平谷馬坊商業(yè)項目營銷報告144p

1、北 京 嘉 厚 平平 谷谷 馬馬 坊坊 商商 業(yè)業(yè) 項項 目目 營營 銷銷 報報 告告 2011 2011 年年 3 3 月月 北 京 嘉 厚 報 告 思 路 2010北京房地產(chǎn)市場 運行分析 房地產(chǎn)政策解析 馬坊項目分析 馬坊項目營銷策略闡述 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 行業(yè)運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計 政策解讀 重點城市政策解讀 銷售面積及營銷金額說明 銷售價格制定 銷售節(jié)奏控制 銷售模式確定 營銷費用比例 有效客戶分析 北 京 嘉 厚 2010北京房地產(chǎn)市場運行分析 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 gdp指標居民收入cpi指標 宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境 季度地區(qū)生產(chǎn)總值 （億元） 增速 （%） 一季度3117- 二季度3255.64.

2、45% 三季度3381.83.88% 2010年1-3季度gdp增速 2010年，北京市1-3月gdp呈小幅平穩(wěn)上揚態(tài)勢，其 中三季的增速與二季度相比略有減緩。三季度全市 gdp總額為3381.8億元人民幣。 北京市2009年gdp為11865.9億元，比2008年增長10.1%；2008年 gdp為11115億元，比2007年僅增長9.1%，受次貸危機影響，受次貸危機影響， 20082008年年gdpgdp增長速度是近五年中較低的一年。增長速度是近五年中較低的一年。 北京市2005年-2009年gdp走勢 按常住人口計算，2009年北京全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值 突破萬元大關(guān)，達到10314美元，

3、比上年增長7.2%。 數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計局 2010年，北京市前三季度年，北京市前三季度gdp一直呈現(xiàn)出一直呈現(xiàn)出小幅上揚態(tài)勢小幅上揚態(tài)勢。2005-2009年年 除除2008年以外，以較快的速度增長，年以外，以較快的速度增長，年增長速度在年增長速度在10%以上以上 2005-2009年北京地區(qū)人均生產(chǎn)總值（美元） gdp指標居民收入cpi指標 宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境 截止11月，2010年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為26719元人民幣，同比去年同期上漲 了8.80%。其中，人均工資性收入比上年上漲了11.20%，人均數(shù)額為21009元人民幣。2005-2009 年北京

4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長，生活水平持續(xù)提高。 20092009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到2673826738元元 ，比2008年增長8.1%（名義增速）。農(nóng)村居農(nóng)村居 民人均純收入民人均純收入1198611986元，元，比上年增長11.5%（ 名義增速）。 2009年城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別為 33.2%和32.4%，比上年下降0.6個和1.9個百 分點。城鄉(xiāng)居民居住水平繼續(xù)提高城鄉(xiāng)居民居住水平繼續(xù)提高。 2005-2009年北京城鎮(zhèn)居民可支配收入 2005-2009年北京農(nóng)民人均收入 gdp指標居民收入cpi指標 宏觀經(jīng)濟環(huán)境宏觀經(jīng)濟環(huán)境 截止11月，

5、2010年北京市g(shù)pi整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲態(tài)勢，四季度受宏觀經(jīng)濟型勢影響，月 度增幅較大。縱觀2005年以來的數(shù)據(jù)，2009年北京市居民消費價格比2008年下降1.5%，但仍 處于高位。在2007年5月以前，我國的這一價格指數(shù)一直穩(wěn)定在100-103之間，但是自從2007 年5月以后，這一指數(shù)開始飆升，表明通貨膨脹壓力增大。 在最新公布的2010年第一季度經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)中，cpi的上漲達到8%，其中，3月份同比上漲 8.3%。雖然比2月份有所回落，但是仍然處在高位。由此基本可以判斷，通貨膨脹是目前我 國經(jīng)濟中存在的主要問題，控制通貨膨脹也將是管理層未來一段時間的首要任務(wù)。 gdp指標居民收入cpi

6、指標 北 京 嘉 厚 gdpgdp：20102010年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值前三季度一直呈現(xiàn)年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值前三季度一直呈現(xiàn) 出出小幅上揚態(tài)勢小幅上揚態(tài)勢。 居民可支配收入：居民可支配收入：20102010年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入為收入為2671926719元人民幣，元人民幣，同比去年同期上漲了同比去年同期上漲了8.80%8.80% 。 cpicpi：20102010年北京市年北京市g(shù)pigpi整體呈現(xiàn)出整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲態(tài)勢平穩(wěn)上漲態(tài)勢。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境解析小結(jié)宏觀經(jīng)濟環(huán)境解析小結(jié) 北 京 嘉 厚 2010北京房地產(chǎn)市場運行分析 行業(yè)運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計 土地市場

7、新房市場 商品房市場供需 商品房市場成交 商品房成交類型 住宅、別墅、寫字樓、 商業(yè)成交數(shù)據(jù) 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 年份1-12月累計同比（%）1-11月累計同比(%) 20061719.901361.7 20071995.8016.04%1626.1019.42% 20081980.74-4.36%1510.82-7.09% 20092337.7122.472230.9247.66% 20102645.6518.59% 住宅開發(fā)投資（億元） 1-12月累計同比（%）1-11月累計同比(%) 2006863.60692.10 2007991.7014.83%798.

8、7015,40% 2008940.56-5.16%781.62-2.14% 2009906.62-3.61%730.49-6.54% 20101347.0584.40% 2010年，截止于11月底北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總計 2645.65億元，已超已超20092009年全年投資額年全年投資額13.17%13.17%，而同比數(shù)值 更是高達18.59%。其中，住宅項目的開發(fā)投資達住宅項目的開發(fā)投資達1347.051347.05億億 元，同比去年同期上漲了元，同比去年同期上漲了84.40%84.40%。 縱觀2006-2009房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資趨勢，投資基本上 呈現(xiàn)了逐年上漲的趨勢。 2006-20

9、09年間，住宅項目投資在2007年到達階段性頂峰 后，在隨即的兩年內(nèi)持續(xù)下滑。從10年11月的數(shù)據(jù)來看， 20102010年的住宅投資額將成為一個新的頂峰。年的住宅投資額將成為一個新的頂峰。 土地市場新房市場 開發(fā)投資完成額開發(fā)投資完成額 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 商品房土地成交的建設(shè)用地面積從供應(yīng)上看，20082008年的供需年的供需 矛盾較為明顯，供需比為矛盾較為明顯，供需比為0.50.5：1 1，供不應(yīng)求。，供不應(yīng)求。而其他年份供 應(yīng)和成交土地的面積均逐年上升。 主要原因是主要原因是20082008年的次貸危機使政府放慢了土地供應(yīng)的步年的次貸危機使政府放慢了土地供應(yīng)的步 伐。而開發(fā)商的取

10、地熱情也有所壓抑，成交土地多為伐。而開發(fā)商的取地熱情也有所壓抑，成交土地多為20072007年年 的存量。的存量。 2006年-2010年商品房土地成交的規(guī)劃建筑面積供需比分 別為1：1、1.4：1、0.5：1、1.1：1和1.8：1。 20102010年的商品房土地成交市場供應(yīng)，一部分來源于年的商品房土地成交市場供應(yīng)，一部分來源于0909年的年的 存量土地，另一方面政府加大商品房土地的供給。存量土地，另一方面政府加大商品房土地的供給。20112011年年 的商品房土地呈現(xiàn)供需兩旺，且供大于求的情況。的商品房土地呈現(xiàn)供需兩旺，且供大于求的情況。 土地供需土地供需 土地市場新房市場 行業(yè)運營數(shù)據(jù)

11、行業(yè)運營數(shù)據(jù) 2010年居住類用地占全部商品房用地的 半數(shù)以上，而商服金融和綜合性用地則 分別占了25.25%和4.46%。 2010年居住類用地拿地金額共計921.23億 元，占全部商品房拿地金額的61%，比例 略高于面積占比的51.98%。住宅拿地的樓住宅拿地的樓 面價略高于全部非工業(yè)用地的拿地樓面價面價略高于全部非工業(yè)用地的拿地樓面價 均值。均值。 土地市場新房市場 2010年土地用途分析年土地用途分析 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 土土 地地 市市 場場 小小 結(jié)結(jié) 市場供求：土地整體供過于求，供求比達到近五年來的最大1.6 。 年度成交： 較往年“量價齊升”，成交金額/均價逐年穩(wěn)步攀高。

12、 月度成交： 2010年4-10月土地成交為全年低谷；11月份成交建面 爆發(fā)式增長，單月達到190.99萬平米。 區(qū)域成交：2010年居住類用地近郊區(qū)域成交旺盛，熱點區(qū)域在房 山、順義、昌平、通州。 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 近五年來商品房除近五年來商品房除0808年供需比為年供需比為1.31.3，其它都小于，其它都小于1 1，供不應(yīng)求；，供不應(yīng)求；07年供應(yīng)同比下降18.5%， 主要因為06年“70/90政策”的出臺，使較多開發(fā)商拉長報批報建的周期，造成市量不足；08年 同比微漲1.4%，全球性的金融危機開發(fā)商資金緊張，增加供應(yīng)量，以快速回籠資金；09同比下 降16.2%，主要因為08年大量

13、開發(fā)商拿地比較少。 20102010年供需求相對穩(wěn)定，供需比為年供需求相對穩(wěn)定，供需比為0.80.8，與，與0707年相等。年相等。 商品房市場供需商品房市場供需 土地市場新房市場 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 近五年來商品房成交整體上處于量跌價近五年來商品房成交整體上處于量跌價 升的走勢；升的走勢；成交面積07、08、10年都呈現(xiàn) 負增長，同比分別下降6.1%40%、25.1%， 但是09年在國內(nèi)經(jīng)濟快速回暖和寬松的調(diào) 控政策下比08年出現(xiàn)大幅度增長，同比增 長80.1%，而相比06年基本持平；成交均 價節(jié)節(jié)攀升，但08年和09年增長幅度有所 下降，主要因為經(jīng)濟危機的影響和后奧運 時代。 201

14、02010年量跌價升，成交量同比下降年量跌價升，成交量同比下降 25.1%25.1%，成交均價同比上升，成交均價同比上升37.9%37.9%；10年經(jīng) 歷了史上最嚴厲調(diào)控年，新國十條”“京 二十條”和“新國五條”，成交量進入深 度觀望，成交均價在高位運行。 商品房市場成交商品房市場成交 土地市場新房市場 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 商品住宅成交面積占比下降商品住宅成交面積占比下降10%;10%;主要是由于4月新政的出臺，有效抑制炒房和投機性購房的 需求，而房價又高于剛性需求承受能力，因此成交量出現(xiàn)大幅下降，直到8月、9月成交有所 回暖，但是國家又出臺9.29新政，成交復(fù)蘇的火苗被撲滅，因此成交量

15、整年都處于低位徘 徊。 辦公和商業(yè)成交面積占比分別上升辦公和商業(yè)成交面積占比分別上升4.3%4.3%和和5.1%5.1%，其中商業(yè)的上升幅度大于辦公；，其中商業(yè)的上升幅度大于辦公；主要是由 于大的經(jīng)濟環(huán)境的好轉(zhuǎn)，北京國際城市定位的確定和北京城市規(guī)劃落地等利好因素。 商品房成交類型商品房成交類型 土地市場新房市場 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 住宅市場住宅市場 2006-20102006-2010年北京市商品房住宅供需走勢年北京市商品房住宅供需走勢 除除20082008年供應(yīng)大于需求，供需比為年供應(yīng)大于需求，供需比為1.31.3外，其它年份供需比都小于外，其它年份供需比都小于1 1，商，商 品住宅整

16、體上供不應(yīng)求；品住宅整體上供不應(yīng)求；08主要由于金融危機導致購買力降低，和07年宏觀 政策調(diào)控的滯后作用，從而是08年達到供需比的最大值1.3；隨著國內(nèi)經(jīng)濟 的快速回暖，和政府一系列救市的調(diào)控政策，導致08年剛性需求被壓制的需 求集中釋放，造成09年的供需比達到五年來最低。 土地市場新房市場 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 住宅市場住宅市場 土地市場新房市場 城八區(qū)整體上供需比小于城八區(qū)整體上供需比小于1 1，供求矛盾突出，供求矛盾突出；由于城區(qū)已經(jīng)開發(fā)完畢，沒有土地供應(yīng)，從而除朝陽有新增供應(yīng)外，其它區(qū)域基本沒有供應(yīng)，導致 供需矛盾加劇。 近郊區(qū)除順義區(qū)供不應(yīng)求，門頭溝供求比為零，其他區(qū)域供大于求；

17、近郊區(qū)除順義區(qū)供不應(yīng)求，門頭溝供求比為零，其他區(qū)域供大于求；由于規(guī)劃利好，知名房企進駐大興、通州等，帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 許多新盤紛紛入市，大幅增加市場供應(yīng)量，但是由于區(qū)域的陌生、配套不成熟和房價高于大部分消費者的心理預(yù)期，所以導致供過于求。 遠郊區(qū)供需基本持平；遠郊區(qū)供需基本持平；由于離市區(qū)交遠，房地產(chǎn)市場的開發(fā)商和消費者基本都是以當?shù)氐臑橹?，所以供需基本穩(wěn)定。 城八區(qū)城八區(qū)近郊區(qū)近郊區(qū)遠郊區(qū)遠郊區(qū) 20102010年年北京北京各區(qū)域商品住宅供需情況各區(qū)域商品住宅供需情況 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 住宅市場住宅市場 土地市場新房市場 量：城八區(qū)朝陽區(qū)一枝獨秀，近郊量：城八區(qū)朝陽區(qū)一枝獨

18、秀，近郊 區(qū)共同發(fā)力，遠較區(qū)密云區(qū)相對優(yōu)區(qū)共同發(fā)力，遠較區(qū)密云區(qū)相對優(yōu) 勢；勢；朝陽區(qū)成交面積260萬平米，占 市總面積的25%，主要因其項目比較 多導致，近郊區(qū)五大區(qū)域成交488萬 平米，占總成交面積的47%，因為今 年為剛需的市場，而近郊區(qū)為剛需 的主要供應(yīng)區(qū)。 價：城八區(qū)中東城最高，近郊區(qū)中價：城八區(qū)中東城最高，近郊區(qū)中 昌平最高，遠郊區(qū)中懷柔最高；昌平最高，遠郊區(qū)中懷柔最高；東 城區(qū)的成交為39997元/平米，昌平 區(qū)成交均價17082元/平米，懷柔成 交均價為11010元/平米，平谷成交 均價7000元/平米。 城八區(qū)城八區(qū) 近郊區(qū)近郊區(qū)遠郊區(qū)遠郊區(qū) 20102010年商品住宅區(qū)域成

19、交量價走勢年商品住宅區(qū)域成交量價走勢 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 住宅市場住宅市場 土地市場新房市場 五環(huán)以外出成為成交量的絕對主力，均價梯度拉大，五環(huán)以外出成為成交量的絕對主力，均價梯度拉大， 差額為差額為90009000元；元；五環(huán)以外共成交702萬平米，占總成交面 積的67%，其中五環(huán)六環(huán)成交474.萬平米，占比為 45%，六環(huán)以外成交227萬平米，占比為22%；均價四環(huán) 五環(huán)和五環(huán)六環(huán)的均價差額最大，為8683元/平米。 各環(huán)線呈現(xiàn)：量跌價升，五環(huán)各環(huán)線呈現(xiàn)：量跌價升，五環(huán)六環(huán)成為成交量抗跌力六環(huán)成為成交量抗跌力 相對較強，成交均價上漲相對較快；相對較強，成交均價上漲相對較快；成交量抗跌

20、相對強的 環(huán)線區(qū)間為五環(huán)以外，五環(huán)六環(huán)成交量同比下降40%， 六環(huán)以外成交量下降23.%；成交均價上漲較快的兩個環(huán)線 區(qū)間為三環(huán)四環(huán)，同比增長61%，和五環(huán)六環(huán)，同比 增長57%。 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 土地市場新房市場 住宅市場住宅市場 2010年各戶型面積區(qū)間供需情況 投資客和改善性需求被有效抑制；投資客和改善性需求被有效抑制；120 150平米的戶型供需比最高為1.17,150200 平米和5090平米戶型的供需比第二高 1.12，前者主要針對改善性客戶、后者主要 針對投資性客戶，供需比居高表明這兩部分 客戶被限購令、提高首付、加息等一些調(diào)控 政策拒之門外。 剛需客戶得到部分釋放；剛

21、需客戶得到部分釋放；90120平米戶 型的供需比為1.10，供需比與其他戶型面積 相比較適中，主要是因為2010年近郊區(qū)大 興、房山和通州等剛需產(chǎn)品的低價入市滿足 一部分剛需客戶。 戶型面積兩端的供需基本持平；戶型面積兩端的供需基本持平；50平米 以下戶型的供需比為1.06，200平米以上戶型 的供需比為0.88，前者的總價低，并且大部 分為首置，因此受政策的影響有限；后者為 高端產(chǎn)品，針對的客戶資金實力雄厚，大多 一次性付款，也受政策的影響有限。 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 土地市場新房市場 寫字樓市場寫字樓市場 受到全球性金融危機的影響，受到全球性金融危機的影響，20082008 年以后供需

22、持續(xù)走低；年以后供需持續(xù)走低；北京寫字樓兩 大主要集聚地金融街和國貿(mào)，其中國 貿(mào)是外企分公司分布比較密集的地 方，因此在歐美的總部受到危機的影 響，直接制約分公司在北京的發(fā)展。 20102010年供需繼續(xù)維持年供需繼續(xù)維持20092009年的勢年的勢 態(tài)，供需比為態(tài)，供需比為0.60.6；在中國經(jīng)濟持續(xù) 向好，以及北京將建設(shè)世界城市的利 好推動下，京城寫字樓市場逐步轉(zhuǎn) 好，但是開發(fā)的滯后性和2010年嚴厲 的調(diào)控政策，使得需求量和供給量繼 續(xù)萎縮。 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 土地市場新房市場 寫字樓市場寫字樓市場 近近5 5年成交面積、金額和均價，除年成交面積、金額和均價，除20082008年

23、呈現(xiàn)上年呈現(xiàn)上 漲趨勢；漲趨勢；2008年主要是由于世界經(jīng)濟危機的影響和 2007年嚴厲調(diào)控政策的滯后性，導致成交面積和金 額下降； 20102010年成交面積和成交金額成反方向變動；年成交面積和成交金額成反方向變動；主要 由于成交面積微降，但是成交均價繼續(xù)上漲，從而 導致成交金額上漲； 20062010年寫字樓市場成交走勢 20072010成交面積和成交均價同比 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 土地市場新房市場 商業(yè)市場商業(yè)市場 面積供應(yīng)逐年遞減、面積需求隨政策和經(jīng)濟面積供應(yīng)逐年遞減、面積需求隨政策和經(jīng)濟 的波動而波動、面積供需比的波動而波動、面積供需比20082008年以后小于年以后小于 1 1

24、；面積需求2009年最高，主要是由于經(jīng)濟的 快速復(fù)蘇和2008年國家4萬億的投資，第二高 峰是2007年，主要是由于經(jīng)濟環(huán)境的利好， 導致租金的上漲和空置率的降低，從而吸引 需求量增加。 20102010年供需矛盾加劇，供需比降至五年來的年供需矛盾加劇，供需比降至五年來的 最低點最低點0.30.3；主要由于10年嚴厲的調(diào)控政策， 開發(fā)商拿地成本的增加，造成供應(yīng)下降幅度 增加，但是隨著國內(nèi)的經(jīng)濟繼續(xù)向好，從而 穩(wěn)定一部分需求。 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 土地市場新房市場 商業(yè)市場商業(yè)市場 2006-2010年商業(yè)市場成交走勢 20072010年商業(yè)成交面積和成交均價同比走勢 近五年成交面積和金額

25、整體上上升趨勢；近五年成交面積和金額整體上上升趨勢；2007年 要由于奧運利好的提前釋放，2008年全球經(jīng)濟危 機造成其微降，2009年經(jīng)濟的回暖和寬松的政策 造成其回暖；2010年由于嚴厲的調(diào)控的政策造成 回暖的勢頭被無情抑制。 成交均價小步上升；成交均價小步上升；主要由于中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長 的大背景和大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。 成交套數(shù)呈平成交套數(shù)呈平“u”u”型，型，20082008年為年為“u”u”底部。底部。 20102010年商業(yè)市場量跌價升；年商業(yè)市場量跌價升；成交面積236.82平米， 同比上升8.8%；成交均價21465元/平米，同比上漲 24.5%；主要是由于經(jīng)濟利好和項目銀河soh

26、o大量成 交，拉高整體均價，其均價80983元/平米，成交金額 53.62億元，占整體銷售額的10.5%。 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 土地市場新房市場 別墅市場別墅市場 近五年除近五年除20082008年供求矛盾比較激烈，供需年供求矛盾比較激烈，供需 比為比為2.72.7，其它年份相對較平穩(wěn)，其它年份相對較平穩(wěn)；2008北京 別墅市場逆勢供應(yīng)量大增，與2007年相比增 長60.1%，主要2008年奧運會的利好，提高 消費者的預(yù)期。 20102010年別墅市場供需基本持平，供需比為年別墅市場供需基本持平，供需比為 0.90.9，但供應(yīng)量和需求量有所下降；，但供應(yīng)量和需求量有所下降；供應(yīng)面積 為1

27、1.02萬平米，同比下降22.5%，需求面積 為121.54萬平米，同比下降39.8%；主要由 于受房地產(chǎn)政策影響，眾多別墅項目延遲了 開盤時間，從而造成供應(yīng)幅度和成交量均有 一定減少。 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 土地市場新房市場 別墅市場別墅市場 2010別墅市場年度成交走勢 2010年別墅市場成交面積和均價同比 成交面積波動較大，呈現(xiàn)倒成交面積波動較大，呈現(xiàn)倒“w”w”形狀；形狀； 2008年處于最低點，成交面積為65.7萬平米，同 比增長55.9%；2009年處于最高點，成交面積為 201.7萬平米，同比增長207.2%。 成交均價震蕩上升，呈現(xiàn)成交均價震蕩上升，呈現(xiàn)“勺子勺子”形狀；形

28、狀；2009處 于“勺”底部，成交均價為17444萬/平米，同比 下降11%，主要由于結(jié)構(gòu)性調(diào)整和以價換量；2010 年別墅均價達到最大值24309萬/平米，同比增長 16%。 20102010年別墅市場年別墅市場“量跌齊升量跌齊升”，主要是受 政策影響，加上成價格上漲，成交放緩。 行業(yè)運營數(shù)據(jù)行業(yè)運營數(shù)據(jù) 20102010年北京市場總結(jié)：年北京市場總結(jié)： 供求關(guān)系：供應(yīng)和需求量達到近五年的最低水平，供求基本持平。 量價關(guān)系：量價向兩極發(fā)展，成交量達到近五年最低點，而成交均價達到近五年最高 點客戶購買實力增強，但需求被壓抑。 量價變化：與全國趨勢相同，新政主要打擊成交量，且下半年影響逐漸減弱，

29、成交均 價始終保持穩(wěn)步上漲趨勢。 物業(yè)類型：成交占比同比出現(xiàn)一降二升現(xiàn)象，商品住宅占比下降10%，辦公和商業(yè)占 比分別上升4.7%和5.3%，商業(yè)上升幅度大于辦公。 客戶群體：整體成交均價達到23700元/平米，高端消費和投資成為龐大群體。市場 產(chǎn)生分化，出現(xiàn)泛高端市場局面。 新房市場小結(jié)新房市場小結(jié) 2010 年 至 今 房 地 產(chǎn) 政 策 環(huán) 境 解 析 政 策 解 讀 北 京 嘉 厚 政策解讀政策解讀 全國政策要點全國政策要點 類別時間部門政策主要政策細節(jié) 土地 政策 2010年 3-10國土資源部整治用地 1、確保不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套

30、型 商品房建設(shè),嚴格控制大套型住房建設(shè)用地,嚴禁向別墅供地；2、規(guī)范開發(fā)商拿地付款方 式。 3-19國土資源部暫停招拍掛 1、暫停熱點地區(qū)高價土地的交易,以穩(wěn)定土地市場,改進土地交易方式,控制非理性土 地競價,設(shè)立地價合理區(qū)間。2、增加配建保障性房和承擔公益性設(shè)施建設(shè)等要求。 3-22國土資源部土地供應(yīng) 1、用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，不得出讓住房用地。2、進一步明確年度房地產(chǎn)用地的 供應(yīng)總量，并適當增加總量。3、探索在堅持完善招拍掛制度的同時，能有效控制房價地 價的政策和措施。 房地產(chǎn) 政策 2010年 1-7國務(wù)院辦公廳國十一條 1、增加保障性住房和普通商品住房的有效供給；2、合理引導購房

31、消費抑制投資投機性購 房需求；3、加強風險防范和市場監(jiān)管；4、加快推進保障性安居工程建設(shè)；5、落實地方 各級人民政府責任。 3-19國資委、銀監(jiān)會央企退出 1、國資委3月19日通知，責令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企限期遞交退出方案。2、銀監(jiān) 會表示，停止對78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)新增授信。 4-17國務(wù)院辦公廳新國十條 1、統(tǒng)一思想，提高認識；2、建立考核問責機制 ；3、實行更為嚴格的差別化住房信貸政 策 ；4、發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用 ；5、增加居住用地有效供 應(yīng) ；6、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ；7、確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū) 改造住房2

32、80萬套的工作任務(wù) ；8、加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管 ；9、加大 交易秩序監(jiān)管力度 ；10、完善房地產(chǎn)市場信息披露制度 。 9-29國土資源部 加強房地產(chǎn)市場 調(diào)控 1、統(tǒng)一思想，加強部門協(xié)調(diào)配合。2、強化住房用地和住房建設(shè)的年度計劃管理。3、加 快推進住房用地供應(yīng)和建設(shè)項目的審批。4、嚴格住房建設(shè)用地出讓管理。5、加強對住房 用地供地和建設(shè)的監(jiān)管。6、加大違法違規(guī)行為清理查處力度。 2011年1-26國務(wù)院辦公廳新國八條 1、進一步落實地方政府責任 ；2、加大保障性安居工程建設(shè)力度 ；3、調(diào)整完善相關(guān)稅 收政策，加強稅收征管 ；4、強化差別化住房信貸政策 ；5、嚴格住房用地供應(yīng)管理

33、 ；6、 合理引導住房需求 ；7、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制 ；8、堅持和強化 輿論引導 。 政策解讀政策解讀 北京政策要點北京政策要點 時間部門政策主要政策細節(jié) 2010年 2-21 北京市住建委12 家單位 北京十一條 （回應(yīng)國十一條） 1、增加保障性住房供應(yīng)比例；2、加強供地未開工項目的管理；3、嚴格二套住房購房貸 款管理，對二套住房貸款嚴格執(zhí)行不低于40%首付比例；4、個人銷售普通住房營業(yè)稅和 個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年；5、取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當3日內(nèi)一次性公開全部房源。 4-30 北京市住建委12 家單位 京十二條 （回應(yīng)新國十條

34、） 1、進一步統(tǒng)一思想，提高認識 ；2、堅決抑制不合理住房需求 ；3、增加住房有效供 給 ；4、加快保障性安居工程建設(shè) ；5、加強市場監(jiān)管 。 3-19國資委、銀監(jiān)會央企退出 1、國資委3月19日通知，責令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企限期遞交退出方案。2、銀監(jiān) 會表示，停止對78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)新增授信。 2011年2-16 北京市人民政府 辦公廳 京十五條 （回應(yīng)新國八條） 1、進一步貫徹落實國家和本市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，切實將房價控制在合理水平；2、 2、建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都實際的保障性住房體系和商品住房體系； 3、大力發(fā)展公共租賃住房 ；4、嚴格執(zhí)行國

35、家關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅、個人 所得稅征收政策 ；5、實行差別化土地增值稅預(yù)征率 ；6、加強對土地增值稅清算情況 的監(jiān)督和檢查 ；7、各金融機構(gòu)和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家 庭，要切實執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策 ； 8、增加住房用地有效供應(yīng) ；9、加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查 ； 10、繼續(xù)鞏固限購政策成果。自本通知發(fā)布次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家 庭，持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個 人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對

36、已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法 提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非 本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房 ；11、加強對購房人資格的審核，確保限購政 策落實到位 ；12、各區(qū)縣政府要按照本通知要求，認真落實房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措 施，確保完成住房保障目標責任書規(guī)定的各項任務(wù) ；13、發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、住房 城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、稅務(wù)、公安、民政、統(tǒng)計、人力社保、監(jiān)察等部門要密切配合，健全 機制，確保各項政策措施落實到位 ；14、進一步加強對各區(qū)縣政府、市有關(guān)部門住房保 障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督、

37、檢查和考核 ；15、新聞媒體要強化輿論宣傳和正面引導 。 政策解讀政策解讀 貨幣政策貨幣政策 時間部門政策主要細則 2010年 2-26公積金管理處二套房公積金貸款首付比例 購買“二套住房”申請公積金貸款（含個人住房組合貸款）， 貸款首付比例不得低于40% 3-31銀行取消首套房利率7折優(yōu)惠四大國有銀行已全面收緊首套房首付兩成利率7折的優(yōu)惠政策。 4-1財政部首套房契稅優(yōu)惠收緊 財政部下發(fā)文件明確首次購買普通住房契稅優(yōu)惠政策問題：聯(lián) 名購買90 平方米及以下普通住房中的任何一位購買者只要已有 購房記錄，便不可再享受首套優(yōu)惠。 4-15國務(wù)院二套房貸款利率上調(diào) 對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首

38、付款不得低于50%，貸款 利率不得低于基準利率的1.1倍。 4-15國務(wù)院貸款購房首付比例上調(diào) 購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首 付款比例不得低于30。 1-18 2-25 5-10 11-16 11-29 12-20 央行存款準備金利率上調(diào) 12月20日，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分 點，全年已6次上調(diào)存款準備金率。大型金融機構(gòu)存款準備金率 調(diào)整至18.50%，小型金融機構(gòu)存款準備金率調(diào)整至15.00%； 10-20央行加息 金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的 2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點

39、， 由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此 相應(yīng)調(diào)整 12-26央行加息 金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點,其他各 檔次存貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。 2011年 1-20央行存款準備金利率上調(diào)上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點 2-9央行存款準備金利率上調(diào)上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.25個百分點 2-24央行存款準備金利率上調(diào)上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點 政策解讀政策解讀 政 策 解 讀 小 結(jié) 抑通脹和調(diào)樓市成為當前中國社會經(jīng)濟兩個最炙手可熱的主題。央行出人意料 的啟用加息，說明通脹問題不再是經(jīng)濟隱患

40、而是顯疾。 對于樓市而言，調(diào)控已經(jīng)貫穿了整個2010年。4.15新政之后，整體房地產(chǎn)市場 進入觀望期，但7月底調(diào)控政策的利空被消化，8、9月份樓市呈現(xiàn)反彈態(tài)勢； 9.29新政則是4.15新政的加強，通過提高置業(yè)門檻來達到調(diào)控樓市的目的，由于 市場需求積壓太久，11、12月份市場成交量仍處于較高水平，市場受新政影響 不大。 從市場調(diào)控的反饋結(jié)果來看，開發(fā)商面臨著較為嚴峻的政策風險，但市場風險 相對較小。 政策解讀政策解讀 政 策 解 讀 之 限 購 令 分 析 n 限購作為行政調(diào)控手段，對樓市成交量的影響是立竿見影的，從已限購的城市 來看，短期內(nèi)就能夠迫使成交量大幅下降，部分資金實力不強的中小型

41、開發(fā)商 所開發(fā)樓盤銷售均價下滑。 11年的限購是國家、地方政府實施的防御性政策，目的不在于遏制已經(jīng)形成的 銷售價格，使銷售均價一路下滑至幾年前水平，而是在于防御未來房價的過快 上漲。 n 由于普通住宅房屋購置受限，因此商業(yè)地產(chǎn)項目形成了新的關(guān)注焦點。從目前 北京商業(yè)地產(chǎn)項目的銷售狀況來看，量價都有所提升。 北 京 嘉 厚 馬 坊 商 業(yè) 項 目 分 析 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 平谷區(qū)地處北京、天津、河北三 個省市的交界處，環(huán)渤海經(jīng)濟圈 的中心位置。平谷區(qū)位于北京市 東北部，西南距城區(qū)（東直門） 70公里，距（建國門）50公里， 南與河北省三河市為鄰，北與密 云縣接壤，西與順義區(qū)接界，東 南分

42、別于天津市薊縣、河北省興 隆縣毗連。以密云路、京平高 速、津薊高速、與全國鐵路并網(wǎng) 的平谷地方鐵路貨運站、首都機 場為依托，是連通京津兩大空港 和天津新港這一通道上的重要樞 紐，真正成為融入環(huán)渤海經(jīng)濟圈 的“京東發(fā)展門戶”。 90公里公里 50公里公里 35公里公里 110公里公里 “三省市交界處三省市交界處” “京東發(fā)展門戶京東發(fā)展門戶” 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 “久違的久違的-真摯的真摯的-原生態(tài)的原生態(tài)的-最本質(zhì)環(huán)境最本質(zhì)環(huán)境 京東綠谷京東綠谷” 全市首位：森林覆蓋率67.5%； 全市第一：氣象指數(shù)； 濕潤指數(shù)； 水體密度指數(shù)； 植被覆蓋指數(shù)； 土壤侵蝕指數(shù)；

43、 。 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 市級重點扶持地區(qū)的確立為該地區(qū)快速、持市級重點扶持地區(qū)的確立為該地區(qū)快速、持 久發(fā)展提供保障。久發(fā)展提供保障。 馬坊鎮(zhèn)是北京市重點扶持發(fā)展的“三區(qū)六鎮(zhèn)”之一、 北京市市級小城鎮(zhèn)，馬坊工業(yè)區(qū)是北京市市級擬定保 留工業(yè)區(qū)。市政府對于該區(qū)域發(fā)展給予高度重視。同 時本項目受到平谷區(qū)及馬坊鎮(zhèn)各級領(lǐng)導的高度重視， 被定為鎮(zhèn)重點建設(shè)項目。 通關(guān)口岸的建設(shè)帶動區(qū)域物流發(fā)展通關(guān)口岸的建設(shè)帶動區(qū)域物流發(fā)展 北京平谷馬坊物流基地是北京市五大物流基地之一， 是北京市“十一五”發(fā)展規(guī)劃確定的具有口岸功能 的綜合性保稅物流基地。馬坊物流基地規(guī)劃面積3平 方公里，一期1.3平方公里按照統(tǒng)一規(guī)

44、劃、分期建設(shè) 的原則分為口岸功能區(qū)、b型保稅倉儲區(qū)、綜合服務(wù) 區(qū)、高端休閑旅游度假配套區(qū)。用于“北京平谷國 際陸港”核心區(qū)建設(shè)的570畝土地已取得土地證，并 取得了北京市口岸辦的批復(fù)。 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 s3城鐵規(guī)劃為區(qū)域加快城市化建設(shè)注入催化劑。 目前京平高速、密三路等道路系 統(tǒng)完善，可方便快捷的達到此 地。同時，平谷區(qū)第三屆人民代 表大會第四次會議上獲悉，預(yù)計 2015年前,s3線快速輕軌將建成通 車，如果采取快速直達的方式， 從市區(qū)到達平谷將不超過20分 鐘。便捷的交通網(wǎng)絡(luò)為平谷區(qū)的 發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 北京大學附屬中學分校建設(shè)，為區(qū)域氣質(zhì)提升和人員

45、入住提供有力支撐。北京大學附屬中學分校建設(shè)，為區(qū)域氣質(zhì)提升和人員入住提供有力支撐。 目前北京大學附屬中學分校 已正式入住平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)， 總占地97畝。校址已經(jīng)完成 奠基儀式，正在建設(shè)之中。 該校的入住不但洋溢了區(qū)域 書香氛圍，并為高素質(zhì)人口 的準住提供了途徑。 市級重點開發(fā)區(qū)市級重點開發(fā)區(qū) 工業(yè)、物流園區(qū)工業(yè)、物流園區(qū) 京東經(jīng)濟圈京東經(jīng)濟圈 環(huán)渤海經(jīng)濟圈環(huán)渤海經(jīng)濟圈 原生態(tài)旅游區(qū)原生態(tài)旅游區(qū) 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 區(qū)域環(huán)境小結(jié)區(qū)域環(huán)境小結(jié) 建設(shè)中的工業(yè)大區(qū)建設(shè)中的工業(yè)大區(qū)+ + 未來商貿(mào)大區(qū)未來商貿(mào)大區(qū)+ + 旅游大區(qū)旅游大區(qū) 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 本項目 打鐵莊打鐵莊 收費口收費口

46、2.52.5公里公里 平谷城區(qū)平谷城區(qū) 1616公里公里 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 本項目 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 項目環(huán)境小結(jié)項目環(huán)境小結(jié) 地段偏遠，交通成本高地段偏遠，交通成本高 京平高速與機場第二高速交叉口 本案39公里，高速路費25元，自駕車用時25 分鐘本案距市區(qū)超過50公里，距平谷城區(qū)16公里，距三河市13公里。 現(xiàn)有周邊環(huán)境配套不完善現(xiàn)有周邊環(huán)境配套不完善 項目周邊以工業(yè)、農(nóng)業(yè)為主，缺少居住氛圍及商務(wù)氛圍，缺少配套設(shè)置、居住 舒適度不足。 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 經(jīng)濟技術(shù)指標經(jīng)濟技術(shù)指標 項目（e05-03地塊）數(shù)量 容積率 2.70 建筑密度 30 綠地率 30。5 層高

47、1#、2#企業(yè)獨棟：層高3.6米 3#寫字樓：1-2層4.5米；3-9層3.9米 4#酒店式公寓樓：1-3層4.5米；4-16層3.3米 面積 企業(yè)獨棟面積：6204.52；其中地上4862.50 ；地下1342.02 3#寫字樓：12050.76 ；其中地上8670.24 ，地下3380.52 4#酒店式公寓樓：40620.12 ，其中地上32222.41 ，地下8397.71 車位 地上：42個 地下：164個 區(qū)域環(huán)境項目環(huán)境項目指標 面積面積 、套數(shù)指標、套數(shù)指標 類別地上面積（） 地下面積（）合計（） 1-1#1,047.85 265.70 1,313.55 1-2#1,167.03

48、 298.64 1,465.67 1-3#1,248.68 314.35 1,563.03 2-1#683.32 227.76 911.08 2-2#715.62 235.57 951.19 3#8,670.24 3,380.52 12,050.76 4#32,222.41 8,397.71 40,620.12 總計總計45,755.15 45,755.15 13,120.25 13,120.25 58,875.40 58,875.40 4#4#樓樓 3#3#樓樓 1 1、2#2#樓樓 公寓390套 寫字間77套 獨棟5套 北 京 嘉 厚 馬 坊 商 業(yè) 項 目 營 銷 策 略 闡 述 銷售面

49、積及金額價格制定銷售模式 銷售執(zhí)行營銷費用現(xiàn)有客戶分析 項目定位建筑設(shè)計 推廣執(zhí)行vi示意 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式 開發(fā)時間 開發(fā)產(chǎn)品 預(yù)售面積 （） 占總面積 比例 預(yù)售金額 （萬元） 占總預(yù)售金 額比例 銷售周期 2011年度 1#、2#企業(yè) 獨棟 4862.50 10.63%3306.50 11.38%2011年7-12月 3#寫字樓8670.24 18.95%4995.23 17.19%2011年10-12月 4#酒店式公寓18666.76 40.80%11343.03 39.04%2011年10-12月 2012年度4#酒店式公寓13555.65 2

50、9.63%9411.22 32.39%2012年1-5月 合計45755.15 100.00%29055.98 100.00% 項目一期總銷金額預(yù)計約項目一期總銷金額預(yù)計約2.92.9億元億元，可售面積為，可售面積為4575545755平方米平方米 項目一期銷售周期計劃為項目一期銷售周期計劃為20112011年年7 7月至月至20122012年年5 5月；月； 20112011年度計劃實現(xiàn)銷售金額為年度計劃實現(xiàn)銷售金額為1.961.96億元。億元。 .傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 定位必須明確的前提、問題定位必須明確的前提、問題 3個前提個前提 項項 目目 定定

51、位位 大勢：區(qū)域蓬勃發(fā)展 新政利好支撐 競爭：區(qū)域內(nèi)暫無同質(zhì)產(chǎn)品競爭 品牌：本項目將強化區(qū)域主導，并 依靠產(chǎn)品提升區(qū)域價值 2個關(guān)鍵問題個關(guān)鍵問題 客戶：投資、自住 區(qū)域入住企業(yè) 項目核心競爭力：無限購 低總價 升值空間 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 項項 目目 定定 位位 該項目建成后將成為馬坊鎮(zhèn)，乃至平谷區(qū)的地標性建筑，做為馬坊鎮(zhèn)及馬坊工業(yè)園區(qū) 的重點配套工程。項目將進一步提升馬坊工業(yè)園區(qū)的商務(wù)、辦公立體形象及投資環(huán)境。 項目形象定位： 馬坊商務(wù)配套、地標性建筑、設(shè)計及軟硬件設(shè)施超越區(qū)域建筑概念 項目產(chǎn)品定位 ： 投資客為核心客戶，自住需求客戶及區(qū)域入住企業(yè)客

52、戶為重要客戶?？腿憾ㄎ?： 1#、2#樓集辦公、居住為一體的商住獨棟別墅。 4#樓36平米的零居占90%的高層商住公寓。 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 客客 群群 定定 位位 說說 明明 投資客 60% 自住客 25% 企業(yè)入住 15% 區(qū)域的發(fā)展未來形成價值洼地； 軌道交通預(yù)期展現(xiàn)升值潛力； 商業(yè)無限購引入熱錢 小戶型、低總價降低購買門檻； 過渡型住宅提供青年人首次置業(yè)機遇 招商引資優(yōu)惠政策吸引企業(yè)注冊； 物流、工業(yè)園區(qū)建設(shè)引入企業(yè)進駐 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 1#1#、2#2#樓樓 樓號可售面積地下面積總建面銷售金額（萬元）

53、 1-1#1047.85265.71313.55712.54 1-2#1167.03298.641465.67793.58 1-3#1248.68314.351563.03849.10 2-1#683.32227.76911.08464.66 2-2#715.62235.57951.19486.62 合計4862.51342.026204.523306.50 結(jié)構(gòu)形式：框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， 主要墻體材料為加氣混凝土砌塊； 層高：層高3.6米； 墻面：劈裂磚及部分玻璃幕； 頂棚：混凝土梁板，不吊頂； 地面：混凝土地面 ； 衛(wèi)生間：預(yù)留位置及上下水口； 入戶門：鋼芯木門； 外檐：高檔石材及鋁塑板。

54、 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 1#1#、2#2#樓樓 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 3#3#樓樓 樓號 可售面積 地下面積總建面 銷售金額 （萬元） 3#樓8670.24 3380.5212050.76 4995。23 3#辦公樓概況 1.結(jié)構(gòu)形式：框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，主要墻體材料 為加氣混凝土砌塊； 2.建筑面積：總面積16591.968（地上面積 8670.24，地下面積7921.728）； 3. 層高：層高3.9米，裝修后2.7米左右； 4. 墻面：劈裂磚及部分玻璃幕； 5. 頂棚：混凝土梁板，不吊頂； 6. 地面：混凝土地面

55、 ； 7. 衛(wèi)生間：預(yù)留位置及上下水口； 8.門：旋轉(zhuǎn)門； 9. 外檐：高檔石材及鋁塑板。 10. 一層共用入口門廳，左右分流進入電梯廳。 11一二層門廳部分挑空。 123# b2車庫范圍做至3#東出去一跨。 層高3.9米 13b1層高5.1米，做局部出地面設(shè)計。降低b2覆 土層厚度。考慮空調(diào)機房和消防水池放b2的可行 性。 14.3#考慮上人屋面，屋頂花園（擺植、盆栽）， 花架 15.3#設(shè)備間是否與4#共用：配電室共用。4#空調(diào) 系統(tǒng)單獨考慮 16.3#供暖為熱源風機盤管。 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 3#3#樓樓大堂效果圖大堂效果圖 傭金制定 銷售面積及金

56、額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 3#3#樓樓 辦公室效果圖辦公室效果圖 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 3#3#樓樓會議室效果圖會議室效果圖 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 靈活組合，滿足不同面積需求 滿足居住、辦公、投資用途 促進易銷、實現(xiàn)速銷 戶型設(shè)計原則：戶型設(shè)計原則： 4#樓公寓戶型設(shè)計原則思路樓公寓戶型設(shè)計原則思路 戶型設(shè)計思路：戶型設(shè)計思路： 同質(zhì)產(chǎn)品借鑒 戶型分割 戶型配比 裝修標準 公寓戶型設(shè)計 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 財智國際中心 4-10層為公寓，共計180套。 集中供暖 標準

57、層：30套房間， 電梯：2部 主力戶型：40-50平米大開 間 裝修：精裝修，費用為2000 元。 產(chǎn)權(quán)：40年 價格：47萬/套起 市場同類產(chǎn)品設(shè)計風格 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 市場同類產(chǎn)品設(shè)計風格 建筑面積5萬余平米，規(guī)劃700余套mini soho，面積以30-80平米為主；地熱采暖 主力戶型：44.67平米大開間 裝修：精裝修，費用為2000-3000元。 產(chǎn)權(quán)：50年 價格：60萬/套 東 亞 上 北 鑫 座 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 市場同類產(chǎn)品設(shè)計風格 項目主力戶型為50平米 70平米左右小戶型，精 裝修，層高

58、5.49米，6梯 44戶，9層板塔結(jié)合樓， 39層為loft，層高5.49 米，2層為平層，-1和1層 為會所均價 36000元/平米， 藍光云鼎 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 市場同類產(chǎn)品設(shè)計風格 7 克 拉 共1617套，商業(yè)123戶；由7棟8層到13層紅褐色建筑圍合布局。a1號樓8層、a2號樓13 層、a3號樓10層均為塔樓.b3號樓十層，主力戶型為：兩梯二十戶，2至6層位3.1米層高 產(chǎn)品，7至10層5.49米層高 平層均價23000元/平米，單套總價58萬起。loft均價35000 元/平米。毛坯交房。 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷

59、售模式. 市場同類產(chǎn)品設(shè)計風格 波普工社項目總建筑面積約10萬平 米，昂木總戶數(shù)1121戶。 產(chǎn)權(quán)年限50年， 毛坯交房。 項目整體規(guī)劃以小戶型為主，面積 40-70平米，層高3米 波 普 工 社 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 4號樓標準層分割示意圖 4#4#樓公寓設(shè)計樓公寓設(shè)計 傭金制定 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式.裝修風格示意圖傭金制定 空間分割及裝飾示意 銷售面積及金額項目定位建筑設(shè)計價格制定銷售模式. 4#4#樓建筑設(shè)計簡述樓建筑設(shè)計簡述 項目可售面積地下室 銷售金額 （萬元） 4樓號 樓座商業(yè) 1層1881.89 8397.71 18

60、44.25 2層1881.891656.06 3層1881.891467.87 裙房商業(yè) 1層998.8783.06 2層998.8703.16 3層998.8623.25 酒店4-16層23580.34 13676.60 合計32222.418397.7120754.25 4#4#酒店室內(nèi)部分酒店室內(nèi)部分 1安防： 高級三防門，一體化系統(tǒng)，門禁連接 物業(yè)； 2.窗： 鋁合金中空條形玻璃窗； 3.樓面：水泥砂漿毛面找平； 4.墻面：混合砂漿基層，刮膩子； 5頂棚：結(jié)構(gòu)層面，不吊頂。 6.裝修：毛坯 7.主力戶型：36平米 4#4#酒店公共部分酒店公共部分 1外檐：高檔石材及鋁塑板。 2電梯：知