內(nèi)蒙古活力奧特萊斯商場經(jīng)營策略

1、內(nèi)蒙古活力奧特萊斯商場經(jīng)營策略 目的 提升奧特萊斯公司后期所有項目運營與管理 促進和保障公司項目持續(xù)運營和穩(wěn)步發(fā)展 二 奧特萊斯商場的特點 1. 奧特萊斯為滿足不同的品牌消費需求而實現(xiàn)的品牌折扣， 從而形成 的經(jīng)營模式或者叫經(jīng)營形態(tài)。 商場的整體功能性定位為呼和浩特市典 型的郊區(qū)型城市綜合體。 2. 由于地理位置的制約， 目標(biāo)客戶群的選擇上存在一定的局限性， 其 目標(biāo)消費人群的結(jié)構(gòu)、 消費能力以及消費傾向會有所差別。 要想突破 這一局限性，奧特萊斯在以后的品牌推廣中必須找到自己的市場定位 及賣點，并且走多元化的經(jīng)營模式， 才能夠獲得長期的效益。 三 經(jīng)營的定位 1. 提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心，

2、輔以適度的商業(yè)管理與顧客拉動 通過積累管理經(jīng)驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為公司其它 項目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。 并在品牌折扣經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功 的，可復(fù)制的模式。 2. 與公司短期目標(biāo)和長期策略相結(jié)合 商場的發(fā)展是建立在奧特萊斯公司長期戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 并且與中 短期目標(biāo)相結(jié)合。 公司戰(zhàn)略規(guī)劃意味著公司以后的發(fā)展方向， 決定的 著公司的成敗。 3. 三年后發(fā)展成為大學(xué)城地段“社區(qū)”購物中心。 結(jié)合呼和浩特市城市發(fā)展規(guī)劃，以戰(zhàn)略眼光，采用集約化管理、連鎖 化經(jīng)營、多元化營銷的組織形式，對商場型態(tài)、經(jīng)營理念、購物中心 的商圈規(guī)模、 商店群組合以及商品品種、 定價策劃等方面全面進行思

3、考。 4. 多元化組合，營造都市“生活樂園”。 除了設(shè)置品牌折扣店、百貨店、超市外，還應(yīng)設(shè)置快餐店、影院、服 務(wù)性店鋪等，為消費者提供一個兼具購物、休閑、娛樂、教育文化、 聚會社交等多重功能的園地。 將商品販賣延伸到非商品層次， 如多種 咨詢、旅游情報的提供、金融服務(wù)及多種體貼客人的附屬設(shè)施等，充 分展現(xiàn)購物中心所營造的“生活樂園”。 5. 團購的優(yōu)越性 實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)團購與媒體聯(lián)合顧客上門團購相結(jié)合的形式。 四 商場的經(jīng)營策略管理 1. 確定公司組織架構(gòu) 為實現(xiàn)短期目標(biāo)與長期發(fā)展， 首先要明確公司結(jié)構(gòu)及各部門具體工作 職責(zé)。購物中心營運管理一般包括招商管理，服務(wù)管理、企劃管理三 個部門或三大塊內(nèi)容

4、， 其它部門配合運營。 營運中心是購物中心經(jīng)營 管理的核心，確保一個正常的運營環(huán)境還需要與工程管理和物業(yè)管理 的協(xié)同配合， 從價值鏈管理的角度出發(fā)， 正確處理好這三者之間的關(guān) 系，做到定位準(zhǔn)確，界面清晰，銜接順暢，有效監(jiān)督，各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào) 才能使運營管理的整體價值最大化。 2. 做好四大職能：市場、招商、銷售、管理 建議 : “神秘顧客”的應(yīng)用價值 “神秘顧客” 暗訪這種方式之所以能被企業(yè)的管理者所采用， 原因就 是“神秘顧客” 在購買商品和消費服務(wù)時，觀察到的是服務(wù)人員無意 識的表現(xiàn)。從心理和行為學(xué)角度，人在無意識時的表現(xiàn)是最真實的。 “神秘顧客”在消費的同時，也和其它消費者一樣，對商品和服務(wù)

5、進 行評價，發(fā)現(xiàn)的問題與其它消費者有同樣的感受。 3. 如何吸引顧客是經(jīng)營商場的主要任務(wù) 巨大的人流造就旺盛的人氣， 旺盛的人氣匯聚強勁的商機， 人流是商 場旺場的前提和基礎(chǔ)，因此，如何吸引巨大的人流、將其它商圈的人 流帶過來是經(jīng)營管理公司重點要解決的問題， 也是商場開業(yè)后其重要 的工作目標(biāo)。 將人流帶過來，并通過科學(xué)的人流導(dǎo)向設(shè)置或采取有效的人流導(dǎo)向措 施，增加人流在商場停留的時間， 這是經(jīng)營管理公司主要的職責(zé)和任 務(wù)。 目前建議： A. DM宣傳單的發(fā)放； B. 促銷活動的策劃； C. 實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)交易的平臺，實行網(wǎng)絡(luò)團購優(yōu)惠活動； D. 與新聞媒體的聯(lián)合，將顧客帶進店里進行團購； E. VI

6、P 會員卡的發(fā)放，帶動顧客消費； F. 其他途徑。 4. 做好兩大指標(biāo)：經(jīng)營指標(biāo)與經(jīng)濟指標(biāo) 由決策部門確定商場兩年或三年內(nèi)主要經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測與三至五年內(nèi) 公司主要經(jīng)營指標(biāo)預(yù)測，并由相關(guān)部門根據(jù)指標(biāo)監(jiān)督執(zhí)行。 5. 強力塑造和保持大型購物中心領(lǐng)先、時尚的品牌形象 根據(jù)商場及奧特萊斯公司目前所經(jīng)營的情況及中短期目標(biāo)進行適當(dāng) 的媒體推廣活動，并作出相應(yīng)的方案與后期效益預(yù)測， 6. 調(diào)整商場布局 從一樓至高樓層 , 商品檔次逐漸降低。低樓層以承擔(dān)租金能力強的零 售業(yè)態(tài)為主 , 適量配置配套服務(wù)業(yè)態(tài) ; 高樓層以承擔(dān)租金能力較低但 能夠吸引大量客流為主，適量配置零售業(yè)態(tài)和配套服務(wù)業(yè)態(tài)。休閑、 娛樂業(yè)態(tài)過多

7、分布于低樓層不但會影響和動搖購物中心的整體定位 及形象 , 也會拉低項目的租金回報。 7. 多種經(jīng)營開發(fā)管理 A. 互補原則。多種經(jīng)營的業(yè)態(tài)，一定是對常規(guī)業(yè)態(tài)的拾遺補缺，而不 是形成惡意競爭。 B. 時尚潮流。一般情況下，多種經(jīng)營的商品，基本定位都是年輕化、 時尚、前衛(wèi)。大眾化的商品不適宜作為多種經(jīng)營的業(yè)態(tài)選擇。 C. 維護商場整體形象原則。 多種經(jīng)營點位的布局， 要以不破壞商場的 整體形象為前提。尤其不能破壞物業(yè)的完整性，損壞其形象和品質(zhì)。 D. 審美原則。 多種經(jīng)營既是一種業(yè)態(tài)的補充， 又是商場的公共空間的 美化。在其外觀、形象和品味上都要有嚴格的定義和管理。 8. 市場調(diào)研分析后調(diào)整階段

8、 每季度及時作出商鋪銷售情況分析報告及每月商場客流情況分析報 告，并及時提出整改方案和整改計劃。 9. 做好商場“四個”統(tǒng)一原則 “統(tǒng)一”一般包含四個方面的內(nèi)容： 統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷（推廣）、 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理 又是后面三個統(tǒng) 一工作的基礎(chǔ)和起源。 這項工作的成敗得失不僅決定了前期的規(guī)劃是 否成功，而且決定著后期購物商場商業(yè)運營的管理能否成功。 統(tǒng)一招商的“管理 要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù) 包含統(tǒng)一的營銷（推廣）服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指 導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的商場事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個 “統(tǒng)一服務(wù) 不但要體現(xiàn)在思想上和招

9、商合約中，更要體現(xiàn)到后期的 管理行動中。這個 “統(tǒng)一服務(wù) 就是要求“服務(wù) 出購物商場的品牌與 特色來。 10. 做到“放水養(yǎng)魚” 正常情況下，一個商場的成功營運需要最少半年至三年的市場培育 期，而在此期間內(nèi)，商戶的經(jīng)營也將普遍面臨較大的壓力，而商戶的 經(jīng)營狀況則與商場的租金收入息息相關(guān)，從商場長遠經(jīng)營角度考慮， 在此期間對真正經(jīng)營有困難的商戶應(yīng)給予適當(dāng)?shù)姆龀峙c優(yōu)惠， 采用合 理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，減輕其經(jīng)營壓力，讓其渡過難關(guān)，與商場共 同成長。待整個商場做熱做旺后，再根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整 租金。這樣，商場與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚可以理解為“先做 人氣，再做生意的原則。 11. 未雨

10、綢繆，迎戰(zhàn)商場開業(yè)后的三個重要時期 一般來說商場開業(yè)后普遍會面臨三個重要的階段： 開業(yè)后頭三個 月、半年、一年。商場開業(yè)后，一年站穩(wěn)非常關(guān)鍵，而頭三個月、半 年、一年則是三個非常重要的“門檻 ”，這三個階段商場將面臨諸 多的問題和壓力，如商家生意難做、商場人氣下滑、經(jīng)營不善的商戶 拖欠租金、管理費，商場面臨銷售淡季等等。針對這三個階段，奧特 萊斯公司應(yīng)提前做好充足的準(zhǔn)備，在經(jīng)營計劃、問題預(yù)見、應(yīng)對措施、 人員培訓(xùn)、推廣方案等方面應(yīng)及早安排好預(yù)防措施。 12. 奧特萊斯商廈最終的發(fā)展方向為 賓恃慕斷茍場及卿邊功能汪示意圖 五.關(guān)于企劃部經(jīng)營管理的幾點標(biāo)準(zhǔn) 1. 目的一一 企劃部是針對公司的項目定位、市場推廣、形象宣傳以及企業(yè)文化研究等各項工作的“智囊” 機構(gòu)，承擔(dān)著推動企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的重大責(zé)任。制定本管理辦法的目的是為了能促 進企劃部各個環(huán)節(jié)的工作能標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，對未來子公司成立企劃部提供標(biāo)準(zhǔn)樣，達到復(fù) 制經(jīng)驗，快速發(fā)展的目的。 2. 定位 企劃部最終要成為給企業(yè)提供產(chǎn)品銷售戰(zhàn)略支持、品牌形象推廣、對外公共關(guān)系維護等 企業(yè)內(nèi)部服務(wù)的“后勤部”，企劃部是企業(yè)內(nèi)部各職能部門開展業(yè)務(wù)工作的保