房屋買賣合同糾紛中定金、違約金適用關(guān)系以及違約金調(diào)整的法律分析

1、房屋買賣合同糾紛中定金、違約金適用關(guān)系以及違約金調(diào)整的法律分析在房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人之間往往對定金和違約金之間的適用關(guān)系持有不 同的看法。有的當(dāng)事人在咨詢過律師之后，通常也會明白定金和違約金不能同時 適用。但是，是不是所有性質(zhì)的定金和違約金都不能同時主張呢？除此之外，在房屋買合同糾紛的解決過程中，當(dāng)事人雙方之間往往對違約金是否過高， 存在爭 議，經(jīng)常會出現(xiàn)一方要求法官降低違約金的情形。 為了解答上述問題，特撰本小 文，以供大家參考。一、違約金和定金能否同時適用？在回答這個問題之前，我們有必要了解一下何為違約金，何為定金。一般來講， 違約金是合同當(dāng)事人在合同里預(yù)先約定的當(dāng)一方不履行合同或不

2、完全履行合同 時，由該違約一方支付給守約方一定金額的財產(chǎn)。在我國的合同法里，違約 金兼具補償性和懲罰性，但以補償性為主。也就是說，我國合同法里規(guī)定的 違約金主要是用來補償守約方的損失的，而不是懲罰違約方的。因此，超過一定 限額的違約金，即便雙方之間事前在合同中有約定， 也是有可能無法得到法院支 持的。定金是指當(dāng)事人約定一方向?qū)Ψ浇o付的作為某種債權(quán)的擔(dān)保，數(shù)額不得超過主合 同標(biāo)的額的20%，如果超過，則超過部分不予支持。所謂的定金罰則含義是指： 給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的， 無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履 行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在這里，需要提醒大家的是，法律上沒有“訂金”

3、的概念，因此在起草簽訂合同時，一定要注意這一點，否則可能達不到 原本設(shè)想的目的。合同法第116條明確規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違 約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。 反言之，守約方不能既要求違約 方支付違約金，又要沒收其定金或要求其返還雙倍定金。由此可見，合同法 只是賦予當(dāng)事人適用違約金或者定金條款的選擇權(quán)， 如果當(dāng)事人一并主張違約金 和定金，將不能獲得支持。相信很多律師都曾經(jīng)這樣告訴過自己的當(dāng)事人。 然而， 是否在任何情況下，守約方都不能向違約方同時主張違約金和定金呢？這個問 題，可能大部分非法律人士就不太明白了，甚至不少法律專業(yè)人士也會犯糊涂。難道還有例外嗎？回答

4、是肯定的。 根據(jù)定金具體性質(zhì)，定金可以分為很多種，通 常包括立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。并非每一種定金 都不能和違約金同時主張。在房屋買賣合同糾紛的實踐中，最常見的有兩種定金， 一種是違約定金，如就延期付款或延期交房等事項約定的定金， 一種是解約定金， 即定金是解除合同的一種代價。其中，違約定金和違約金在本質(zhì)上是相同的，故, 違約定金和違約金不能同時主張是理所當(dāng)然的。而根據(jù)最高法院關(guān)于適用 若干問題的解釋第117 條的規(guī)定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價 而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責(zé)任的處理

5、，適用中華人民共和國合同法的規(guī)定。這里規(guī)定的就是 解約定金。從本條規(guī)定可見，無論合同履行是否構(gòu)成違約，解約定金和違約金在 目的、性質(zhì)、功能等方面是有區(qū)別的，因此，二者可以并用。關(guān)于這一點，在北 京市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（試行）（京高法發(fā)【20GG】43號）第26條中有明確規(guī)定，如果當(dāng)事人雙方?jīng)]有約定定金性 質(zhì)，一方違約，對方不能同時主張定金和違約金；如果當(dāng)事人雙方約定了定金性 質(zhì)，一方違約，對方雖然不能同時主張違約定金和違約金， 但是同時主張解約定 金和違約金是沒有問題的。綜上所述，違約金和定金不能同時適用是有條件的， 而非絕對，解約定金和違約 金可以同時適用就是

6、很好的證明。、如何判斷違約金過高?在房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人雙方往往對違約金的比例存在爭議， 即便合同中 事先已經(jīng)約定好。在筆者見過的房屋買賣合同中， 違約金通常有兩種，一種是遲 延交房或遲延付款的違約金，通常以每日多少元或應(yīng)付金額（或合同標(biāo)的額）的 一個比例為標(biāo)準(zhǔn)；一種是其他違約金，比如解除合同違約金，通常直接約定為合 同標(biāo)的額的一個比例。根據(jù)合同法第 114條，約定的違約金低于造成的損 失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加； 約定的違約金過分高于 造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。在房屋買賣合同糾紛中，主張違約金過低的情況較少。在大部分案例糾紛中，

7、都是違約方 會提出違約金過高，要求法院調(diào)低。那么，如何判斷違約金是不是過高呢？根據(jù)合同法第 114條，判斷違約金 過高的標(biāo)準(zhǔn)是看違約金和守約方損失相比是不是過高了。下面結(jié)合不同的違約 金，具體闡述一下：關(guān)于遲延付款或交房的違約金，我國現(xiàn)行法律規(guī)定并沒有明確規(guī)定一個比例或者 標(biāo)準(zhǔn)。在房屋買賣糾紛發(fā)生之后，違約方往往會提出違約金過高，主張對方的實 際損失沒有這么大，應(yīng)當(dāng)降低違約金數(shù)額。在這時候，通常法官會根據(jù)合同履行 的實際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對已經(jīng)約定的違約金進行調(diào)整。在延 期付款或交房的情況下，很難判斷是否超過了守約方實際損失的30%，所以在判斷遲延履行違約金是否過高時，法院通常并

8、不依照最高人民法院關(guān)于審理商 品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十六條中30%的標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于解約違約金，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問題的解釋第十六條的規(guī)定，只有當(dāng)違約金超過造成的損失30%時，法院才會適當(dāng)減少。根據(jù)合同法第一百一十三條中的規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng) 相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。損失賠償額不得超 過訂立合同時所預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失以及合同實際金額。根據(jù)最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（法發(fā)20GG40號），法院在調(diào)整過高違約金時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的 損失為基準(zhǔn)，綜合衡

9、量合同履行程度、當(dāng)事人的過錯、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地 位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予 以綜合權(quán)衡，避免簡單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機械司法而可能造成的實質(zhì)不公平。那么，如何證明違約金是否超過損失的 30%呢？誰來承擔(dān)舉證責(zé)任呢？根據(jù)民 事訴訟法中“誰主張，誰舉證”的原則，理應(yīng)由主張降低違約金的違約方進行舉 證。然而，根據(jù)最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問 題的指導(dǎo)意見（法發(fā)20GG40號），法院要正確確定舉證責(zé)任，違約方 對于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任， 非違約方主張違約金約定合理的，亦 應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)；根據(jù)北京

10、市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題 的指導(dǎo)意見（試行）（京高法發(fā)20GG43號），當(dāng)事人請求減少違約金的， 法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，保護誠信守約的當(dāng)事人，依據(jù)促進交易及維護 交易安全的原則，對約定違約金過分高于造成損失的部分， 進行適當(dāng)減少。其中， 損失包括積極損失和可得利益損失。當(dāng)事人對損失數(shù)額計算方法沒有約定的，法 院可以比照守約當(dāng)事人相同條件下所獲取的利益來確定可得利益損失，或者根據(jù)公平原則、誠實信用原則以及合同的履行情況確定可得利益損失。對損失數(shù)額雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)分別舉證。由此可見，在申請調(diào)整過高的違約金時，不僅僅是由違 約方負(fù)舉證責(zé)任，非違約方同樣需要負(fù)舉證責(zé)任。當(dāng)然，如

11、果在房屋買賣合同中，當(dāng)事人未提出違約金調(diào)整請求的， 法院不主動調(diào) 整。三、當(dāng)事人是否需就房屋買賣合同糾紛所得違約金繳納個人所得稅？根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問 題的批復(fù)（國稅函20GG865 號），在商品房買賣過程中，如房地產(chǎn)公司因未 協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)， 從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙 方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。 根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī) 定，購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。但是上述批復(fù)并未涵蓋房屋買賣合同糾紛中的其他幾種違約金情形，包括二手房買賣合同解除違約金，非貸款原因造成延期交房違約金等等。 除批復(fù)中明確規(guī)定 的違約金事項