北京潤豐項目全案策劃報告

1、潤豐項目全案策劃報告目錄第一部分 潤豐項目市場競爭環(huán)境分析 3一、北 京市房地產(chǎn) 市場總體形勢 3（一）宏觀經(jīng)濟形勢 3（二）北京市住宅市場總體形勢評估 51、 2001 年住宅市場回顧 52、 2002 年住 宅市場形勢 判斷 8（三 ）綜合 評述 11第二部分 本案區(qū)域市場競爭環(huán)境綜合評價 分析 12一、區(qū)域市場情況調(diào)查與分析 12（一）市場供給 13（二）市場需求 14（三）價格及成交 14二 、 產(chǎn) 品 分 析 14（一）規(guī)模 14（二）規(guī)劃設(shè)計 15（三）建筑形式 16（四）戶型特征及面積配比 18（五 ）配套 設(shè)施及設(shè)備 20（六）智能化配置 21三 、 包 裝 推 廣 22四 、

2、 市 場 需 求 22（一）客戶構(gòu)成 22（二）需求特征 23（三）客戶特征23五、價格及銷售情況24（一 ）價格分析24（二 ）成交分析25（三）銷售率分析26（四）銷售價格比較27第三部分 項目市場定位及物業(yè)發(fā)展方向分析與建議28一、項目的SWOT分析28（一）項目優(yōu)勢 （Strength ） 分析 28（二）項 目劣勢 （Weekness ） 分析 30（三）機會 （Opport unity） 分 析 31（四）威脅 （Threat ）分析33二、市場定位 35（一）定位方向35（二）市場形象定位36（三）客群定位36（四）價格定位37（五）市場身份定位37三、產(chǎn)品構(gòu)想37（一）規(guī)劃布局

3、：37（二）建筑選型38（三）建筑立面設(shè)計38（四）交通規(guī)劃39（五）環(huán)境規(guī)劃39（六）生活配套系統(tǒng) 39（七）戶型設(shè)計40（八）建材與設(shè)備40（九）裝修與裝飾41四、物業(yè)管理42五、文化主題42六、操盤策略42潤豐項目全案策劃報告第一部分 潤豐項目市場競爭環(huán)境分析一、北京市房地產(chǎn)市場總體形勢（一）宏觀經(jīng)濟形勢在過去的一年里，我國經(jīng)濟克服了外部環(huán)境的不利影響，繼續(xù)保 持持續(xù)健康發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局的初步統(tǒng)計，2001年我國國內(nèi)生產(chǎn) 總值首次突破9萬億元大關(guān)，達到95933億元，按同比價格計算，比 上年增長7.3%。而北京的經(jīng)濟發(fā)展更是勢頭猛勁，連續(xù)第三年保持 了兩位數(shù)的增長，初步統(tǒng)計，全年實現(xiàn)國

4、內(nèi)生產(chǎn)總值2817.6億元， 增長率為11%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到25300元，約折合3060美元， 按可比價格計算，比上年增長10.2%。同時全市經(jīng)濟的內(nèi)在比例關(guān)系 比較協(xié)調(diào)，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯改善，整體呈現(xiàn)出“快增長、高 效益、低通脹”的可喜局面。全年實現(xiàn)消費品零售額1593.5億元,比上年增長10.4%,扣除物 價因素影響,實際增長11.7%。消費結(jié)構(gòu)逐步升級。住宅、轎 車、通訊、旅游等新型消費不斷升溫，消費熱點擴大。全年 銷售個人商品住宅1049.6萬平方米，同比增長35.8% ；實現(xiàn) 銷售額485.2億元，增長45%。投資規(guī)模穩(wěn)步擴大。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資1530.5億 元

5、，比上年增長18%，增幅提高7.2個百分點。投資總量的擴 張得益于地方投資和房地產(chǎn)投資的快速增長。全年地方項目 完成投資1227.2億元，比上年增長25.3% ,占全社會固定資 產(chǎn)投資的比重達到80.2%，同比提高6.2個百分點；房地產(chǎn)開 發(fā)完成投資783.8億兀，增幅咼達50.1%，在全社會投資中的 比重首次過半。全年地方企業(yè)出口仍達到48.73億美元，增長5.32%，保持了 較高的增長速度。居民消費價格指數(shù)的過快增長得到有效控制，保持了相對穩(wěn) 定物價形勢。全年居民消費價格指數(shù)為103.1%，低于上年0.4 個百分點。在居民消費價格上漲的3.1個百分點中，當(dāng)年調(diào)價 的影響僅為1.1個百分點，

6、同比降低2.2個百分點。全市經(jīng)濟 繼續(xù)保持“快增長、低通脹”的良性運行格局。各項存款大幅增長。2001年末，北京市金融機構(gòu)人民幣存款 余額12223.4 億元，比年初增加 2476.2 億元，比上年多增 1053.9億元。其中企業(yè)存款余額達到6730.5億元，比年初增 加1278.7億元，比去年多增299.4億元；儲蓄存款余額達 3536.3億元，比年初增加613.1億元，多增370.6億元。城鎮(zhèn)居民生活明顯提高。2001年，我市城鎮(zhèn)居民家庭人均可 支配收入11578元，比上年增長11.9%，扣除價格因素影響， 實際增長8.5%。人均消費性支出8923元，實際增長1.9%， 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)

7、36.2%，比上年降低0.1個百分點。在居 民消費中，文化娛樂支出比重上升，居民生活總體跨躍小康， 向富裕目標(biāo)邁進。盡管目前全球經(jīng)濟增長不景氣，世界經(jīng)濟也可能會進入一個低速 增長的新時期，但這沒有嚴重影響我國經(jīng)濟的發(fā)展，北京的經(jīng)濟受世 界經(jīng)濟不景氣影響也較小。相反，隨著入世和奧運效應(yīng)等因素對投資 和期望產(chǎn)生積極影響；預(yù)計2002年中國經(jīng)濟增長“一枝獨秀”的狀 況仍將會保持，北京經(jīng)濟也將繼續(xù)保持相對高效、快速的增長。（二）北京市住宅市場總體形勢評估1、2001年住宅市場回顧? 住宅市場總體持續(xù)走強2001年，房地產(chǎn)業(yè)景氣水平不斷提升。全市房地產(chǎn)景氣指數(shù)達到 115.64，比上年提高7.54點。房

8、地產(chǎn)投資大幅增長。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資783.8億元，比 上年增長50.1%，占全社會投資的比重達51.2% 。完成投資（億元）增速（%）比重（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資783.850.1100#建安工程438.036.355.9費用支出323.580.241.3其中：住宅投資464.261.059.2房地產(chǎn)開發(fā)增勢強勁。商品房建設(shè)規(guī)模進一步加大，開復(fù)工各類 商品房5966.7 萬平方米，同比增長33.9 %,其中住宅4349.6 萬平 方米，同比增長46.4 % .合計增幅（%）商品房開復(fù)工面積（萬平方米）5966.733.9#住宅4349.646.4本年新開工商品房2789.866.4#住宅22

9、36.569.2商品房竣工面積（萬平方米）1707.425.0#住宅1393.437.5房地產(chǎn)開發(fā)資金來源充足。2001 年，全市各房地產(chǎn)企業(yè)累計到位資金1151.5億元，實際完成投資783.8億元，國內(nèi)貸款、自籌資金和定金及預(yù)收款三項合計占當(dāng)年到位資金的比重達89.7% 。資金到位（億元）增速（%）比重（%）本年到位資金1151.547.4100#國內(nèi)貸款340.342.529.6自籌資金223.070.719.4定金及預(yù)收款469.750.840.8住宅總體銷售良好，個人購房踴躍合計增幅(%)商品房銷售面積(萬平方米):1205.025.9#住宅1127.525.5銷售給個人1049.63

10、5.8? 投資力度不斷加大，投資渠道更加廣泛從今年北京市房地產(chǎn)的投資情況來看，整體形勢向好。反映出投 資者對北京市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展后勢仍比較樂觀，預(yù)期也較 高。隨著申辦2008年奧運會和加入WTO的成功，擁有強大資本優(yōu)勢 的海內(nèi)外企業(yè)正為進入北京房地產(chǎn)市場礪兵秣馬，而國內(nèi)社會游資也 看中目前的市場機會，紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)，從事投資開發(fā)。種種跡 象表明，在諸多利好因素，如2001年重點工程建設(shè)中，涉及房地產(chǎn) 的相關(guān)項目達27項，在舉辦2008年奧運會和加入WTO等的影響下， 投資力度還將進一步加大，北京住宅市場也將得到進一步發(fā)展。? 供給規(guī)模節(jié)節(jié)攀升，市場消化壓力加大2001年新開發(fā)項目

11、總面積2789.8萬平方米，增長66.4%，其中 新開工商品住宅占81.7%，為2236.5萬平方米。另一方面，在老盤 消化速度沒有明顯加快的情況下，新盤的推盤速度和供應(yīng)量卻有大幅 度的提高。截止目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京住宅市場本年度共推出新 項目222多個，平均一天半1個，總建筑面積兩至三千萬平米左右。 而且分布的格局比較分散，東南西北各方向都有相當(dāng)數(shù)量的新盤推 出，城內(nèi)城外遍地開花。新盤總體供應(yīng)量如此之大、之快和之廣泛是 前所未有的。因此市場供應(yīng)的急劇增長給后期的市場銷售帶來了巨大 的壓力。? 市場需求總量旺盛，但遠不如供給之勢由于政府相繼出臺的一些房改政策和銀行給予個人購房按揭的 支持，

12、以及危改建設(shè)步伐的加快，北京市住宅市場需求不斷釋放，總 體規(guī)模呈擴大趨勢，市場銷售已突破1100萬大關(guān)。但其增長的速度 卻無法追趕急劇膨脹的供給總量。? 價格雖然堅挺，但性價比不斷提高雖然北京房價仍高居全國榜首，且總的價格趨勢沒有下降（北京 市商品住宅平均售價4716元/平方米，同比增長24.1%），但其含金 量卻大大增強，性價比也更加合理。自99年以來，激烈的市場競爭 促使住宅產(chǎn)品進入高速升級換代階段?，F(xiàn)在的住宅項目不僅在規(guī)劃設(shè) 計、環(huán)境設(shè)計、智能化、新技術(shù)新材料、節(jié)能生態(tài)等眾多方面都將有 所突破，而且在品質(zhì)也有進一步提升，大量性價比更加合理的均好性 房屋在今年住宅市場上相繼登臺。? 競爭更

13、加激烈競爭更加激烈和多元化。不僅有產(chǎn)品的競爭還有品牌的競爭和實 力的競爭。在產(chǎn)品上，競爭不僅表現(xiàn)在價格、品質(zhì)上，更多的表現(xiàn)在 形式的創(chuàng)新，營銷策略和整體運做手段上。而這種形式上的創(chuàng)新包括 規(guī)劃、設(shè)計、造型等各方面，也包括概念的創(chuàng)新，SOHO、 TOWNHOUSE 、商住公寓、酒店服務(wù)式公寓等熱點頻現(xiàn)，而且轉(zhuǎn)換 的速度之快令人目不暇接。另一方面，2001年北京房地產(chǎn)市場最顯 著的特點就是各路開發(fā)商紛紛云集于此。其中數(shù)量最多當(dāng)屬南方軍 團，規(guī)模最大莫過港資背景，僅李嘉誠的黃河地產(chǎn)在北京東壩就欲投 資百億。他們雖無本地開發(fā)商的地緣優(yōu)勢，但資金實力、創(chuàng)新、細膩、 嫻熟和市場感覺靈敏卻是外阜開發(fā)商的特長

14、，他們實力雄厚，技術(shù)和 經(jīng)驗都非常豐富。大企業(yè)集團作戰(zhàn)也是北京房地產(chǎn)競爭的又一特點。 從今年初開始，一些大的企業(yè)集團就以重拳出擊，勢頭很猛，比如春 展的天鴻、萬通、萬科、當(dāng)代、太合，夏展的首創(chuàng)，秋展的華遠、住 總、中房、新世界集團等集團紛紛集體亮相，寓意打造北京地產(chǎn)航母， 改變北京房地產(chǎn)市場的格局，氣勢逼人已令人不寒而栗。還有，隨著 中國加入WTO后，中國放寬國外資本進入中國的市場準(zhǔn)入限制，也 直接刺激國外資本在中國的投資。由此可以看出，北京市房地產(chǎn)市場 正在形成非常激烈的競爭局面。? 市場的管理和規(guī)范力度加強北京房地產(chǎn)市場正在迅速成長，市場化程度也有顯著提高，產(chǎn)品 種類更加多樣。但由于土地市

15、場的混亂無序和其它諸多制約因素，目 前市場的透明度仍然不高，暗箱操作較多，再加上許多開發(fā)商都是初 次涉足地產(chǎn)，人員的整體素質(zhì)不高，許多劣質(zhì)產(chǎn)品依然存在，從而造 成購房糾紛的不斷升級。尤其是近兩年的大規(guī)模開發(fā)不僅使得市場供 給的增速已然超過需求，也使行業(yè)內(nèi)部的不良競爭加劇，給本來就不 規(guī)范的住宅市場又蒙上了一層陰影。為了保障購房者的權(quán)益，以利于 房地產(chǎn)市場的持久、有序、可持續(xù)發(fā)展，政府部門相繼出臺了一系列 的政策，加強對住宅市場的規(guī)范和管理。同時也加強了房地產(chǎn)準(zhǔn)入的 管理和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級審定，對一些違法、違規(guī)的企業(yè)和項目進行 了嚴肅的處理。所有的這一切都表明，政府對北京住宅市場的治理力 度和決

16、心，也表明了今后的市場形勢會更加嚴峻。2、2002年住宅市場形勢判斷? 市場供給a、投資規(guī)模進一步擴大首先，目前房地產(chǎn)業(yè)結(jié)余資金比較充裕，有利于房地產(chǎn)投資的 繼續(xù)增長；其次，隨著房改政策、金融政策的進一步支持，二手房市 場活躍和聯(lián)動，再加上加入WTO和2008年奧運會的推動等，在各種 利好因素的影響下，北京房地產(chǎn)的整體趨勢依然向好，因此，開發(fā)商 投資房地產(chǎn)的熱情還會延續(xù)。事實上，各路開發(fā)商積極尋找囤地的機 會已充分地預(yù)示了這樣的一個趨勢。b、供給量繼續(xù)增加,內(nèi)展外擴趨勢加速2000、2001年較大規(guī)模投資和新開工的房地產(chǎn)項目會在2002年 進入建設(shè)和上市的高峰，預(yù)計今年北京住宅總供應(yīng)量仍將保持

17、較高的 增長速度。今年北京住宅市場將加速內(nèi)展外擴的趨勢，城內(nèi)城外遍地 開花，泛CBD地區(qū)、泛中關(guān)村地區(qū)、南部城區(qū)、奧運村規(guī)劃用地地區(qū)、 亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、公路1環(huán)及城市高速路附近是今年的熱點區(qū)域。三 外（外資、外埠、外行）開發(fā)商進軍北京樓市趨勢不減，市場競爭加 劇將會對開發(fā)商整體運作能力提出更高的要求。2001年進軍北京地產(chǎn)的各路開發(fā)商大多都在積極準(zhǔn)備和醞釀之 中，沒有正式亮相。相信經(jīng)過一年多的準(zhǔn)備，今年該是大展拳腳的時 候。這些開發(fā)企業(yè)，雖無本地開發(fā)商的地緣優(yōu)勢，但創(chuàng)新、細膩、經(jīng) 驗豐富和市場感覺靈敏、資金實力雄厚卻是他們的特長，由此可見， 市場的競爭將會更加嚴峻，形式也更加廣泛。c、建筑形式

18、更加豐富，創(chuàng)新更加大膽住宅形式的創(chuàng)新和豐富趨勢在2001年已初見端倪，除了 TOWN HOUSE風(fēng)靡一時外，花樣翻新的各種變異板樓（東晶國際、北京印象、 酈城等）也讓北京人耳目一新，也著實吸引了不少購房人的目光。而 今年，由于市場競爭的加劇，相信這種追求建筑形式創(chuàng)新以求制造更 多賣點的趨勢將更加嚴重和普遍。據(jù)了解，今年會有更多更大膽、更 加標(biāo)新立異的項目出現(xiàn)在北京市場上。d、住宅檔次兩極分化據(jù)資料表明，一方面，今年在CBD和CBD附近將有大規(guī)模的豪宅 涌現(xiàn)，目標(biāo)直指金字塔塔尖人群；另一方面，為平抑高企不下的北京 房價，政府加大了經(jīng)濟適用房的供給量，另外，再加上綠化帶項目的 集中上市，屆時北京將

19、會出現(xiàn)大規(guī)模的豪宅和大規(guī)模的低價房將同臺 競技的現(xiàn)象，而中檔產(chǎn)品將受到嚴重沖擊，一統(tǒng)天下的格局有所改變。 e住宅品質(zhì)將進一步提高，性價比更加合理自99年以來，激烈的市場競爭促使住宅產(chǎn)品進入高速升級換代 階段，今年的住宅項目在規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、智能化、新技術(shù)新材 料、節(jié)能生態(tài)等眾多方面都將有所突破，品質(zhì)進一步提升，大量性價 比更加合理的均好性房屋將在今年住宅市場上不斷登臺。? 市場需求對低檔商品房、經(jīng)濟適用住房與高檔商品房同樣強烈的市場需 求，將構(gòu)成2002年住宅市場的需求格局。從最普通的拆遷居民，到 剛開始工作的年輕人；從想改善居住條件的城鎮(zhèn)居民，到追求更舒適 生活的城市中產(chǎn)階級；從北京的高

20、收入階層，到富有的外省甚至外籍 人士，都成為北京住宅需求市場的重要組成。他們的需求特點表現(xiàn)如 下：住房需求貧民化趨勢進一步加強a、購房客戶年齡集中據(jù)統(tǒng)計，年齡在25 45歲之間的人群是北京住宅市場的主力購 買者。這部分需求群體為了解決住房或改善住房條件，購房愿望非常 強烈，又有較高的收入作為保障，因而成交率較高。b、購房目的繼續(xù)分化隨著人們生活水平的提高，購房者已經(jīng)由單一解決居住目的向 高品質(zhì)居住、第二居所、商住兩用、房產(chǎn)投資等方向分化。其中，自 2001年6月份以來的股市大幅下挫，使部分資金來源于股市收入的 投資置業(yè)者遭到重創(chuàng)，并且只有23%的股民考慮將資金投向房地產(chǎn)。 因此，在優(yōu)越地段投資

21、置業(yè)，將成為人們投資理財?shù)囊环N新的嘗試。c、現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房是購房者的首選對象隨著入住糾紛的愈演愈烈，購房者對期房已失去了信心，更相 信的還是眼見為實。另外，由于銀行放款的速度減慢，對房地產(chǎn)項目 預(yù)售門檻的提高，使部分項目推遲上市時間；還有，自1998年以來， 供給的持續(xù)高速增長，和需求的相對滯后，消化速度減慢，使得許多 樓盤自覺不自覺都成為了現(xiàn)房，等等。諸多原因致使現(xiàn)房時代已經(jīng)來 臨。d、購房者消費日趨理性，對住宅產(chǎn)品均好性要求更高購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通便利度等方面繼續(xù) 保持關(guān)注之外，還將對新技術(shù)新材料、景觀、節(jié)能、環(huán)保、智能化等 多方面提出新的需求，均好性成為衡量物業(yè)綜合品質(zhì)的

22、重要標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng) 然，物業(yè)管理也是購房者的比選因素之一。物業(yè)管理是購房者入住后 最為關(guān)心的問題，物業(yè)管理水平不達標(biāo)、超標(biāo)收費、不合理收費等都 使購房者叫苦不迭。選擇物業(yè)管理的品質(zhì)更優(yōu)，物業(yè)管理作到“物有 所值”的房屋，是今年購房者的重要傾向。e、購房節(jié)奏放慢受房價過高、股市暴跌及世界經(jīng)濟普遍不景氣等其他因素的影 響，也有部分購房者暫緩購房而持幣觀望。據(jù)搜房最近的消費者調(diào)查顯示，選擇一年之內(nèi)將要買房人的比例， 今年與去年的比例基本相同，為13%左右，但在一年到兩年之內(nèi)要買 房的比例從去年的近50%降到18.2%，在三年到五年的購房比例為 22.1%，同比下降5-10個百分點，在五年以后購房或者不打算

23、購房的 消費者比例為45.9%，比去年同期上升一倍，購房者正在迅速形成日 趨理性的消費傾向。? 價格將有所下降，但幅度有限2001年全市商品房平均售價為5061元/平方米，比2000年增長 2.9%，商品房住宅全年平均售價4716元/平方米，增長3.5%，尚處 于基本穩(wěn)定狀態(tài)。2001年上半年北京市商品房平均價格為4771元/平方米，比去年 同期增長25%，高居全國首位。房價的虛高引起有關(guān)部門的重視，紛 紛采取了有利的措施平抑房價，房價自7月份開始一路小幅下滑。而 2002年又大量經(jīng)濟適用房和綠化帶的低價房上市，預(yù)計2002年的房 價將在現(xiàn)有水平上繼續(xù)下降，但由于目前北京特殊的政治經(jīng)濟和文化

24、地位，其土地開發(fā)成本已接近剛性，而且房地產(chǎn)交易的中間環(huán)節(jié)稅費 也比較高，造成房價短期內(nèi)下降的是開發(fā)商的利潤而不是成本，估計 降價空間不會很大。尤其是，對于一些特定區(qū)域內(nèi)的差異化產(chǎn)品而言， 還是存在較大的價格上漲空間的。（三）綜合評述總之，宏觀經(jīng)濟形勢的持續(xù)走好，是房地產(chǎn)市場保持活躍的有利 支持，也使這一輪房地產(chǎn)市場恢復(fù)性增長仍處于慣性上升階段對北京而言，目前商品房供應(yīng)、資金、土地和需求等方面尚有余 地，房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展空間較大，房地產(chǎn)開發(fā)在周期上正處于擴張階 段，尤其是二、三級市場的交易量相對較少，因此居民購房的巨大潛 力還有待釋放。同時綜上分析也可以看出，潛在的階段性風(fēng)險也悄悄醞釀中。目 前

25、全球經(jīng)濟正處于一種低迷狀態(tài)，我國經(jīng)濟或多或少也會受此牽連， 由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟形勢存在著一定的關(guān)聯(lián)性，因此， 北京乃至全國的經(jīng)濟增長情況都會直接影響房地產(chǎn)市場走勢。由此， 房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)數(shù)年的高速發(fā)展之后也面臨著進入一個階段性的調(diào) 整壓力。第二部分本案區(qū)域市場競爭環(huán)境綜合評價分析一、區(qū)域市場情況調(diào)查與分析區(qū)域市場范圍一一本次針對潤豐項目的調(diào)研范圍如圖所示:t118i *汕曲jN； !|J Hk V ；PL 1牛削y； s iI獲卄t忡怦J3S 1 bj_ X良Ity富*厶匿苗t4119i黑刖:樂tL -Uli* Tp. *l（一）市場供給北部中高檔住宅項目主要分布在北三環(huán)到亞運村一

26、帶，尤其是亞 運村及周邊地區(qū)，已經(jīng)成為北京中檔住宅市場的主要供給渠道。據(jù)統(tǒng) 計，目前亞運村及周邊地區(qū)的在售物業(yè)約30個，總供給規(guī)模在400 萬平米左右。除華馨公寓、嘉銘園等為數(shù)不多的幾個項目為板樓外， 其余項目均為高層塔樓，典型的如歐陸經(jīng)典、天創(chuàng)世緣等，平面布局 以一梯6-8戶為主，主力戶型兩居三居面積在100-170平米左右。該地區(qū)未來幾年的潛在供給將主要來自于北苑路東側(cè)正在開發(fā) 建設(shè)的大片住宅區(qū)和即將進行開發(fā)的占地百萬平米的華匯家園。北部地區(qū)當(dāng)前在售典型項目一覽表項目名稱地理位置規(guī)模 （萬 M2）主力戶型（M2）均價（元 /M 2）歐陸經(jīng)典亞運村北苑路東482 居 100-1203 居 1

27、36-1806500嘉銘園亞運村北苑路以東86號602 居 1103 居 140-160。5900天創(chuàng)世緣安立路與大屯路 交界西北角17.22 居 129-1353 居 1474 居 1607000華亭嘉園北四環(huán)中路健翔 橋東南300米402 居 1503 居 183、2139500風(fēng)林綠洲朝陽區(qū)勞動大廈東側(cè)1000米393 居 1684 居 181-1846700亞運新新豕 園北京市朝陽區(qū)辛店村路162號30TOWNHOUSE300左右，公寓190-320TOWNHOUSE 10000左右 公寓8500左右時代莊園來廣營西坡子北 路26Town house、公寓6800萬科星園奧運村北苑路3

28、02 居 97-1303 居 1504 居 170躍層2707200倚林佳園亞運村林萃路15Town house2074508-、公寓九臺2000安立路和大屯路 交界處北100米141居752 居 109 3 居 129 1716300北辰綠色家 園奧運村北苑路1801居902 居 1203 居 1504 居 1705400奧林春天奧運村林萃路16.172 居 1163 居 1334 居 2085300（二）市場需求亞運村作為北京較早的成熟商業(yè)社區(qū)，開發(fā)初期吸引了大批北京及外地有產(chǎn)者前來購房，但隨著北京其它區(qū)域住宅市場的逐漸成熟，如泛CBD地區(qū)、萬柳地區(qū)等，如今的亞運村已經(jīng)成為城市中產(chǎn)階級的

29、生活樂園。（三）價格及成交亞運村地區(qū)住宅項目的均價集中在5500-7000 元/平米，單套總 價在60-110萬元左右，由于供給量巨大，再加上其他區(qū)域市場對該 地區(qū)潛在客戶的分流，市場消化速度受到一定限制，因此雖然整體上 市場對亞運村地區(qū)物業(yè)的吸納量很大，但具體到各個項目，月均成交 也只在20 - 30套左右。產(chǎn)品分析（一）規(guī)模絕大多數(shù)典型物業(yè)的總體規(guī)模都相對較大，其中，最大的當(dāng)屬北辰綠色家園規(guī)模為180 （ 40萬配套及公建）萬平米競爭項目規(guī)模圖（萬平米）140 12010080 60 40經(jīng)f北辰200 _莊園 佳園 綠洲 星園 時代倚林風(fēng)木萬4這些樓盤目前在銷的規(guī)模并不是很大，但后續(xù)幾年

30、供給規(guī)模將會很大。據(jù)初步統(tǒng)計未來幾年該區(qū)域的供給總量將在300萬平米以上。案名已銷供應(yīng)量 （萬平米）現(xiàn)供應(yīng)量 （萬平 米）剩余供應(yīng) 量（萬平米）時代莊園1339倚林佳園6.41.68風(fēng)林綠洲17.28.813萬科星園7.93.119歐陸經(jīng)典22224嘉銘桐城27924九臺20003.71.3（商業(yè)）10北辰綠色家 園103127奧林春天64.40合計113.232.7234（二）規(guī)劃設(shè)計區(qū)域典型物業(yè)規(guī)劃設(shè)計公司一覽表項目名稱規(guī)劃設(shè)計單位環(huán)境設(shè)計單位倚林佳園清華大學(xué)建筑設(shè)計研究 院中國建筑設(shè)計研究院風(fēng)林綠洲清華大學(xué)建筑設(shè)計研究 院貝爾高林香港有限公司嘉銘桐城加拿大B+H國際建筑師 事務(wù)所中國風(fēng)景

31、園林規(guī)劃設(shè)計 研究中心九臺2000北京建筑設(shè)計院歐陸經(jīng)典加拿大B+H國際建筑師 事務(wù)所加拿大B+H國際建筑師 事務(wù)所時代莊園美國JWTA建筑師事務(wù)所美國JWTA建筑師事務(wù) 所萬科星園r新加坡雅科本設(shè)計公司貝爾高林香港有限公司奧林春天北京建筑設(shè)計院北辰綠色家園北京建筑設(shè)計院北京市園林局上表顯示，區(qū)域內(nèi)典型項目的設(shè)計單位由三個類型構(gòu)成：美國 JWTA加拿大B+H,新加坡雅科本為第一類，作為外籍設(shè)計公司，其 設(shè)計理念及經(jīng)驗豐富，富有時代精神；另兩類則分別是傳統(tǒng)的國有設(shè) 計單位，新興的學(xué)院派代表，他們對國情十分了解，但對建筑設(shè)計的 人性化及前瞻性方面的考慮還有些差距。綜合比較，萬科星園的環(huán)境規(guī)劃較為成

32、熟和有特色，它是由貝 爾高林香港有限公司所做，強調(diào)的則是人與建筑、與自然的親和。整體規(guī)劃設(shè)計較為突出，局部環(huán)境處理也得當(dāng)，園內(nèi)水系流淌， 綠草蔥蘢，環(huán)境幽雅。（三）建筑形式由于本案地區(qū)受城市規(guī)劃影響較小、建筑高度受到制約較小，因 此在對建筑形式的選擇上自由度較高。但由于該區(qū)域土地成本較高， 所以除幾個高檔項目是以低密度的TOWMHOUS和小多層形式出現(xiàn)外， 其余絕大部分還都是以大體量的板、塔為主，尤其是塔樓較多。10個項目中，只有嘉銘苑、風(fēng)林綠洲和北辰綠色家園部分為純 板式建筑。塔樓項目中除萬科星園為了追求戶型的均好性，設(shè)計成蝶 型外，其余項目均為點式塔樓，以1梯4-6戶為主，個別為7-10戶

33、。在外觀的視覺效果上，除TOWNHOUS外，該區(qū)域只有萬科星園、 天創(chuàng)世緣較為突出，不僅能顯示項目檔次，又能表明自己的個性。風(fēng) 林綠洲和九臺2000雖色彩比較醒目，但未免有些俗氣，反而不能體 現(xiàn)物業(yè)檔次。區(qū)域典型物業(yè)建筑形式物業(yè)檔次項目名稱建筑形式標(biāo)準(zhǔn)層戶 數(shù)工程進度外觀高檔物業(yè)時代莊園Town house、公寓一層一戶 二層一梯兩戶部分完工北美的風(fēng)格，采用三 段式構(gòu)圖，外觀使用 涂料與石材相結(jié)合， 現(xiàn)代簡潔，與項目本 身的建筑風(fēng)格相得益 彰。倚林佳園Town house、公寓公寓：一梯 兩戶已封頂現(xiàn)代、簡潔、明快亞運新新豕園Town house、公寓一梯1戶部分封頂溫馨、現(xiàn)代、彰顯身份一梯2

34、戶挖槽中檔物業(yè)歐陸經(jīng)典塔樓一梯 4 7 戶現(xiàn)房歐式萬科星園蝶型塔樓一梯6戶一期現(xiàn)房 二期封頂外立面沿襲了萬科的 一貫作法，色彩豐富、 亮麗，生活氣息強烈。嘉銘桐城板樓一梯 2 3 戶二期現(xiàn)房 三期期房普通九臺2000塔樓一梯10戶一期現(xiàn)房 二期期房普通、色彩醒目北辰綠色家園板樓一梯4戶現(xiàn)房 二期期房現(xiàn)代、簡約，德式風(fēng)格奧林春天板樓一梯2戶期房前衛(wèi)、現(xiàn)代風(fēng)林綠洲板、塔一梯 2 4戶一期現(xiàn)房二期封頂外立面有別與其他物 業(yè)，采用橘紅色面磚， 是比較醒目的。但由 于其體量過大，顏色 偏暗，有一種壓抑感。（四）戶型特征及面積配比除TOWNHOUSE外,各項目的主力戶型集中在100 120平米的二居和14

35、0 160平米的三居。戶型面積配比表：（單位：平方米）案名一居二居三居四居五居躍層時代莊園160 （躍層）260 （躍層）比例50%50%倚林佳園160180208280比例50%50%風(fēng)林綠洲80105140160188比例10%10%70%10%萬科星園97 - 130150 （錯層）170230270比例40%40%15%5%歐陸經(jīng)典8090 - 120130- 170180190180230比例1%46%30%20%3%嘉銘桐城80104、 109143、 144217250比例5%10%70%5%10%九臺200075109129-171 三種比例20%20%60%北辰綠色家園901

36、20150170比例20%20%40%20%奧林春天116133180 （五居）208 （六居）比例45%45%10%可以看出，不同的建筑形式體現(xiàn)了不同的戶型特點。低密度項目（倚林佳園、時代莊園、亞運新新家園）的戶型以躍 層為主，設(shè)計的較為舒適，具備面寬大（6米左右），南北通透，分 區(qū)明顯，層次感強等優(yōu)點。如時代莊園156平米的下戶型，一層是面 寬6米的南向客廳，三向操作臺的廚房，以及室外花園；二層是三個 居室，地下室可用作家庭活動室（視聽室、健身房等）。這種設(shè)計是 較為理想的居所，是比較講求生活品味的。板式住宅（嘉銘桐城、奧林春天、北辰綠色家園、風(fēng)林綠洲二期） 布局方正，采光、通風(fēng)良好。如嘉

37、銘桐城144平米的三居室，面寬 11.1平米，進深13.1平米，起居室、主臥和一個次臥均是南向采光， 12.56平米的廚房通透、明亮、獨立。塔式住宅（風(fēng)林綠洲一期、九臺2000、歐陸經(jīng)典、萬科星園） 在前些年發(fā)展的基礎(chǔ)上有了較大提高。如萬科星園的蝶型塔樓，無論 在朝向、采光、還是在通風(fēng)方面都有較大的改善。但九臺2000的戶 型設(shè)計還是沒能擺脫傳統(tǒng)塔樓的缺陷，是諸多項目中較差的一個。裝修：各物業(yè)外立面的裝飾多采用涂料（風(fēng)林綠洲和嘉銘桐城三 期為面磚）。在門、窗以及公共部分的用材上差距并不懸殊，選材基 本雷同，戶內(nèi)除萬科星園（6800元/平米）是含廚衛(wèi)精裝修外，其他 項目均為毛坯房。在門窗的選擇上

38、，多為當(dāng)前流行的三防子母門和塑 鋼窗戶。作為建筑的細部環(huán)節(jié)，外立面及門窗的選材非常重要，尤其 是建筑外觀的視覺效果越來越受到重視，而區(qū)域內(nèi)許多典型項目在這 方面則顯得明顯不足。區(qū)域典型物業(yè)裝修情況一覽表項目名稱外墻室內(nèi)窗戶門其他倚林家園進口高級無機瓷磚及涂料相結(jié)合初裝修鋁合金噴塑、斷橋中空玻璃德國霍曼防盜門風(fēng)林綠洲天然石材廚衛(wèi)精裝修中空落地窗實木門嘉銘桐城高級外墻面磚毛坯房雙層中空玻璃塑鋼節(jié)能窗高級三防門九臺2000高檔涂料，四層以下西 立面為天然石材初裝修高檔塑鋼窗恩源牌高檔四防門歐陸經(jīng)典涂料毛坯房鋁合金窗大連金房子四房門時代莊園美國威爾斯帕涂料配天然蘑菇石裝飾轉(zhuǎn)毛坯房斷熱冷橋鋁合金中空玻璃

39、平開窗南楓牌高檔子母木鋼門萬科星園一、二層仿石面磚，三 層及以上為涂料廚衛(wèi)精裝修隔熱型雙層鋁合金中空玻璃豪華鋼襯實木夾板門管道直飲水聞濤苑三期一至三層為淺暖色仿花崗巖墻面毛坯房雙層玻璃塑鋼窗三防戶門配門鏡北辰綠色家園涂料毛坯房鋁合金鐵制三防門（五）配套設(shè)施及設(shè)備區(qū)域典型物業(yè)配套設(shè)施及設(shè)備一覽表項目名稱會所面積會所功能典型設(shè)備倚林家園1700平方米游泳池、壁球館美的牌冷暖式中央空調(diào)風(fēng)林綠洲3000平方米游泳池、書吧嘉銘桐城2000平方米游泳池采暖熱水兩用壁掛爐九臺2000一期1500平方米二期2000平方米游泳池歐陸經(jīng)典5000平方米包括部分樓的頂部游泳池、圖書室時代莊園7000平方米室內(nèi)游泳池

40、，露天網(wǎng)球場萬科星園8000平方米地下游泳池管道直飲水、地板采暖聞濤苑11000平方米室內(nèi)豪華泳池，別墅級會所北辰綠色家園10000平方米游泳池24小時溫泉入戶、屋頂電熱膜供暖為了解決業(yè)主的日常生活之需，會所已成為目前各項目必備的配 套設(shè)施，但關(guān)乎人們健康的運動設(shè)施及場所被大多數(shù)典型物業(yè)忽視。在典型項目中，倚林佳園為每戶配備了中央空調(diào)，而北辰綠色家 園則提供了屋頂電熱膜供暖和24小時的地下溫泉，萬科星園提供了 管道直飲水。這些項目都深層次挖掘了個性資源，為項目的熱銷打下 良好的基礎(chǔ)。（六）智能化配置目前，智能化已經(jīng)成為衡量社區(qū)檔次高低的重要標(biāo)準(zhǔn)，購房者對 這方面也越來越關(guān)注。下表顯示，區(qū)域典型

41、物業(yè)對智能化方面均非常 重視，除北辰綠色家園和聞濤苑三期的智能化配套設(shè)施稍差外，其余 項目的配置均較高，尤其是倚林佳園、風(fēng)林綠洲和時代莊園，給客戶 的日常生活提供了極其方便的安全及使用保障。區(qū)域典型物業(yè)智能化配置一覽表項目名稱智能化配置倚林家園可視對講門禁系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控防盜、煙感消防滅火系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、家庭電器 遙控系統(tǒng)風(fēng)林綠洲車輛岀入管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、住宅網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、IC門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)嘉銘桐城可視對講門禁系統(tǒng)，24小時保安、周界防范報警系統(tǒng)及家庭戶內(nèi)安防報警系統(tǒng)九臺2000閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、泊車安全系統(tǒng)、24小時保安歐陸經(jīng)典安防系統(tǒng)

42、、一卡通系統(tǒng)時代莊園寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、消防報經(jīng)緊急求 助系統(tǒng)萬科星園24小時保安、消防報警系統(tǒng)聞濤苑三期樓宇可視對講系統(tǒng)北辰綠色家園自動消防報警系統(tǒng)三、包裝推廣本案區(qū)域典型物業(yè)的包裝推廣的思路，多數(shù)都以“奧運盛事”和“國家級森林公園”為賣點。除此之外，也深挖了各自的優(yōu)勢。從產(chǎn) 品形式、物業(yè)品質(zhì)、地理位置、到企業(yè)品牌、性能價格比無一不有。 推廣手段上還是以廣告為主，但比較注重路牌廣告和燈箱引導(dǎo)系統(tǒng)。 傳統(tǒng)的報紙廣告除嘉銘桐城、倚林佳園、風(fēng)林綠洲的廣告頻率較高外， 其他項目力度不是很強，宣傳推廣的連續(xù)性較差，沒有亮點。從整體 包裝效果來看，較好的應(yīng)屬風(fēng)林綠

43、洲。該項目無論是案名、樓書、廣 告設(shè)計還是現(xiàn)場售樓處，包裝都比較到位，給人印象深刻，也比較美 好。四、市場需求（一）客戶構(gòu)成A區(qū)域典型物業(yè)客戶構(gòu)成情況項目名稱主要年齡階段職業(yè)階層分布區(qū)域倚林家園35-45歲左右私營業(yè)主、外企金領(lǐng)階層中關(guān)村、亞運村為主風(fēng)林綠洲35-45歲左右私企業(yè)主、外企、中科院人員中關(guān)村為主，CBD很少嘉銘桐城25- 35歲左右中層管理人員居多亞運村為主九臺200025-45歲左右私營業(yè)主亞運村、安定門地區(qū)為主，也有 一部分外地人員歐陸經(jīng)典30-40歲左右白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、國營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)亞運村地區(qū)為主時代莊園35-45歲左右部門經(jīng)理、畐總以上職位來源比較廣泛，亞運村、CBD

44、中關(guān)村都有萬科星園35-45歲左右公司經(jīng)理以上級高級管理者亞運村為主，中關(guān)村占 20%聞濤苑三期25- 50歲左右白領(lǐng)、私企業(yè)主中關(guān)村、亞運村為主北辰綠色家25-45歲左右外企職員亞運村為主、部分為 CBD地區(qū)（二）需求特征各項目的購房客戶中相當(dāng)一部分人經(jīng)歷了較為艱辛的奮斗獲得 一定的財富，因此十分渴望能夠得到舒適的生活，因而對于居住以及 與此相關(guān)的生活配套設(shè)施水平的關(guān)心度較高，同時也希望擁有體貼細 致的服務(wù)。他們需要的已經(jīng)不僅僅是可供居住的住宅，而是要同時擁 有安全、健康的居住環(huán)境。所以住宅智能化程度、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì) 量、綠化和景觀設(shè)計也自然成為他們在購買時的主要選擇標(biāo)準(zhǔn)。另外， 該年齡段

45、的客戶能夠接受新鮮事物，他們希望他們居住的環(huán)境等各方 面?zhèn)€性化特色應(yīng)當(dāng)比較突出，與眾不同，所以他們希望有一定的裝修 創(chuàng)意空間。地緣因素作用巨大購房者強烈的區(qū)位認知度是本案區(qū)域內(nèi)項目成交的重要因素，從 對該區(qū)域某項目到訪客戶進行的調(diào)查顯示，將近90%的人認為即使房 價貴些，也只愿意居住在北城。物業(yè)檔次不同，熱銷戶型不同高檔住宅的熱銷戶型多為面積較大和景觀較好的戶型。中檔住 宅，需要戶型面積在90-140平米的客戶占一半以上，且尤以90-120 平米的2-3居受歡迎，而140平米以上的戶型則受到客戶的冷落。對物業(yè)的均好性要求較高由于購房者大多都是二次置業(yè)，再次購房屬于更新?lián)Q代產(chǎn)品， 因此換新不僅僅

46、只是單純的面積的簡單增大，更多地則體現(xiàn)在整體居 住環(huán)境的改善。（三）客戶特征來源多來自本區(qū)域內(nèi)及中關(guān)村、CBD，少量外地購房者。年齡構(gòu)成年齡以30-45歲為主購房者受到財力及其他因素的影響，年齡集中 在30-45歲之間。項目檔次及風(fēng)格不同，購買客戶的年齡也不盡相 同。行業(yè)、職業(yè)構(gòu)成從當(dāng)前市場成交情況看，購房者的行業(yè)特征不是非常明顯，只 隨著項目的位置不同略有差異而已。如安立路區(qū)域由于接近中關(guān)村， 因此成交客戶中從事高科技的人士較多；北辰路因偏近 CBD，成交 客戶則在三資的成份大一些。但是，購房者的職業(yè)構(gòu)成卻隨項目檔次 和品位的不同而有較大差別。高檔物業(yè)購房者中，明顯私營、民營企 業(yè)主多一點；

47、中檔項目，中層管理者或有實力的白領(lǐng)購房者也有較大 比例。二次置業(yè)較多，有一定投資商住客戶從對北部地區(qū)的調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)，中高檔項目的客戶二次或多 次購房者較多，而中低檔物業(yè)的購房者多以初次置業(yè)為主。另外，由 于亞北地區(qū)是自1990年亞運會后興起的北京又一商圈，其商業(yè)、商 務(wù)氛圍濃重，新興企業(yè)和流動人口較多，所以該區(qū)域住宅有很大的商 用和投資價值。因此，成交客戶雖以自住為主，但也不乏一定的投資 或商住客戶。五、價格及銷售情況（一）價格分析區(qū)域典型物業(yè)單價、總價一覽表項目名稱主力戶型（M2）均價 （元 /M2 ）主力戶型單套 房款（萬元）倚林佳園Town house208-2807450160 21

48、0風(fēng)林綠洲三居 140 1607200101 115嘉銘桐城三居 143 144630090.7九臺2000三居 129 177630081.9 111.5歐陸經(jīng)典兩居90 120680061.2 81.6時代莊園三居160、四居2606800108-177萬科星園兩居97 130三居1507200兩居 72 93.6 三居108奧林春天兩居116三居1335300兩居61.5三居70.5北辰綠色家園三居150540081典型項目均價柱狀圖（單位：元/平米）以上圖表顯示，區(qū)域內(nèi)典型高檔項目的單價在8000元/平米以 上，由于戶型較大，因此單套房款都在100萬元以上。中高檔物業(yè)的 單價在7200

49、元/平米左右，單套房款在70-120萬元，而中檔項目多 集中在6500元/平米以下，總價在80萬元以下。（二）成交分析區(qū)域典型物業(yè)成交狀況一覽表項目名稱開盤日期成交總量（萬M2 ）月銷售速 度（套）倚林佳園2001.96.430風(fēng)林綠洲2000.717.235嘉銘桐城2000.42725九臺20002000.83.715歐陸經(jīng)典98年底2245時代莊園2001.71340萬科星園2000.8835奧林春天2002.2630北辰綠色家園1999.101025該區(qū)域總體銷售情況都比較好。各案前期已經(jīng)推出部分的銷售率大多在80 %以上，而在銷當(dāng)期的部分銷售率也在50 %左右競爭項目銷量圖（萬平米）3

50、0 f2010n l_lia=311La-0時扌代莊倚園予林佳風(fēng) 園1林綠 洲萬科星 園歐陸經(jīng) 典嘉銘桐 城九臺北2000 色匕辰綠 勺家園奧林春 天系列1136.417.27.922273.7106（三）銷售率分析銷售率比較項目銷售物業(yè)銷售率時代莊園一期tow nhouse85%倚林佳園一期tow nhouse80%風(fēng)林綠洲一期80%二期40%萬科星園一期80%二期50%歐陸經(jīng)典一期87%嘉銘桐城一期100%二期80%三期30%九臺2000一期95%北辰綠色家園一期80%聞濤苑一期100%二期80%三期（奧林春天）30%銷售速度圖（萬平米/月）（四）銷售價格比較通過對典型項目的調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，

51、這些項目價格主要集中在6000 7200元/平米之間，尤其是均價6300元/平米的更多。一方面 說明在這個層面上的客戶需求比較大；另一方面也表示該區(qū)域項目同 質(zhì)化程度非常嚴重，因此競爭必然比較激烈。重點項目均價圖從當(dāng)前統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，區(qū)域典型物業(yè)到目前為止共成交113萬平 米，其中，中高檔物業(yè)成交93萬平米，月均銷售速度在20 30套左 右?？傊?，該區(qū)域中檔物業(yè)較多，高檔物業(yè)較少，且基本都是 TOWNHOUSE物業(yè)品質(zhì)總體水平一般，但也不乏各自特色。相比之下， 風(fēng)林綠洲的整體運做水平較高，能夠把各種資源較好地整合起來，通 過營銷推廣手段對項目的銷售起到巨大推動作用的項目還是很少。萬 科星園雖然產(chǎn)

52、品的均好性和品牌都很好，但營銷推廣水平還有待提 高。因此，要使項目熱銷，不僅要有準(zhǔn)確的定位、良好的產(chǎn)品，還要 有較強的資源整合能力和包裝推廣手段。第三部分項目市場定位及物業(yè)發(fā)展方向分析與建議、項目的SWOT分析(一)項目優(yōu)勢(Strength)分析? S1良好的區(qū)域認知度本案位于商業(yè)、商務(wù)繁華的亞運村北部。地處安立路東，距安立 路約80米；南為安立花園，北臨白廟路，西接規(guī)劃待建的高檔酒店 和寫字樓。由于亞北地區(qū)是北京最早的富人密集區(qū)，加之屬于北京市 的上風(fēng)上水地帶，歷來有良好的認知度，因此可望得到客戶的區(qū)域價 值認同。? S2優(yōu)越的交通通達性由于本項目位于四環(huán)、五環(huán)中間地帶，周圍交通網(wǎng)四通八達，快 速連通城市各生活網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)西側(cè)的安立路為亞運村地區(qū)的南北主干 路，連接四環(huán)、五環(huán)。此外，本地區(qū)現(xiàn)有公交線路108、328、379、 387、406、417、419、602、803、804等18條線路。為配合奧運的 舉辦，在未來的幾年里，經(jīng)過項目邊緣的城市輕軌、地鐵五號線也相 繼建成，屆時更增加本地區(qū)的交通便利。? S3良好的都市氛圍、居住氛圍和人文環(huán)境隨著北京市區(qū)版圖的北擴，亞北逐漸成為北京城市的中心地帶， 現(xiàn)代化的都市氛圍越來越濃，而且伴隨奧運會的舉辦，周邊各種設(shè)施