中海格林威治城項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作報(bào)告

1、中?！靖窳滞纬恰宽?xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作報(bào)告中海【格林威治城】是一個(gè)集商業(yè)、住宅、商務(wù)公寓為一體的復(fù)合性地產(chǎn)項(xiàng)目，因商業(yè)部分先期推 出，在商業(yè)部分運(yùn)作時(shí)要充分體現(xiàn)其項(xiàng)目的整體規(guī)模和文化優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作，體現(xiàn)在兩個(gè)大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷(xiāo)售；二是商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。商對(duì)后續(xù)業(yè)物業(yè)的成功銷(xiāo)售保證發(fā)展商開(kāi)發(fā)利益，商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利于項(xiàng)目的品牌塑造和物業(yè)的升值, 物業(yè)的銷(xiāo)售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。要達(dá)到上述目的，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作必須從四個(gè)方面銷(xiāo)售、招商、商管、物管入手，形成系統(tǒng)的運(yùn)作 思路。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作流程及關(guān)系示意:成功銷(xiāo)售商業(yè)項(xiàng)目售;管理模式支持上商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理后續(xù)物業(yè)銷(xiāo)售、品牌塑造促進(jìn)促

2、進(jìn)招商根據(jù)雙方前期交流成果，以下從銷(xiāo)售、招商、商管、物管闡述。一、銷(xiāo)售板塊1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)定位明確物業(yè)租售情況濟(jì)驢件物業(yè)經(jīng)菁定仗示意陽(yáng)疆潮屛柜倩”14偉?5育IP- ST, 3F帶帕釣斜flJ-r冊(cè)賃忤懈產(chǎn)百rF* 5-探14 #、15 #、17 #仆 臨街商業(yè)預(yù)留部分保留單位,不發(fā)售;探14 #、15 #、17 #暫不作留存資產(chǎn)位置上的考慮,2、銷(xiāo)售模式作為其2F承租商家的門(mén)廳，此部分商業(yè)暫根據(jù)實(shí)際招商情況再行定奪;針對(duì)投資者制定不同的銷(xiāo)售模式以迎合不同的投資心里。投資自營(yíng)的直接采用自然銷(xiāo)售模式;有的投資者對(duì)租金的要求比較理性，相對(duì)更看重收益的長(zhǎng)期和穩(wěn)定性，物業(yè)的升值空間，則采用帶租約銷(xiāo)售，不承

3、諾回報(bào)，通過(guò)招商引進(jìn)品牌主力店實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售；有的投資者看重投資保障，則采用包租的形式銷(xiāo)售；針對(duì)經(jīng)營(yíng)商家，有意向購(gòu)買(mǎi)但前期資金壓力較大的，采取租轉(zhuǎn)售形式，待經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)后再行購(gòu)頭。O O O。探14 #、15 #、17 #以及16 #、18 #的1F非主力店位置所屬商業(yè)按擬定的銷(xiāo)售價(jià)格采用自然銷(xiāo)售，不帶任何租約，業(yè)主可委托商旅公司招商;探 為了保障整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模檔次，秩序化經(jīng)營(yíng)，有效避免后期雜亂經(jīng)營(yíng)狀況，按照商業(yè)規(guī)劃的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)良好的商業(yè)形象，14 #、15 #外街主力點(diǎn)所屬物業(yè)必須采用帶租約銷(xiāo)售。無(wú)論是投資自營(yíng)還是委托租賃都必須符合預(yù)定的商業(yè)規(guī)劃。在不承諾租金回報(bào)和租金補(bǔ)貼保障措施情況下， 招商必須要先

4、行，在招商成功后再行銷(xiāo)售， 否則業(yè)權(quán)分散后無(wú)法有效管理。上述2F、3F大部分商業(yè)均采用先租后帶租約銷(xiāo)售的形式，不貼補(bǔ)租金，轉(zhuǎn)嫁租約，不提供任 何承諾保障，以品牌經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期穩(wěn)定收益推廣賣(mài)點(diǎn);帶租約銷(xiāo)售能為商家預(yù)先解決投資后，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)物業(yè)的保值、增值有一定的好處,有效地在商業(yè)業(yè)態(tài)分布上進(jìn)行引導(dǎo),定程度上規(guī)避商業(yè)步行街容易形成地?zé)o序經(jīng)營(yíng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象地出現(xiàn)。根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售和招商情況，對(duì)于少部分2F、3F主力店位置（約2000平米），在招商和銷(xiāo)售均不利的情況下，建議采取包租的方式銷(xiāo)售。具體做法：中海物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部與業(yè)主建立委托經(jīng)營(yíng)租賃關(guān)系。物管公司商管部按雙方約定租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式向業(yè)

5、主承付租金，租金標(biāo)準(zhǔn)以售價(jià)為參考依據(jù)制定，保障12年一15年可收回投資，物管公司商管部補(bǔ)貼租金與投資回報(bào)的差價(jià)。商管部對(duì)返租的物業(yè)具有經(jīng)營(yíng)處置權(quán)和使用權(quán)以及因經(jīng)營(yíng)而獲取收益的權(quán)利。商管公司約定一個(gè)市場(chǎng)培育期，市場(chǎng)培育期一般規(guī)定在 23年。在培育期內(nèi)，對(duì)外招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司的統(tǒng)一管理。商管部對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、品牌作限定。采用此模式，可以利用中海品牌為投資者提供有效的投資保障措施，對(duì)物業(yè)銷(xiāo)售起到促進(jìn)作用。同時(shí)通過(guò)商管部對(duì)商家品牌、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量作限定，對(duì)整個(gè)商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)起到引導(dǎo)和推動(dòng)作用。凡在銷(xiāo)售前招商成功的物業(yè)，可根據(jù)

6、商家意愿簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議（最長(zhǎng)不超過(guò)兩年期），同時(shí)為降低經(jīng)營(yíng)商家投資購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，制定兩套租金標(biāo)準(zhǔn)，給予商家在前期投入上的資金支持。例某個(gè)商家租賃的區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)為40/M 2元，簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議，租金可降低至 35/M 2元，兩年租金轉(zhuǎn)為首付，反之，在約定期限內(nèi)未購(gòu)買(mǎi)，租金標(biāo)準(zhǔn)為45元/M 2，須補(bǔ)足租金。對(duì)前期商家前期入駐經(jīng)營(yíng)是有一定促進(jìn)作用。探農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)運(yùn)作見(jiàn)后面。3、銷(xiāo)售價(jià)格價(jià)格表（略）；目前制定的價(jià)格表僅根據(jù)圖紙制定，建議相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)查看實(shí)物形態(tài)，現(xiàn)狀與圖紙有一定出入，以便修正目前的價(jià)格體系，使之更加合理。2F、3F在制定售價(jià)時(shí)1F商業(yè)售價(jià)可參照周邊物業(yè)制定，不考慮售價(jià)與投資回報(bào)年限問(wèn)題。但定

7、要基本保證投資者租金收益在12 15年以?xún)?nèi)收回投資，建議在核定2F、3F招商租金時(shí)不超過(guò)40元/M 2；1 #與16 #之間的修建的物業(yè)建議取消，打通培根走廊與臨河廣場(chǎng)、小區(qū)人流動(dòng)線(xiàn)，15 #內(nèi)街、16 #商業(yè)售價(jià)將有大幅提升。3月，咼層4、銷(xiāo)售控制基本原則：年內(nèi)將培根走廊商業(yè)物業(yè)全部發(fā)售，輔以小戶(hù)型發(fā)售。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)延遲到明年住宅及商務(wù)公寓力爭(zhēng)年底發(fā)售。整個(gè)項(xiàng)目形象支撐重點(diǎn)在文化優(yōu)勢(shì)“培根文化”上，雖有運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲主題商業(yè)，但無(wú)法支撐整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)特色。因此對(duì)外項(xiàng)目各棟商業(yè)統(tǒng)稱(chēng)為培根走廊。面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間區(qū)位優(yōu)劣及客戶(hù)認(rèn)可度價(jià)格拔咼可能性招商重要性14、15棟一樓60 rf高高低外街100萬(wàn)左右

8、14、15棟一樓20 40 rf4050 萬(wàn)低高高內(nèi)街16棟一樓60 rf100萬(wàn)低高高16棟二樓45 rf、100rf4080萬(wàn)低高高17棟外街60 rf110萬(wàn)一般低低17棟內(nèi)街30 rf3050萬(wàn)低低低18棟40 80 rf3050萬(wàn)低一般一般扎棉4-1_JTia19 -*N 二r.1和=Ij根據(jù)上表，培根走廊商業(yè)發(fā)售搭配原則:就培根走廊體量和業(yè)態(tài)規(guī)劃而言，建議推廣批次為兩批次：發(fā)售原則如下內(nèi)街商鋪目前不被客戶(hù)所看好，但培根概念成型后，內(nèi)街反而有價(jià)格拔高的可能。所以14、 15 棟內(nèi)街、16棟、18棟作為培根吧世界所囊括的單位，在發(fā)售時(shí)必須給予投資者足夠的經(jīng)營(yíng)信心，其同質(zhì)性強(qiáng)的單位（棟與

9、棟之間）避免同批次推出，如17棟一樓與14、15內(nèi)街、16棟在總價(jià)、區(qū)客戶(hù)認(rèn)可度改觀(guān)，建議二批次發(fā)售;17棟;位優(yōu)劣勢(shì)等方面同質(zhì)性很強(qiáng)，同發(fā)售勢(shì)必有抵觸。建議首先推售二批次發(fā)售的主力店商業(yè)由于投資總額大，投資、置業(yè)談判的時(shí)間長(zhǎng)、難度較大，需要積累一定客戶(hù)資源進(jìn)行組合投資推售和做商家租轉(zhuǎn)售工作，因此項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即應(yīng)部分發(fā)售。 培根走廊推售（非主力店）發(fā)售計(jì)劃:發(fā)售時(shí)間2004年9月25日2004年10月23日發(fā)售范圍14、15棟一樓臨街商鋪；17 # 一樓14、15棟內(nèi)街、16棟、18棟及一批次保留單位體量2243.29 rf 左右；46 套4773.785 rf 左右；63 套保留單位保留 14

10、1 （ 5 7 ）、15 1 （ 5 7）備注保留單位為二、三樓主力店預(yù)留鋪面作迎賓大廳和通道而預(yù)留16棟未達(dá)到預(yù)售資格，但為了保證培根吧統(tǒng)一發(fā)售、統(tǒng)一開(kāi)業(yè)。擬以客戶(hù)申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)的形式發(fā)售；培根走廊主力店推售計(jì)劃占據(jù)項(xiàng)目商業(yè)大半體量的主力店發(fā)售將是商業(yè)發(fā)售中最大的難點(diǎn)。主力店順利經(jīng)營(yíng)對(duì)商業(yè)口岸的營(yíng)造無(wú)疑幫助很大。就目前情況看來(lái)，我們對(duì)主力店招商及發(fā)售確定以下原則:2004 年 9 月 25 日開(kāi)始出售 14、 15 棟二、三樓、 17 棟二樓主力店，招商及招商優(yōu)惠以利于銷(xiāo)售為重點(diǎn)；2004 年發(fā)售的主力店， 其發(fā)售價(jià)格需保證與招商意向租金大致相吻合， 利于發(fā)售；2004 年 10 月 23 日 1

11、6、 18 棟二樓主力店開(kāi)始發(fā)售。 前期封盤(pán)14 、 17 外街 1F 保留商業(yè)，保留單位為二、三樓主力店預(yù)留鋪面作迎賓大廳和通道而預(yù)留，若主力店商家選擇租賃一樓鋪面，則一樓鋪面帶租約銷(xiāo)售；15 # 1F外街商業(yè)如在9月25日招商未果的前提下，建議予以封盤(pán)，招商成功后推售。5、銷(xiāo)售渠道客戶(hù)推介獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃銷(xiāo)售上一定明確告知客戶(hù)， 介紹客戶(hù)有一定的獎(jiǎng)勵(lì)， 以利益驅(qū)動(dòng)擴(kuò)大投資群體；異地銷(xiāo)售利用中海在其它城市的銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，展開(kāi)銷(xiāo)售和投資宣傳；網(wǎng)上發(fā)布信息（不能僅局限于公司網(wǎng)站，考慮公眾網(wǎng)）招商過(guò)程中作銷(xiāo)售推介。6、銷(xiāo)售工具準(zhǔn)備 商業(yè)樓書(shū)制作要求樓書(shū)目標(biāo)客戶(hù)： 主要針對(duì)意向較為明確的投資者和經(jīng)營(yíng)者 （集吸引

12、買(mǎi)家和租賃者于一體的綜合性樓書(shū)）；樓書(shū)內(nèi)容框架：項(xiàng)目理念、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目區(qū)位、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理、投資前景、中海品牌內(nèi)容提要：1）項(xiàng)目理念：培根文化深層次提煉，格林威治城的生活描繪（商業(yè)意境）2）項(xiàng)目概況：商業(yè)項(xiàng)目的效果圖（培根走廊、臨江商業(yè)） 、項(xiàng)目概述、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目地理位置（區(qū)位平面圖） 、附近商圈簡(jiǎn)介；4）項(xiàng)目環(huán)境：側(cè)重介紹成都外灘規(guī)劃、延河人文、自然景觀(guān)、發(fā)展前景；5）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：物業(yè)設(shè)計(jì)理念以及產(chǎn)品亮點(diǎn)、甚至是細(xì)節(jié)介紹（建筑設(shè)計(jì)效果圖、廣場(chǎng)景觀(guān)意境圖、局部透視圖）項(xiàng)目商業(yè)定位： 商業(yè)定位描述和相對(duì)應(yīng)的商業(yè)氛圍圖片；7）商業(yè)規(guī)劃：各街區(qū)商業(yè)

13、規(guī)劃介紹，重點(diǎn)放在“培根走廊”酒吧區(qū)和餐飲娛樂(lè)主力店和臨江高尚商業(yè)部分（商業(yè)規(guī)劃平面圖）8）投資前景：投資前景分析（物業(yè)增值方面，也可從成都高校商圈租金收益增漲、租金對(duì)比入手）商業(yè)管理：中海公司商管部專(zhuān)業(yè)打理，給予投資經(jīng)營(yíng)以信心保障；10)中海品牌：中海公司品牌、形象、實(shí)力展示。 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝、氛圍營(yíng)造1 ） 銷(xiāo)售展板內(nèi)容要求商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍，經(jīng)營(yíng)環(huán)境效果圖； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色、不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景展示圖； 建筑外觀(guān)、物業(yè)形態(tài)效果展示圖； 商管價(jià)值、服務(wù)品質(zhì)； 根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)業(yè)種制作商業(yè)物業(yè)內(nèi)部裝飾裝修效果圖； 投資保障、收益分析等2 ） 彩色掛旗 部分更新銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)室內(nèi)懸掛彩旗及內(nèi)容，營(yíng)造喜慶熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氛圍

14、，帶動(dòng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)火暴氣氛。建議更新的彩旗的色澤以鮮艷為主。 在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)外可以沿整個(gè)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)輪廓及外部綠化植物設(shè)立彩旗、彩條將銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的整體氣氛烘托，使抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)位置的到訪(fǎng)客戶(hù)還未進(jìn)入銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部就能感受到濃郁的喜慶氣 氛。3）空飄通過(guò)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)外部設(shè)立 1015 個(gè)大型空飄氣球及空飄氣球下的廣告條幅， 配合其他渲 染氣氛的道具將現(xiàn)場(chǎng)氛圍進(jìn)一步提升； 同時(shí)可以指示未了解項(xiàng)目確切地址有是第一次抵達(dá) 現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)快速識(shí)別現(xiàn)場(chǎng)具體地理位置。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)整4）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)整體引導(dǎo)系統(tǒng)由于開(kāi)盤(pán)期間客戶(hù)到場(chǎng)數(shù)量大， 置業(yè)顧問(wèn)可能無(wú)法同時(shí)接待所有的到場(chǎng)客戶(hù)， 體引導(dǎo)系統(tǒng)將從停車(chē)項(xiàng)目資料取閱項(xiàng)目展板瀏覽洽談客戶(hù)休息區(qū)（洗 手

15、間等）等整體引導(dǎo)到場(chǎng)客戶(hù)自行參觀(guān)了解項(xiàng)目及等候置業(yè)顧問(wèn)的接待。5）鮮花、氣球設(shè)置沙盤(pán)上方可考慮懸掛球， 更新部分銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)所有鮮花及植物并按現(xiàn)場(chǎng)功能分區(qū)設(shè)置不同 的擺放形式，以便于客戶(hù)區(qū)分。工地現(xiàn)場(chǎng)包裝(1)工地現(xiàn)場(chǎng)平整由于在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)可以看到工地現(xiàn)場(chǎng)的情況,因此為給客戶(hù)以良好的第一印象，工地現(xiàn)場(chǎng)需要進(jìn)行全面的建筑垃圾清理及物料堆放的整理，同時(shí)應(yīng)保持工地現(xiàn)場(chǎng)的整潔。(2 )地現(xiàn)場(chǎng)商家到場(chǎng)參觀(guān)線(xiàn)路設(shè)置與項(xiàng)目銷(xiāo)售同期開(kāi)展的租賃招商工作中，商家客戶(hù)將會(huì)到達(dá)工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，所以務(wù)必請(qǐng)規(guī)劃一條適合銷(xiāo)售租賃工作開(kāi)展的，工地現(xiàn)場(chǎng)參觀(guān)路線(xiàn)。(3)外圍在施工項(xiàng)目包裝項(xiàng)目的14、15.、17幢等已基本斷水封

16、頂，同時(shí)又地處項(xiàng)目外圍,因此需要對(duì)其進(jìn)行外部的清理，保持整潔，并可在其外部設(shè)立廣告條幅提示現(xiàn)場(chǎng)具體位置,展示項(xiàng)目特點(diǎn)。銷(xiāo)售上涉及的協(xié)議文本資料銷(xiāo)售合同及補(bǔ)充協(xié)議、委托招商協(xié)議、租賃協(xié)議、委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議、前期物管協(xié)議(含物業(yè)、商業(yè)、裝修管理等內(nèi)容)、租轉(zhuǎn)售協(xié)議、排號(hào)認(rèn)購(gòu)協(xié)議開(kāi)盤(pán)前的銷(xiāo)售培訓(xùn)以本報(bào)告作為綱要，對(duì)各個(gè)板塊、操作流程進(jìn)行培訓(xùn)，時(shí)間在本月10號(hào)左右。7、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)操作流程自然銷(xiāo)售模式商旅公司招商部*簽署委托招商協(xié)議投資簽署銷(xiāo)售合同及補(bǔ)充協(xié)議委托事宜協(xié)商一致物管公司簽署委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議自營(yíng)*與物管公司簽署物管協(xié)議（含商業(yè)、物業(yè)、裝飾裝修管理）帶租約銷(xiāo)售模式商旅公司招商形成租約協(xié)助與商家簽署

17、租賃合同，租約主體變更獨(dú)立投資簽署銷(xiāo)售合同及補(bǔ)充協(xié)議組合投資與商家簽署租賃合同，租約主體變更與物管公司簽署委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議、物管協(xié)議包租銷(xiāo)售模式商旅公司招商形成租約商家租賃協(xié)議簽署銷(xiāo)售合同及補(bǔ)充協(xié)議物業(yè)公司商管部簽署委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議租轉(zhuǎn)售模式商旅公司招商形成租約中海公司招商簽署租轉(zhuǎn)售協(xié)議8、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售排號(hào)認(rèn)購(gòu)安排9月18日開(kāi)始排好，并預(yù)定房號(hào)，交認(rèn)購(gòu)金1 2萬(wàn)，簽定排號(hào)認(rèn)購(gòu)書(shū);9月24日銷(xiāo)售確認(rèn)，發(fā)出要約邀請(qǐng)，作好時(shí)間安排;9月25日認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)定單，未到現(xiàn)場(chǎng)或未下單，視為放棄認(rèn)購(gòu)權(quán)的退還認(rèn)購(gòu)金。9、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售促銷(xiāo)活動(dòng)建議第一批次發(fā)售的商業(yè)體量不大，只要抓住現(xiàn)有意向性客戶(hù)和通過(guò)廣告前來(lái)的零散客戶(hù)，就可以

18、消化第一批次待售商業(yè)。中海公司是一個(gè)成熟的品牌，不需要大量的公關(guān)活動(dòng)來(lái)樹(shù)立品牌和口碑。加之目前大量的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)過(guò)多流于形式，大多搞一些歌舞表演，而觀(guān)看者大多是周?chē)用窈凸さ孛窆?，這些人不是目標(biāo)客戶(hù)群體。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)條件所限,故不建議基于上述原因，建議在現(xiàn)場(chǎng)不搞大規(guī)模交互型慶典活動(dòng)。前期通過(guò)媒體宣傳基本上能達(dá)到造勢(shì)目的。銷(xiāo)售策劃工作的重點(diǎn)應(yīng)放在現(xiàn)場(chǎng)包裝以及人員服務(wù)質(zhì)量上,保證開(kāi)盤(pán)當(dāng)日前來(lái)銷(xiāo)售接待中心客戶(hù)得到比較滿(mǎn)意的服務(wù)。賣(mài)場(chǎng)氛圍濃厚，有一個(gè)良好交流、溝通環(huán)境。10、開(kāi)盤(pán)人員服務(wù)要求建議置業(yè)顧問(wèn)及招商人員加深對(duì)項(xiàng)目的熟悉及了解， 作到面對(duì)客戶(hù)的問(wèn)題能對(duì)答如流，如發(fā)生不能回答的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)應(yīng)變，不要讓

19、客戶(hù)產(chǎn)生疑慮。由于本時(shí)期內(nèi)到場(chǎng)的客戶(hù)數(shù)量龐大,定要堅(jiān)持良好的積極的工作態(tài)度,不要有任何不滿(mǎn)的情緒在客戶(hù)面前流露。安保人員安保人員是客戶(hù)到場(chǎng)后第一撥接待客戶(hù)的中海員工，其表現(xiàn)的好壞決定了客戶(hù)的第一直觀(guān)印象，并且還傳遞了以后項(xiàng)目的安保管理水平的潛在意識(shí)。所以安保人員的相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)也要提高，同時(shí)能夠在客戶(hù)提出簡(jiǎn)單項(xiàng)目問(wèn)題時(shí)能及時(shí)給客戶(hù)以回復(fù)或指引客戶(hù)向誰(shuí)咨詢(xún)了解。保潔人員到場(chǎng)客戶(hù)的數(shù)量大且到場(chǎng)時(shí)間不確定，不管客戶(hù)什么時(shí)候到場(chǎng)都會(huì)看到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的整體情況，同時(shí)會(huì)聯(lián)想到入伙后的物管業(yè)務(wù)水平， 所以保潔工作必須強(qiáng)化， 始終保持現(xiàn)場(chǎng)的整潔。 并且在保潔工作的同時(shí)要注意禮貌用語(yǔ)及文明工作方式。施工人員施工人員的

20、著裝、 舉止等方面也需要嚴(yán)格規(guī)定及控制， 讓客戶(hù)能充分感受的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的源自過(guò)程的嚴(yán)格把控。其他人員其他人員無(wú)論從著裝、 言行、 舉止等各個(gè)方面都要嚴(yán)格要求， 給予客戶(hù)最好的表現(xiàn)。11、銷(xiāo)優(yōu)惠措施（略）如折扣、現(xiàn)金抵扣、禮品禮卷、免物管費(fèi)、免產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)、送車(chē)位使用權(quán)等，具體由中海公司制定。二、招商板塊1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)原則針對(duì)中海項(xiàng)目，在確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，考慮了以下幾個(gè)方面的因素：使主力商家的 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要體現(xiàn)“中?！逼放坪晚?xiàng)目品質(zhì)要充分考慮主力店商家的區(qū)域規(guī)劃， 在物業(yè)硬件上滿(mǎn)足所規(guī)劃業(yè)態(tài)的場(chǎng)地使用要求；店面形象和經(jīng)營(yíng)檔次與建筑本身比較切合；在商業(yè)的檔次定位上即要符合市場(chǎng)，同時(shí)也要具有一定的實(shí)力、

21、品位和知名度;嚴(yán)格限制有視覺(jué)污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進(jìn)駐。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要符合項(xiàng)目的整體定位和商業(yè)定位: 項(xiàng)目定位：以?shī)蕵?lè)、餐飲、休閑為特色的目的性消費(fèi)、體驗(yàn)式商業(yè)步行街該項(xiàng)目定位包含了以下三個(gè)層面：業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)消費(fèi)群定位和產(chǎn)品定位。250M 臨河業(yè)態(tài)定位：娛樂(lè)、餐飲、休閑是【中海格林威治城】三大主營(yíng)業(yè)態(tài)，娛樂(lè)主要體現(xiàn)“培根走廊”酒吧文化；餐飲、休閑主要集中該項(xiàng)目的商業(yè)步行街的主力店區(qū)域（二、三樓）以及的商務(wù)公寓。三大主營(yíng)業(yè)態(tài)的規(guī)劃面積占 【中海格林威治城】商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的 80% ;也不是四川大學(xué)目標(biāo)消費(fèi)群定位：目的性消費(fèi)是指該項(xiàng)目的主要消費(fèi)人群既不是周邊的

22、社區(qū)人口,的學(xué)生，更不是路人，而是通過(guò)項(xiàng)目的特色吸引川大20%的高消費(fèi)群體，并輻射全成都有一定消費(fèi)實(shí)力、有校園、培根情節(jié)的中高消費(fèi)群;產(chǎn)品定位：【中海格林威治城】的產(chǎn)品定位是體驗(yàn)式的商業(yè)步行街。體驗(yàn)式商業(yè)步行街為消費(fèi)者它需要通過(guò)提供的不僅僅是單純的購(gòu)物和普通消費(fèi)，而是在購(gòu)物和消費(fèi)中得到享受和身心的愉悅。步行街的景觀(guān)、配套、人性化的設(shè)施以及商業(yè)規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)；【中海格林威治城】的物業(yè)是開(kāi)放型、圍合循環(huán)式的商業(yè)步行街，這就與普通的社區(qū)商業(yè)和傳統(tǒng)底商嚴(yán)格、準(zhǔn)確地區(qū)分開(kāi)來(lái)。 規(guī)劃要以市場(chǎng)為依據(jù)、加強(qiáng)引導(dǎo)、兼顧靈活性商業(yè)規(guī)劃必需要以市場(chǎng)為準(zhǔn)繩，而不是一相情愿的主觀(guān)臆斷，否則商業(yè)規(guī)劃將成為一紙空文，難以落實(shí)；

23、另外，市場(chǎng)引導(dǎo)和商家引導(dǎo)也是非常重要的，特另惺對(duì)于【中海格林威治城】特色樓盤(pán);在招商過(guò)程中，既要嚴(yán)格商業(yè)規(guī)劃執(zhí)行，同時(shí)兼顧靈活性，在與整體規(guī)劃沒(méi)有沖突的情況下，合理把握。如果一味的堅(jiān)持原來(lái)的商業(yè)規(guī)劃， 終將通過(guò)殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和自然淘汰使理想化的規(guī)劃走樣；嚴(yán)格限制有視覺(jué)污染、 噪音污染、 環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài)進(jìn)駐。 商業(yè)規(guī)劃要充分體現(xiàn)“培根走廊”文化精髓，規(guī)劃中突出重點(diǎn)和靚點(diǎn)“培根走廊”具有深厚的酒吧文化底蘊(yùn)，是【中海格林威治城】商業(yè)項(xiàng)目的精髓所在，因此在商業(yè)規(guī)劃中，無(wú)論是從規(guī)劃區(qū)域位置還是整體規(guī)模上都要得以體現(xiàn)。同時(shí)，餐飲、休閑主力店也是該項(xiàng)目的重點(diǎn)和靚點(diǎn)。 商業(yè)規(guī)劃要為項(xiàng)目的

24、包裝、推廣、炒作服務(wù)，要有新意商業(yè)規(guī)劃不僅僅要為【中海格林威治城】項(xiàng)目的招商、經(jīng)營(yíng)服務(wù)，同時(shí)也要為項(xiàng)目的包裝、推廣、炒作服務(wù)。因此在規(guī)劃中，既要尊重市場(chǎng)，也不要墨守成規(guī)，照搬套用。要做出項(xiàng)目的特色，就需要?jiǎng)?chuàng)新。 商業(yè)規(guī)劃要考慮工程進(jìn)度不同步， 物業(yè)交付和經(jīng)營(yíng)時(shí)間不一致對(duì)商業(yè)規(guī)劃的影響根據(jù)中海公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟和進(jìn)度，【中海格林威治城】分成三期先后開(kāi)發(fā)，這給商業(yè)步行街因此我們?cè)谏虡I(yè)規(guī)劃中一定要考慮該因的氛圍營(yíng)造和整體開(kāi)業(yè)時(shí)間以及后期的經(jīng)營(yíng)都帶來(lái)了一些影響。素，以便我們?cè)谝黄诠こ探桓叮碳胰雸?chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)，業(yè)態(tài)組合、搭配出現(xiàn)問(wèn)題。2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位培根走廊一格調(diào)吧世界（動(dòng)吧類(lèi)）規(guī)劃區(qū)域： 14#樓（1F內(nèi)

25、街）、15#樓（1F內(nèi)街），16# （仆、2F ）、7#（仆一3F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色酒吧、跳舞吧、DISCO吧、MUSIC吧、KTV歌城;規(guī)劃理由:（1）“培根走廊”吧文化區(qū)是【中海格林威治城】商業(yè)步行街的主陣地，需要足夠的規(guī)模支撐，該區(qū)域的建筑、經(jīng)營(yíng)面積達(dá)三千多平米，具備打造酒吧風(fēng)情街的物業(yè)體量。（2）14#、15#、16#樓都是純商業(yè)物業(yè)，不會(huì)形成噪音擾民糾紛，具體業(yè)態(tài)方面主要以動(dòng)感吧類(lèi)為主（3）14#樓（1F內(nèi)街）、15#樓（仆內(nèi)街），16#形成一個(gè)圍合式的步行街區(qū)，別致的景觀(guān)和延伸經(jīng)營(yíng)都有利于形成濃郁的商業(yè)氛圍。14# 樓（ 1F4 ）因?yàn)椴叫薪值墓こ探桓逗烷_(kāi)業(yè)時(shí)間不一致，要充分考慮前期

26、酒吧的入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，所以將內(nèi)街）、 15# 樓（ 1F 內(nèi)街）首期交付的物業(yè)規(guī)劃為吧街。 培根走廊格調(diào)吧世界（靜吧類(lèi)）規(guī)劃區(qū)域： 8# 樓（ 1F、2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：網(wǎng)吧、水吧、清吧、陶吧、玩具吧、書(shū)吧、咖啡吧等；規(guī)劃理由：1 ） 安靜類(lèi)的吧區(qū)應(yīng)該與動(dòng)感吧區(qū)自然分開(kāi)設(shè)置，避免業(yè)態(tài)的互相干擾；2） 8# 樓上是小戶(hù)型公寓， 考慮行業(yè)政策因素， 不能設(shè)置餐飲行業(yè)和噪音污染行業(yè)； 品牌餐飲、休閑店；規(guī)劃區(qū)域： 14#（ 2F、3F ）、 15# （ 2F、3F）、17# （ 2F）；業(yè)態(tài)內(nèi)容：中餐酒樓、火鍋、特色餐飲、茶摟、康體保健等；規(guī)劃理由：1） 該物業(yè)的面積、配套設(shè)施、樓層等硬件方面都非常適合餐飲、

27、休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)；2） 14# 、 15# 、17# 樓都是純商業(yè)物業(yè)，餐飲業(yè)和休閑業(yè)沒(méi)有政策性的行業(yè)經(jīng)營(yíng)限制。 高尚休閑商務(wù)會(huì)所規(guī)劃區(qū)域： 1#、9#、11# 、13#的 1F3F；業(yè)態(tài)內(nèi)容： SPA 美容健身房、西餐咖啡館、商務(wù)會(huì)館；規(guī)劃理由：1 ）這幾幢商業(yè)物業(yè)都處于景色宜人的府南河畔，建筑設(shè)計(jì)別具一格，具備高檔商業(yè)入駐的硬件、環(huán)境方面的條件；2 ）這幾幢商業(yè)物業(yè)都將整體出租，要求入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家具備實(shí)力、規(guī)模和格調(diào)，規(guī)劃中業(yè)態(tài)具備了這些要素；3 ）若條件許可，也可考慮高檔酒樓。 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)旅游特色區(qū)規(guī)劃區(qū)域： 14# 樓（ 1F 外街）、 15# 樓（ 1F 外街）；業(yè)態(tài)內(nèi)容：旅游服務(wù)、戶(hù)外、

28、登山、野營(yíng)用品、運(yùn)動(dòng)器材、運(yùn)動(dòng)服飾、時(shí)尚精品店等；規(guī)劃理由：1）根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，外街底層一般都設(shè)置為零售業(yè)態(tài)，14# 樓、15# 樓所處的區(qū)位較好，因此所規(guī)劃的業(yè)態(tài)應(yīng)具備特色和檔次；2）為了體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，并為推廣、炒作提供素材，規(guī)劃中應(yīng)有創(chuàng)新，旅游、體驗(yàn)式運(yùn)動(dòng)區(qū)就是不錯(cuò)而且貼近市場(chǎng)的創(chuàng)意。 固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)（社區(qū)型） 規(guī)劃區(qū)域： 17# （1F 外街） 業(yè)態(tài)內(nèi)容：小百貨、干洗店、沖印店、鮮花店、發(fā)廊、家居用品店、金融網(wǎng)點(diǎn)、移動(dòng)、電信網(wǎng)點(diǎn)等； 規(guī)劃理由：1） 該項(xiàng)目周邊住宅云集，具有堅(jiān)實(shí)的社區(qū)型消費(fèi)基礎(chǔ)；2） 該規(guī)劃區(qū)域所在商業(yè)步行街的位置相對(duì)略差一些，且靠近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，與小環(huán)境較為切合。 固

29、定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)（校園經(jīng)濟(jì)型） 規(guī)劃區(qū)域： 17# （1F 內(nèi)街） 業(yè)態(tài)內(nèi)容：休閑服飾、禮品、音像店、飾品店、書(shū)店、眼鏡連鎖店、圖書(shū)音像租賃店等規(guī)劃理由：校園經(jīng)濟(jì)雖然不是該項(xiàng)目的主題， 但臨近四川大學(xué)和川音， 數(shù)萬(wàn)師生也足以支撐 600 余平方米校 園經(jīng)濟(jì)型固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)。 社區(qū)超市 規(guī)劃區(qū)域： 18# （ 1F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：知名賣(mài)場(chǎng)的便利店、紅旗超市、互惠超市 規(guī)劃理由：超市的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)不相沖該商業(yè)用房的面積和區(qū)位比較適合一個(gè)社區(qū)型便民超市， 突,主要以日用品、副食品為主。 娛樂(lè)主力店 規(guī)劃區(qū)域：7# （1F 3F ）、16# 樓（2F） 業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色、主題酒吧、 KT

30、V 歌城 規(guī)劃理由：1 ）7# 樓、 16# 樓處于“培根走廊”的格調(diào)吧區(qū)，符合規(guī)劃的總體布局；2） 該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積以及硬件設(shè)施能夠滿(mǎn)足娛樂(lè)主力店的經(jīng)營(yíng)需要。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（略）3 、業(yè)態(tài)規(guī)劃的引導(dǎo)與界定1 ）引導(dǎo)性經(jīng)營(yíng)定位主要為促進(jìn)銷(xiāo)售，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)對(duì)投資者及自營(yíng)者描繪經(jīng)營(yíng)思路，但對(duì)小業(yè)主經(jīng)營(yíng)范圍不做強(qiáng)制性規(guī)定14、 15 棟外街規(guī)劃定位為“時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、旅游”特色區(qū)； 外街底層為零售商業(yè)， 為銷(xiāo)售說(shuō)辭而言， 其規(guī)劃業(yè)態(tài)應(yīng)具備特色和檔次；7 棟的 1 樓定位為固定性社區(qū)消費(fèi)服務(wù)區(qū)；臨河商業(yè)定位為高檔休閑商務(wù)會(huì)所， 主要經(jīng)營(yíng)高檔西餐、 咖啡、 俱樂(lè)部、 商務(wù)中心等業(yè)態(tài)。2 ）半強(qiáng)制性經(jīng)營(yíng)定位先行銷(xiāo)

31、售，但為了項(xiàng)目品牌樹(shù)立及后繼住宅的發(fā)售，對(duì)部分商業(yè)做半強(qiáng)制性業(yè)態(tài)定位，以業(yè)主公約形式對(duì)小業(yè)主進(jìn)行約束14 棟、 15 棟內(nèi)街和 16 棟定位為格調(diào)吧世界；3 ）強(qiáng)制性經(jīng)營(yíng)定位為營(yíng)造商業(yè)口岸，部分主力店先行租賃，待商業(yè)氛圍形成后再行發(fā)售；14 棟、15 棟的 2、3 層定位為品牌娛樂(lè)、餐飲主力店；17 棟 2 樓定位為餐飲、休閑娛樂(lè)主力店。4、商業(yè)規(guī)劃中主力店設(shè)置為配合開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目一期的銷(xiāo)售和整體商業(yè)氛圍的營(yíng)造以及業(yè)態(tài)的引導(dǎo)，主力店及主力點(diǎn)在商業(yè)區(qū)域中作用顯得尤為重要。 為有效引進(jìn)需求商業(yè)， 特制定以下策略和原則， 以指導(dǎo)雙方工作。1 ）設(shè)置原則區(qū)域原則： 根據(jù)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度， 將在商業(yè)項(xiàng)目的

32、三個(gè)開(kāi)發(fā)周期里分設(shè)各主力店和主力點(diǎn)，本次以一期開(kāi)發(fā)區(qū)域進(jìn)行設(shè)定；價(jià)格原則 ：核心主力店的租金價(jià)格具有區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境內(nèi)的絕對(duì)沖擊力，并對(duì)該項(xiàng)目其它區(qū)域的租金價(jià)格具有參考性和引導(dǎo)性；業(yè)態(tài)設(shè)定原則： 符合對(duì)項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一要求， 具備一定社會(huì)知名度和美譽(yù)度；物業(yè)原則： 主力店的商業(yè)使用面積應(yīng)大于 300 m 2，開(kāi)發(fā)商將根據(jù)其實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求，對(duì)物業(yè)條件采用“量身設(shè)置”的方式，進(jìn)行貼身化服務(wù)。其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將低于其它區(qū)域物業(yè)。（2 ）區(qū)位確定主力店區(qū)位及面積區(qū)位商鋪編號(hào)單層面積（rf ）招商面積（rf）A1區(qū)T 14 # 2F、3F10302060A1區(qū)T 15 # 2F、3F12502500A1區(qū)

33、T17 # 2F14001400B區(qū)T 7#1F、2F、3F6001800C區(qū)T1 # 2F、3F860 (2F)、750 (3F)1610T9 #、 11#、13#T9 #(1F : 450 、2F:360、3F:110 )T 11# (1F : 800、2F:570、3F :3269.9140 )T 13# (1F : 385、2F :270 、3F:184.9 )主力點(diǎn)區(qū)位及面積區(qū)位商鋪位置主力招商建筑面積(rf)備注A1區(qū)T14 # 1F200 rf以上A1區(qū)T15 #仆西側(cè)，圓形建筑運(yùn)動(dòng)休閑精品店，在銷(xiāo)售中注意業(yè)態(tài)限制A1區(qū)T17 # 1F東側(cè)，圓形建筑在銷(xiāo)售中注意業(yè)態(tài)限制A2區(qū)T1

34、8#1F320 rf先招商，便利超市B區(qū)T16#1F300 rf以上酒吧主力店(3 )主力店業(yè)態(tài)范圍區(qū)位商鋪編號(hào)商業(yè)劃分原則業(yè)態(tài)范圍A1區(qū)T 14 # 2F、3F以樓層橫向分割，1 2個(gè)商家:新派餐飲、火鍋、康體休閑A1區(qū)T 15 # 2F、3F以樓層橫向分割，12個(gè)商家特色中餐、料理、茶坊A1區(qū)T17 # 2F1個(gè)商家休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)B區(qū)T7#整體考慮，1個(gè)商家特色酒吧、咖啡C區(qū)T1 #2F、 3F前期先行招商，在1F預(yù)留大廳，與2F、3F整合租賃西式快餐C區(qū)T9 #、11#、13#整體考慮，每幢1個(gè)商家高尚休閑商務(wù)會(huì)所(4)租金價(jià)格建議區(qū)位性質(zhì)樓層第一年租金建議(元/月)A1區(qū)主力店14 #

35、2F35 403F30主力店15 #2F35 403F30主力店17 #2F30注：主力商家若對(duì)租金、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等特殊要求，則再另行商議解決。5、招商執(zhí)行計(jì)劃我公司對(duì)前期的商業(yè)項(xiàng)目推售計(jì)劃、初步擬訂的商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃以及近期定向招商反饋信息, 招商策略作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整， 并制訂了 8月25日一9月25日的招商工作執(zhí)行計(jì)劃:招商對(duì)象?成都知名“餐飲、娛樂(lè)、休閑”品牌為目標(biāo)主力商家;?以運(yùn)動(dòng)、旅游以及知名連鎖品牌為次主力店目標(biāo)商家。招商區(qū)域? “培根走廊”商業(yè)步行街面積較大的整體租賃商業(yè)單位，主要集中在14#、15#、16#、17#、1#、7#的二樓和三樓;“培根走廊”商業(yè)步行街 14#、15#、1

36、7#的底樓外街商鋪。招商方式?通過(guò)“置信商業(yè)聯(lián)盟”的資源優(yōu)勢(shì)，以定向拜訪(fǎng)招商為主;?銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)辦公招商為輔（購(gòu)買(mǎi)者和投資經(jīng)營(yíng)者）； ?活動(dòng)招商（執(zhí)行方案另列）； ?媒體宣傳、招商推廣的配合。6、商對(duì)銷(xiāo)售的支持、配合(1 )在【中海格林威治城】開(kāi)盤(pán)以前，招商工作取得階段性成果，力爭(zhēng)簽訂5份意向租賃合同;(2)在租賃區(qū)域中，從易入難，首先從一期項(xiàng)目（14#、15#、17# ）底層外街商業(yè)單位的招商中實(shí)施突破;(3)在9月25日前，按照商業(yè)規(guī)劃，力爭(zhēng)休閑、旅游、運(yùn)動(dòng)區(qū)主力店招商成功，形成租約,為該區(qū)域銷(xiāo)售創(chuàng)造條件;以下是招商工作一些進(jìn)展情況，在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，可介紹下列商家準(zhǔn)備入場(chǎng)經(jīng)營(yíng):前期意向租賃商

37、家反饋信息表業(yè)態(tài)分類(lèi)商家名稱(chēng)租賃區(qū)域租賃面積租金標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)價(jià)）其它條件（初談）娛樂(lè)半打酒吧7號(hào)樓仆500平方米50元加M98酒吧1號(hào)樓2、3F1500平方米商家趨向于購(gòu)買(mǎi)，報(bào)價(jià)為7500元/ rf休閑藍(lán)色海岸（有水休閑）獨(dú)立區(qū)域5000平方米面積較大，量身建設(shè)格調(diào)茶坊9號(hào)樓或11號(hào)樓1000平方米45 元 /rf地面車(chē)位的保障淑媛會(huì)18號(hào)樓2F1000平方米50元加餐飲滿(mǎn)庭芳13號(hào)樓800m-900平方米60元加老房子17號(hào)500平方米加盟商1500 2000平方米40元加尚未落實(shí)加盟品牌體育運(yùn)動(dòng)中天白麗14號(hào)樓、15#號(hào)樓仆500-1000平方米55 元/rf中天白麗14號(hào)樓、15#號(hào)樓仆50

38、0-1000平方米55 元 /rf勁浪體育14號(hào)樓仆或15#號(hào)樓仆或仆通2F800 1200平方米購(gòu)買(mǎi)、租賃皆可其它杏林藥房14號(hào)樓1F200平方米100 元/ rf可以考慮購(gòu)買(mǎi)國(guó)美音像17號(hào)樓1F100 200平方米7、銷(xiāo)售上關(guān)于招商的統(tǒng)一說(shuō)辭項(xiàng)目的商業(yè)板塊的招商工作統(tǒng)一由成都置信集團(tuán)下屬的四川置信商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)有限公司運(yùn)作;業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)以后，可以自營(yíng)，可以自己招租，也可以委托置信商旅公司代理招商，中海公司不向業(yè)主承諾投資租金回報(bào);，租賃意如果業(yè)主委托置信商旅公司代理招商，業(yè)主需與商旅公司簽訂委托招商代理協(xié)議向達(dá)成后，由業(yè)主與租賃商家簽訂房屋的租賃合同，業(yè)主需支付商旅公司一個(gè)月的房租作為代

39、理傭金;無(wú)論業(yè)主自營(yíng)，自己招租還是委托招商， 經(jīng)營(yíng)者簽訂租賃協(xié)議前， 業(yè)主或商旅公司需向中海物管公司的商管部上報(bào)審批，做好商家的登記、備案。商家須服從項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，遵守物業(yè)管 理制度和統(tǒng)一的商業(yè)管理。對(duì)于投資自營(yíng)的客戶(hù)，其經(jīng)營(yíng)業(yè)種也必須符合項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃。有其它約定可以簽訂補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議;經(jīng)營(yíng)者（租戶(hù)）除了與業(yè)主簽訂租賃合同外，還需要與中海物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和二次裝修協(xié)議。如果涉及二次轉(zhuǎn)租問(wèn)題，業(yè)主可以委托中海物業(yè)管理公司下屬的商管部代理招商（建議一個(gè)月的租金作為代理傭金），也可以自行招租;銷(xiāo)售人員針對(duì)投資自營(yíng)客戶(hù)導(dǎo)致的業(yè)權(quán)分散問(wèn)題，應(yīng)從產(chǎn)品的硬件、設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)上引

40、導(dǎo)客戶(hù),其適合的經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)和整體規(guī)劃上進(jìn)行解說(shuō)。8、下階段招商工作重點(diǎn)9月份從下列商家入手，全面展開(kāi)招商工作:本階段新拓展目標(biāo)商家拜訪(fǎng)表業(yè)態(tài)分類(lèi)商家名稱(chēng)招租區(qū)域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類(lèi)商家名稱(chēng)招租區(qū)域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類(lèi)商家名稱(chēng)招租區(qū)域引導(dǎo)食圣連鎖14#15#17#的 2F、3F文軒連鎖17# 樓 1F空瓶子培根酒吧區(qū)火鍋類(lèi)三只耳14#15#17#的 2F、3F連時(shí)代新華17# 樓 1F音樂(lè)房子培根酒吧區(qū)孔亮14#15#17#的 2F、3F鎖寶島眼鏡17# 樓 1F蘭桂坊培根酒吧區(qū)秦媽火鍋14#15#17#的 2F、3F店精視力眼鏡17# 樓 1F娛回歸培根酒吧區(qū)魏火鍋14#15#17#的 2F、3F老鳳祥眼鏡1

41、7# 樓 1F樂(lè)鑫工場(chǎng)培根酒吧區(qū)子耳朵14#15#17#的 2F、3F超市賣(mài)場(chǎng)便利店18# 樓 1F類(lèi)怡都培根酒吧區(qū)味道江湖14#15#17#的 2F、3F紅旗連鎖18# 樓 1F錢(qián)柜歌城培根酒吧區(qū)中味漫江湖14#15#17#的 2F、3F互惠超市18# 樓 1F金耳朵培根酒吧區(qū)餐老房子14#15#17#的 2F、3F咖仙蹤林培根吧區(qū)故事村培根酒吧區(qū)陶然居14#15#17#的 2F、3F巴谷園14#15#17#的 2F、3F獅子樓14#15#17#的 2F、3F類(lèi)休閑上島咖啡培根吧區(qū)咖啡地帶培根吧區(qū)歐洲房子培根吧區(qū)啡星光燦爛培根酒吧區(qū)阿倫故事培根酒吧區(qū)新視聽(tīng)培根酒吧區(qū)（說(shuō)明：上表是我部在該階段

42、內(nèi)必須要完成定向招商的目標(biāo)客戶(hù)名單,其它商家的拜訪(fǎng)工作則根據(jù)實(shí)際情況靈活安排。）9、招商政策 裝修優(yōu)惠期主要根據(jù)租賃面積和商家品牌確定優(yōu)惠時(shí)間，租賃面積在1000 m2以下，裝修免租期：兩個(gè)月;租賃面積在1000 m2以上，裝修免租期：三個(gè)月。依照不同的樓棟，給出不同的優(yōu)惠期，據(jù)實(shí)考慮,并非每個(gè)商家都必須給出優(yōu)惠。 物業(yè)管理費(fèi)以樓層分別計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)：一樓：6元/平方米；二樓：4元/平方米；三樓：3元/平方米；2樓的3元/平方米和三樓的3元/平方米作為跟主力商家談判的砝碼和底線(xiàn)； 停車(chē)位以及停車(chē)費(fèi)按照甲乙雙方簽訂的合同并參照同類(lèi)物業(yè)條件的標(biāo)準(zhǔn),其主力店商家停車(chē)位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下:停車(chē)位:?租賃面

43、積小于500 m 2，每戶(hù)提供1-2個(gè)免費(fèi)停車(chē)位;?租賃面積在500 m 2- 1000 m 2，每戶(hù)提供2-4個(gè)免費(fèi)停車(chē)位;?租賃面積大于 1000m（含1000m 2），每戶(hù)提供2-4個(gè)免費(fèi)停車(chē)位;停車(chē)費(fèi)：收費(fèi)原則建議采用發(fā)牌記取，月末結(jié)算的方式，根據(jù)停車(chē)數(shù)量多少向商家收費(fèi)。地面停車(chē)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：2元/次，地下停車(chē)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：3元/次（2小時(shí)），每增加一小時(shí)則增加收費(fèi)元（過(guò)夜另計(jì)）。總的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按政府物價(jià)部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)實(shí)際情況收取; 商業(yè)各區(qū)域準(zhǔn)確的交付時(shí)間? A1區(qū)14#、15#、17#樓于2004年12底交付;? A2區(qū)18#、19#樓暫定為2005年六月底交付;? B區(qū)16#樓暫定

44、為2005年六月底交付;? B 區(qū) 1#、7樓的1-3F暫定為2006年中旬交付;?臨河商業(yè)(9#、11#、13#）因高層住宅的施工， 要在2006年10月底交付; 對(duì)外招商的租金標(biāo)準(zhǔn)（1） 1F商業(yè)單位（14#、15#、17#外街）業(yè)主委托商旅公司代為招商，商旅公司原則上在以下租金標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)接受業(yè)主委托，超過(guò)此標(biāo)準(zhǔn)，商旅公司有權(quán)不接受委托，有業(yè)主自行招商或 者按業(yè)態(tài)規(guī)劃引導(dǎo)其投資自營(yíng)。委托招商租金標(biāo)準(zhǔn)14#樓外 街商 鋪編號(hào)1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#租金標(biāo)準(zhǔn)707070707070707575757515#樓外 街商鋪編號(hào)1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12

45、#租金標(biāo)準(zhǔn)75757575757575808080808517#樓外 街商鋪編號(hào)1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#租金標(biāo)準(zhǔn)80707070706565656565606060606565（2）中海經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部、商旅公司招商人員在對(duì)外與商家首輪談判租金報(bào)價(jià)均按下表執(zhí)行，避免在招商執(zhí)行過(guò)程中標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。2F、3F對(duì)外招商租金統(tǒng)一報(bào)價(jià)一覽表區(qū)位幢號(hào)樓層面積租金統(tǒng)一報(bào)價(jià)租金底價(jià)遞增時(shí)間遞增比例9月25日前9月25日后A區(qū)14號(hào)2F1097.2460 元 /m 270 元 /m 240 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %3F1279.2150 元 /m 260

46、元 /m 230 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %15號(hào)2F1317.0160 元 /m 270 元 /m 240 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %3F1180.6250 元 /m 260 元 /m 230 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %17號(hào)2F1375.27m260 元 /m 270 元 /m 240 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %B區(qū)1號(hào)2F860m 270 元 /m 280 元 /m 250 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %3F750m 260 元 /m 270 元 /m 240 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %7號(hào)1F600m 275 元 /m285 元 /m 250

47、 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %2F600m 260 元 /m270 元 /m 240 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %16號(hào)2F1100m 260 元 /m270 元 /m 230 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %18號(hào)2F60 元 /m270 元 /m 2230 元 /m租賃期第三年開(kāi)始5 %9號(hào)1-3F920m 270 元 /m280 元 /m 260 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %11號(hào)1-3F1510m 270 元 /m280 元 /m 260 元 /m 2租賃期第三年開(kāi)始5 %13號(hào)1-3F839.9m 270 元 /m280 元 /m 260 元 /m 2租賃期第三年

48、開(kāi)始5 %說(shuō)明:根據(jù)雙方簽署的合同，2F、3F委托招商的低價(jià)30元/m 2，上表中所列租金低價(jià)僅作為我公司招商工作開(kāi)展的期望值，希望通過(guò)與商家的溝通、談判，在上述租金低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以上招商成功，不排除最終招商租金達(dá)不到此標(biāo)準(zhǔn)的可能，因此所列租金不能作為物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格制定的依據(jù)和約束商旅公司招商的條件。10、招商活動(dòng)【招商見(jiàn)面會(huì)】活動(dòng)時(shí)間:時(shí)間暫定為2004年9月活動(dòng)地點(diǎn):索菲特萬(wàn)達(dá)酒店宴會(huì)廳活動(dòng)形式：?簡(jiǎn)約確具有品位的互動(dòng)式自助酒會(huì)帶動(dòng)整個(gè)活動(dòng)開(kāi)展;?用簡(jiǎn)單而不失優(yōu)雅的布置在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造出一個(gè)輕松、愉悅的環(huán)境;?通過(guò)格調(diào)高雅的小提琴樂(lè)隊(duì)的現(xiàn)場(chǎng)演繹世界名曲,給與會(huì)者以高品位的感受。開(kāi)展目的 :? 選擇入

49、駐商家，強(qiáng)化商家對(duì)項(xiàng)目的歸屬感；? 收集商家意見(jiàn)，準(zhǔn)備和調(diào)整招商策略；? 推動(dòng)商家的簽約工作開(kāi)展；? 強(qiáng)化投資意向客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心；? 為商家和投資客戶(hù)架設(shè)信息橋梁。準(zhǔn)備工作：詳見(jiàn)活動(dòng)方案）活動(dòng)內(nèi)容：? 小提琴樂(lè)隊(duì)演奏；? 項(xiàng)目介紹， 3D 演示；? 互動(dòng)小游戲（中海項(xiàng)目有獎(jiǎng)問(wèn)答；? 經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家談成都的“外灘經(jīng)濟(jì)”? 活動(dòng)參與商家加盟招商信息發(fā)布（商家與投資者互動(dòng)）? 招商人員與商家開(kāi)始 1 對(duì) 1 互動(dòng)；? 自助酒會(huì)；? 商家現(xiàn)場(chǎng)考察。商業(yè)聯(lián)盟活動(dòng)】預(yù)計(jì)在 10 月中旬，活動(dòng)方案（略）其它活動(dòng)根據(jù)實(shí)際招商情況另議11、物業(yè)交付使用標(biāo)準(zhǔn)按照中海公司 2004 年 7 月 30 日提供的“中海格林威治城 14.15.16.17.18.