嘉興建筑總部大廈定位報告

1、建筑總部大廈定位報告一、嘉興寫字樓市場的發(fā)展現(xiàn)狀1、近年辦公樓的投資情況從上述圖表可以看出，2000年至2005年的六年間，在完成投資上除2002年和2005年出現(xiàn)下降下，其它年份均保持了30%以上的高速增長。從辦公樓的投資周期來看，從購置土地到辦公樓項目的竣工至少需要3-5年時間，所以辦公樓市場投資表現(xiàn)普遍存在滯后的現(xiàn)象，一個時期的投資表現(xiàn)通常是上一個周期的延續(xù)。嘉興辦公樓投資在“十一五”的第一年達到階段性的高點后2002年呈現(xiàn)回落，主要原因在于2002年這一年嘉興房地產市場開始啟動，住宅市場迅速升溫，住宅樓成為投資的主導產品，開發(fā)商更傾向對住宅的投資，相對減弱了對寫字樓的開發(fā)建設，因此該年

2、度整個房產市場較活躍，但寫字樓卻有所冷淡；而2005年完成投資額出現(xiàn)較大幅度下降跟國家對地產領域的宏觀調控有關，該年國家陸續(xù)出臺相關政策，重點控制地產投資，嘉興不可避免的受到波及。因此總體來看，嘉興寫字樓投資呈現(xiàn)明顯的上揚趨勢。2、近幾年辦公樓施工建設情況從上圖可以看出，反映供應量先行指標的施工面積，在2001年和2004年的兩個年份年增長率超過100%，原因是2000年和2003年的市場需求強勁，在市場引力的作用下，2001年和2004這兩年的新開工面積大幅增加；而2002年和2003年兩年嘉興房地產的一個典型特征是住宅需求市場急劇火爆，投資需求和投機需求同時釋放；而2001年表現(xiàn)強勁的辦公

3、樓市場進入2002年后一度出現(xiàn)萎縮，在這種情況下，房地產開發(fā)商重點傾向于住宅產品，明顯延緩了辦公樓的推出節(jié)奏。隨著需求市場的回溫，2004年辦公樓施工面積急速反彈，2005年嘉興辦公樓市場開發(fā)開始進入平穩(wěn)發(fā)展期。3、近幾年寫字樓市場的供求情況年份20012002200320042005竣工面積12049055655472784608289299銷售面積（）2539415152025426401157030空置面積（）1560511670150352191213356從上面的圖表可以看出，2001年至2005年嘉興寫字樓空置率一直控制在一個較低的水平，一方面是由于市場的供應量相對有限，另一方面也

4、說明市場需求穩(wěn)定上升；2005年竣工面積急劇膨脹，而空置面積相對04年有不小幅度減少，一個重要原因是租賃市場的潛能開始顯現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計嘉興2004寫字樓租賃價格上漲超過30%，大量社會資金流向寫字樓領域，致使寫字樓投資市場異常活躍，這說明嘉興寫字樓市場已被激活，強勁的走勢顯示了市場對寫字樓的認可度和接受度明顯增強，同時也是嘉興寫字樓市場開始走向成熟的反映。4、近年嘉興寫字樓銷售價格變動情況從上表可以看出，2001年嘉興辦公樓的價格指數(shù)達到較高點，2002年跌至最低點，而2003年又開始回升。從近幾年辦公樓的價格漲跌幅度走勢來看，并沒有形成像住宅那樣持續(xù)上揚的走勢，這種情況的出現(xiàn)由當時市場決定的，從

5、銷售面積來看2001年寫字樓為2.54萬方，而2002年只有0.15萬方，交易量的下滑自然會促使銷售價格的下跌，但值得注意的是0.15萬方的成交量也并不足以反映當時寫字樓的真實價位情況；在2005年之前寫字樓市場價格一直維持在一個較低的水平，跟寫字樓本身的品質有關，可以說2005年之前的寫字樓供應市場的主流為中低端產品，許多寫字樓都是舊翻新和改建而來的，整體市場價格自然較低，但2005年之后，隨著中高端產品銷售的強勢，整體市場價格被拔高。二、同區(qū)域類比樓盤個案分析財富廣場項目概況：該樓盤東臨市公安局、南面中山西路、西面昌盛中路。由嘉興港區(qū)大洋房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)，總體規(guī)劃為二期。物業(yè)類型

6、為高層寫字樓、高層住宅和高層酒店。項目點評：該項目地處嘉興商業(yè)中心與大潤發(fā)購物中心的環(huán)伺之中，地段位置相當優(yōu)越，交通便利，周邊配套設相對完善；其自身的配套亦領先于市場同類產品，檔次定位較高，品牌形象優(yōu)勢明顯，項目綜合品質屬上乘。由于物業(yè)持有成本相對昂貴，租賃客源群體相對有限。江南摩爾項目概況：該樓盤位于秀洲行政中心南面，由浙江金泰陽房地產開發(fā)公司開發(fā)建設，整體規(guī)劃為一期，物業(yè)類型為高層商辦住。項目點評：該項目為秀州區(qū)重點推廣項目，品牌形象感召力較為強勢；由于與商城融為一體，各類配套極為完善，商業(yè)辦公氛圍比較濃厚。但由于江南摩爾整體項目系綜合性物業(yè)，勢必弱化辦公樓形象；同時由于整體項目體量大，物

7、業(yè)類型多樣，物業(yè)管理難度較大?？傮w上看，寫字樓綜合素質較好，具備較強的投資潛力。世紀廣場項目概況：該項目位于中山西路，陽光大酒店北面，由浙江新億達置業(yè)股份有限公司投資開發(fā)，整體規(guī)劃為一期。物業(yè)類型為商住兩用。項目點評：該項目地處市區(qū)中山西路陽光大酒店北面，是嘉興老城區(qū)商貿中心與新興發(fā)展的秀洲新城的連接點，地理位置相當優(yōu)越，各類配套設施較為完善，交通便捷，海景式退臺與空中休閑花園構筑的生態(tài)庭院具有一定的特色；但是該寫字樓項目形態(tài)上缺乏現(xiàn)代、挺拔的立面設計風格，形態(tài)功能給人感覺欠佳。國浩廣場項目概況：國浩廣場位于中山路和昌盛路的交叉口，與大潤發(fā)超市隔路相望；該項目由國浩置業(yè)有限公司開發(fā)建設，整個項

8、目由22層寫字樓和18層單身公寓組成。項目點評：國浩廣場位于昌盛路和中山路這兩條城市主干道的交叉口，地處秀州新區(qū)的中心區(qū)位，是嘉興主要的高檔商務生活區(qū)之一，交通十分方便快捷；項目地處大潤發(fā)商圈的中心點，人氣、商氣都十分旺盛，商業(yè)、居住、辦公和其它配套都已經(jīng)相當成熟。不過該項目地塊面積較小，因此限制了寫字樓的建筑空間，使得區(qū)內配套有限，而且三面臨街，噪音、灰塵等影響較大。另外在租售方面臨大樹商務樓、福瑞國際等中高檔辦公樓的直接競爭。三、嘉興建筑業(yè)行業(yè)發(fā)展簡況建筑業(yè)已成為嘉興城市經(jīng)濟的重要物質生產部門，它與城市經(jīng)濟發(fā)展、人民生活的改善有著密切的聯(lián)系，嘉興正處于從中等發(fā)達城市向發(fā)達城市的過渡階段，隨

9、著嘉興城市建設的加速推進,建筑行已逐漸步入到一個快速良性的發(fā)展軌道,特別是在2004年以后建筑業(yè)發(fā)展?jié)u入佳境,2004年全市完成建筑業(yè)總產值127.04億元，其中市區(qū)39.35億元，比上年分別增長26.8%和32%；完成竣工產值95.27億元，其中市區(qū)25.02億元，分別增長24.6%和9.5%；創(chuàng)利稅6.43億元，其中市區(qū)2.56億元，分別增長15%和34.7%；建筑業(yè)增加值30.5億元，其中市區(qū)10.19億元，分別增長30.3%和47%。2006年全市建筑業(yè)完成總產值超過180億元,完成省外產值6.99億元,分別比2005年增長29.32%和166.79%，按照現(xiàn)有的規(guī)模和發(fā)展速度,預計2

10、007年全市建筑業(yè)產值將輕松突破200億元大關.建筑行業(yè)已成為嘉興城市經(jīng)濟快速增長的重要力量。嘉興建筑行業(yè)的發(fā)展得到了嘉興地方政府的密切關注和積極扶持，2006年11月嘉興首個扶持建筑業(yè)發(fā)展的政策關于加快建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見瓜熟蒂落。該意見通過體制創(chuàng)新、質量興業(yè)、規(guī)范市場秩序和加強政策扶持等舉措，力挺本地建筑業(yè)發(fā)展。日趨規(guī)范的建筑市場為嘉興建筑業(yè)和諧發(fā)展營造了良好的氛圍，嘉興地區(qū)的建筑業(yè)生產水平和能力的漸強地位將得到進一步的鞏固。然而從整體上看，嘉興建筑業(yè)依然存在產業(yè)集中度低、規(guī)模較小、技術粗糙、過度競爭等問題。四、 嘉興市本級建筑行業(yè)相關企業(yè)名錄類別企業(yè)名稱電話號碼市政工程建設待添加

11、的隱藏文字內容2萬盛市政開發(fā)公司華盛城鎮(zhèn)建設開發(fā)公司江蘇華實市政工程公司嘉興分公司諸暨市市政工程有限公司嘉興辦事處通天路橋工程有限公司鴻通市政建設工程公司溫嶺市市政工程公司駐嘉興辦事處路橋工程杭州宇航交通工程有限公司高速公路乍嘉蘇高速公路有限公司蘇嘉高速公路服務區(qū)經(jīng)營有限公司杭溥高速公路有限公司嘉紹高速公路有限公司綠化圓林工藝術禾盛圓林綠化有限公司匯豐圓林綠化有限公司圣萊特工程有限公司陽光花園花藝綠化有限公司時代綠化工程有限公司環(huán)藝綠化工程有限公司景天園林綠化工程有限公司嘉興市水利園林綠化工程公司嘉興市園林綠化工程公司天姿綠化圓林工程有限公司禾風園林工程有限公司蘇嘉園林發(fā)展股份有限公司金日園林

12、有限公司綠園園林監(jiān)理有限公司綠都園林工程有限公司富鼎園林景觀工程有限公司龍旺園藝有限公司宏業(yè)花木有限責任公司南湖花卉園藝工程有限公司綠發(fā)花木銷售有限公司新意花卉園藝場環(huán)境保護創(chuàng)源環(huán)境監(jiān)控技術有限公司恒康室內環(huán)境監(jiān)測技術有限公司蘇環(huán)室內環(huán)境監(jiān)測技術有限公司拯綠環(huán)保科技有限公司毅輝環(huán)?？萍加邢薰敬笥憝h(huán)境工程有限公司天源環(huán)境工程有限公司東潤環(huán)境工程有限公司永聯(lián)環(huán)境工程有限公司江南環(huán)境科技有限公司洪合環(huán)境工程有限公司綠野環(huán)境工程有限公司上海凱泉給水工程有限公司嘉興分公司嘉源給排水有限公司廣源水處理有限責任公司馮卓水處理設備廠秀洲區(qū)污水處理有限責任公司愛迪曼水生態(tài)工程有限公司嘉美水處理工程有限公司嘉源

13、污水處理有限公司南湖置業(yè)股份有限公司浙江新億達置業(yè)股份有限公司浙江嘉宇工程管理有限公司嘉興市大地房地產開發(fā)有限責任公司嘉興市大都市置業(yè)有限公司嘉興市廣源房地產開發(fā)有限公司嘉興市天城房地產開發(fā)有限公司嘉興市太陽城房地產公司嘉興市中環(huán)置業(yè)有限公司嘉興市龍盛置業(yè)有限公司嘉興市亞廈房地產開發(fā)公司嘉興興城置業(yè)有限公司嘉興市興嘉房地產有限公司嘉興市時代置業(yè)有限公司嘉興市足佳房產有限公司嘉興市嘉業(yè)陽光城房地產開發(fā)公司嘉興市瀚森房地產開發(fā)有限公司嘉興市鑫港房地產開發(fā)公司蔚藍置業(yè)有限公司據(jù)初步統(tǒng)計：目前嘉興市區(qū)注冊的房產公司有余家物業(yè)公司天成物業(yè)眾安物業(yè)大地物業(yè)大樹物業(yè)東方物業(yè)吉楊物業(yè)地誠物業(yè)亞信物業(yè)至誠物業(yè)華

14、陽物業(yè)安保物業(yè)陽光物業(yè)遠洋物業(yè)蘇嘉物業(yè)怡誠物業(yè)新宇物業(yè)建筑、裝潢浙江經(jīng)建工程管理公司浙江嘉宇工程管理有限公司天立工程監(jiān)理咨詢公司長城工程監(jiān)理有限公司嘉興分公司世紀交通工程咨詢監(jiān)理公司建業(yè)監(jiān)理有限公司天弘建設工程管理有限公司偉業(yè)建設工程項目管理公司浙江正益建設發(fā)展有限公司浙江中元建設股份有限公司嘉興市開元建筑工程有限公司嘉興市中建混凝土有限公司安裝開元安裝中建八局安裝升立建筑安裝長安建筑安裝華建安裝秀洲建筑安裝建安建筑安裝盛安達工程公司魯易建筑安裝嘉建建筑安裝公司（注：以上是部分建筑行業(yè)的企業(yè)名錄，主要包括城建設、房產、建材和裝潢）五、 項目市場定位與主題概念（一）、區(qū)域概況1、區(qū)域總體概況（1

15、）位置及范圍： 秀洲新區(qū)地處上海經(jīng)濟核心區(qū)，環(huán)杭州灣經(jīng)濟圈，蘇南經(jīng)濟圈輻射范圍的交織部分，與長三角經(jīng)濟圈的各個城市緊密相連。距上海、杭州、蘇州三地均不超過100公里，杭州灣跨海大橋竣工后，距寧波120公里。新區(qū)由北郊河東西兩側的一期和二期組成，東至市區(qū)昌盛路，西到秀清港，南臨大運河，北靠新塍鎮(zhèn)，總面積3.1平方公里，規(guī)劃以區(qū)級公建、服務設施為重點，配以大面積的住宅用地。（2）區(qū)域歷史沿革： 自1998年新區(qū)成立以來，開發(fā)建設8年，已初步構筑起一座布局合理、功能配套、個性鮮明的現(xiàn)代化城市新區(qū)。秀洲新區(qū)規(guī)劃編制經(jīng)三次修編，總規(guī)劃面積達46。8平方公里，已建成12平方公里，聚集6萬人口。（3）區(qū)域現(xiàn)

16、狀：秀洲新區(qū)產業(yè)快速聚集，已累計引進各類企業(yè)300多家，三產發(fā)展的中心地位日益凸顯，作為新區(qū)支柱產業(yè)的房地產業(yè)近年來發(fā)展迅猛，城市配套功能日益完善，新區(qū)累計完成基礎設施建設投入26億元，引進項目投入24.75億元；建設道路總長27.5公里，新建橋梁19座，綠化面積68萬平方米，主干道基本構建完成。目前新區(qū)（北郊河以東區(qū)域）主要為成熟住宅區(qū)、第三產業(yè)和行政辦公，新區(qū)（北郊河以西區(qū)域）主要為第三產業(yè)的房地產業(yè)以及部分的工業(yè)，規(guī)劃中工業(yè)將退出該區(qū)域。（4）區(qū)域功能與發(fā)展方向： 秀洲新區(qū)是“人居嘉興” 首選地，商貿物流集聚地，是嘉興市高檔住宅聚居區(qū)，具有時代氣息的新現(xiàn)代都市板塊，意在締造嘉興城市新cb

17、d和cld。力爭通過8-10年的建設，使之成為名副其實的城市副中心，嘉興市西區(qū)商務中心，產業(yè)聚集地，成為秀洲區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。2、區(qū)域交通組織現(xiàn)狀該區(qū)大小縱橫道路基本完成，主要有中山西路和洪興西路兩條主干道組織而成，西靠乍嘉蘇高速公路， 320國道穿境而過，昌盛路成為南北走向從市區(qū)進入秀洲新區(qū)的唯一通道，相對來說，由于建設原因，秀洲新區(qū)南北聯(lián)系薄弱。3、區(qū)域各項配套設施現(xiàn)狀及規(guī)劃公共設施配套目前區(qū)內成熟配套設施有秀洲實驗小學、華山門診、信用合作社、農業(yè)銀行、秀洲公園、春曉源公園、大潤發(fā)超市、江南摩爾主題購物園等已規(guī)劃及正在建設中的配套有：大型農貿市場、新安國際醫(yī)院、九年一貫制學校、數(shù)碼城

18、、水面休閑公園、步行街、運河文化公園、五星級大酒店，這些配套也將陸續(xù)投入使用，城市活力勢必得到進一步加強。（二）、區(qū)域swot分析（1）strength（優(yōu)勢） 高標準、高起點的規(guī)劃設計:自1998年新區(qū)成立以來，區(qū)政府就堅持走高起點規(guī)劃、高強度投入、高品位招商、高標準建設的路線，高屋建瓴的規(guī)劃為其后期建設提供更靈活的依據(jù)，為提升了區(qū)域競爭力。 “政府導向、市場運作”的市場優(yōu)勢：秀洲新區(qū)的開發(fā)建設完全按照市場經(jīng)濟操作，不花費政府財政，在政府導向大旗下，進行有條不紊的滾動開發(fā)，效率與效益得到雙贏。 新商圈所形成的優(yōu)勢:江南摩爾的全面開業(yè)標志著秀洲新區(qū)江南摩爾大潤發(fā)新商圈正式形成，新商圈的形成提升

19、了新區(qū)的整體品位，也將吸引更多的資金流、信息流、物流進入其中，對于新區(qū)的房產市場是一個利好消息。 整體房產環(huán)境出色，高品質樓盤眾多:秀洲新區(qū)內各樓盤綜合品質都較高，樹立了高檔次形象，整體房產環(huán)境卓越，區(qū)域核心競爭力強。（2）weakness（劣勢） 新公司品牌效應不足：一些知名項目和一些老牌開發(fā)企業(yè)通過前期積累，已經(jīng)建立了一定的品牌優(yōu)勢和忠誠的老客戶群體，而本案的開發(fā)商對于當?shù)叵M者來說是陌生的，要取得他們的認可，將對本案的開發(fā)銷售提出更高要求； “二產”對入駐企業(yè)的影響：新區(qū)二期中穿插著一部分工業(yè)廠房，政府“退二進三”政策落實還有較長一段時間，因此對于目前入住企業(yè)信心有一定影響。 新區(qū)配套還

20、不夠成熟:總體上看全區(qū)生態(tài)、居住、政務、人文等環(huán)境成熟度不高，這將影響一些企業(yè)的選擇。 嘉興寫字樓結構性過剩短期內難以改變：根據(jù)我司初步掌握的資料信息，寫字樓市場供略大于求，租金水平普遍不高。（3）qpportunity（機會） 宏觀經(jīng)濟影響：寫字樓是一個與其它行業(yè)發(fā)展高度依存的市場，受到整個城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況的影響。隨著上海市博會的舉辦，杭州灣跨海大橋的建成，磁懸浮的建設，嘉興其無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢將得到淋漓盡致的發(fā)揮，加之嘉興自身良好的經(jīng)濟基礎，可以樂觀的預測，嘉興經(jīng)濟仍將保持較長時間的快速發(fā)展，這將是推動嘉興寫字樓市場向前發(fā)展的重要因素。 未來各方面配套齊全:區(qū)域內未來的金融、醫(yī)療、教育

21、、體育、休閑、市場等配套齊全，秀洲學校也將于2007年實行招生，而江南摩爾的開業(yè)也為預期配套進程提速。 招商引資力度加強，企業(yè)快速聚集帶來潛在消費群：秀洲區(qū)政府招商引資力度不斷加強，一批優(yōu)秀企業(yè)也紛紛入駐秀洲新區(qū)，秀洲工業(yè)園區(qū)、嘉北工業(yè)區(qū)、加拿大嘉興科學園區(qū)的工業(yè)企業(yè)的快速集聚以及幾個市場的推動發(fā)展，為秀洲新區(qū)的房地產發(fā)展帶來了一大批潛在消費者。（4）threat（威脅） 市中心區(qū)域、運河新區(qū)的直接挑戰(zhàn)：作為老商圈的市中心，配套設施高度完善，辦公氛圍濃厚，區(qū)域寫字樓具有極強的吸納力。運河新區(qū)隨著2006年12月29日的開工奠基開啟，作為生態(tài)型商住辦的運河新區(qū)也將啟動，對于本區(qū)域客源將有很大的分

22、流。 同區(qū)域內部競爭激烈：該區(qū)域目前高品質寫字樓不少，在租賃市場將給本項目帶來較大壓力。 來自國家宏觀政策的威脅：預判未來幾年內國家對房地產業(yè)宏觀調控的政策將繼續(xù)傾向從嚴、從緊，隨著調控的深入，政策介入商業(yè)和寫字樓的可能性較大。（三）、市場定位根據(jù)目前房地產市場環(huán)境和項目地段價值與項目局限等自身情況，建議走特色路線。以嘉興特色專業(yè)寫字樓宇和創(chuàng)新者的形象出現(xiàn)，迅速建立起在消費者心中的地位與完美形象，樹立明星樓盤的效應，從而突破競爭對手的影響和本案自身的局限，給自己創(chuàng)造出更大的有效市場空間。六、 項目開發(fā)的積極影響發(fā)展總部經(jīng)濟，實現(xiàn)內涵式發(fā)展是隨著經(jīng)濟社會發(fā)展而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟，它以城市

23、商務樓宇為主要載體，通過開發(fā)、出售或出租商務樓宇引進相關產業(yè)鏈的企業(yè)，培育新的經(jīng)濟增長點，快速帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種經(jīng)濟形態(tài)。目前，與嘉興相臨的上海、蘇州、寧波等城市已紛紛出臺相關政策措施，鼓勵特色專業(yè)樓宇的發(fā)展，宣傳、扶持和服務企業(yè)總部群聚經(jīng)濟，總部經(jīng)濟發(fā)展成效顯著。目前嘉興建筑行業(yè)發(fā)展迅速，已成為城市經(jīng)濟的重要組成部分，如何圍繞已經(jīng)形成的主導產業(yè)和支柱產業(yè)吸引總部企業(yè)入駐，發(fā)展與總部企業(yè)需求有關的商務服務業(yè)，形成面向五縣兩區(qū)的的區(qū)域性總部的聚集形態(tài)，釋放總部企業(yè)“產業(yè)乘數(shù)效應、消費帶動效應、勞動就業(yè)效應、社會資本效應”，輔助城區(qū)經(jīng)濟增長是樓宇投資商和政府的共同責任。項目設想打造的建設總部基地正是對企業(yè)總部群聚經(jīng)濟成熟模式的一種引進和消化，其理念核心是在企業(yè)總部聚集基礎上的資源優(yōu)化配置，如何配置資源，使其中的經(jīng)濟能量得到最大限度的釋放，是發(fā)展行業(yè)總部經(jīng)濟的重要意義。（特色專業(yè)寫字樓中的兩個概念：功能專業(yè)