廣州恒大綠洲項目市場調查報告

1、個盤市調報告 經緯保利西海岸項目組 2009年9月15日 目目 錄錄 一、項目簡介 二、產品分析 三、客戶分析 四、推貨分析 五、推廣分析 一、項目簡介一、項目簡介 樓盤概況樓盤概況 位置位置 廣州市金沙洲大橋沿江南段廣州市金沙洲大橋沿江南段 開發(fā)商開發(fā)商 廣州恒大地產集團廣州恒大地產集團 占地占地 14.414.4萬平米萬平米 總建總建 4848萬平米萬平米 產品產品 北區(qū)產品為高層洋房和情景洋北區(qū)產品為高層洋房和情景洋 房，面積為房，面積為183410183410平方米；平方米； 南區(qū)為南區(qū)為8219782197平方米的平方米的1111層小層小 高層高層 項目定位項目定位領珠江領珠江踞城央

2、踞城央廣州江景王廣州江景王 開盤時間開盤時間預計預計9 9月月2626日日 規(guī)劃：分為南區(qū)和北區(qū)，由規(guī)劃：分為南區(qū)和北區(qū)，由3535幢高層、小高層、情景洋房組成幢高層、小高層、情景洋房組成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1516 17 1819 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 南區(qū)（小高層）南區(qū)（小高層） 北區(qū)（高層北區(qū)（高層 和情景洋房）和情景洋房） 項目總體規(guī)劃項目總體規(guī)劃 項目位置項目位置 項目毗鄰金沙洲大橋，屬于廣州市白云區(qū)，交通較便利 區(qū)域交通區(qū)域交通 未來地鐵6號線開通，帶來區(qū)域規(guī)劃

3、利好 項目配套項目配套 小區(qū)配套：大型皇家運動中心、國際雙語幼兒園及小學、大型商業(yè)中心、 醫(yī)療中心、戶外運動場、室內外雙泳池設計； 銀行：中國工商銀行、中國農業(yè)銀行； 肉菜市場：沙鳳村、橫沙村、新社區(qū)的大型肉菜市場 ； 項目配套項目配套 項目配套項目配套 二、產品分析二、產品分析 產品分析產品分析 戶型三房兩廳兩 衛(wèi) 兩房兩廳 一衛(wèi) 合計 面積144.8885.8/ 套數(shù)202040 配比50%50%100% 5 5號樓標準層（號樓標準層（2-112-11）戶型配比）戶型配比 產品特點： 戶型方正、實用率高， 廳出陽臺，客廳開間5米35，舒 適度高，功能分區(qū)明確，主臥帶 衣帽間； 一梯四戶 實

4、用率86% 5號樓二線江景景觀 戶型三房兩廳兩衛(wèi) 面積177.56-196.69 套數(shù)40 配比100% 1010號樓標準層（號樓標準層（2-112-11）戶型配比）戶型配比 產品分析產品分析 產品特點： l一梯兩戶版式設計、通風采光佳 l實用率高 l三面單邊采光、三陽臺、三衛(wèi) l主臥、客廳一線望江 l廳出陽臺，主臥私密性有所影響 10號樓一線江景景觀 戶型三房兩廳兩衛(wèi) 面積189.26-206.49 套數(shù)58 配比100% 1818號樓標準層（號樓標準層（3-313-31層）戶型配比層）戶型配比 產品分析產品分析 產品特點： l二梯二戶、版式設計、通風采 光佳 l江景、湖景、園林盡覽 l入戶

5、玄關、超寬樓距，實用率 高 建筑風格建筑風格 外立面主要以歐陸風格為主 三、客戶分析三、客戶分析 客戶區(qū)域客戶區(qū)域職業(yè)類型職業(yè)類型 u主要以老城區(qū)的廣州人為主； u佛山人占三成左右； u另外還有海珠區(qū)和白云區(qū)的 少量補充 u客戶主要以專業(yè)市場的商人 所占比重較大； 四、推貨分析四、推貨分析 2627 1816 123456 7 8 9 10 情景洋房情景洋房 主推單位主推單位 小高層（小高層（11層）：層）：1-10棟棟 高層（高層（33層）：層）： 16、18、26、 27棟：棟： 首推貨量：632套 主推產品：三房兩廳 主推面積區(qū)間： 144.88-206.49 戶型三房兩廳兩衛(wèi)兩房兩廳一

6、衛(wèi)合計 面積144.88-206.4985.8/ 套數(shù)512120632 配比81%19%100% 14棟產品總貨量戶型配比 認籌方式認籌方式：每個單位只可下3個籌指定 單位，酬金2萬元，具體操作按照當天 開盤方式具體再定； 收籌量收籌量：截止到9月13日，收籌約600 個 優(yōu)惠優(yōu)惠：凡是9月13日之前下籌，均可享 受開盤當日的85折優(yōu)惠，9月14日開始 就是88折，按照開盤時間的臨近折扣遞 增； 認籌情況認籌情況 認籌區(qū) 排隊區(qū) 排隊區(qū)的操作方式主要是由銷售人員提前進入排隊區(qū)的操作方式主要是由銷售人員提前進入 到銷控區(qū)看銷控，如果客戶選的單位已經被下到銷控區(qū)看銷控，如果客戶選的單位已經被下

7、過過a a、b b籌，就會催促客戶再選定其他單位下籌?；I，就會催促客戶再選定其他單位下籌。 對于一線臨江高層會對客戶有個摸底價格 摸底價格分為三個檔次：10000-11500元/平方米 11500-13000元/平方米 13000-14500元/平方米 基本定價會在這個范圍內，按照樓層、景觀、朝向等因素有所不同 價價 格格 二線臨江小高層（二線臨江小高層（1-61-6棟）：主流價格棟）：主流價格9000-110009000-11000元元/ /平方米，平方米， 北向北向85008500元元/ /平方米起平方米起 帶裝修：帶裝修：20002000元元/ /平方米平方米 一線臨江小高層（一線臨江小

8、高層（7-107-10棟）：主流價格棟）：主流價格10000-1450010000-14500元元/ /平方米平方米 帶豪華裝修：帶豪華裝修：30003000元元/ /平方米平方米 高層主流價格：高層主流價格：10000100001200012000元元/ /平方米平方米 帶豪華裝修：帶豪華裝修：30003000元元/ /平方米平方米 銷售口徑是價格未定，目前價格均為放風口徑銷售口徑是價格未定，目前價格均為放風口徑 五、推廣分析五、推廣分析 銷售中心包裝銷售中心包裝 項目的銷售中心主要是采用恒大 一慣的歐陸風格，寬敞明亮，十 分大氣，現(xiàn)場客戶絡繹不絕，到 場客戶上千臺 認籌區(qū)認籌區(qū) 在恒大綠洲

9、的銷售中心內，有一 個精品體驗館，主要通過工藝標 準的展示，體現(xiàn)產品設計及建筑 過程中的優(yōu)點和特別之處，這是 恒大一次比較創(chuàng)新的做法。 精品體驗館精品體驗館 圍墻廣告圍墻廣告 條幅廣告條幅廣告 國際級航母配套 世界級皇家園林 滿屋名牌9a精裝 銷售通道包裝銷售通道包裝 銷售通道包裝銷售通道包裝 銷售通道包裝銷售通道包裝 周末開放樣板房，人氣很旺，由于只有一 部電梯，因此看樣板房需要排隊，按照每 八個人為一組進入電梯 樣板間包裝樣板間包裝 樣板房9月11日正式對外開放； 共開放5號樓和10號樓的小高層樣板間 5號樓：一梯四戶，樣板房位于八樓，共開 放4間樣板房，2間創(chuàng)意裝修，2間標準裝修； 10

10、號樓：一梯二戶，樣板房位于八樓，共 開放2間樣板房，1間創(chuàng)意裝修，1間標準交 樓； 5號樓標裝號樓標裝 85平米，二房二廳 2000元元/平方米裝標平方米裝標 品牌romam 2000元元/平方米裝標平方米裝標 品牌moen 品牌科勒 品牌moen 創(chuàng)意裝修創(chuàng)意裝修 創(chuàng)意裝修創(chuàng)意裝修 30003000元元/ /平方米豪華裝標平方米豪華裝標 櫥柜品牌：雅科波羅 贈送：每戶獨立中 央空調系統(tǒng) 30003000元元/ /平方米豪華裝標平方米豪華裝標 品牌rinnai 品牌rinnai 品牌toto 品牌toto 30003000元元/ /平方米豪華裝標平方米豪華裝標 30003000元元/ /平方米

11、豪華創(chuàng)意裝修平方米豪華創(chuàng)意裝修 裝修富麗堂皇，給人以貴氣感，許 多客戶對于此種看得到的華麗贊不 絕口。 報紙廣告投放報紙廣告投放 9月11日 南方都市報9月15日 廣州日報 小結小結 1 1、從產品來看從產品來看，本次推出產品主要以三房二廳為主，面積區(qū)間為，本次推出產品主要以三房二廳為主，面積區(qū)間為 144.88-144.88- 206.49206.49，推貨的戶型配比可以看出，項目希望在十一前制造銷售高潮；，推貨的戶型配比可以看出，項目希望在十一前制造銷售高潮； 2 2、從推貨來看從推貨來看，本次共推出產品，本次共推出產品632632套，以小高層為主，客戶普遍誠意度高，套，以小高層為主，客戶

12、普遍誠意度高， 共收籌約共收籌約600600個，這個，這600600個籌很實，但按照推貨量來看收籌量并不算特別理想；個籌很實，但按照推貨量來看收籌量并不算特別理想； 3 3、從收籌方式來看從收籌方式來看，項目本次采取的收籌方式是在開賣前就先把客戶作了分，項目本次采取的收籌方式是在開賣前就先把客戶作了分 流，但是由于開盤當天的開盤方式未定，因此在銷售場面控制方面會難度加流，但是由于開盤當天的開盤方式未定，因此在銷售場面控制方面會難度加 大，大，3 3個客戶同時盯一套房，如果處理不當，也會導致客戶流失；個客戶同時盯一套房，如果處理不當，也會導致客戶流失； 4 4、從銷售人員培訓來看從銷售人員培訓來看，在樣板房會有很多臨時安排的支援人員作解說，但，在樣板房會有很多臨時安排的支援人員作解說，但 是由于缺