關(guān)于成立商業(yè)的管理公司運(yùn)營(yíng)與管理的思考

1、關(guān)于成立商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)與管理的思考、經(jīng)營(yíng)管理公司成立的目的對(duì)于購(gòu)物中心（商場(chǎng)）開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的， 還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金， 在這種情況下，開發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心 的管理更為重要。綜觀國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物 中心是一種通用的模式，同時(shí)也是為了公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要， 也為在目前中 國(guó)新的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形勢(shì)下探索出一條新的路子打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)商業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)一般包括：經(jīng)營(yíng)層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理）；管理層面：辦公室；財(cái)務(wù)部；業(yè)務(wù)發(fā)展部；

2、商場(chǎng)管理部；招商部（后期可并 至業(yè)務(wù)部）；企劃部等。各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公 室主管人事、行政和總務(wù)等；財(cái)務(wù)部主管資金運(yùn)作和收銀員等工作； 業(yè)務(wù)部 主管商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)等方面；商場(chǎng)管理部主管商場(chǎng)水、電、保安，維修等工作； 企劃部主管商場(chǎng)形象、促銷等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè) 務(wù)部門。三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作用受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，開發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認(rèn)XXX商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)XXX商業(yè)進(jìn)行系列工作的管理地位，從而達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài) 規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一

3、價(jià)格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一 客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營(yíng)者保駕護(hù)航。四、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司目標(biāo)以專業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場(chǎng)定位體系，優(yōu)勢(shì)資源，提升項(xiàng) 目市場(chǎng)形象，保持良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，保障項(xiàng)目 整體運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升值與保值，最終達(dá)成開發(fā)方、買賣方、 運(yùn)營(yíng)方等多方共贏局面。五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司構(gòu)建模式1、商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司，由開發(fā)公司投資組建；2、由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司，委托其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理、服務(wù)；六、商業(yè)管理公司管理功能1、研究功能：運(yùn)用專業(yè)的市場(chǎng)研究體系，結(jié)合項(xiàng)目所在地最新商業(yè)市場(chǎng)信 息及相關(guān)政策支持，制定

4、合理、有針對(duì)性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運(yùn)營(yíng)決 策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項(xiàng)目的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、管理功能：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費(fèi)環(huán)境。3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。 搭建四者與消費(fèi)市場(chǎng)的橋梁，及時(shí)溝通、反饋各方信息。七、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場(chǎng)形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營(yíng)模式，保障市場(chǎng)多元化 消費(fèi)活力，采取群體化多角度消費(fèi)渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復(fù)合對(duì)單 一，具備不可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)：根據(jù)運(yùn)作進(jìn)度和供求市場(chǎng)影響，不定期舉辦各種類型的促銷 活動(dòng)，統(tǒng)一折扣優(yōu)

5、惠或部分商品折現(xiàn)等； 既可以項(xiàng)目整體為單位，也可以部 分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢(shì)宣傳。八、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可以采取只租不售方式。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款， 還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。 開發(fā)商通過對(duì)招 商權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營(yíng)特色。同時(shí)為以 后的整體打包進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造良好的條件。九、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)模式（一）購(gòu)物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)購(gòu)物中心的商鋪是有計(jì)劃的聚集，對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng) 營(yíng)”是購(gòu)物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)?！敖y(tǒng)一管理”，要求購(gòu)物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管

6、理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理 的購(gòu)物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)?！胺稚⒔?jīng)營(yíng)”，是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但購(gòu)物中心的管理者不能直接進(jìn)行商 業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。（二）購(gòu)物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一 服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管為了達(dá)到“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在購(gòu)物中心銷售合同中 都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 另外，某些購(gòu)物中心通過 在租賃合約中直接借用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確 定購(gòu)物中心管理公司的管理地位。1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理 所謂“品牌審核管

7、理”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 “完善的租約管理” 購(gòu)物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。2、“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作購(gòu)物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證購(gòu)物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。4、“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)購(gòu)物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、 維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正 常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理九、成立商業(yè)管理公司在財(cái)稅方面的影響（一）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由潤(rùn)

8、建公司收 取并開具發(fā)票給客戶。在這種情況下，潤(rùn)建可以支付管理費(fèi)的形式由商業(yè)公司對(duì) 1-4層裙房進(jìn)行管 理，而客戶的租金由潤(rùn)建公司來收取，這時(shí)潤(rùn)建要交納：（1）按租金收入交納5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.（2）12%勺房產(chǎn)稅（3）25%企業(yè)所得稅（4）土地使用稅（5）印花稅（二）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由商業(yè)管 理公司收取，收取之后再交潤(rùn)建公司.發(fā)票由商業(yè)管理公司開給客戶，潤(rùn)建公司 再開給商業(yè)管理公司。1、在這種情況下，潤(rùn)建可以支付管理費(fèi)的形式由商業(yè)公司對(duì)1-4層裙房進(jìn)行管理，商業(yè)管理公司在為租住戶提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)（包括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租

9、、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費(fèi)）、服務(wù)費(fèi)（包括保潔費(fèi)、保安費(fèi)、 公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)等各種名目的收費(fèi)）、維修費(fèi)（包括維修材料費(fèi)及人 工費(fèi)）等收入，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.商業(yè)管理公司為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費(fèi)以及代收代 付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入， 可以按扣除實(shí)際支付給供水、供電、供氣 以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收 5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅 和教育費(fèi)附加.2、潤(rùn)建公司需交：（1）按租金收入交納5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.（2）12%勺房產(chǎn)稅（3）25%企業(yè)所得稅（4）土地使用稅（5）印花稅在這種情況下，商業(yè)管理

10、公司重復(fù)交納因代收租金而產(chǎn)生的5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.（行不通）（三）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，委托商業(yè)管理公司進(jìn)行管理，租金由商業(yè)管理公 司收取,收取之后自負(fù)盈虧，潤(rùn)建公司不支付管理費(fèi)用。1、在這種情況下，商業(yè)管理公司在為租住戶提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)（包 括向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的管理費(fèi)）、服務(wù)費(fèi)（包括保潔 費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、停車費(fèi)等各種名目的收費(fèi)）、維修費(fèi)（包括維 修材料費(fèi)及人工費(fèi)）等收入，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi) 附加.商業(yè)管理公司為租住戶代收代付水、電、煤、電話費(fèi)以及代收代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實(shí)際

11、支付給供水、供電、供氣以及電話局、 環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額，征收5.55%的營(yíng)業(yè)稅及城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加.2 潤(rùn)建公司需支付1.2%的房產(chǎn)稅。（四） 潤(rùn)建公司可以以不動(dòng)產(chǎn)投資入股成立子公司，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共 同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配， 共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè) 稅。對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，不是營(yíng)業(yè)稅征收范圍，所以也不是發(fā)票的開具范圍，不能 開具發(fā)票，接受投資方按照雙方確認(rèn)（或依據(jù)相關(guān)部門的驗(yàn)資報(bào)告）的公允價(jià)值 入賬。但是公司需要繳納契稅。稅率 3%-5%注：以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)對(duì)外投資

12、投資者以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)對(duì)外投資，是指投資者以擁有產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)（包括建筑物、構(gòu)筑物、土地附著 物等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)）或無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、其他無形資產(chǎn)等的所有 權(quán)或使用權(quán)）對(duì)外投資，涉及的相關(guān)稅收具體如下：1、涉及的流轉(zhuǎn)稅投資者以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股， 參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的，不征收營(yíng)業(yè)稅。 但轉(zhuǎn)讓該股權(quán)的，根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）（國(guó)稅發(fā)1993149 號(hào)文）及后發(fā)的關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅 2002191 號(hào)文）的規(guī)定，應(yīng)按如下情況分別進(jìn)行處理：（1）2003年1月1日后（含）轉(zhuǎn)讓的，不征收營(yíng)業(yè)稅；（ 2）2003年1

13、月1日前轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅， 未交納的，應(yīng)予補(bǔ)稅。如果投資者以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而是收取固定利潤(rùn)的，則應(yīng)區(qū)別以 下兩種情況征收營(yíng)業(yè)稅：（1 ）以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn) 讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按 服務(wù)業(yè)”稅目中 租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅；（2）以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、 其他無形資產(chǎn)等投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。2、涉及的所得稅投資者以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與以存貨對(duì)外投資涉及的所得稅規(guī)定基本相同。被投資企業(yè)接受的上述不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)

14、后的價(jià)值確定不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本，并計(jì)算攤稍。3、涉及的其他稅投資者以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件的，暫免征收土地增值稅，但投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)若將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值的范圍；另外，接受投資方企業(yè)應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。除前面所述外，涉及的其他稅基本與投資者以存貨對(duì)外投資相同。”（五）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，成立商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。商業(yè)公司在與客戶簽訂租賃協(xié)議中，關(guān)于租金的條款部分列明協(xié)議項(xiàng)上的租 金包括租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、空調(diào)系統(tǒng)及其他設(shè)施系統(tǒng)使用費(fèi)、設(shè)施年檢費(fèi)等，由 于租金收涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅等，稅負(fù)較重，而物業(yè)管理費(fèi)只繳納營(yíng)業(yè)稅 及附加，相比較而言，物業(yè)管理費(fèi)的

15、稅負(fù)較輕。公司可以把租金收入合理分解一部分為物業(yè)管理費(fèi)收入，并盡量加大物業(yè)管理費(fèi)（低稅負(fù)）的比例，降低租金收入（高稅負(fù)）的比例，這樣就可以有交降低租賃行為的稅負(fù)，即由潤(rùn)建公司收取租金，商業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)。潤(rùn)建公司需交納：1、營(yíng)業(yè)稅2、房產(chǎn)稅3、其它稅種模式：替商家代收營(yíng)業(yè)額，統(tǒng)一收款，但由商家為客戶開具發(fā)票，銷售稅款由商家承擔(dān)。商業(yè)公司與商家結(jié)算周期為一個(gè)月，進(jìn)行結(jié)算時(shí)，確定一個(gè)以銷售額為基礎(chǔ)的扣 點(diǎn)，但以租金形式反映，并采取包低租金制。（六）產(chǎn)證辦在潤(rùn)建公司名下，潤(rùn)建公司由自營(yíng)轉(zhuǎn)為承包。潤(rùn)建公司以自己的名義領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證， 將房屋承租人改為經(jīng)營(yíng) 者，將房屋的出租行為改變?yōu)樽誀I(yíng)行

16、為再承包出去， 并收取承包收入，則原有 的房產(chǎn)就可以從價(jià)計(jì)征方法征收營(yíng)業(yè)稅， 避免較高的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，同時(shí)也可合 理規(guī)避流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅等。十、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中法律風(fēng)險(xiǎn)防范結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結(jié)束，而商 業(yè)地產(chǎn)則是由多方運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)價(jià)值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及 物業(yè)管理四者結(jié)合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要包括“開發(fā)、銷售、 招商、經(jīng)營(yíng)、管理”幾個(gè)環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個(gè)都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將 產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中一般會(huì)遇到以下風(fēng)險(xiǎn)：1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)宏觀調(diào)控是指國(guó)家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對(duì)某些過熱的市場(chǎng)進(jìn)行干

17、涉的方法， 比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。上海市政府針對(duì)商鋪熱發(fā)布了關(guān) 于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、 固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓， 并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證 以后并通過有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。 該通知以行政手段對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng) 行為進(jìn)行了規(guī)范。2、租金差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)管理公司將小面積商鋪出租給小客房后，而開發(fā)商則整體租賃給大型商 家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，租金相對(duì)低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報(bào)率之間將存在差 距，要回避此類風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來制定商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率， 不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。同時(shí)由于租金高額的租

18、賃稅，對(duì)于普通 的購(gòu)房者而言并不十分清楚，購(gòu)房者因此認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普 遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導(dǎo)。3、大型商家經(jīng)營(yíng)不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)若大型商家在長(zhǎng)期的承租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，無力支付租 金給開發(fā)商，因此開發(fā)商在考慮出租時(shí)，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng) 該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大 商家租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)、健 康的回報(bào)率。這主要取決與招商這個(gè)特殊環(huán)節(jié)了， 忽略商家經(jīng)營(yíng)形態(tài)、企業(yè)信譽(yù) 等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營(yíng)不善而在開業(yè)后退租， 其影響較 延長(zhǎng)招商時(shí)間更

19、為嚴(yán)重。5、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)的可能性很少、難度較大，且 商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營(yíng)形態(tài)等的收取、分?jǐn)偂⑹?用和管理，一旦管理、服務(wù)不善，計(jì)容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)成本的過大，這恰好 是經(jīng)營(yíng)者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費(fèi)者（投 資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面 臨的各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。此外，商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、開發(fā)商 的項(xiàng)目實(shí)施能力不強(qiáng)、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中 面臨重重風(fēng)險(xiǎn)。第11頁(yè)

20、共11頁(yè)下面是贈(zèng)送的保安部制度范本，不需要的可以編輯刪除!謝謝!保安部工作制度一、認(rèn)真貫徹黨的路線、方針政策和國(guó)家的法津法規(guī)，按照 #年度目標(biāo)的要 求，做好#的安全保衛(wèi)工作，保護(hù)全體人員和公私財(cái)物的安全，保持 # 正常的經(jīng)營(yíng)秩序和工作秩序。二、做好消防安全工作，認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主”的方針，教育提高全體人員的消 防意識(shí)和防火知識(shí)，配備、配齊#各個(gè)樓層的消防器材，管好用好各種電器 設(shè)備，確保#各通道暢 通，嚴(yán)防各種災(zāi)害事故的發(fā)生。三、嚴(yán)格貫徹值班、巡檢制度，按時(shí)上崗、到崗，加經(jīng)對(duì)重要設(shè)備和重點(diǎn)部位的 管理，防止和打擊盜竊等各種犯罪活動(dòng)，確保 #內(nèi)外安全四、加強(qiáng)保安隊(duì)部建設(shè)，努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，認(rèn)真貫

21、徹法律法規(guī)，不斷提高全 體保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平， 勤奮工作，秉公執(zhí)法，建設(shè)一支思想作風(fēng)過 硬和業(yè)務(wù)素質(zhì)精良的保安隊(duì)伍。11、保持監(jiān)控室和值班室的清潔干凈，天天打掃，窗明地凈。12、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦任務(wù)5、積極撲救?；鹁跗痣A段，要全力自救。防止蔓延，盡快撲滅，要正確使用 滅火器，電器，應(yīng)先切斷電源。6、一旦發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)積極維護(hù)火場(chǎng)秩序，保證進(jìn)出道路暢通?？垂軗尵戎匾镔Y，疏散危險(xiǎn)區(qū)域人員九、協(xié)同本部門或其他部門所進(jìn)行的各項(xiàng)工作進(jìn)行記錄保安員值班操作及要求、交接崗1、每日上午9時(shí)和下午19時(shí)為交接崗2、交接崗時(shí)將當(dāng)班所接納物品清點(diǎn)清楚，以及夜班所發(fā)生的情況未得到解決的需面匯報(bào)。檢查值班室內(nèi)外的衛(wèi)生狀況，地面無紙屑，桌面無雜物，整齊清潔。、執(zhí)勤1、7:50 8:10、13: 50 14 : 10 立崗迎接上班人員；12:00 12: