不動產買賣合同生效

1、不動產買賣合同生效 篇一：房屋買賣合同的成立與生效 房屋買賣合同的成立與生效 案情介紹 本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同 共有房屋。20XX年8月甲、乙委托本市某房地產中介公司上 市出售該屋，同月 29日下午原告丙經中介公司經紀丁介紹 并帶至訟爭房屋察看，并于次日下午與甲簽訂協(xié)議書。 該協(xié)議書訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭房屋）， 價額為30萬元人民幣；20XX年9月5日去房屋交易所及丁 處交易，丙于20XX年9月22日前把房款30萬元交齊；20XX 年8月30日下午二時成交，甲不得將房屋再賣給別人。協(xié) 議書簽訂后，丙沒有依約于20XX年9月5日到中介公司 丁處及交易所交易

2、， 亦沒有交納中介費。20XX年9月6日兩 被告經丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協(xié)議，并于同月18 日到房管局登記備案。 審判結果 一審法院認為，甲出賣房屋的行為，雖未經乙同意，但 相對人丙有理由相信甲有代理權，因此構成表見代理，協(xié) 議書有效。由于原告沒有依約于20XX年9月5日到房屋 交易所及中介公司與兩被告進行交易，兩被告因此而繼續(xù)委 托中介公司出售房屋，兩被告的 行為是在原告履行不當時拒絕自己的履行，屬于行使同 時履行抗辯權，應予支持。原告認為兩被告沒有依約將房屋 售予，應承擔違約賠償責任的請求不予支持，由于違約首先 在于原告，兩被告行使同時履行抗辯權，即使原告有損失， 也應由其自行承擔

3、。為此，判決駁回原告的訴訟請求。 二審法院認為，甲出賣與乙之共有房屋，未經乙書面同 意，其合同依法應為無效。 為此，判決駁回上訴，維持原判。 評析 關于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本 文試作探討。 一、協(xié)議書的性質 本案的協(xié)議書是房屋買賣合同，其簽訂即意味著在 當事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應為成立。合 同法第12條第1款規(guī)定：“合同的內容由當事人約定， 一般包括以下條款：（一）當事人的名稱或者姓名和住所； （二）標的；（三）數(shù)量；（四）質量；（五）價款或者報 酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責任；（八） 解決爭議的方法?！边@里規(guī)定的是合同的一般條款，并不意

4、味著合同必須具備的“主要條款”。“主要條款”說曾被規(guī) 定在經濟合同法 第12條第1款，在實踐中一些地方的法院也會據(jù)此認 定不具備上述條款的合同為無效合同，這種觀點并不正確。 我國現(xiàn)行法，究其實旨，系采國際通行作法，將無效合同限 定在損害國家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍 之內。 筆者認為，關于合同條款的討論，主要是針對合同是否 成立的問題。從上述“主要條款”的角度出發(fā)，合同是否應 當有一個“必備條款”的問題呢？這是有的。當事人、標的 及其數(shù)量是合同的必備條款。 否則，連誰是交易人都不清楚， 就無法確定權利的享受和義務的承擔，發(fā)生糾紛也難以解 決；沒有標的和數(shù)量，合同根本不可能成立。其

5、他的條款則 均僅為一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度， 只是合同程序，其事項作如何約定，并不涉及到條款的實質 內容，因而也不決定合同效力。如果已經具備必備條款，則 應認定其為合同，而非預約；此點為兩者的基本區(qū)別。在本 案中，協(xié)議書的內容，可逐項分析如下：第一，當事 人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。 由于只是合同程序， 套用訴訟法上的用語，是“程序上適格”，而不管出賣人甲 是否有處分權或者買受人丙是否有民事行為能力，即不涉及 其實質內容。因此，協(xié)議書的當事人已經具備。 第二，標的和數(shù)量是否明確。標的約定為訟爭房屋。因 此，協(xié)議書的標的和數(shù)量均已明確?；诖硕c，房屋 買賣合同已經

6、成立。有觀點認為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采 用的格式合同形式，因而不能認為是房屋買賣合同，筆者認 為這種觀點拘泥于合同形式，并據(jù)此否定當事人的意思表 示，違反私法自治原則，因而是不正確的。 第三，除上述必備條款外，協(xié)議書還約定有下列條 款：交易價款為30萬元人民幣，由買受人丙于 20XX年9月 22日前把房款30萬元交齊；出賣人甲不得將該房屋再賣給 別人；具體交易時間為 20XX年9月5日。這些條款均不影 響房屋買賣合同的成立。 二、協(xié)議書的效力 合同效力的取得，不是于當事人的約定，而是由法律所 賦予的，反映出法律對該約定的價值判斷。所謂合同的生效， 是指只要合同具備一定的要件后，便能產生法律上

7、之效力。 合同法第44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成 立時生效?！痹撘?guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同 的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及；但合同 成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產生當事人所預期的 法律效果，則非合同當事人意志所能決定。只有符合生效 條件的合同，才能受到法律的保護。合同法第 8條 和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應當理解 為既具備成立要件、 又具備生效要件的合同。民法通則 第55條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一） 行為人具有相應的民事行為能力； （二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共 利益?！边@里規(guī)定的是民事法律行為的一

8、般生效要件。在本 案中，就前二項而言，協(xié)議書均已具備；就第三項而言， 協(xié)議書是否屬于具有違法性的合同， 其可能影響的因素， 主要有如下兩個方面： 第一，是否經登記。合同法第44條第2款規(guī)定： “法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的， 依照其規(guī)定?！备鶕?jù)城市房地產管理法第60條第3款 前段規(guī)定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方 人民政府房產管理部門申請房產變更登記”。因此，房屋買 賣合同必須經過登記才能生效， 如未登記的，即不生效力（區(qū) 別于無效）。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方 規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約 定其具體交易時間的原因。但是，

9、對于未以格式合同形式出 現(xiàn)的、又未經法定登記手續(xù)的、由當事人“草簽”的合同， 在當事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出 篇二：登記不應是房屋買賣合同的生效要件 登記不應是房屋買賣合同的生效要件 案情 張某一套兩室一廳的住房，地處市中心的商業(yè)繁華地 段。由于另有住房，決定將房子賣掉。他的朋友王某知道后 愿以50萬元的價錢買下此屋，并且購房心切，既不愿再提 高買價，又怕他人將房屋搶先買走， 遂將一份預先擬好的“房 屋買賣協(xié)議”拿出，要求張某在上面簽字。協(xié)議書上載明， 買方愿出50萬元的價錢買下此房，賣方不得再將房屋轉賣， 王某一周后付款。張某在協(xié)議上簽了字。等到第三天，鄰居 李某也知道了張

10、某要賣房的事情，并且說自己愿意出55萬 元購買此房，并說可以立即付款，張某見他出的價錢高，便 同意將房屋賣給他，在交完錢后，雙方便到房屋登記管理部 門辦理了過戶手續(xù)。李某一家在辦完手續(xù)后立刻住了進去。 這時王某聞訊而來，拿出自己手上的“房屋買賣協(xié)議”，主 張李某買房在其后，房屋早巳答應賣給他，因而李某的買房 行為無效，要求其搬遷出去。 評析 關于張某與王某簽訂的房屋買賣合同是否有效，王某能 主張何種權利，形成多種觀點。 一種觀點認為，房屋買賣合同簽定即生效，辦理過戶手 續(xù)只是房屋所有權轉移的要件。王某不能取得房屋，因為李 某已取得房屋所有權，但該買賣協(xié)議是有效的，張某應對王 某承擔違約責任。

11、第二種觀點認為張某與王某房屋買賣合同有效，張某與 李某簽訂合同有惡意串通的情況，王某可請求人民法院認定 其合同無效，并請求賣主履行交付房屋和辦理過戶登記義 務。從案件情況看，第二份合同的買受人應當知道第一份合 同的存在。 而以稍高價格取得房屋，應當認定為其與房主系惡意串 通，（后一買受人知道第一份合同存在，賣方也明知第二份 合同的后果及對前一買受人的損害，而雙方仍然為之，就能 認定惡意串通）該買受人不是善意取得房屋，侵犯了前一買 受人的債權。前一買受人可以后一買受人與房主惡意串通主 張二者的買賣合同無效。因其依第一份合同只享有債權，不 享有物權，不能直接請求后手買受人向己返還房屋，其欲想 獲得

12、房屋，須在法院確認后一合同無效及后手買受人的房產 證被撤銷后，才能請求賣主履行交付房屋和辦理過戶登記義 務，在依法取得所有權后，才可對侵權人行使物上請求權。 第三種觀點認為，本案中，張某與王某簽訂的房屋買賣 合同無效。根據(jù)民法通則第 72條：財產所有權的取得， 不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他方式取得財產的，財 產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規(guī)定或者當事人另 有約定的除外。房屋作為不動產，我國民法對其所有權的轉 移是采取“登記生效主義”。買賣合同的要義，即在于合同 標的物所有權的轉移，或者說沒有標的物所有權的轉移也就 無所謂買賣，人為將所有權的轉移與買賣行為割裂，無疑是 使買賣只余空殼

13、，無法落實。民法通則關于不動產所有權轉 移的特別規(guī)定（登記主義），應當視為對于房屋買賣的要件性 規(guī)定，這是合理的擴大解釋。一般情況下，合同因雙方當事 人意思表示一致而成立，但法律規(guī)定采取登記生效主義的合 同，其自登記之日起生效。城市私有房屋管理條例第6 條規(guī)定：“房屋所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所 在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！?只有完成登記，才發(fā)生房屋所有權移轉效力。房屋買賣合同 不只是一種簡單的要式合同，若缺少過戶登記這一法定要 件，合同是無效的。本案中，張某與王某只是簽了一份“房 屋買賣協(xié)議”，既未付款，又未去登記，當然就無法在法律 上限制田紅將房屋賣給后來

14、要來買房的人李某了。并且李某 不僅付了款，且去房管部門登了記，所以李某的買房行為有 效。既然張某與王某的房屋買賣合同不具有法律約束力，當 然就不能要求張某賠償所謂違約金了。 第四種觀點認為，本案屬于締約過失責任。雙方當事 人訂立了合同，合同即告成立，但合同的成立并非代表合同 的生效。對于不動產物權，我國采取登記主義 原則，不動產物權的買賣合同未經登記，合同無效。合 同無效不能說明合同沒有成立。在合同成立與生效之間，由 于某一方當事人的過錯，使成立的合同未能實現(xiàn)合同的合 意，這時候可能產生締約過失責任。本案正是締約過失責任。 筆者同意第一種觀點，過戶登記不是是房屋買賣合同的 生效要件。從德國物權

15、理論上講，房屋買賣實際上存在兩個 相互獨立的行為：一個是債權行為，即物權變動的原因行為； 一個是物權行為，即物權合意和登記的結合。債權行為（物 權變動的原因行為）自成立時生效，不能產生物權變動結果 的，由違約方承擔違約責任。物權行為獨立于物權變動的原 因行為，房屋買賣中的物權行為以登記為生效要件，沒有登 記不產生所有權的轉移。我國法學界不承認不動產物權行為 的獨立性和無因性，認為債權行為（物權變動的原因行為） 與登記相結合構成一個所有權移轉行為，登記是不動產物權 變動的生效要件。如果承認登記是生效要件，則買賣合同行 為在登記之前就不生效，如果賣方拒絕辦理登記，買方只能 主張因締約過失所帶來的信

16、賴利益賠償，而不能主張合同的 期待利益。但是該理論近年來受到沖擊，尤其合同法規(guī)定了 除法律、法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的以外， 合同自成立時生效，這一規(guī)定將物權變動行為和物權變動的 原因行為區(qū)分開來，成為有先后順序、上下層次的兩個行為， 登記不是房屋買賣合同這一物權變動的原因行為的生效要 件，而是房屋所有權變動的生效要件。物權變動的原因行為 具有獨立的法律效果，當事人可以依據(jù)這一行為的有效性請 求取得不動產物權，在不動產物權消滅時，可以向賣方主張 違約責任。 就本案而言，張某與王某簽訂的房屋買賣合同作為房產 變動的原因行為有效，由于該房產已經轉移他人所有，王某 自然不能依據(jù)該合同在取

17、得房屋所有權，但并不妨礙他依據(jù) 買賣合同追究張某的違約責任。至于是否有惡意串通的情 況，筆者認為，由于張某與王某簽訂的房屋買賣合同只是房 產變動的原因行為，而非物權變動行為，此時只具有債權效 力，而不具有物權效力。由于張某和李某的房屋變動行為沒 有損害王某的物權，因而王某自然不能以損害其物權為由， 請求法院認定張某和李某物權變動行為無效。 篇三：論房屋買賣合同的生效要件 正文 眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必 須辦理產權過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應具備合同的一 般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容 合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法 規(guī)和相關

18、司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經登記方能生效。 同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣 合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件，（注：參 見王家福主編：中國民法學。民法債權，法律出版社， 1991年版， 第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式 合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過 戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：民商法 實務研究（合同卷），山西經濟出版社，1994年版，第 160162頁。）筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣合 同生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買 賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注： 對房屋買賣

19、合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。） 一、房屋買賣過戶登記效力相關法規(guī)和司法解釋之演進 1983年12月27日國務院公布的城市私有房屋管理條 例（下稱條例）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋， 賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明 信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)。任何單位 和個人都不得私買私賣城市私有房屋?！睏l例規(guī)定的本 意顯然是：未經辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”， 所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：社會主義市場經 濟管理法律制度研究，中國政法大學出版社，1993年版， 第110頁。）。 1984年8月30日最高人民法院制定的關于貫徹執(zhí) 行民事政策法律

20、若干問題的意見第五十六條規(guī)定：“買賣 雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和 管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的， 應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)?！边@一 解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶 登記為準的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效 的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管 理了房屋。 1987年12月10日，最高人民法院關于如何具體適用 最咼人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意 見第五十六條規(guī)定的批復規(guī)定：“ 意見第五十六條 規(guī)定的精神，只適用于解決條例實施前的歷史遺留問題； 條例實施后，人民法院審

21、理這類案件應嚴格按照條例 的規(guī)定辦理”。此批復將意見第五十六條規(guī)定僅適用于 條例實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦 理產權過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8 月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應適 用意見第五十六條規(guī)定，而該批復卻規(guī)定適用條例， 顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩 序不應有的混亂狀況。 1988年1月26日最高人民法院發(fā)布的關于貫徹執(zhí) 行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行） （下稱民法通則意見）第 85條規(guī)定：“財產所有權合 法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協(xié) 議轉移，一方翻悔并無正當理由，

22、協(xié)議又能夠履行的，應當 繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應當負 賠償責任。”顯然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù) 該條規(guī)定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行 為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿 用此條規(guī)定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件 為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院關于私 房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函強調：“簽 訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產權轉移 登記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔 是允許的”。1992年7月9日最高人民法院關于范懷與郭 明華房屋買賣是否有效問題的復函答復：

23、“房屋買賣系要 式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、 中人證 明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契 稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定 買賣有效”。 二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房 屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點，是對登記制度屬性的誤 解，把債權制度和物權制度混為一談。（注：參見耀振華： 二重買賣的法律問題研究，載中國法學，1995年第 5期。）房屋作為不動產，具有不可移動性，它不像動產 那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須 通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度

24、在國 外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采 登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義 的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不 將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見 郭明端、王軼著：合同法新論。分則，中國政法大學出 版社，1997年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權制度 范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并 無影響。我國現(xiàn)行立法和有關學說關于登記的效力采登記要 件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產生了許多理 論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。 1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同， 產權過戶登記只是房屋

25、產權轉移的必備要件。買賣合同是雙 務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種， 同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同 屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段， 即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王堯 華：也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題，載律師世界 1995年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合 同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要 件之間的區(qū)別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移 不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、 主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生 效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生

26、法律效力，雙方當事人依 合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據(jù)合同規(guī)定，出 賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協(xié)同買受人 前往登記機關辦理物權變動登記手續(xù)，而買受人則有義務向 出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自 己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動 債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的 履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并 不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認 為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產物 權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。 當然，并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同

27、（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙 方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產 物權變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互 統(tǒng)一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無 效，均不發(fā)生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移合 同的有效成立不等于物權已經轉移，同時也不能因物的所有 權變動未履行登記手續(xù)而否認不動產物權轉移合同的有效 性。當事人未履行法定的登記手續(xù)，只標志著物的所有權變 動無效或未發(fā)生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物 權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效 力的標志。是否辦理登記手續(xù)不應影響到合同的效力。 2、房屋買賣合同

28、成立在前，產權過戶登記在后， 登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理 解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合 同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請 求出賣方協(xié)助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協(xié) 助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的 結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身 就成為無源之水、無本之木了。條例第七條關于私房所 有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有 有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記手續(xù)。否則， 無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā) 放房屋產權證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產

29、權過戶 登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更 無協(xié)助辦理產權過戶手續(xù)的義務。另外，政務院1950年4 月3日公布的契稅暫行條例第十一條明確規(guī)定：“房屋 買賣完納契稅，應于契約成立之后三個月內辦理之，逾期交 納者，除照章補稅外，每月加收稅額的20%，不足一月者以 一月計，但加收稅額不得超過房價?！贝思凑f明契證應于契 約即房屋買賣合同成立后三個月內取得。根據(jù)條例 第六條第二項規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產權過戶 登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事 人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時間、 契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦 理產權過

30、戶登記為由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人 隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復將產權登 記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要 件的做法，是與條例和契稅暫行條例相沖突的。 3、就登記行為本身的性質看，登記僅起物權公示作用， 并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、 法人和其他組織重要的生活資料和生產資料，價值巨大，關 系國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統(tǒng)一 登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行 干預。這種干預在合同生效后介入已經足夠了。 篇四：產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

31、簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產 權過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要 件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容合法、行 為不違反社會利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和相關 司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時，法 學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生 效以在國家房地產管理部門登記為要件，（注：參見王家福 主編：中國民法學。民法債權，法律出版社，1991年版， 第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書 面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣 合同無效。（注：參見楊振山主編：民商法實務研究（合 同卷），山

32、西經濟出版社，1994年版，第160162頁。） 筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀 點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履 行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同 的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。） 一、房屋買賣過戶登記效力相關法規(guī)和司法解釋之演進 1983年12月27日國務院公布的城市私有房屋管理條 例（下稱條例）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋， 賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明 信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)。任何單位 和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”條例規(guī)定的本 意顯然是：未經辦理登記手續(xù)的房屋買賣

33、為“私買私賣”， 所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：社會主義市場經 濟管理法律制度研究，中國政法大學出版社，1993年版， 第110頁。）。1984年8月30日最高人民法院制定的 關 于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第五十六條規(guī) 定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并 實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手 續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣 手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦 理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買 賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實 際使用和管理了房屋。1987年12月10

34、日，最高人民法院 關于如何具體適用最咼人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策 法律若干問題的意見第五十六條規(guī)定的批復規(guī)定：“意 見第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決條例實施前的歷史 遺留問題；條例實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照 條例的規(guī)定辦理”。此批復將意見第五十六條規(guī)定僅適 用于條例實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分 未辦理產權過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對于1984 年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應 適用意見第五十六條規(guī)定，而該批復卻規(guī)定適用條例， 顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩 序不應有的混亂狀況。 1988年1月26日最高人民法

35、院發(fā)布的關于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國民法通則 若干問題的意見（試行）（下 稱民法通則意見）第 85條規(guī)定：“財產所有權合法轉 移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協(xié)議轉 移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續(xù) 履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償 責任。”顯然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條 規(guī)定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并 非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條 規(guī)定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案 原則。如1990年2月17日最高人民法院 關于私房買賣的 成立一般應以產權轉移登記為準的復函強調

36、：“簽訂 房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產權轉移登 記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是 允許的”。1992年7月9日最高人民法院關于范懷與郭明 華房屋買賣是否有效問題的復函答復：“房屋買賣系要式 法律行 為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人 證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅 或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買 賣有效”。 二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房 屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀 點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度 混為一談。（注：參見耀振

37、華：二重買賣的法律問題研究 載中國法學，1995年第5期。）房屋作為不動產，具有 不可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社 會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實 向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。 在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗 主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為 物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本 身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：合同法新論。 分則，中國政法大學出版社，1997年版，第63頁。）即 認為登記制度屬物權制度范疇， 對債權關系（房屋買賣合同） 成立與否、有效無效并無影響。

38、我國現(xiàn)行立法和有關學說關 于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相 逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文 分述之。 1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產 權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙 務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種， 同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同 屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段， 即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王堯 華：也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題，載律師世界， 1995年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合 同的觀點混淆了不動產物權轉移合

39、同與不動產物權變動要 件之間的區(qū)別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移 不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、 主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生 效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，雙方當事人依 合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據(jù)合同規(guī)定，出 賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協(xié)同買受人 前往登記機關辦理物權變動登記手續(xù)，而買受人則有義務向 出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自 己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動 債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的 履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為

40、，則在本質上并 不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認 為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產物 權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。 當然，并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同 （即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙 方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產 物權變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互 統(tǒng)一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無 效，均不發(fā)生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移合 同的有效成立不等于物權已經轉移，同時也不能因物的所有 權變動未履行登記手續(xù)而否認不動產物權轉移合同的有效 性。當事人未履

41、行法定的登記手續(xù)，只標志著物的所有權變 動無效或未發(fā)生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物 權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效 力的標志。是否辦理登記手續(xù)不應影響到合同的效力。 2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后，將登 記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解 釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同 有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求 出賣方協(xié)助履行登記行為的權利，出賣人才相應地 負有協(xié)助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務 相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立， 則登記本身就成為無源之水、無本之木了。條例

42、第七條 關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規(guī)定，就 已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記手 續(xù)。否則，無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據(jù) 此發(fā)放房屋產權證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶 登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更 無協(xié)助辦理產權過戶手續(xù)的義務。另外，政務院1950年4 月3日公布的契稅暫行條例第十一條明確規(guī)定：“房屋 買賣完納契稅，應于契約成立之后三個月內辦理之，逾期交 納者，除照章補稅外，每月加收稅額的20%，不足一月者以 一月計，但加收稅額不得超過房價?！贝思凑f明契證應于契 約即房屋買賣合同成立后三個月內取得。根據(jù)條例第六 條

43、第二項規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產權過戶登記。顯 然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能 完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時間、契證取 得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權 過戶登記為由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻 悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復將產權登記作為 1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做 法，是與條例和契稅暫行條例相沖突的。 3、就登記行為本身的性質看，登記僅起物權公示作用， 并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、 法人和其他組織重要的生活資料和生產資料，價值巨大，關 系國計民生，保護交易安

44、全，國家介入房屋買賣，進行統(tǒng)一 登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行 干預。這種干預在合同生效后介入已經足夠了。市場經濟必 然要求契約自由，只要當事人就房屋買賣條件達成一致，符 合法律規(guī)定，合同即應生效，不應再以與交易無關的行政機 關的審查批準為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢 必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合 同是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。而 事實上，此項職權只屬于人民法院或仲裁機關。更何況在某 些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關的原因造成 的，這些情況更不能影響合同的效力。 4、 將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實踐中

45、將 會遇到一些無法解決的問題。違反誠實信用原則，鼓勵 濫用權利。由于房屋買賣合同在訂立后、產權過戶前尚未成 立和生效，導致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房 價上漲，故意不協(xié)助買方辦理產權過戶登記，而不承擔違約 責任，致使合同形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長不 法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。 不利于對無過錯方利益的保護。 難以適用于所有權保留的分期付款房屋買賣合同和 商品房預售合同。 不適用于拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣合同即為有 效成立。應買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續(xù)。 若未經登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應買 人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與拍賣法

46、相 違背。 三、結語 房屋買賣合同有效成立和產權過戶登記是房屋產權轉 移的生效要件。登記是房屋產權轉移的 必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合 同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實、不違 反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙 方當事人必須信守。房屋買賣合同簽訂后未辦理產權過戶登 記手續(xù)前，一方無正當理由的，應責令其繼續(xù)履行：買受人 沒有支付房款，應責令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受 人使用或管理的，應責令其交付；未依法完納契稅辦理契證 的，應著其納稅辦證；未辦理產權過戶手續(xù)的， 應著其補辦。 同時任何一方不履行合同義務，都將構成違約，承擔違約責 任；若合

47、同規(guī)定了定金和違約金責任，一方違約后也應當承 擔定金和違約金責任。因此，民法通則意見第85條規(guī) 定內容是合理的。我國正在制定的統(tǒng)一合同法和物權法關于 房屋買賣合同有效成立和房屋產權過戶登記關系之規(guī)定，應 采納民法通則意見第 85條規(guī)定，明確產權過戶登記在 房屋產權變動中的公示作用，規(guī)定過戶登記是房屋買賣合同 的履行行為，而非其生效要件；應賦予當事人基于房屋買賣 合同的債權請求權，即使產權未經過戶登記，出賣人翻悔卻 無正當理由，買受人有權請求出賣人協(xié)助其辦理產權過戶登 記手續(xù)。 篇五：論房屋買賣合同的生效要件 【分類名】民商法學【復印期號】 199908【標題】【作 者】伍治良【作者簡介】作者單

48、位：湖北省人民檢察院【正 文】眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必 須辦理產權過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應具備合同的一 般生效要件一一行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內 容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政 法規(guī)和相關司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經登記方能生 效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房 買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件，（注： 參見王家福主編：中國民法學民法債權，法律出版社， 1991年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合 同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶 之房屋買賣合同無效。（注：參見楊

49、振山主編：民商法實 務研究（合同卷），山西經濟出版社，1994年版，第160 162頁。）筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣合同 生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣 合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對 房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。） 一、房屋買賣過戶登記效力相關法規(guī)和司法解釋之演進1983 年12月27日國務院公布的城市私有房屋管理條例（下 稱條例）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持 房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份 證明，到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)。任何單位和個人都 不得私買私賣城市私有房屋?！睏l例規(guī)定的

50、本意顯然是： 未經辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同 無效（注：參見梁慧星主編：社會主義市場經濟管理法律 制度研究，中國政法大學出版社，1993年版，第110頁。）。 1984年8月30日最高人民法院制定的關于貫徹執(zhí)行民事 政策法律若干問題的意見第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自 愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了 房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認 為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)?！边@一解釋 確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記 為準的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限 制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使

51、用和管理了 房屋。1987年12月10日，最高人民法院關于如何具體適 用最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意 見第五十六條規(guī)定的批復規(guī)定：“ 意見第五十六條 規(guī)定的精神，只適用于解決條例實施前的歷史遺留問題； 條例實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照條例 的規(guī)定辦理”。此批復將意見第五十六條規(guī)定僅適用于 條例實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦 理產權過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8 月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應適用 意見第五十六條規(guī)定，而該批復卻規(guī)定適用條例， 顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩 序不應有的混

52、亂狀況。1988年1月26日最高人民法院發(fā)布 的關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的 意見（試行）（下稱民法通則意見） 第85條規(guī)定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的， 不予支持。財產所有權尚未按原協(xié)議轉移，一方翻悔并無正 當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能 履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任?！憋@然，該條 規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產權過戶登記 只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生 效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產權過 戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2 月17日最高人民法院關于私房買賣的成立一

53、般應以產權 轉移登記為準的復函強調：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提 出解除買賣協(xié)議，未辦理產權轉移登記手續(xù)，應認為該民事 法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月 9日最高人民法院關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問 題的復函答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋 買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房 款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方， 還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效”。二、產權 過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件我國法學界和司法 界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件 的傳統(tǒng)觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權

54、制度混為一談。 （注：參見耀振華：二重買賣的法律問題研究，載 中國法學，1995年第5期。）房屋作為不動產，具有不 可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公 示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社 會公開。 篇六：不動產物權的變更和合同效力的分析 不動產物權的變更和合同效力的分析 介紹：在教學過程中，很多學員對于不動產物權的設立、 變更、轉讓和消滅和合同的效力總是分不清楚，特寫此文， 希冀幫助分析。 物權法第9條第一款規(guī)定：“不動產物權的設立、 變更、 轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效 力，但法律另有規(guī)定的除外?！北緱l是關于物權變動的小李 效力規(guī)定

55、。 物權法第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設 立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定 或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記 的，不影響合同的效力。”本條是物權法關于物權變動和合 同效力之間的關系。 該兩條規(guī)范包含如下含義： 一、當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動 產物權的合同是否生效，應當根據(jù)合同法的規(guī)定進行判斷： （1）根據(jù)合同法的相關規(guī)定，如果合同符合生效要件，則 應當認定合同關系成立且生效。生效的合同對雙方均有約束 力，違約者就要承擔相應的違約責任。（2）是否進行物權 變動登記及登記是否符合法律規(guī)定都不影響合同的效力，即 除法律另有規(guī)定或者合同另

56、有約定外，物權登記不是訂立有 關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同生效要件，除 法律另有規(guī)定或者合同另有約定外。是否進行物權變動登記 不影響有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權合同的效力。 二、不動產物權的變動必須以登記為必要要件，未經登 記不發(fā)生物權變動的效力。不能認為當事人之間訂立有關設 立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同已經生效就當然地 發(fā)生不動產物權變動的效果。：根據(jù)物權法第9條規(guī)定， 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發(fā)生效 力；未經登記不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。即變動登 記是不動產物權發(fā)生變動的必要要件。雖然產生不動產物權 變動結果的原因行為即產生不動產物權

57、變動的合同已經生 效，如果沒有進行不動產物權變動登記，則物權不發(fā)生變動 效力。 三、不動產物權變動與否與合同是否生效之間沒有關 系，兩者互不影響。不動產物權變動的原因與不動產物權變 動的結果是兩個相互獨立的法律事實。換句話說，不動產物 權變動的合同與不動產物權變動的物權登記是兩個不同的 法律事實，他們的生效要件應該根據(jù)不同的法律規(guī)定來認 定。 【考點】商品房買賣是典型的不動產物權交易行為。在 商品房買賣法律關系中，商品房買賣合同是商品房所有權發(fā) 生轉移的原因，房屋產權過戶登記既是商品房買賣合同被履 行的體現(xiàn)，更是房屋所有權變動的結果。這兩種不同的權利 變動是在不同的法律基礎上進行的。依據(jù)商品房

58、買賣合同所 產生的法律關系是債權債務關系，其建立的基礎是雙方當事 人的意思表示，在雙方當事人就訂立商品房買賣合同的意思 表示一致時，合同就產生約束力，即產生債權法上的約束力。 但這種權利只是一種相對權、對人權，不具有排他的效力。 若要產生房屋所有權變動的法律效力，必須在房屋登記部門 辦理相關產權變更登記，將房屋產權過戶到買受人名下，此 時方產生物權變動的效力，且具有排他的效力。所以，如果 雙方當事人只是簽訂了商品房買賣合同，而未辦理產權過戶 登記手續(xù)，在法律上只發(fā)生債權效力，不發(fā)生物權效力。如 果一方違約，守約方可以要求違約方承擔繼續(xù)履行或者其他 違約責任，但不能主張物權。如果違約方又將此房轉

59、讓與善 意第三人，守約方不能以其商品房買賣合同訂立在先或者先 占商品房為由向善意第三人主張權利。 【例題】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地產開 發(fā)公司簽了購房合同，先交了50%的購房款8萬，約定余款 兩個月內交清。誰知西門先生也看中了這套房，他并不知潘 女士購房的情況，公司開價18萬，他就交了現(xiàn)金。公司喜 不自勝，很快就給西門先生辦好了房產證。潘女士得知后， 非常氣憤，將公司告上了法院。 【評析】依據(jù)上述物權法的分析，西門和房地產公 司辦了房產過戶，依據(jù)物權法第9條，物權發(fā)生了變更，西 門先生取得該套房屋的所有權。 但是依據(jù)第15條，潘女士購買房屋的購買合同有效 同時依最高人民法院關于審理

60、商品房買賣合同糾紛案件適 用法律若干問題的解釋（法釋20XX7號）第八條規(guī)定：“具 有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無 法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及 利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款 一倍的賠償責任：（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告 知買受人又將該房屋抵押給第三人。（2）商品房買賣合同訂 立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”一一根據(jù)這些規(guī) 定，潘女士可以請求解除合同、返還已付購房款8萬元及利 息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一 倍（8萬元）的賠償責任。 篇七：不動產物權變動的生效要件 在物權法之前，我國的司