(完整版)淺談我國不動產(chǎn)登記制度(一)

1、淺談我國不動產(chǎn)登記制度 (一 )論文摘要本文對作為物權(quán)法重要內(nèi)容的不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行了粗淺的探討， 主要目的是要解決在社會 主義市場經(jīng)濟(jì)下， 建立我國新的不動產(chǎn)登記制度時的立法體例的選擇等問題。 論文正文劃分 為三個部分， 第一部分從縱向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系和橫向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系兩個方面， 介 紹了不動產(chǎn)登記制度的法律關(guān)系； 第二部分通過對不動產(chǎn)登記經(jīng)濟(jì)背景的對比即計劃經(jīng)濟(jì)和 市場經(jīng)濟(jì)兩種經(jīng)濟(jì)體制下不動產(chǎn)登記的不同要求的對比， 針對我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度的缺 陷，歸納出建立我國新的、 符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)客觀要求的不動產(chǎn)登記制度， 并就新制度 建立時應(yīng)當(dāng)注意的一些問題發(fā)表自己的見解， 對如何完

2、善我國不動產(chǎn)登記制度提出若干建議。 第三部分在前兩部分的基礎(chǔ)上，根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點， 以“五個統(tǒng)一 ”為原則，即建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律依據(jù)、設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、實 現(xiàn)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記效力、 應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記程序和制發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)屬證書發(fā)表了 自己的意見，對如何完善我國不動產(chǎn)登記制度提出了完善措施。一、不動產(chǎn)登記的法律關(guān)系 不動產(chǎn)是與動產(chǎn)相對稱的物的概念。 所謂不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動的物， 包括土地、 土地定著物、 與土地尚未脫離的土地生成物， 因自然或人力添附于土地并且不能 分離的其他物 (1) 。不動產(chǎn)登記則是指登記申請人對不動

3、產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記 機(jī)關(guān)依據(jù)法定的程序登記 (2)。它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示方法，是因法律行為發(fā)生物 權(quán)變動的生效要件， 也是不動產(chǎn)物權(quán)獲得法律承認(rèn)與保護(hù)的基本依據(jù)。 不動產(chǎn)登記制度作為 一項法律制度， 從邏輯結(jié)構(gòu)上分為行為制度和效力制度， 行為制度以登記行為為規(guī)范的對象， 規(guī)定不動產(chǎn)登記行為類型、 程序以及行為主體的權(quán)利義務(wù)； 效力制度以登記的法律效力為規(guī) 范的客體，規(guī)定不動產(chǎn)登記的法律后果。 本部分將通過對不動產(chǎn)登記的內(nèi)在法律關(guān)系的探討， 進(jìn)一步認(rèn)識不動產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)登記法律關(guān)系， 是在不動產(chǎn)登記過程中形成的法律關(guān)系總和。 從主體上看， 不動產(chǎn)登 記內(nèi)在法律關(guān)系可以分兩

4、類， 登記機(jī)構(gòu)與登記申請人之間的縱向法律關(guān)系和登記申請人之間 的橫向法律關(guān)系。 一般而言， 縱向法律關(guān)系具有行政管理性質(zhì)， 是登記機(jī)構(gòu)與相對人之間的 行政法律關(guān)系。 橫向法律關(guān)系具有民事屬性， 是平等主體的登記申請人之間的民事法律關(guān)系。 縱、橫向的登記法律關(guān)系相互銜接， 共同構(gòu)成不動產(chǎn)登記法律關(guān)系的整體。 所以， 不動產(chǎn)登 記法律關(guān)系具有行政關(guān)系與民事關(guān)系交叉的雙重性質(zhì)。1、縱向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系 縱向的不動產(chǎn)登記法律關(guān)系， 是不動產(chǎn)登記申請人對登記機(jī)構(gòu)為登記行為過程中形成的， 發(fā) 生于登記申請人與登記機(jī)構(gòu)之間， 具有明顯的行政管理性質(zhì)， 登記機(jī)構(gòu)的登記職權(quán)、 登記人 的申請權(quán)與登記義務(wù)均體現(xiàn)

5、了主體權(quán)利義務(wù)的行政性。在國際上，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)比較明確。 在德國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為屬于地方法院的土地登記局； 在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、 地方法務(wù)局及其派出所； 在瑞士多為各州的地方法院。 這種 做法，是以不動產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系， 故登記建立與司法系統(tǒng)的直接聯(lián) 系。如在德國， 不動產(chǎn)物權(quán)的爭議直接進(jìn)人訴訟程序，當(dāng)事人在此程序中不必起訴，而是向 上級法院直接上訴； 我國歷史上制定民法之初也曾采用法院統(tǒng)一登記不動產(chǎn)的做法。 后來因 民國初期的司法混亂而改為屬于行政機(jī)構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記， 這一做法在我國臺灣地區(qū)沿用 至今 (3)。登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)，根據(jù)各國的立法規(guī)定，一是實質(zhì)性審

6、查權(quán)，這是對不動產(chǎn)有 關(guān)權(quán)利狀況進(jìn)行全面審查核實的權(quán)力，對形式上完備、但欠缺真實性的登記申請可以駁回， 實行要件登記制度、 證券交付制度的國家為保障登記的絕對效力， 均采此制； 另一為形式上 的審查權(quán)， 這是對不動產(chǎn)名義權(quán)利進(jìn)行審查的權(quán)力， 實行登記對抗制度的國家采用此法， 如 法國、日本 ,日本民法典 177 條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī) 定進(jìn)行登記，不得以之對抗第三人 (4)。 登記申請人的權(quán)利義務(wù)主要體現(xiàn)為登記申請權(quán)和登記義務(wù)。 登記申請權(quán)是不動產(chǎn)利害關(guān)系人 申請登記的權(quán)利， 與登記機(jī)關(guān)受理登記的義務(wù)相對應(yīng)。 登記申請權(quán)發(fā)生有兩個前提： 一是申 請權(quán)利人與不動產(chǎn)有

7、一定的利害關(guān)系； 二是申請人的利益需要通過登記的方式得到保護(hù)。 登 記申請人的登記義務(wù)是指登記申請人對登記機(jī)構(gòu)所負(fù)有的、 對與之存在利害關(guān)系的不動產(chǎn)進(jìn) 行登記的義務(wù)， 與登記機(jī)構(gòu)的登記權(quán)限相對應(yīng)， 是一種行政義務(wù)， 登記義務(wù)的行政性在不動 產(chǎn)標(biāo)示登記中得到最充分的體現(xiàn)。2、橫向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系 橫向的不動產(chǎn)登記法律關(guān)系是指在平等主體的登記權(quán)利人和登記義務(wù)人之間， 在登記申請過 程中所形成的法律關(guān)系， 存在于登記申請人之間， 在性質(zhì)上屬于民事法律關(guān)系。 不動產(chǎn)登記 申請在不動產(chǎn)事實上的權(quán)利狀態(tài)與不動產(chǎn)登記薄上的記載不一致的場合， 需要真實的權(quán)利人 和名義上的權(quán)利人這兩類當(dāng)事人共同完成， 登記利

8、益對于這兩類申請人是不同的。 事實上的 權(quán)利人因登記取得名義上的權(quán)利， 因登記而受益； 名義上的權(quán)利人因登記喪失名義上的權(quán)利， 因登記而受損。因此，登記申請權(quán)對兩類申請人的意義明顯不同，對前者是積極的申請權(quán)， 對后者是消極的合作義務(wù)， 基于這一原因， 不動產(chǎn)登記理論將前者稱為登記權(quán)利人， 將后者 稱為登記義務(wù)人。所謂事實上權(quán)利狀態(tài)與不動產(chǎn)登記薄不符， 主要指兩種情況， 一是不動產(chǎn)權(quán)發(fā)生了實質(zhì)的物 權(quán)變動，即發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移或附設(shè)權(quán)利，如地上權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定、變動、取消，新權(quán)利人 所享有的真實權(quán)利與不動產(chǎn)登記薄上記載內(nèi)容相脫節(jié)； 二是指虛偽登記。 在這種情況下， 登 記薄上記載的是錯誤的權(quán)利、 或

9、已喪失的權(quán)利、 或?qū)嶋H存在但已被涂銷的權(quán)利， 而與事實的 權(quán)利狀態(tài)不符。橫向不動產(chǎn)登記法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)表現(xiàn)為登記權(quán)利人的請求權(quán)和登記人的允諾義務(wù)。 兩者 設(shè)置的目的都是為了保障登記順利進(jìn)行， 實現(xiàn)真正權(quán)利人的利益， 其權(quán)利義務(wù)具有目的同一 性、內(nèi)容對應(yīng)性，因此，本部分僅對登記請求權(quán)進(jìn)行詳細(xì)探討。登記請求權(quán)與登記申請權(quán)不同， 它是登記權(quán)利人享有的、 請求登記義務(wù)人為登記申請行為的 權(quán)利， 從性質(zhì)上看是一種民事權(quán)利， 不能由權(quán)利登記人本身予以強(qiáng)制實現(xiàn)， 而應(yīng)通過法院裁 決實現(xiàn)強(qiáng)制性保障。 登記請求權(quán)發(fā)生的原因， 一是不動產(chǎn)物權(quán)變動的事實， 二是事實上的權(quán) 利狀態(tài)與登記的權(quán)利狀態(tài)不一致， 據(jù)此，

10、登記請求權(quán)可以分為債權(quán)登記請求權(quán)和物上登記請 求權(quán)。債權(quán)登記請求權(quán)基于不動產(chǎn)物權(quán)變動的事實產(chǎn)生， 源于不動產(chǎn)物權(quán)變動當(dāng)事人的債權(quán) 契約， 是與由從債務(wù)人交付義務(wù)派生的附隨義務(wù)相對應(yīng)的權(quán)利， 無須在債權(quán)契約中約定， 為 法定權(quán)利。物上登記請求權(quán)的產(chǎn)生， 基于權(quán)利的事實狀態(tài)與不動產(chǎn)登記薄上的記載相互脫節(jié)， 源于真實權(quán)利人享有的物權(quán)效力， 本質(zhì)上看是排除妨礙請求權(quán)的延伸。 由上觀之， 登記請求 權(quán)是一種法定權(quán)利，基于一定的法律事實發(fā)生，因其可訴性而具有強(qiáng)制性的效力。二、不動產(chǎn)登記制度的經(jīng)濟(jì)背景 不動產(chǎn)登記制度作為一項法律制度， 從來就不是孤立的， 其內(nèi)容取決于社會經(jīng)濟(jì)制度。 不動 產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)、

11、 生活資料是任何社會不可缺少的調(diào)整對象。 不同社會經(jīng)濟(jì)制度對不動產(chǎn) 登記制度有著不同的要求。 基于這一原因， 研究不動產(chǎn)登記制度的一般性規(guī)律， 就需要對其 社會經(jīng)濟(jì)背景作以分析。社會經(jīng)濟(jì)制度有兩層含義， 一為社會財產(chǎn)所有制形式， 一為社會經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制。 財產(chǎn)所有制 形式是社會根本經(jīng)濟(jì)制度， 反映一個社會財產(chǎn)利益的最終歸屬狀態(tài)， 有公有制和私有制兩種 基本形式；社會經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制，是社會經(jīng)濟(jì)運行的方式，在現(xiàn)代社會中也有兩種主要形式， 一為計劃機(jī)制， 一為市場機(jī)制。 社會財產(chǎn)所有制雖然本質(zhì)上決定社會財產(chǎn)制度， 但其具體操 作的內(nèi)容， 往往是社會經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制影響的直接后果。 本文所稱社會經(jīng)濟(jì)背景， 是

12、指社會經(jīng) 濟(jì)運行機(jī)制，具體地講，是探討計劃經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)對不動產(chǎn)登記制度的影響。1、計劃經(jīng)濟(jì)體制下的不動產(chǎn)登記制度計劃經(jīng)濟(jì)體制， 在一個相當(dāng)時期曾一度是我國所采用的基本運行機(jī)制， 雖然經(jīng)過經(jīng)濟(jì)體制改 革，市場經(jīng)濟(jì)已蓬勃發(fā)展。但在體制的轉(zhuǎn)制改造過程中，計劃經(jīng)濟(jì)體制的影響仍不容忽視。 此外，對計劃經(jīng)濟(jì)體制下的不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行研究， 也有助于我們用歷史的眼光分析市場 經(jīng)濟(jì)體制下的不動產(chǎn)登記制度。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下， 不動產(chǎn)由國家直接行使支配權(quán)， 不動產(chǎn)的開發(fā)利用由國家統(tǒng)一調(diào)控， 不 動產(chǎn)物權(quán)的取得由國家無償劃撥或分配， 不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)也需要國家行政調(diào)配完成。 國家意志 以行政決策的形式左右著不動產(chǎn)運行的全過程。國家對不動產(chǎn)的計劃管理， 須依賴于系統(tǒng)的不動產(chǎn)產(chǎn)籍資料， 以權(quán)威的產(chǎn)籍資料為依據(jù)才能 確保宏觀調(diào)控的合理性， 避免調(diào)控行為的重復(fù)和沖突， 取得秩序上的穩(wěn)定。 國家為確保產(chǎn)籍 資料的準(zhǔn)確性， 通常將登記規(guī)