我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀

1、引言物業(yè)管理是改善居民工作和生活環(huán)境， 提高居民居住水平的基礎(chǔ)工作，具有 樹(shù)立城市形象，完善城市功能的作用，居民工作和生活環(huán)境的改善和居住水平的 提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的基本前提， 物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造 一個(gè)整潔、舒適安全、寧?kù)o的工作和生活環(huán)境，同時(shí)物業(yè)管理是加快我國(guó)房地產(chǎn) 發(fā)展同國(guó)際接軌必要的措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。 正 因?yàn)槲飿I(yè)管理有如此重要的作用，所以物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)也發(fā)展得紅紅火火， 各種名稱(chēng)的物業(yè)企業(yè)也如雨后春筍般涌現(xiàn)， 爭(zhēng)相投標(biāo)、投資，但是這些物業(yè)管理 企業(yè)在管理的過(guò)程當(dāng)中并不是想象中的那么順利， 而是麻煩不斷。究其原因，主 要是當(dāng)前物業(yè)管

2、理在發(fā)展過(guò)程中還存在諸多問(wèn)題。本文主要談?wù)撐飿I(yè)管理發(fā)展現(xiàn) 狀、存在的問(wèn)題、及解決辦法。一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀在我國(guó)，物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊， 充滿(mǎn)生機(jī)，最具發(fā)展力的新興行 業(yè)之一，物業(yè)管理已逐步向智能化、網(wǎng)絡(luò)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化、股權(quán)化、市場(chǎng)化 發(fā)展，但是像其他新興的事物一樣發(fā)展到一定時(shí)期就會(huì)出現(xiàn) “瓶頸”狀暴露出各 種各樣的問(wèn)題。二、我國(guó)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題（一）物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難條例中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是,傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性， 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)

3、象時(shí)有 出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低， 有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維 修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問(wèn) 題，收費(fèi)難問(wèn)題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)， 這些都極大的影響了物業(yè)管理的健 康發(fā)展，同時(shí)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi) 的收繳問(wèn)題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水 平低的小區(qū)，無(wú)論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi) 率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問(wèn)題。 目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳 費(fèi)率目前占到

4、90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率不到 60%,實(shí)際上在 絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象。（二）物業(yè)管理企業(yè)盲目擴(kuò)大規(guī)模據(jù)資料顯示，1997年底我國(guó)約有物業(yè)管理企業(yè) 7000家，至2003年底達(dá)2萬(wàn) 余家，增長(zhǎng)速度極快。盡管物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量較多，但市場(chǎng)份額普遍較小，經(jīng)營(yíng) 管理水平更是參差不齊，企業(yè)缺乏創(chuàng)新能力，相互模仿嚴(yán)重，既不利于自身發(fā)展， 也不利于抵御港澳臺(tái)地區(qū)及外國(guó)同行的“入侵”。在實(shí)踐中，我們也看到，還有部分企業(yè)不顧自身實(shí)際狀況， 將盲目地追求市場(chǎng)占有率， 擴(kuò)大管理規(guī)模誤認(rèn)為是企業(yè)發(fā)展最終 目標(biāo)，在管理中出現(xiàn)了捉襟見(jiàn)肘的窘?jīng)r，不僅沒(méi)有帶動(dòng)企業(yè)的健康發(fā)展， 反而妨礙了企

5、業(yè)管理水平的提高（三）物業(yè)管理法制建設(shè)不全目前我國(guó)物業(yè)管理立法滯后，物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商的職責(zé)界定不明確： 由于我 們國(guó)家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒(méi)幾年，物業(yè)管理公司一般都與開(kāi)發(fā)商存在這千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬公司。在這種情況下，物業(yè)管理公司代表的是開(kāi)發(fā)商而不是業(yè)主，當(dāng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)， 物業(yè)管理公司往往會(huì)維護(hù)開(kāi)發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國(guó)新的物業(yè)管理?xiàng)l例中已 經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)來(lái)確定。在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程，可以由開(kāi)發(fā)商臨時(shí)委托物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行前期物業(yè)管理，一旦成立業(yè)主大會(huì)就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實(shí)踐中，由于法律意識(shí)淡薄、

6、管理不力， 二者職責(zé)仍沒(méi)有明確分開(kāi)。業(yè)主法律意識(shí)淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識(shí)還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一些 業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi)， 一些業(yè)主對(duì)物 業(yè)管理問(wèn)題知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識(shí)。他們買(mǎi)房時(shí)只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格， 往往忽視了物業(yè)管理問(wèn)題；只知與開(kāi)發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道， 甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如 打人事件，或明顯的質(zhì)量問(wèn)題，個(gè)別人又容易將問(wèn)題簡(jiǎn)單化、情緒化。（四）地區(qū)間發(fā)展不平衡從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市物 業(yè)管理開(kāi)展比較早、發(fā)展快；北方地區(qū)、經(jīng)濟(jì)

7、不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市 相對(duì)較慢。深圳市是全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國(guó)第一批40家物業(yè)管理資質(zhì)一級(jí)企業(yè)中深圳占了 18家；全市有146家住宅區(qū)獲得“全 國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱(chēng)號(hào)，占全國(guó)的 1/7。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年底全 國(guó)實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)50%以上， 這說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。（五）業(yè)主投訴多 物業(yè)管理費(fèi)糾紛，除了因合同約定的提供物業(yè)管理而直接產(chǎn)生的費(fèi)用外，還包括 物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖供熱費(fèi)用，煤氣費(fèi)用，電費(fèi)，有線費(fèi)等，根據(jù)目前的 實(shí)際現(xiàn)狀，小區(qū)實(shí)際交費(fèi)的比例在 70%90%

8、之間，而不交費(fèi)業(yè)主多以物業(yè)管 理不到位，小區(qū)臟、舌l(xiāng)、差，供暖供熱時(shí)間短，業(yè)主車(chē)輛丟失為由拒不交納物業(yè) 管理費(fèi)，具體說(shuō)物業(yè)管理過(guò)程中主要存在以下糾紛。一是業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛，此類(lèi)糾紛一般由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車(chē)、 摩托車(chē)、自行 車(chē)的丟失所引起；二是小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛，此類(lèi)糾紛主要有物業(yè)管理企 業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、廣告牌管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身?yè)p害和財(cái)產(chǎn)損失而 發(fā)生的糾紛；三是小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛，個(gè)別業(yè)主進(jìn)入后擅自私搭亂建，引 起大部分業(yè)主的不滿(mǎn)，要求物業(yè)管理企業(yè)查處個(gè)別業(yè)主亂搭亂建的行為。 在此類(lèi) 糾紛中，如物業(yè)管理企業(yè)查處個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無(wú)行政執(zhí)法權(quán) 的制約；如僅對(duì)

9、個(gè)別亂搭亂建的業(yè)主進(jìn)行勸阻而不強(qiáng)行拆除搭建物，勢(shì)必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理糾紛；四是小區(qū)公用部位的出租和營(yíng)利問(wèn) 題，此類(lèi)糾紛主要發(fā)生在小區(qū)個(gè)別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的公用部 位自用或出租用于設(shè)置廣告位等進(jìn)行營(yíng)利，從而引起業(yè)主的不滿(mǎn)。綜上所述物業(yè)管理作為當(dāng)彳t社會(huì)的一個(gè)新興行業(yè)，在管理過(guò)程中也存在諸多 問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題提出了以下建議。三、我國(guó)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題的解決辦法（一）增強(qiáng)業(yè)主的付費(fèi)觀念，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)意識(shí)，在住房制度改革進(jìn)程中，促使住房人更新觀念。同時(shí)要 加快辦理房產(chǎn)證，明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份，明晰其交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。只有 業(yè)主

10、在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時(shí)及時(shí)繳納管理費(fèi)， 物業(yè)管理公司才能更 好的提供服務(wù)，是物業(yè)管理能走到一個(gè)良性循環(huán)。價(jià)格管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)要按照城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦 法規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收 費(fèi)的監(jiān)管。對(duì)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為， 政府價(jià)格管理部 門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時(shí)，針對(duì)目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣 化的現(xiàn)狀，為了規(guī)范同時(shí)也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，建議有關(guān)部門(mén)修改 現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛 鉤，把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)檔次確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以體

11、現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。物管公司在參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之前要選好市場(chǎng)定位，找到適合自己吃的那一塊蛋糕。選好市場(chǎng)定位，就是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身在人員儲(chǔ)備、 技術(shù)優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)主要 物業(yè)管理類(lèi)型、以往的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及客戶(hù)反饋信息等因素，在充分市場(chǎng)調(diào)研的 基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)，確定未來(lái)的主打物業(yè)管理類(lèi)型和物業(yè)管理 服務(wù)等級(jí)，為企業(yè)擴(kuò)大管理規(guī)模確立明確的發(fā)展方向。（二）做好市場(chǎng)定位物管公司在參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之前要選好市場(chǎng)定位，找到適合自己吃的那一塊蛋糕。選好市場(chǎng)定位，就是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身在人員儲(chǔ)備、 技術(shù)優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)主要 物業(yè)管理類(lèi)型、以往的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及客戶(hù)反饋信息等因素，在充分市場(chǎng)調(diào)研的 基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)

12、進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)，確定未來(lái)的主打物業(yè)管理類(lèi)型和物業(yè)管理 服務(wù)等級(jí)，為企業(yè)擴(kuò)大管理規(guī)模確立明確的發(fā)展方向。做好市場(chǎng)定位，不僅僅是為了確立企業(yè)未來(lái)主打物業(yè)管理類(lèi)型， 更重要的是要做 好企業(yè)未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)論證，即做好企業(yè)的管理服務(wù)形象定 位。企業(yè)的管理服務(wù)形象定位，在很大程度上是以企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上所做的市場(chǎng)細(xì)化為基礎(chǔ)的，市場(chǎng)細(xì)化的結(jié)果決定了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)不同類(lèi)型、不同管理 服務(wù)要求的物業(yè)應(yīng)提供不同的管理服務(wù)功能和管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)今消費(fèi)者要求愈來(lái)愈高而競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈的物業(yè)管理市場(chǎng)尤為 重要。（三）走法制化發(fā)展之路實(shí)際上，物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行自治的權(quán)力，

13、 是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置 權(quán)力，不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過(guò)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。 為此，要完善不動(dòng)產(chǎn)登 記制度，對(duì)物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記； 明確物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)物 業(yè)進(jìn)行自主治理的活動(dòng)，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利，在建立“物權(quán)法”的同時(shí)， 要盡快出臺(tái)“物業(yè)管理法”，真正做到依法管理，依法服務(wù)。具體的做法如下：1、嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成， 投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的 物業(yè)管理都是開(kāi)發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在，它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。 因此，新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明 確提出業(yè)主自治、物業(yè)管

14、理獨(dú)立等原則。它對(duì)于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利 益，規(guī)范開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)， 鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。例如深圳的一些開(kāi)發(fā)商， 自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會(huì)上選聘。實(shí)際上，分業(yè)經(jīng)營(yíng)以后，互相 形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對(duì)今后入住的業(yè) 主負(fù)責(zé)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督， 使得整個(gè)物業(yè)的前期開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程， 為 后來(lái)的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。2、規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義 務(wù)。建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物

15、業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托， 應(yīng)當(dāng)依照合同約定， 對(duì)物業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并 提供相關(guān)服務(wù)；同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也必須要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按規(guī)章實(shí)施，眾業(yè)主 應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，以維護(hù)自身利益。3、健全業(yè)主民主自治機(jī)制。小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)由廣大業(yè)主財(cái)經(jīng)的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。建議將業(yè)主大會(huì)設(shè)立為自治性的社會(huì)團(tuán)體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有這樣才能使業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)充分行使其職能，為廣大業(yè)主服務(wù)。（四）跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)， 提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。我國(guó)的 物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期， 隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將 日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平與服務(wù)質(zhì)量。 實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)要求企 業(yè)必須首先提高管理水平，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā) 展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，使企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量 實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。（五）加強(qiáng)自身管理，提高服務(wù)水平面對(duì)日益增長(zhǎng)的投訴率，祝福部門(mén)要盡快制定出相關(guān)的新法規(guī)、 新規(guī)定，同 時(shí)加強(qiáng)管理部門(mén)自身的管理，以提高管理能力和水平，對(duì)物管公司應(yīng)實(shí)行公平、 公開(kāi)競(jìng)