成都奧園可行性研究報(bào)告(doc 42)

1、成都奧園可行性研究報(bào)告成都奧園可行性研究報(bào)告 目 錄 報(bào)告總體結(jié)論.6 i.報(bào)告說明.6 ii.總體評(píng)價(jià).6 iii.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).7 iv.結(jié)論與建議.8 第一章 項(xiàng)目介紹.9 11 項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀.9 112 項(xiàng)目背景.9 113 地塊現(xiàn)狀.9 12 項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境.10 121 自然及人文歷史景觀條件.10 122 交通條件.10 123 水、土地、空氣污染狀況.10 124 項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析.10 13 項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析.11 14 項(xiàng)目地塊周邊居民狀況.11 15 項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況.11 16 項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況.11 161 商業(yè)設(shè)施.1

2、1 162 生活設(shè)施.11 17 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析.12 171 優(yōu)勢(shì)分析.12 172 劣勢(shì)分析.13 第二章 宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究.14 2.1 國民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對(duì)本項(xiàng)目的影響.14 2.2 銀行利息及金融政策對(duì)本項(xiàng)目的影響.14 2.3 通貨膨脹因素對(duì)本項(xiàng)目的影響.15 2.4 固定資產(chǎn)投資對(duì)本項(xiàng)目的影響.15 2.5 消費(fèi)需求對(duì)本項(xiàng)目的影響.16 第三章項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析.17 31 項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理.17 311 行政區(qū)劃.17 312 自然地理.17 32 項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r.18 3.2.1 國民經(jīng)濟(jì).18 3.2.2 對(duì)外開放.18 3.2.3 城鄉(xiāng)建設(shè).19 3.

3、3 溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位.19 34 項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況.19 341 人文歷史.19 342 項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況.20 36 項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況.22 37 項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況.23 371能源狀況.23 372通訊狀況.23 373教育條件.23 374醫(yī)療條件.23 38 項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃.24 39 項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析.24 391 有利因素.24 392 不利因素.25 第四章 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀.27 41 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加.27 4.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁.27 43 住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大.28 44 規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端

4、倪，開發(fā)企業(yè)效益提高.28 45 商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房?jī)r(jià)趨于下降.28 46 開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善.29 47 空置總量與空置面積上升.29 48 土地政策購置面積增勢(shì)較猛.29 49 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)展望.31 第五章 市場(chǎng)有效需求及項(xiàng)目定位建議.32 51 消費(fèi)者特征分析.32 511 消費(fèi)能力.32 512 年齡結(jié)構(gòu).32 52 消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu).32 53 消費(fèi)者心理習(xí)慣特征.33 53 成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求特征.34 531 消費(fèi)者對(duì)方位的選擇分析.34 533 消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)域的選擇.35 55 項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境.39 56 成都購房者對(duì)運(yùn)動(dòng)與健康的認(rèn)知程度.40

5、57 成都市購房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度.40 58 本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位.40 59 產(chǎn)品主題定位.41 第六章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度.44 61 施工條件.44 62 計(jì)劃進(jìn)度安排.44 第七章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措.46 71 投資估算的范圍.46 72 投資估算的內(nèi)容.46 73 投資估算的依據(jù).47 74 項(xiàng)目總投資.47 75 投資分年投入計(jì)劃.49 76 資金籌措.49 第八章 財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).50 81 財(cái)務(wù)分析的依據(jù).50 82 財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取.52 83 財(cái)務(wù)效益分析.52 84 盈虧平衡分析.57 85 敏感性分析.58 86 風(fēng)險(xiǎn)分析.59 85 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).61 附

6、表目錄 表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).7 表二：2000 年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo).18 表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo).29 表四：項(xiàng)目分期開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位：m2.46 表五：項(xiàng)目投資估算表.48 表六：資金籌措.49 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 單位：元/ m2.50 項(xiàng)目各方案銷售額.51 投資收益率.53 表：保守方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.54 表：一般方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.55 表：樂觀方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.56 盈虧平衡表.57 項(xiàng)目敏感性分析表.58 報(bào)告總體結(jié)論 i.報(bào)告說明 本報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測(cè)采用 市場(chǎng)比較法。計(jì)算時(shí)點(diǎn)為 2001 年 10 月。

7、本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)， 供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實(shí)際開發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。 ii.總體評(píng)價(jià) 溫江得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)， 各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。大量的 土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項(xiàng) 目具有良好的市場(chǎng)前景。 根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參 考： 本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項(xiàng)目。 本項(xiàng)目開發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。 本項(xiàng)

8、目在技術(shù)上和財(cái)務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價(jià)值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓?bào)。 iii.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 合計(jì)一期二期三期四期 項(xiàng)目 數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例 占地面積(畝)1570400500400270 總建筑面積（m2） 1151909 293480366850 29348 0 198099 住宅（m2）1036718 264132330165 26413 2 178289 其中：多層住宅 546240 16141455%18342550% 13206 6 45%69335 35% 花園洋房 253493 5869620%9171325% 7337025%29715 15

9、% 聯(lián)體別墅 207270 4402215%5502815% 5869620%49525 25% 獨(dú)體別墅 2971529715 15% 商業(yè)及公共配套 （m2） 115191 2934810%3668510% 2934810%19810 10% 商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會(huì)館、幼兒園、購物廣場(chǎng)、商 業(yè)步行街、生活會(huì)所等非住宅建筑。 項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積： 1570 畝 容積率: 1.1 建筑覆蓋面積： 261668 平方米 （覆蓋率 25%） 綠化率 42% 高度限制: 18 米 車位比例： 1：0.9 項(xiàng)目開發(fā)周期： 5 年 開發(fā)總成本： 14.6 億元（營業(yè)稅及附加未計(jì)

10、入） 每平方米單位成本： 1269 元/平方米 項(xiàng)目銷售收入： 保守估計(jì)： 16.5 億元 一般估計(jì)： 18.9 億元 樂觀估計(jì)： 21.6 億元 總投資利潤率： 保守估計(jì)： 6.74% 一般估計(jì)： 22.09% 樂觀估計(jì)： 39.58% 權(quán)益資本利潤率： 保守估計(jì)： 254.90% 一般估計(jì)： 306.96% 樂觀估計(jì)： 365.27% 凈現(xiàn)值 npv（單位：萬元）： 保守估計(jì)： 3153 一般估計(jì)： 17325 樂觀估計(jì)： 33162 內(nèi)部收益率 irr： 保守估計(jì)： 11% 一般估計(jì)： 33% 樂觀估計(jì)： 57% 盈虧平衡點(diǎn) x： 保守估計(jì)： 0.943 一般估計(jì)： 0.829 樂觀估計(jì)

11、： 0.732 iv.結(jié)論與建議 本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)大型住宅項(xiàng)目，并有較好的 宏觀利好前景，具有良好的投資價(jià)值和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項(xiàng)目也存在一定的風(fēng) 險(xiǎn)，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)并達(dá)到自身資源能 夠承受的程度，該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行浴?建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時(shí)，應(yīng)適時(shí)加大廣告宣傳力度， 優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭(zhēng)在 2002 年上半年 開工建設(shè)。 第一章 項(xiàng)目介紹 11 項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀 112 項(xiàng)目背景 溫江位于成都市西面，上風(fēng)上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高 新

12、西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進(jìn)行正面的引 導(dǎo)，單已暗含借機(jī)帶動(dòng)溫江跨越式發(fā)展之意。 溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)溫江經(jīng)濟(jì)和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)， 主持召開了“住在溫江成都房地產(chǎn)高層論壇會(huì)” 。論壇會(huì)的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙 蓉古城”項(xiàng)目在溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注，先后有 華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。 未來 2-3 年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達(dá)到 400 萬平方米，按 1：3 的安置比例計(jì)算，將帶來 1200 萬平方米的市場(chǎng)需求量。市內(nèi)無法 消化如此巨大的市場(chǎng)需求，這必將帶動(dòng)成

13、都市房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化的發(fā)展。 2001 年 12 月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與溫江縣政府簽定了征 地合同，其中一期用地 400 畝。2001 年 12 月 31 日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦 了“建信奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團(tuán)新年音樂會(huì)，進(jìn)行了本項(xiàng)目第一次的形 象宣傳，為項(xiàng)目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。 113 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊位于溫江縣，總占地 1560 畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩 鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和 愛使房產(chǎn)的項(xiàng)目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。 地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦、土地肥沃，相對(duì)落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，

14、其中零星分 布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥 公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。 12 項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境 121 自然及人文歷史景觀條件 地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的 竹團(tuán)共同構(gòu)成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道， 但缺少獨(dú)特的人文景觀與歷史古跡。 122 交通條件 項(xiàng)目地塊與外界連接交通條件 地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙 石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況 目前地塊周邊有土龍路

15、、溫雙路、涌泉柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工 階段，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公 路，目前尚未動(dòng)工。隨著本項(xiàng)目及區(qū)域其它項(xiàng)目的啟動(dòng)，本項(xiàng)目地塊周邊交通狀況是 非常良好的。 123 水、土地、空氣污染狀況 項(xiàng)目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng) 業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染小；光華大道的施工未對(duì)周邊環(huán)境造成明 顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項(xiàng)目地塊污染狀況遠(yuǎn)比成都市區(qū)為輕，似有 心曠神怡及有氧運(yùn)動(dòng)之美。 124 項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析 項(xiàng)目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安

16、狀況較 好。 13 項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析 項(xiàng)目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠 區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主。 14 項(xiàng)目地塊周邊居民狀況 項(xiàng)目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對(duì)比重。除西南處有極少的企業(yè) 職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。 15 項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況 目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項(xiàng)，路面現(xiàn)已推平， 正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進(jìn)行施工。 16 項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況 161 商業(yè)設(shè)施 地塊周邊的商業(yè)設(shè)施

17、非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小 餐館，在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園” 。地塊周邊缺少銀行，郵局等 配套設(shè)施和娛樂場(chǎng)所。 162 生活設(shè)施 地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場(chǎng)等生活配套設(shè)施。 醫(yī)療教育設(shè)施 附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個(gè)別個(gè)體診所，東面土龍公路一側(cè)有成都市獅 馬路小學(xué)教育實(shí)驗(yàn)基地，星星外國語學(xué)校及四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。 17 項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 171 優(yōu)勢(shì)分析 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。 項(xiàng)目規(guī)劃用地近 1600 畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢(shì)，同時(shí)也給設(shè)計(jì)師留 出了設(shè)計(jì)的空間，便于組團(tuán)的規(guī)劃與配

18、套設(shè)施的完善。 緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅 8 公里，交通條件極為便利。光華大道 的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè) 100 米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回 家成為一種享受。 項(xiàng)目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā) 企業(yè)的項(xiàng)目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版 塊整體形象和競(jìng)爭(zhēng)力。 便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時(shí)避 免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費(fèi)。 地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林， 既有利于打造具有川西風(fēng)俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本； 沿

19、河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點(diǎn)高，政府便于加強(qiáng)控制 與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。 “住在溫江”成都房產(chǎn)高層論壇會(huì)的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌， 引起了市場(chǎng)的關(guān)注，為項(xiàng)目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。 光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、 電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。 本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項(xiàng)目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。 加之成都建信公司雄厚的資金實(shí)力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園” 良好的項(xiàng)目品牌和運(yùn)作模式，溫江縣政府將“建信奧林匹克花

20、園”項(xiàng)目列為溫江縣 政府一號(hào)工程，都將進(jìn)一步加強(qiáng)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 172 劣勢(shì)分析 項(xiàng)目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長，投資成本大，資金回收慢。 項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)的相對(duì)落差僅為 1 米左右，地勢(shì)缺少起伏，不利 于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。 地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進(jìn)行， 存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。 地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設(shè)施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形 成，不利于項(xiàng)目的推廣。 “森宇音樂花園”距項(xiàng)目地塊較近，并先于本項(xiàng)目推出市場(chǎng)，其價(jià)格定位較 低，均價(jià)在 1300 元左右，若其推出后產(chǎn)品

21、品質(zhì)與消費(fèi)者預(yù)期存在較大的差異，會(huì)大大 損害溫江版塊房產(chǎn)項(xiàng)目的整體形象，不利于“奧園”項(xiàng)目的推廣。 在相鄰本項(xiàng)目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如華新國際、愛使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實(shí) 質(zhì)性的開發(fā)動(dòng)作，造成本項(xiàng)目在營造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢(shì)單力孤。 第二章 宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 本項(xiàng)目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項(xiàng)目投資、營建、營銷和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)必 然會(huì)受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當(dāng)然要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)宏觀面對(duì)本項(xiàng)目的 影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個(gè)不同的 層面及角度 對(duì)本項(xiàng)目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作定性研判： 2.1 國民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對(duì)本項(xiàng)目的影響 在全球經(jīng)濟(jì)增長

22、趨勢(shì)減緩，一些權(quán)威結(jié)構(gòu)普通提出悲觀預(yù)測(cè)的時(shí)候，中國 gdp 在 今年一季度增長 8.1%，需求方面，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長 12.4%，消費(fèi)品零售 總額同比增長 10.3%，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，進(jìn)而亞洲開發(fā)銀行 4 月 19 日也提 出預(yù)測(cè)，認(rèn)為中國和東南亞各國經(jīng)濟(jì)今年增速分別大 7%和 6%以上。 目前觀察，國內(nèi)需求今年是上升趨勢(shì)，物價(jià)也是穩(wěn)定的，只要各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策 保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會(huì)出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外需，最近，有越 來越多的國內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)尤其美國經(jīng)濟(jì)增長放緩慢將明顯影響中國經(jīng)濟(jì)的 增長。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。 國家統(tǒng)計(jì)局副局長邱曉華認(rèn)為，國際

23、需求將減少，國內(nèi)需求則會(huì)增加，二者相抵 后，我國今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將相對(duì)平穩(wěn)，增長率保持在 7%8%之間，不會(huì)出現(xiàn)大起 大落。與此同時(shí)，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，一季度全國企業(yè)景氣指數(shù) 118.6，比上年同期提 高 3.4 個(gè)百分點(diǎn)，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指 數(shù)有所提高。 我們認(rèn)為，整體國民經(jīng)濟(jì)將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟(jì)景氣狀況及今年的 經(jīng)濟(jì)基本面而言是支持本項(xiàng)目的，但在本項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)注意到今年下半年經(jīng)濟(jì)增長可 能放緩對(duì)內(nèi)需增長的影響。 2.2 銀行利息及金融政策對(duì)本項(xiàng)目的影響 從已發(fā)布的貨幣信貸情況中，今年一季度，人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策， 供應(yīng)適度，落

24、到了中央年初調(diào)整目標(biāo) 1314%之內(nèi)，金融運(yùn)行平穩(wěn)。國家貨幣政策委 員會(huì)今年確定總的方針是，繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣總量政策基本穩(wěn)定； 靈活運(yùn)用公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作，及時(shí)調(diào)節(jié)商業(yè)銀行流動(dòng)性；保持人民幣利率總水平穩(wěn)定， 保持人民幣匯率基本穩(wěn)定；積極運(yùn)用信貸政策，促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；促進(jìn)貨幣市場(chǎng)和 醬市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。 據(jù)專家預(yù)測(cè)，從我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，短期內(nèi)我 國銀行利息不會(huì)有上調(diào)的可能。因此，該項(xiàng)目的開發(fā)期內(nèi)依然會(huì)處于一個(gè)較為寬松有 利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，相關(guān)的配套資金及時(shí)到位，工程 抵押貸款和消費(fèi)性按揭貸款總體上利率風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。 2.3 通

25、貨膨脹因素對(duì)本項(xiàng)目的影響 今年一季度居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 0.7%，物價(jià)總水平呈現(xiàn)出長穩(wěn)中微漲之 勢(shì)。其中，城市上漲 0.6%，農(nóng)村上漲 0.8%。從構(gòu)成看，上漲較快的項(xiàng)目主要是娛樂教 育文化用品及服務(wù)項(xiàng)目和居住，同比分別上漲 9.2%和 2.4%，但食品價(jià)格下降 1.6%。 工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 0.8%，原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲 2.9%。 今年的物價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，但漲幅不會(huì)太大，漲速也不會(huì)太快。由于物價(jià)水平 總體比較平穩(wěn)，對(duì)本項(xiàng)目的投資收益影響不會(huì)太大。但是原材料、燃料、動(dòng)力價(jià)格上 漲較快可能會(huì)影響項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用開支，委托方應(yīng)注意把握開發(fā)節(jié)奏，合理控制 成本。 2.4 固

26、定資產(chǎn)投資對(duì)本項(xiàng)目的影響 今年 14 月份國有及其它經(jīng)濟(jì)類型累計(jì)完成投資 4236 億元，增長 16.5%，比去 年同期高出 7.2 個(gè)百分點(diǎn)，其中更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢(shì)： 更新改造投資增長 24.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 22.8%，基本建設(shè)投資增長 12.1%。在 固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中 14 月份，西部地區(qū)國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資 672 億元， 同比增長了 26.2%，而東部和中部地區(qū)投資增速各比西部地區(qū)增速慢了 7.9 和 12.9 個(gè) 百分點(diǎn)。 在投資增長中，有二個(gè)方面是值得關(guān)注的。一是新開工項(xiàng)目和資金來源呈現(xiàn)了較 快的增長態(tài)勢(shì)，在資金來源中，自籌資金增長

27、明顯，從自籌資金的較快增長中可以看 出，在加入世貿(mào)的壓力與政府鼓勵(lì)措施的共同作用下，擴(kuò)大更新改造投資在很大程度 上已成為企業(yè)的一種自覺行為，這將促進(jìn)投資增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長狀況則 反映出整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日漸活躍。二是住房投資的增長已經(jīng)連續(xù)數(shù)個(gè)季度保持在 20%以 上，由此也帶來了建材、裝修和家具市場(chǎng)的繁榮，人們的購房觀念和行為也開始從消 費(fèi)向投資轉(zhuǎn)變。這與消費(fèi)信貸的發(fā)展有很大的關(guān)系。在去年高速增長的基礎(chǔ)上，今年 第一季度的信貸繼續(xù)大幅增長，成為中國經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展中的一個(gè)突出現(xiàn)象。這也是 今年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升的一個(gè)重要因素。 2.5 消費(fèi)需求對(duì)本項(xiàng)目的影響 改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)增長最主要、最穩(wěn)

28、定的推動(dòng)力量是消費(fèi)需求的增長。除 個(gè)別年份，消費(fèi)增量占 gdp 增量的比重在 60%左右來源于居民消費(fèi)的增長和政府支出 的擴(kuò)張。在總消費(fèi)中，居民消費(fèi)一直占 80%左右，處于主導(dǎo)地位。 今年 4 月份，國內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2821 億元，比上年同月增長 9.7，增幅比上年同期高 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，14 月份累計(jì)實(shí)現(xiàn) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 12077 億元，比上年同期增長 10.1%。 今年 1 月 1 日開始從三個(gè)方面增加工資，一是為機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工每人每月平均 增加工資 100 元，二是給 13 個(gè)省 634 個(gè)縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠(yuǎn)地區(qū)津貼” ，三是

29、實(shí)施干部稱職考評(píng)，發(fā)放年終獎(jiǎng)。這次調(diào)整工資涉及 4500 多萬人，增支 800 億元。增 加 800 億元的工資，相當(dāng)于全國工資總額增另 0.75 個(gè)百分點(diǎn)左右。由于工資政策具有 長期效應(yīng)，因此，這次調(diào)整工資將對(duì)擴(kuò)大國內(nèi)需求、強(qiáng)化內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用 將產(chǎn)生重要影響。 同時(shí)我國住房制度改革“九五”期間取得了突破性進(jìn)展，住房的貨幣化分配正在 全國范圍逐步展開，去年全國首次出現(xiàn)了住房個(gè)人貸款超過開發(fā)貸款的現(xiàn)象，國家計(jì) 劃以高達(dá) 1，000 億銀行貸款扶持個(gè)人住消費(fèi)貸款，均將進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)需求。 結(jié)論：從上述宏觀基本面分析，跨入 2001 年，中國房地產(chǎn)面臨發(fā)展的特殊機(jī)遇和 挑戰(zhàn)。國家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)

30、中見暖，新的經(jīng)濟(jì)熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 及國家宏觀政策導(dǎo)向支持本項(xiàng)目并有相當(dāng)?shù)睦帽尘啊５怯捎诤暧^面特別是國際經(jīng) 濟(jì)的不確定性因素，委托方在開發(fā)項(xiàng)目過程中仍要密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，根據(jù)形勢(shì)的變 化預(yù)期，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目動(dòng)作思路。 項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析 31 項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理 311 行政區(qū)劃 溫江縣地處成都平原腹心，東臨成都市青羊區(qū)，南鄰雙流縣，西接崇州市，北連 郫縣，是成都的七個(gè)衛(wèi)星城市之一。溫江縣轄 10 鎮(zhèn) 182 個(gè)村，面積 27704 平方公里， 人口為 3056 萬?？h城柳城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 124 平方公里，人口數(shù)量為 10 萬。東距 成都 19 公里，南去雙流機(jī)場(chǎng)

31、20 公里，距將建的成都鐵路西站 12 公里。 按成都市總體規(guī)劃，成都市將逐步撤縣建區(qū)。今年 1 月 1 號(hào)，新都縣成為第一個(gè) 撤縣建區(qū)的試點(diǎn)衛(wèi)星城市。據(jù)可靠消息，成都南的華陽和成都西的溫江可望成為第二 批撤縣建區(qū)城市，并將由此在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城市總體規(guī)劃等方面 獲得快速發(fā)展。 312 自然地理 素為“天府之國”的膏腴之地、享有“金溫江”之美譽(yù)的溫江縣屬岷江水系都江堰 自然灌溉區(qū)，境內(nèi)平疇沃野，物產(chǎn)豐富，氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，四季常青， 年平均氣溫 158，年降水量 9661 毫米；境內(nèi)觀賞植物資源豐富，縣內(nèi)河流十分 發(fā)達(dá)。境內(nèi)有 4 條大河：金馬河、楊柳河、江安河、清

32、水河以及其支流。 1996 年以來，溫江共投入建設(shè)資金 172 億元，自然生態(tài)得到了進(jìn)一步改善，生 態(tài)環(huán)境指標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展。片區(qū) 16 個(gè)生態(tài)環(huán)境指標(biāo)全部達(dá)到國家二類地區(qū)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，全縣 林木覆蓋率 149%，高出國家標(biāo)準(zhǔn)近 5 個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)大氣環(huán)境質(zhì)量、城鎮(zhèn)噪聲狀況、 水環(huán)境質(zhì)量等均達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 溫江縣具有“一小”幅員面積只有 277 平方公里， “二少”總?cè)丝谥挥?30 萬人， “三近”距成都市區(qū)只有 18 公里， “四平”境內(nèi)地勢(shì)為無山無丘的平原 沃野等顯著特點(diǎn)。 32 項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 3.2.1 國民經(jīng)濟(jì) 2000 年，溫江較好的保證了全年目標(biāo)任務(wù)的完成和“九五”計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，再

33、次被 評(píng)為全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力“十強(qiáng)縣” ，并升至第七位，為全縣實(shí)施“十五”計(jì)劃，大力推 進(jìn)溫江跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。 表二：2000 年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目單位實(shí)績(jī)同比增減（%） 國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元362096116 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值元11856113 第一產(chǎn)業(yè)增加值萬元4797732 第二產(chǎn)業(yè)增加值萬元189230139 第三產(chǎn)業(yè)增加值萬元124889101 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額萬元81182-04 外貿(mào)進(jìn)出口總額萬美元2190183 社會(huì)消費(fèi)品零售總額萬元19233114 職工年均工資元10957195 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元7303108 農(nóng)民人均純收入元309253 年末存款余

34、額萬元291364116 年末貸款余額萬元177057-33 3.2.2 對(duì)外開放 溫江主要推進(jìn)“一園兩區(qū)建設(shè)” （海峽兩岸科技園、衛(wèi)星城經(jīng)濟(jì)區(qū)、金馬旅游區(qū)） 和五大開發(fā)（工業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、衛(wèi)星城開發(fā)、旅游開發(fā)、市場(chǎng)開發(fā)） ，外向型經(jīng)濟(jì) 格局初步形成。目前，全縣共引進(jìn)各類企業(yè) 600 家。其中，引進(jìn)三資企業(yè) 135 家，總 投資 52 億美元，協(xié)議外資 497 億美元，三資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 25 億元，位居 全省第一位。 3.2.3 城鄉(xiāng)建設(shè) 溫江縣體育設(shè)施較為齊備，具體育場(chǎng)館一個(gè)；2000 年溫江縣體育事業(yè)財(cái)政投入為 45 萬元，同比增長 1142%。金融機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá)。全縣農(nóng)村有 9 個(gè)鎮(zhèn)

35、為省級(jí)小城鎮(zhèn)建 設(shè)試點(diǎn)。全縣初步形成以衛(wèi)星城為中心，道路為紐帶，小城鎮(zhèn)為主體，中心村為基點(diǎn)， 城鄉(xiāng)一體化生態(tài)型中等城市的格局。 3.3 溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位 當(dāng)前，溫江正處在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，聚人氣、造聲勢(shì)，提高知名度、美譽(yù) 度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟(jì)，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市 發(fā)展戰(zhàn)略。圍繞這一目的，溫江縣政府已先期策劃實(shí)施了“住在溫江”活動(dòng)，并取得 了成功使包含本項(xiàng)目在內(nèi)的近十個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目得以實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。第二步是塑造 “吃在溫江”擬以“美食在溫江”的概念為基礎(chǔ)自然演繹。第三步是“樂在溫江” ，這 是溫江第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的完整定位，其內(nèi)涵是溫江第三產(chǎn)業(yè)的整體蓬勃

36、發(fā)展，使溫 江成為都市人娛樂、休閑等時(shí)尚消費(fèi)的理想之所。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略， 切實(shí)營造起人氣、商氣，推動(dòng)全縣第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動(dòng)和全面發(fā)展。 34 項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況 341 人文歷史 溫江縣為古蜀國領(lǐng)域，相傳為魚鳧王都，境內(nèi)猶存柏灌王墓，魚鳧王墓和魚鳧王 都遺址，迄今已有 4000 多年的歷史。西魏恭帝二年（公元 255 年）始置溫江縣。 改革開放以來，溫江縣先后被確定為成都市第一個(gè)衛(wèi)星城、省市小康縣建設(shè)試點(diǎn)、 省“一條線”經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)縣、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)、省級(jí)小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)、省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn) 業(yè)化試點(diǎn)和國家級(jí)生態(tài)示范縣。1997 年 2 月，被省委、省政府命名為四川省第一個(gè) “小

37、康縣” 。 342 項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況 休閑旅游好去處 在溫江，無論訪古尋幽、休閑度假，賞花品茗啖佳肴，都能找到滿意的去處。若 想尋古之幽思，有古跡大乘院，陳家桅桿、古蜀國魚島鳧城遺址、魚鳧王墓、柏灌王 墓等豐富燦爛的魚鳧文化；田野里那一塊塊綠“地毯”，一道道翠色“屏風(fēng)”一團(tuán)團(tuán)蔥籠竹 木，秀麗的景色，清新的空氣，處處是濃蔭遮蔽花香四溢的農(nóng)家樂，在這里賞花品茶， 休閑娛樂，嘗農(nóng)家風(fēng)味，飲鄉(xiāng)村美酒，會(huì)給人難忘的享受；此外還有“東方幸運(yùn)城” “花圃農(nóng)莊” “華亨酒店” “柳城賓館”等綜合性旅游地，展現(xiàn)出溫江縣休閑旅游的蓬 勃生機(jī)。 金馬太極地旅游區(qū) 金馬太極地旅游區(qū)位于溫江縣金馬鄉(xiāng)境內(nèi)，距成都市區(qū) 2

38、6 公里，面積 1500 多畝， 是一個(gè)新開發(fā)的平原田園式旅游區(qū)。擬建成一個(gè)融現(xiàn)代氣派、民族風(fēng)格和川西平原特 色為一體的吃住行游購?qiáng)示C合配套的具有旅游觀光、度假、娛樂、健身等多功能的綜 合性景點(diǎn)。 金馬溫泉 早在清乾隆年間，溫江就有“南郭溫泉”的記載。今年 4 月，在距金馬旅游區(qū) 15 公里處成功鉆探出溫泉，填補(bǔ)了成都平原沒有溫泉的空白，被譽(yù)為“成都平原第一泉”。 “第一泉”的鉆探成功，給溫江旅游帶來了新的亮點(diǎn)，使溫江再次成為游人關(guān)注的熱點(diǎn)。 這一溫泉井底溫度 63oc，井口溫度 46oc，日出水量 6600 立方米，開采年限幾達(dá) 100 年以上，水質(zhì)優(yōu)良，鍶含量居全市溫泉之首，極具醫(yī)用、浴療

39、特性。 同時(shí)，與溫泉一隅之隔的金馬旅游區(qū)溫江水上世界、金馬娛樂大世界、成都國際 賽馬場(chǎng)、溫江金馬奇特城、快慢速賽車廣場(chǎng)已建成營運(yùn)，還有風(fēng)格各異的別墅群、度 假村，均因溫泉的開發(fā)而更添風(fēng)采。 陳家桅桿 這座坐落于溫江縣壽安鄉(xiāng)天鵝村的迷宮式清代古宅，因宅前豎有雙斗石桅桿的功 名標(biāo)志，故被當(dāng)?shù)厝朔Q“陳家桅桿”，系翰林陳宗典父子于清同治三年（1863）所造， 歷時(shí) 8 年，傾注匠心。 陳家桅桿具有“小橋、流水、人家”的情調(diào)。其四面溪水環(huán)繞，風(fēng)景別致。門前的 雙斗石桅桿巍然屹立，氣勢(shì)雄偉，院前照壁橫陳，八字粉墻分列兩旁，墻上鐫刻有浮 雕石刻及鏤空的“?！薄?“壽”兩字和蝙蝠等，圖案精湛；黑漆卷拱重檐大龍

40、門，上有花鳥 彩繪，十分逼真，光耀奪目。 在建筑大師徐尚志、古建專家古家南、風(fēng)景園林專家熊世堯、建設(shè)部專家錢震岳、 李素樂、古民居學(xué)者季富政等專家學(xué)者的眼里，陳家桅桿是一個(gè)“活生生的民間文化博 物館”。 西南花木第一縣 溫江是國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)，素有花木之鄉(xiāng)的美譽(yù)，有著悠久的花木種植歷史，是 川西園林之母和川派樹樁盆景的發(fā)祥地之一?，F(xiàn)已發(fā)展成西南地區(qū)最大的花木生產(chǎn)基 地，共有花木 3 萬多畝，占成都花木總量的 50%以上，是“四川省重點(diǎn)花木市場(chǎng)和花木 產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)縣”。別具特色的溫江花木沿著產(chǎn)業(yè)化道路不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)形成規(guī)?；?商品化和專業(yè)化。主要有紫薇、雪松、銀杏、桂花、廣玉蘭、深山含笑、羅

41、漢松等綠 化觀賞花木 2000 多種；古老蒼勁的川派樁頭盆景更是一絕，具有很高的美化欣賞價(jià)值。 種花木、靠技術(shù)。作為全國最大的花木集散地之一，現(xiàn)有交易服務(wù)帶 1 萬余畝，交易 區(qū) 4 個(gè)，門市 300 個(gè)，花木產(chǎn)品遠(yuǎn)銷北京、廣州、昆明等地。每年銷量近 2000 車皮， 銷售額達(dá)到 1 億元。花木產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既是形成了優(yōu)美的城市生態(tài)環(huán)境，又取得了良好 的經(jīng)濟(jì)效益。 15 項(xiàng)目區(qū)位道路與交通狀況 溫江縣城內(nèi)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，全縣公路總里程 354 公里，其中 一級(jí)公路 328 公里，二級(jí)公路 781 公里，三級(jí)公路 608 公里，四級(jí)公路 1823 公里。目前溫江雖然村村通公路，但溫江的骨

42、干交通大道卻只有成溫邛路一條與 成都相連。而成都至溫江 18 萬輛的日均車流量已使成溫通道接近飽和。開辟新的成 溫通道已成為溫江經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新跨越的“必由之路”。 溫江縣距成都市區(qū)僅 10 公里 12 分鐘車程，緊靠新成溫公路快速通道，成都 繞城高速公路穿越其中。擬于明年 5 月全面完成的連接成都市中心的高等級(jí)公路三條： 一是連接西延線和成灌高速路；二是連接成都繞城高速公路和飛機(jī)制造公司（132 廠） ； 三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。另外，溫江縣準(zhǔn)備再修建三條與成都相連的主干道： 第一條是從光華村穿二環(huán)路到溫江柳城的長 125 公里的快速通道光華大道；第 二條是正在規(guī)劃中的從成都黃田壩永寧溫江，第

43、三條是從大石西路機(jī)投溫 江。 項(xiàng)目所在地涌泉鎮(zhèn)占地 213 平方公里，距三環(huán)路僅 8 公里，與青羊區(qū)僅一 線之隔?？傞L 125 公里、預(yù)計(jì)投資 13 億、雙向 8 車道的光華大道西延線青羊段將 由青羊區(qū)與溫江縣政府共同投資修建。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與 溫江縣的交界點(diǎn)，止于柳城大道，全長 125 公里，貫穿溫江國家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn) 業(yè)園區(qū)、國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。待 2003 年此路修通，從涌泉鎮(zhèn)進(jìn)入市中心 僅 7 分鐘車程，距雙流國際機(jī)場(chǎng)僅 10 公里。與境內(nèi)的向陽路、溫雙路、土龍路、公金 路形成了發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，這將為整個(gè)溫江房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施，極大 地改

44、善溫江招商引資環(huán)境，加快溫江城市化進(jìn)程，使之成為成都市區(qū)向外輻射的居住、 休閑、娛樂和旅游熱點(diǎn)。 36 項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況 城市建設(shè) 溫江的城市建設(shè)目標(biāo)是要建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的花園城市。位于成都平原腹心地帶的 溫江，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。溫江要利用這 些豐富的水利資源“引水入城”，讓城區(qū)有寬闊的水景，目前縣政府正擬投資上千萬元 整治城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的占地 167 畝的溫江公園，讓公園完全開放，提升溫江縣的形象， 并使周邊成為溫江的最佳居住區(qū)域。同時(shí)，溫江將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢(shì)，在新建城市快 速通道兩旁興建立體綠化，并準(zhǔn)備利用這 6 萬畝苗木建成西部森林生態(tài)

45、園。 溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況 目前溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為： 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體為本地消費(fèi)者，付款方式單一。 比如位于城中心的“金桂花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在 80m2 150m2 之間，較好樓層的銷售單價(jià)為 900 元/m2 左右，必須采用一次性付款的方式。 銷售情況較好，130m2 以下的戶型都已基本售完，150 左右的戶型剩余量較大，總體上 已銷售量已分別達(dá)到 70%和 80%。 37 項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況 371能源狀況 電力狀況 現(xiàn)有 35kv 變電站 4 座，110kv 變電站 2 座；有各級(jí)輸

46、電線路 51 條，其中 110kv 輸電線路 4 條，35kv 線路 6 條，10kv 線路 41 條；共有小水電站 10 個(gè)，總裝 機(jī)容量 8170kw；日供電量為 206kwh。形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運(yùn)行”的配網(wǎng)框架。 天然氣狀況 天然氣主管道 923 公里，日供氣能力 22 萬立方米。 372通訊狀況 總裝機(jī)容量達(dá) 66 萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和成都溫江 sdh 高速傳輸網(wǎng)和 ddn 數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。移動(dòng)通信方面，有 gsm 網(wǎng)一個(gè)，900mnz 基站 21 個(gè)，能同時(shí)容納 30000 部手機(jī)同時(shí)通話。 373教育條件 境內(nèi)具有各類學(xué)校（含成教）78 所，其中大中專院校 11

47、 所；在校學(xué)生人數(shù)為 46 萬人。建平雙語學(xué)校、新世紀(jì)外語學(xué)校和溫江中學(xué)等都在成都享有盛名。良好的 教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓(xùn)各類人才。 374醫(yī)療條件 全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 22 個(gè)，有成都市 第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 7 個(gè)。 38 項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃 溫江縣按照國家建設(shè)部對(duì)鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)工作的部署和要求，從溫江縣的實(shí)際出 發(fā)，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎(chǔ)，農(nóng)村工業(yè)化為主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設(shè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心，小城 鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點(diǎn)為基點(diǎn)的新型城

48、鄉(xiāng)體系。實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、 以點(diǎn)帶面、梯次推進(jìn)，到 2005 年，鄉(xiāng)村城市化各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)到國家建設(shè)部要求，建成具 有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。 39 項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價(jià)值分析 391 有利因素 自然環(huán)境優(yōu)越 “上風(fēng)上水”的溫江占據(jù)了作為生活居家之所的“天時(shí)”和“地利” 。除了具有天 府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件， 強(qiáng)于成都市及成都東、南、北幾個(gè)方向的區(qū)縣。優(yōu)越的自然環(huán)境是溫江作為房地產(chǎn)開 發(fā)地的一大優(yōu)勢(shì)。 土地資源豐富，可進(jìn)行大規(guī)模開發(fā) 溫江基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之溫江政府 對(duì)招商引資的注重，因此，溫江

49、是成都近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。而且， 目前在溫江可拿到一手地，地價(jià)相對(duì)便宜。 溫江豐富的土地資源有利與開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī) 模效益。 文化附加價(jià)值高 溫江相傳是 4000 多年前古蜀國魚鳧王都的所在地。古魚鳧文化是溫江的金字招牌， 是一筆難以估量的無形資產(chǎn)。此外，水文化是溫江的文脈，古老的川西習(xí)俗與文化至 今仍隨處可見，形成了其獨(dú)有的文化優(yōu)勢(shì)。 一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施 溫江縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前溫江縣居住人群 的需要，并且在成都的各郊縣中位列前沿。 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進(jìn) 溫江縣政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高

50、，不僅給予了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，而且在城市 規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。 規(guī)劃后的交通狀況良好 溫江縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)通 暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向成都和周邊郊縣的干線，勢(shì)必提升溫江的綜合開 發(fā)價(jià)值。 392 不利因素 成都市向東向南發(fā)展對(duì)溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響 成都市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所 吸引；而對(duì)溫江地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當(dāng)?shù)卣畞硗瓿?，其力度的不足?dǎo)致宣 傳的效果的不明顯。因此，要使得消費(fèi)者對(duì)溫江房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。 華陽、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對(duì)溫江房地產(chǎn)的沖擊 華陽、龍泉、中和等郊

51、縣的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更 為完善，并且成都市消費(fèi)者對(duì)華陽的認(rèn)知程度比對(duì)溫江更加深刻。同是成都近郊的房 地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，華陽目前占據(jù)相對(duì)有利的地位。 交通道路建設(shè)中的不確定因素 本項(xiàng)目緊鄰的光華大道溫江段的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項(xiàng)目與成都通行 的光華大道青羊段的開工與通車時(shí)間尚難以確定。 開發(fā)商對(duì)開發(fā)時(shí)機(jī)的把握具有不確定性 溫江開發(fā)時(shí)機(jī)的不確定性導(dǎo)致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在溫江圈地，但大多仍在等待項(xiàng) 目開發(fā)的時(shí)機(jī)。 本地房產(chǎn)開發(fā)對(duì)溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 溫江本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項(xiàng)目與其原有的樓 盤相比品質(zhì)上具有較大的跨越。消費(fèi)者對(duì)于突然提升品質(zhì)

52、樓盤的接受會(huì)需要一定的時(shí) 間。 開發(fā)商之間的激烈競(jìng)爭(zhēng) 溫江現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對(duì)于房地產(chǎn)市 場(chǎng)的認(rèn)識(shí)使其大多都進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場(chǎng)條件下可能會(huì)形 成惡性競(jìng)爭(zhēng)，影響項(xiàng)目的贏利。 規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成 各開發(fā)商進(jìn)行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無 法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時(shí)還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。 第四章 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 研究成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況及市場(chǎng)特征，對(duì)項(xiàng)目可行性作區(qū)域性研判。 41 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加 成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家

53、宏觀經(jīng)濟(jì)政策及產(chǎn)業(yè)政策 的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。 歷史數(shù)據(jù)分析，1990 年成都房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為 2.13 億元，占當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值 （gdp）的 1.1%，經(jīng)過 90 年代十年的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展速度幾乎兩倍于全市國民 經(jīng)濟(jì)增長速度，到 1990 年全市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá) 36.34 億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的 3.1%， 突破了 3%的總要產(chǎn)業(yè)分界點(diǎn)，確立了成都房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。 尤其值得注意的是，住宅業(yè)逐漸扮演者成都房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)角色：1998 年全市完成 住宅建設(shè)投資 70.9 億元，拉動(dòng) gdp 增長 1.02 個(gè)百分點(diǎn)；1999 年全

54、市完成住宅建設(shè)投 資 82.。98 億元，拉動(dòng) gdp 增長 1.2 個(gè)百分點(diǎn)；2000 年完成住宅建設(shè)投資達(dá) 119.99 億 元，拉動(dòng) gdp 增長 3 個(gè)百分點(diǎn)。 隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的比重日益增加，成都市政府及各區(qū)政府充分意識(shí)到城 市經(jīng)營的重要性，積極“造市” ，相繼出臺(tái)各種相關(guān)配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā) 展。 4.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁 從投資增占速度情況看，成都市房地產(chǎn)業(yè)投資在 1992-1995 年期間，歷經(jīng)了一個(gè) 高速發(fā)展的重要時(shí)期：1992 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額 9.44 億元，于 1991 年相比增長 204.5%；1995 年投資額為 54.5 億元，增長率為 6

55、1.5%。其中一府南河綜合整治工程、 二環(huán)路建設(shè)、天府廣場(chǎng)拆遷等一系列的重點(diǎn)工程建設(shè)為契機(jī)，成都市房地產(chǎn)業(yè)獲得了 決定性的基礎(chǔ)性發(fā)展。 1996-1999 年，成都房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展階段。隨著成都市住房制度 改革的不斷深化，1998 年底取消福利分房制度，實(shí)行并鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款，消費(fèi) 結(jié)構(gòu)從集團(tuán)性消費(fèi)向散戶時(shí)代全面過渡，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。2002 年，在國家 實(shí)施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下，成都房地產(chǎn)全年新開工商品房面積達(dá) 769.46 萬平方米，比上年相比，凈增加 176.01 萬平方米，增幅達(dá) 9.7%，全年完成投資 129.16 億元，名列各項(xiàng)投資增幅榜首，在連

56、續(xù)九年增長的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，從份顯示了投資 者的信心。毫不夸張地講，成都已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。 43 住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大 隨著福利分房制度的取消，開發(fā)商紛紛擴(kuò)大住宅開發(fā)份額。2000 年成都使住宅開 發(fā)投資 86.76 億元（含經(jīng)濟(jì)適用房） ，與上年相比增長 56.6%，占開發(fā)總投資比重從 1999 年 58.9%上升為 67.2%，尤其是于 98 年相比住宅比重攀升幅度達(dá) 10.3 個(gè)百分點(diǎn)。 從住宅開工規(guī)模來看，2000 年開工面積為 1244.39 萬平方米，其中新開工規(guī)模 667 萬 平方米，比去年同期相比分別增長 24%和 32.6%。住宅新開工規(guī)模已占上平房新開

57、規(guī) 模的 86.7%，由此反映出開發(fā)商對(duì)住宅消費(fèi)市場(chǎng)看好的信心較強(qiáng)。 44 規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高 隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，以規(guī)模開發(fā)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營策略已出現(xiàn)端倪。 2000 年成都商品房新開工面積平均規(guī)模為 32467 平方米，與 1999 年相比新開工面積平 均規(guī)模增加了 3306 平方米，特別是在成都花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風(fēng)花園 城等一批大規(guī)模項(xiàng)目啟動(dòng)的示范效應(yīng)下，強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質(zhì)量、價(jià)格、 服務(wù)來擴(kuò)大市場(chǎng)份額已成為成都房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的顯著特征。 與此同時(shí)，由于城市居民住宅消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的逐步改善，2000 年成都開發(fā)也全年實(shí)現(xiàn)商

58、品房銷售收入 87.74 億元，其中住宅 62.86 億元，與上年相比 分別增長 21.4%和 11.1%，全年實(shí)現(xiàn)利潤總額 2.28 億元，較上年增長 58.3%，虧損企業(yè) 從 99 年的 210 家，減少到 201 家，開發(fā)企業(yè)總體效益提高。 45 商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房?jī)r(jià)趨于下降 盡管從 2000 年成都是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的快報(bào)數(shù)據(jù)中，我們可以計(jì)算 出一個(gè)很刺眼的負(fù)增長，即 2000 年全全市商品房銷售僅為 63.50 億元，比 1999 年下降 6.9%，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，住宅銷售面積同比增長 3.98%。2000 年成都商品房每平方

59、米平均售價(jià)為 1804 元，比上年下降 2.1%?？紤]統(tǒng)計(jì) 口徑原因，我們認(rèn)為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩(wěn)步增加，但商品房?jī)r(jià) 格總體水平穩(wěn)中趨于下降。 46 開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善 成都目前的開發(fā)結(jié)構(gòu)規(guī)模仍與市場(chǎng)需求不能緊密結(jié)合，高檔住宅 2000 年銷售下降 18.1%的基礎(chǔ)上，2000 年開始出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，而新開工面積卻增長 20.7%。委托方應(yīng)高 度重視這一情況，增強(qiáng)決策的科學(xué)性減少盲目性。 47 空置總量與空置面積上升 成都商品房空置總量從 1998 年大幅度減少后，有逐年增加到 152.3 萬平方米?？?置率也從 98 年 9.3%上升到 2000 年的 11.0%?？罩每偭颗c空

60、置率同步上升，對(duì)整體房 地產(chǎn)市場(chǎng)是一種潛在的危險(xiǎn)。 48 土地政策購置面積增勢(shì)較猛 受政策性變動(dòng)因素的影響，2000 年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)土地購置增勢(shì)較猛，全年購置 土地面積 612.18 萬平方米，支付土地購置費(fèi)用 33.37 億元，與上年相比分別增長 71.3%和 67.8%。二級(jí)市場(chǎng)土地資源規(guī)模的迅速擴(kuò)大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)， 一方面也預(yù)示著今后潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 附表：1996-2000 年成都市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年份/指標(biāo)1996 年1997 年1998 年1999 年2000 年 國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）8693356