萬科房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引

1、萬科房地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引（20RR-08-1803:52:09）一、刖言隨著集團公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團公司競爭力，特制定可行性報告內(nèi) 容指引。二、可行性報告內(nèi)容指引項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃 與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說 明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。3

2、、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點 工程等；二、內(nèi)部因素1、 項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3 5年），在公司發(fā)展中的地位（是 否核心項目）；2、公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、 擴大社會影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；第一部分：項目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置

3、和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的 因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明 對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要 注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等

4、因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水

5、平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行&郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況&近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)

6、劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建

7、筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其他七、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。八、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土 地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。九、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析一、項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項目用地現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的他項權(quán)力（如抵押權(quán)）4

8、、土地的用途5、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二）計劃手續(xù)1、項目是否已經(jīng)立項2、立項主體是否能夠變更3、立項變更條件和時間4、有關(guān)立項的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）規(guī)劃手續(xù)1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）土地手續(xù)1、征地批文2、土地使用權(quán)出讓合同3、拆遷安置補償4、有關(guān)項目地塊的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（五）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估1、取得土地使用權(quán)的程序描述2、取得土地使

9、用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）（六）項目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日（七）政策性風(fēng)險評估政府資源利用的評估：（1）當?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；（2）當?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（3）當?shù)卣畬υ擁椖康年P(guān)注程度；（4）地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素；（5）與政府合作關(guān)系。政策變更對項目開發(fā)的影響：（1）城市規(guī)劃限制或更改；（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項

10、目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更 受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風(fēng)險評估1、合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。2、合作方式：（1）合作方式描述例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。（2）選擇合作方式的主要原因3、主要合作條件雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：（1）報批報建手續(xù)辦理（2）拆遷安置補償（3）付款內(nèi)容和條件（4）交地標準除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方 是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。4、合作風(fēng)險評估：（1）通

11、過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；（2）土地使用年限；（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（4）土地方的信用；（5）付款進度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（6）其他與合作方式相關(guān)的當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不 利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失 和對開發(fā)進度的影響等。第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化2、 區(qū)域住

12、宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點6、結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制本案在區(qū)域

13、內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題三、區(qū)域市場目標客層研究和市場定位1、 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）2、本案目標人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。3、確定目標客戶4、市場定位四、整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。五、產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配 的假設(shè)情況，進行最基本的建筑

14、排列（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格 預(yù)測及經(jīng)濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計的面積 分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。3、有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及 對應(yīng)的設(shè)計思路（該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危 險源、 風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。5、市政配套

15、設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通 訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè) 計的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè) 施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī) 模和面積作出判斷。二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念1、設(shè)計概念：表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主題。2、技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮

16、。第五部分：工程及銷售計劃一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有 率。（按季列示）三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分 析。（按季列示）第六部分：投資收益分析一、成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總 投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標不確定或 多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。）二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、

17、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的 優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經(jīng)濟效益分析1、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等2、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標。參照以下表格：3、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。（1）成本變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來 比較，如：（2）售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）

18、一定百分比來 比較，如：（3）容積率變動各項指標的變化5、盈虧平衡點分析1） 保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/（1-T1）2）保本銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/（1-T1）R（1-T2）RS+CRT2式中：C:表示單位投資額（即財務(wù)部所印發(fā)經(jīng)濟測算表中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、 期間費用）R :表示保本銷售率S:表示單位售價T1 :表示營業(yè)稅率T2 :表示所得稅率四、項目資金預(yù)測1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。3、資金需

19、求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、機構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。二、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、 生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、

20、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、 生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所 屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議第九部分：競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容（一）主要指標測算1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價）、售價2、投資收益分析（參考以下格式）：注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。3、根據(jù)需要，可增加如下測算：注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如內(nèi)部收益率等。（二）競爭對手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項目，土地儲備情況5、近期或未來的