房產(chǎn)運營方案

1、XXXX房產(chǎn)運營方案一、房產(chǎn)周邊業(yè)態(tài)情況概述XXX 號房產(chǎn)（以下簡稱： “該房產(chǎn)”）位于珊瑚路下段，從當前 XX 城市規(guī)劃角度看，該房產(chǎn)所處區(qū)域?qū)儆谑兄行牡囟巍?周邊 1000米（以 該房產(chǎn)為中心360度輻射面衡量）業(yè)態(tài)包含：商務樓（XX中心、XX 大廈）、商場超市（摩爾百貨、加佳超市、大而多超市） 、城中心花鳥 市場、酒店（龍馬銀座酒店、摩爾酒店、貴元酒店等）商住樓（ XX 大廈、 XX 大廈、時代新都匯）、銀行（交通銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀 行、中國銀行、富滇銀行、華夏銀行） 、農(nóng)貿(mào)市場（窯頭農(nóng)貿(mào)市場、 彩虹農(nóng)貿(mào)市場）、小商品批發(fā)市場（彩虹橋小商品批發(fā)市場） 、彩虹建 材市場、住宅群若干、各

2、檔次規(guī)格餐飲若干等方面； 周邊學校： XX 一中、 XX 五中、實驗中學、鄭井小學等； 汽車客運站：中心客運站，城西客運站 公交車：站點較多，州城至北城客車終點站等 綜上所述，該房產(chǎn)周邊商業(yè)、住宅配套成熟，業(yè)態(tài)豐富，交通便利， 車流、人流較大量大，具備城市 CBD 商圈各項條件，有較好的租賃、 運營潛力。二、房產(chǎn)情況房產(chǎn)概述該房產(chǎn)于 2002 年由 XX 礦業(yè)有限公司全資購買。 該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)設 有辦公主樓一幢、附樓兩幢共計三幢，其中，主樓（原公司機關(guān)辦公 樓）建筑面積平方米，附一樓（原機關(guān)工會、房地產(chǎn)公司、檔案室）建筑面積平方米，附二樓（原人力資源部、營銷部辦公區(qū)域）建筑面 積平方米，三幢樓房

3、共計建筑面積平方米。房產(chǎn)詳細分布（不含具體面積）（一）停車位1、該房產(chǎn)院內(nèi)劃線車位 36 個，加上未劃線部分，預計院內(nèi)可停50-55 輛車（不含綠化部份，綠化部份占地約 360-400平方米左右， 若拆除后，作為車位預計可增加 20-30 個車位）2、院外大門口固定劃線停車位 3 個，該房產(chǎn)范圍內(nèi)公共道路臨時 停車位約 15 個（受城管局管制） 。（二）辦公主樓1、一層大堂，設有雜物間 1 間及室內(nèi)開闊性場地（后期招租、運 營中，若主樓整體打包對外租賃，在不影響結(jié)構(gòu)、承重的基礎上可以 考慮與社保辦事處商鋪互通。比如：開設酒店用作大堂；或與主樓一 層各商鋪聯(lián)通，作為超市）2、二層設有 15間房間

4、、女衛(wèi)生 1 間、二層副樓部分為原生產(chǎn)社能 部與宣傳部設備區(qū)域設有 2 間房間及兩處敞開式區(qū)域、消防栓3、三層設有 14間房間、男衛(wèi)生 1 間、消防栓 1個4、四層設有 12間房間、男衛(wèi)生 1 間、匯報廳 1間、消防栓 1個5、五層設有 15間房間、男衛(wèi)生 1 間、大會議室共計 4間（包含原 總經(jīng)理辦公會會議室 1 間、吸煙室 1 間、原安全環(huán)保部辦公室 1 間、 材料室 1 間）、消防栓 1個6、六層設有 14間房間、男、女衛(wèi)生 2 間、消防栓 1 個7、七層共有房間 6間，加上原廚房搭設廚房 1 間，共計 7間及公 共場地 .：主樓過道共計兩個安全通道，每個安全通道口均設有干粉滅火器。（三

5、）附一樓1、一層共有車庫 3 間，敞開式辦公區(qū)域 1 間（現(xiàn)為聯(lián)通公司租賃 使用）2、二層共有房間 6 間，陽臺一個3、三層共有房間 6 間4、四層 -五層為原檔案室，房間數(shù)應與二、三層一致。. ：附一樓每層過道口都設有干粉滅火器，安全隱患方面：該幢樓房僅設有一條安全通道，另一條目前為阻 塞狀態(tài)（可能因歷史遺留問題所致） ，根據(jù)現(xiàn)行消防、安全規(guī)定，該 幢樓房不具備開放式運營條件。 早實際租賃中須與意向承租戶進行協(xié) 商。（四）附二樓共計 24 間住房，水通、電通，適合住宅居住，一、二層過道口均 設有干粉滅火器（公司現(xiàn)有 11-12 戶人員進行租賃，剩余房間在后期 運營中，可以考慮繼續(xù)作為住房對外

6、租賃）（五）主樓一層商鋪按現(xiàn)格局劃分的商鋪共有 5 間，其中社保辦事處面積較大， 聯(lián)通公司商鋪其次，其余均為單間（六）機房約有房間數(shù) 4 間，現(xiàn)為聯(lián)通機房使用。三、市場調(diào)研結(jié)果本次市調(diào)以XX中心、XX大廈、XX大廈、中軸玉璽、XX大廈較 具有代表性地標式辦公、 住宅、商業(yè)為主，以零星個體業(yè)態(tài)為輔進行， 具體調(diào)研結(jié)果如下：（一）商鋪部分最高價： XX 大廈， 200元/平方米 /月最低價： XX 大廈、 XX 大廈， 40元/平方米 /月該房產(chǎn)地段彈性價格：約 40-50元/平方米 /月（二）住宅部分最高價：時代新都匯， 18元/平方米 /月（含裝修、家具），不含裝修、 家具價格約 14元/平方

7、米 /月最低價：某單位小區(qū)， 8元/平方米 /月（含基礎裝修，不含家具）該房產(chǎn)地段彈性價格： 8-12元/平方米 /月（三）辦公部分最高價： XX 中心， 29元/平方米/月（含基礎裝修）最低價：玉興商業(yè)廣場（ XX 大廈斜對面，中衛(wèi)生產(chǎn)隊與某開發(fā)商合 作共建商業(yè)體），20元/平方米/月（含基礎裝修） 該房產(chǎn)地段彈性價格： 20-27元/平方米 /月（四）停車位部分最高價：中軸玉璽， 3000元/個/年最低價：XX中心，1800元/個/年該房產(chǎn)停車位彈性價格：1500-2000元/個/年，建議配合房產(chǎn)整體打包 出租，價格分攤至房屋租賃單價內(nèi)（五）物業(yè)管理費部分商業(yè)物業(yè)管理費最高價：XX大廈，4

8、元/平方米/月（含：電梯、水費、 消防、公共部分清潔、垃圾清運、公共部分電費、安保、保潔等）商業(yè)物業(yè)管理費最低價：XX中心，20元/平方米/月（含：公共部分 清潔費、垃圾清運費、安保、保潔等）住宅物業(yè)管理費最高價：XX大廈，元/平方米/月住宅物業(yè)管理費最低價：紫苑小區(qū)，元/平方米/月該房產(chǎn)涉及住宅及商業(yè)混合，物業(yè)價格取商業(yè)及住宅混合價：2元/平方米/月四、行市態(tài)勢分析 根據(jù)周邊業(yè)態(tài)，結(jié)合該房產(chǎn)情況形成 SWOT分析表如下:優(yōu)勢1、地段區(qū)域優(yōu)勢較為明顯，住宅、商業(yè)、 交通及相關(guān)附屬配套設施齊全，辦公、 生活較為便利劣勢1、鑒于歷史遺留因素，辦公主樓及附 樓在現(xiàn)行使用方面存在 疋安全隱 患（主樓7

9、層及附一樓整幢僅設有一 個安全通道口，不符合現(xiàn)代化公共場 所運營要求）2、停車場地較大，有可改造、可拓展式 停車空間（綠化部分拆除）2、資產(chǎn)若拆分出租，入租人員結(jié)構(gòu)較 為混亂，不利于管理3、設備設施相對齊全，在滿足現(xiàn)代化辦 公需求的基礎上具備一定程度的居住條 件3、該房產(chǎn)建設時間較長，雖外表翻新 過幾次，但內(nèi)部建筑結(jié)構(gòu)屬于磚混結(jié) 構(gòu)，對于承租戶在經(jīng)營、使用方面的 裝修、改造存在一定的局限性4、該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)場地開闊， 功能（具備 食堂）、配套性健全（多功能匯報廳、 大、中、小型會議室），適合多種經(jīng)營 途徑4、智能、便利化設施相對匱乏（如： 電梯、中央空調(diào)、天然氣管道等）5、多數(shù)設備、設施存在老化

10、現(xiàn)象，面 臨更換，承租戶入租后恐存在較大的 更換成本5、該房產(chǎn)除辦公主樓外，電費按民用電 標準進行計費6、房產(chǎn)具體面積測算不清晰（如：商 鋪面積、辦公面積、住宅面積）不利 于開展拆租工作，甚至影響實際承租 金額。7、該房產(chǎn)外部道路停車位部分屬被政 府有關(guān)部門監(jiān)管區(qū)域，停車易被罰款。機會1、該房產(chǎn)周邊人流量較大， 行政、企事 業(yè)單位、銀行較多，具備一定的商務、 商業(yè)潛力威脅1、周邊同類型替代性房產(chǎn)較多2、因新一輪城市市政規(guī)劃所需，多數(shù)政 府機構(gòu)辦公樓將面臨拆除2、近年來XX經(jīng)濟發(fā)展較為滯后，本 土企業(yè)發(fā)展態(tài)勢較為低迷，成熟型外 來企業(yè)較少3、該房產(chǎn)符合現(xiàn)代化辦公需要，格局方 面，入駐單位不需要進

11、行過多改動，鑒 于我公司辦公面積方面的調(diào)整，特別適用于行政、企事業(yè)單位3、實體化經(jīng)濟發(fā)展萎靡，加之XX 房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過剩，多數(shù)辦公樓、 商鋪存在一定程度的閑置分析結(jié)論:（一）充分發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會：分析對比同質(zhì)化資產(chǎn)運營動態(tài)及 定價，根據(jù)該房產(chǎn)自身屬性，綜合發(fā)揮地段優(yōu)勢，甄別意向合作單位， 結(jié)合開闊型辦公場地的稀缺性，凸顯地表停車的便捷度與區(qū)域劃分的 靈活性優(yōu)勢（目前地表區(qū)域劃分靈活度及地表停車便利與否，極大程 度制約資產(chǎn)招商招租方向，特別對于金融、商務、辦公、餐飲、醫(yī)療、 服務。娛樂等行尤為關(guān)鍵），充分運用該房產(chǎn)配套、功能性存在的優(yōu) 勢（市面上多數(shù)同類型房產(chǎn)或主流商務樓、 商住樓均未設置與

12、大型食 堂、辦公區(qū)域住宅、大型會議系統(tǒng)等方面相匹配的功能配置區(qū)，致使 業(yè)務拓展的廣度相對受限），優(yōu)先考慮引入一些對上述優(yōu)勢有較高需 求的意向合作單位，女口：行政、企事業(yè)單位。理由有以下三方面：一、 根據(jù)國務院關(guān)于直轄市、省、市、區(qū)行政辦公區(qū)域辦公用房使用面積 的規(guī)定，行政、 企事業(yè)單位在辦公用房面方面積存在限制。鑒于該房 產(chǎn)在未投入市場運營前， 我公司已作過相應劃分， 辦公面積方面完全 符合國家有關(guān)規(guī)定， 上述單位承租后， 不需要再投入過多成本進行隔 斷；二、鑒于國家現(xiàn)行政策及制度，對于公務用餐有較大的限制。是 否具備開設食堂的條件， 成了多數(shù)公職單位在選擇辦公場地時， 首當 其沖需要考慮的條

13、件； 三、該類型意向合作單位對會議系統(tǒng)匹配程度 及地表便捷性停車區(qū)域的劃分需求較為強烈， 特別是市級單位尤為明 顯。此外，該類型單位的辦公人員結(jié)構(gòu)中，有部分外地人員，為便于 辦公及職工居住方面，上述單位在選擇辦公場地時，更傾向于辦公、 住宅結(jié)合式的場所。其次考慮引入對開闊型場地有較大需求的意向合作單位，如：在 空間上壓迫感較為敏感的行業(yè)（教育、金融、銀行等） ，需求一定空 間用于作營業(yè)廳、展示廳、交易廳等使用的服務型行業(yè)（汽車 4S 店、 通訊、保險、證券等） ，對留有便于應急、救援等特殊情況突發(fā)時需 求較大的行業(yè)（醫(yī)院、消防、大型修理廠等） 。最后考慮引入其他對于該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)排他性優(yōu)勢情況不

14、太敏感的 行業(yè)（因受排他性影響因素較小，將面臨較高的市場競爭，為獲取競 爭優(yōu)勢，只能從降低價格方面及給予政策補償性方面尋找突破口） 。鑒于該房產(chǎn)適合多種經(jīng)營途徑，若設置較為固定的使用范圍，恐 束縛意向承租戶運營方向及思路， 不利于資產(chǎn)招商招租， 建議在運營 方面原則上不干預意向承租戶合作意向， 讓承租戶提出合理化的合作 方案后，報公司協(xié)商確定（方案包含運營方向、裝修計劃、投資計劃等），（二） 規(guī)避劣勢消除威脅：首先，聘請政府指定的安全評估機 構(gòu)對房屋安全性進行評估（包含：承重、結(jié)構(gòu)、存在的安全隱患 方面），一方面，對于建設、購買年代較早的房屋進行安全評估 是踐行國有資產(chǎn)管理規(guī)范性不可缺的一項，

15、 有利于我公司掌握房 產(chǎn)實時的安全情況，便于查出顯、隱性風險源，制定整改措施并 完成整改； 另一方面， 通過安全評估梳理出的該房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、 承重、 安全隱患方面存在的問題， 能夠更好的與意向合作單位就該房產(chǎn) 裝修、改造方面進行溝通協(xié)商， 確保該房產(chǎn)在不影響承重及結(jié)構(gòu) 的基礎上，最大幅度增加實用性 。其次，委托 XX 市房地產(chǎn)管理局認可的測繪單位對該房產(chǎn)對應面積 進行精確測算，形成測繪結(jié)果。一方面可以確定各分項面積，規(guī)避拆 租過程中因面積不精確導致的租賃收益損失； 另一方面通過測繪形成 的實際面積可明確房產(chǎn)邊界值， 并作為基礎數(shù)據(jù)納入我公司非經(jīng)營性 固定資產(chǎn)臺賬統(tǒng)計內(nèi)容， 便于形成精確數(shù)值上報國家

16、統(tǒng)計單位及上級 公司。最后，在資產(chǎn)運營過程中，須不斷提高物業(yè)管理水平，循序強化 物業(yè)服務意識， 充分結(jié)合該房產(chǎn)屬性， 制定切實有效的物業(yè)管理實施 細則，規(guī)避資產(chǎn)運營中因人員結(jié)構(gòu)雜亂及社會外部因素所致使的一系 列負面問題發(fā)生（如：對街邊臨時車位進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)執(zhí)法部門檢查 時，及時提醒承租戶挪車） 。在收取物業(yè)管理費的同時，提高承租服 務能力，亦能樹立較好的企業(yè)口碑及形象， 便于在運營過程中逐漸形成軟實力方面的排他性及核心競爭力，從而在同質(zhì)化房產(chǎn)供給量過剩 且需求萎靡的情況下獲取較多的競爭優(yōu)勢。五、定價方案（一）定價要素評判骨口. 序號定級因素指標分值珊瑚路84號 房產(chǎn)1地段1地段功能性分布；2周

17、邊商業(yè) 氛圍；3周邊辦公氛圍；4業(yè)態(tài) 構(gòu)成和發(fā)展程度1.優(yōu)2.良3. 中 4.較差5.差優(yōu)2配套1.城市基礎設施；2.社會服務設 施；3.文化教育、醫(yī)療、文娛體 育、公園綠地等配套設施；5、 銀行網(wǎng)點1.優(yōu)2.良3. 中 4.較差5.差優(yōu)3物業(yè)管理1.安保、2保潔、3.機電設備、4. 綠化養(yǎng)護1.優(yōu)2.良3. 中 4.較差5.差良4建筑品質(zhì)1.產(chǎn)品設計、2.建筑質(zhì)量1.優(yōu)2.良3. 中 4.較差5.差中5項目規(guī)劃1.周邊市政規(guī)劃、2.項目整體規(guī) 劃1.優(yōu)2.良3. 中 4.較差5. 差優(yōu)6立面裝飾1.是否新穎、2.是否給人造成直 觀的市場良好形象、3.立面所采 用的材質(zhì)1.優(yōu)2.良3. 中 4

18、.較差5. 差中7運營商實力 及信譽1.運營商規(guī)模、2.運營商品牌影 響力、3.運營資金條件、4.運營 商信譽、運營商資質(zhì)等級1.優(yōu)2.良3. 中 4.較差5. 差優(yōu)8戶型設計1.各功能分布的合理性、2.是否 有暗房、3.實用率大小、3.結(jié)構(gòu) 布局合理性、4.功能性設施配套 性1.優(yōu)2.良3. 中 4.較差5. 差優(yōu)（二）定價方式建議根據(jù)市面上三種主流定價原則，結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果及該房產(chǎn)周邊 住宅、辦公、商業(yè)、市政建設、配套設備設施等情況進行比對分析后, 得出如下意見：1、成本定價法該房產(chǎn)購買時間較舊，歷時已逾 15 年（時間有待考證），一方面， 當時的購買價格較之當前無任何參考、 對比性；另一

19、方面該房產(chǎn)所涉 的固定資產(chǎn)原值，在我公司歷年運營過程中，應已盡數(shù)折舊分攤完， 目前僅存在諸如水費、電費、日常維護費等方面的可變成本，結(jié)合該 房產(chǎn)市場化中的各項經(jīng)濟屬性，已無過多參考價值。因此，此定價法 不納入考慮。2、運營導向定價法XX 礦業(yè)大廈采用的定價方案，此法主要針對資產(chǎn)周邊業(yè)態(tài)、市政 建設、附屬設施較為匱乏， 商業(yè)氛圍萎靡，模式上因受地段不利因素 所影響，致使在運營及定價方面較易陷入被動， 須借助資產(chǎn)較高的排 他性優(yōu)勢方面，吸引優(yōu)質(zhì)單位入租形成市場鋪墊，分階段、時期、成 效制定運營方案及調(diào)整租賃價格。該房產(chǎn)地處 XX 中心城區(qū)區(qū)域內(nèi)， 周邊業(yè)態(tài)豐富，市政建設、附屬設施完善，人流、車流較

20、大，辦公、 商業(yè)、居住已形成一定的規(guī)模，不受上述被動因素所限，在運營中只 需著力分析該區(qū)域范圍內(nèi)， 具備競爭力的同質(zhì)化房產(chǎn)項目各時期的招 商定價策略， 并結(jié)合該資產(chǎn)自身屬性， 對比該區(qū)域各類似房產(chǎn)實際租 賃價平均值，隨行就市，形成定價。因此，此法不納入考慮范圍。3、競爭導向定價法采用競爭性定價導向定價法的產(chǎn)品多數(shù)在于自身屬性同質(zhì)化較嚴 重，運營中缺乏主要競爭點，只能通過價格策略來獲取競爭優(yōu)勢，進 而影響實際需求。針對該房產(chǎn)自身屬性而言，因建設年代較長，在建筑結(jié)構(gòu)、智能化設施方面較之周邊新建的商務樓、 商住樓存在較為明顯的劣勢，雖有開闊性場地、大量地表停車位及配套、功能性方面的 優(yōu)勢，但不足與具

21、備很高的市場排他性， 受價格漲幅影響雖帶來的的 需求彈性相對較大，加之實體化經(jīng)濟萎靡，房地產(chǎn)供給過剩，因此， 本方案建議采用此法中的產(chǎn)品差別定價原則進行定價， 即：結(jié)合該房 產(chǎn)自身優(yōu)勢規(guī)避劣勢， 把握機會消除威脅， 充分運用該房產(chǎn)優(yōu)勢凸出 方面，設置相對資產(chǎn)排他性， 引入對優(yōu)勢部分需求意向較強的承租戶， 并制定相應調(diào)價、控價措施，降低砍價風險即可。綜上所述，該房產(chǎn)租賃價格擬定情況如下：商鋪租賃價格按XX元-XX元/平方米/月計算； 辦公樓租賃價格按 XX-XX 元/平方米 /月計算； 住宅租賃價格按 XX-XX 元/平方米/月計算； 物業(yè)管理按 XX 元/平方米/月計算；車位按 XX-XX 元

22、/ 個/年計算。（若考慮整體打包對外租賃， 可將車位 價格折算在房屋租金內(nèi)）.：建議在租賃時不要區(qū)分該房產(chǎn)辦公及住宅，原因有以下三方面：1、該房產(chǎn)住宅部分按照我公司原使用方面，多數(shù)用作于辦公，在 使用性質(zhì)上絲毫不存在影響， 且住宅室內(nèi)還配備隔間及衛(wèi)生間， 非常 適合現(xiàn)代化集中化辦公使用。 而且電費還以民用電基礎計收， 長期以 往，可大幅縮減承租戶作為辦公使用時用電經(jīng)費 （辦公使用電費一般 以商業(yè)用電計收）。2、若作為住宅對外租賃，價格與辦公相差近一倍3、若限制為住宅租賃后，恐會對意向合作單位在多用途使用方面造成束縛，不利于該房產(chǎn)市場化運營。 費用收取建議：鑒于公司在層級方面的隸屬情況，該房產(chǎn)在

23、運營過程中，建議將房屋租賃收益適當降低， 差價部分補入至物業(yè)管理費 中。原因有以下兩方面：1、所納稅率不一樣，房產(chǎn)租賃稅率約為 11%。物業(yè)管理稅率約為 6%。2、房屋租賃所得收益須盡數(shù)上交中國銅業(yè)集團，而物業(yè)管理費可 作為運營資本，納入公司管理費范疇。六、運營方向建議一、委托參與過大型房地產(chǎn)項目運營的專業(yè)化運作機構(gòu)代為招商 （包 含珊瑚路84號、XX礦業(yè)大廈、礦山研究院），優(yōu)、劣對比分析如下： 優(yōu)勢：（一）營銷經(jīng)驗豐富，對公司非經(jīng)營性固定資產(chǎn)營運中各階段、時期 的戰(zhàn)略定位及深層次挖掘資產(chǎn)優(yōu)勢， 突出競爭優(yōu)勢方面都具有建設性 與指導性；（二）招商渠道豐富，輻射全省范圍；（三）我公司只需要負責管

24、理（如： 1、按照簽訂的委托招商合同考 核是否在既定時間內(nèi)完成招商委托工作； 2、物業(yè)服務管理工作）（四）具有專業(yè)化運營、營銷技巧，招商、拓展渠道豐富，專項、專 職圍繞運營開展工作，更為有效地增加運營收益。劣勢：（一）招商托管機構(gòu)為滿足招商目標， 對項目不會經(jīng)行太多的綜合性 考慮（如：招商方面是否符合公司形象，是否具有長期租賃潛力，承 租戶運營過程中是否對公司存在違約、安全、刑事等方面風險） 。 （二）須按比率支付一定的委托招商費。二、整體對外招租，設置包干價（不干預經(jīng)營形式，只要不從事違規(guī) 違法行為）三、拆分對外招租，拆分部分建議為商務樓部分、商鋪部分及主樓功 能樓部分（商業(yè)），共計三部分，

25、具體劃分情況如下： 商務樓部分：主樓 1層大堂-7層（主樓四樓匯報廳暫與主樓捆綁整體 招租，意向性招行政、企事業(yè)單位作為辦公使用， 7 層可考慮繼續(xù)作 為食堂）。商鋪部分：主樓一層全部商鋪 商業(yè)部分：主樓 2 層、 5層附樓部分四、合作共建形式，效仿生產(chǎn)隊租賃土地使用權(quán)（一般租賃期為 20 年，中途可設置遞增， 20 年租賃期屆滿后，土地上所有建筑物全數(shù) 歸我公司），對土地上所有建筑拆除重建，建設形式主要參考以商業(yè) 住宅混合用地形式進行開發(fā)，與合作方分取運營受益，如：建成后， 運營商占運營受益 90%，我公司占 10%。（此形式我公司有兩部分受 益：土地使用權(quán)租賃受益及合作共建運營受益） ，期

26、間可與開發(fā)商協(xié) 商，合作共建后所開發(fā)出的住宅在考慮滿足我公司職工住宅需求的基 礎上以租代購形式合作（意向購買者向開發(fā)商租賃滿 20 年后，我公 司收回土地上所有房產(chǎn)，結(jié)合時實市場價的 70%-80%出售給公司意 向購買者，若不愿意購買， 我公司自持運營）商業(yè)部分在土地租賃權(quán) 到期后，我公司收回，自持并對外運營。 （若可行，政策、法規(guī)、經(jīng) 濟性等方面需要具體落實及論證）五、對外出售形式（不建議對外出售，原因有兩方面：一、該房產(chǎn)所 處地段屬于核心商圈絕版地段， 一旦售出， 今后不會再有機會購得類 似地段的土地； 二、資產(chǎn)運作風險及成本 （人工成本除外） 幾乎為 0， 利潤可觀且穩(wěn)定， 具備穩(wěn)定和持續(xù)性， 從公司主營業(yè)務發(fā)展及企業(yè)盈 利模式單一存在的潛在風險角度來考慮，建議我公司長期自持）七、收益測算目前該處房產(chǎn)具體運營方式未具體確定，建議測算方式如下： （一）整