房地產(chǎn)公司稅收籌劃案例

1、iFFF-r-F-FFF一扌彳-F-FFF-i -F.-F- XFFF*FFXF* 一、項目概況某房地產(chǎn)項目主要有兩期工程項目。第一期是商業(yè)一棟、二棟、三棟和商業(yè)塔樓第三棟， 第二期是商業(yè)四棟、五棟和商業(yè)搭樓第一、第二棟。其中商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、四棟 和商業(yè)五棟(購物中心)的建筑面積分別為 10214、6543、10773、5425、69802平方米， 商業(yè)搭樓第一棟、第二棟和第三棟的建筑面積分別為20604、15349、19578平方米，三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補償費966.3萬元，前期工程費1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費 2468.498萬元，公共配套

2、設(shè)施費162.21萬元，建筑安裝成本32499.567 萬元，土地成本19000萬元。本項目中的塔樓對外銷售的市場價格為1.8萬/平方米。公司準(zhǔn)備對商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟進行對外銷售，可售面積預(yù)計30599平方米，對外出租商業(yè)五棟(購物中心)，三棟塔樓一致對外進行銷售。根據(jù)市場預(yù)測，本項目中商業(yè)店鋪的市場銷售價(均價)為2.15萬/平方米，租賃價格為每月150元/平方米。商業(yè)店鋪一棟、二棟、三棟、商業(yè)四棟的土地征用及拆遷補償費755.5萬元，前期工程費506.4萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費1464.94萬元，公共配套設(shè)施費 96.27萬元，建筑安裝成本12,530.12 萬元，土地成本 150

3、00萬元。二、稅收籌劃方案的涉稅分析(一)商業(yè)店鋪的 稅收籌劃方案的涉稅分析1、方案一：商業(yè)店鋪直接對外銷售的涉稅分析銷售店鋪總收入：30599X 2.15=65787.85(萬)(1) 店鋪收入的營業(yè)稅：65787.85 X 5%=3289.393(萬)(2) 店鋪收入的城市維護建設(shè)稅及其附加：3289.393 X (7%+3%)=328.9393 ( 萬(3) 印花稅的計算銷售店鋪應(yīng)按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：65787.85 X 0.05%=32.894 (萬元)(4 )店鋪收入的土地增值稅計算： 店鋪總收入：30599X 2.15=65787.85(萬) 稅法規(guī)定的扣除項目：設(shè)開

4、發(fā)間接費等費用為W，店鋪的開發(fā)費用為 Y。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費755.5萬元+前期工程費506.4萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費1464.94萬元+公共配套設(shè)施費96.27萬元+建筑安裝成本12,530.12 萬元+開發(fā)間接費等費用W=(15353.23+W )萬元。加計扣除成本為(15353.23+W+15000) X20%= (6070.646+0.2W )萬元?？鄢~為：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+( 6070.646+0.2W )=(40042.208+1.2W+Y)(萬元)(由于印花稅32.894萬元已經(jīng)計入了 管理費用”在計算土 地

5、增值稅時，不需要進行扣除) 增值額：65787.85-( 增值率：(25745.642-1.2W-Y) - (40042.208+1.2W+Y) =N(假設(shè)為 N )。由于25745.642十40042.208=64.3% ，在 W和Y不知道的情況下，則N的增值率的最大值為64.3% (即當(dāng) W和Y都為零時)，當(dāng)W和Y都不為零時，增值率有可能是50%以下，50%到100%之間，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30%、40% (所對應(yīng)的速算扣除系數(shù)為 5%) o 應(yīng)交增值稅如果增值稅率為30%時，則土地增值稅為：25745.642-1.2W-Y) X 30%= (7723.693-0.36W-0.3Y)

6、萬元。如果增值稅率為40%時，則土地增值稅為：25745.642-1.2W-Y) X 40%- (40042.208+1.2W+Y)X=(8296.147-1.08W-0.45Y)萬元。(5)店鋪收入的企業(yè)所得稅： 當(dāng)增值稅為(7723.693-0.36W-0.3Y)萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-( 15353.23+W )-(7723.693-0.36W-0.3Y ) X5%=31816.288- W-Y-( 7723.693-0.36W-0.3Y) X=24092.595-0.64W-0.7Y X 當(dāng)增值稅為(8296.147-1.08

7、W-0.45Y)萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85-3289.393-328.9393-( 15353.23+W )-(8296.147-1.08W-0.45Y) X5%=31816.288-W-Y-(8296.147-1.08W-0.45Y) X=23520.141+0.08W-0.55Y X(6)對店鋪進行對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)：(1 )如果增值稅率為 30%，土地增值稅為(7723.693-0.36W-0.3Y)萬元時，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：(2)如果增值稅率為40%，土地增值稅為(8296.147-1.08W-0.45Y)萬元時，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：2、方案二：對商業(yè)店鋪實

8、行售后返租，銷售價格為30599X 2.15=65787.85 萬元，約定商鋪按優(yōu)惠價 65787.85N萬元(即總價65787.85萬元的N折銷售)出售，在未 來H年內(nèi)，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同 一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來H年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當(dāng)年公司將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82萬元(30599 X150 X12 -(1) 營業(yè)稅營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額。如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在

9、財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)收取的全部價款的價外費用。顯然， 公司無償取得的出租收益應(yīng)作為價外費用計入營業(yè)稅計稅依據(jù)。對此，各地稅務(wù)機關(guān)也分別出臺了相關(guān)具體規(guī)定予以明確。江蘇省地稅局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售返租有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)(蘇地稅函2008135號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要 求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)公司讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟利益。因此， 對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，

10、應(yīng)按照營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條和稅收征管法實施細(xì)則第四十七條規(guī)定核定其營業(yè)額。浙江省地稅局關(guān)于營業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問題的通知(浙地稅函200862號)第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用折讓優(yōu)惠等 形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司(或房地產(chǎn)開發(fā)公司的關(guān)聯(lián)企業(yè))與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優(yōu)惠價款為成iFFF-r-F-FFF一扌彳-F-FFF-i -F.-F- XFFF*FFXF* 交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用。房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房折讓優(yōu)惠額(或商品房售價低于同類商品房價格部分)應(yīng)并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產(chǎn)征

11、收營業(yè)稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權(quán)和其他費用而享受的折讓優(yōu)惠額屬取得經(jīng)濟 利益，應(yīng)按 服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)稅目征收營業(yè)稅。因此，公司銷售店鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅(65787.85N+65787.85-65787.85N) X5%(其中 65787.85-65787.85N 為折扣價，視同價外費用)=3289.393 (萬元)。代店鋪購買者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅65787.85 (1-N ) X5%=3289.393(1-N )(萬元)，不能在稅前扣除。公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，即5507.82(30599 150 X12 HOOOO) X5%=275.391

12、 (萬元)。(2 )城市維護建設(shè)稅及附加(3289.393+275.391) (7%+3% ) =356.478(萬元)，代店鋪購買者代繳的城市維護建設(shè)稅及附加，3289.393(1-N ) X (7%+3% ) =328.94 (1-N )(萬元)不能在稅前扣除。(3) 印花稅公司不但銷售了開發(fā)產(chǎn)品，還租賃了該開發(fā)產(chǎn)品后并轉(zhuǎn)租(假如轉(zhuǎn)租合同每年簽訂一次)應(yīng)分別按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：65787.85N萬元.05%=32.894N (萬元)，按財 產(chǎn)租賃”稅目繳納印花稅： 65787.85 (1-N ) 0.001+5507.82 X 0.00仁65.788 (1-N ) +5.50

13、8(萬元)=(71.296-65.788 N )萬。(4) 個人所得稅國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人 所得稅問題的批復(fù)(國稅函2008576號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購房者個人簽訂 協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用，其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照 財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅，每次財產(chǎn)

14、租賃所得的收入額，按照少支出的 購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。根據(jù)個人所得 稅法第八條規(guī)定，個人所得稅以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務(wù)人，所以公司在以優(yōu)惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應(yīng)繳納的個人所得稅：65787.85 ( 1-N ) -( HX12 )0.08疋0%X HX12=13157.57 (1-N ) -0.192 H (萬元)。否則，稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)稅收征 管法第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機關(guān)向購房者追繳稅款，對A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。這部分稅不能在企業(yè)所得稅前扣除。(5) 房產(chǎn)稅開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定

15、，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅，但是，實際當(dāng)中，購房者將購買的商鋪返租給公司，公司應(yīng)每月應(yīng)按租金收入(少支 出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定)的12%代替店鋪購買者繳納房產(chǎn)稅：65787.85 (1-N ) -( HX12 ) X2%X HX 12=7894.542 (1-N )(萬元)。這部分代替的稅也不 能在企業(yè)所得稅前扣除。(6) 土地增值稅本方案中，公司銷售店鋪計征營業(yè)稅的營業(yè)額為65787.85萬元，所得稅計稅收入為65787.85N萬元，在計算土地增值稅時應(yīng)以哪一個作為納稅人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)取得的收入呢？土地增值稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，

16、包括貨幣收入、實物收入和其他收入。根據(jù)國稅函2008875號文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實現(xiàn)的條件是收入的金額能夠可靠地計量”。所以公司銷售商鋪時不確定的轉(zhuǎn)租收益不能作為其他收入計入上述第五條 的收入中，應(yīng)以65787.85N萬元作為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入額。店鋪總收入：65787.85N 萬元 稅法規(guī)定的扣除項目：設(shè)開發(fā)間接費等費用為W，店鋪的開發(fā)費用為 Y。則店鋪的開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費755.5萬元+前期工程費506.4萬元+基礎(chǔ)設(shè)施費1464.94萬元+公共配套設(shè)施費96.27萬元+建筑安裝成本12,530.12 萬元+開發(fā)間接費等費用W=(15353.23+W )萬元。加計扣除

17、成本為(15353.23+W+15000) X20%= (6070.646+0.2W )萬元。扣除額為：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+( 6070.646+0.2W)=(40042.208+1.2W+Y)(萬元)(由于印花稅32.894萬元已經(jīng)計入了 管理費用”，在計算土 地增值稅時，不需要進行扣除) 增值額：65787.85N -( 增值率：(65787.85N -40042.208-1.2W-Y) -( 40042.208+1.2W+Y) =A (假設(shè)為 A)。由于折扣比率 N 肯定小于 100% ,假設(shè) N=100% ,貝U ( 65787.8

18、5N-40042.208-1.2W-Y)-(40042.208+1.2W+Y)=( 25745.642-1.2W-Y) -( 40042.208+1.2W+Y)= A,由于25745.642 40042.208=64.3% ，在W和Y不知道的情況下，則A的增值率的最大值為 64.3%(即當(dāng)N為100% , W和Y都為零時)，當(dāng)N小于100% , W和Y都不為零時，增值率有 可能是50%以下，50%到100%之間，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30%、40% (所對應(yīng)的速算扣除系數(shù)為5% )。 應(yīng)交增值稅如果增值稅率為30%時，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y) X

19、=(19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y)萬元。如果增值稅率為40%時，則土地增值稅為：65787.85N-40042.208-1.2W-Y) X 40%- (40042.208+1.2W+Y)X=(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)萬元。(7) 店鋪售后返租收入的企業(yè)所得稅：對于售后返租業(yè)務(wù)，需分別作銷售不動產(chǎn)和租賃兩項業(yè)務(wù)處理，分別計算相關(guān)成本、費用和損益。公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則， 公司每年的租賃支出為 65787.85(1-N) +H (萬元)。從國家稅務(wù)總局對企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入確

20、定條件來分析，根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知(國稅函2008875號)第一條第一款規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)：1、 商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2、企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有 效控制；3、收入的金額能夠可靠地計量；4、已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。在本方案中，公司在銷售店鋪時，以后商鋪租賃能收取的租金收入是不確定的。因此， 對于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售金額65787.85N萬元作為所得稅應(yīng)

21、稅金額。轉(zhuǎn)租收入5507.82萬元應(yīng)在滿足收入確定條件-FF-r-F-F-F* -FF - -r 一扌彳后，計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。則公司當(dāng)年應(yīng)納稅所得額為：(65787.85N +5507.82)萬元，開發(fā)產(chǎn)品成本、稅金及費用后，即可計算出應(yīng)納企業(yè)所得稅額。當(dāng)增值稅為(19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y)萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85N+5507.82-3289.393-328.9393-( 15353.23+W)- Y-15000- ( 19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y ) 25%=65787.85 N -28463

22、.742- W-Y- ( 19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y) X=46051.1495N -16451.08 -0.64W-0.7Y X 當(dāng)土地增值稅為(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)萬元時，店鋪收入的企業(yè)所得稅：65787.85 N+5507.82 -3289.393-328.9393-(15353.23+W ) - Y-15000- (26315.14 N-18018.993-1.08W-0.45Y)X(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y) X=39472.71 N -10444.749+

23、0.08W-0.55Y X(8) 對店鋪進行售后返租的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)：(1) 如果土地增值稅率為30% , 土地增值稅為 (19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y)萬元時，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894N +( 71.296-65.788 N )+(19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y)+11512.787N-4112.77-0.16W-0.175Y+7894.542(1-N ) +13157.57(1-N ) -0.192 H+328.94( 1- N)+3289.393

24、(1-N )(注意：7894.542(1-N ) +13157.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1- N )+3289.393 (1-N )為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費)。=3992.558-32.894 N + ( 19736.355N-12012.662-0.36W-0.3Y)+11512.787 N-4112.77-0.16W-0.175Y +24670.445(1-N )(2) 如果土地增值稅率為 40%，土地增值稅為(26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)萬元時，企業(yè)的總稅收負(fù)擔(dān)為：3289.393+275.3

25、91+328.9393+27.5391+32.894 N +( 71.296-65.788 N ) + (26315.14N -18018.993-1.08W-0.45Y)+9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y+7894.542(1-N)+13157.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1- N ) +3289.393(1-N )(注意：7894.542(1-N )+13157.57(1-N ) -0.192 H+328.94(1-W) +3289.393(1-N )為公司代店鋪購買者代扣的不能夠在企業(yè)所得稅前扣除的稅費)。=3992.558-32.

26、894 N + ( 26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y)+9868.178 N-2611.187+0.02W-0.138Y +24670.445(1-N )3、對店鋪對外銷售和進行售后返租的稅負(fù)比較分析售后返租的營銷方式可以方便店鋪投資者進行投資，因為公司給予店鋪投資者的折扣優(yōu)惠價，在一定程度上可以減輕投資者的資金壓力。在分析該兩種方案時，是以店鋪對外銷售價=售后返租行為的售價+折扣優(yōu)惠價=售后返租行為的售價+售后幾年內(nèi)的轉(zhuǎn)租收入為邏輯 基礎(chǔ)的。根據(jù)以上分析可知，公司銷售店鋪和對店鋪進行售后返租的有關(guān)稅收分析如下表所示，圖中單位為萬元如果兩種方案的總稅負(fù)相等時，

27、分以下兩種情況進行討論(1)如果土地增值稅率為30%時，則，即6545.803N - 0.192H=4860.497轉(zhuǎn)租收入最小應(yīng)滿足以下等式：5507.82(30599 X 150X12-10000) XH =30599X 2.15 ( 1-N ) =65787.85 (1- N ) 由和得 H=3.07 ,因此，只要把折扣優(yōu)惠高于74.3%，返租期限在3.07年以上，選擇售后返租比直接銷售店鋪是更省稅的。如可以定店鋪市場價的75%，返租期限是5年的話，則，6545.803N+12537.571-0.192H-0.52W-0.475Y=17445.963-0.52W-0.475Y比直接銷售店

28、鋪可以節(jié)省總稅收(17445.963-0.52W-0.475Y)-(17398.068-0.52W-0.475Y)=47.895 (萬元)(2) 如果土地增值稅率為40%時，由于折扣優(yōu)惠 N V 100%, H 0 ,如果假設(shè) N=100%,則11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y=19512.802-0.192H-1.06W-0.588YV19512.802-1.06W-0.588Y V也就是說對店鋪進行售后返租的總稅負(fù)11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y一定小于店鋪直接對外銷售的總稅負(fù)(50688.408-1

29、.06W-0.588Y),即店鋪進行售后返租的總稅負(fù)比店鋪直接對外銷售的總稅負(fù)最少可以節(jié)省，(50688.408-1.06W-0.588Y ) - ( 19512.802-1.06W-0.588Y ) =31175.606(萬元)。4、結(jié)論通過以上兩種方案的涉稅分析，結(jié)論如下：一般總體而言，對店鋪進行售后返租比直接銷售店鋪更省稅。但如果市場的店鋪購買者不是投資者，而是購買店鋪來自己進行經(jīng)營的話，則售后返租的營銷模式對他沒有吸引力，只有專門投資于店鋪的投資者才會對售后返租的營銷模式感興趣。因此，公司應(yīng)該根據(jù)市場需求者的情況，推出店鋪的直接銷售和售后返租的兩種模式供需求者進行選擇。5、售后返租的籌

30、劃技巧：成立物業(yè)公司開展售后返租業(yè)務(wù)例如,某房地產(chǎn)項目的商業(yè)店鋪于2010年12月完工，準(zhǔn)備采取售后返租的形式銷售。開發(fā)商承諾，購房者買房后，自買房后5年內(nèi)，把店鋪無償交給公司進行出租經(jīng)營，但給予店鋪購買者一次性店鋪銷售收入70%的優(yōu)惠折扣價，也就是說，開發(fā)商每年付店鋪購買者的租金為30599X 2.15 X30滄5=3947.271萬元，來抵店鋪購買者購買店鋪的購買款。開 發(fā)商每年將商鋪轉(zhuǎn)租取得租金5507.82萬元(30599 X150X 12+10000)。由此項售后返租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅費為：開發(fā)商每年就收到的租金需繳納營業(yè)稅為275.391萬元，城建稅及教育費附加分別為19.277萬元及8

31、.261萬元，房產(chǎn)稅為660.938萬元，印花稅為5.507萬元，合 計開發(fā)商收到的租金所產(chǎn)生的稅金為(275.391 + 19.277+8.261+660.938+5.507) =969.381萬元。而開發(fā)商在優(yōu)惠折扣70%把店鋪賣給店鋪購買者時，代店鋪購買者代扣代繳了相應(yīng)的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育費附加(或由購房者自行繳納)。從上面分析可看出，這種銷售形式存在著重復(fù)納稅的情況，即開發(fā)商和店鋪購買者在收到租金時，都要納稅。為解決該重復(fù)納稅問題，開發(fā)商可以在店鋪峻工后再出售店鋪，然后成立一家物業(yè)管理公司。各店鋪購買者在購房時，由物業(yè)公司與店鋪購買者另外簽訂委托代理租房協(xié)議，而不是以開發(fā)商的

32、名義與店鋪購買者簽訂租房合同。這樣處理，可將每年收取的5507.82萬元租金分解為代收的租金3947.271萬元和代理手續(xù)費 1560.549萬元，按照代理業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司可以僅就收到的代理手續(xù)費繳納營業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育 費附加，代收的租金不用納稅，則物業(yè)公司僅需要1560.549萬元繳納相應(yīng)的營業(yè)稅78.027萬元，城建稅及教育費附加7.8027萬元，合計由此產(chǎn)生的稅金為85.829萬元，比由開發(fā)商與店鋪購買者直接簽訂租賃合同可以節(jié)省稅金969.381-85.829=882.552 萬元。(二)商業(yè)塔樓和商業(yè)中心的納稅籌劃方案分析1、通過設(shè)立房屋銷售公司銷售塔樓以減

33、輕稅負(fù)(1 )房地產(chǎn)開發(fā)公司直接自主經(jīng)營銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析iFFF-r-F-FFF一扌彳-F-FFF-i -F.-F- XFFF*FFXF* 塔樓的銷售收入為 52489X 1.8=94480.2 (萬元) 塔樓的銷售收入的營業(yè)稅94480.2 X5%=4274.01 (萬元) 塔樓的銷售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加4274.01 X ( 7%+3% ) =427.401 (萬元) 塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納印花稅：94480.2 X0.05%=42.7401(萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)費用為 a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用為b萬元。

34、由于三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補償費 966.3萬元，前期工程費1528.037萬 元，基礎(chǔ)設(shè)施費2468.498萬元，公共配套設(shè)施費162.21萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬 元，土地成本 19000萬元。塔樓的銷售收入：52489X 1.8=94480.2 (萬元)稅法規(guī)定的扣除項目：塔樓開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費 966.3萬元+前期工程費1528.037萬元+基礎(chǔ)設(shè) 施費2468.498萬元+公共配套設(shè)施費 162.21萬元+建筑安裝成本 32499.567 萬元+間接開 發(fā)費用為a萬元=(37624.612+a )萬元加計扣除成本：(376

35、24.612+a+19000) X20%= (11324.9224+0.2 a )萬元扣除額為：4274.01+427.401+(37624.612+a ) + (11324.9224+0.2 a) +b+19000=(72650.945+1.2 a+ b)(萬元)(由于印花稅 42.7401萬元已經(jīng)計入了 管理費用”，在計算 土地增值稅時，不需要進行扣除)增值額：94480.2-(增值率：(21829.255-1.2 a-b )- ( 72650.945+1.2 a+ b)=c (假設(shè)為 c )由于21829.255專2650.945=30% ，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為

36、 30% (即 當(dāng)a和b都為零時)，當(dāng)a和b都不為零時，增值率只能是50%以下，因此，所對應(yīng)的稅率只可能30%。應(yīng)交增值稅(21829.255-1.2 a-b) X30%= (6548.776-0.36 a -0.3 b )萬元。 塔樓銷售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-( 37624.612+a ) - b-19000- ( 6548.776-0.36 a -0.3b) X5%=33154.177- a- b-( 6548.776-0.36 a -0.3 b ) 25%=26605.401-0.64 a-0.7 b 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.0

37、1+427.401+42.7401+(6548.776-0.36 a -0.3 b )(2 )房地產(chǎn)開發(fā)公司成立銷售公司銷售開發(fā)的塔樓的涉稅分析設(shè)立房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以52489X 1.6=83982.4萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以52489X 1.8=94480.2萬元的價格賣出。塔樓的銷售收入為 52489X 1.6=83982.4 (萬元) 塔樓的銷售收入的營業(yè)稅83982.4 X5%=4199.12 (萬元) 塔樓的銷售收入的城市維護建設(shè)稅及其附加4199.12 X ( 7%+3% ) =419.912 (萬元) 塔樓的銷售收入的印花稅銷售塔樓應(yīng)按 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

38、書據(jù)”稅目繳納印花稅：83982.4 X0.05%=41.9912(萬元) 塔樓的銷售收入的土地增值稅設(shè)塔樓的開發(fā)費用為 a萬元，開發(fā)成本中的間接開發(fā)費用為 b萬元。由于三棟塔樓的可售面積為52489萬平方米，土地征用及拆遷補償費966.3萬元，前期工程費1528.037萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費2468.498萬元，公共配套設(shè)施費162.21萬元，建筑安裝成本 32499.567 萬 元，土地成本 19000萬元。塔樓的銷售收入：52489X 1.6=83982.4 (萬元)稅法規(guī)定的扣除項目：塔樓開發(fā)成本：土地征用及拆遷補償費 966.3萬元+前期工程費1528.037萬元+基礎(chǔ)設(shè) 施費2468.4

39、98萬元+公共配套設(shè)施費 162.21萬元+建筑安裝成本 32499.567 萬元+間接開 發(fā)費用為a萬元=(37624.612+a )萬元加計扣除成本：(37624.612+a+19000) X20%= (11324.9224+0.2 a )萬元扣除額為：4274.01+427.401+(37624.612+a ) + (11324.9224+0.2 a) +b+19000=(72650.945+1.2 a+ b)(萬元)(由于印花稅 42.7401萬元已經(jīng)計入了 管理費用”，在計算 土地增值稅時，不需要進行扣除)增值額：83982.4-(增值率：(11331.455-1.2 a-b )-

40、( 72650.945+1.2 a+ b )=c (假 設(shè)為 c ) 由于11331.455號2650.945=15.5% ，在a和b不知道的情況下，則c的增值率的最大值為 15.5%(即當(dāng)a和b都為零時)，當(dāng)a和b都不為零時，增值率只能是50%以下，因此，所對應(yīng)的稅率有可能30%。應(yīng)交增值稅(11331.455-1.2 a-b) 30%= (3399.436-0.36 a -0.3 b )萬元。 塔樓的銷售收入的企業(yè)所得稅94480.2-4274.01-427.401-( 37624.612+a ) - b-19000-( 3399.436-0.36 a -0.3b) 5%=33154.17

41、7- a- b- ( 3399.436-0.36 a -0.3 b )冇=29754.741-0.64 a-0.7 b 房產(chǎn)銷售公司的代理費收入的營業(yè)稅及城市維護建設(shè)稅和附加：52489X ( 1.8-1.6 ) 5.5%=577.379(萬元) 成立銷售公司銷售塔樓的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+(3399.436-0.36 a -0.3 b )(3) 房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的涉稅比較分析房地產(chǎn)開發(fā)公司自己銷售塔樓與成立銷售公司銷售開發(fā)塔樓的有關(guān)稅負(fù)如下表所示：單位是萬元。從以上稅負(fù)表可以看出，(17944.277-0.52 a -0.475 b )25%=26465.401-0.64 a-0.7 b25%X (6616.35-0.16 a -0.175 b )(萬元) 塔樓對外銷售的企業(yè)稅收總負(fù)擔(dān)為：4274.01+427.401+42.7401+(6488.776-0.36 a -0.3 b ) +6616.35-0.16 a-0.175 b = (17849.277-0.52 a -0.475 b )(萬元)。從以上分析可知，追加綠化投資與沒有追加綠化投資前，塔樓銷售的有關(guān)稅負(fù)對比分