好世界公寓經營運作方案8

1、好世界公寓經營管理方案 （初稿） 廣州珠江物江酒店管理公司 好世界公寓籌備小組 2006.09.06 好世界公寓經營管理方案 一、前言 3. 二、好世界公寓項目簡介 3. 三、酒店式公寓的市場行情 4. （一）周邊同類酒店情況 4. （二）好世界酒店式公寓經營指標概算 6. 四、周邊小戶型出租情況 9. 五、我們的建議與設想 1.0 （一）好世界公寓酒店式經營管理的意義 1. 0 （二）好世界公寓以酒店式公寓進行經營管理的有利條件 11 （三）好世界公寓經營管理模式建議 1.3 附錄 1.4. 廣州盛雅服務公寓（專營公寓式酒店集團） 1. 4 愛丁堡（酒店式商務公寓） 1.4 嘉城國際公寓 1

2、.5. 公寓情行表 1.6. 好世界公寓設施用品（一） 17 好世界公寓設施用品（二） 1.8 好世界公寓物業(yè)管理特色服務簡介 1.9 一、前言 好世界公寓是珠實集團走向振興發(fā)展的又一力作.根據(jù)集團 關于好世界公寓裝修方案匯報的會議紀要（200621號）文件精 神，集團在研究市場環(huán)境的基礎上，將好世界公寓定位為高檔商務酒 店式公寓，并希望酒管公司在進行充分市場調研的基礎上，向集團提 交經營管理方案。為此，酒管公司組織物業(yè)酒店管理骨干進行市場調 研，先后實地考察了近20公寓酒店，召開兩次專題會議研究經營管 理方案，形成了該稿。 二、好世界公寓項目簡介 好世界公寓位于廣州市東山區(qū)建設五馬路， 落成

3、之后占地建筑面 積約為14000平方米，樓高20層。周邊商業(yè)氛圍濃厚；東北方向毗 臨本市最具經濟活力的環(huán)市東路商業(yè)圈，與好世界廣場、世貿大廈、 怡安廣場花園大廈等一批甲級寫字樓僅一步之遙。 按照集團公司的整體定位，將成為本地域內第一幢以完全小戶型 住宅單位為主，并包括有精英寫字樓、商業(yè)鋪面、智能型停車庫等配 套設施以及星級物業(yè)管理服務的多功能豪華單身公寓。 其中公寓戶型面積分布見下表：（資料來源集團公司房產部）表 戶型 面積 套數(shù) 面積合計 備注 首層商鋪 30.25 40.13 10 331.26 2層寫字樓 35.61 123.86 9 736.22 寫字間 3層寫字樓 35.61 100

4、.40 9 691.11 寫字間 417層公寓 35.85 223 7994.55 標準客房 417層公寓 59.24 56 3317.44 豪華客房 1820層公 寓 42.86 6 257.16 自住長租 1820層公 寓 53.29 24 1278.96 自住長租 合計 309 13179.36 三、酒店式公寓的市場行情 （一）周邊同類酒店情況 名稱 物業(yè)定位 類別 配套 設施 租金/天 開房率 地址 交易會 房價 東悅酒店 酒店客房 雙標 齊全 288 70% 麓景路 850 經貿招待所 酒店客房 雙標 齊全 238 70% 淘金路 國泰賓館 酒店客房 雙標 齊全 260 70% 環(huán)市

5、路 980 遠洋賓館 酒店客房 雙標 齊全 400 70% 環(huán)市路 1500 七天連鎖 酒店客房 標準 齊全 177 試營業(yè) 恒福路 無 東悅酒店 主要特征：原登峰酒店 位置：廣州市麓景路8號 房間規(guī)格：標準房，豪華雙人房 銷售均價：238. 328 酒店配套:餐飲,棋牌室，桑拿，洗衣等 特點：該酒店所處二類街道，而且是從新翻修.但其一直保持高的入住 率，其價格定位也較高，該酒店的高入住率證明好世界公寓定位不低于 于三星級,能有較高入住率和回報。 經貿招待所 主要特征：經貿委招待所，現(xiàn)對外經營 位置：廣州市淘金路 房間規(guī)格：標準房，豪華雙人房 銷售均價：238元 酒店配套:餐飲,洗衣等 特點:

6、經貿招待會同好世界公寓同屬二類街道，現(xiàn)在其市場定位是一些 小公司或者中東的客戶，其開房率一直保持70%,并長期和一些公司簽 訂租房協(xié)議，其經營情況和經營理念值得好世界公寓借鑒. （二）好世界酒店式公寓經營指標概算 好世界公寓酒店式經營管理指標概貌算表 面積 套數(shù) 面積合計 單價 折讓率 折讓價 開房率 金額 2層寫字樓 35.61 123.86 9 736 寫字間 3層寫字樓 35.61 100.40 9 691 寫字間 417層公寓 36 223 7995 標準客房 238 1.00 238 64.00% 12398086 417層公寓 59 56 3317 豪華客房 390 1.00 39

7、0 64.00% 5101824 1820層公寓 43 6 257 自住長租 280 1.00 280 64.00% 392448 1820層公寓 53 24 1279 自住長租 340 1.00 340 64.00% 1906176 合計 309 12848 19798534 單價 數(shù)量 金額 客房配制 成本 16000 309 4944000 原售價 11500 12848 147753265 客房配制 后售價總 額 152697265 11885 7%返租 年租金 10688809 客房營業(yè) 成本 90 6496416 經營成本 17185225 毛利 2613310 標房小業(yè)主收益對比

8、表 出租 酒店客房式經營（返租） 月租金 出租月數(shù) 年租金 標房（36平方米）年收益對比 2600 12 29900 29825 根據(jù)廣州地區(qū)酒店協(xié)會提供的數(shù)據(jù)：廣州市2005年三星級酒店客房均價 373元/間，開房率64%。 客房成本根據(jù)余福提供高明皇家銀海酒店客房經營成本為90元/間天（四星級服務標準） 四、周邊小戶型出租情況 名稱 戶型 面積 配套設施 租金/月 管理 費 車位 物業(yè) 品質 德安大廈 房廳 43 家電齊全 2800 1.70 400 般 廣怡 房廳 53 家電齊全 3500 2.00 未疋 較好 嘉頤居 房廳 53 家電齊全 2800 1.2 400 般 逸雅居 一房廳

9、71 家電齊全 2800 1.8 700 般 1）德安大廈（住宅小區(qū)） 主要特征：商住公寓 位置：好世界周圍新開發(fā)項目 規(guī)模：包括商場、辦公樓和住宅 特點:德安大廈分南北兩塔。每塔的1-3層為辦公寫字樓，4層及以 上為商住樓該樓盤以小戶型為主,50多平方米有120多間,已在去年 銷售一空，大部分業(yè)主以出租為主.而且小戶型出租率為95%,出租均 價在2700左右,良好的出租率證明好世界公寓落成后，租房市場前景 無限. 2）廣怡大廈（住宅小區(qū)） 主要特征：商住住宅 位置：好世界周圍新開發(fā)項目 規(guī)模：包括商場、公所和住宅 特點:廣怡大廈共有50多平方小戶型46間，現(xiàn)對外招租有兩間空置 其租金大約30

10、00-4000左右.良好的出租價格和高出租率又證明了 好世界的無限的前景. 3）天倫花園 嘉頤居 逸雅居（住宅小區(qū)） 主要特征：居住小區(qū) 位置：好世界周圍新開發(fā)項目 規(guī)模：包括商場、辦公樓和住宅 工程形象：準現(xiàn)樓 寫字樓 ,商鋪投資方式：以租代售 特點 :這幾個小區(qū)空置房很少 ,而且都是大戶型 ,在市場上放出小戶型 的盤很搶手 ,而且出租價錢都在 2500 以上 .雖然在好世界公寓旁 ,但 因為其產品定位 ,不構成對好世界公寓的影響 . 五、我們的建議與設想 （一）好世界公寓酒店式經營管理的意義 1 充分發(fā)掘好世界公寓物業(yè)的商業(yè)價值， 有利于集團提高銷 售純利，有利業(yè)主提高投資收益（或享受更好

11、的管理服務），有利 于經營管理方得到更好的經營管理利潤。 2 管公司以此為契機， 嘗試進軍酒店式公寓的經營管理配合 集團和廣珠股份下階段的房地產開發(fā)，充分發(fā)揮集團的資源整合優(yōu) （二）好世界公寓以酒店式公寓進行經營管理的有利條件 （）旺盛的需求。環(huán)市東咼檔寫字樓、咼星級酒店支撐的咼檔 商務圈，對酒店式公寓產生了旺盛的需求；德安大廈47平米的單人 間，月租為2700元，廣怡大廈53平方米的單人間；經貿招待所、 東悅酒店（原登峰酒店）標準客房均價元/晚，平均開房率為 75%。 （二）充裕民間資本最佳出路。在股市多變、咼風險，銀行存款 利率偏低，而民間資本充裕的情況下，將小額資金（約 45萬）投資 房

12、產，收取可觀的租金，無疑將是今后相當一段時期內最佳的投資 和資產保值增值方式。 （三）酒店式公寓提升了物業(yè)的檔次和商業(yè)價值; （四）最佳共贏模式。酒店式公寓的運作模式，降低單間的裝修 布置成本，縮短了裝修入住期（通常為18個月），物業(yè)交付之日就 是收益進帳之時。是發(fā)展商、經營管理方和小業(yè)主共贏的模式。 （五）品牌管理，統(tǒng)一營銷。“珠江管理”統(tǒng)一管理和營銷，有利 于充分利用“珠江管理”的各項資源，獲得客戶和市場的認同，降低單 間經營管理的成本，提高邊際利潤。 （六）項目優(yōu)弱勢 地段優(yōu)勢 東山CBO中心，是廣州市商務圈，成熟的商業(yè)氛 圍，便捷的交通地利，濃郁的商業(yè)新貴氣質，令其成廣州市商務活 動最

13、為活躍，最有前景的區(qū)域。 交通優(yōu)勢 好世界公寓，襟連便利交通， 地鐵 5 號線，火車站， 汽車站，機場快線，天河城，港穗直通車等，十幾條公交線穿梭， 構成了多維立方體交通網絡，全面覆蓋華南財富圈，以速度換取最 大的商機。 環(huán)境優(yōu)勢 商務辦公、金融服務、咨詢管理、信息服務、 外事會展、 休閑旅游于一體，商務、金融、批發(fā)貿易、專業(yè)化服務、高檔購物功能 突出的中央商務區(qū)， 區(qū)內擁有由多家高檔次酒店和商業(yè)配套共同構成廣 州最頂端的高檔品牌購物商圈，如：五星級花園酒店、四星級白云賓館 以及友誼商店和世貿新天地等。 生活配套優(yōu)勢 匯聚了一批高檔次的健身俱樂部、超市和國內外 知名食府， 無論是歐洲式的西餐，

14、還是日式料理，韓式燒烤，潮州海 鮮以及中式美食到街邊的大排檔應有盡有！ 規(guī)劃優(yōu)勢 集酒店、公寓、商務辦公、商業(yè)、等多項配套功 能于一體。 服務優(yōu)勢 全新的經營理念，全新的管理模式，借助廣州珠 江物業(yè)酒店管理公司參與經營管理。 產品優(yōu)勢 小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風格新穎、 現(xiàn)代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強。 企業(yè)優(yōu)勢 幾十年的開發(fā)，珠實集團在地產業(yè)奠定了行業(yè)地 位，開發(fā)思維理念超前，擁有珠江品牌優(yōu)勢，企業(yè)市場美譽度 以上是產品本身所具有的特性，對于高品質客戶有一定的說服 力，符合投資型物業(yè)特征，也是挖掘市場潛力之所在 ,便于我司后期 的經營和管理 . 【弱勢分析】 位置弱勢 由于本

15、項目地處二類街道。周邊酒店，賓館多， 租戶可選擇性等因素較多，投資者存在一定的風險。 項目規(guī)模小 該項目用地2841 m2,建筑面積18012.61川共 有309間住宅，規(guī)模小。 戶型選擇較少-好世界公寓以小戶型為主，但可供租戶選擇 性較少。 競爭威脅 花園酒店，國際大酒店和好世界公寓等周邊居民 住宅、對本項目造成了直接或間接的競爭威脅。 如果能抓住本產品的潛在優(yōu)勢，可以有效地避免、弱化產品的 弱勢點， 通過開發(fā)差異性產品，占領市場份額，獲取良好的開發(fā)經營利 潤。 （三）好世界公寓經營管理模式建議 （一） 集團按三星級酒店客房配齊房內物品作為交樓標 準，房內增配物品成本，在提升的房價補償； （

16、二） 房價提升8%，優(yōu)先出售給投資業(yè)主（非自住業(yè)主）， 與管理公司簽訂五年返租合同（7%的年回報率）的購房者可獲 8%的房價優(yōu)惠， 以此引導好世界公寓朝酒店式公寓方向經營管理； （三） 從頂層向下出售給自住業(yè)主，從底層（3層）向上 出售給投資業(yè)主; 以便于日后分類經營管理。 附錄 廣州盛雅服務公寓（專營公寓式酒店集團） 主要特征： 位置：廣州市天河體育西路 規(guī)模： 175 套 工程狀況：已投入使用。 特點：廣州盛雅服務公寓由一家全球排名第二，總部設在新加坡， 專營公寓式酒店雅詩閣集團經營管理 ,其目標市場傾向于中長期商 務旅游者市場（以在華工作的中長期外國人為主） 。 該集團在公寓 管理方面有

17、很大優(yōu)勢 ,現(xiàn)所管理經營的廣州盛雅服務公寓在客房出 租上能達到 60%,同類型的小戶型月租金 10000 元以上 .尤其交易會 期間 ,日租金 1200 元.在其利潤上十分可關 . 廣州盛雅服務公寓在地理位置上和所處商務圈都和好世界公 寓十分相似 .從公寓設計 ,家私配套 ,更讓人有家的溫馨 .舒適 .此項目 的經營模式和管理方法很值的管理處借鑒和學習 . 愛丁堡（酒店式商務公寓） 主要特征： 位置：天河區(qū)廣州大道 單元面積： 49 平米 -130 平米多種面積配比，共 600 多套，主打面 積 60 平米； 工程現(xiàn)狀：正在進行裝修，外立面接近尾聲； 銷售均價： 18000 元/平米 投資方式

18、：售后返租， 2 年的租約方式； 特點：回報率較高 （稅后 6），有產權，投資額相對較“自由”， 但市 場定位比較高 ,。地理位置雖優(yōu)越，開發(fā)商又對投資者一至二年返租 期高回報的承諾，加大了投資者的投資信心，同時開發(fā)商期望通過 此法達到了加速資金回籠的目的，但因其市場定位是大戶型 ,價位又 高,銷售狀況不是理想。其反租后的回報 ,值得管理處分析 ,研究 . 嘉城國際公寓 主要特征： 位置：天河區(qū)體育西路 單元面積： 49 平米 -130 平米多種面積配比，共 600 多套，主打面 積 60 平米； 工程現(xiàn)狀：正在進行裝修，外立面接近尾聲； 銷售均價： 10050 元/平米 投資方式：售后代租，

19、 有產權，位置相對較佳，吸收傳統(tǒng)酒店的優(yōu)點，一改常規(guī)的經營理 念，開發(fā)出目前市場較稀缺的小戶型，在“小 ”字上做文章，利用有 利的地理位置，租價較高的優(yōu)勢，贏得了市場先機，管理處承諾可 以代業(yè)主出租其物業(yè) .該產品地理位置和裝修 ,價格都相似好世界公 寓 ,大部分業(yè)主看重其管理處代其收租 ,和較繁華的地段 .此物業(yè)在開 發(fā)經營理念上有很多值得借鑒。 7% 3% 15% 50% 租務市場租客比例圖 比例 單身白領 口外籍、外來人員 U港澳及海外商務人員 U商務用戶 口來華公務和旅行 I-臨時居住 綜上所述： 1、單身白領類占50%，有絕對的優(yōu)勢； 2、外籍、外來人員和商務用戶 30%,次之。 公

20、寓情行表 名稱 物業(yè)定位 面積 配套設施 租金/月 管理費 備注 物業(yè) 品質 盛雅 公寓 38 家電全齊 10000 內含 投入使用 較好 雙城國際 公寓 60 家店全齊 6000 內含 投入使用 較好 新達城 公寓 35 無 2500 2元 /M2 投入使用 一般 愛丁堡 公寓 71 家電全齊 未疋 4元 在建 較好 /M2 鉑林國 際公寓 公寓 70 家電全齊 未疋 4元 /M2 在建 較好 從上表可以看出： 1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡裝的價格價很大。； 2 ）二者的單元面積都較小，但商住樓的面積相對更大； 3）商住樓一般是簡裝，物業(yè)管理相對公寓樓低； 4 ）地段基本無差別，在廣州

21、市內位置較優(yōu)越。 好世界公寓設施用品（一） 一、高檔配置 產品 型號 容積（L） /容 量（KG） 耗電量/功率 （W） 價格（元） 海爾冰箱 LC-129B 129 (L) 0.78 2988 海爾洗衣機 XQBM33-22 3.3 (KG) 245 (W) 1138 物福電水壺 BF5100 1.2 (L) 2000 (W) 234 虎王牌保險 箱 QB270A機械 299 TCL液晶 LCD32B65 32英寸 800:1 5990 總價格 10649 二、標準配置 產品 型號 容積（L）/容量（KG） 耗電量/功率 （W） 價格 （元） 海爾冰箱 BCD-110HB 110（ L） 0

22、.74 1488 海爾洗衣機 XQBM33-22 3.3（ KG） 245 （W） 1138 物福電水壺 BF5100 1.2（ L） 2000 （W） 234 虎王牌保險箱 QB270A 機 械 299 TCL純平 H029A712 29英寸 16:9 2190 總價格 5349 備注1:虎王牌保險箱市場價450元，批發(fā)價299元； 備注2:空調、熱水器、電子灶、油煙機、衣柜（開發(fā)商安裝） 好世界公寓設施用品（二） 產品 規(guī)格（CM） 單價（元） 數(shù)量 備注 床鋪 150*200 800 1 800 寫字臺 500 1 500 床頭柜 60*50 300 2 600 座椅 260 1 260

23、 茶機 100*60 300 1 300 電視柜 100*70 400 1 400 軟墊 150*200 1100 1 1100 保護襯墊 150*200 48 1 48 床單 285*270 95 4 380 枕套 93*61 14 8 112 被套 250*240 155 4 620 枕芯 75*50 30 1 30 臺燈 300 1 300 落地燈 400 1 400 雙層窗簾 800 1 800 木衣架 20 8 160 小計 6810 毛巾拖鞋 2.2 2 浴巾 26 4 面巾 6 4 方巾 2.5 4 地巾 16 4 小計 206.4 總計 7016.4 備注1:建議棉織產品用象牙

24、色、蘭色等。 為了作好該方案，我們重點調查了酒店式公寓（柏雅）、產權酒店公 寓（三亞天澤海韻酒店）、經貿招待所、東悅酒店（原登峰酒店）、 好世公寓周邊的小戶型租售情況。結合市場調研情況， 好世界公寓物業(yè)管理特色服務簡介 配套服務 房屋及公用部位設施設備日常運行、維護、保養(yǎng)和 管理： 房屋及設備的小修、電梯、供水供電設施、共用電 視天線、公寓其他配套設施。 公共區(qū)域保潔服務: 公寓公共范圍的衛(wèi)生等. 保安服務: 24 小時專人職守、負 責好世界公寓的治安秩序的維 持，制定火警、治安事件處置預案，積極協(xié)助當?shù)?派出所處理好世界公寓治安事件。 消防管理: 建立消防責任制和消防組織，定期訓練和演習；合 理布置消防器材，定期巡視、檢修。 每季度組織管理處各部門對公寓治案、消防、居家 用電等設施檢查，杜絕安全隱患。 車輛管理: 劃定專用車場和專用停車位，實行收費專人看管。 綠化管理: 負 責 公 寓 內 外 綠 化 養(yǎng) 護 、修 剪 、澆 水 和 施 肥 等 工 作 ， 以及節(jié)日的慶典布置。 裝修管理: 按照國家家居裝飾裝修相關法規(guī)，對入住的業(yè)主裝 修行為進行依法管理，收取相關建筑垃圾、人員出 入證件費用，監(jiān)督施工過程、保障物業(yè)基本使用功 能不被拆改。 代收代繳服務: 好世界公寓硬件設施情況，按相關規(guī)定開展代收水 費、電費、燃氣費、電話費等服務。 檔案資料管理 : 負責好