(整理)北京清稅業(yè)務(wù)操作指南定

1、土地增值稅清算業(yè)務(wù)指南 （內(nèi)部資料） 編印說(shuō)明 土地增值稅的征收是國(guó)家為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益的分配， 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序， 促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配而制定的一種稅種。 為了適應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)征收土地增值稅管理工作的需要，特別是方便稅務(wù)人員掌握土地增值稅 清算業(yè)務(wù)，解決土地增值稅審核工作實(shí)際困難，增強(qiáng)工作的實(shí)效性，我們編輯了土地增值稅 清稅業(yè)務(wù)指南一書(shū)（供內(nèi)部使用） 。書(shū)中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房取得的收入、扣除項(xiàng)目 金額、土地增值稅清算工作流程等規(guī)定進(jìn)行了詳細(xì)介紹，同時(shí)還編入了土地增值稅清算案例供 大家參考。 為方便讀者了解土地增值稅政策的連續(xù)性和文

2、件的完整性，我們按時(shí)間順序?qū)⑼恋卦鲋刀?開(kāi)征以來(lái)的所有文件編入此書(shū)，書(shū)中對(duì)有些已改變或廢止的政策規(guī)定文件和條款未做刪除，但 對(duì)已廢止的文件（僅限于北京市地方稅務(wù)局發(fā)文或轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局文件的補(bǔ)充條款）或條款 我們已進(jìn)行了涂黑技術(shù)處理。 由于編者的水平有限，難免有不妥之處，希望讀者指正。如編輯內(nèi)容與正式文件有出入， 以正式文件為準(zhǔn)。 北京市地方稅務(wù)局 地方稅管理處 2007 年 3 月份編制 第一章 土地增值稅清算的基本內(nèi)容 一、土地增值稅清算的范圍 凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目，在滿(mǎn)足規(guī)定的土地增值稅清算條件時(shí)，均應(yīng)辦 理土地增值稅的清算手續(xù)，包括未列入土地增值預(yù)征范圍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

3、。 二、土地增值稅清算的條件 （一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一時(shí)，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)： 1、全部竣工并銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。 4、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 （二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： 1、納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷(xiāo)）售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑 面積達(dá)到可銷(xiāo)售總建筑面積的比例85 % （含）以上的?？射N(xiāo)售總建筑面積范圍中不包括已自用

4、或出租使用年限在一年以上再出售的面積。 2、取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。 3、經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后， 認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 三、土地增值稅清算流程 土地增值稅的清算程序主要由四部分組成，一是符合清算條件時(shí)，納稅人首先應(yīng)向主管地 方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出土地增值稅清算申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，方可辦理清算手續(xù)；二是納稅人向 稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算項(xiàng)目資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理查驗(yàn)清算資料；三是稅務(wù)機(jī)關(guān)審核清算資料；四是 稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理補(bǔ)（退）土地增值稅清算手續(xù)。土地增值稅清算具體流程見(jiàn)下面流程圖： 土地增值稅清算流程圖 資料不齊 重新補(bǔ)正 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理 轉(zhuǎn)入審核

5、 四、納稅人申請(qǐng)清算時(shí)限 （一）凡符合土地增值稅清算條件的，納稅人應(yīng)在達(dá)到清算條件后 90 日內(nèi)，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出 清算稅款申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫(xiě)土地增值稅清算申請(qǐng)表，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算 稅款手續(xù)。對(duì)納稅人清算土地增值稅申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，主管地方稅務(wù)應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在土地 增值稅清算申請(qǐng)表中注明并退回納稅人。 （二）凡符合主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù) 機(jī)關(guān)應(yīng)在納稅人達(dá)到清算條件后，向納稅人發(fā)送土地增值稅清算通知書(shū)，納稅人在接到土地增值稅清 算通知書(shū)之日起 30 日內(nèi)，到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)實(shí)填報(bào)土地增值稅清算申請(qǐng)表，經(jīng)主

6、管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核 核準(zhǔn)后，在 90 日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。 第二章 土地增值稅清算的受理 一、納稅人應(yīng)提供的清算資料 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的清算項(xiàng)目資料如下： （一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（工程）銷(xiāo)售明細(xì)表、 已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表）等。 （二）國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。 （三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 （四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。 （五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。 （六）銷(xiāo)售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的

7、形式 ，包含：銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、 房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途等。 （七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 （八）清算項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可證。 （九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。 土地增值稅清算鑒證報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑒證報(bào)告） （十一）土地增值稅納稅申報(bào)表（一） （十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。 二、稅務(wù)機(jī)關(guān)受理審查要點(diǎn) （一）查驗(yàn)清算項(xiàng)目資料是否齊全 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理人員應(yīng)按照土地增值稅清算管理規(guī)定的要求，認(rèn)真查驗(yàn)納稅人提交的清算資料，對(duì)納稅人 提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不全的不

8、予受 理。 （二 ） 查驗(yàn)清算項(xiàng)目是否與初始項(xiàng)目登記表一致 土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的土地增值稅項(xiàng)目登記表中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，項(xiàng)目登記是 以國(guó)家有關(guān)管理部門(mén)審批下達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為依據(jù)。 對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他 商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過(guò)扣 除項(xiàng)目金額 20% 的免征土地增值稅。必須分別計(jì)算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策。 （三）查看各項(xiàng)申報(bào)表格的填寫(xiě)是否符合要求 納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、 據(jù)實(shí)填寫(xiě)各類(lèi)清算申報(bào)表和相關(guān)表格； 納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的， 在鑒 證報(bào)告中應(yīng)詳細(xì)披露清算項(xiàng)

9、目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真 查看各類(lèi)表格是否按明細(xì)類(lèi)別歸類(lèi)匯總后填寫(xiě)，例如：“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表”， 應(yīng)按土地征用費(fèi)、耕 地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、安置動(dòng)遷用房支出、拆遷補(bǔ)償款的支出分類(lèi)填寫(xiě)。 （四）查看鑒證報(bào)告內(nèi)容是否規(guī)范 鑒證報(bào)告需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)詳細(xì)披露清算項(xiàng)目的內(nèi)容,具體有： 1、整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面介紹，包括：開(kāi)發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷(xiāo)售總面積、總自用面 積包含已對(duì)外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。 2、全部收入項(xiàng)目的組成情況介紹，包括：貨幣收入、實(shí)物收入及其他經(jīng)濟(jì)收益。 3、扣除項(xiàng)目金額

10、的情況介紹，包括：取得土地使用權(quán)支付金額、總開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、允許分?jǐn)偪鄢?配套設(shè)施、清稅面積與未銷(xiāo)售面積成本的配比、未扣除金額等情況。 4、稅款詳細(xì)計(jì)算過(guò)程，必須包含扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偱浔裙健?5、需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)介紹與清算項(xiàng)目相關(guān)的其他鑒證情況的說(shuō)明，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況， 分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。 （五）對(duì)清算項(xiàng)目?jī)?nèi)容情況進(jìn)行分析判斷 稅務(wù)機(jī)關(guān)人員在收到納稅人提交的申請(qǐng)材料和鑒證報(bào)告后，首先應(yīng)從客觀上了解清算項(xiàng)目的基本情 況，對(duì)清算內(nèi)容及結(jié)果進(jìn)行分析，簡(jiǎn)單測(cè)算，初步掌握清算項(xiàng)目每平方米售價(jià)、取得土地使用權(quán)所支付的金 額、開(kāi)發(fā)成本和建安成本扣除、清算項(xiàng)目利潤(rùn)率等情況，通過(guò)

11、測(cè)算可以分析與同地段、同類(lèi)商品房售價(jià)是否 有較大差別，每平方米建安成本的扣除額，是否明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安 造價(jià)表中公布的每平方米工程造價(jià)金額等，對(duì)相差較多的可暫列為有疑點(diǎn)項(xiàng)目，需要進(jìn)行核查原因。 （六）清算受理時(shí)對(duì)不同情況的處理 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的清算項(xiàng)目申請(qǐng)材料和鑒證報(bào)告時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的 資料，并嚴(yán)格按照鑒證報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以 受理，并向納稅人開(kāi)具土地增值稅清算受理通知書(shū)交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。 交納稅人， 對(duì)納稅人提交的清稅資料不完整、鑒證報(bào)告內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚等問(wèn)題時(shí)，應(yīng)

12、退回 納稅人重新修改 鑒證報(bào)告 或補(bǔ)充資料的， 并向納稅人開(kāi)具 土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū) 待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。 第三章 土地增值稅清算的審核 一、清算項(xiàng)目資料的審核 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實(shí)有效；審核鑒證報(bào)告的真實(shí) 性；格式的規(guī)范性；內(nèi)容的齊全性，內(nèi)容應(yīng)包含開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積、批準(zhǔn)總銷(xiāo)售面積、企業(yè)總自用面積、 總配套設(shè)施面積、項(xiàng)目分類(lèi)用途情況、允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、本次土地增值稅清算面積，審核各表格扣 除項(xiàng)目?jī)?nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系等。 二、鑒證報(bào)告工作底稿的審核 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)鑒證報(bào)告的工作底稿進(jìn)行抽查和檢查，并重點(diǎn)關(guān)注金

13、額較大的成本、費(fèi) 用支付情況，對(duì)數(shù)額較大或發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)問(wèn)題時(shí)，應(yīng)調(diào)取工作底稿，并與原始憑證，發(fā)票進(jìn)行核對(duì)，從而判斷其 真實(shí)性。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入情況的審核 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入， 是指銷(xiāo)售商品房所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收 入、其他收入以及視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)所取得的收入。 貨幣收入，是指納稅人銷(xiāo)售商品房而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù) 和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得 方收取的價(jià)款。 實(shí)物收入，一般是指納稅人銷(xiāo)售商品房而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建

14、材，房屋、土 地等不動(dòng)產(chǎn)等。一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估（通常采用市場(chǎng)交易法）確認(rèn)其價(jià)值。 其他收入，是指納稅人銷(xiāo)售商品房而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo) 權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商益權(quán)等。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵 償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，取得其收入 確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類(lèi)區(qū)域、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定。 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定 1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房取得的收入，應(yīng)按照商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表及相關(guān)

15、合同所記載的金 額確定。 2、對(duì)于實(shí)物收入，一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估（通常采用市場(chǎng)交易法）確認(rèn)其價(jià)值。對(duì)于其 他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估。對(duì)于視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同 類(lèi)區(qū)域、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。 3、對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主 管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場(chǎng)價(jià)格核定。 （三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核的重點(diǎn) 1、對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同的審核 在審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時(shí)，需要認(rèn)真查看納稅人提供商品房購(gòu)銷(xiāo)合同內(nèi)容，確定商品房購(gòu)銷(xiāo)合同 中取得收入的來(lái)源情況，是否包括貨幣以外的經(jīng)濟(jì)收益，并按合同

16、記載的金額、銷(xiāo)售面積匯總后與清算面積 和收入進(jìn)行核對(duì)，確定土地增值稅計(jì)稅收入。 2、對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的審核 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入不僅僅是指買(mǎi)賣(mài)或交易雙方的成交價(jià)，還應(yīng)包括稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定的收入。因 此，在確定收入時(shí)重點(diǎn)審核企業(yè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)在收入里面。同時(shí)還應(yīng)注意納稅人相關(guān)的帳務(wù) 處理，防止收入確定的遺漏。應(yīng)特別關(guān)注往來(lái)帳以及“營(yíng)業(yè)外支出、固定資產(chǎn)清理、資本公積、待處理財(cái)產(chǎn)損 益”等科目，防止企業(yè)以房抵押、以房屋進(jìn)行交換其他資源等。 3、對(duì)代收費(fèi)用的審核 如： 應(yīng)審核政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收 取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的

17、收入計(jì)稅； 如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中， 而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的， 計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目的）可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 四、扣除項(xiàng)目金額情況的審核 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工項(xiàng)目清算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額的確定，按照中華人民共和國(guó)土地增值稅暫 行條例和中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際 發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì)納稅人無(wú)法提供合法有效憑證的，不予扣除；對(duì)于各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在 扣除項(xiàng)目金額中。具體扣除項(xiàng)目金額為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 1、取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)

18、費(fèi)用。 其中地價(jià)款包括：一是按照中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，以協(xié) 議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金。二是以行政 劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。三是以轉(zhuǎn)讓方式取 得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。 按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī) 定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 2、取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn) 對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付地價(jià)款，必須提供已支付的地價(jià)款憑證，凡不能提供已支付的地價(jià)款憑證的， 不允許扣除取得土地

19、使用權(quán)時(shí)所支付的金額。 對(duì)取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓的憑證、支付地價(jià)款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。具體有國(guó) 有土地出讓合同、土地局開(kāi)具的收據(jù)、地稅局開(kāi)具的契稅完稅票等。 3、審核的重點(diǎn) 查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與銀行支付記錄不 一致，應(yīng)責(zé)令納稅人提供國(guó)土部門(mén)的證明。如果一次取得土地，分期開(kāi)發(fā)，還要根據(jù)本期開(kāi)發(fā)的建筑面積占 總的建筑面積的比例計(jì)算本期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額” 。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 ,包 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是對(duì)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本的簡(jiǎn)稱(chēng), 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本

20、括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。 （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地用費(fèi)、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決 拆遷戶(hù)住房和安置被拆遷者工作的及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān) 地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物等回收的殘值） 、安置動(dòng)遷用房支出等。 這里強(qiáng)調(diào)的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或者他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土 地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部

21、分土地征用及拆遷費(fèi)在 納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中就不允許再扣除。 （2）前期工程費(fèi) 是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、 勘察、測(cè)繪、 “三通一平（”通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平” （通自來(lái)水或稱(chēng)通上下水、通路、通 電、通郵、通排水或稱(chēng)通下水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。 這里強(qiáng)調(diào)的是，如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行了土地開(kāi)發(fā)的“熟地” 。即已經(jīng)過(guò)“三通一平”， 則這部分支出 已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中就不允許 再扣除。 （3）建筑安裝工程費(fèi) 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)

22、程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括：納稅人將房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)璧母黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。 包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、 供水、 供電、 供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 （5）公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公 共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、 居委會(huì)、派出

23、所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車(chē)棚、公共廁所等。由于各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套 設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偂?對(duì)于成片開(kāi)發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂?duì)于 后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整 體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職 工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。這里強(qiáng)調(diào)的是，納稅人的行政 管理部門(mén)（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

24、而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此扣除。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本審核的重點(diǎn)： （1）要關(guān)注“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用以及管理費(fèi)用”科目，因?yàn)橛袝r(shí)企業(yè)對(duì)成本或費(fèi)用把握不準(zhǔn)，把應(yīng)該計(jì)入管 理費(fèi)用的成本計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目。要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度進(jìn)行判斷。要重點(diǎn)關(guān)注金 額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報(bào)銷(xiāo)審核記錄等情況，從而 判斷其真實(shí)性。 （ 2）對(duì)于納稅人預(yù)提的開(kāi)發(fā)成本， “公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后， 成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確， 是否有成本多提的情況存在。 （3）對(duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目

25、的決算報(bào)告。核對(duì) 是否有串用開(kāi)發(fā)成本的情況。對(duì)于“開(kāi)發(fā)成本”科目，還應(yīng)查看建筑合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中明 確的建筑工程款、材料費(fèi)用等，注意企業(yè)是否有重復(fù)列支材料價(jià)款。如將購(gòu)進(jìn)的材料已列入成本后收到建筑 商的發(fā)票中包含材料款后再次計(jì)入成本等現(xiàn)象。 （4）根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類(lèi)別： a. 如果對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)（建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸隊(duì)、材料供貨商、監(jiān)理公司），就必須提供稅務(wù) 局監(jiān)制的發(fā)票； b. 如果對(duì)方是行政機(jī)關(guān)（房屋土地局、規(guī)劃局等）或政府行政管理機(jī)構(gòu)（質(zhì)檢站、測(cè)繪站、消防局、市 容管理等），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)。 c. 如果是征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，要有

26、證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書(shū)面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)），應(yīng)具備對(duì)方單 位或個(gè)人簽章要件。 d. 對(duì)于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除項(xiàng)目的憑證。 （5）開(kāi)發(fā)成本中的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目的劃分核算，應(yīng)直接按照中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例和 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本各項(xiàng)類(lèi)別進(jìn)行對(duì)應(yīng)，需要重點(diǎn)確 認(rèn)的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用這四項(xiàng)費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。如果 企業(yè)明細(xì)核算不規(guī)范或根本沒(méi)有明細(xì)核算，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)所列四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的扣除額， 在土地增值稅清算時(shí)可采取按分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表核定扣除額的方法。 （1）無(wú)法按清

27、算要求提供開(kāi)發(fā)成本核算資料的； （2）提供的開(kāi)發(fā)成本資料不實(shí)的； （3）發(fā)現(xiàn)鑒證報(bào)告內(nèi)容有問(wèn)題的； （ 4 ）虛報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的； （5）清算項(xiàng)目中的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”這四項(xiàng)費(fèi)用，每平方米 建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的每平方米工 程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由無(wú)法舉證的。 3 、分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表核定扣除額的核算方法： （1）首先先將清稅項(xiàng)目的房屋類(lèi)型與分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中的房屋分類(lèi)進(jìn)行對(duì)照，確定 適用的核定建安造價(jià)。其次，用核定建安造價(jià)乘以房屋清稅面積，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ) 設(shè)

28、施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的扣除金額。 （2）將核定后所確定的四項(xiàng)費(fèi)用扣除項(xiàng)目總金額與鑒證報(bào)告中披露的四項(xiàng)扣除項(xiàng)目總金額進(jìn)行對(duì) 比，如發(fā)現(xiàn)四項(xiàng)費(fèi)用扣除項(xiàng)目總金額明顯高于稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的金額時(shí)，則必須要求納稅人提供鑒證報(bào)告 工作底稿，再根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的情況，對(duì)金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取財(cái)務(wù)明細(xì)賬目進(jìn)行核對(duì)，必要時(shí)可要求納 稅人提供有效憑證與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)程度，從而判斷其真實(shí)性。 （3）納稅人無(wú)法按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)一步提供相關(guān)舉證資料的，對(duì)前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的扣除項(xiàng)目金額，須按照稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中，對(duì) 應(yīng)適用的金額乘以本次清算的建筑面積，確定本次允許扣除的

29、四項(xiàng)費(fèi)用金額。 （4）對(duì)于清稅項(xiàng)目中包含多種用途房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按分類(lèi)房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中分別對(duì)應(yīng)相應(yīng)的 建安造價(jià)，以合計(jì)數(shù)確定本次允許扣除的四項(xiàng)費(fèi)用金額。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用扣除的確定，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最 高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金 額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5計(jì)算扣除。 對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，

30、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10 進(jìn)行計(jì)算扣除。 利息支出的扣除按照國(guó)家銀行公布的不同類(lèi)別不同時(shí)期的利率，以金融機(jī)構(gòu)利息結(jié)算單分別計(jì)算為依 據(jù)。超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 金融機(jī)構(gòu)證明，是指各類(lèi)銀行、保險(xiǎn)公司及經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。包 括國(guó)家專(zhuān)業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國(guó)性 保險(xiǎn)企業(yè)、區(qū)域性保險(xiǎn)企業(yè)，股份保險(xiǎn)企業(yè)、中外合資保險(xiǎn)企業(yè)，以及其他專(zhuān)業(yè)性保險(xiǎn)企業(yè)；還包括城市信 用社、農(nóng)村信用社、各類(lèi)

31、財(cái)務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)和綜合性非銀行金融機(jī)構(gòu)。對(duì) 于企業(yè)之間的借款等支付的利息不允許扣除。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。對(duì)于印花稅扣除，是指在轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅 列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，在這里不再允許重復(fù)扣除。 （五）加計(jì)扣除 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 20進(jìn)行計(jì)算扣除。在確定加計(jì) 20的扣除時(shí)，應(yīng)注意代收費(fèi)用金額是否包括在加計(jì) 20% 的扣除基數(shù)數(shù)額 內(nèi)，

32、在加計(jì) 20 的扣除時(shí)需減除大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化費(fèi)的金額后，再作為加計(jì)20 的扣除 的基數(shù)。 五、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題 （一）取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只 允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、 國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、 在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。 （二）取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 對(duì)取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良即再行轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得房 地產(chǎn)時(shí)支付的價(jià)款、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。也不能價(jià)計(jì) 2

33、0% 的扣 除。 （三）僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目 對(duì)取得了土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如三通一平等） ，不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn) 讓出去的， 在計(jì)算其增值額時(shí)， 只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額、 按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、 開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開(kāi)發(fā) 土地的成本之和允許加計(jì) 20 的扣除。 （四）成片受讓、分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目計(jì)算方法 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓的 建筑面積占總開(kāi)發(fā)建筑面積的比例分別來(lái)計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額。

34、 例如：取得土地使用權(quán)所支付金額的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偅貎r(jià)款的扣除，需按全部建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不?許按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。具體分?jǐn)偣剑?取得土地使用權(quán)所支付金額十總建筑面積 *清稅面積 （五）綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值額確定方法 根據(jù)實(shí)施細(xì)則第八條規(guī)定，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的基本核算項(xiàng)目或核算對(duì) 象為計(jì)稅單位。但以開(kāi)發(fā)小區(qū)為計(jì)稅單位的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)“開(kāi)發(fā)小區(qū)”內(nèi)的既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞 其他類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)分別核算增值額。不能分別計(jì)算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受增值 額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20% 的免稅優(yōu)惠政策。對(duì)于成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未全部清算之前，

35、不得變動(dòng)。 （六）未清稅面積的分?jǐn)?開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、凡未 100% 全部銷(xiāo)售的或項(xiàng)目小區(qū)成片開(kāi)發(fā)、分期 立項(xiàng)、分期辦理清稅手續(xù)的項(xiàng)目，必須按所占竣工清稅項(xiàng)目面積比例分配計(jì)算確定扣除項(xiàng)目金額，對(duì)未銷(xiāo)售 部分面積或自用的面積應(yīng)承擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本等不得在清稅時(shí)予以核銷(xiāo)，對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目，在中介鑒證報(bào)告各類(lèi)扣除 項(xiàng)目中都應(yīng)有分?jǐn)傆?jì)算公式。 第四章 清算審核工作中有關(guān)情況的處理 一、需要補(bǔ)正資料的處理程序 各區(qū)縣地方稅務(wù)局在審核清算企業(yè)報(bào)送的鑒證報(bào)告內(nèi)容及相關(guān)資料過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)鑒證報(bào)告事 項(xiàng)或其他問(wèn)題需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的證明資料時(shí)，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開(kāi)具土地 增值

36、稅清算中止核準(zhǔn)通知書(shū)，待納稅人重新補(bǔ)充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對(duì)納稅人不能按主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料的，應(yīng)將清算項(xiàng)目資料移交給稅務(wù)稽查部門(mén)，由稽查部門(mén)進(jìn)行清算工作。 二、需要轉(zhuǎn)納稅評(píng)估的處理程序 （一）在清算項(xiàng)目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評(píng)估或稽查部門(mén)進(jìn)行清 算工作的范圍： （1）納稅人辦理清稅時(shí)，報(bào)送的鑒證報(bào)告內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)后，鑒證報(bào)告仍不符合要求 的； （2）納稅人辦理清稅時(shí)，提供的鑒證報(bào)告中需要辦理退稅手續(xù)的； （3）納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。 （二）對(duì)于清算項(xiàng)目經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，對(duì)需要經(jīng)過(guò)納稅評(píng)估進(jìn)行進(jìn)一步確定的，

37、應(yīng)將全部資 料移交納稅評(píng)估部門(mén)進(jìn)行清算評(píng)估工作，如經(jīng)過(guò)納稅評(píng)估后，決定對(duì)納稅人申請(qǐng)的清稅項(xiàng)目不予核準(zhǔn)，需轉(zhuǎn) 入檢查程序進(jìn)行檢查的，應(yīng)向納稅人開(kāi)具土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書(shū)送達(dá)納稅人，并將全部清稅資 料移交稽查部門(mén)，由稽查部門(mén)按照檢查程序進(jìn)行清算工作。 三、需要核定征收的處理程序 一）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以 按確定的銷(xiāo)售收入直接乘以核定的征收率征收土地增值稅。 （1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷(xiāo)售 收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷(xiāo)售收入或扣除項(xiàng)目金額的； （2）擅自銷(xiāo)毀帳簿的

38、或者拒不提供納稅資料的； （ 3）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清 算的； （4）納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 （二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開(kāi)具土地增值 稅清算終止核準(zhǔn)通知書(shū)和土地增值稅核定征收通知書(shū)送達(dá)納稅人。 （三）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納稅評(píng)估或稽查檢查，需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人 開(kāi)具土地增值稅核定征收通知書(shū)送達(dá)納稅人。 四、清算審核完成的處理程序 凡經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人申請(qǐng)的清算相關(guān)資料審核完成后，未發(fā)現(xiàn)有關(guān)或其他問(wèn)題的，稅

39、務(wù)機(jī)關(guān) 需要為其辦理土地增值稅多退少補(bǔ)手續(xù)。 對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需辦理退還土地增值稅手續(xù)的，應(yīng)依照北京市地方稅務(wù)局退稅管理暫行辦法（京地 稅征 2003 686 號(hào)）規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)。 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)受理審核清算時(shí)限 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90 日內(nèi)應(yīng)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān) 要求的補(bǔ)正時(shí)間。 第五章 鑒證報(bào)告的數(shù)據(jù)口徑與邏輯關(guān)系 土地增值稅清算鑒證報(bào)告 完整范本填寫(xiě)共分三個(gè)方面內(nèi)容， 前 3 頁(yè) 為清算項(xiàng)目鑒證的主報(bào)告， 要是清算項(xiàng)目有關(guān)鑒證情況的全面介紹；其余頁(yè)為清算項(xiàng)目鑒證后各數(shù)據(jù)的相關(guān)匯總表和各數(shù)據(jù)鑒證過(guò)程的 相關(guān)附件。其中： 土地增值稅納稅鑒證表

40、（附件一）中各數(shù)據(jù)填寫(xiě)全部依據(jù)后面有關(guān)鑒證后相應(yīng)附表確定 的數(shù)據(jù)。 例如：附件一土地增值稅納稅鑒證表 一“取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入”欄，是指依照房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表 中 所列的各項(xiàng)明細(xì)收入，經(jīng) 鑒 證后確 定 的 收 入 總 金 額 。 本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系： “轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”欄 =轉(zhuǎn)讓土地收入 +轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入 欄數(shù)額。 本欄目設(shè)置與附列表對(duì)應(yīng)關(guān)系：與附件3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 鑒證表 中“確定收入數(shù)”的合計(jì)數(shù)據(jù)相同； 二、“扣除項(xiàng)目金額合計(jì)”欄，是指依據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例及細(xì)則規(guī)定，在 鑒證 后所確定增值額時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的總金額。 本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯

41、關(guān)系： “扣除項(xiàng)目總金額” 欄= 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 +與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 +從事房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)的納稅人加計(jì) 20% 扣除數(shù)的合計(jì)數(shù)據(jù)填寫(xiě)。 本表欄目設(shè)置與附列資料表對(duì)應(yīng)關(guān)系：與附件4扣除項(xiàng)目匯總表中“本次扣除金額”的合計(jì)數(shù)相同。 其中： 1 、“取得土地使用權(quán)所支付的金額”欄，與附件 4扣除項(xiàng)目匯總表中“取得土地使用權(quán)所支付的金額” 項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。該數(shù)值來(lái)源于附件5 取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表中“本次扣 除金額”的合計(jì)數(shù)。 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”欄、 設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系： “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”欄=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) +前期

42、工程 費(fèi)+ 建筑安裝工程費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +公共配套設(shè)施費(fèi) =開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的之和填寫(xiě)。 本表欄目設(shè)置與附列資料表對(duì)應(yīng)關(guān)系：與附件4扣除項(xiàng)目匯總表中“ . 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”項(xiàng)目中“本次扣除 金額”的數(shù)值相同。 3、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)用各欄，與附件 4扣除項(xiàng)目匯總表中相應(yīng)項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。該數(shù)值分別來(lái)源于土地 征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表 附件 6、前期工程費(fèi)鑒證表 附件 7、建筑安裝工程費(fèi)鑒證表 附件 8、基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表 附件 9、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證表 附件 10 ，各相應(yīng)表中“本次扣除金額” 的合計(jì)數(shù)及公共 配

43、套設(shè)施費(fèi)鑒證表 附件 11，“本次分配扣除金額”的合計(jì)數(shù)。 三、根據(jù)以上土地增值稅納稅鑒證表與各表之間的邏輯關(guān)系及與附件有關(guān)系的口徑應(yīng)一致的原則， 對(duì)其他以下項(xiàng)目欄審核的方法依此類(lèi)推。在此明確“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目金額”欄，目前，國(guó)家沒(méi)有出 臺(tái)關(guān)于允許其他扣除項(xiàng)目金額的有關(guān)政策規(guī)定，因此，此欄是無(wú)須填寫(xiě)的。 四、對(duì)各附件表中審計(jì)報(bào)告各表中的“有效憑證金額”欄，是指企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)，應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)。 對(duì)于“本次扣除金額”是指在清稅時(shí)允許扣除的項(xiàng)目金額。 對(duì)于“本次未扣除金額”欄，是指銷(xiāo)售商品房面積未達(dá) 到 100% 或按政策規(guī)定不允許扣除的項(xiàng)目金額。應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是已銷(xiāo)售面積與總開(kāi)發(fā)建筑面

44、積進(jìn)行對(duì)比， 未銷(xiāo)售面積是否屬于公建面積允許分?jǐn)偅欢菍?duì)除公建面積允許分?jǐn)偝杀就?，?duì)于其他不允許扣除的留用面 積，包括自用面積，銷(xiāo)售面積達(dá) 85% 以外的面積等等。 第六章 土地增值稅清算案例 為了 進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法， 根據(jù)土地增值稅清算審核 有關(guān)政策及程序，市局編寫(xiě)了土地增值稅三道案例題，供對(duì)照參考。對(duì)于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請(qǐng)忽 略。 案例一 北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目， 在 2006 年 7 月，向東城地方稅務(wù)局提 出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。稅務(wù)部門(mén)對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對(duì)土

45、 地增值稅清算鑒證報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鑒證報(bào)告）中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目 辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目鑒證報(bào)告中披露的具體情況如下： 一、整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介 1 、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（外商投資企業(yè)）建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001 年 2月以（2001 ） 231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方 米。該單位在 2003 年 3 月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。 2、該項(xiàng)目于 2002 年初開(kāi)工建設(shè)，于 2003 年5 月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，根據(jù)北京市

46、房地產(chǎn)勘察測(cè) 繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為 200,000 平方米， 可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積 170,000 平方米； 其 余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車(chē)庫(kù)等面積30， 000 平方米。另外還有配套設(shè)施面積 12,000 平方米。 3、截止 2006 年 5月 30日，可售面積中已出售面積為 160,000 平方米 ,其中出售住宅 120,000 平方米、 出售商業(yè)用房 15,000 平方米、出售辦公用房 25,000 平方米。剩余未銷(xiāo)售面積 10,000 平方米中，已對(duì)外出 租 4000 平方米。 4 、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800 平方米、物業(yè)管理用房 200 平

47、方米、托兒所 2000 平方米、派出所 500 平方米、游泳館 4000 平方米、自行車(chē)棚 1000 平方米，車(chē)庫(kù) 3500 平方米。 5 、該項(xiàng)目在 2006 年 5 月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京 市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)” 。 6 、根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000 平方米、總 商品住宅共 7 棟為 1040 套，按單棟計(jì)算后，每套平均 125 平方米，屬于 2 級(jí)土地，根據(jù) 2006 年北京市公 布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格 12710.4 元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為 2.5 ，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)

48、住宅三 個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的 120,000 平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。 7 、該項(xiàng)目已銷(xiāo)售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80% 。 二、取得收入情況說(shuō)明 該單位于 2003 年 5 月開(kāi)始預(yù)銷(xiāo)售東園小區(qū)的房屋 , 截止到 2006 年 5 月 30 日，已出售面積為 160,000 平方米，共取得銷(xiāo)售收入總額 1,430,000,000 元，總額全部為貨幣收入（人民幣） 。其中 :出售住宅 120,000 平方米 ,取得銷(xiāo)售收入 900,000,000 元；出售商業(yè)用房 15,000 平方米 , 取得銷(xiāo)售收入 255,000,000 元；出

49、售 辦公用房 25,000 平方米 , 取得銷(xiāo)售收入總額 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200,000 元。 對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含 在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。 三、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明 （一 ） 取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000 元。 單位提供的“X號(hào)土地出讓合同”及京房地低字X號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資 源和房屋管理局，交納土地出讓金 440,000,000 元,繳納契稅 13 ，200 ，000 元(不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送 的占地面積)。 該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得

50、土地使用權(quán)所支付的金額為 362,560,000 元 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元； 2、453,200,000*80%=362,560,000 元。 (二) 開(kāi)發(fā)成本 經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止 2006 年 5 月該項(xiàng)目工程成本為 493,600,000 元,該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為394 ，880，000 元。其中： (1) 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)： 39,700,000 元。 (2) 前期工程費(fèi)： 115,070,700 元。 (3)建筑安裝工程費(fèi)： 290,

51、000,000 元。(4) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 1,586,000 元。 (5) 公共配套設(shè)施費(fèi)： 27,942,700 元。 (6) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)： 19,300,600 元。(開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)鑒 證報(bào)告相關(guān)表格。 ) 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為： 1、土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 39,700,000 元+前期工程費(fèi) 115,070,700 元 +建筑安裝工程費(fèi) 290,000,000 元+基 礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586,000 元+開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 19,300,600 元 =465,657,300 元。 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 465,657,300 元/200,000*160,000=372,525,

52、840 元； 465,657,300*80%=372,525,840 元 2、公共配套設(shè)施費(fèi)： 27,942,700 元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22，354 ，160 元。 27,942,700/200,000*160,000=22 ，354 ，160 元 (三) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 該公司不能提供 金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為： 362,560,000+394 ， 880 ， 000 )*10%=75,744 ，000 元 四）繳納與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅 71,500,000 元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 7,150,000 元。 （五）房地產(chǎn)開(kāi)

53、發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為 （362,560,000+394 ，880，000 ）*20%=151 ，488，000 元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為 362,560,000+394,880,000+75,744,000+78,650,000+151,488,000=1,063，322 ，000 元 四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程 該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 （一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程 1 、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入 900,000,000 元 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120 ，000/160 ，000=75% 扣除項(xiàng)目金額 =1,063 ， 32

54、2 ， 000 *75%=797,491,500 元 增值額 = 900,000,000-797,491,500=102,508,500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為 102,508,500/ 797,491,500=12.85 % 該項(xiàng)目的普 通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20% ，應(yīng)免征土地增值稅。 （二）其他商品房計(jì)算過(guò)程 出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元 已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為 40,000/160,000=25% 扣除項(xiàng)目金額 =1,063 ， 322 ， 000 *25%=265 ， 830 ， 500 元 增值

55、額 = 530,000,000-265 ， 830 ， 500=264 ，169 ，500 元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為264 ，169 ， 500/ 265 ，830 ，500= 99.38 % 適用稅率為 40% 應(yīng)納土地增值稅為 : （264 ，169 ，500*40%）-（265 ，830 ，500*5%）=92,376,275 元 已納土地增值稅為： 5,000,000 元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為： 92,167,596.53-5,000,000=87,376,275 元 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況 （一）對(duì)清稅資料的審核 稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及鑒證報(bào)告中披露的內(nèi)容情

56、況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后， 根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下： （二）確定銷(xiāo)售收入 1,430,000,000 元 根據(jù)納稅人提供的銷(xiāo)售商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表中的銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入等，對(duì) 該項(xiàng)目出售住宅 120,000 平方米 ,取得銷(xiāo)售收入 900,000,000 元；出售商業(yè)用房 15,000 平方米 , 取得銷(xiāo)售收 入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米 , 取得銷(xiāo)售收入 275,000,000 元，進(jìn)行核對(duì)后， 未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在

57、房 價(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶(hù)單獨(dú)收取的，可以不作為收入。 根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入 200,000 元，不屬于征稅范圍。 （三）確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額 土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積 160,000 平方米占整體面積 200 ，000 平方米的比例進(jìn)行分 配后 ,確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為1，052，922，000，其中： 1 、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為 362,560,000 元 經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證， 該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為 453,200,000 元， 按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 2 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額為：

58、 386,880,000 元。 （ 1）經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000 元，按清 稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為 31,760,000 元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 （2）首先通過(guò)對(duì)鑒證報(bào)告中扣除“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān) 附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。 其次，根據(jù)納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總 建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為 340,765,840 元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式： （ 前期工程費(fèi) 1

59、15,070,700 元+建筑安裝工程費(fèi) +290 ，000 ，000 元+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586,000 元+開(kāi)發(fā)間 接費(fèi) 19 ，300 ，600 元 =425,957,300 元 *80%=340,765,840 元） 另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為 2129.79 元，不高于分類(lèi) 房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的 2006 年 “居?。ā备邔悠胀ㄗ≌?-毛坯房）及“商業(yè)”類(lèi)每平方米建安造價(jià) 金額。 （3）公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核 經(jīng)對(duì)納稅人提供的鑒證報(bào)告 “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳 館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)

60、土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館 列支的 10,000,000 元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為 17,942,700 元，按清算面積分?jǐn)偤螅敬卧试S扣除的金額14，354 ，160 元。公式： 17,942,700/200,000*160,000=14 ，354 ，160 元 對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車(chē)庫(kù)費(fèi)用金額，由于納稅人提供了人防工程證明 , 允許分?jǐn)偪鄢?3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核 鑒證報(bào)告中對(duì)該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支 的費(fèi)用 10,000,000 元進(jìn)行調(diào)減，因