江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司南京星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、咨 詢 評(píng) 估 報(bào) 告 校 審 單 報(bào)告名稱(chēng) 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編 號(hào) 寧咨二 （2003）編 3096 號(hào) 業(yè)務(wù)二部： 承辦部門(mén)和擬稿人： 核稿： 總工程師： 會(huì) 稿 總經(jīng)濟(jì)師： 審 核： 簽 發(fā)： 主 送：江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 抄 報(bào)： 報(bào) 送： 共印 8 份 二三年十一月十日 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 星雨花都項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 寧咨二（2003）編 3096 號(hào) 南京工程咨詢中心 二三年十一月十日 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 星雨花都項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 寧咨二（2003）編 3096 號(hào) 南京工程咨詢中心 資格證書(shū)號(hào)：工咨甲 95010

2、10 經(jīng) 理 黃衛(wèi)光 副 經(jīng) 理 魏大晉 總工程 師 張榮昌 總經(jīng)濟(jì) 師 魏大晉 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 金永軍 參加人員 宋曉杰 蘇 靜 目 錄 第一章 總論.1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性.4 第三章 市場(chǎng)分析.6 第四章 營(yíng)銷(xiāo)策略 .19 第五章 項(xiàng)目選址 .24 第六章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容.27 第七章 建設(shè)方案 .29 第八章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及職業(yè)安全衛(wèi)生 .44 第九章 項(xiàng)目管理、實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo) .47 第十章 投資估算及資金籌措.52 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .57 第十二章 結(jié)論與建議.59 附表、附圖和附件 第一章總論 一、江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司企業(yè)概況： 公司名稱(chēng)：江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公

3、司 法定地址：南京市漢中路 89 號(hào)金鷹國(guó)際商城 33 層 b 座 企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司 法人代表：祝義才 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，成立于 2002 年 5 月，注冊(cè)資本 2.5 億 元人民幣。具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售與 物業(yè)管理。江蘇地華是江蘇省 50 強(qiáng)企業(yè)之一，江蘇省最大的私營(yíng)企業(yè)之一 的江蘇雨潤(rùn)食品集團(tuán)有限公司的姐妹企業(yè)。目前，其下屬分（子）公司 6 個(gè)， 員工 100 多名，涉及房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、裝飾、銷(xiāo)售和咨詢等業(yè)務(wù)。 江蘇地華以雨潤(rùn)集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為后盾，汲取雨潤(rùn)十年創(chuàng)業(yè)的寶貴而豐 富的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揚(yáng)雨潤(rùn)十年奮勇拼搏鑄成的雨潤(rùn)精神，堅(jiān)持“質(zhì)量第一，服

4、務(wù) 至上”的傳統(tǒng)風(fēng)格，高屋建瓴、創(chuàng)造創(chuàng)新，以遠(yuǎn)大的目標(biāo)、高尚的立意、縝 密的構(gòu)思、先進(jìn)的設(shè)計(jì)、精湛的技術(shù)和精細(xì)的管理，打造房地產(chǎn)界新的馳名 品牌。 二、項(xiàng)目概況： 城市化是“十五”期間南京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主題之一，受到政 府和社會(huì)各界高度重視。城市化的實(shí)施關(guān)系到城市內(nèi)涵的提高和城市規(guī)模的 擴(kuò)大。河西地區(qū)近年來(lái)在城市基礎(chǔ)設(shè)施等各方面得到了較好的完善，由城郊 結(jié)合區(qū)正在向新市區(qū)轉(zhuǎn)變。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)作為城市化的重要 手段得到了良好發(fā)展，成為河西新區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)。 另一方面，調(diào)整后的南京城市總體規(guī)劃在建設(shè)人居環(huán)境城市的總目 標(biāo)下，提出了近期城市規(guī)模的擴(kuò)大主要以新區(qū)建設(shè)為主，積極疏散主城

5、尤其 是舊城人口、改善居住環(huán)境。河西新區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的新城區(qū)，將成為承 擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散、與主城共同發(fā)揮中心城市作用的城市發(fā)展先行區(qū)。 河西的城市化建設(shè)日新月異。隨著公交的通行、地鐵的實(shí)施，河西房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了前所未有的熱潮。為進(jìn)一步推動(dòng)河西城市化進(jìn)程，營(yíng)造一流市 區(qū)環(huán)境，改善市民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 擬在河西集慶西延路以南、江東南路以西、經(jīng)四西一路以東、所街路以北的 項(xiàng)目用地內(nèi)進(jìn)行星雨花都房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，規(guī)劃用地面積 234 畝，項(xiàng)目 凈占地面積為 122300 平方米，項(xiàng)目建筑面積為 47.05 萬(wàn)平方米（地上建筑 面積為 319500 平方米，地下為

6、 70500 平方米）。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資為 130834.8 萬(wàn)元。 三、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)： 1、國(guó)家及南京市有關(guān)稅、費(fèi)計(jì)繳的規(guī)定； 2、江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供的企業(yè)有關(guān)資料等； 3、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）中國(guó)計(jì)劃出版社； 4、江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司委托南京工程咨詢中心編制項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告的協(xié)議書(shū)。 四、可行性研究報(bào)告主要結(jié)論及建議： （一）主要結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)是南京市普通住宅建設(shè)的重要組成部分，其實(shí)施直接關(guān)系到 河西新區(qū)的城市化進(jìn)程和普通收入家庭的住房供應(yīng)，將以其優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)、 合適的市場(chǎng)價(jià)格，有效地?cái)U(kuò)大住房需求，有利于擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同 時(shí)，本項(xiàng)

7、目高品位、高質(zhì)量的開(kāi)發(fā)建設(shè)，將對(duì)整個(gè)河西新區(qū)乃至南京市的住 房建設(shè)起到“引導(dǎo)示范”作用，帶動(dòng)周邊住宅建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積極發(fā)展， 營(yíng)造地方經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 本項(xiàng)目的建設(shè)將產(chǎn)生較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，其建設(shè)是必要和及時(shí)的， 項(xiàng)目建設(shè)將采用一些較為先進(jìn)的技術(shù)和材料，建設(shè)方案合理，投資效果良好， 項(xiàng)目建設(shè)是可行的。 （二）建議 依據(jù)我國(guó)的國(guó)情，普通商品住宅將在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)扮演重要角色， 其生命力取決于其是否符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律、是否能走上自身良性循環(huán)發(fā)展的 軌道、是否能起到與其它類(lèi)型住宅供給互為補(bǔ)充的作用。為促進(jìn)住宅建設(shè)健 康有序的發(fā)展，建議如下： 1、在項(xiàng)目實(shí)施期間要注意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，防范

8、未來(lái)市場(chǎng)變 化風(fēng)險(xiǎn)，提高相關(guān)資源使用效率。 2、要認(rèn)真抓好規(guī)劃及設(shè)計(jì)，搞好物業(yè)管理。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)和使用全過(guò)程 的質(zhì)量管理，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程質(zhì)量，也包括物業(yè)管理的質(zhì)量。積極 推行招投標(biāo)建設(shè)方式，降低建房成本。 3、在住房設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用性，著重在設(shè)計(jì)理念上有 所創(chuàng)新突破：即在較低的價(jià)位下，選擇適當(dāng)超前的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑技術(shù)，保 證在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目的適用性和資源配置的合理性；并且著力于良好 建筑和城市環(huán)境空間關(guān)系的形成和創(chuàng)造，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)乃至城市總體的可 持續(xù)發(fā)展。 4、項(xiàng)目建設(shè)資金需要建設(shè)單位投資和銀行貸款支持解決，為順利申請(qǐng) 銀行貸款，在總投資中，需要建設(shè)單位投入的資金

9、數(shù)額建議建設(shè)單位妥善落 實(shí)。 第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)是南京市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)行 業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。根據(jù)南京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九 五”計(jì)劃和 2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九五”開(kāi)始已將房地產(chǎn)業(yè)列為 重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。 按照市委、市政府戰(zhàn)略部署，南京市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮 了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用?！笆濉逼陂g加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代 化步伐，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照 以新區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)

10、為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化 土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為南 京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。 本工程為住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快南京市住宅建設(shè)，滿足都市擴(kuò)容 后人們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，改善人們居住環(huán)境，培育新的經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有十分積極的意義。 二、城市總體規(guī)劃布局的需要 河西新城是南京近年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，市政府要把它建成一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展， 集文化、中高檔住宅、體育、商務(wù)為一體的濱江風(fēng)貌新城區(qū)，建許多高品質(zhì) 的、具有標(biāo)志性的商業(yè)大樓、高檔住宅、體育場(chǎng)館、休閑游覽地。為高起點(diǎn) 開(kāi)發(fā)未來(lái)的新城區(qū)，政府

11、力邀世界建筑設(shè)計(jì)大師對(duì)河西進(jìn)行了整體的規(guī)劃。 河西新市區(qū)作為都市發(fā)展區(qū)的區(qū)域中心，承擔(dān)了主城部分功能擴(kuò)散，其 城市化進(jìn)程重要性日益突出?！笆濉逼陂g，大力推進(jìn)河西新區(qū)的建設(shè)，發(fā) 展房地產(chǎn)業(yè)，將成為城市工作中心任務(wù)。本項(xiàng)目用地位于河西集慶西延路以 南、江東南路以西、經(jīng)四西一路以東、所街路以北的河西中心區(qū)域，屬奧運(yùn) 板塊。奧體中心及地鐵一號(hào)西延線、地鐵二號(hào)線都在本地塊千米范圍內(nèi)。本 項(xiàng)目的建設(shè)將起到舊城改造的作用，它的建設(shè)將徹底改變目前這一地塊范圍 內(nèi)的現(xiàn)狀，它的建成將和奧體中心一起為改變河西新區(qū)的城市面貌做出貢獻(xiàn)。 三、滿足廣大市民住房需求 隨著主城居住人口的不斷疏散、交通條件的便利，南京主城區(qū)

12、的居民已 將交通便捷，生活輔助設(shè)施不斷完善的河西房產(chǎn)列為重要的選擇對(duì)象；河西 本地居民隨著生活水平的提高也想使自己的居住條件上一個(gè)臺(tái)階；此外，目 前城市中的中高收入階層已將購(gòu)買(mǎi)第二、甚至第三居所作為一種長(zhǎng)線投資。 也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在新區(qū)購(gòu)買(mǎi)住宅。 四、企業(yè)發(fā)展的需要 江蘇雨潤(rùn)食品產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司為河西新區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做出了 重要貢獻(xiàn)，積累了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，凝聚了雄厚的人力和物質(zhì)資源。為企業(yè) 今后更大的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。集團(tuán)組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，涉足房地產(chǎn) 業(yè)，將成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，滿足企業(yè)多領(lǐng)域、多元化的擴(kuò)張需求，是 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。

13、 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)是十分必要而且迫切的。 第三章市場(chǎng)分析 一、投資環(huán)境分析 （一）國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)被作為拉動(dòng) gdp 增長(zhǎng)以及經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)受到各 地政府的積極支持，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的發(fā)展勢(shì)頭。1998 年至 2002 年， 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資 26782 億元，年均完成投資 5356 億元，年 均增長(zhǎng) 19.5。2003 年上半年增長(zhǎng) 34，高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 1.2 個(gè) 百分點(diǎn)。5 年商品房累計(jì)竣工面積 12.65 億平方米，年均竣工 2.53 億平方 米，年均增長(zhǎng) 15.5。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重由 1997 年的 12.7，提高到

14、2002 年的 17.9，2003 年上半年超過(guò) 20。根據(jù)十六大 提出的要求，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量要在 21 世紀(jì)前 20 年中要翻兩番。為此，我國(guó) 將對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，而房地產(chǎn)業(yè)是最需要重視的支柱產(chǎn)業(yè)，可以 表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)： 第一是國(guó)家政策的支持。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是 1998 年以來(lái)，國(guó)家和 有關(guān)部門(mén)制定了一系列鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要中，對(duì)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確 要求：“2005 年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到 22 平方米”，要“深化城 鎮(zhèn)住房制度改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，擴(kuò)大住房消費(fèi)借貸，進(jìn)一步發(fā) 展以居民住宅為重點(diǎn)的房地

15、產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”。 第二是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)一致。國(guó)家在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期 內(nèi)都將把城市化和西部大開(kāi)發(fā)作為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。而要實(shí)現(xiàn)這 兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)，特別是城市化目標(biāo)，必然伴隨房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 第三是人們住房觀念上的認(rèn)可。經(jīng)過(guò)前幾年的住房改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的 發(fā)展，特別是在把福利性實(shí)物分房改為住房貨幣補(bǔ)貼之后，徹底打破了廣大 職工住房靠國(guó)家和單位的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念，自己攢錢(qián)和利用貸款買(mǎi)房已成為廣 大居民解決住房問(wèn)題的主要途徑。 第四是房地產(chǎn)業(yè)已逐步走向規(guī)范。經(jīng)過(guò)國(guó)家和有關(guān)部門(mén)近幾年的努力和 市場(chǎng)規(guī)律的作用，加上消費(fèi)者權(quán)益意識(shí)的提高，都使房地產(chǎn)商的不規(guī)范行為 受

16、到遏制，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為規(guī)范方面有了進(jìn)步。 第五是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)整已基本到位。目前，以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通 住宅的供應(yīng)量不斷加大，國(guó)家從稅收方面，開(kāi)發(fā)商在造價(jià)方面都在設(shè)法降低 商品住宅的成本，使商品住宅的數(shù)量和價(jià)格都逐漸向符合工薪階層需要方面 發(fā)展。 第六是社會(huì)配套條件基本具備。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的房地產(chǎn)交 易市嘗房屋租賃制度、中介組織和中介服務(wù)市嘗住房信貸制度、住房公積金 和補(bǔ)貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。 第七是我國(guó)已加入 wto，各種條款的逐步實(shí)施，將促使房地產(chǎn)業(yè)按國(guó) 際準(zhǔn)則運(yùn)作和發(fā)展，稅收等方面國(guó)民待遇實(shí)施之后，將會(huì)有更多的境外資金 進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。 第八

17、是經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，我國(guó)已出現(xiàn)了一批既具有發(fā)展眼光，又具有 一定經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，已基本改變 90 年代前期房地產(chǎn)熱時(shí)期只憑著感 覺(jué)和熱情去開(kāi)發(fā)的局面，盲目性大大減少，并具有一定的抗“泡沫”能力， 這是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要保證。 第九點(diǎn)可能是最重要的，就是我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入住房消費(fèi)為熱點(diǎn)的消費(fèi)階段。 （二）南京地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 近年來(lái)，隨著長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出非?；钴S的勢(shì) 頭。南京作為長(zhǎng)三角大經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，城市化進(jìn)程加快，地價(jià)持續(xù) 穩(wěn)步上漲，住宅消費(fèi)熱點(diǎn)已經(jīng)形成，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了活力。主要體現(xiàn) 在以下幾點(diǎn)： 1、南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年呈現(xiàn)出了迅猛發(fā)展的勢(shì)

18、頭。 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng) 2002 年交易額首次達(dá)到 109.58 億元，比上年增長(zhǎng) 78.27%。全年共辦理房地產(chǎn)交易登記 46287 件，交易面積 415.49 萬(wàn)平方 米，分別比上年增長(zhǎng) 95%和 91.9%，其中存量房交易登記 26849 件、交易 面積 204.87 萬(wàn)平方米，交易金額 44.33 億元，分別比上年增長(zhǎng) 72.81%、78.93%和 77.39%。 2003 年 1 至 8 月份南京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 104.62 億元，同比增 長(zhǎng) 50.5；其中住宅投資 69.14 億元，同比增長(zhǎng) 44.8。從建設(shè)情況來(lái)看， 2003 年 1 至 8 月份，南京市房地產(chǎn)施工面積 1

19、168.14 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 31.2，其中住宅 910.2 萬(wàn)平方米，商品房竣工面積 126.75 萬(wàn)平方米，同 比增長(zhǎng) 37.6，其中住宅竣工面積 116.81 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 37.6。 另外，南京市八個(gè)片區(qū) 110 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，四個(gè)片區(qū) 50 萬(wàn)平方米 的中低價(jià)商品房正按計(jì)劃推進(jìn)。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，1 至 8 月份，南京市 商品房銷(xiāo)售面積 190.24 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 15.4，其中商品住宅銷(xiāo)售面 積 174.86 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 23.2。 以上數(shù)字說(shuō)明商品房銷(xiāo)售交易量的增長(zhǎng)速度是非常快的，市場(chǎng)化程度在 迅速提高?？偟膩?lái)說(shuō)，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，呈供銷(xiāo)兩旺

20、的勢(shì)頭，房 地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)壓力還不算很大，有較大的發(fā)展空間。 2、在新增商品房熱銷(xiāo)的同時(shí)，二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況持續(xù)升溫。 隨著市場(chǎng)秩序的逐步規(guī)范，舊房交易市場(chǎng)興隆。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南京市 2002 年全年辦理二手房交易登記 26849 件，交易面積 204.87 萬(wàn)平方米，交易金 額 44.33 億元。舊房交易的活躍刺激了人們對(duì)住房更新?lián)Q代的需求，進(jìn)一步 促進(jìn)了新的住宅商品房建設(shè)的發(fā)展，新的商品房建設(shè)和舊房交易之間形成了 互相促進(jìn)，共同發(fā)展的良好局面。 3、宏觀政策大大有利于南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 按照南京市“十五”計(jì)劃綱要，城市化是“十五”期間國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展的重要任務(wù)之一，在建設(shè)檔次不斷提高的

21、同時(shí)，城市規(guī)模將得到迅速擴(kuò) 大，為了順利實(shí)現(xiàn)城市化的目標(biāo)，房地產(chǎn)建設(shè)作為城市檔次提高和規(guī)模擴(kuò)大 的重要支撐必須進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)展。按規(guī)劃指標(biāo)，到 2005 年，人均住房建筑面 積將達(dá)到 23 平方米，就算不考慮人口基數(shù)的增長(zhǎng)，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)所需的 新增住房建筑面積將超過(guò) 3000 萬(wàn)平方米。另外，政府部門(mén)在土地供給、建 設(shè)規(guī)程、購(gòu)房手續(xù)等方面出臺(tái)的政策，更鼓勵(lì)了整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步興旺 發(fā)達(dá)。 綜上所述，南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，住房消費(fèi)得到有 效啟動(dòng)，市場(chǎng)供需兩旺，投資活躍，呈現(xiàn)出投資持續(xù)增長(zhǎng)、資金來(lái)源穩(wěn)定、 開(kāi)發(fā)成果明顯、房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)等明顯特點(diǎn)。房地產(chǎn)已由經(jīng)濟(jì)產(chǎn) 業(yè)中的一

22、株小苗發(fā)展成為在南京市經(jīng)濟(jì)中地位日益突出的重要產(chǎn)業(yè)，并將會(huì) 保持健康穩(wěn)定良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 二、市場(chǎng)供求分析 （一）市場(chǎng)供給分析 日前，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)公布了 2003 年前兩季度的市場(chǎng)分析 報(bào)告。報(bào)告顯示，南京商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，并呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)： 1、高中低檔住宅的結(jié)構(gòu)為 172 。 根據(jù)建設(shè)部對(duì)高中低價(jià)位住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，目前南京可以將 5000 元/ 平方米以上的稱(chēng)為高價(jià)位住宅，30005000 元/平方米的稱(chēng)為中價(jià)位住宅， 3000 元/平方米以下的稱(chēng)為低價(jià)位住宅。從南京目前三者的比例結(jié)構(gòu)來(lái)看， 市場(chǎng)供應(yīng) 70的樓盤(pán)在 30005000 元/平方米這一價(jià)位區(qū)間，5000

23、元/平 方米以上的住宅項(xiàng)目占 10左右，3000 元/平方米以下的占 20，總體供 應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。 另外，南京市 2003 年將進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，經(jīng)適房計(jì) 劃完成竣工面積約 50 萬(wàn)平方米，可向市場(chǎng)提供更多的低價(jià)位住房。與此同 時(shí)，2003 年前兩季度，市場(chǎng)高檔產(chǎn)品的供應(yīng)也不斷增加，如上半年萬(wàn)科金 色家園二期、仁恒玉蘭山莊的推出，組成了 2003 年南京房地產(chǎn)高端市場(chǎng)的 一道靚麗風(fēng)景。 2、商品住宅供需比例為 11.8。 2003 年前兩季度南京市（不包括江寧區(qū)）共新發(fā)商品房銷(xiāo)售許可證 103 個(gè)，新批上市商品房銷(xiāo)售面積 153.1 萬(wàn)平方米，其中住宅 123.1 萬(wàn)平 方米（

24、多層住宅 52.1 萬(wàn)平方米，小高層住宅 42.8 萬(wàn)平方米，高層住宅 28.2 萬(wàn)平方米）。但是，全市商品住宅的合同銷(xiāo)售面積卻高達(dá) 222.5 萬(wàn)平 方米。其中，白下區(qū)和建鄴區(qū)住宅銷(xiāo)售面積較高，分別達(dá) 44.8 萬(wàn)平方米和 43.8 萬(wàn)平方米。 從供給量的現(xiàn)狀來(lái)看，目前南京中高檔價(jià)位項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量偏大，而 中低價(jià)位項(xiàng)目相對(duì)較少，難以滿足今后主流客戶的需求，供需不匹配的情況 比較嚴(yán)重。 此外，種種跡象都表明，今后一段時(shí)期南京商品住宅的供應(yīng)量會(huì)增加， 但結(jié)合市場(chǎng)需求的變化趨勢(shì)分析，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不匹配的矛盾還將持 續(xù)，但高檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾情況有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場(chǎng)將面 臨較大的

25、壓力，低檔物業(yè)市場(chǎng)的供需矛盾年內(nèi)無(wú)法得到較大改觀。 3、低價(jià)住宅上揚(yáng)比重將會(huì)增大。 目前南京市一些土地實(shí)行競(jìng)拍招標(biāo)，商家為搶到土地，不計(jì)成本地高價(jià) 搶拍，結(jié)果水漲船高，房?jī)r(jià)上漲也就水到渠成了。據(jù)了解，目前南京市樓盤(pán) 的品質(zhì)也有了明顯提升，無(wú)論從規(guī)劃、建筑形態(tài)、環(huán)境園藝、工程用料等硬 件建設(shè)，還是服務(wù)、配套等軟件配置，都使得開(kāi)發(fā)投入增加，房?jī)r(jià)自然也會(huì) 隨之上漲。 盡管如此，隨著“一城三區(qū)”城市擴(kuò)展的逐步推進(jìn)，土地供應(yīng)將以城郊 接合部為主，受新一輪城市建設(shè)的推動(dòng)，這類(lèi)地區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)置將逐步完 善。這些因素都將促使低價(jià)住宅上揚(yáng)比重增大。 （二）市場(chǎng)需求分析 目前，南京市正處于城市化高速發(fā)展的階段，

26、城市化率每年提高 2 個(gè)百 分點(diǎn)，至 2005 年城市化率將達(dá)到 75。這為南京市房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一 段時(shí)間內(nèi)保持高速增長(zhǎng)提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。但目前，南京市房地產(chǎn)投資占固 定資產(chǎn)投資比例不到 25，低于全國(guó)同類(lèi)城市 2 至 3 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測(cè)算， 南京市由于改善居住、人口增長(zhǎng)、拆遷等原因每年需新增 500 萬(wàn)平方米以 上的住宅，而目前的供應(yīng)量平均在 300 萬(wàn)平方米左右，供需矛盾突出。因 此，南京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要廣泛吸引各類(lèi)資金，改善供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。 1、發(fā)展態(tài)勢(shì)：未來(lái) 15 年仍是高速期。 依據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展規(guī)律表明，當(dāng)人均 gdp 處于 1500 至 8000 美元 之間，人均建筑面積 3

27、5 平方米以下，是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展期。南京 2002 年人均 gdp 已達(dá) 2760 美元，按人均 gdp 每年 12的增長(zhǎng)速度計(jì)算， 達(dá)到 8000 美元的目標(biāo)需要 15 年；2002 年南京市居民人均建筑面積為 21.4 平方米，按每年 1 平方米增幅計(jì)算，達(dá)到 30 平方米的目標(biāo)需要近 10 年。因此，未來(lái) 10 至 15 年內(nèi)南京房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較 大的發(fā)展?jié)摿Α?2、住宅消費(fèi)需求旺盛。 近年來(lái)，南京房?jī)r(jià)上升總體較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處于穩(wěn)中有升的 發(fā)展態(tài)勢(shì)，但區(qū)域之間增長(zhǎng)存在不平衡性，商品住宅價(jià)格均勻上漲，部分區(qū) 域成為熱點(diǎn)。2003 年“房展會(huì)”的數(shù)據(jù)顯示，參展

28、樓盤(pán)單價(jià) 3000 至 4000 元的占 42，4000 至 5000 元的占 12，5000 元以上的占 9。南京市 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入和居民儲(chǔ)蓄存款大幅增長(zhǎng)為房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 南京居民為改善居住條件和年輕人結(jié)婚購(gòu)房成為購(gòu)房主力軍，約占交易量的 60；城市被拆遷居民購(gòu)房，約占交易量的 25，外地購(gòu)房約占 10。 2003 年南京城建力度較大，老城環(huán)境改造、新區(qū)建設(shè)使房屋拆遷量大 增，拆遷使購(gòu)房的預(yù)期消費(fèi)轉(zhuǎn)化為即期消費(fèi)，獲取的拆遷補(bǔ)償為居民購(gòu)房提 供了物質(zhì)基礎(chǔ)。二級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，房改房上市 審批

29、手續(xù)的簡(jiǎn)化，影響房改房上市的各種政策壁壘已基本消除，越來(lái)越多的 市民通過(guò)賣(mài)舊房購(gòu)新房的方式來(lái)提升住房品質(zhì)，改善居住條件。此外，由于 南京市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買(mǎi)房， 兩者相互強(qiáng)化，導(dǎo)致購(gòu)房需求進(jìn)一步放大。據(jù)資料顯示，2002 年，南京市 商品房空置率僅為 6.52，遠(yuǎn)低于 19的全國(guó)平均水平，今年 1 至 8 月份， 商品房空置面積繼續(xù)下降，僅為 56.84 萬(wàn)平方米。 隨著住宅制度的不斷完善，促進(jìn)住房消費(fèi)政策的落實(shí)。南京市居民住宅 商品化消費(fèi)意識(shí)不斷得到提高，住宅消費(fèi)需求旺盛。主要有： 拆遷安置需求：南京市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較重。隨著華商大 會(huì)、十

30、運(yùn)會(huì)的舉行，舊城改造量更大，這些拆遷安置所產(chǎn)生的住房消費(fèi)需求， 具備相當(dāng)規(guī)模。 新增需求：gdp 的家庭可支配增量將有一定比例進(jìn)入住宅消費(fèi)。如按 我國(guó)目前城鎮(zhèn)居民可用住房支出占整個(gè)消費(fèi)支出 7的比例推算，南京市年 消費(fèi)支出 3 萬(wàn)元的家庭用于住房消費(fèi)支出在 2100 元。南京市 1994 年2000 年人均居住面積年平均增長(zhǎng) 0.34 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬(wàn)人 計(jì)算，年需增加近 96 萬(wàn)平方米。南京市城市化水平的不斷提高，城市人口 不斷增長(zhǎng)，對(duì)住房需求也不斷提高。 改善居住條件的需求，商品住宅銷(xiāo)售面積暢旺。經(jīng)過(guò)對(duì)南京市 712 封 市民來(lái)信的統(tǒng)計(jì)和 1000 戶居民訪問(wèn)分析，就目前南京

31、市整體講，購(gòu)房需要 率較高，很多人有購(gòu)房打算。 圖1：南京居民住房需求情況分析 從南京市民購(gòu)房需求情況分析中（見(jiàn)圖 1）更能明顯地看出市民對(duì)購(gòu)置 商品房的需求意向。在 6 年內(nèi)有購(gòu)房需求的占近 50%。3 年內(nèi)有購(gòu)房需求 的占 20%。但這些需求意向距有效需求還有一段差距，其中，經(jīng)典樓盤(pán)的 優(yōu)勢(shì)、地位是一個(gè)不可忽視的因素。經(jīng)典樓盤(pán)不但可以將有效需求進(jìn)一步吸 引到開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中來(lái)，還可以催化另一部分需求較為強(qiáng)烈、但短時(shí)間內(nèi)不會(huì) 實(shí)現(xiàn)的購(gòu)買(mǎi)行為。 3、市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，使南京近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速， 開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市

32、場(chǎng)環(huán)境，也都 各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開(kāi)發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和更低密度的 2年內(nèi)買(mǎi)房 15% 3年內(nèi)買(mǎi)房 5% 4年內(nèi)買(mǎi)房 3% 5年內(nèi)買(mǎi)房 10% 6年內(nèi)買(mǎi)房 15% 6年內(nèi)不買(mǎi)房 52% 小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場(chǎng)供給份額?；A(chǔ)設(shè)施的改 善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場(chǎng)的多元化發(fā)展提供了可能。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。從客戶的 主體特征變化來(lái)看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的 提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時(shí)一些新生的年輕首次購(gòu)房者和 拆遷戶也開(kāi)始進(jìn)入需求市場(chǎng)。這使得需求有向低端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)兩極發(fā)展 的趨勢(shì)。從

33、購(gòu)買(mǎi)力特征來(lái)看，客戶購(gòu)買(mǎi)能力出現(xiàn)兩極分化是推動(dòng)需求市場(chǎng)向 “金字塔”兩端發(fā)展的原動(dòng)力。 三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （一）房地產(chǎn)價(jià)格和供給增幅都將放緩。 近年來(lái)，長(zhǎng)三角以制造業(yè)為基礎(chǔ)的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，是房地產(chǎn)價(jià)格 不斷升高的最重要原因，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格，首先要分析房地產(chǎn)供求平衡關(guān)系 的變動(dòng)。 1、需求方面的變動(dòng) （1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，外來(lái)人口增多。與珠三角相似，長(zhǎng)三角地區(qū)的外來(lái)人 口急劇增長(zhǎng)，隨著外來(lái)人口的素質(zhì)和財(cái)富的增加，他們?cè)絹?lái)越多地要求當(dāng)?shù)?提供更為優(yōu)越的生活和創(chuàng)業(yè)資源，房地產(chǎn)就是其中之一。每個(gè)城市都有一個(gè) 類(lèi)似的現(xiàn)象，最好的住宅買(mǎi)者多為外地人。 （2）城市改造，拆遷戶增多。隨著拆遷法制化進(jìn)程

34、的推進(jìn)，實(shí)物補(bǔ)償 改成了貨幣補(bǔ)償，拆遷戶得到的補(bǔ)貼也大幅增長(zhǎng)，拆遷戶借機(jī)改善住房條件 的愿望也越來(lái)越強(qiáng)烈，二手房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)涌進(jìn)了最為迫切的需求者。 （3）財(cái)富積累，投資購(gòu)房增多。時(shí)至今日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出了一條經(jīng)典 經(jīng)濟(jì)學(xué)書(shū)上沒(méi)有描述過(guò)的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與通貨緊縮并行。一方面，股 市持續(xù)低迷，利率不斷調(diào)低。另一方面，社會(huì)高收入階層財(cái)富日積月累，急 于尋找合適的投資保值渠道。房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成全了這部分投資者。 （4）收入增長(zhǎng)，換房成時(shí)尚。隨著收入的不斷增加，對(duì)生活質(zhì)量的要 求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚，包括公積金制度以及單位貨幣補(bǔ)貼 等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實(shí)可能。

35、 （5）優(yōu)惠政策刺激住房消費(fèi)。銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸提供高至 80 的強(qiáng)力金融支持、財(cái)政補(bǔ)貼以及所得稅退稅、公積金貸款限制放寬等優(yōu)惠政 策，均刺激了消費(fèi)力提前釋放。 2、供給方面的變動(dòng) （1）土地拍賣(mài)，地價(jià)推進(jìn)。土地拍賣(mài)已經(jīng)不再存在任何理論障礙。 （2）建筑成本上漲。政府規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，房地產(chǎn)商追求品質(zhì)， 采用新材料以及降低容積率、提高綠化率等，都造成單位面積建筑成本上漲。 （3）住房制度改革，改變供應(yīng)規(guī)律。以前，單位分房面積較小，周期 較長(zhǎng)，房地產(chǎn)主要面對(duì)機(jī)構(gòu)顧客，而與最終用戶距離較遠(yuǎn)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)商 直接面對(duì)最終用戶，從選址到設(shè)計(jì)到營(yíng)銷(xiāo)均以客戶需求為導(dǎo)向。 （4）土地資源短缺，有效供給

36、不足。長(zhǎng)三角地區(qū)是世界上人口最密集 的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲 的長(zhǎng)期因素。從近期來(lái)看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和 自行車(chē)、助動(dòng)車(chē)，能有效開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地只限于基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的地區(qū)。 由以上分析可知，長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)價(jià)格是需求和供給變動(dòng)的多種因素相 互作用的產(chǎn)物。房地產(chǎn)價(jià)格和供給增幅都將放緩也就成為必然。 （二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 南京為了加快發(fā)展城市建設(shè)，對(duì)外來(lái)資本在房地產(chǎn)市場(chǎng)上給予減免 5.5營(yíng)業(yè)稅、少收服務(wù)費(fèi)的優(yōu)惠政策，這使外來(lái)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率增大。同 時(shí)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無(wú)論是招拍 掛的土地出讓方式，還

37、是對(duì)出讓土地上的拆遷處理，讓市場(chǎng)主體都在平等的 地位上。在種種利好因素的作用下，外地開(kāi)發(fā)商不斷涌入南京，這些異地開(kāi) 發(fā)的企業(yè)通常很有實(shí)力。而南京原先的實(shí)力型開(kāi)發(fā)商更不會(huì)輕易放棄南京市 場(chǎng)，都在快速搶占市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因而更加激烈。 （三）南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)可用以下幾點(diǎn)來(lái)概況： 1、根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，南京在一定時(shí)期內(nèi)，三室二廳房型仍為主 導(dǎo)房型。小高層的購(gòu)買(mǎi)趨向明顯上升。面積在 80m2120m2最受歡迎。 2、對(duì)大環(huán)境的配套及社區(qū)服務(wù)的要求已是南京購(gòu)房者的首選要素。 3、排除市政建設(shè)等外界因素，目前南京購(gòu)房市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的潛力。 在調(diào)查中近 37%的人

38、在 12 年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房，計(jì)劃一年以內(nèi)購(gòu)房的為 14.3%。 說(shuō)明現(xiàn)已有 51%強(qiáng)的人有購(gòu)房意向。 四、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目所在地環(huán)境分析 本項(xiàng)目地塊處于南京市河西部新城區(qū)內(nèi)，屬奧運(yùn)板塊。奧體中心及地鐵 一號(hào)西延線、地鐵二號(hào)線都在本地塊千米范圍內(nèi)。 河西是南京開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，主要分為四大塊，分別稱(chēng)之為秦淮風(fēng)光板塊、 景觀大道板塊、奧體運(yùn)動(dòng)板塊和濱江板塊。通往河西的幾條高速通道的相繼 開(kāi)通、奧體中心的開(kāi)工、地鐵一號(hào)線的西延確立了河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在南京大 開(kāi)發(fā)中的主導(dǎo)地位。 河西新城是南京近年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，市政府要把它建成一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展， 集文化、中高檔住宅、體育、商務(wù)為一體的濱江風(fēng)貌新城區(qū)，建設(shè)高品

39、質(zhì)的、 具有標(biāo)志性的商業(yè)大樓、高檔住宅、體育場(chǎng)館和休閑游覽地。為高起點(diǎn)開(kāi)發(fā) 未來(lái)的新城區(qū)，政府力邀世界建筑設(shè)計(jì)大設(shè)對(duì)河西進(jìn)行了整體的規(guī)劃。 人均公共綠地 12 平方米以上，綠地率 20以上。在 2005 年 9 月前， 將相繼建成寶船公園、外秦淮河景觀綠地、中央公園、濱江大道等。除了大 片的濱江綠地外，新秦淮河邊、主城和新區(qū)間的分界都將是一片蔥綠。南部 的 14.9 公里濱江景觀帶將在十年內(nèi)建成，其中 3.5 公里的示范段明年底就 會(huì)揭開(kāi)面紗，她將成為南京的外灘，與夾江對(duì)岸的江心洲一起，構(gòu)成南京濱 江特色鮮明的濱江景觀區(qū)。5 公里的江東南路將效仿上海浦東世紀(jì)大道，路 幅寬 100 米，兩側(cè)各留

40、 100 米的綠化帶，建成一條高級(jí)商務(wù)大道，兩側(cè)建 設(shè) 10 幢現(xiàn)代化城市的標(biāo)志性建筑。隨著南京新城區(qū)的逐漸形成，將有 20 萬(wàn)人口從老城區(qū)遷移到新城區(qū)。 過(guò)去一直影響河西地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)已有了巨大的改觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 目前抵達(dá)或路過(guò)河西的公共交通車(chē)有 30 余班次；一批大中型餐飲、娛樂(lè)及 配套都先后涉足這一寶地；一些著名的大、中、小學(xué)紛紛在河西地區(qū)設(shè)立分 校。 （二）本項(xiàng)目主要特色 本項(xiàng)目主要將在以下幾個(gè)方面大力加強(qiáng)、突破。 學(xué)區(qū)：建立小區(qū)幼兒園、多語(yǔ)小學(xué)等，為業(yè)主解除后顧之憂，并大力提 升教育層次，使小區(qū)的教育水平走在時(shí)代的前列，滿足業(yè)主的特別需求。 綜合服務(wù)：娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、休憩、銀行

41、、郵局、家庭醫(yī)療中心、小 型公安派出所、行政機(jī)關(guān)服務(wù)中心等以滿足業(yè)主的各方面需求。 智能化：安全防范系統(tǒng)：防盜報(bào)警、周界警報(bào)、出入口管理、訪客對(duì)講、 火災(zāi)報(bào)警等系統(tǒng)； 信息管理系統(tǒng)：多表計(jì)量遠(yuǎn)抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車(chē)輛管理、緊急廣播與 背景音樂(lè)等系統(tǒng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)； 網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù) 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。 環(huán)境：數(shù)百棵成品大樹(shù)，上千棵名貴樹(shù)木合力營(yíng)造綠蔭環(huán)抱的居家園墻， 更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個(gè)巨大的制氧工廠，調(diào)節(jié)出宜人 的區(qū)域小氣候。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清 新潤(rùn)朗，蔥蘢古木，碧水

42、映晴天。鳥(niǎo)語(yǔ)花香、流水淙淙。 商業(yè)機(jī)能：本項(xiàng)目小區(qū)有自己的配套商業(yè)以及會(huì)所等，百貨公司群、購(gòu) 物中心、休閑、辦公、運(yùn)動(dòng)、家醫(yī)等全功能的生活必須條件，成為河西地區(qū) 的新消費(fèi)中心。 （三）項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)格的確定 2003 年南京“房展會(huì)”的數(shù)據(jù)顯示，城中房?jī)r(jià)均價(jià)已達(dá) 4696 元/平方 米，城西均價(jià) 3900 元/平方米，城東板塊均價(jià) 3621 元/平方米，而江寧板 塊均價(jià)也達(dá) 2477 元/平方米。 本項(xiàng)目主要以高層建筑為主。從河西現(xiàn)有項(xiàng)目平均售價(jià)及品質(zhì)方面考慮， 本項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售平均價(jià)格應(yīng)在河西地區(qū)現(xiàn)平均售價(jià)之上。 河西主要樓盤(pán)售價(jià)一覽表 樓盤(pán)名稱(chēng)建筑類(lèi)別區(qū)屬項(xiàng)目地址 均價(jià)（元/ 平方米） 鳳凰花園

43、城名仕 嘉園 普通公寓建鄴鳳凰花園城 1 號(hào) 5260 康橋翠灣普通公寓建鄴長(zhǎng)虹路 389 號(hào) - 舒心苑普通公寓建鄴 應(yīng)天西路與經(jīng)四西一路交 叉口（月安花園北對(duì)面） - 弘輝繽紛家園普通公寓建鄴集慶門(mén)大街 - 月安花園普通公寓建鄴 江東南路與應(yīng)天西路交界 處西側(cè) 300 米 4700 南湖春曉普通公寓建鄴南湖路 52 號(hào) 4800 鴻仁名居普通公寓建鄴長(zhǎng)虹路 301-303 號(hào) 4480 君園 普通公寓 獨(dú)立別墅 建鄴建鄴區(qū)莫愁東路 6100 西城映象普通公寓建鄴長(zhǎng)虹路 297 號(hào) 4800 正泰陽(yáng)光苑普通公寓建鄴集慶門(mén)大街 - 新城逸境普通公寓建鄴莫愁湖東路 5800 千峰彩翠普通公寓建鄴

44、水西門(mén)大街茶南小區(qū)拓園 - 奧體新城普通公寓建鄴 河西經(jīng)四路與石家莊路交 匯處 - 根據(jù)房?jī)r(jià)、7 成 15 年商業(yè)按揭貸款計(jì)算得知，年總收入 5 萬(wàn)元以上的 家庭可以購(gòu)買(mǎi)總價(jià)值 40 萬(wàn)元左右的房產(chǎn)。而年收入在 5 萬(wàn)元以上的家庭在 所有受調(diào)查者中占 10%，本地塊開(kāi)發(fā)產(chǎn)品約 2443 戶，而南京市年收入 5 萬(wàn)元以上的家庭在 20 萬(wàn)戶左右，所以，本項(xiàng)目只需要在目標(biāo)人群中的市場(chǎng) 占有率達(dá)到 1.2%，則本項(xiàng)目銷(xiāo)售任務(wù)即可達(dá)成。 根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料，2002 年南京市商品住宅比上年增長(zhǎng) 6.28。而 2003 年的漲勢(shì)更強(qiáng)勁，尤其是河西的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高攀，河西現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng) 目的售價(jià)一般均在 500

45、0 元左右，而且基本上處于有價(jià)無(wú)市的態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目 建成后，將以其大規(guī)模、高品質(zhì)在河西南部地區(qū)獨(dú)占鰲頭。將再次掀起河西 房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，其具有競(jìng)爭(zhēng)力的品質(zhì)將會(huì)吸引更多顧客購(gòu)買(mǎi)的狂潮。 所以，基于以上幾方面的原因，本項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格暫定為高層 5500 元/平方米，小高層 5200 元/平方米。 第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略 一、市場(chǎng)特性分析 南京市是一座歷史名城，居民居住集中，老城區(qū)范圍較大。九十年代以 來(lái)，隨著城建思想向現(xiàn)代化大都市方向的轉(zhuǎn)換，南京的城市建設(shè)包括居民居 住環(huán)境發(fā)生了日新月異的變化?！鞍宋濉逼陂g先后竣工住宅 969 萬(wàn)平方米， 其中通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所建的住宅占全市住宅建設(shè)總量的 65%，建成了

46、一系 列居住環(huán)境良好的居民小區(qū)?！熬盼濉币詠?lái)，經(jīng)過(guò)南京市“一年初見(jiàn)成效， 三年面貌大變”城建計(jì)劃的實(shí)施，南京市的人均居住面積已達(dá) 9.2 平方米， 住宅成套率達(dá) 76%，居民居住水平有了較大提高。 目前南京市居民居住條件雖然得到較大的改善，但仍存在一些較為嚴(yán)峻 的問(wèn)題： 1、住宅建設(shè)任務(wù)艱巨。南京作為一座歷史名城，長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)老城改造 長(zhǎng)期處于停滯狀態(tài)，欠帳太多，舊城改造任務(wù)繁重，為改善市政設(shè)施及保護(hù) 文物古跡，大量居民有待搬遷到新的居民區(qū)，住宅建設(shè)急需進(jìn)一步加強(qiáng)。 2、居住質(zhì)量有待進(jìn)一步提高。隨著人民生活水平的不斷提高和市場(chǎng)住 宅供應(yīng)量的不斷增加，住宅的供需矛盾已逐步從“數(shù)量”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量”和

47、“功能”，居民對(duì)于生活區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、舒適程度、配套設(shè)施要求將越來(lái)越 高。 3、房?jī)r(jià)偏高。目前南京房?jī)r(jià)在全國(guó)列在前 5 位內(nèi)，而收入列第 17 位。 啟動(dòng)南京市商品房消費(fèi)的關(guān)鍵問(wèn)題仍是房?jī)r(jià)偏高。一方面應(yīng)改善市場(chǎng)環(huán)境， 引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，努力降低住宅開(kāi)發(fā)成本；另一方面應(yīng)保持居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。 居住年限是市民購(gòu)買(mǎi)商品房可能性的一個(gè)反映。根據(jù)市有關(guān)單位進(jìn)行的 “南京商品房市場(chǎng)需求調(diào)查”，南京市民中有 36%居住 10 年以前竣工的房 子，居住在 3 年內(nèi)竣工房子中的市民僅為 6%。而且與其他城市(北京、廣 州等)相比，南京市住房面積偏小，家庭居住面積在 40 平方米以下的占樣本 總量的 44.82%，在

48、60 平方米以下的占到 92.61%。 南京市家庭常住人口在 4 人及以上的占樣本總量的 33.33%。隨著社會(huì) 的發(fā)展，人們將更加傾向于追求獨(dú)立生活，因此，成員較多家庭的住房需求 比較強(qiáng)烈，加上住房條件亟待改善，買(mǎi)房的比例將不斷增加。 從市民對(duì)自己目前的住房狀況滿意程度評(píng)價(jià)的情況看，建筑面積在 60 平方米及以上的家庭，對(duì)家庭住房面積的滿意程度最大；住房建筑面積在 60 平方米以下的市民對(duì)自己住房的滿意程度很低。在所有的調(diào)查樣本中， 擁有兩廳三室以上的房子比例很少。說(shuō)明現(xiàn)有住房狀況已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消 費(fèi)者對(duì)居住舒適性的追求。 市民對(duì)自己的居住狀況滿意度為中等偏上水平的較多，但對(duì)房型、面積、

49、小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、綠化均表現(xiàn)出不滿。 綜合以上情況表明，南京市民對(duì)住房的要求已向舒適型轉(zhuǎn)變，要求廚、 衛(wèi)、廳面積大，采光良好，室外環(huán)境、綠化、配套設(shè)施均已在重要考慮因素 之中。附表如下： 南京市民對(duì)住房相關(guān)因素的重要性評(píng)價(jià)和現(xiàn)有狀況打分表 各種因素 對(duì)各種因素重要性評(píng)價(jià) (認(rèn)為重要者所占比重 ) 現(xiàn)有狀況打分 (5 分制) 交通狀況0.853.99 房型0.822.34 周邊購(gòu)物方便度0.813.92 面積0.772.48 小區(qū)內(nèi)綠化0.772.63 所在位置0.763.89 小區(qū)內(nèi)人的素質(zhì)0.763.10 各種管道的方便度0.732.99 小區(qū)周邊環(huán)境0.723.05 周邊醫(yī)院0.713.52

50、 各種線路0.703.56 物業(yè)管理0.702.23 小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施0.642.61 周邊學(xué)校幼兒園0.633.42 上班路程0.573.61 合 計(jì)3.16 二、項(xiàng)目樓盤(pán)定位 南京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成績(jī)有目共睹。但南京的房?jī)r(jià)偏高。房?jī)r(jià)偏 高的主要原因之一為南京市主城區(qū)土地及其它費(fèi)用偏高，價(jià)格成為市民（特 別是工薪階層）購(gòu)房及房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的較大障礙。從目前情況看，南 京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計(jì)優(yōu)越、售價(jià)合理 的商品住宅呈局部熱銷(xiāo)、供不應(yīng)求局面。開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握這些市場(chǎng)需求特點(diǎn)作 為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的切入點(diǎn)。 根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查情況，綜合南京市住房現(xiàn)狀、市民對(duì)房產(chǎn)的需

51、求特征、市場(chǎng)的供給情況、河西新區(qū)本身的區(qū)域建設(shè)風(fēng)格以及項(xiàng)目地塊的實(shí) 際可供使用情況，本項(xiàng)目的建設(shè)可作以下定位： 住宅品質(zhì)為中高檔，追求明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)的設(shè)計(jì)效果，充 分注重采光、通風(fēng)等性能指標(biāo)，套型設(shè)計(jì)以人為本，提高房間的居 住舒適度； 環(huán)境品質(zhì)為中等偏上，以多層次的綠化休閑空間、完善的區(qū)內(nèi)設(shè)施， 為住戶提供滿足“均好性”要求的高質(zhì)量的居住環(huán)境，進(jìn)而與周邊 房產(chǎn)拉開(kāi)差距； 銷(xiāo)售價(jià)格中等偏上，輔以靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 套型搭配合理，以 120 平方米左右的套型為主，適當(dāng)配以 130 平方 米以上的大套型和 80 平方米左右的小套型； 三、銷(xiāo)售對(duì)象分析 隨著南京經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和市民

52、收入水平的不斷提高，加上銀行系統(tǒng)對(duì) 房產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)行按揭的強(qiáng)力支撐，普通市民貨幣購(gòu)買(mǎi)自己住房的欲望欲發(fā)強(qiáng)烈； 另有一部分高收入階層已將購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)作為一種長(zhǎng)線投資；也有一些人因休閑、 追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在新城區(qū)購(gòu)買(mǎi)住宅。 根據(jù)南京市住宅商品房市場(chǎng)需求的特性和區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力水平，以及河西房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目商品房銷(xiāo)售的客戶可以定位為以下群體： 河西本地居民 隨著河西經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，本地居民的生活水平提高， 改善居住條件已成為很多人的強(qiáng)烈愿望。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理、價(jià)格適宜，位置 較佳，是本地居民的較佳選擇。 國(guó)有、“三資”企業(yè)員工 其月薪超過(guò) 3000 元的很普遍，有一定支

53、付能力。 機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工 該類(lèi)人員其收入穩(wěn)定，月薪較高，支付能力和預(yù)期支付能力均較強(qiáng)。 民營(yíng)企業(yè)主 改革開(kāi)放以來(lái)民營(yíng)企業(yè)得到迅猛發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)主已經(jīng)形成了一個(gè)頗具 規(guī)模的社會(huì)群體，銷(xiāo)售中抓住這部分群體是必要的。 主城及河西的貨幣化拆遷戶 除了家庭儲(chǔ)蓄、住房公積金、貸款等幾個(gè)資金來(lái)源外，這部分群體還持 有拆遷補(bǔ)償金，具有一定的支付能力。 南京市的高收入階層 對(duì)于這一部分人群，第二居所已不是單純的住房，準(zhǔn)確地說(shuō)是一種長(zhǎng)線 投資。本項(xiàng)目以較低的價(jià)位、較大的增值空間、較好的質(zhì)量和環(huán)境來(lái)吸引這 類(lèi)消費(fèi)者。 市區(qū)頤養(yǎng)天年的中老年人 本項(xiàng)目良好的周邊環(huán)境、無(wú)城市污染的空氣以及完善的配套設(shè)施將能吸 引部分中

54、老年人前來(lái)尋找修身養(yǎng)性的場(chǎng)所。 四、營(yíng)銷(xiāo)策略 1、期房與現(xiàn)房結(jié)合策略 為了減少建設(shè)期的資金占用，在銷(xiāo)售方式上采用期房與現(xiàn)房相結(jié)合的方 式。從南京近幾年的住宅商品房銷(xiāo)售情況看，期房的銷(xiāo)售面積常?？蛇_(dá)到樓 盤(pán)總面積的 40%以上，而且是有進(jìn)度、有形象的期房銷(xiāo)售好于沒(méi)有進(jìn)度、 沒(méi)有形象的期房。本項(xiàng)目在區(qū)位、建筑設(shè)計(jì)和各方面設(shè)施上都具特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)， 其期房銷(xiāo)售情況完全可以達(dá)到或超過(guò)平均的期房銷(xiāo)售水平。 2、價(jià)格策略 依據(jù)目前一般的商品房建設(shè)實(shí)際來(lái)看，售價(jià)與建造成本并無(wú)一定的關(guān)系。 價(jià)格的確定更與物業(yè)的區(qū)位、地段的品質(zhì)、樓盤(pán)的定位以及市場(chǎng)的接受程度 有關(guān)。為了更好地達(dá)到項(xiàng)目單位的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，可在銷(xiāo)售的不同階

55、段，選擇不 同的價(jià)位。期房和現(xiàn)房采用不同的售價(jià)，其中期房可采用較低價(jià)位，以低價(jià) 進(jìn)入市場(chǎng)，隨著物業(yè)形象的完善，價(jià)格可適當(dāng)上調(diào)。既符合項(xiàng)目單位的利益 需求，同時(shí)也能被客戶接受的。 采用不同價(jià)格的銷(xiāo)售策略一方面是考慮到從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律看，市場(chǎng)啟動(dòng) 困難總要大一些，另一方面，進(jìn)行分期銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)盤(pán)的低價(jià)可以使造成客戶 的一種搶購(gòu)心理，有利于營(yíng)造良好的市場(chǎng)氛圍。 參照周邊地區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目住宅平均售價(jià)定位在 50005500 元/平方米左右。在項(xiàng)目初期，以優(yōu)惠的價(jià)格打開(kāi)市場(chǎng)，確定 期房銷(xiāo)售基價(jià)為：5500 元/平方米。在項(xiàng)目后期，逐步達(dá)到現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格為： 55006500 元/平方米。 第五章項(xiàng)目

56、選址 一、選址原則 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的選擇是一項(xiàng)復(fù)雜的技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，它 不僅涉及到項(xiàng)目建設(shè)條件、生態(tài)環(huán)境和未來(lái)市場(chǎng)等重要問(wèn)題，受社會(huì)、政治、 經(jīng)濟(jì)等多因素制約；而且還直接影響到項(xiàng)目建設(shè)投資、建設(shè)進(jìn)度和施工條件 和未來(lái)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理及所在地點(diǎn)的城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃與發(fā)展。因此必須從國(guó)民 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局出發(fā)，運(yùn)用系統(tǒng)觀點(diǎn)和方法分析其利弊得失。 本項(xiàng)目的選址還應(yīng)當(dāng)考慮：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)能夠滿足作為大型住宅區(qū)的動(dòng)靜 交通組織和使用功能的要求，同時(shí)必須兼顧多方位景觀和觀景的視覺(jué)效果， 以保持城市生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，并以適度的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，帶動(dòng)周邊配 套項(xiàng)目發(fā)展。其主要選址原則如下： 1、環(huán)境條件

57、項(xiàng)目鄰近江蘇省暨南京市的重要標(biāo)志性建筑物奧體中心，項(xiàng)目建設(shè) 有優(yōu)越的環(huán)境條件，并且項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)有助于形成城市公共活動(dòng)的氛圍，選址 宜位于城市中心地區(qū)或城市近郊。 2、交通條件 由于住宅區(qū)居住人口較多，具有較大人流量及車(chē)流量的重要公共建筑物， 項(xiàng)目選址應(yīng)有便捷的對(duì)外交通條件及良好的城市交通條件，位于城市主干道， 公交線路直達(dá)，并與大運(yùn)量客運(yùn)交通（如地鐵、輕軌）有便捷的聯(lián)系。 3、用地條件 項(xiàng)目的土地價(jià)格、基地面積應(yīng)能符合建設(shè)方案的需要。 4、公共設(shè)施 項(xiàng)目建設(shè)基地周?chē)鷳?yīng)有較多的可利用公共設(shè)施，如商場(chǎng)、餐飲、文化娛 樂(lè)場(chǎng)所等。 5、配套設(shè)施 項(xiàng)目基地應(yīng)有較好的市政配套設(shè)施。如供電、通訊、供水、排水,

58、尤其 是良好的通訊設(shè)施。 二、項(xiàng)目選址 星雨花都住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)用地塊位于南京市河西新區(qū)的南部，占地約 234 畝。項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)地塊為河西副中心區(qū)的腹部地區(qū)，緊鄰?qiáng)W體中心，人氣非常 旺盛，是目前南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。 小區(qū)西側(cè)為應(yīng)天西路，北側(cè)為集慶西路。東側(cè)是南京市最寬、路幅達(dá) 80 米的將東南路景觀街。項(xiàng)目建設(shè)所在地為平原水網(wǎng)地貌，地類(lèi)性質(zhì)為農(nóng) 用地，無(wú)林木覆蓋，地塊內(nèi)有小塊閉合水體。 本項(xiàng)目建設(shè)的選址基于以下幾個(gè)主要因素： 1、符合南京市的城市總體規(guī)劃 本項(xiàng)目選址所在的河西地區(qū)是南京市城市規(guī)劃中的副中心區(qū)，是主城的 重要組成部分，按照南京城市總體規(guī)劃的要求，河西新城區(qū)要重

59、點(diǎn)承擔(dān)疏解 老城人口和功能、提升南京城市總體功能的職能，其主體功能是： 以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能 居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住功能 以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能 近幾年來(lái)，河西地區(qū)的建設(shè)呈蓬勃發(fā)展的勢(shì)態(tài)，富于文化氣息的高素質(zhì) 居住區(qū)初具形態(tài)，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)定位符合建設(shè)本項(xiàng)目這類(lèi)高檔住宅區(qū)的需 要。 2、區(qū)域交通方便，商貿(mào)設(shè)施齊全 本項(xiàng)目的東、北兩側(cè)都有市級(jí)主干道，區(qū)域內(nèi)建有網(wǎng)格狀規(guī)劃道路，有 10 條公交線路連通市區(qū)，鄰近地鐵一期工程的奧體站。外部交通和區(qū)域內(nèi) 交通都十分便利。項(xiàng)目所在地周?chē)藤Q(mào)設(shè)施齊全，其配套條件隨著奧體中心 的建成將會(huì)更加其全。 3、市政基礎(chǔ)設(shè)

60、施完備 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域已建成完備的各種市政基礎(chǔ)設(shè)施，自來(lái)水、電力、電信、 煤氣、有線電視等管線齊全，排水設(shè)施雨污分流。區(qū)域配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施 容量較大，完全滿足星都花雨住宅小區(qū)建設(shè)的需要，項(xiàng)目建設(shè)所需相關(guān)市政 管線可直接連接使用。 4、區(qū)域發(fā)展前景良好 從整個(gè)河西新城區(qū)的發(fā)展情況來(lái)看，有利于建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)， 從項(xiàng)目建設(shè)區(qū)的發(fā)展來(lái)看，以?shī)W體中心為龍頭的區(qū)域娛樂(lè)休閑中心、大型綠 地廣場(chǎng)即將建成，居住環(huán)境將得到進(jìn)一步優(yōu)化。本項(xiàng)目將逐步發(fā)展成為區(qū)域 性標(biāo)志中心，前景良好。 綜上所述，項(xiàng)目的選址符合南京城市總體規(guī)劃、河西新城區(qū)總體規(guī)劃以 及大型居住社區(qū)的建設(shè)要求，對(duì)南京市河西地區(qū)的住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)具