房開(kāi)企業(yè)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

1、房開(kāi)企業(yè)成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容 1、庫(kù)存商品成本核算應(yīng)視庫(kù)存商品的具體情況，按制造成本 法設(shè)置成本項(xiàng)目。 為了加強(qiáng)庫(kù)存商品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和 物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，正確核算庫(kù)存商品的成本，在 各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 要核算庫(kù)存商品的成本， 必須明確庫(kù)存商品成本的種類(lèi)和內(nèi)容。 庫(kù)存商品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用支出。 庫(kù)存商品成本按其用途，可分為如下四類(lèi): (1 )土地開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)場(chǎng) 地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 (2) 房屋開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋(包括 商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)

2、生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 (3) 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓 的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入庫(kù)存商品成本的 公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 (4) 代建工程開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的 委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、 房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 以上四類(lèi)庫(kù)存商品成本， 在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本 項(xiàng)目: 1) 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2) 前期工程費(fèi) 3) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5）基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi) 6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 2、各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍如下: 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、 安

3、置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土 地的批租地價(jià)，主要包括以下內(nèi)容: A）政府地價(jià)及市政配套費(fèi)： 支付的土地出讓金、 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)， 向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、 耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。 B）合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作 方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 C）紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建 造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。 D ）拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償 凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。 前期工程費(fèi) 指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、

4、測(cè) 繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、 籌建、“三通一平”等前期 費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容: A) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) (1 )勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。 主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照 測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面 積丈量費(fèi)等。 (2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi): 規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效 果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。 設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等。 其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。 (3 )建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi) B) 報(bào)建費(fèi) (1 )報(bào)批報(bào)建費(fèi) 包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、父易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào) 建費(fèi)、消防

5、配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改 基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料 基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼 費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)： 項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納 的報(bào)批費(fèi)。 (2)增容費(fèi) 包括水、電、煤氣增容費(fèi) C) “三通一平”費(fèi): (1 )臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi) 用。 (2 )臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨 時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。 (3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、 建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。 (4

6、 )場(chǎng)地平整：場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、舊房拆除等費(fèi)用。 D) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) (1 ) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 (2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用 (3) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地 租費(fèi) (4) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi) 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用， 按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和 設(shè)備費(fèi)。 主要包括: A ）基礎(chǔ)造價(jià) 包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨 詢及檢測(cè)費(fèi)、降水 B）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià) 結(jié)構(gòu)及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空 層及轉(zhuǎn)換層，原則

7、上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔 樓。 C）門(mén)窗工程 主要包括室外門(mén)窗、戶門(mén)、防火門(mén)的費(fèi)用 D）公共部位精裝修費(fèi) 主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用 E）戶內(nèi)精裝修費(fèi) 主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。 F）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi); 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水/排水/直飲水/熱水）； 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/ 暖氣片）； 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)、弱電預(yù)埋管）。 G）室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi) 空調(diào)及安裝費(fèi); 電梯及其安裝費(fèi); 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi); 高低壓配電及安裝費(fèi); 消防通風(fēng)及安裝費(fèi); 背景音樂(lè)及安裝費(fèi)。 H）室內(nèi)智能化

8、系統(tǒng)費(fèi) 保安監(jiān)控及停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用; 電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用; 衛(wèi)星電視費(fèi)用; 二表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用; 家居智能化系統(tǒng)費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi) 用，包括供水、供電、道路、供熱、燃?xì)?、排洪、電視、通訊?綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 A）室外給排水系統(tǒng)費(fèi) 主要包括自來(lái)水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng) B）室外米暖系統(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用 C）室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi) 主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 D）室外消防系統(tǒng)費(fèi) 主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開(kāi)閉站 E）室外消防系統(tǒng)費(fèi) F）室外智能化系統(tǒng)費(fèi) 主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

9、、小區(qū)停車(chē)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、 圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng) G）環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) H）綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 I ）建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等 J）道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償 費(fèi)等 K）圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén) L ）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 M）室外背景音樂(lè) N）室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等 配套設(shè)施費(fèi) 指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi) 發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配 套設(shè)施支出。 主要包括以下幾類(lèi): A ）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共 配套設(shè)施支出

10、，居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶?lè)園、自行車(chē)棚 等設(shè)施的支出。 B）在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸 于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出， 如建造幼 (7)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等 托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的 支出。 C）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn) 讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。 D）對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施， 應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否 攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。 如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施， 得到政府部門(mén)認(rèn) 可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，

11、 則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算， 如：游 泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施 業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu) 幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置 學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置 兒童游樂(lè)設(shè)施 車(chē)站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi) 發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出; 以及與項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售有關(guān)但發(fā)生在 樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前的費(fèi)用支出。(包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、 修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。) A) 工程管理費(fèi) (1 )工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用 (2 )預(yù)結(jié)算編

12、審費(fèi)：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算 所支付的費(fèi)用 (3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、 補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi) (4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng) (5) 質(zhì)檢費(fèi)：竣工驗(yàn)收過(guò)程中的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)。 B) 營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣(mài)場(chǎng)建設(shè)、售樓書(shū)、 模型等所有營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用，主要包括: (1) 媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交 廣告、 電子屏 (2) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告 (3) 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆 (4) 促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員 餐費(fèi) (5) 宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書(shū)、各種禮品 (6) 接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等 (8 )現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等 (9)賣(mài)點(diǎn)增加費(fèi) (10 )看樓交通費(fèi)：看樓專(zhuān)車(chē)運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車(chē)費(fèi) (11 )樣板間：包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用 以及維持清潔、保安、維修費(fèi)用。對(duì)于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、 裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中