房地產(chǎn)估價課件第五章 收益法

1、2008.1第五章 收益法1 第五章第五章 收益法收益法 第一節(jié)第一節(jié) 收益法的基本原理收益法的基本原理 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)純收益的求取房地產(chǎn)純收益的求取 第三節(jié)第三節(jié) 資本化率的確定資本化率的確定 第四節(jié)第四節(jié) 收益法的具體運用收益法的具體運用 第五節(jié)第五節(jié) 收益法的派生方法收益法的派生方法 2008.1第五章 收益法2 第一節(jié)第一節(jié) 收益法的基本原理收益法的基本原理 一、一、收益法的概念與基本公式收益法的概念與基本公式 二、二、收益法的理論依據(jù)收益法的理論依據(jù) 三、三、收益法的適用范圍與適用條件收益法的適用范圍與適用條件 四、四、收益法的優(yōu)點與不足收益法的優(yōu)點與不足 五、五、收益法的操作

2、步驟收益法的操作步驟 六、六、運用收益法評估房地產(chǎn)需要注意的幾個運用收益法評估房地產(chǎn)需要注意的幾個 問題問題 2008.1第五章 收益法3 一、收益法的概念與基本公式一、收益法的概念與基本公式 1. 收益法的概念收益法的概念 2. 收益法的基本公式收益法的基本公式 2008.1第五章 收益法4 1.收益法的概念收益法的概念 收益法是收益還原法的簡稱，又稱為收入資收益法是收益還原法的簡稱，又稱為收入資 本化法或收益現(xiàn)值法。在收益法用于土地估價時，本化法或收益現(xiàn)值法。在收益法用于土地估價時， 一般又稱為地租資本化法。一般又稱為地租資本化法。 收益法的計算原理是運用適當?shù)倪€原利率，將收益法的計算原理

3、是運用適當?shù)倪€原利率，將 房地產(chǎn)的未來純年收益額通過折現(xiàn)計算進行還原，房地產(chǎn)的未來純年收益額通過折現(xiàn)計算進行還原， 從而確定房地產(chǎn)價格。通過收益法確定的房地產(chǎn)從而確定房地產(chǎn)價格。通過收益法確定的房地產(chǎn) 價格，稱為收益價格。價格，稱為收益價格。 2008.1第五章 收益法5 2.收益法的基本公式收益法的基本公式 收益法的基本計算公式為：收益法的基本計算公式為： 式中：式中：P P待估價房地產(chǎn)的價格；待估價房地產(chǎn)的價格； a a純收益；純收益； r r還原利率。還原利率。 還原利率 純收益 待估房地產(chǎn)價格 r a P 2008.1第五章 收益法6 由此可見，收益法就是在求取委估房地由此可見，收益法

4、就是在求取委估房地 產(chǎn)的價格時，將委估房地產(chǎn)來各期的正常純產(chǎn)的價格時，將委估房地產(chǎn)來各期的正常純 收益以某種適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算成在估價時點收益以某種適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算成在估價時點 的現(xiàn)值，求其現(xiàn)值之和的現(xiàn)值，求其現(xiàn)值之和, ,從而確定委估房地從而確定委估房地 產(chǎn)價格的方法。產(chǎn)價格的方法。 簡言之簡言之，收益法就是將委估房地產(chǎn)所有未來，收益法就是將委估房地產(chǎn)所有未來 純收益折算為現(xiàn)值并以這一現(xiàn)值作為其價格純收益折算為現(xiàn)值并以這一現(xiàn)值作為其價格 的方法。的方法。 2008.1第五章 收益法7 二、收益法的理論依據(jù)二、收益法的理論依據(jù) 1. 房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理 2.

5、 市場價值原理中的貢獻原理和最有效使用市場價值原理中的貢獻原理和最有效使用 原理原理 3. 地租理論地租理論 2008.1第五章 收益法8 1.房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期收益原理 收益法的理論依據(jù)主要是房地產(chǎn)價格形成收益法的理論依據(jù)主要是房地產(chǎn)價格形成 的預(yù)期收益原理的預(yù)期收益原理。 即房地產(chǎn)價格是由人們對其收益能力的即房地產(chǎn)價格是由人們對其收益能力的 大小的期望決定的，房地產(chǎn)價格的高低與大小的期望決定的，房地產(chǎn)價格的高低與 人們對其未來收益的期望高低有關(guān)。人們對其未來收益的期望高低有關(guān)。 2008.1第五章 收益法9 收益法是根據(jù)市場價值原理中的收益分配原理進行操收益法

6、是根據(jù)市場價值原理中的收益分配原理進行操 作的。該原理指出房地產(chǎn)所獲得的總收益要在勞動作的。該原理指出房地產(chǎn)所獲得的總收益要在勞動 力、技術(shù)、管理、其他資產(chǎn)和房地資產(chǎn)中分配，力、技術(shù)、管理、其他資產(chǎn)和房地資產(chǎn)中分配，房房 地產(chǎn)的收益是在扣除了勞動力、技術(shù)管理、其他資地產(chǎn)的收益是在扣除了勞動力、技術(shù)管理、其他資 產(chǎn)分配后的剩余產(chǎn)分配后的剩余。因此，在對收益性房地產(chǎn)進行估。因此，在對收益性房地產(chǎn)進行估 價時，要從總收益中扣除屬于其他要素的分配，才價時，要從總收益中扣除屬于其他要素的分配，才 是房地產(chǎn)的純收益。是房地產(chǎn)的純收益。房地產(chǎn)的純收益不能包括其他房地產(chǎn)的純收益不能包括其他 要素應(yīng)得的部分，也

7、不能被其他要素所占有要素應(yīng)得的部分，也不能被其他要素所占有。這樣。這樣 才能公平合理地評估出房地產(chǎn)的價格。才能公平合理地評估出房地產(chǎn)的價格。 2008.1第五章 收益法10 2.市場價值原理中的貢獻原理和最有市場價值原理中的貢獻原理和最有 效使用原理效使用原理 市場價值原理中的貢獻原理和最有效使用原理也是收市場價值原理中的貢獻原理和最有效使用原理也是收 益法的使用的重要理論依據(jù)。益法的使用的重要理論依據(jù)。 貢獻原理指出房地產(chǎn)各部分包括土地和建筑物的價貢獻原理指出房地產(chǎn)各部分包括土地和建筑物的價 值，取決于其對房地產(chǎn)整體價值的貢獻，因此，我值，取決于其對房地產(chǎn)整體價值的貢獻，因此，我 們可以應(yīng)用

8、土地或建筑物估價法，當知道房地產(chǎn)一們可以應(yīng)用土地或建筑物估價法，當知道房地產(chǎn)一 部分如土地的貢獻時，可在房地產(chǎn)總收益中減去屬部分如土地的貢獻時，可在房地產(chǎn)總收益中減去屬 于土地部分的收益，將剩余的部分資本化來求取建于土地部分的收益，將剩余的部分資本化來求取建 筑物價格。筑物價格。 在求取房地產(chǎn)的純收益時，應(yīng)求取它在最有效使用狀在求取房地產(chǎn)的純收益時，應(yīng)求取它在最有效使用狀 態(tài)下的純收益，再將其資本化，這稱在最有效使用態(tài)下的純收益，再將其資本化，這稱在最有效使用 狀態(tài)下的收益為客觀收益或潛在收益。狀態(tài)下的收益為客觀收益或潛在收益。 2008.1第五章 收益法11 3.3.地租理論地租理論 收益法

9、對于土地的估價，是以地租理論為依據(jù)的。收益法對于土地的估價，是以地租理論為依據(jù)的。 盡管純粹的盡管純粹的“土地不是勞動產(chǎn)品，從而沒有任何價土地不是勞動產(chǎn)品，從而沒有任何價 值值”，但土地的特殊使用價值，決定了在一定條件，但土地的特殊使用價值，決定了在一定條件 下，土地能為人類持續(xù)提供收益，即產(chǎn)生地租。地下，土地能為人類持續(xù)提供收益，即產(chǎn)生地租。地 租是土地價格的基礎(chǔ)。正如馬克思所說：租是土地價格的基礎(chǔ)。正如馬克思所說：“實際上，實際上， 這個購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提這個購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提 供的地租的購買價格供的地租的購買價格土地的價格無非是土地的價格無非是

10、土地出土地出 租的資本化收入租的資本化收入” 2008.1第五章 收益法12 或者說或者說“資本化的地租表現(xiàn)為土地價格資本化的地租表現(xiàn)為土地價格”。 但是，由于但是，由于“未來收益不如現(xiàn)在的收益那未來收益不如現(xiàn)在的收益那 樣受到歡迎，并且期限越遠，就越不受重樣受到歡迎，并且期限越遠，就越不受重 視，視，為了求現(xiàn)利，情愿將未來的收益折為了求現(xiàn)利，情愿將未來的收益折 扣出讓?？鄢鲎?。這種折扣率就是現(xiàn)行的利率。這種折扣率就是現(xiàn)行的利率?！?土地價格實質(zhì)上就是將土地年收益分別進行折土地價格實質(zhì)上就是將土地年收益分別進行折 現(xiàn)而資本化。現(xiàn)而資本化。 即土地價格地租還原利率即土地價格地租還原利率。 200

11、8.1第五章 收益法13 三、收益法的適用范圍與適用條件三、收益法的適用范圍與適用條件 （一）（一）收益法適用范圍收益法適用范圍 ( (二二) )收益法的應(yīng)用條件收益法的應(yīng)用條件 2008.1第五章 收益法14 （一）（一）適用范圍適用范圍 在經(jīng)濟生活中，一些主要被人們在經(jīng)濟生活中，一些主要被人們( (包括個人或包括個人或 社會團體社會團體) )出于自用目的而購買的房地產(chǎn)，如出于自用目的而購買的房地產(chǎn)，如 獨立式住宅，以及一獨立式住宅，以及一些以公益為使用目的些以公益為使用目的 的房地產(chǎn)，如學(xué)校、公園、宗教房地產(chǎn)等，的房地產(chǎn)，如學(xué)校、公園、宗教房地產(chǎn)等， 其收益往往是難以用貨幣來度量的。其收益

12、往往是難以用貨幣來度量的。 2008.1第五章 收益法15 而那些主要用來投資，以獲得持續(xù)性經(jīng)濟收而那些主要用來投資，以獲得持續(xù)性經(jīng)濟收 益的房地產(chǎn)，如公寓住宅、商業(yè)房地產(chǎn)益的房地產(chǎn)，如公寓住宅、商業(yè)房地產(chǎn)( (包包 括商店、辦公樓、康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院、賓館、括商店、辦公樓、康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院、賓館、 娛樂房地產(chǎn)等娛樂房地產(chǎn)等) )、企業(yè)用房地產(chǎn)、企業(yè)用房地產(chǎn)( (如倉庫、如倉庫、 廠房等廠房等) )通常被稱為收益性房地產(chǎn)，其收益通常被稱為收益性房地產(chǎn)，其收益 一般是可以用貨幣來度量的。因此，收益一般是可以用貨幣來度量的。因此，收益 法主要用于收益性房地產(chǎn)的價格評估。法主要用于收益性房地產(chǎn)的價格評估。包包

13、 括括租賃房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)與與營業(yè)用房地產(chǎn)營業(yè)用房地產(chǎn)。 2008.1第五章 收益法16 1 1租賃房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn) 收益法最適用于租賃房地產(chǎn)的估價。收益法最適用于租賃房地產(chǎn)的估價。 無論是租賃土地還是租賃房屋，每年獲無論是租賃土地還是租賃房屋，每年獲 得的收入扣除有關(guān)成本、費用和稅收后，得的收入扣除有關(guān)成本、費用和稅收后， 即為純收益。將此連續(xù)產(chǎn)生的純收益運即為純收益。將此連續(xù)產(chǎn)生的純收益運 用一定的還原率進行還原，即為該租賃用一定的還原率進行還原，即為該租賃 房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的價格。 2008.1第五章 收益法17 2 2營業(yè)用房地產(chǎn)營業(yè)用房地產(chǎn) 無論是工廠生產(chǎn)用的房地產(chǎn)，還是商無論是

14、工廠生產(chǎn)用的房地產(chǎn)，還是商 店、銀行、旅館經(jīng)營用的房地產(chǎn)，在其店、銀行、旅館經(jīng)營用的房地產(chǎn)，在其 每年的總收人中扣除相應(yīng)的成本、費用每年的總收人中扣除相應(yīng)的成本、費用 和稅收后，就可得到每年的純收益，而和稅收后，就可得到每年的純收益，而 且這個純收益是在較長時期內(nèi)連續(xù)不斷且這個純收益是在較長時期內(nèi)連續(xù)不斷 取得的，其還原的現(xiàn)值之和就是該房地取得的，其還原的現(xiàn)值之和就是該房地 產(chǎn)的價格。產(chǎn)的價格。 2008.1第五章 收益法18 ( (二二) )收益法的應(yīng)用條件收益法的應(yīng)用條件 1 1收益的可計量性收益的可計量性 2 2收益的連續(xù)性收益的連續(xù)性 3 3收益的穩(wěn)定性收益的穩(wěn)定性 4 4還原利率的可

15、確定性還原利率的可確定性 5 5風(fēng)險的可衡量性風(fēng)險的可衡量性 2008.1第五章 收益法19 1收益的可計量性收益的可計量性 收益的可計量性收益的可計量性是指待估價房地產(chǎn)未來年純是指待估價房地產(chǎn)未來年純 收益可以用貨幣計量。收益可以用貨幣計量。 由房地產(chǎn)提供的收益包括由房地產(chǎn)提供的收益包括有形收益有形收益與與無形無形 收益收益。前者如出租房地產(chǎn)每年所獲得的租金。前者如出租房地產(chǎn)每年所獲得的租金 收入；后者如房地產(chǎn)對人們生活水平的舒適收入；后者如房地產(chǎn)對人們生活水平的舒適 方便性的增加。方便性的增加。收益法的收益是指有形收益，收益法的收益是指有形收益， 即可以用貨幣計量的收益。即可以用貨幣計量的

16、收益。 2008.1第五章 收益法20 2收益的連續(xù)性收益的連續(xù)性 純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的。純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的。通過地租的通過地租的 資本化確定土地價格是收益法的典型運用。資本化確定土地價格是收益法的典型運用。 由于土地的不可毀滅性，決定了地租的產(chǎn)由于土地的不可毀滅性，決定了地租的產(chǎn) 生是持續(xù)不斷、永無止境的。生是持續(xù)不斷、永無止境的。 收益法的基本公式是：收益法的基本公式是： 土地價格地租還原利率土地價格地租還原利率 2008.1第五章 收益法21 3 3收益的穩(wěn)定性收益的穩(wěn)定性 年純收益在數(shù)量上還必須是穩(wěn)定的。年純收益在數(shù)量上還必須是穩(wěn)定的。收益收益 法的基本公式，除了假定純收益的獲取是法

17、的基本公式，除了假定純收益的獲取是 連續(xù)不斷的以外，在數(shù)量上還必須以穩(wěn)定、連續(xù)不斷的以外，在數(shù)量上還必須以穩(wěn)定、 即不變?yōu)榍疤帷＜床蛔優(yōu)榍疤帷?2008.1第五章 收益法22 4 4還原利率的可確定性還原利率的可確定性 運用收益法估價房地產(chǎn)，是在純收益一定運用收益法估價房地產(chǎn)，是在純收益一定 的條件下，房地產(chǎn)價格的高低取決于還原利的條件下，房地產(chǎn)價格的高低取決于還原利 率的大小，收益法的基本公式是以還原利率率的大小，收益法的基本公式是以還原利率 的已知為先決條件的。的已知為先決條件的。 2008.1第五章 收益法23 5 5風(fēng)險的可衡量性風(fēng)險的可衡量性 運用收益法，還要求取得收益過程中的風(fēng)運用

18、收益法，還要求取得收益過程中的風(fēng) 險也是可以計量的。險也是可以計量的。風(fēng)險與效益相伴而生風(fēng)險與效益相伴而生， 在待估價房地產(chǎn)連續(xù)不斷地產(chǎn)生收益的過在待估價房地產(chǎn)連續(xù)不斷地產(chǎn)生收益的過 程中，必然伴隨著各種風(fēng)險，這種風(fēng)險也程中，必然伴隨著各種風(fēng)險，這種風(fēng)險也 是可以計算的，即可用金額衡量。是可以計算的，即可用金額衡量。 2008.1第五章 收益法24 四、收益法的優(yōu)點與不足四、收益法的優(yōu)點與不足 1 1收益法的優(yōu)點收益法的優(yōu)點 2 2收益法的不足收益法的不足 2008.1第五章 收益法25 1 1收益法的優(yōu)點收益法的優(yōu)點 收益法在國外被廣泛應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)的收益法在國外被廣泛應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)

19、的 估價。以其充分的理論依據(jù)和廣泛的應(yīng)用范估價。以其充分的理論依據(jù)和廣泛的應(yīng)用范 圍，圍，曾被譽為房地產(chǎn)估價方法中的曾被譽為房地產(chǎn)估價方法中的“皇后皇后”。 與其他估價方法相比，其優(yōu)點主要表現(xiàn)為：與其他估價方法相比，其優(yōu)點主要表現(xiàn)為： (1)(1)應(yīng)用范圍較廣應(yīng)用范圍較廣 (2)(2)理論依據(jù)充分理論依據(jù)充分 (3)(3)符合購買者的投資宗旨符合購買者的投資宗旨 2008.1第五章 收益法26 (1)(1)應(yīng)用范圍較廣應(yīng)用范圍較廣 無論是純粹的土地還是單純的建筑物，無論是純粹的土地還是單純的建筑物， 或者是合二為一的房地產(chǎn)，或者是合二為一的房地產(chǎn)，只要是收益性只要是收益性 的或具有潛在的收益的

20、或具有潛在的收益，都可以運用收益法，都可以運用收益法 進行估價。特別是對于不能用成本法估價、進行估價。特別是對于不能用成本法估價、 不可再生的城市土地，收益法同樣適用。不可再生的城市土地，收益法同樣適用。 2008.1第五章 收益法27 (2)(2)理論依據(jù)充分理論依據(jù)充分 收益法是將待估價房地產(chǎn)的未來期望收益總和折收益法是將待估價房地產(chǎn)的未來期望收益總和折 現(xiàn)為現(xiàn)在的價格，它以預(yù)期收益原理和地租理論為現(xiàn)為現(xiàn)在的價格，它以預(yù)期收益原理和地租理論為 依據(jù)，與市場比較法和成本估價法相比，是一種具依據(jù)，與市場比較法和成本估價法相比，是一種具 有理論基礎(chǔ)的方法。有理論基礎(chǔ)的方法。 市場比較法，是通過類

21、似房地產(chǎn)實例與待估價房地市場比較法，是通過類似房地產(chǎn)實例與待估價房地 產(chǎn)的比較，確定待估價房地產(chǎn)的價格，盡管比較符產(chǎn)的比較，確定待估價房地產(chǎn)的價格，盡管比較符 合人們的現(xiàn)實經(jīng)濟行為，合人們的現(xiàn)實經(jīng)濟行為，但是以價格求價格但是以價格求價格，并沒并沒 有說明價格的形成依據(jù)有說明價格的形成依據(jù)；成本法從費用著眼，確定；成本法從費用著眼，確定 價格，有一定的理論基礎(chǔ)，但也有一定的應(yīng)用限制，價格，有一定的理論基礎(chǔ)，但也有一定的應(yīng)用限制， 例如不可再生的城市土地就不能用成本法進行估價。例如不可再生的城市土地就不能用成本法進行估價。 2008.1第五章 收益法28 (3)(3)符合購買者的投資宗旨符合購買者

22、的投資宗旨 通過收益法所確定的收益價格，實質(zhì)上是一通過收益法所確定的收益價格，實質(zhì)上是一 種需求價格。種需求價格。對于房地產(chǎn)的購買者來說，對于房地產(chǎn)的購買者來說， 他購買房地產(chǎn)所愿意支付的代價，自然以他購買房地產(chǎn)所愿意支付的代價，自然以 其希望未來從該房地產(chǎn)中獲得的收益為依其希望未來從該房地產(chǎn)中獲得的收益為依 據(jù)，據(jù)，而不會去考慮該房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過而不會去考慮該房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過 程中所花費的成本。程中所花費的成本。 2008.1第五章 收益法29 2 2收益法的不足收益法的不足 收益法的不足之處主要體現(xiàn)在以下幾方面：收益法的不足之處主要體現(xiàn)在以下幾方面： (1)(1)純收益及還原利率的確定

23、相當困難純收益及還原利率的確定相當困難 (2)(2)僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價格，難免脫離僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價格，難免脫離 實際實際 (3)(3)適用范圍仍有一定的局限性適用范圍仍有一定的局限性 2008.1第五章 收益法30 (1)純收益及還原利率的確定相當純收益及還原利率的確定相當 困難困難 收益還原法是以純收益和還原利率為計算收益還原法是以純收益和還原利率為計算 基礎(chǔ)的，房地產(chǎn)價格與純收益成正比，與基礎(chǔ)的，房地產(chǎn)價格與純收益成正比，與 還原利率成反比。但是純收益及還原利率還原利率成反比。但是純收益及還原利率 的確定相當困難，它受房地產(chǎn)市場的發(fā)展的確定相當困難，它受房地產(chǎn)市場的發(fā)展

24、變化以及社會經(jīng)濟條件各方面因素的影響。變化以及社會經(jīng)濟條件各方面因素的影響。 2008.1第五章 收益法31 (2)僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價 格，難免脫離實際格，難免脫離實際 純收益是購買者期望的未來純收純收益是購買者期望的未來純收 益，以預(yù)測為基礎(chǔ)，與實際的收益益，以預(yù)測為基礎(chǔ)，與實際的收益 額不一定符合。同時，純收益與還額不一定符合。同時，純收益與還 原利率不可能是穩(wěn)定不變的，從而原利率不可能是穩(wěn)定不變的，從而 增加了這種方法應(yīng)用的難度。增加了這種方法應(yīng)用的難度。 2008.1第五章 收益法32 (3)(3)適用范圍仍有一定的局限性適用范圍仍有一定的局限性 對于

25、收益性房地產(chǎn)來說，收益法對于收益性房地產(chǎn)來說，收益法 是最有效的估價方法，但是對于是最有效的估價方法，但是對于 非收益性房地產(chǎn)來說，就不能運非收益性房地產(chǎn)來說，就不能運 用收益法進行估價。用收益法進行估價。 2008.1第五章 收益法33 五、收益法的操作步驟五、收益法的操作步驟 運用收益法求取房地產(chǎn)的價格時，通常采用下列運用收益法求取房地產(chǎn)的價格時，通常采用下列 操作步驟：操作步驟： 1 1求取委估房地產(chǎn)每年的潛在總收益。這求取委估房地產(chǎn)每年的潛在總收益。這 是假定在充分利用、無空置時的總收益。是假定在充分利用、無空置時的總收益。 2 2估計委估房地產(chǎn)每年的有效總收益。這估計委估房地產(chǎn)每年的

26、有效總收益。這 是由上述潛在總收益減去估計的正?？罩?、拖是由上述潛在總收益減去估計的正常空置、拖 欠租金欠租金( (延遲支付租金和不付租金延遲支付租金和不付租金) )的損失而得。的損失而得。 2008.1第五章 收益法34 3 3估計委估房地產(chǎn)每年的純收益估計委估房地產(chǎn)每年的純收益( (又稱凈營業(yè)又稱凈營業(yè) 收益收益) )。這是由上述有效總收益減去估計的。這是由上述有效總收益減去估計的 每年的營業(yè)費用而得。每年的營業(yè)費用而得。 4 4估計資本化率。這是估計正常投資者投資估計資本化率。這是估計正常投資者投資 獲取此種純收益而要求的收益率。獲取此種純收益而要求的收益率。 5 5選擇具體的收益法公式

27、計算委估房地產(chǎn)價選擇具體的收益法公式計算委估房地產(chǎn)價 格。這是將上述純收益、資本化率等代人收格。這是將上述純收益、資本化率等代人收 益法公式中求得。益法公式中求得。 2008.1第五章 收益法35 六、運用收益法評估房地產(chǎn)需要注意的六、運用收益法評估房地產(chǎn)需要注意的 幾個問題幾個問題 1 1收益法中的收益是指預(yù)期的純收益收益法中的收益是指預(yù)期的純收益 純收益是總收益扣除有關(guān)成本費用后的余純收益是總收益扣除有關(guān)成本費用后的余 額，而且額，而且它不是現(xiàn)在已產(chǎn)生的收益，而是它不是現(xiàn)在已產(chǎn)生的收益，而是 對房地產(chǎn)未來收益的期望。對房地產(chǎn)未來收益的期望。 2008.1第五章 收益法36 2 2純收益是指

28、正常的純收益純收益是指正常的純收益 純收益有正常純收益與個別純收益之分。純收益有正常純收益與個別純收益之分。 正常純收益也稱為客觀純收益，它是指在正常純收益也稱為客觀純收益，它是指在 房地產(chǎn)最有效的使用狀態(tài)下，在使用者正房地產(chǎn)最有效的使用狀態(tài)下，在使用者正 常的經(jīng)營能力下所提供的收益。常的經(jīng)營能力下所提供的收益。它需要排它需要排 除房地產(chǎn)使用過程中的特殊的偶然因素對除房地產(chǎn)使用過程中的特殊的偶然因素對 純收益的影響。純收益的影響。 2008.1第五章 收益法37 3 3資本化率是指適當而合理的標準利率。資資本化率是指適當而合理的標準利率。資 本化率實質(zhì)上是對來來收益的折現(xiàn)率，其本化率實質(zhì)上是對

29、來來收益的折現(xiàn)率，其 大小對委估房地產(chǎn)價格的高低影響極大。大小對委估房地產(chǎn)價格的高低影響極大。 因此，它是指適當而合理的資本化率。因此，它是指適當而合理的資本化率。 2008.1第五章 收益法38 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)純收益的求取房地產(chǎn)純收益的求取 一、一、純收益的概念與種類純收益的概念與種類 二、二、房地產(chǎn)純收益的求取房地產(chǎn)純收益的求取 2008.1第五章 收益法39 一、純收益的概念與種類一、純收益的概念與種類 1. 純收益的概念純收益的概念 2. 純收益的種類純收益的種類 2008.1第五章 收益法40 1.純收益的概念純收益的概念 收益法中的純收益，是指以收益為目的的收益法中的純收益，

30、是指以收益為目的的 房地產(chǎn)所產(chǎn)生的總收益在扣除有關(guān)總費用后房地產(chǎn)所產(chǎn)生的總收益在扣除有關(guān)總費用后 的余額，屬于房地產(chǎn)的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的的余額，屬于房地產(chǎn)的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的 適當收益，適當收益，一般以年為計算單位一般以年為計算單位。 基本計算公式為：基本計算公式為： 純收益總收益一總費用純收益總收益一總費用 2008.1第五章 收益法41 2.純收益的種類純收益的種類 純收益可以從不同的角度進行相應(yīng)的分類。純收益可以從不同的角度進行相應(yīng)的分類。 （1 1）實際純收益與客觀純收益實際純收益與客觀純收益 （2 2）有形純收益和無形純收益有形純收益和無形純收益 （3 3）無限期純收益與有限期純收益

31、無限期純收益與有限期純收益 （4 4）折舊前純收益與折舊后純收益折舊前純收益與折舊后純收益 （5 5）稅前純收益與稅后純收益稅前純收益與稅后純收益 2008.1第五章 收益法42 （1 1）實際純收益與客觀純收益）實際純收益與客觀純收益 實際純收益實際純收益是指待估價房地產(chǎn)在目前的使用是指待估價房地產(chǎn)在目前的使用 狀態(tài)下所取得的純收益，它與經(jīng)營者的經(jīng)營狀態(tài)下所取得的純收益，它與經(jīng)營者的經(jīng)營 能力、房地產(chǎn)的用途等關(guān)系很大，若以此進能力、房地產(chǎn)的用途等關(guān)系很大，若以此進 行估價還原，所得到的估價結(jié)果缺乏客觀合行估價還原，所得到的估價結(jié)果缺乏客觀合 理性。理性。 客觀純收益客觀純收益是指房地產(chǎn)在最合

32、理的使用狀態(tài)是指房地產(chǎn)在最合理的使用狀態(tài) 下所取得的一般正常純收益，它排除了實際下所取得的一般正常純收益，它排除了實際 收益中特殊的、偶然的因素。收益中特殊的、偶然的因素。作為估價依據(jù)作為估價依據(jù) 的純收益是指客觀純收益。的純收益是指客觀純收益。 2008.1第五章 收益法43 （2 2）有形純收益和無形純收益）有形純收益和無形純收益 有形純收益有形純收益是指直接以貨幣表示的純收益；是指直接以貨幣表示的純收益； 無形純收益無形純收益是指難以用貨幣衡量，但有助于是指難以用貨幣衡量，但有助于 提高純收益水平的信譽、品牌等。提高純收益水平的信譽、品牌等。 嚴格地說，作為估價依據(jù)的純收益不僅包括嚴格地

33、說，作為估價依據(jù)的純收益不僅包括 有形純收益，也應(yīng)包括無形純收益。但是，有形純收益，也應(yīng)包括無形純收益。但是， 無形純收益的確定比較困難。無形純收益的確定比較困難。 2008.1第五章 收益法44 （3 3）無限期純收益與有限期純收益）無限期純收益與有限期純收益 這是從純收益的持續(xù)性來劃分的。這是從純收益的持續(xù)性來劃分的。 無限期純收益無限期純收益，又稱為永久性純收益或永續(xù)，又稱為永久性純收益或永續(xù) 性純收益，從時間上看，無限期純收益的取性純收益，從時間上看，無限期純收益的取 得是永無止境的，一個典型的例子是從土地得是永無止境的，一個典型的例子是從土地 取得的地租。取得的地租。 有限期純收益有

34、限期純收益，又稱非永久性純收益，它的，又稱非永久性純收益，它的 取得是有時間限制的，如由建筑物產(chǎn)生的純?nèi)〉檬怯袝r間限制的，如由建筑物產(chǎn)生的純 收益就受到建筑物壽命期的制約。由于純收收益就受到建筑物壽命期的制約。由于純收 益產(chǎn)生的持續(xù)時間不同，用于估價的具體方益產(chǎn)生的持續(xù)時間不同，用于估價的具體方 法也不同。法也不同。 2008.1第五章 收益法45 （4 4）折舊前純收益與折舊后純收益）折舊前純收益與折舊后純收益 這是從純收益的內(nèi)涵來劃分的。建筑物是要這是從純收益的內(nèi)涵來劃分的。建筑物是要 計提折舊的，因而計提折舊的，因而建筑物的純收益有折舊建筑物的純收益有折舊 前后的差別，不同的純收益需要運

35、用相應(yīng)前后的差別，不同的純收益需要運用相應(yīng) 的還原率的還原率。折舊前的純收益還原時，需要。折舊前的純收益還原時，需要 加上折舊，折舊后的純收益在還原時可直加上折舊，折舊后的純收益在還原時可直 接運用還原利率進行還原。接運用還原利率進行還原。 2008.1第五章 收益法46 （5 5）稅前純收益與稅后純收益）稅前純收益與稅后純收益 任何純收益都要繳納所得稅，由房地產(chǎn)產(chǎn)任何純收益都要繳納所得稅，由房地產(chǎn)產(chǎn) 生的純收益也不例外。生的純收益也不例外。 與折舊前后的純收益相似，與折舊前后的純收益相似，稅前純收益在還稅前純收益在還 原時需要考慮稅率，稅后純收益則直接可用原時需要考慮稅率，稅后純收益則直接可

36、用 還原利率進行還原。還原利率進行還原。這里需要注意的是，這里需要注意的是，這這 里的稅是指對純收益所征收的所得稅，里的稅是指對純收益所征收的所得稅，而不而不 是對房地產(chǎn)直接課征的土地使用稅或房產(chǎn)稅，是對房地產(chǎn)直接課征的土地使用稅或房產(chǎn)稅， 后者作為總費用的構(gòu)成部分在計算純收益時后者作為總費用的構(gòu)成部分在計算純收益時 已經(jīng)扣除。已經(jīng)扣除。 2008.1第五章 收益法47 二、房地產(chǎn)純收益的求取二、房地產(chǎn)純收益的求取 純收益的基本計算公式為：純收益的基本計算公式為： 年純收益年純收益= =年總收益一年總費用年總收益一年總費用 1.1. 租賃房地產(chǎn)純收益的計算租賃房地產(chǎn)純收益的計算 2. 經(jīng)營用房

37、地產(chǎn)純收益的計算經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計算 3.3. 計算純收益時應(yīng)注意的事項計算純收益時應(yīng)注意的事項 2008.1第五章 收益法48 1 1租賃房地產(chǎn)純收益的計算租賃房地產(chǎn)純收益的計算 租賃房地產(chǎn)純收益的計算公式為：租賃房地產(chǎn)純收益的計算公式為： 年純收益年租賃收入一年租賃費用年純收益年租賃收入一年租賃費用 其中，年租賃費用包括其中，年租賃費用包括年折舊費、年維修年折舊費、年維修 費、年管理費、年房產(chǎn)稅、年土地使用稅以費、年管理費、年房產(chǎn)稅、年土地使用稅以 及年保險費及年保險費。 如果是土地的出租如果是土地的出租，則其租賃收入即為地租，則其租賃收入即為地租 收入，租賃費用則包括收入，租賃費用則

38、包括管理費、土地使用稅，管理費、土地使用稅， 以及地下設(shè)施及道路的維修費以及地下設(shè)施及道路的維修費。 2008.1第五章 收益法49 在計算租賃房地產(chǎn)純收益時需注在計算租賃房地產(chǎn)純收益時需注 意：意： (1)(1)簽訂租賃契約的時間簽訂租賃契約的時間 (2)(2)租金的內(nèi)容租金的內(nèi)容 (3)(3)租賃習(xí)慣的不同租賃習(xí)慣的不同 (4)(4)出租率的高低出租率的高低 2008.1第五章 收益法50 (1)(1)簽訂租賃契約的時間簽訂租賃契約的時間 簽訂租賃契約的時間往往與估價時期不同，簽訂租賃契約的時間往往與估價時期不同， 此時需要對租金進行日期修正，此時需要對租金進行日期修正，以使租金成以使租金

39、成 為在估價日期所簽訂租賃契約的正常租金為在估價日期所簽訂租賃契約的正常租金。 因為，一般來說，續(xù)訂契約的租金往往低于因為，一般來說，續(xù)訂契約的租金往往低于 新訂契約的租金。新訂契約的租金。 2008.1第五章 收益法51 (2)(2)租金的內(nèi)容租金的內(nèi)容 在房地產(chǎn)出租時，其在房地產(chǎn)出租時，其租金中除包括房地產(chǎn)本租金中除包括房地產(chǎn)本 身的租金外，往往還包括其他設(shè)施的租金身的租金外，往往還包括其他設(shè)施的租金。 這些其他設(shè)施既包括作為房地產(chǎn)構(gòu)成部分的這些其他設(shè)施既包括作為房地產(chǎn)構(gòu)成部分的 電梯、空調(diào)等的租金，也包括床、桌、椅等電梯、空調(diào)等的租金，也包括床、桌、椅等 動產(chǎn)的租金。動產(chǎn)的租金。前一部分

40、租金是房地產(chǎn)租金的前一部分租金是房地產(chǎn)租金的 構(gòu)成部分構(gòu)成部分，但電梯、空調(diào)等設(shè)備的折舊與房但電梯、空調(diào)等設(shè)備的折舊與房 地產(chǎn)有所不同，因而在計算費用時，應(yīng)分開地產(chǎn)有所不同，因而在計算費用時，應(yīng)分開 計算；而后一部分動產(chǎn)設(shè)施的租金，應(yīng)該從計算；而后一部分動產(chǎn)設(shè)施的租金，應(yīng)該從 租金總額中剔除，租金總額中剔除，以免影響房地產(chǎn)本身的價以免影響房地產(chǎn)本身的價 格。格。 2008.1第五章 收益法52 (3)(3)租賃習(xí)慣的不同租賃習(xí)慣的不同 房地產(chǎn)的租賃習(xí)慣各地不同，但一般都要房地產(chǎn)的租賃習(xí)慣各地不同，但一般都要 繳納一定的押金或保證金，押金或保證金繳納一定的押金或保證金，押金或保證金 數(shù)額的大小直

41、接影響租金標準的高低。在數(shù)額的大小直接影響租金標準的高低。在 估價時，就需要根據(jù)押金或保證金的利息估價時，就需要根據(jù)押金或保證金的利息 調(diào)整租金額。調(diào)整租金額。 2008.1第五章 收益法53 (4)(4)出租率的高低出租率的高低 為了保證出租房地產(chǎn)的正常運用，需要對為了保證出租房地產(chǎn)的正常運用，需要對 房地產(chǎn)及有關(guān)設(shè)施進行修理維護。因此，房地產(chǎn)及有關(guān)設(shè)施進行修理維護。因此， 出租率并不是出租率并不是100100。在計算總收益時，一。在計算總收益時，一 般按般按1010計算空房率，即出租率為計算空房率，即出租率為9090。 2008.1第五章 收益法54 2 2經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計算經(jīng)營用房

42、地產(chǎn)純收益的計算 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計算公式為：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計算公式為： 年純收益年純收益= =年經(jīng)營收入年經(jīng)營收入- -年經(jīng)營費用年經(jīng)營費用 若是工廠等生產(chǎn)性房地產(chǎn)，其經(jīng)營收入就是銷售若是工廠等生產(chǎn)性房地產(chǎn)，其經(jīng)營收入就是銷售 額，經(jīng)營費用包括產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售的成本費用、額，經(jīng)營費用包括產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售的成本費用、 稅金以及由產(chǎn)品帶來的正常利潤。稅金以及由產(chǎn)品帶來的正常利潤。 若是商店等經(jīng)營性房地產(chǎn)，其經(jīng)營費用則包括進若是商店等經(jīng)營性房地產(chǎn)，其經(jīng)營費用則包括進 貨成本、銷售費用、稅金及正常經(jīng)營利潤。貨成本、銷售費用、稅金及正常經(jīng)營利潤。 2008.1第五章 收益法55

43、3 3計算純收益時應(yīng)注意的事項計算純收益時應(yīng)注意的事項 (1)(1)作為房地產(chǎn)估價依據(jù)的純收益是由房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)估價依據(jù)的純收益是由房地產(chǎn) 產(chǎn)生的產(chǎn)生的。 (2)(2)純收益的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定，同樣適用于純收益的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定，同樣適用于 總收益和總費用總收益和總費用 (3)(3)對于非收益性自用房地產(chǎn)也可以通過其他對于非收益性自用房地產(chǎn)也可以通過其他 方法確定其純收益，繼而運用收益法進行估方法確定其純收益，繼而運用收益法進行估 價。價。 (4)(4)總費用的扣除是純收益計算的關(guān)鍵總費用的扣除是純收益計算的關(guān)鍵 2008.1第五章 收益法56 (1)(1)作為房地產(chǎn)估價依據(jù)的純收作為房地產(chǎn)

44、估價依據(jù)的純收 益是由房地產(chǎn)產(chǎn)生的益是由房地產(chǎn)產(chǎn)生的 只有由房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益才能作為估只有由房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益才能作為估 價的依據(jù)，因此，對于租賃房地產(chǎn)來說，其價的依據(jù)，因此，對于租賃房地產(chǎn)來說，其 純收益的計算就是年租賃收入扣除年租賃費純收益的計算就是年租賃收入扣除年租賃費 用后的余額。但對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)用后的余額。但對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn) 來說，其純收益的計算，在年經(jīng)營收人中扣來說，其純收益的計算，在年經(jīng)營收人中扣 除有關(guān)成本費用、稅金后，除有關(guān)成本費用、稅金后，還必須扣除正常還必須扣除正常 的生產(chǎn)經(jīng)營利潤。的生產(chǎn)經(jīng)營利潤。 2008.1第五章 收益法57 (2)(2)純收益的

45、客觀、持續(xù)、穩(wěn)定，純收益的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定， 同樣適用于總收益和總費用同樣適用于總收益和總費用 純收益是根據(jù)總收益與總費用計算的，因此，純收益是根據(jù)總收益與總費用計算的，因此， 作為估價依據(jù)的純收益的客觀性、持續(xù)性、作為估價依據(jù)的純收益的客觀性、持續(xù)性、 穩(wěn)定性要求，就是對總收益、總費用的規(guī)定。穩(wěn)定性要求，就是對總收益、總費用的規(guī)定。 也就是說，總收益的產(chǎn)生基礎(chǔ)是客觀的，在也就是說，總收益的產(chǎn)生基礎(chǔ)是客觀的，在 時間上是持續(xù)的，在數(shù)據(jù)上是穩(wěn)定的。時間上是持續(xù)的，在數(shù)據(jù)上是穩(wěn)定的。 短期的租賃收入不能作為資本化的基礎(chǔ)。與短期的租賃收入不能作為資本化的基礎(chǔ)。與 此相適應(yīng)，此相適應(yīng)，在總收益中扣除的

46、總費用，應(yīng)該在總收益中扣除的總費用，應(yīng)該 是為取得總收益所必須持續(xù)支付且直接必要是為取得總收益所必須持續(xù)支付且直接必要 的費用。的費用。 2008.1第五章 收益法58 (3) (3)對于非收益性自用房地產(chǎn)也可以通過其對于非收益性自用房地產(chǎn)也可以通過其 他方法確定其純收益，繼而運用收益法進他方法確定其純收益，繼而運用收益法進 行估價。收益法原則上只適用于收益性房行估價。收益法原則上只適用于收益性房 地產(chǎn)的估價，地產(chǎn)的估價，但是如果能在對類似房地產(chǎn)但是如果能在對類似房地產(chǎn) 的收益進行修正后，確定待估價房地產(chǎn)的的收益進行修正后，確定待估價房地產(chǎn)的 純收益，則也可將收益法運用于非收益性純收益，則也可

47、將收益法運用于非收益性 的自用房地產(chǎn)如住房等的估價的自用房地產(chǎn)如住房等的估價。 2008.1第五章 收益法59 (4)(4)總費用的扣除是純收益計算總費用的扣除是純收益計算 的關(guān)鍵的關(guān)鍵 一般地，可以根據(jù)一般地，可以根據(jù)持續(xù)支付持續(xù)支付和和直接必要直接必要兩個兩個 原則來確定，但在估價實務(wù)中，具體到某原則來確定，但在估價實務(wù)中，具體到某 一項費用時往往難以把握。這里需要注意一項費用時往往難以把握。這里需要注意 的是，估價與財務(wù)處理有所區(qū)別。的是，估價與財務(wù)處理有所區(qū)別。 容易被所有人忽略的應(yīng)計費用容易被所有人忽略的應(yīng)計費用 應(yīng)扣除費用應(yīng)扣除費用 2008.1第五章 收益法60 容易被所有人忽略

48、的應(yīng)計費用容易被所有人忽略的應(yīng)計費用 1 1維修費維修費 2 2設(shè)備重置費設(shè)備重置費 3 3管理費管理費 4. 4. 重新裝修費重新裝修費 2008.1第五章 收益法61 1 1維修費維修費 在估算費用時，不要忽略維修費，在估算費用時，不要忽略維修費， 要按建筑物類型、目前狀況及使用要按建筑物類型、目前狀況及使用 方式計算年平均維修開支費。方式計算年平均維修開支費。 2008.1第五章 收益法62 2 2設(shè)備重置費設(shè)備重置費 設(shè)備重置費按年度估算，或按年分攤，其估設(shè)備重置費按年度估算，或按年分攤，其估 算方法如下：如一套空調(diào)設(shè)備的耐用年限算方法如下：如一套空調(diào)設(shè)備的耐用年限 為為6 6年，原購

49、置成本為年，原購置成本為6 0006 000元，則每年分元，則每年分 攤攤( (折舊折舊) )費為費為1 0001 000元。若委估房地產(chǎn)中這元。若委估房地產(chǎn)中這 樣的空調(diào)設(shè)備共有樣的空調(diào)設(shè)備共有5050套，則空調(diào)設(shè)備的年套，則空調(diào)設(shè)備的年 重置或更新儲備為：重置或更新儲備為： (6 000X50)(6 000X50)6 650 000(50 000(元元) ) 2008.1第五章 收益法63 3 3管理費管理費 管理費用的估算以類似房地產(chǎn)實際發(fā)生管理費用的估算以類似房地產(chǎn)實際發(fā)生 的管理費用為基礎(chǔ)?？蓮姆康禺a(chǎn)的有效總的管理費用為基礎(chǔ)。可從房地產(chǎn)的有效總 租金收入中以百分比估算，一般為有效總租

50、金收入中以百分比估算，一般為有效總 收入的收入的3 37 7，不同類型的房地產(chǎn)有不，不同類型的房地產(chǎn)有不 同的比率。也可以從房地產(chǎn)的面積估算管同的比率。也可以從房地產(chǎn)的面積估算管 理費用。理費用。 2008.1第五章 收益法64 4.4.重新裝修費重新裝修費 重新裝修費由類似房地產(chǎn)實際發(fā)生的費重新裝修費由類似房地產(chǎn)實際發(fā)生的費 用為基礎(chǔ)修正產(chǎn)生的，并需要將其分攤為用為基礎(chǔ)修正產(chǎn)生的，并需要將其分攤為 年度發(fā)生的費用。年度發(fā)生的費用。業(yè)主提供的費用報告中業(yè)主提供的費用報告中 可能無重新裝修費一項。實際上，收益性可能無重新裝修費一項。實際上，收益性 房地產(chǎn)均須定期重新裝修，重新裝修時間房地產(chǎn)均須定

51、期重新裝修，重新裝修時間 隔為隔為3 3至至7 7年一次，因房地產(chǎn)類型而異。年一次，因房地產(chǎn)類型而異。 2008.1第五章 收益法65 應(yīng)扣除費用應(yīng)扣除費用 所有人提供的費用報告中往往包括與委估所有人提供的費用報告中往往包括與委估 房地產(chǎn)收益無關(guān)的費用，這些費用應(yīng)從總房地產(chǎn)收益無關(guān)的費用，這些費用應(yīng)從總 費用中扣除。主要有以下幾項：費用中扣除。主要有以下幾項： 其他經(jīng)營費用其他經(jīng)營費用 增建和改建增建和改建 所得稅所得稅 房地產(chǎn)所有人個人開支房地產(chǎn)所有人個人開支 貸款還本付息貸款還本付息 2008.1第五章 收益法66 其他經(jīng)營費用其他經(jīng)營費用 凡與委估房地產(chǎn)收益無關(guān)的其他經(jīng)營費用，凡與委估房

52、地產(chǎn)收益無關(guān)的其他經(jīng)營費用， 都應(yīng)予以扣除都應(yīng)予以扣除。房地產(chǎn)所有人往往有意無。房地產(chǎn)所有人往往有意無 意將一些與委估房地產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的其他經(jīng)意將一些與委估房地產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的其他經(jīng) 營活動的費用計人委估房地產(chǎn)費用內(nèi)。例營活動的費用計人委估房地產(chǎn)費用內(nèi)。例 如商場所有人除出租商鋪外還從事其他貿(mào)如商場所有人除出租商鋪外還從事其他貿(mào) 易活動，他可能將差旅費用計入委估房地易活動，他可能將差旅費用計入委估房地 產(chǎn)的管理費內(nèi)。產(chǎn)的管理費內(nèi)。 2008.1第五章 收益法67 增建和改建增建和改建 房地產(chǎn)的增建或改建項目是對房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的增建或改建項目是對房地產(chǎn)的 再投資，增加了房地產(chǎn)的投資總額，再投資，增加了

53、房地產(chǎn)的投資總額，應(yīng)按應(yīng)按 原投資一樣計算回報與回收原投資一樣計算回報與回收，通過資本化，通過資本化 變?yōu)榉康禺a(chǎn)價值的增加，但房地產(chǎn)所有人變?yōu)榉康禺a(chǎn)價值的增加，但房地產(chǎn)所有人 常將增建或改建項目列作房地產(chǎn)的一項費常將增建或改建項目列作房地產(chǎn)的一項費 用。用。 2008.1第五章 收益法68 所得稅所得稅 所得稅與房地產(chǎn)所有人的個人收入或公所得稅與房地產(chǎn)所有人的個人收入或公 司的利潤有關(guān)。司的利潤有關(guān)。評估收益性房地產(chǎn)的價格評估收益性房地產(chǎn)的價格 應(yīng)以稅前純收益進行資本化應(yīng)以稅前純收益進行資本化, ,而不應(yīng)按其擁而不應(yīng)按其擁 有人的稅務(wù)狀況計算，因為個人與公司的有人的稅務(wù)狀況計算，因為個人與公司

54、的 納稅狀況不一定相同納稅狀況不一定相同。在使用類似房地產(chǎn)。在使用類似房地產(chǎn) 的純收益作為比較參數(shù)及選擇資本化率時，的純收益作為比較參數(shù)及選擇資本化率時， 也應(yīng)注意使用稅前的數(shù)據(jù)。也應(yīng)注意使用稅前的數(shù)據(jù)。 2008.1第五章 收益法69 房地產(chǎn)所有人個人開支房地產(chǎn)所有人個人開支 對房地產(chǎn)所有人自行提取的工資，應(yīng)以對房地產(chǎn)所有人自行提取的工資，應(yīng)以 市場上聘請從事同樣工作的人員的工資來市場上聘請從事同樣工作的人員的工資來 計算，以使這一費用的發(fā)生有客觀性和合計算，以使這一費用的發(fā)生有客觀性和合 理性。理性。 2008.1第五章 收益法70 貸款還本付息貸款還本付息 借貸資金的還本付息與房地產(chǎn)的價

55、格及借貸資金的還本付息與房地產(chǎn)的價格及 收益能力無關(guān)收益能力無關(guān)，在評估收益性房地產(chǎn)的價，在評估收益性房地產(chǎn)的價 值時，不應(yīng)將貸款還本付息作為營運費用。值時，不應(yīng)將貸款還本付息作為營運費用。 貸款的還本付息與貸款條件如期限、利率、貸款的還本付息與貸款條件如期限、利率、 還款方式有很大關(guān)系，由投資者與貸款機還款方式有很大關(guān)系，由投資者與貸款機 構(gòu)銀行視具體情況而定，不是房地產(chǎn)經(jīng)營構(gòu)銀行視具體情況而定，不是房地產(chǎn)經(jīng)營 的內(nèi)容。的內(nèi)容。 2008.1第五章 收益法71 第三節(jié)第三節(jié) 資本化率的確定資本化率的確定 一、一、還原利率的概念與種類還原利率的概念與種類 二、二、還原利率的確定還原利率的確定

56、2008.1第五章 收益法72 一、還原利率的概念與種類一、還原利率的概念與種類 1. 還原利率概念還原利率概念 2. 還原利率的種類還原利率的種類 2008.1第五章 收益法73 1.1.還原利率概念還原利率概念 所謂還原利率，也稱資本化率，簡單地說，所謂還原利率，也稱資本化率，簡單地說， 就是將房地產(chǎn)的年純收益還原為價格的利率，就是將房地產(chǎn)的年純收益還原為價格的利率， 其實質(zhì)是一種投資收益率。其實質(zhì)是一種投資收益率。 由于投資收益率的大小與投資風(fēng)險成正比，由于投資收益率的大小與投資風(fēng)險成正比， 風(fēng)險越大，收益率越高，風(fēng)險越大，收益率越高，因此還原利率原則因此還原利率原則 上應(yīng)等同于在同等風(fēng)

57、險條件下給房地產(chǎn)投資上應(yīng)等同于在同等風(fēng)險條件下給房地產(chǎn)投資 者帶來同等純收益的投資收益率。者帶來同等純收益的投資收益率。 2008.1第五章 收益法74 2.還原利率的種類還原利率的種類 還原利率還原利率 個別還原利率個別還原利率 綜合還原利率綜合還原利率 土地還原利率土地還原利率 建筑物還原利率建筑物還原利率 2008.1第五章 收益法75 土地還原利率土地還原利率 土地還原利率是指估價土地時使土地還原利率是指估價土地時使 用的還原利率，此時的純收益應(yīng)該用的還原利率，此時的純收益應(yīng)該 是由待估價土地所產(chǎn)生的；是由待估價土地所產(chǎn)生的； 2008.1第五章 收益法76 建筑物還原利率建筑物還原利

58、率 建筑物還原利率是指只估價單純建建筑物還原利率是指只估價單純建 筑物所使用的還原利率，此時的純筑物所使用的還原利率，此時的純 收益是由建筑物產(chǎn)生的，不能包括收益是由建筑物產(chǎn)生的，不能包括 土地所產(chǎn)生的純收益。土地所產(chǎn)生的純收益。 2008.1第五章 收益法77 綜合還原利率 綜合還原利率是指評估房地合一綜合還原利率是指評估房地合一 的價格時所使用的還原利率。相應(yīng)的價格時所使用的還原利率。相應(yīng) 的純收益是指房地合一所產(chǎn)生的純的純收益是指房地合一所產(chǎn)生的純 收益收益。 2008.1第五章 收益法78 二、還原利率的確定二、還原利率的確定 由于房地產(chǎn)的差異性和用途的多樣性，不由于房地產(chǎn)的差異性和用

59、途的多樣性，不 同房地產(chǎn)的風(fēng)險程度各不相同。同房地產(chǎn)的風(fēng)險程度各不相同。因此，在因此，在 理論上不可能存在一個統(tǒng)一的、運用于不理論上不可能存在一個統(tǒng)一的、運用于不 同類別房地產(chǎn)的還原利率。同類別房地產(chǎn)的還原利率。 1.1.關(guān)于還原利率的不同觀點關(guān)于還原利率的不同觀點 2 2還原利率的計算還原利率的計算 3.3.個別還原利率與綜合還原利率的換算個別還原利率與綜合還原利率的換算 2008.1第五章 收益法79 1.1.關(guān)于還原利率的不同觀點關(guān)于還原利率的不同觀點 由于還原利率的敏感性和統(tǒng)一的困難性由于還原利率的敏感性和統(tǒng)一的困難性, ,在理在理 論上，對于還原利率的確定有不同的看法，論上，對于還原

60、利率的確定有不同的看法， 下面列舉主要的幾種：下面列舉主要的幾種： (1)(1)以資金的社會平均利潤率作為還原利率以資金的社會平均利潤率作為還原利率 (2)(2)以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤率作為還原利率以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤率作為還原利率 (3)(3)以實質(zhì)利率作為還原利率以實質(zhì)利率作為還原利率 2008.1第五章 收益法80 (1)(1)以資金的社會平均利潤率作以資金的社會平均利潤率作 為還原利率為還原利率 等量投資應(yīng)該獲取等量利潤，因此，可以等量投資應(yīng)該獲取等量利潤，因此，可以 將資金的社會平均利潤率作為還原利率對將資金的社會平均利潤率作為還原利率對 純收益進行資本化。純收益進行資本化。 這固