王秀第四章土地所有權(quán)取得.

1、第四章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取傅4.1 土地管理制度及其演變 4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇43房地產(chǎn)開發(fā)用地取得方式4.4開發(fā)建設(shè)中農(nóng)地征用土地使用權(quán)獲取4.1 土地管理制度及其演變我國土地管理法明確規(guī)定我國土地管理的六項制度社會主義土地公有制度國有土地有償使用制度土地用途管制制度占用耕地補(bǔ)償制度土地使用權(quán)獲取4.1 土地管理制度及其演變我國憲法規(guī)定國家所有（全民所有制）的土地類型城市市區(qū)的土地農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有土地的國家依法征收的土地依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的土地因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因不再使用的原來土

2、地4.1 土地管理制度及其演變集體所有制的土地類型農(nóng)民集體村農(nóng)民集體村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有，即除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。上礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬壬集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。 一 J託，3 AA土地使用權(quán)獲取4.1 土地管理制度及其演變開發(fā)用地分類（按照區(qū)位分類）鬧市區(qū)（商業(yè)集中區(qū)）土地：商業(yè)、金融、信息城市副中心區(qū)土地：商業(yè)、服務(wù)業(yè)、小型工業(yè)（經(jīng)濟(jì)效益高、 無污染）鬧市區(qū)邊緣地帶土地：商業(yè)、無污染工業(yè)、住宅、學(xué)校、

3、醫(yī)院市區(qū)邊緣區(qū)土地：工廠、大專院校、住宅、集貿(mào)市場城市郊區(qū)土地：蔬菜生產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)。I - - - 4.1 土地管理制度及其演變開發(fā)用地分類（按照土地利用性質(zhì)分類） 居住用地公共設(shè)施用地：商業(yè)物業(yè)，酒店、寫字樓、商場、娛樂中心、 體育館、醫(yī)療保健中心、游樂場工業(yè)用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設(shè)施用地.綠地（公園和街頭綠地）土地使用權(quán)獲取41 土地管理制度及其演變開發(fā)用地分類（按照開發(fā)程度分類）生地：自然地、不能滿足建設(shè)需要的城市土地熟地：經(jīng)過開發(fā)方案選擇，規(guī)劃和設(shè)計，場地平整，附屬構(gòu)筑 物及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段的土地：地平條件場地正常、安全使用條件基礎(chǔ)設(shè)施條件41 土地管理制度及

4、其演走我國國有土地使用制度 對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、 計劃經(jīng)濟(jì)時期 禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地。不改變土地國有的前提下，采取招標(biāo)、拍市場經(jīng)濟(jì)時期賣、協(xié)議、掛牌等方式將土地使用權(quán)有償、土地使用權(quán)獲取有限期地出讓給土地使用者。4.1 土地管理制度及其演變四項權(quán)能占有收益使用4.1 土地管理制度及其演變我國土地使用權(quán)獲取方式四階段笫一階段(1949-1954-)第二階段（1955-1987年）第三階段（1988-2000年）第四階段（2001年至今）土地使用權(quán)獲取4.1 土地管理制度及其演變第一階段（19494954年）從新中國成立到1954年，國家從制度上承認(rèn)城市土地的 商品屬性，對城市國

5、有土地實行有償使用，無論是全民所有制單位還是集體所有制單位，只要使用城市國有土地,都必須向國家繳納租金和有關(guān)稅費(fèi)。這種制度實質(zhì)上有著市場配置的含義。4.1 土地管理制度及其演變第二階段（19554987年）1954年以后，我國建立了高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)體制。城市 土地取消了有償使用、確立了行政劃撥土地制度。國有土地的行政劃撥制度具有以下四個特征：劃撥手段的行政性；使用期限的無限制性； 土地獲取和使用的無償性；土地使用權(quán)獲取 土地物權(quán)的無流動性。4.1 土地管理制度及其演變第三階段（19882000年） 1987年，深圳市敲響了國有土地拍賣的第一槌。 1988年，憲法規(guī)定：土地使用可以依照法律的規(guī)

6、定轉(zhuǎn)讓。 1990年，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例出臺。 1995年，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定國有土地有償、有期限使用。 1998年，土地管理法，國有土地有償使用制度的正式確立。市場配置與計劃配置同時存在，造成大量土地 的不規(guī)范出讓，滋生腐敗，損害了國家利益，影響 了二級市場的發(fā)展。4.1 土地管理制度及其演變第四階段（2001年至今）2001年，關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知；2002年，招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定；2003年，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?，F(xiàn)階段，除經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性 住房可以通過劃撥方式獲得土地使用權(quán)外，其 他商品房開發(fā)項目獲取土地使用權(quán)的方式主要 有3

7、種：土地使用權(quán)出讓、在建項目收購、項 目公司入股。土地使用權(quán)獲取4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇城區(qū)中需再開發(fā)的用地環(huán)境惡劣、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏、使用性質(zhì)不符合規(guī)劃要求、使用效益低的土地直接向政府申請出讓、收購舊屋、轉(zhuǎn)讓方式、競標(biāo)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地國有建設(shè)備用地、市區(qū)以外尚未征集的建設(shè)用地4.2房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇投資區(qū)域確定政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)增長環(huán)境、投資環(huán)境、特大型建設(shè)投資環(huán)境開發(fā)地段選擇城市規(guī)劃、自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素、現(xiàn)有建設(shè)條件、地段面積和形狀、投資經(jīng)營計劃開發(fā)項目選址原則區(qū)域優(yōu)先、注重潛力、適應(yīng)投資特征、綜合評價土地使用權(quán)獲取43 土地使用權(quán)出讓概念土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有

8、者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為O土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式去的土地. 使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支 付的整個使用期限的地租。:43 土地使用權(quán)出讓土地出讓的內(nèi)涵土地出讓的主體出讓方、受讓方土地出讓的客體城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、 出租權(quán)、抵押權(quán)土地出讓的內(nèi)容43 土地使用權(quán)出讓土地出讓的特點出讓方的唯一性國家壟斷出讓權(quán)利的局限性地下埋藏物歸國家所有出讓客體的單一性出讓關(guān)系的平等性必須是有土地4.3 土地使用權(quán)出讓土地出讓最高年限=1-50年土地使用權(quán)獲取居住用地工業(yè)用地教育

9、、科技、 文化衛(wèi)生、體育4.3 土地使用權(quán)出讓物權(quán)法規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住 宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的， 應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。43 土地使用權(quán)出讓招標(biāo)(1) 前期準(zhǔn)備工作；(2) 招標(biāo)出讓文件編制；(3) 發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)文件包括：投標(biāo)須知、土地使用和規(guī) 劃條件、土地使用權(quán)出讓合同文本、投標(biāo)書、中標(biāo)通知書(4) 招標(biāo)申請與資格審査；(5) 投標(biāo)；保證金，出讓金額和付款方式、土地開發(fā)利用方案 及可行性分析(6) 開標(biāo)；(7) 評標(biāo)；杭(8) 定標(biāo)；簽發(fā)中標(biāo)通知書P jV*廠二(9) 中標(biāo)及后續(xù)工作。簽訂出讓合同，繳清土地出讓金，取得 迪魁

10、規(guī)刻許可證,辦理土地使囲亞:沒有申標(biāo)收保i驗豎 土地使用權(quán)獲取4.3 土地使用權(quán)出讓拍賣(1) 前期準(zhǔn)備工作；(2) 拍賣出讓文件編制；(3) 發(fā)布拍賣公告；時間、地點和規(guī)則(4) 競拍申請與資格審査；(5) 拍賣會舉辦；(6)成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作。飛43 土地使用權(quán)出讓掛牌(1) 前期準(zhǔn)備工作；(2) 掛牌出讓文件編制;(3) 發(fā)布掛牌公告;(4) 競拍申請與資格審查;公布掛牌信息;(6)報價;(7)(8)(9)掛牌截止；現(xiàn)場競價；成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作。土地使用權(quán)獲取4.3 土地使用權(quán)出讓協(xié)議出讓范圍(1) 經(jīng)營性用地以外的土地，其供地計劃公布后同一宗地 只有一個意向用地者的；(2)

11、 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，依法 批準(zhǔn)的，但根據(jù)法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)收回的除外；(3) 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，依法批準(zhǔn)的, 但根據(jù)法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)收回的除外；(4) 出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期,(5) 法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確4.3 土地使用權(quán)出讓協(xié)議出讓(1) 需用地單位提出用地申請；(2) 招標(biāo)協(xié)議文件編制；(3) 底價確認(rèn)；(4) 報批；(5) 協(xié)商；(6) 公示；(7) 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同并公布;(8) 核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地；土地使用權(quán)獲取(9) 辦理土地登記。彊4.3 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)收回的情況(1) 土地使用權(quán)期限屆滿;(2)期限屆滿前，因公共利益需要提前收回;使用者不履行合同規(guī)定的條款;(4) 司法機(jī)關(guān)決定收回的。土地使用權(quán)終止(1)土地滅失;(2) 土地使用者拋棄土地。44開發(fā)建設(shè)中農(nóng)用地的征用出讓程序(1) 開發(fā)企業(yè)申請用地；(2) 土地管理部門審核申請文件;(3) 擬定正定方案；(4) 征地出讓申請報批；土地使用權(quán)獲取44開發(fā)建設(shè)中農(nóng)用地的征用土地征用補(bǔ)償費(fèi)包括(1) 土地補(bǔ)償費(fèi)；(2) 地上附著物補(bǔ)償費(fèi);(3) 青苗補(bǔ)償費(fèi)；(5)(6)安實I補(bǔ)償費(fèi);