【房地產(chǎn)策劃方案】房地產(chǎn)上海靜安茗園策劃方案

1、隨心編輯，值得下載擁有! =1 LOGO beikezhang YOUR COMPANY NAME IS HERE 專業(yè)I專注I精心I卓越 【房地產(chǎn)策劃方案】房地產(chǎn) 上海靜安茗園策劃方案 靜安茗園靜安先鋒企劃大綱 一、 市場篇 1 、 上海市房地產(chǎn)市場分析 A、開發(fā)投資持續(xù)上升 2002 年上海市房地產(chǎn)市場熱火朝天， 一片大好發(fā)展態(tài)勢。 2002 年第一季度， 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 107.88 億元，同比增加 20.19 億元，增幅為 23% 近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為上海固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重 要角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資只跌回升，而且出 現(xiàn)加速趨勢。

2、 今年 2 月 21 日央行宣布第八次降息， 其中存款利率平均下調(diào) 0.25 個(gè)百分點(diǎn)， 貸款利率平均下調(diào) 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。盡管此次降息幅度較小，且降息的邊際效 用呈遞減趨勢。但總體而言，對房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)利好消息，對房地產(chǎn)企業(yè)而 言，開發(fā)生產(chǎn)成本下降，對個(gè)人消費(fèi)來說，仍貸利息少了，購房成本降低了。 因此，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的增幅，以滿足房地產(chǎn)二、三級市 場的需求。 B、土地市場升溫 2002 年第一季度，新增運(yùn)營性項(xiàng)目土地出讓面積 72.13 萬平方米，同比增 加 70.81 萬平方米，增幅達(dá)到 53.7% 。由于去年同期正處于上海土地由協(xié)議 轉(zhuǎn)讓向招標(biāo)拍賣過渡， 因此沒什么可比

3、性。 去年 7 月 1 日實(shí)施招標(biāo)制度以來， 對于促進(jìn)土地市場發(fā)展、完善土地市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極 的作用 未來上海土地供應(yīng)將形成 6 種制度：（1）建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度； （ 2） 城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度； （3 ）土地使用權(quán)公開交易制度； （4 ）基準(zhǔn)地價(jià) 定期更新和公布制度 ;（ 5）土地登記可查詢制度 ;（6）集體決策制度。 C、商品房市場持續(xù)火熱 2002 年第一季度，上海市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 466.33 萬平方米，增加 338.58 萬平方米，增幅高達(dá) 2.65 倍。這主要是由于 2001 年第一季度執(zhí)行 新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致供應(yīng)量偏小所致。和此對應(yīng)的已登記的商品

4、房預(yù)售面積為 516.57 萬平方米，同比增加 142.33 萬平方米，增幅達(dá)到 38.8% ，供求比為 1 ：1.08 。批準(zhǔn)銷售面積 582.66 萬平方米，同比增加 19.8% ，供求比為 1： 0.96 。從上述數(shù)據(jù)來見，上海商品房預(yù)售稍微供不應(yīng)求，商品房銷售基本上 供求平衡，但從商品房的供求和需求來見，供求關(guān)系更加略顯緊張，商品房 預(yù)售供求比為 1 ：1.21 ，銷售供求比為 1： 1.03 。 由此可見，在商品房預(yù)售中的確是供求矛盾比較突出。 從需求來見，大部分購房者是為了改善居住條件，但也不少投資者把購房作 為投資手段，從而加劇了供求矛盾。房地產(chǎn)市場的活躍，的確需要一部分投 資客

5、，但如果一旦投資客過多，市場風(fēng)險(xiǎn)隨之集聚。 從房屋分類情況見，盡管住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷售出現(xiàn) 強(qiáng)勢增長。 D二手房市場活力十足 2002 年第一季度，已登記的存量房買賣面積達(dá) 333.81 萬平方米，同比增加 53.09 萬平方米，增幅達(dá) 19.2% 。已售公房上市成交面積為 86.4 萬平方米， 比去年同期增加 14.62 萬平方米，增幅達(dá) 20.4% ，占存量交易面積的比重， 由去年同期的 25.6% ，上升至 25.9% ；平均每套出售價(jià)格為 15.51 萬元，每 套平均建筑面積 52.27 平方米，單價(jià)為 2950 元 / 平方米，比去年同期增加 450 元，增幅達(dá)

6、17.96% ，比去年第四季度的 2834 元也增加了 116 元，增幅達(dá) 4.09% 。 作為房地產(chǎn)業(yè)而言，它有自身的發(fā)展規(guī)律，一般來說，房地產(chǎn)周期可分為四 個(gè)階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。上海樓市從 1999 年底回升以來， 20002001 年可稱為復(fù)蘇期， 而今年才剛剛進(jìn)入繁榮期， 這一時(shí)期至少 35 年。 E、據(jù)市價(jià)格監(jiān)測中心最近統(tǒng)計(jì)，目前上海購買高檔價(jià)位住房的境內(nèi)外人士約占 購房群體的 30% ，65% 之上的市民買的是中低價(jià)住房，其中有辦事人員、個(gè) 體工商戶、商業(yè)服務(wù)人員、產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民階層等等，這個(gè)最新“社會各階 層”的購房分析，反映了上海住宅市場目前的最新需求。 6 月，上海

7、的住宅 房價(jià)如同步入盛夏的氣溫，呈現(xiàn)出急劇上揚(yáng)的態(tài)勢。據(jù)上海房地產(chǎn)市場決 策咨詢方案顯示， 6 月份住宅平均單價(jià)達(dá)到 5430 元，和 5 月相比，提升 3.3% ，比去年同期 4640 元高出 790 元，提升了 17% ，從各區(qū)域的房價(jià)變 動(dòng)情況來見，普漲的特點(diǎn)十分明顯。 F、市中心三個(gè)區(qū)域中，尤其是黃浦、靜安在新一輪大規(guī)模舊改項(xiàng)目上都紛紛高 價(jià)上市，如東淮海公寓、上海一街區(qū)等，為未來本區(qū)域價(jià)格水平制定了一個(gè) 較高的參照值，區(qū)域均值分別達(dá)到 7330 元和 8020 元的新高度。作為國際 大都市，境外和外省市的投資者成為上海樓市一支新生的消費(fèi)群體，這是無 可非議的?？墒?，上海樓市仍以本地消

8、費(fèi)者為主體。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年 登記預(yù)售商品房中，以成交面積計(jì)算，屬本市居民購買的占 74.2% ，外地人 士購買比例為 20.1% ，境外人士的購買比例為 5.7% 。 G今年上半年新增運(yùn)營性項(xiàng)目土地出讓面積為265.7萬平方米，其中住宅用地 為 256.74 萬平方米，占總量的 96.6% 。上半年登記預(yù)售的新建商品房中， 住宅占 96.6%，辦公占 1.3%，商業(yè)占 2.1%。上半年二手房交易同比增長 31%， 其中住宅占 74.5% 。今年的購房者中，除了居住置業(yè)外，出現(xiàn)了一批投資置 業(yè)者。有關(guān)專家估計(jì)，投資置業(yè)約占總量的 1020% 。投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃 市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，

9、租賃價(jià)出現(xiàn)510%的下降幅度。此外，房價(jià) 增長幅度趨緩，使短線投資客呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。投資客的總量縮小，使居住置 業(yè)比例上升。 H、綜上所述，上海房地產(chǎn)市場仍然保持著供求倆旺態(tài)勢，即使今年下半年房價(jià) 有所調(diào)整，也只是局部性、區(qū)域性的調(diào)整，總體房價(jià)仍會小幅上仰。從中長 期來見，未來上海樓市至少有 35 年的黃金周期，其表現(xiàn)特征為：增量房維 持在高位運(yùn)行；存量房更趨活躍，交易量將超過增量房；人均一間房目標(biāo)實(shí) 現(xiàn)，房地產(chǎn)增加值在 GDP 中的比重將超過 7% 。但這種發(fā)展不是一蹴而就， 步到位，而是呈螺旋形向上發(fā)展，房價(jià)亦呈波浪形上升 2、靜安區(qū)房地產(chǎn)市場分析 靜安區(qū)區(qū)域面積為 7.62 平方 km ，

10、人口 38.08 萬。靜安區(qū)是上海傳統(tǒng)的居住 條件較好的區(qū)域。是上海最早全部拆除“ 365 ”危棚簡屋的區(qū)之一。靜安區(qū) 的商品住宅，主要集中在以昌平路為軸線的北部地區(qū)，南部地區(qū)基本上沒有 成規(guī)模的商品住宅小區(qū)。靜安區(qū)的商品住宅，價(jià)格在 6000 8000 元之間。 靜安區(qū)以千年佛教古寺靜安寺得名，歷史悠久，交通便利。近年來區(qū)內(nèi)商貿(mào) 發(fā)展形成獨(dú)特優(yōu)勢，現(xiàn)已建成上海商城、上海展覽中心、錦滄文化大酒店、 靜安希爾頓酒店、國際貴都大酒店等為主體的倆大高級賓館群。上海商城和 上海展覽中心常年舉辦大型展覽，展銷活動(dòng)和國際商務(wù)貿(mào)易洽談活動(dòng)，靜安 區(qū)同時(shí)是上海金融機(jī)構(gòu)的密集區(qū)，迄今已有工商、建設(shè)、中國、交通、

11、浦東 發(fā)展等 8 家銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 60 多處，萬國、申銀等證券公司營業(yè)部 40 多家； 另有中國人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司等設(shè)立的辦事處。 近年來，靜安區(qū)高品位商務(wù)樓和高品質(zhì)生活住宅市場尤為火爆。 截至 6 月底， 來自房產(chǎn)建筑、銷售、租賃的營業(yè)稅 155 億元，同比增長 45 ，一躍成為 全區(qū)稅收新秀。據(jù)介紹，靜安區(qū)以年均 10 萬平方米的拆平舊里和大規(guī)模的 改造，為全區(qū)的房產(chǎn)業(yè)和稅收帶來好運(yùn)。 經(jīng)過幾年來存量商品房的消化盤整，區(qū)域市場價(jià)格曾經(jīng)一度大幅滑落的靜安 樓市呈現(xiàn)出良性發(fā)展的好勢頭，區(qū)域內(nèi)新建商品房出現(xiàn)了極品住宅、規(guī)模小 區(qū)和特色樓盤百花齊放的態(tài)勢，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新樓盤成為

12、靜安房地 產(chǎn)開發(fā)商的共識。 靜安區(qū)由于其獨(dú)特而優(yōu)越的地理位置，長期以來在上海人心目中的地位都是 舉足輕重的。靜安區(qū)樓市經(jīng)歷了從高到低，當(dāng)下又作重新調(diào)整，從低谷慢慢 復(fù)蘇，走向平穩(wěn)發(fā)展的里程。近年來，靜安區(qū)圍繞著建設(shè) 雙高區(qū)的目標(biāo)， 靜安區(qū)的整體規(guī)劃和市政設(shè)施有了大幅度的飛躍。開發(fā)商也開始用高品質(zhì)的 樓盤來滿足市場需求。靜安區(qū)新一輪的舊區(qū)改造也已徹底擺脫了舊的形式， 進(jìn)入了全新時(shí)期。同時(shí)，也走出了低價(jià)競爭、慘淡運(yùn)營的惡性循環(huán)。從樓市 的回暖、房價(jià)的啟動(dòng)已重新體現(xiàn)出靜安區(qū)的區(qū)域地段價(jià)值。靜安區(qū)的房地產(chǎn) 業(yè)已走出陰影，靜安樓市有望再展雄風(fēng)。 靜安區(qū)位于市中心，地域優(yōu)勢不言而喻，向來為全市高價(jià)地區(qū) ，

13、住宅物業(yè)也以 高層居多，近來的靜安區(qū)樓市有了新氣象：其一，多層，小高層物業(yè)日受歡迎，； 其二，市中心大規(guī)模住宅小區(qū)的概念的出現(xiàn)，如：達(dá)安花園，聚豪天下 -南草 坪花園；其三，隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和 ，曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的 黃金寶地。 靜安區(qū)的樓市大致能夠分為三大塊：第一塊為武寧南路，北京路，成都北路 和長壽路內(nèi)的區(qū)域，這是靜安區(qū)主要的居住區(qū)。物業(yè)類型多樣：高層，小高 層，多層，其中以多層，小高層深受歡迎，女口：大聞-麗都院，靜安四季公寓， 武泰公寓，新?？道?，聚豪天下等均銷量頗佳；第二塊是北京路以南，這一 塊樓盤以辦公樓，商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布在較為安靜的巨鹿路， 富民路及長樂

14、路上，如四方新城，皇家公寓等。這一區(qū)域靠近徐匯區(qū),人文, 居住環(huán)境不錯(cuò)，交通便捷，生活，就業(yè)方便：第三塊是曹家渡附近。曹家渡位于 靜安區(qū)，長寧區(qū)，普陀區(qū)交匯處，地理位置優(yōu)越，同時(shí)又是商業(yè)中心，交通 樞紐，極具發(fā)展?jié)摿?。特別是新開盤的靜安麗舍，它的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念以及較 低的價(jià)格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤帶來一輪新的沖擊。 靜安區(qū)傳統(tǒng)上以新閘路劃分靜安南塊和靜安北塊 。南塊樓盤以商辦樓為主， 外銷房居多，北塊以內(nèi)銷住宅為主。其中以北塊由于歷史原因造成住宅和廠 區(qū)混雜，道路狹小，舊房多，市場道路配套嚴(yán)重滯后。原先靜安區(qū)樓盤多集 中在延平路、新閘路一帶和昌平路附近以及江寧路沿線。近年來，由于市府 對蘇州河沿

15、岸景觀和水質(zhì)的整治工作效果顯著，以及市區(qū)內(nèi)廠房逐漸搬遷， 靜安區(qū)的樓市在經(jīng)過多年沉寂之后，在千年變遷的時(shí)候，推出多個(gè)頗有份量 的樓盤。嘉園、三鑫花園、達(dá)安花園以回歸自然、智能化以及市級示范居住 區(qū)的面目出現(xiàn)，同時(shí)南草坪花園市中心別墅、新?？道锏纳虾Ｇ榻Y(jié)，這些樓 各有特色，提出的概念也令人耳目一新，事實(shí)上這些個(gè)案都取得了不同程度 得成功。在渲染靜安區(qū)地段優(yōu)勢的同時(shí)，也使得整個(gè)靜安區(qū)樓市活躍起來。 河濱圍城、靜安河濱花園是近年中靜安區(qū)樓市的生力軍。在此態(tài)勢之下，隨 著舊區(qū)改造進(jìn)度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史文 化背景的優(yōu)勢，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆暋?靜安區(qū)的北

16、部地區(qū)由于交通、環(huán)境因素，一直沒有引起太多人的注意。今年 來，政府加大了該區(qū)域道路建設(shè)力度，昌平路道路拓寬，陜西北路道路的延 伸，改善了該區(qū)域的交通狀況。再加上地鐵效應(yīng)，加強(qiáng)了靜安和浦東聯(lián)系。 據(jù)悉，不久后長壽路也將建地鐵，這就使靜安北部地區(qū)的交通更加四通八達(dá)。 靜安區(qū)北部區(qū)域由于歷史的原因， 環(huán)境一直不是很好，區(qū)域內(nèi)棚戶簡屋較多 但隨著政府舊房改造力度的加大，區(qū)域內(nèi)也涌現(xiàn)出許多不錯(cuò)的樓盤。拓寬后 的昌平路的景觀在本市也難得一見， 為此區(qū)域的開發(fā)建設(shè)添上了有力的一筆。 目前，靜安區(qū)已經(jīng)確立了“一軸倆翼、南留北改”的城市建設(shè)指導(dǎo)方針， “ 軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)

17、和功能開發(fā) 且舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動(dòng)的黃金走廊；“倆翼”是指靜安南京 路的南北倆翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個(gè)“留” ，因?yàn)檫@一帶在歷史上是上海的 高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；而對于一、二級舊里集中的北翼地 區(qū)，主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。 靜安區(qū)將堅(jiān)持開發(fā)和完善且舉、改造和整合同步的原則。今年，靜安區(qū)將在 已經(jīng)拆平舊里3 1萬平方米的基礎(chǔ)上，計(jì)劃再拆平舊里2 0萬平方米。 靜安區(qū)人民政府和上海農(nóng)凱發(fā)展（集團(tuán)）某公司下屬的香港佳運(yùn)投資某公司 簽訂石門二路以東地塊國有土地使用權(quán)出讓合同，此舉標(biāo)志著靜安區(qū)舊區(qū)改 造進(jìn)入攻堅(jiān)戰(zhàn)。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)

18、全面完成舊區(qū)改造任務(wù)，形成高 品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。 石門二路以東地塊也稱“東八塊” ，位于石門二路以東，北京西路以北，成都 北路以西，南蘇州河路以南，總占地面積達(dá)17.64萬平方米，計(jì)劃5至 7 年以后形成一座傳承海派歷史問脈，充分體現(xiàn)“大氣、洋氣、雅氣”文化 內(nèi)涵的全新國際一流生活社區(qū)。該項(xiàng)目暫名“靜安國際社區(qū)” ，規(guī)劃開發(fā)面積 63萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、 辦公樓和商業(yè)用房，開發(fā)周期為五至七年，總投資5 0億元。該區(qū)域?qū)?dòng)遷 居民1.2萬戶，拆除舊里20萬平方米。此后，靜安區(qū)仍剩55萬平方米 舊里。副區(qū)長是明芳表示，將在五年內(nèi)基本完成舊里改造任務(wù)。為此，該區(qū) 將實(shí)施成片開發(fā)和零星拔點(diǎn)相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實(shí)現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。 據(jù)悉，靜安國際社區(qū)的方案設(shè)計(jì)實(shí)行國際招標(biāo)，美國、德國、日本、新加坡、