商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 蔡志偉蔡志偉 一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn) ？ 指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn), 包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項(xiàng)目的商 業(yè)配套,購物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場,專 業(yè)批發(fā)市場,shoppingmall等用途的房地產(chǎn). 二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分 1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 2、按座落位置分 3、按規(guī)模分 4、按照投資價(jià)值分類 5、按照商鋪的位置形式分類 1 1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類 （1）.商業(yè)街商鋪; （2）.市場類商鋪 ; （3）.社區(qū)商鋪 ; （4）.住宅底層商鋪; （5）.百貨

2、商場、購物中心商鋪; （6）.商務(wù)樓、寫字樓商鋪; （7）.交通設(shè)施商鋪 2 2、按座落位置分、按座落位置分 （1）.市中心區(qū)商業(yè); （2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè); （3）.交通樞紐附近商業(yè); （4）.市郊商業(yè) 3 3、按規(guī)模分、按規(guī)模分 （1）.大型建筑面積過萬平米； （2）.中型-分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充； （3）.小型-填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人 們生活提供方便。 4 4、按照投資價(jià)值分類、按照投資價(jià)值分類 （1）.“都市型”商鋪-績優(yōu)股； （2）.“社區(qū)型”商鋪-潛力股； （3）. “便利型”商鋪-冷門小盤 股； （4）.專業(yè)街市商鋪-高科技股； （5）.其他商鋪-“一般股票”。

3、 5 5、按照商鋪的位置形式分類、按照商鋪的位置形式分類 鋪面房和鋪位 三、什么叫購物中心三、什么叫購物中心shopping center(sshopping center(sc)c) 是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企 業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零 售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 四、什么叫四、什么叫mallmall 目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)-可以定 位為規(guī)模在10萬以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營管 理,主要采取出租方式運(yùn)營的集零售,娛樂,餐飲, 休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài). 五、什么叫超市、分類怎樣五、什么叫超市、分類怎樣 開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售 生鮮商品,食品和

4、向顧客提供日常必須品為主要目的的 零售業(yè)態(tài). 根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市 和綜合超市。 大型超市實(shí)際營業(yè)面積6000以上,滿足顧客一次性 購齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以分為以經(jīng)營食品 為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市. 倉儲(chǔ)會(huì)員店-以會(huì)員制為基礎(chǔ),實(shí)行儲(chǔ)銷一體,批零兼 營,以提供有限服務(wù)和低價(jià)商品為主要特征的零售業(yè)態(tài). 六、步行街的起源六、步行街的起源 最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎洠绕?是汽車的飛速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能， 由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化， 人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心 的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街， 使得人們?cè)?/p>

5、城市中心生活也一樣擁有安靜、繁 榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城 市本身魅力的反映。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店 q專賣店( exclusive shop): 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 q便利店(方便店) convenience store(cvs): 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) q百貨店 department store(dept)： 在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自 的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài). q連鎖經(jīng)營： 一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個(gè)門 店組成一個(gè)聯(lián)合體

6、,在同一個(gè)總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè) 化分工,使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡單化, 是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的 經(jīng)營組織形式。 八、什么叫街鋪八、什么叫街鋪 沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商 業(yè)街商鋪。 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) ？以什么方式賣以什么方式賣 九、業(yè)態(tài)、業(yè)種九、業(yè)態(tài)、業(yè)種 業(yè)種業(yè)種 ？賣什么賣什么 十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新 次數(shù)次數(shù)名稱名稱業(yè)態(tài)開始時(shí)間業(yè)態(tài)開始時(shí)間高潮期高潮期特征特征 1百貨商店1852年18601940擴(kuò)大品種 2一價(jià)商店1878年18801930同一價(jià)格 3連鎖商店1859年19201930組織創(chuàng)新 4超級(jí)市場1930年19351965自選購物 5購物中

7、心1930年19501965商店聚集 6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后19501985自動(dòng)售貨 7步行商業(yè)街1967年1967？漫步購物 8多媒體銷售1980年1980？電視、網(wǎng)上購物 十、零售業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律十、零售業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律 綜合化 專業(yè)化 雜貨店 1860年前 專業(yè)店 1860年后 百貨店 1930年后 便利店 1950年 商業(yè)街 20世紀(jì)60年代 時(shí)間 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 城市與商業(yè)地產(chǎn)“城”與“市” 商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要 的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整 個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿省?“城市”要有個(gè)觀念的更新，

8、不然，“城”建得 “美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。 沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？ 十一、解讀十一、解讀“城城”與與“市市”（一）（一） 從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展 一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展 的機(jī)遇； 一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn) 城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種 有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。 十一、解讀十一、解讀“城城”與與“市市”（二）（二） 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 未來的商業(yè)地產(chǎn)人才， 是既懂城市運(yùn)營又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的 復(fù)合人才 要站在城

9、市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善 的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何 搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接， 充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場聯(lián)動(dòng)。 十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律 業(yè)態(tài)的變化 研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題。 城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接 商業(yè)地產(chǎn)誘惑商業(yè)地產(chǎn)誘惑 天河城廣場樣板效應(yīng) 天河城廣場總投資12億元，建筑面積16萬平方米， 營業(yè)面積

10、10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大 型高檔購物中心，每天的客流平均達(dá)到30萬人次， 2002年整個(gè)購物中心的營業(yè)額達(dá)到36億元，租金收入 3億多，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（一）十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（一） 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑： 一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值； 二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力； 三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。 商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。 只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地 產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營升值成為

11、商業(yè)地產(chǎn)商的萬有定律。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（二）十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（二） 中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析 gdpgdp中商業(yè)所占比例中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)美國零售商業(yè)5050強(qiáng)強(qiáng) （億美元）（億美元） 中國零售商業(yè)中國零售商業(yè)5050強(qiáng)強(qiáng) ( (人民幣億元人民幣億元) ) 英法德日英法德日美國美國 中國中國零售總額零售總額 占零售總占零售總 額額 零售總額零售總額占零售總額占零售總額 1515左右左右161617171010左右左右 4910491021.421.4542.07542.07 1.74% 1.74% 同發(fā)達(dá)國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)

12、所占市場份額很小。同發(fā)達(dá)國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（三）十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（三） 中外連鎖商店比較中外連鎖商店比較 創(chuàng)新階段創(chuàng)新階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段衰落階段衰落階段 美國18591900（40年）19011970（70年）1970后？ 法國18661900（35年）19011960（60年）1960后 日本19261960（35）19611971（10）1972年后 中國19902010（20年）20112020（10年）2020年后 中國與西方 國家的差別 距美、法100年，距日 40年 距美、法、日50年同發(fā)展

13、階段 同發(fā)達(dá)國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考同發(fā)達(dá)國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（四）十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（四） 中外百貨商店比較中外百貨商店比較 創(chuàng)新階段創(chuàng)新階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段衰落階段衰落階段 美國 18501899（50年）19001929（30年）19301979（40年）1980年后 法國 18521880（28年）18801914（34年）19141950（36年）1950年后 日本 19041922（18）19231937（14）19381973（35）1974年后 中國 18941949

14、（55年）19501995（45年）19952025（30年）2025年后 中國與西方 國家的差別 距美、法50年，距日 本30年 距美、法、日60年距美、日60年，距法 30年 距美、日50年， 距法75年 同發(fā)達(dá)國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考同發(fā)達(dá)國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（五）十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（五） 中外超級(jí)市場比較中外超級(jí)市場比較 國家國家創(chuàng)新階段創(chuàng)新階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段衰落階段衰落階段 美國18301935（5年）19361965（30年）1966200（35年）2001年 法國19

15、591962（3年）19631968（5年）1969 日本19531959（7年）19601989（30年）1990 香港19601971（11年）19721982（10年）1982 中國19812000（20年）20012020（20年）2020年 中國與西方 國家的差別 距美、50年，距法日 港3040年 大體相距3040年大體相距3040年 同發(fā)達(dá)國家超級(jí)市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考同發(fā)達(dá)國家超級(jí)市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（五）十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（五） 日本各類型購物中心比較參考日本各類型購物中心比較參考 鄰里型鄰里型

16、社區(qū)型社區(qū)型區(qū)域型區(qū)域型超區(qū)域型超區(qū)域型 商圈半徑（公里）123510203040 時(shí)間距離（分）355810152030 商圈人口（萬人）1251050100200以上 停車場容量（輛）5010030050020005000500010000 商 店 組 成 超級(jí)市場綜合超市1家百貨店2家百貨店26家 專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市23家 綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店 藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù) 洗衣店雜貨店雜貨店 其它其它其它 1020家2040家100200家180250家 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（六）十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（六） 商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果 在中國，

17、進(jìn)入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企在中國，進(jìn)入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企 業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場集中度和過度競爭低市場集中度和過度競爭” 進(jìn)入市場壁壘低進(jìn)入市場壁壘低 產(chǎn)品差別程度低產(chǎn)品差別程度低 企業(yè)小型化企業(yè)小型化 大企業(yè)盲目擴(kuò)張大企業(yè)盲目擴(kuò)張 市場過度競爭市場過度競爭 市場集中度低市場集中度低 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（七）十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢（七） 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對(duì) 于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在 項(xiàng)目前

18、期就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定 位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。面對(duì)越發(fā)挑剔 的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn) 裂變。 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。 十四、商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（一）十四、商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件（一） 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 國外參考： 主要判斷元素：人均gdp、城市家庭汽車擁有量、公共交通 條件 人均gdp30004000美元時(shí)，家庭汽車擁有率1520，大 型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ shoppingmall ）開始發(fā)展 人均gdp10000美元，家庭汽車擁有率60

19、，大型商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展（ shoppingmall ）成熟發(fā)展 十四、十四、 shoppingmall發(fā)展條件（二）發(fā)展條件（二） 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）： 主要判斷元素：人均gdp、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、 人口密度、消費(fèi)總量 都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均gdp水平達(dá)到2500美元 郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均gdp水平達(dá)到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭 汽車擁有率達(dá)1520 十四、十四、 shoppingmall發(fā)展條件（三）發(fā)展條件（三） 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 國內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的gdp水平 有明顯

20、的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主 要因素在于其人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度， 消費(fèi)總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場潛力。 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項(xiàng)目所面對(duì)核心商 圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)， 也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了gdp的水準(zhǔn)。 十四、十四、 shoppingmall發(fā)展條件（四）發(fā)展條件（四） 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度尺度（一）（一） 人 均 g d p業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起 2000至3000美元超級(jí)市場興起 6000美元便利店興起 8000美元倉儲(chǔ)式商店興起

21、 12000美元購物中心大發(fā)展的時(shí)代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（shopping mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們， 當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為shopping mall的出現(xiàn)提供了 可能。從交通形式上來說，所謂shopping mall，尤其是郊區(qū)的 shopping mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著 消費(fèi)者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì)，或者 說開始進(jìn)入汽車社會(huì)，那么shopping mall在一個(gè)城市的建設(shè)才 能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心

22、。 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度尺度（二）（二） 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度三：尺度三： 依據(jù)城市化進(jìn)程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位依據(jù)城市化進(jìn)程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位 世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段， 1、城市化初級(jí)階段：城市化率30%以下； 2、城市化初級(jí)階段：城市化率70%以下； 3、城市化高級(jí)階段：城市化率70%以上。 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度尺度（三）（三） 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性 來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平

23、來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 初級(jí)階段初級(jí)階段 城市化率城市化率30%30%以下以下 商業(yè)向城市的商業(yè)向城市的 幾何中心幾何中心聚集聚集 零售行業(yè)的特征：零售行業(yè)的特征： 向心聚集向心聚集 中級(jí)階段中級(jí)階段 城市化率城市化率7070 % %以下以下 零售行業(yè)的特征：零售行業(yè)的特征： 離心分散離心分散 商業(yè)向城市的商業(yè)向城市的 幾何中心幾何中心發(fā)展發(fā)展 高級(jí)階段高級(jí)階段 城市化率城市化率70%70%以上以上 零售行業(yè)的特征：零售行業(yè)的特征： 離心聚集離心聚集 商業(yè)離開城市商業(yè)離開城市 的幾何中心，向的幾何中心，向 郊區(qū)聚集郊區(qū)聚集 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度尺度（三）（

24、三） 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 這是一種主體性購物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為 主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購 物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優(yōu) 勢是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線 上的不足，并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài) 和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù) 功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成 為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。 十六、購物中心的分類十六、購物中心的分類 shopping center 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 這種模式購物中心是綜合性和超大型的，與主體 性購物中心不同的是，這種購

25、物中心里的商業(yè)形態(tài)是 以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多 專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋 所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購物中心已經(jīng)不是一種 商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作 為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場、公園、 體育中心等城市設(shè)施類似。 十六、購物中心的分類十六、購物中心的分類 shopping mall 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 即城市廣場，與shoppingmall不同的是， citymall并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂 等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動(dòng)靜相 宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。與shoppingmall相 比

26、，更加全面的citymall更適合城市人多方面的需求 十六、購物中心的分類十六、購物中心的分類 citymall l 商業(yè)空間步行化商業(yè)空間步行化 購物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系，往往通過一條 線性街道來串聯(lián)商店和組織人流，基于安全考慮，街道完全排除車輛，實(shí)現(xiàn)步行化。 l 商業(yè)空間室內(nèi)化商業(yè)空間室內(nèi)化 室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動(dòng)引入室內(nèi)，并通過人工環(huán)境控制，減少惡劣 的自然條件對(duì)步行活動(dòng)的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購物中心建筑追求的目標(biāo)。 l 公共空間社會(huì)化公共空間社會(huì)化 與百貨商店和超級(jí)市場不同的是，購物中心把純粹的零售商業(yè)活動(dòng)場所開辟成

27、商業(yè)活動(dòng)和社 會(huì)活動(dòng)相結(jié)合的場所。 十六、十六、 mallmall的建筑特征的建筑特征 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題，一是 前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營管理。 建設(shè)模式 投資模式 設(shè)計(jì)模式 管理模式 十七、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式十七、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機(jī) 整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 十八、建設(shè)模式、投資模式十八、建設(shè)模式、投資模式 建設(shè)模式 改 建 新 建如：明發(fā)商業(yè)廣場、sm、世貿(mào)商城等 如：上海豫園商場、上海新天地、廈門富 山誠達(dá)、閩南印象等 投資模式 銀行貸款 外 資 上海迪美購物中

28、心、中旅商場等 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 十九、設(shè)計(jì)模式、管理模式十九、設(shè)計(jì)模式、管理模式 設(shè)計(jì)模式 管理模式 合作管理（瑞景商業(yè)廣場） 委托國外機(jī)構(gòu)管理（美國環(huán)球發(fā)展管理公司） 自行組建管理公司（sm、名匯） 輸入管理（大摩世貿(mào)商城等） 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 二十、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三階段二十、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三階段 開發(fā)過程三階段 第一階段整體策劃布局 第二階段推廣和招商 第三階段后期經(jīng)營管理。 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究 二一、后期經(jīng)營管理二一、后期經(jīng)營管理 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營管理。 商家也會(huì)選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長經(jīng)營歷史的 商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場。找到

29、 客戶不等于就能完成招商。開發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求 的團(tuán)隊(duì)，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。 怎么讓這個(gè)商場可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經(jīng)營中很重 要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營管理是最基本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營 管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管理對(duì)商場相對(duì)更重要，這種場 所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能對(duì)這個(gè)商場形成 致命的影響。 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街 二二、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素二二、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素 1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能 引起人們的歷史回憶。 2、獨(dú)特的建筑和商業(yè) 格局 有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)

30、。 3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能 4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石 5、便捷的公共設(shè)施和 愉悅的環(huán)境 配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場 等 6、牢固的政企合作關(guān) 系 有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的 聯(lián)系 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街 世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密 集的客流量和可靠的收入。 二三、世界一流商業(yè)街的三大特征二三、世界一流商業(yè)街的三大特征 特特 征征 商業(yè)街商業(yè)街 知名度知名度日客流量（萬人）日客流量（萬人）年商業(yè)收入（億美元）年商業(yè)收入（億美元） 巴黎香榭麗舍大街巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球507015 倫敦牛津街倫敦牛津街享譽(yù)全球5032 東京銀座東京銀座享譽(yù)全球2540 芝加哥密歇根大道芝加哥密歇根大道世界知名122127 上海南京路上海南京路中國知名8014 商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街 步行街的長度 商業(yè)街的一