某旅游度假區(qū)可行性研究報告

1、旅游度假區(qū)文化園可行性研究報告一 項目環(huán)境現(xiàn)狀1. 1地理位置xx 湖旅游度假區(qū)位于常州市東南部、太湖之濱的雪堰和潘家兩鎮(zhèn)境內，面積16.86平方公里，是常開地區(qū)唯一的面臨太湖的旅游資源。度假區(qū)距離常州市區(qū)僅35公里，距離無錫市區(qū)約20公里，距離無錫馬山太湖國家級旅游度假區(qū)和靈山大佛僅5公里路程。由xx湖蓼莪山旅游發(fā)展有限公司投資建設的中華蓼莪文化園景區(qū)處于開進太湖旅游度假區(qū)的中央南假側；東至蓼莪山脊線；西至梅園嶺西段山脊線；規(guī)劃用地范圍約55.4公頃。其范圍如圖示，中華蓼莪文化園地處環(huán)太湖旅游帶，周邊有知名的靈山大佛、三國城、水許城、常州中華恐龍園、天宇禪寺、溧陽天目湖和茅山景區(qū)。1. 2自

2、然條件氣候：中華蓼莪文化園所處地區(qū)氣候溫和，雨量充沛，四季分明，屬亞熱帶季風季候；年平均氣溫15左右，一月份最冷，七月份最熱，無霜期225天；每年4月到8月為雨季，年平均降水量1000-1200mm；常年主導風向為東南風，年平均風速3.1m/s。地質：規(guī)劃有地大部分為低山丘嶺，山峰最高程125.7米，山體坡度以10%以下為主，主要巖體是烏桐砂巖，土壤為黃泥土、白土、灰心黃泥土，覆土厚度1米左右，地耐力為15-24t/，抗震防裂度為6-7度。水文：太湖沿岸湖深平均2米，常年平均水位3.16米，最高洪水位5.1米（1991年）。最后枯水位2.5米，湖底土質主要為粘土和淤積泥質構成的軟底，在潭底附近

3、有部分沙礫巖底，由岸邊向湖中延伸。水質含磷、等有機物成份較高。水體目前基本達二級地面水標準。植被：由于區(qū)域內優(yōu)良的水土條件而形成的小氣候，植物生長茂盛，植被良好，共有喬水、灌木、竹林、草木植物樹種近百種，栽培作物有水稻、麥子、玉米、茶葉等，還有桃、桔，梨等多種瓜果。1. 3其他道路交通：區(qū)內現(xiàn)有環(huán)湖路寬18公尺，東至無錫馬山區(qū)5公里，西至宜興分水鎮(zhèn)與往浙江公路相連，有盤山公路9公尺至錫宜路約4.5公里，區(qū)內離無錫和常州市區(qū)分別30分到1小時車程；供水：區(qū)內有一古井，日取水約300噸，附近村民日常生活用水主要靠打井取水，武進政府擬在二年內建水廠；供電：現(xiàn)有雪堰、潘家二鎮(zhèn)的變電所引線路提供；通訊：

4、郵電服務目前主要依托雪堰和潘家二鎮(zhèn)，電信服務質量尚可，市政府似在區(qū)內建郵電所。二、項目建設條件分析評價21優(yōu)美的自然條件該園區(qū)依山傍水，地形地貌景觀豐富，三面環(huán)山，南臨太湖，山頂山坡植被良好，山林疊翠，空氣清新，鳥語花香，景色秀麗；園區(qū)兩側各有一座山峰廷至太湖邊，宛如伸出雙臂呵護著中華蓼莪文化園的寧靜和安詳。這些為園區(qū)項目的發(fā)展奠定了風景資源的基礎。22豐富的人文資源該區(qū)歷史上曾留下了不少的名勝古跡，其中蓼莪寺最為著名，始建于東晉，得名于詩經(jīng)小雅蓼莪篇，是全國唯一的孝子祠遺址。雖屢經(jīng)興廢，經(jīng)一期工程修復后，已具風貌。悠久的歷史文化，可以精心挖掘和創(chuàng)造出獨特的人文景觀和個性鮮明的主題旅游文化，確

5、定在相鄰旅游區(qū)的地位，以與眾不同的旅游價值和魅力召喚游客。23雄厚的區(qū)域旅游整體規(guī)模江蘇太湖地區(qū)一直是國內外旅游文化的熱點，附近有無錫馬山國家級旅游度假區(qū)、靈山大佛、水滸三國影視城、歐洲城等景區(qū)，和正在規(guī)劃建設中的其他旅游度假觀光區(qū)，旅游資源分布各有特色，各區(qū)可以揚長避短，相互協(xié)調，建成各具特點而又密切聯(lián)系的旅游基地，將形成強大的規(guī)模優(yōu)勢，有力地推動整個區(qū)域的旅游業(yè)的發(fā)展。今后毫無疑問，蘇錫常地區(qū)的濱湖旅游事業(yè)將如本地區(qū)的經(jīng)濟一樣熠熠生輝。本園區(qū)的開發(fā)可以充分發(fā)揮這種地域邊緣優(yōu)勢。24便利的交通條件隨著滬寧高速公路、寧杭高速公路、新長鐵路的開通，以及潘分公路、環(huán)湖公路、潘百公路、潭底公路等道路

6、的進一步建設、加上在潭底附近建設開通直達蘇州、無錫、湖州、杭州的航班，將使本地區(qū)成為交通便利，對國內外游客具有吸引力的旅游觀光基地。三、 項目內容概況中華蓼莪文化園的規(guī)劃布局以xx湖旅游度假區(qū)的整體構想為基礎，秉承地域傳統(tǒng)，利用自然景觀，注入文化內涵，力圖凸顯“文化園林”之特色。全園區(qū)主要可分六龍廣場、蓼莪山村、凈澄湖、二十四孝子石刻長廊、蓼莪禪寺和太湖觀音等六大景點。整個文化園區(qū)以真山真水，人文勝跡作為創(chuàng)作源泉，著力對蓼莪山的文化與自然進行藝術提煉和環(huán)境塑造。靈活運用古園林建筑設計理論和現(xiàn)代科技手法，真正做到步移景異、移步換景。古蘊濃郁的建筑，自然高下的山勢，縈繞開合的水系，構成了景區(qū)的結構

7、框架。主要景觀呈軸線狀展開，高潮迭起，交相輝映。由建筑、水體、水面、綠化等造景要素組成大小空間環(huán)境，形成既有太湖地域風情，又令人耳目一新的現(xiàn)代文化園林風光，并體現(xiàn)出多元協(xié)調，蘊古出新，親和人性，寓教于樂，湖山毓秀的文化園林布局特點。（詳見規(guī)劃用地面積和效果圖）規(guī)劃用地面積指標蓼莪文化園區(qū)總用地554公頃（投影面積）蓼莪寺用地22公頃太湖觀間用地042公頃入口廣場367公頃商業(yè)用地068公頃停車聲142公頃道路用地205公頃綠化用地（含水體）406公頃四.客源市場分析據(jù)調查研究，中國城市居民觀光旅游，隨距離增加而衰減，37%的出游市場分布在距城市15km的范圍內，24%的市場分布在15-50km

8、內，21%分布在50-500km內，由旅游中心城市出發(fā)的非本市場居民的目的地選擇范圍，主要集中在距城市250km半徑范圍內。以此做參考，可將園區(qū)主要國內客源市場定位在200km半徑范圍內。而這一地區(qū)恰恰包括由寧鎮(zhèn)揚、蘇錫常、杭嘉湖和上海構成的中國當今最大的城市帶，園區(qū)就處該城市帶的中部。這些城市人口眾多，經(jīng)濟發(fā)達人民收入水平高，出游愿望強烈。再加上園區(qū)宗教文化濃，為全國唯一孝道寺廟，并與靈山大佛相呼應，必將吸引廣大游客的注意力。比照2001年周邊景點接待游客情況，成熟后的中華蓼莪文化園游客人數(shù)達到120萬人次/年是可以達到的，詳見市場潛在旅游者預測表目前市場潛在旅游者預測表區(qū)城市場人口數(shù)（萬）

9、熟知度%潛在游客數(shù)（萬）上海140030189南京5183048無錫4285022蘇州571308常州33150350鎮(zhèn)江南通揚州50030605杭州592236嘉興湖州300235浙江其他城市5002233其它華東市場20001575海外市場3總計120周邊景點接待游客情況（2001年度）景點名游客人數(shù)（萬人）靈山大佛207中華恐龍園102天目湖度假區(qū)128無錫三國水滸城176常州天寧寺111茅山153五.項目投資估算本投資估算主要由前期費用，總體部分，入口廣場、凈澄湖、蓼莪禪寺、太湖觀音、王裒雕像等部分組成，詳見表（1）投資估算表。項目投資估算表 單位：萬元（表1）序號項目名稱投資額一、前

10、期費47001其中：拆遷費6002征地費40003前期動作100二、總體14501其中：停車場2502道路用地2503綠化用地8004地形調整150三、入口廣場36001其中：廣場15002龍之居13003蓼莪鄉(xiāng)村800四、凈澄湖6351其中：茶室302前廊553湖橋、樓閣等2504蓼莪會館1105小別墅1306蓮花廣場60五、蓼莪禪寺26801其中：廟宇25002二十四孝子廊1003孝子廣場80六、太湖觀音、王裒雕像等3800七、預留費200八、總投資17065六.經(jīng)濟效益分析本研究報告使用的基礎數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)國內旅游業(yè)的實際經(jīng)營情況，在分析旅游市場發(fā)展前景的基礎上，結合太湖旅游大環(huán)境

11、以及蓼莪文化園景區(qū)的規(guī)劃情況而預測的61營業(yè)收入的測算標準611門票收入?yún)⒖急镜貐^(qū)重要的主題景點門票價格：蘇州樂園80元/人，杭州未來世界80元/人，無錫中視影視基地三國、水滸景區(qū)65元/人，中華恐龍園60元/人，靈山大佛50元/人。中華蓼莪文化園主要由太湖觀音、蓼莪禪寺、凈澄湖等景點組成。根據(jù)經(jīng)濟需求規(guī)律和游客的旅游心理，本景區(qū)的門票價格定為40元/人，境內外人士一律同等票價。估計每年收入4800萬元。612客房收入龍之居賓館，設100套標準房200張床位，按平均房價80元/床，每年收入計480萬元。613入園旅游等消費收入本景區(qū)的特色餐飲、游覽和參與性娛樂項目共有20多項。隨著景區(qū)知名度的

12、逐步提高，可以適當提高門票票價，以增加營業(yè)收入。出于對游客旅游心理的考慮和計算的簡化，本研究報告以提高入園旅游的平均水平來計算該項營業(yè)收入的增長。營業(yè)初期的入園旅游消費水平規(guī)劃為30元/人，消費人數(shù)為80萬人次，每年收入計2400萬元。614蓼莪鄉(xiāng)村商業(yè)街租金及購物收入商業(yè)街可以出租攤位的方式來提高相應的收入，商業(yè)街面積共7500平方米，按每日1。5元/平方米計算，收入約405萬元/年。購物每人按10元計，60萬人次計600萬元/年。由此可得，正常年份總收入為8685萬元。2004年7月試營業(yè)，7-12月按35%計算。詳見附表（3）62營業(yè)成本的測算標準621游樂營業(yè)成本該成本是指景點設施所消

13、耗的水電費及日常維修費用，不包括門票印刷和服務人員的工資（這兩項列入管理費用內測算）。本研究報告為了簡化測算程序，把日常維修費用和國內旅游待業(yè)的平均營銷成本占營業(yè)收入百分比的水準，按門票收入的25%提取高預測營銷成本。每年計1200萬元。622客房營業(yè)成本按營業(yè)收入的30%計算，每年計144萬元。623消費營業(yè)成本消費營業(yè)成本主要是指餐飲成本和休閑設施的耗費和簡單維修保養(yǎng)費用，前者參照餐飲、商品零售行業(yè)的平均毛利水平，一般為40-50%；成本約為800萬元。但本園區(qū)滾動開發(fā)的規(guī)模效應明顯，休閑設施和游樂設施帶來的收入增量數(shù)量巨大，本應計入門票收入欄目中。但是，根據(jù)經(jīng)濟需求規(guī)律和游客的旅游心理，

14、本景區(qū)的門票價格確定為40元/人，且境內外人士一律同等票價，除了游客人數(shù)增加等因素以外，在門票收入中不再反映設施增加和游客消費水準增加帶來的收入增量。624商業(yè)街成本商業(yè)街投資800萬元，按一定比率承擔，公共部分投資為100萬元/年；購物成本按40%，計240萬元。詳見附表（4）63營業(yè)費用的測算標準631營業(yè)費用主要指廣告宣傳費用等，按每年50萬元計算。632水、電、煤氣費用按每年60萬元計算。633維修保養(yǎng)費用按每年180萬元計算。64管理費用的測算標準641固定資產(chǎn)折舊、遞延資產(chǎn)等，按總投資17065萬元的5%計提，為853。25萬元642對人員編制和工資標準參照太湖地區(qū)相近主題公園景區(qū)

15、管理公司的人員編制和工資標準。擬定為：人員定編為60人。中、高級管理人員的工資為3500元/月，一般員工為1500元/月，總額為136。8萬元。工資附加費用（住房基金、養(yǎng)老保險基金、待業(yè)保險基金等）按工資總額的50%計，總額為68。4萬元，兩者合計為205。2萬元/年643培訓費：每年按30萬元計提644蔻保護費：按人均每月50元計，約為4萬元一年。645差旅費：按當年營業(yè)收入的0。5%計，為45萬元一年。646交際應酬費：按現(xiàn)行的財務制度規(guī)定，統(tǒng)一按當年營業(yè)收入的0。5%計，為45萬元一年。647董事會費：按每年10萬元標準計。648審計年鑒費：每年5萬元標準計。649工會經(jīng)費：按職工當年實

16、得工資的2%測算，按每年3萬元計算。6410企業(yè)財產(chǎn)保險費：按固定資產(chǎn)原值的0。3%測算，約30萬元一年。6411辦公費用：每月按1。5萬元計算，全年18萬元。6412其他費用：指上述費用以外的零星費用，即不可預見的費用每年按20萬元計算。65財務費用本項目貸款15000萬元，貸款利率6%計，正常年財務費用為900萬元。66稅收和盈余公積金的提取661現(xiàn)行稅制規(guī)定，旅游待業(yè)適用的稅種為營業(yè)稅，稅率為5%-20%；餐飲業(yè)適用的稅種也為營業(yè)稅，稅率為5%；商品零售業(yè)適用的稅種為增值稅，稅率為17%，實際稅負相當于商品銷售額的8。5%。本園區(qū)未涉及高稅率項目，故游樂項目適用的稅種為營業(yè)稅，稅率為5%

17、。為簡化測算，本研究報告統(tǒng)一按營業(yè)收入的8%測算，計695萬元/年。662所得稅：按所得額的33%征收企業(yè)所得稅。并實行二免三減半的優(yōu)惠政策。663法定盈余公積金：按稅后利潤的15%提?。ň唧w情況可由董事會決定），當累計提取額超過實收資本的50%時停止提取。664公益金：按稅后利潤的5%提取。（詳見附表5）67經(jīng)濟效益分析671十三年七個月經(jīng)營期經(jīng)濟效益測算：總營業(yè)收入： 115945萬元人民幣總營業(yè)稅： 9278萬元人民幣總經(jīng)營成本： 35297萬元人民幣總管理費用： 20799萬元人民幣財務費用： 12015萬元人民幣總經(jīng)營利潤： 38556萬元人民幣總所得稅： 9031萬元人民幣總折舊：

18、 11515萬元人民幣總稅后純利潤： 29525萬元人民幣672本園區(qū)總投資17065萬元人民幣，建設期二年，到2004年7月1日，開始營業(yè)。673年投資收益率=（年凈利潤+年折舊）/投資總額=18。5%674預計回收期五年六個月。（詳見附表6、7、8）68盈虧平衡和敏感性分析681盈虧平衡點分析詳見表2中華蓼莪文化園總收入與總成本持平，處于不虧不盈狀態(tài)，即稅前利潤為零。盈虧平衡點分析 表2定量盈虧平衡點固定成本（萬元）2458+118保本點游客（萬人）42保本點營業(yè)收入（萬元）2800銷售稅金（萬元）224682敏感性分析影響公司經(jīng)濟效益的主要因素有銷售收入和經(jīng)營成本，根據(jù)影響利潤敏感性分析

19、計算，因銷售收入和經(jīng)營成本分別按一定幅度變動而引起的各項利潤指標的變動，較敏感的因素是銷售收入。因此企業(yè)一定要對外充分做好市場營銷和廣告宣傳，以擴大知名度、美譽度，增加指認性入園游玩率。對內控制成本，深挖潛力，要創(chuàng)造設計更多與景區(qū)文化融合的，具有參與性、觀賞性的項目，以穩(wěn)定游客數(shù)量，提高游客的消費水平，取得更好的經(jīng)濟和社會效益。（詳見附表9）七.綜合評估：7。1蓼莪文化園景區(qū)地處富庶的長江三角洲，依山傍水，三面環(huán)山，西南面向太湖開口，有良好的小氣候環(huán)境和優(yōu)質的地下水資源。景區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，人杰地靈，教育和文化氛圍濃厚，加上交通發(fā)達，可進入性強，發(fā)民旅游的條件十分優(yōu)越。72以景區(qū)規(guī)劃設計的旅游發(fā)展要

20、求衡量，基礎設施尚待完善，太湖水富營養(yǎng)化狀況需要改善，周圍荒山綠化需加大力度。上述環(huán)境條件的優(yōu)化將通過本項目的建設得到促進和推動。73本項目以高品味特色組合為建設目標。以有組織的境外游客、中高檔消費作為重要服務對象，在景區(qū)形象形成廣告效應顯著和市場順利營銷的情況下，比照2001年中華恐龍園游客102萬人次，靈山大佛207萬人次，本景點，每年游客可達到120萬人次以上。74本項目在2002年6月開始投資建設，如在17065萬元人民幣順利到位的情況下，規(guī)劃所列舉的經(jīng)濟效益是可以達到的。十三年內政府財政將收入兩稅共18309萬元，投資者可以獲得紅利28737萬元。綜上所述，本可行性研究的結論是：建設

21、、投資中華蓼莪文化園景區(qū)項目是切實可行的。附表:經(jīng)營期營業(yè)收入預測表 單位：萬元 表3經(jīng)營年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合計總營業(yè)收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945門票收入1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080賓館收入1684804804804804804804804804804804804804806408消費收入840240024

22、002400240024002400240024002400240024002400240032040購物、租金352100510051005100510051005100510051005100510051005100513417經(jīng)營期營業(yè)成本預測表 單位：萬元 表4經(jīng)營年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合計營業(yè)成本925264426442644264426442644264426442644264426442644264435297游樂營業(yè)成本420120012001200120012001200120012

23、001200120012001200120016020賓館成本501441441441441441441441441441441441441441922消費成本350100010001000100010001000100010001000100010001000100013350購物租金1053003003003003003003003003003003003003004005經(jīng)營期間費用預測明細表 單位：萬元 表5年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合計項目費用25505050505050505050505050

24、50675維修保養(yǎng)費901801801801801801801801801801801801801802430水電煤氣費3060606060606060606060606060810折舊42685385385385385385385385385385385385385311515工資及附加1022052052052052052052052052052052052052052767培訓費1530303030303030303030303030405勞動保護2444444444444454差旅費2245454545454545454545454545607交際應酬費2245454545454545

25、454545454545607董事會費510101010101010101010101010135審計年鑒費3555555555555568工會經(jīng)費3333333333333342財產(chǎn)保險費1530303030303030303030303030405辦公費用918181818181818181818181818243其他費用1020202020202020202020202020270管理費用（合計）779155815581558155815581558155815581558155815581558155821033財務費用450900900900900900900900900900900

26、90090090012150小計1229245824582458245824582458245824582458245824582458245833183經(jīng)營期利潤預測表 單位：萬元 表66年份項目20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合計一總營業(yè)收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945門票收入1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080賓館收入168480

27、4804804804804804804804804804804804806408消費收入840240024002400240024002400240024002400240024002400240032040購物、租金352100510051005100510051005100510051005100510051005100513417二、營業(yè)稅2436956956956956956956956956956956956956959278三、營業(yè)成本9252644264426442644264426442644264426442644264426442644352971游樂營業(yè)成本4201200

28、120012001200120012001200120012001200120012001200160202賓館成本5014414414414414414414414414414414414414419223消費成本3501000100010001000100010001000100010001000100010001000133504購物、租金1053003003003003003003003003003003003003004005四、管理費用545155815581558155815581558155815581558155815581558155820799五、財務費用31590090

29、090090090090090090090090090090090012015六、經(jīng)營利潤1012288828882888288828882888288828882888288828882888288838556七、所得稅0004774774779509509509509509509509509031八、稅后利潤1012288828882411241124111938193819381938193819381938193829525九、公積公益金2025775772502502501501501501501501501501503306十、可分配凈利810231123112161216121611788178817881788178817881788178826219財務現(xiàn)金流量規(guī)劃表 單位：萬元 表 7建設期經(jīng)營期項目0為5個月2005200620072008200920102011201220132014201520162017一、現(xiàn)金流入304086858685868586858685868586858685868586858685868586851營業(yè)收入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685二、現(xiàn)金流出17065173049445421