昌建外灘項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告

1、 目錄目錄/contents part1：昌建外灘：昌建外灘2010足跡足跡 part2：昌建外灘：昌建外灘2011目標(biāo)目標(biāo) part3：昌建外灘目前存在的問題：昌建外灘目前存在的問題 part4：九問策劃操作同類項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：九問策劃操作同類項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) part5：昌建外灘問題解決建議：昌建外灘問題解決建議 part6： part1：昌建外灘：昌建外灘2010足跡足跡 2009年11月，昌建地產(chǎn)拿下地王 2010年1月，項(xiàng)目亮相 3010年3月，規(guī)劃方案完成；全球招商啟動(dòng)；vip貴賓招募啟動(dòng) 2010年4月，項(xiàng)目奠基 昌建外灘昌建外灘2010足跡足跡 2010年4月，舉辦大型文藝晚會(huì) 2010年5

2、月，舉辦“青春漯河形象大使”選拔賽 2010年9月，營(yíng)銷中心開放 2010年10月，初步完成一線品牌服裝、國(guó)際品牌餐飲、星級(jí)影院、高檔健身 中心等業(yè)態(tài)招商，高端商業(yè)中心已具雛形 2010 年10月，首批40套商鋪開始銷售，截至目前已去化70%左右，順利完成 成本回收- 昌建外灘昌建外灘2010足跡足跡 經(jīng)過2010年一年的項(xiàng)目運(yùn)作，昌建外灘作為 昌建置業(yè)獨(dú)立運(yùn)作的首個(gè)項(xiàng)目，在漯河樹立 了第一城市綜合體形象，占據(jù)了城市開發(fā)制 高點(diǎn)。商業(yè)的成功銷售使前期成本回收，這 為2011年積累客戶打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 part2：昌建外灘：昌建外灘2011目標(biāo)目標(biāo) 項(xiàng)目項(xiàng)目 市場(chǎng)市場(chǎng) 客戶客戶 企業(yè)企業(yè) 項(xiàng)項(xiàng)

3、 目目市市 場(chǎng)場(chǎng)客客 戶戶 企企 業(yè)業(yè) 企企 業(yè)業(yè) 實(shí)現(xiàn)昌建地產(chǎn)品牌再次飛躍 項(xiàng)項(xiàng) 目目 昌建外灘品牌氛圍深度營(yíng)造 市市 場(chǎng)場(chǎng) 市場(chǎng)價(jià)格心理認(rèn)可度提升 客客 戶戶 對(duì)vip客戶的強(qiáng)勢(shì)吸引與維持 part3：目前面臨的問題：目前面臨的問題 工期工期 現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 推廣推廣 客戶客戶承諾承諾 工工 期期 工期是市場(chǎng)信心的保障，是順利銷售的保障工期是市場(chǎng)信心的保障，是順利銷售的保障 昌建外灘目前工期相對(duì)延遲，對(duì)市場(chǎng)造成一定影響昌建外灘目前工期相對(duì)延遲，對(duì)市場(chǎng)造成一定影響 現(xiàn)現(xiàn) 場(chǎng)場(chǎng) 現(xiàn)場(chǎng)是銷售成交主場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)是銷售成交主場(chǎng) 客戶的置業(yè)信心不僅僅源自項(xiàng)目本身客戶的置業(yè)信心不僅僅源自項(xiàng)目本身 更源于昌建置業(yè)的品

4、牌形象更源于昌建置業(yè)的品牌形象 本案現(xiàn)場(chǎng)對(duì)昌建置業(yè)的展示較為弱化本案現(xiàn)場(chǎng)對(duì)昌建置業(yè)的展示較為弱化 推推 廣廣 推廣是項(xiàng)目向市場(chǎng)的發(fā)聲推廣是項(xiàng)目向市場(chǎng)的發(fā)聲 因?yàn)槌鞘芯C合體開發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)形態(tài)多、各物業(yè)形態(tài)利益點(diǎn)不同 等特征，決定了其推廣策略推廣策略不能僅僅著眼于項(xiàng)目當(dāng)前利益及項(xiàng)目 單體的推廣，而要將項(xiàng)目整體價(jià)值的推廣及項(xiàng)目對(duì)區(qū)域與城市的價(jià) 值作為更高目標(biāo)。 本本項(xiàng)目作為城市綜合體，向市場(chǎng)的發(fā)聲夠嗎？項(xiàng)目作為城市綜合體，向市場(chǎng)的發(fā)聲夠嗎？ 目前項(xiàng)目網(wǎng)站首頁以塑造城市自豪為主， 落腳點(diǎn)為“第五個(gè)擁有外灘的城市” 這是項(xiàng)目網(wǎng)站唯一可見的“城市綜合體”圖片 無鏈接，無進(jìn)一步說明 圍墻訴求的是商業(yè) 無“

5、城市綜合體”信息，不能與后續(xù)產(chǎn)品的推廣形成呼應(yīng) 商業(yè)城市綜合體 商業(yè)的成功運(yùn)作，與城市綜合體的巨大社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益， 是不能相比擬的，其市場(chǎng)影響力亦不能相提并論。 本案的城市綜合體價(jià)值被大大削弱了 客客 戶戶 客戶會(huì)為我們等待多久客戶會(huì)為我們等待多久 要看城市綜合體在他們心目中的魅力有多大要看城市綜合體在他們心目中的魅力有多大 項(xiàng)目vip招募接近一年，離正式銷售仍有數(shù)月時(shí)間 長(zhǎng)期的蓄客將會(huì)造成客源流失，如何維護(hù)客戶并開發(fā)新客戶？ 承承 諾諾 因項(xiàng)目vip招募周期較長(zhǎng)， 一年多的時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目銷售均價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)初承諾， 開盤時(shí)如何安撫老客戶并實(shí)現(xiàn)效益最大化？ part4：九問策劃操作同類項(xiàng)目點(diǎn)

6、評(píng)：九問策劃操作同類項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 歷史總有驚人的相似 九問策劃十余年的操盤經(jīng)驗(yàn)中，經(jīng)歷眾多城市綜合體項(xiàng)目， 如北京金融街中心廣場(chǎng)項(xiàng)目，鄭州建業(yè)置地廣場(chǎng)項(xiàng)目 鄭州建業(yè)置地廣場(chǎng)，2007年期間與本案存在著同樣的問題 part5：?jiǎn)栴}解決建議：?jiǎn)栴}解決建議 工期工期 現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 推廣推廣 客戶客戶承諾承諾 工工 期期 向市場(chǎng)說明，工期的延長(zhǎng)，是為了產(chǎn)品的精雕細(xì)琢 是昌建置業(yè)決心以作品的姿態(tài)，將項(xiàng)目呈現(xiàn)市場(chǎng) 展示昌建置業(yè)產(chǎn)品優(yōu)化的高標(biāo)準(zhǔn)姿態(tài) 現(xiàn)現(xiàn) 場(chǎng)場(chǎng) 在現(xiàn)場(chǎng)開辟昌建地產(chǎn)品牌專區(qū)， 提升項(xiàng)目信賴感、品牌忠誠(chéng)度及市場(chǎng)價(jià)格心理預(yù)期 推推 廣廣 營(yíng)造城市綜合體氛圍 深化城市綜合體的功能價(jià)值 建議在slogen下面

7、標(biāo)注： 商業(yè)商業(yè)華宅華宅公館公館酒店酒店5a5a寫字樓寫字樓 項(xiàng)目以城市綜合體的形象向市場(chǎng)聲， 讓市場(chǎng)感受到她如何影響城市、改變 生活，增強(qiáng)市場(chǎng)信心 客客 戶戶 在充分的市場(chǎng)宣傳基礎(chǔ)之上，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目具備一定的市場(chǎng)美 譽(yù)度、品質(zhì)信賴感、品牌忠誠(chéng)度基礎(chǔ)之上 分類梳理并轉(zhuǎn)化客戶 具體步驟：通知vip客戶轉(zhuǎn)簽（目前vip政策） 承承 諾諾 對(duì)vip客戶按照不同建筑產(chǎn)品進(jìn)行分類 摸底而客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期 明確開盤升值計(jì)劃，如開盤后上漲 0元/平方米/天 part6：昌建外灘核心價(jià)值的重新認(rèn)知：昌建外灘核心價(jià)值的重新認(rèn)知 品牌、項(xiàng)目、市場(chǎng)、產(chǎn)品 現(xiàn)在的外灘和一年前的外灘現(xiàn)在的外灘和一年前的外灘 是是不一樣

8、不一樣的的 經(jīng)過一年的品牌積累 昌建外灘形象需要二次拔升 同時(shí)為后期產(chǎn)品的推出做鋪墊 據(jù)此，我們從 品牌、項(xiàng)目、市場(chǎng)、產(chǎn)品品牌、項(xiàng)目、市場(chǎng)、產(chǎn)品 四個(gè)方面來闡述 品牌品牌外灘紀(jì)元外灘紀(jì)元 昌建加冕昌建加冕 外灘是昌建自我超越的標(biāo)桿 外灘之后，昌建從住宅開發(fā)邁向城市綜合體時(shí)代 以更強(qiáng)大的姿態(tài)運(yùn)營(yíng)城市未來 對(duì)城市而言，她是地產(chǎn)開發(fā)的代言 對(duì)市民而言，她是頂級(jí)生活綜合供應(yīng)商 外灘是昌建肩負(fù)更高使命，邁向更高榮譽(yù)的新坐標(biāo) 項(xiàng)目項(xiàng)目唯有昌建外灘，可以超越昌建外灘唯有昌建外灘，可以超越昌建外灘 從立項(xiàng)之初就注定超越市場(chǎng)所有項(xiàng)目的昌建外灘 其每一個(gè)產(chǎn)品階段都是天賦優(yōu)越 在商業(yè)成功銷售之后 后續(xù)產(chǎn)品更是外灘奉獻(xiàn)給城市的一個(gè)個(gè)精雕細(xì)琢的藝術(shù)作品 在外灘君臨天下的氣度中，有著高瞻遠(yuǎn)矚的更高追求與標(biāo)準(zhǔn) 市場(chǎng)市場(chǎng)在漯河置業(yè)有兩種選擇，昌建外灘或其他在漯河置業(yè)有兩種選擇，昌建外灘或其他 市場(chǎng)習(xí)慣將將在售項(xiàng)目互相比較 而我們所做的是將外灘與市場(chǎng)進(jìn)行品牌區(qū)隔 外灘是所有置業(yè)人的夢(mèng)想，但不是每個(gè)人都有幸與之結(jié)緣 如果您不是對(duì)品質(zhì)有一種近乎偏執(zhí)的追求 如果您不是對(duì)城市巔峰生活有著極致的渴望，您可以不選擇外灘 作為一種榮耀的標(biāo)簽與符號(hào)，外灘注定將使大多數(shù)人高山仰止，嘆為觀止 產(chǎn)品產(chǎn)品99.