籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案x

1、揚(yáng)州公司籌建商業(yè)管理公司稅務(wù)籌劃方案一、概念：商業(yè)綜合體的基本概念是：“商業(yè)綜合體是以商業(yè)購物活動為基本內(nèi)容或基 本 內(nèi)容之一，結(jié)合辦公、公寓、酒店、交通、文化、娛樂等若干功能組成的、多功能 的、內(nèi)容組織有機(jī)的、滿足現(xiàn)代城市高度集約化的、高情感要求的城市局部相對完 整的建筑實(shí)體環(huán)境，它是城市整體網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)延續(xù)部分。”二、經(jīng)營期間應(yīng)交稅費(fèi)種類：1、(1)提供不動產(chǎn)租賃，稅率11% ;(2)提供現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)，稅率6%；2、增值稅附加：按應(yīng)繳納增值稅額的12% ；3、印花稅：按租金收入的0. 1% ；4、房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收 的一種財(cái)產(chǎn)稅。自行新建房屋

2、用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅，出租房 產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計(jì)算分從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩 種，從租計(jì)征稅負(fù)重，從價(jià)計(jì)征稅負(fù)輕。具體規(guī)定如下：4. 1房產(chǎn)稅暫行條例第三條：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次性減除10%至3 0%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。根 據(jù)江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細(xì)則，我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之 三十后的余值計(jì)算繳納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同 類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。4.2房產(chǎn)稅暫行條例第四條：房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依

3、照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%o4.3房產(chǎn)稅施行細(xì)則第四條房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算公式如下：1-30 %)X431以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額二房產(chǎn)原值X(1. 2%;432以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，全年應(yīng)納稅額二全年的租金收入X12%o5、所得稅：按公司利潤交納25%的企業(yè)所得稅。6、土地使用稅：以在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對 象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對使用土地的單位和個(gè)人征 收。 其稅額標(biāo)準(zhǔn)按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別確定，在每平 方米2元至25元之間。土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。租賃房產(chǎn)的土地使用稅按 租賃房產(chǎn)占用

4、的土地使用面積征收。6.1根據(jù)揚(yáng)府辦發(fā)（2017） 27號市政府辦公室關(guān)于調(diào)整揚(yáng)州市城鎮(zhèn)土地使用 稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知，揚(yáng)州文昌中心項(xiàng)冃為二等土地，每平方米土地使用稅稅 額為 12. 00 元?！?J 1J* 3 ”3x； . -*TJ兀寺土電區(qū)（仙女鎮(zhèn) 3 _ |三、納稅籌劃思路：從以上自營物業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況分析可以看出，自營物業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要來I房產(chǎn) 稅和企業(yè)所得稅，所以我們籌劃的思路主要從降低這兩個(gè)稅種負(fù)擔(dān)出發(fā)考慮。1、改出租為轉(zhuǎn)租籌劃1. 1組建商業(yè)管理公司可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅人資格的優(yōu)化。1. 2政策依據(jù)：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán) 所有人繳納。組建的商管公司只是管理機(jī)

5、構(gòu)而不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此不存在房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。1.3假設(shè)：直接租賃租金H二100萬元，轉(zhuǎn)租第一道租金為必增值稅及附力山 11%A （ 1+12%） =12. 32%（1） 資產(chǎn)公司-（100萬）-租戶(2)資產(chǎn)公司-(M) -商業(yè)運(yùn)營公司-(100萬)-租戶即有：100A (12. 42%+12% )二MA (12. 42%+12% )+100A12. 42%24. 42=24. 42%AM+12. 4224. 42%M=12M=49.14通過以上計(jì)算可知：轉(zhuǎn)租賃時(shí)當(dāng)?shù)谝坏雷饨鹫伎傋饨鸬谋壤_(dá)到49.14%時(shí)，兩 種方式稅負(fù)相等，也就是說轉(zhuǎn)租賃時(shí)第一道租金比例最大不能超過49. 14% ,否則

6、適 得其反，原因是轉(zhuǎn)租賃時(shí)第一道租金多交了一道12.42%的稅金。1.4稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：1.4. 1本例資產(chǎn)公司將房產(chǎn)出租給商業(yè)運(yùn)營公司應(yīng)當(dāng)按照正常交易價(jià)格收取 租 金，如果資產(chǎn)公司為了降低稅收負(fù)擔(dān)，向商業(yè)運(yùn)營公司收取的租金明顯偏低且 無正 當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)稅收征管法等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。1.4.2商業(yè)運(yùn)營公司通過轉(zhuǎn)租行為取得了至少50. 86萬元的利潤，如果商業(yè) 運(yùn) 營公司沒有足夠的成本費(fèi)用沖抵利潤，就要按利潤繳納25%的企業(yè)所得稅。1.4.3由于房屋產(chǎn)權(quán)人和商業(yè)管理公司是關(guān)聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是 關(guān)聯(lián) 交易，肯定要受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的房屋出租最低租金計(jì)稅價(jià)格的制約，即使當(dāng)?shù)?稅務(wù)機(jī)

7、關(guān)沒有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)肯定也要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這種方案就不一定會 成功，還 會帶來了很大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。2、改變租金收取方式籌劃2. 1將租金收取方式變?yōu)樽饨鸺庸芾碣M(fèi)組合收取方式，實(shí)現(xiàn)納稅基數(shù)的優(yōu)化。2. 2政策依據(jù)：中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅是對產(chǎn)權(quán)所有 人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費(fèi)。2. 3經(jīng)營模式對比。租金與管理費(fèi)比例應(yīng)適當(dāng)，不能一味的擴(kuò)大管理費(fèi)用的 比例。(1)資產(chǎn)公司一100萬(不含稅)租戶增值稅銷項(xiàng)稅額=1OOA11%=11萬增值稅附加=11A12%=1. 32萬印花稅二 100A0. l%=0. 1 萬房產(chǎn)稅二100A12%二12萬影響利潤表的稅費(fèi)合計(jì)=1

8、.32 75+0. 1萬+12萬=13. 42萬元(2)資產(chǎn)公司 租金60萬元(不含稅)-一租戶增值稅銷項(xiàng)稅額二60A11%二6.6萬增值稅附加=6. 6A12%二0. 79萬印花稅=60A0. l%=0. 06 萬房產(chǎn)稅二60A12%二7. 2萬影響利潤表的稅費(fèi)合計(jì)二0. 79萬+0. 06萬+7. 2萬二8. 05萬元(3)商業(yè)管理公司管理費(fèi)用40萬元(不含稅)-一租戶增值稅銷項(xiàng)稅額二40A6%二2.4 萬增值稅附加=2. 4A12%二0. 29萬印花稅=40A0. 1%二0. 04萬 影響利潤表的稅費(fèi)合計(jì)=0. 29萬+0. 04萬 =0. 33萬元 通過以上計(jì)算可知，改變租金收取方式的

9、測算，可以減少稅費(fèi)5. 04萬元。2. 4稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：行為人將房屋租金收入人為地劃分為租金和管理費(fèi)，且收入劃 分明顯不合理，造成少繳房產(chǎn)稅的，適用征管法第六十三條“進(jìn)行虛假的納稅申 報(bào)”處理。3、消除免租期籌劃3.1分析：免租期只會增加公司房產(chǎn)稅稅負(fù)。假設(shè)按年租金120萬，3個(gè)月免 租期，房產(chǎn)原值1.5億。3.2政策依據(jù)：3.2.1房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征 收的 一種稅費(fèi)。3. 2.2若合同中規(guī)定了免租期，稅務(wù)解釋即為在“免租期”內(nèi)應(yīng)按照房產(chǎn)原值 納 稅，在“非免租期”內(nèi)按照租金收入納稅(1) 資產(chǎn)公司-3個(gè)月免租期，9個(gè)月租金120萬一租戶，房產(chǎn)稅為150

10、00A(1-30% )A1. 2%A3/12+120A12%=45. 90萬元；(2) 資產(chǎn)公司-12個(gè)月租金120萬一租戶，房產(chǎn)稅為120A12%二14.4萬元；3.2.3合同中的“免租期”,并不意味著稅法的“免稅”,而要多交房產(chǎn)稅31.5萬 7L o3.3、注意事項(xiàng)：只需要在合同中不出現(xiàn)免租字眼，以全年租金或全年平均租金出 現(xiàn)，無稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4、租賃房屋交付時(shí)間籌劃4.1若出租合同交付時(shí)間簽署為月初，應(yīng)修改為上月底交付，可減少一個(gè)月從房產(chǎn)原值計(jì)稅繳納房產(chǎn)稅。按原值1.5億，月租金10萬元計(jì)算，稅負(fù)減少10. 80萬丿L O4.2政策依據(jù)：4. 2. 1自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起

11、繳納房產(chǎn)稅。4. 2.2出租房產(chǎn)，自交付出租房產(chǎn)次月起繳納房產(chǎn)稅。4. 3模式比較:(1)資產(chǎn)公司-交付日7月1日一租戶1-7月按原值交納房產(chǎn)稅8-12月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計(jì)算：17 月房產(chǎn)稅=15000A ( 1-30% )A1.2%A7/12=73. 5 萬元8-12月房產(chǎn)稅=5A10A12%=6萬元全年房產(chǎn)稅=73. 5+6=79. 5萬元(2)資產(chǎn)公司-交付日6月30日-租戶1-6月按原值交納房產(chǎn)稅7-12月按租金交納房產(chǎn)稅稅金計(jì)算：16 月房產(chǎn)稅二 15000A ( 1-30% )A1.2%A6/12=63 萬元7-12月房產(chǎn)稅二6A10A12%二7. 20萬元全年房產(chǎn)稅=63+7

12、. 20=70. 2萬元兩種模式稅負(fù)相差9. 3萬元5、假設(shè)注冊物業(yè)公司，變出租為提供服務(wù)加出租5.1分析：目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé) 為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普 遍。5. 2籌劃要點(diǎn)：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格 來達(dá) 到少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營范圍，且確實(shí)在 出租房屋的同時(shí)也在提供物業(yè)管理服務(wù)。5. 3籌劃風(fēng)險(xiǎn)：合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān) 鍵是這種方法在實(shí)際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。5. 3. 1稅務(wù)機(jī)關(guān)可能

13、存在的最低租金計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是籌劃的一個(gè)障礙。5.3.2 般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)，是一定要取得物價(jià)部門的收費(fèi) 許可的，價(jià)格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，不僅得不到 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，還可能由于不按收費(fèi)許可證收費(fèi)而受到物價(jià)部門的處罰。5.3.3如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度出發(fā)，沒有提供物業(yè)管理服務(wù)而和承 租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務(wù)合同的，在發(fā)生糾紛時(shí)可能會吃虧。假設(shè)，某出租方?jīng)]有提供物業(yè)管理服務(wù)，而和出租方簽訂了物業(yè)管理服務(wù)和房屋 租賃合同, 但到期承租方由于經(jīng)營不善無法支付房租，出租方將其告到法院，承 租方以出租方 未提供物業(yè)管理服務(wù)為由，拒絕支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。該理由得到了法院認(rèn)可，出 租方只能啞巴吃黃連，有苦說不出。四、我們目前可采納的籌劃方式：為了實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置、資產(chǎn)效益最大化，現(xiàn) 提出 如下運(yùn)營思路：1、資產(chǎn)管理公司與商業(yè)管理公司簽訂招商運(yùn)營協(xié)議，負(fù)責(zé)其所有商業(yè)的招商運(yùn) 營服務(wù)，按租金收入收取一定比例的傭金，具體比例本著讓商業(yè)運(yùn)營公司收支平衡 略有盈余為原則。理曲：一是町以增加資產(chǎn)公司的經(jīng)營費(fèi)用，抵扣25%的企業(yè)所得稅；二是可以讓商 業(yè)運(yùn)營公司自負(fù)盈虧，調(diào)動商業(yè)運(yùn)營公司的積極性。2、資產(chǎn)管理公司所有商業(yè)出租時(shí)均與商戶簽訂兩份協(xié)議，一份商業(yè)租賃協(xié) 議、