【廣告策劃PPT】廣藥王老吉社區(qū)媒體提案

1、電梯門貼廣告投放建議書電梯門貼廣告投放建議書 有限空間創(chuàng)造無限價(jià)值 提案概要提案概要 公司簡(jiǎn)介公司簡(jiǎn)介 媒體優(yōu)勢(shì)媒體優(yōu)勢(shì) 合作理由合作理由 投放目的投放目的 投放策略投放策略 投放形式投放形式 廣告實(shí)景及服務(wù)承諾廣告實(shí)景及服務(wù)承諾 附件附件1（樓盤推薦表）（樓盤推薦表） 超越自我 創(chuàng)造一流 關(guān)于我們 正堂傳媒成立2007年，是電梯門帖廣告供應(yīng)商。由海外知 名投資機(jī)構(gòu)出資，由業(yè)內(nèi)專業(yè)精英經(jīng)營(yíng)管理。在北京、上 海、深圳設(shè)有分公司，總部設(shè)于廣州。 正堂傳媒致力于成為戶內(nèi)媒體解決方案的供應(yīng)商。以專業(yè) 化的運(yùn)作模式，為客戶提供具有沖擊力的宣傳渠道，打造 業(yè)內(nèi)專業(yè)化程度最高的媒體運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。 超越自我 創(chuàng)造

2、一流 媒體介紹 服務(wù)地區(qū)服務(wù)地區(qū)： 廣州、北京、上海、深圳 發(fā)布范圍發(fā)布范圍： 城市高尚住宅、商業(yè)樓宇 主要位置：主要位置： 電梯大堂等候廳或停車場(chǎng) 面積面積 電梯門實(shí)際大小 材料材料 進(jìn)口可移性不干膠貼膜 超越自我 創(chuàng)造一流 電梯門貼媒體優(yōu)勢(shì) 受眾質(zhì)量高受眾質(zhì)量高 有效到達(dá)率高有效到達(dá)率高 廣告效果佳廣告效果佳 價(jià)格相對(duì)較低價(jià)格相對(duì)較低 電梯平面媒體由于在相對(duì)封閉的環(huán)境里 具有強(qiáng)迫性的特點(diǎn)，而使廣告?zhèn)鬟f的信 息有效到達(dá)。 電梯平面媒體既是媒體的讀者和觀眾；也 是消費(fèi)者。受眾的質(zhì)量則體現(xiàn)其消費(fèi)力和 影響力。電梯受眾擁有高學(xué)歷、高收入、 高消費(fèi)力的特征。 電梯平面媒體由于其它廣告少，干擾度低，

3、廣告?zhèn)鬟f的效果佳。 電梯平面媒體價(jià)格比電視、 樓宇液晶電視、報(bào)紙、 雜志、戶外廣告的價(jià)格低。 超越自我 創(chuàng)造一流 合作理由合作理由 正堂傳媒是專業(yè)的電梯門帖廣告供應(yīng)商。已擁有北、上、廣、深四地媒體資源。 由海外知名投資機(jī)構(gòu)出資。全國(guó)已服務(wù)過中國(guó)電信、道奇汽車、深圳發(fā)展銀行、 東亞銀行、可口可樂、蒙牛未來星、益力多等品牌客戶。我司有能力、有經(jīng)驗(yàn)為 貴公司提供更貼心、更專業(yè)的服務(wù)。 1、正堂傳媒目前擁有深圳1300多個(gè)高檔社區(qū)、寫字樓的電梯門貼資源，直面目標(biāo) 受眾，有舉辦社區(qū)文化、商業(yè)活動(dòng)的必要條件。 2、電梯門貼媒體的強(qiáng)制閱讀性，視覺沖擊力強(qiáng)、廣告干擾度低，99%的有效到達(dá) 率為王老吉品牌推廣提

4、供強(qiáng)有力的支持。 3、正堂傳媒每月覆蓋受眾達(dá)100多萬人次 4、電梯門貼媒體更直接、更有效的把你的品牌價(jià)值與理念傳遞到目標(biāo)受眾心里。 并最終認(rèn)可、購(gòu)買。 5、正堂傳媒幅射的目標(biāo)受眾符合貴公司的目標(biāo)客戶。 超越自我 創(chuàng)造一流 投放目的投放目的 廣州王老吉藥業(yè)股份有限公司始創(chuàng)于 1828年，歷經(jīng)百多年的發(fā)展，現(xiàn) 已成為我國(guó)中成藥生產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)之一，曾榮獲“中華老字號(hào)”、“全國(guó)先進(jìn) 集體”、“廣東省醫(yī)藥行業(yè)質(zhì)量效益型先進(jìn)企業(yè)”和中國(guó)五星級(jí)企業(yè)等榮譽(yù) 稱號(hào)。 王老吉作為廣藥的知名品牌，在涼茶行業(yè)占據(jù)著絕對(duì)的領(lǐng)導(dǎo)地位，在廣東這 個(gè)一年四季都離不開涼茶的區(qū)域，占據(jù)終端消費(fèi)市場(chǎng)等于占領(lǐng)半壁江山。 然而在日趨

5、競(jìng)爭(zhēng)激烈的涼茶市場(chǎng)來說，擁有良好的品質(zhì)和品牌知名度，是必 不可少的前提條件，因而進(jìn)行一系列系統(tǒng)的宣傳方式才能在市場(chǎng)上保持持久 的競(jìng)爭(zhēng)力。在前期通過系列的戶外大牌及大眾媒體宣傳已在深圳形成一定的 品牌影響力，接下來利用社區(qū)媒體為終端受眾傳遞更直接、更有效、更有沖 擊力宣傳推廣。在進(jìn)一步提升品牌知名度的同時(shí)也達(dá)到銷售目的。 超越自我 創(chuàng)造一流 投放策略投放策略 廣告創(chuàng)意策略原則： 以理性訴求為主，以感性訴求為輔。利用電梯門貼的畫面尺 寸較大，可合理利用異型貼形式設(shè)計(jì)廣告畫面，彰顯其品牌號(hào)召 力！ 2、廣告訴求目標(biāo)：社區(qū)業(yè)主、居民、寫字樓白領(lǐng)。 3、廣告表現(xiàn)策略：體現(xiàn)“王老吉”百年老字號(hào)品牌的悠久歷

6、史及 讓受眾群產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。 4、媒體組合原則：以社區(qū)電梯門貼媒體為主。配合社區(qū)活動(dòng)，相 應(yīng)結(jié)合戶外大牌。有針對(duì)性的揚(yáng)長(zhǎng)避短最大限度地增強(qiáng)、鞏固 “王老吉”的品牌認(rèn)知度。加深在目標(biāo)受眾中的品牌美譽(yù)度。 超越自我 創(chuàng)造一流 投放形式投放形式 為了答謝貴公司對(duì)我司的信任和支持，保證貴公司的利益（愈趨增長(zhǎng)的刊列 價(jià)格），建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，操作方式如下： 客戶名稱：廣州王老吉藥業(yè)股份有限公司 媒體方式：電梯門貼平面廣告 投放區(qū)域：深圳 投放時(shí)間：三個(gè)月（07、12、0108、2、28） 投放數(shù)量：200個(gè)位/月 總數(shù)量：600廣告點(diǎn)位 刊例價(jià)：2500元/月/塊 優(yōu) 惠 價(jià) 格：1200元

7、/月/塊 總 費(fèi) 用 預(yù) 算：1200元/月/塊600塊 =720000元 超越自我 創(chuàng)造一流 我們?yōu)槟峁┻@樣的平臺(tái) 我們是城市財(cái)富的創(chuàng)造者和消費(fèi)者經(jīng)常接觸的媒體，能把您的信息有 效的傳遞給這一群群城市菁英； 我們抓住了在特定的空間和時(shí)間里，人們無聊、無奈等候時(shí)的心理， 通過創(chuàng)意的設(shè)計(jì)，把他們的目光吸引過來； 我們避免了傳統(tǒng)媒體中不能解決的受眾目光分散，主動(dòng)選擇下的被忽 略 超越自我 創(chuàng)造一流 我們的網(wǎng)絡(luò) 具體可參見點(diǎn)位圖 超越自我 創(chuàng)造一流 已合作的部分客戶 超越自我 創(chuàng)造一流 部分飲料客戶上畫實(shí)景圖 統(tǒng)一鮮橙多可口可樂茶里王 超越自我 創(chuàng)造一流 歐萊適椰樹 蒙牛 部分客戶上畫實(shí)景圖 超越

8、自我 創(chuàng)造一流 我們?yōu)槟峁┮徽臼椒?wù) 專業(yè)的銷售流程，由專業(yè)的銷售隊(duì)伍到專業(yè)的售后服務(wù)專業(yè)的銷售流程，由專業(yè)的銷售隊(duì)伍到專業(yè)的售后服務(wù) 超越自我 創(chuàng)造一流 服務(wù)承諾 正堂的全國(guó)廣告畫面制作，統(tǒng)一由廣州總部來統(tǒng)籌。先進(jìn)的設(shè) 備、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化的隊(duì)伍保證客戶的廣告上畫質(zhì)量； 正堂承諾在廣告畫面小樣稿確定以后的十個(gè)工作日內(nèi)上畫； 正堂承諾每月向客戶提供上畫監(jiān)測(cè)報(bào)告及上畫照片； 可為客戶提供創(chuàng)意性的設(shè)計(jì)畫面； 可針對(duì)客戶的需要進(jìn)行專項(xiàng)投放效果調(diào)研（收費(fèi)項(xiàng)目）。 超越自我 創(chuàng)造一流 thanks 謝謝觀看! 地址：深圳市福田區(qū)深南大道4019號(hào)航天大廈a座3樓307 郵編：518048 廣州市正堂

9、廣告有限公司 聯(lián)系人：黃燕 總 機(jī)傳 真手 機(jī)郵 箱: 超越自我 創(chuàng)造一流 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng)市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師消費(fèi)者 1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖

10、掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。評(píng)估項(xiàng)目目評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提 煉煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師 是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的 橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于 對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

11、概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市 場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅 市場(chǎng)

12、項(xiàng)目所在 地市場(chǎng) 例如： 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析的基本單位，具有完整的房地 產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū) 劃來劃分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng) 分析分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找 到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素， 對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專 業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比

13、預(yù)測(cè)， 從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及 分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找 到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng) 占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分 析析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市

14、場(chǎng)分析 （二）基本（二）基本 資料的獲得資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固定 資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、 接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、 就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消 費(fèi)水平、人均居住面積、住宅 消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開 發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工 面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià) 格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源數(shù)

15、據(jù)來源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公 報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方 經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境 和市場(chǎng)和市場(chǎng) 分析分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展 階段 啟動(dòng)階 段 快速發(fā)展 階段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā) 展階段 人均 gdp （美 元） 800

16、3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 生存、改 善需求兼 有 宏觀經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運(yùn)行運(yùn)行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資額增資額增 幅幅 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅 過高，將使供給過量，若無需求匹配， 將導(dǎo)致供過于求 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投 資資/gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合 理指標(biāo)為0.1-0.15 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 開發(fā)投開發(fā)投

17、資資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指 標(biāo)標(biāo) 消費(fèi) 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費(fèi) 占總消費(fèi) 性支出的 比重（%） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費(fèi)占總 消費(fèi)支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.59 9

18、.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó) 家相比，在相同 的收入水平下， 我國(guó)城市居民的 住房支出占總消 費(fèi)支出的比重仍 然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元） 138 82 148 67 103 13 809 4 964 1 852 4 774 8 20082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的

19、思路、步驟和 方法 3。方法 第三步第三步 專業(yè)市專業(yè)市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （住宅）（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、 成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供、住宅商品房供給總量、給總量、 供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn) 行劃分）行劃分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分 析析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和 方法 3。方法 第四步第四步 項(xiàng)目市項(xiàng)目市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （微觀（微觀 層面）層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性

20、能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng) 價(jià)。價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件分析項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析分析) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反 應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi) 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)

21、競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市 場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo)最終目標(biāo) s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（項(xiàng)目+環(huán) 境+競(jìng)爭(zhēng)） swot分析的價(jià)值要素 s/w（優(yōu)（優(yōu) 勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)）劣勢(shì)） 的價(jià)值要的價(jià)值要 素素 地段 要素 環(huán)境 要素 地塊 要素 項(xiàng)目 要素 具體地說，針對(duì)一個(gè)具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素 包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利 用資源等 o/t（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/威威 脅）的價(jià)值脅）的價(jià)值 要素要素 宏觀要素 經(jīng)濟(jì)形勢(shì) （宏觀政策） /重大城市變 革 中觀要素 行業(yè)形勢(shì) （一、二、 三級(jí)市場(chǎng)）/ 城市規(guī)劃 （交通、市 政配套、開 發(fā)重點(diǎn)、熱 點(diǎn)等） 微觀要素 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) （片區(qū)、樓 盤、戶型）/ 客戶流向 觀點(diǎn)的判定很重要，它是 我們作出策略方向的基礎(chǔ)。 在分析