01房產(chǎn)測量作業(yè)指導書

1、房產(chǎn)測量作業(yè)指導書 2015年5月 1. 目的與適用范圍 1 2. 引用標準規(guī)范及術(shù)語、名詞解釋 1 2.1 引用標準 1 2.2 術(shù)語、名詞解釋 1 3. 主要內(nèi)容及精度要求 3 4. 資料收集 4 5. 房屋調(diào)查 4 5.1 房屋坐落 4 5.2 房屋總層數(shù)與所在層次 5 5.3 房屋建筑結(jié)構(gòu) 5 5.4 房屋建成年份 5 5.5 房屋墻體歸屬 6 6. 房屋分層分戶圖繪制 6 6.1 分層分戶圖的技術(shù)要求 6 6.2 分層分戶圖應表示的主要內(nèi)容 6 6.3 房屋建筑幢的界定 6 6.4 房屋樓層的劃分及層次的編排 6 6.5 房屋墻體歸屬及計算 7 7. 房屋建筑面積測算 7 7.1 計

2、算全部建筑面積的范圍 7 7.2 計算一半建筑面積的范圍 9 7.3 不計算建筑面積的范圍 9 7.4 非普遍建筑空間的面積計算 9 7.5 常見建筑空間的面積計算 10 8. 共有建筑面積分攤與計算 13 8.1 共有建筑面積的處理原則 13 8.2 共有建筑面積按比例分攤的計算公式 14 8.3 共有建筑面積的分類及范圍 14 8.4 可分攤共有建筑面積的分級 15 8.5 共有建筑面積的分攤方法 15 8.6 共有建筑面積分攤的特別規(guī)定 16 9. 報告編制 17 9.1房產(chǎn)測量報告編寫要求 17 9.2房產(chǎn)測量報告書內(nèi)容 17 10. 成果提交與資料歸檔 18 10.1 成果提交 18

3、 18 附錄 A. 成果范例 錯誤！未定義書簽 附錄 B. 房產(chǎn)測量業(yè)務流程 . 錯誤！未定義書簽 10.2 資料歸檔 房產(chǎn)測量項目技術(shù)設計 1. 目 的 與 適用 范圍 為確保房產(chǎn)測量各項指標符合精度要求， 現(xiàn)依據(jù)國家標準 GB/T17986.1-2000 的房 產(chǎn)測量規(guī)范、福建省住房與城鄉(xiāng)建設廳及平潭綜合實驗區(qū)房地產(chǎn)交易登記中心的有關(guān) 房產(chǎn)測量的規(guī)定，制訂本項目技術(shù)設計，作為我院房產(chǎn)測量項目的作業(yè)依據(jù)。 本規(guī)定適用于本院在平潭綜合實驗區(qū)的房產(chǎn)測量生產(chǎn)項目。 2. 引 用標準規(guī)范及術(shù)語、名詞解釋 2.1 引用標準 1 房產(chǎn)測量規(guī)范 第 1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定 （GB/T 17986.1-200

4、0 ） 2 房產(chǎn)測量規(guī)范 第 2單元：房產(chǎn)圖圖式（GB/T 17986.2-2000 ） 3 中華人民共和國建設部 建住房 200274 號文件“關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬 登記有關(guān)問題的通知” 4 福建省建設廳 閩建房 2004117 號文件“福建省建設廳關(guān)于新建商品房權(quán)屬登記中 建筑面積計算有關(guān)問題的通知” 5 平潭綜合實驗區(qū)房屋建筑面積測算細則 2.2 術(shù)語、名詞解釋 1 層高：相鄰樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。 2 樓層凈高：樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。 3 自然層：按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。 4 標準層：建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布置相同的各樓層。 5 夾層：在一

5、個樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設的樓層。 6 架空層 : 建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層。 7 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層 : 建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類 型，并通過該樓層進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。 8 設備層（技術(shù)層） : 建筑物中專為設置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設備和管道 且供人員進入操作用的樓層。 9 避難層 : 建筑高度超過 100 米的高層建筑中，為消防安全專門設置的供人們疏散避 難的樓層。 10 屋面（頂）層：在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐 邊緣構(gòu)件組成的樓層。 11 地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)

6、地面至室外地面的高度大于房間凈高的 1/2 者，且在室外地面以上部分高度不大于 1 米。 12 半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房 間凈高的 1/3 但小于 1/2 者，且在室外地面以上部分高度不大于 1.5 米。 13 錯層：指套內(nèi)部分空間的地坪與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一 個層面，無重疊面積的房屋。 14 躍層住宅：指房屋套內(nèi)空間跨躍兩個自然層以上的住宅。 15 多功能綜合樓：指一幢樓內(nèi)，綜合了多種使用功能，其共有建筑面積具有不同的功 能和服務對象。只有商業(yè)和住宅兩部分功能的綜合樓稱為商住樓。 16 凸窗：為房屋采光和美化造型而設置的

7、窗臺凸出外墻面的窗。 17 落地窗：窗框與地板直接相連的窗。 18 建筑物內(nèi)設置的水平交通空間。 19 柱廊：有頂蓋和支柱，供人通行的有柱走廊。 20 挑廊：指二層以上挑出建筑物外墻體，有圍護結(jié)構(gòu)無支柱的走廊。 21 檐廊：建筑物出檐下的走廊。 22 回廊：在建筑物門廳、大廳內(nèi)設置在二層或二層以上的回形走廊。 23 連廊：連接兩幢房屋的走廊。 24 架空通廊：二層以上連接兩幢房屋的走廊。 25 騎樓：底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。一般建于道、路、街、巷兩 側(cè)。 26 門廊：與房屋相連通，有永久性頂蓋的出入口通道，支撐頂蓋的是柱稱為門廊。 27 門斗：與房屋相連通，有永久性頂蓋的出入

8、口通道，支撐頂蓋的是實體墻稱為門斗。 28 雨篷：設置在建筑物出入口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。 29 曬臺（露臺）：指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護無頂蓋的 臺面。曬臺（露臺）一般應位于建筑裙房屋面或建筑頂層或建筑底層 30 陽臺：有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、與房屋相連、可以供人活動或利用的房屋附屬 設施。 31 圍護結(jié)構(gòu)：指圍合建筑空間四周的實體，如墻體、門、窗、欄桿等 32 圍護性幕墻：直接作為建筑物外墻起圍護作用的幕墻。 33 裝飾性幕墻：設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。 34 變形縫：伸縮縫、沉降縫和抗震縫的總稱。 35 門廳：建筑物中位于入口用于接待和分配人流

9、、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助 使用空間和其它交通的交通樞紐空間。 36 大堂：具有休息、會客、接待、登記、商務等功能的較大的門廳。 37 前室：設于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。 38 核心筒：建筑物中解決垂直交通、設備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑空間的結(jié)構(gòu)體 系。 39 勒腳：建筑物的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。 40 天井：四面有房屋，或三面有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時中 間的空地，一般面積不大，主要用于房屋采光、通風。 41 公共（消防）通道：為滿足建筑物消防或通行需要而設置的與市政或小區(qū)道路連通 的穿越建筑的通道。 42 公

10、共開放空間：建筑物內(nèi)部全天開放供公眾使用的空間或室外場地空間，公共開放 空間應與建設用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機的整體。 3. 主要 內(nèi) 容 及精 度要 求 3.1 主要內(nèi)容 房產(chǎn)測量分為房產(chǎn)面積預算與房產(chǎn)面積實測兩個內(nèi)容。 1 房產(chǎn)面積預算主要是房屋預售前根據(jù)業(yè)主提供的經(jīng)規(guī)劃管理部門審批的建筑施工 圖，測算建筑物各層各戶的建筑面積，并進行共有建筑面積分攤計算，為房地產(chǎn)交 易登記部門提供預售數(shù)據(jù)。 2 房產(chǎn)面積實測主要是對已竣工的建筑物進行實地測量，并結(jié)合業(yè)主提供的經(jīng)規(guī)劃部 門審批的規(guī)劃總平圖、建筑施工圖、規(guī)劃許可證等相關(guān)資料，測算建筑物各層各戶 的建筑面積，并進行共有建筑面積分攤計算，為

11、房地產(chǎn)交易登記部門提供房產(chǎn)確權(quán) 數(shù)據(jù)。 3 房產(chǎn)面積預算的工序主要為內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理：根據(jù)業(yè)主提供的經(jīng)規(guī)劃管理部門審批的 建筑施工圖，繪制分層分戶圖，對建筑物共有建筑面積進行分攤計算，從而計算房 屋預售面積。 4 房產(chǎn)面積實測可分為外業(yè)實測數(shù)據(jù)采集與內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理兩大工序。 1） 外業(yè)實測數(shù)據(jù)采集工作是對已竣工項目的建筑物尺寸進行實地測量。 2） 內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理是根據(jù)外業(yè)實測采集的數(shù)據(jù)，參照經(jīng)規(guī)劃部門審批的規(guī)劃總平圖、建 筑施工圖、規(guī)劃許可證等相關(guān)資料，繪制分層分戶圖，對建筑物共有建筑面積進行 分攤計算，從而計算房屋產(chǎn)權(quán)面積。 3.2 精度要求 1 量（測）距應使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持

12、式激光測距儀或全站式 電子速測儀等能達到相應精度的儀器和工具，距離以米為單位，取位至 0.01 米；任 何邊長都應獨立量測兩次 , 其較差在規(guī)定的限差以內(nèi) , 取中數(shù)作為最后量測的結(jié)果。 2 房屋面積以平方米為單位，最終面積成果取至 0.01 平方米。 3 房產(chǎn)面積的精度分為兩級。各級面積的限差和中誤差不超過表 1 計算的結(jié)果。 表1 房產(chǎn)面積的精度要求 精度等級 限差 中誤差 一級 0.04 S +0.002S 0.02 S +0.001S 二級 0.08 S +0.006S 0.04 S +0.003S 注： S 為房產(chǎn)面積，單位：平方米。 4. 資料收集 房產(chǎn)測量開始前應收集以下資料：

13、（房產(chǎn)預算只要 1-3 所列資料） 1 經(jīng)規(guī)劃管理部門審批的規(guī)劃總平圖復印件 2 經(jīng)規(guī)劃管理部門審批的建筑施工圖復印件 3 規(guī)劃許可證復印件 4 工程竣工圖 5 門牌號碼使用證復印件 6 建筑單體驗收備案表復印件 5. 房屋 調(diào)查 房屋調(diào)查內(nèi)容包括：房屋坐落、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、墻體歸屬等 基本情況。 5.1 房屋坐落 房屋坐落是指房屋所在街道的名稱和門牌號。 5.2 房屋總層數(shù)與所在層次 1 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)， 一般按室內(nèi)地坪 0 以上計算；采光窗在室外地坪以 上的半地下室，其室內(nèi)層高在 2.20m 以上的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地 上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

14、2 假層、附層 （夾層 ）、插層、閣樓 （暗樓 ）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱 間不計層數(shù)。 3 所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。 5.3 房屋建筑結(jié)構(gòu) 房屋建筑結(jié)構(gòu)是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別，具體 分類標準按表 2 執(zhí)行。 表 2 房屋建筑結(jié)構(gòu)分類 分類 內(nèi)容 編 號 名稱 1 鋼結(jié) 構(gòu) 承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸 索結(jié)構(gòu)。 2 鋼、鋼 筋混 凝土 結(jié)構(gòu) 承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造 的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼、鋼筋混凝 土構(gòu)架建造。 3 鋼筋 混凝 土結(jié) 構(gòu) 承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土

15、建造的。包 括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升 板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。 4 混合 結(jié)構(gòu) 承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建 造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成， 以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是 用鋼筋混凝土建造。 5 磚木 結(jié)構(gòu) 承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一 幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。 6 其他 結(jié)構(gòu) 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都歸此類。如竹結(jié) 構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。 5.4 房屋建成年份 房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建的，應以翻建竣工年份為準 5.5 房屋墻體歸屬 房屋墻體歸屬是房屋四面墻體所有權(quán)的歸屬，分別注明自有墻、共有墻和借

16、墻等三類。 6. 房屋 分 層 分戶 圖繪 制 6.1 分層分戶圖的技術(shù)要求 1 分層分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放， 并在適當位置加繪指北方向符號 . 2 分層分戶圖的比例尺一般為 1 200，當房屋圖形過大或過小時，比例尺可適當放大 或縮小. 3 分層分戶圖上房屋的邊長應實際丈量，注記取至 0.01m ，注在圖上相應位置。 6.2 分層分戶圖應表示的主要內(nèi)容 分層分戶圖表示的主要內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以 及所在層次、戶號和房屋邊長等。 6.3 房屋建筑幢的界定 1 房屋分層分戶圖繪制及建筑面積測算的基本單元是幢。 2 幢是

17、指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。 3 裙樓式建筑按單幢處理。其構(gòu)成一般下部為裙房，上部為多座塔樓的建筑，合并為 一幢計算。 4 連體樓建筑按多幢處理。其構(gòu)成一般地面上為多幢樓房，多幢樓通過局部連接體等 形式在平面上毗連成片，地下以地下室形式連成一片。地面上將連接體及多座塔樓各分為 一幢，地下室也單獨分幢計算。 6.4 房屋樓層的劃分及層次的編排 1 房屋的層數(shù)指房屋的自然層數(shù)， 一般按室內(nèi)地坪 0 以上計算；半地下室計入地上層 數(shù)。房屋的總層數(shù)為房屋的地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。 2 房屋的夾層、假層、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、 電梯機房等不計層數(shù)。 3 房

18、屋的層次一般按室內(nèi)地坪編排，地上層次自下而上用自然數(shù) 1、2、 3、表示； 地下層次自上而下用負整數(shù) -1 、-2 、 -3 、表示。 4 回形上升式的房屋，按旋轉(zhuǎn)一周的空間劃分自然層數(shù)，所在層次按對應的自然層次 編排。 5 錯層房屋的層數(shù)按自然層來劃分，所在層次按對應的自然層次編排。 6 層高 2.20 米以上的架空層、 避難層、技術(shù)層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層等按對應的自然層次編排。 6.5 房屋墻體歸屬及計算 1 房屋墻體分為自有墻、共有墻和借墻三類。自有墻量至墻體外側(cè)；共有墻以墻體中 線為界，量至墻體厚度的一半處；借墻量至墻體內(nèi)側(cè) . 2 房屋外墻體厚度包括粉刷層、貼面等外墻保護層，不包括裝飾性的掛

19、墻體。外半墻 的面積指清水墻中線至外墻面的水平面積 . 3 架空層、樓層局部無墻體的部分（如底層樓梯入口處、陽臺入口處、店面或車庫的 卷簾門或鐵柵門等），其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實體厚度，本層 無可參照的可套用上層外墻體的厚度確定。 4 單一產(chǎn)權(quán)的房屋外墻體均為自有墻， 全部歸入房屋建筑面積內(nèi)。 成套房屋的外墻 （包 括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及公共建筑空間之間 的分隔墻均為共有墻。 5 商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有墻或外墻的，墻體厚度取圍 護構(gòu)架的厚度；如系安裝于地面墻垛之上，墻體厚度取墻垛厚度。無法確定的，可 參照本層其它外墻或

20、承重墻的實體厚度，仍無法確定的，可套用上層外墻體厚度確 定。 6 建筑物內(nèi)設置夾層的，當夾層的高度在 2.20 米以上時，夾層部分的外墻墻體面積 計算規(guī)定與自然層一致。 7 各樓層墻體厚度不同時，可分層分別計算。 8 房屋為斜屋面結(jié)構(gòu)或非垂直墻體，凈高 2.10 米以上的部分，直接計入套內(nèi)建筑面 積，不計外半墻建筑面積。 9 復式建筑室內(nèi)上部挑空部位，不計算外半墻建筑面積。 7. 房屋 建筑 面積 測 算 7.1 計算全部建筑面積的范圍 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總

21、和計 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及樓梯間、電梯間等，其層高在 2.20 米 以上部位計算建筑面積。 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊 部分，層高在 2.20 米以上的，按其水平投影面積計算。 樓梯間、電梯（觀光梯）井，房屋內(nèi)的提物井、垃圾道、管道井、通風井、排氣井 等，均按房屋自然層計算面積。 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2.20 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設 備用房等以及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計 算。 挑樓、全封閉挑廊、全封閉陽臺，按其外圍水平投影面積計算。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓

22、梯，按該層水平投影面積計算。 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面 積計算。 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 2.20 米以上的，按其外墻（不包括采光 井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚、站臺等按柱的外圍水平投影面積計算。 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層， 有圍護結(jié)構(gòu)的， 按其層高在 2.20 米以上部 位的外圍水平投影面積計算

23、。 與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的變形縫（伸縮縫、沉 降縫）計算建筑面積。 房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂） 的，層高（高度） 2.20 米以上的部位計算建筑面積。 層高在 2.20 米以上的架空層（部位）、技術(shù)轉(zhuǎn)換層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、避難層等，按柱 或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。 層高在 2.20 米以上的架空層及底層雜物間、儲藏室、車庫等， 按其外圍水平投影面 積計算。 7.2 計算一半建筑面積的范圍 1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 2 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一 半計算。 3

24、 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 4 無頂蓋的室外樓梯按該層水平投影面積的一半計算。 5 有頂蓋的不封閉的永久性的架空通廊，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 7.3 不計算建筑面積的范圍 1 層高小于 2.2 米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室、架空層及底層雜物間、 車庫等。 2 突出房屋外墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬， 突出房屋墻面的煙囪、管道井、通風井、排氣井，防潮層及其保護墻，房屋內(nèi)的采光井 等。 3 房屋之間無上蓋的架空通廊。 4 房屋的天面、挑臺、公共曬臺、露臺，天面的花園、泳池、水池。 5建筑物內(nèi)的操作平臺

25、、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 6騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道 路街巷通行的部分，不其是否有柱、是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。 7 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 8 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和層高不足 2.20 米的房屋。 9 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 10與房屋室內(nèi)不相通的房屋間變形縫（伸縮縫、沉降縫）。 11 簡易樓梯、室外及走廊外的臺階踏步、室外爬梯，底層室內(nèi)樓梯延伸出室外的部分。 12凸出外墻面與室內(nèi)不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑空間。 7.4 非普遍建筑空間的面積計算

26、2.10 1 非垂直墻體：建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成，按其室內(nèi)凈高在 米以上部分的水平投影計算全部建筑面積。建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底 板外沿計算建筑面積。 2 非平屋頂：坡屋頂建筑、穹型頂建筑，按其室內(nèi)凈高在 2.10 米以上部分的水平投影 計算全部建筑面積。 3 立體車庫和機械停車位：房屋層內(nèi)或地下室內(nèi)，以機械設備劃分若干層次的立體車庫 或機械停車位，無論其高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次。 4 樓梯和斜坡道下方空間：樓梯、斜坡道已計算建筑面積的，其下方不論是否利用均不 再計算建筑面積，但經(jīng)規(guī)劃部門批準，樓梯、斜坡道下方空間用于其它使用功能的，凈

27、高在 2.10 米以上（含 2.10 米）的部分可計入其下方建筑面積，樓梯、斜坡道相應部 分不計算建筑面積；凈高在 2.10 米以下部分計入樓梯、斜坡道建筑面積。 5 加油站內(nèi)的加油棚，無論柱的形式，均按頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 6 在建筑物中層高 2.20 米以上的樓層內(nèi)設置夾層的，當夾層及下方建筑空間的高度均 小于 2.20 米時，夾層不計算建筑面積，下方空間仍計算全部建筑面積。 7 有永久性上蓋， 有圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺， 層高在 2.20 米以上的， 按其圍護結(jié)構(gòu)范圍內(nèi) 上蓋水平投影計算全部建筑面積。 7.5 常見建筑空間的面積計算 1 陽臺的面積計算 1）陽臺根據(jù)其圍護情況

28、可劃分為封閉陽臺和未封閉陽臺。封閉與未封閉以規(guī)劃部門批 準的文件或圖紙為依據(jù)，未明確標示為封閉的陽臺按未封閉陽臺計算一半建筑面積。未經(jīng) 規(guī)劃部門批準擅自將非封閉陽臺改為全封閉的，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計 算建筑面積。 2）類似于陽臺的空中花園、入戶花園、入戶陽臺等的建筑空間，均視為陽臺，按陽臺 規(guī)定計算建筑面積。 3）上下層大小不同的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊 當上部底板（蓋板）小于本層圍護結(jié)構(gòu)時，本層陽臺、挑廊、無柱走廊按上部底板（蓋 板）水平投影面積一半計算。 當上部底板（蓋板）大于本層圍護結(jié)構(gòu)時，本層陽臺、挑廊、無柱走廊按本層圍護結(jié) 構(gòu)水平投影面積一半計算。 4）隔層設置的未

29、封閉陽臺、挑廊、無柱走廊 相隔一個自然層設置的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊，分別按其上蓋或圍護結(jié)構(gòu)中面 積較小者計算一半建筑面積 上蓋高度超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊，不計算建筑面積。 5）陽臺在房屋露臺、曬臺、退臺、天面上投影面積部分不計算建筑面積。 2 室內(nèi)樓梯的面積計算 1）通往回廊（或夾層、躍層）的室內(nèi)樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范 圍內(nèi)，該梯均按樓層投影計算建筑面積。 2）躍層式房屋預留的樓（電）梯、扶梯，應根據(jù)規(guī)劃部門批準的設計圖紙，按自然層 計算建筑面積。 3）穿越夾層的樓（電）梯、扶梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計算建筑面積。 4）房屋內(nèi)的回形樓梯

30、、旋轉(zhuǎn)樓梯、上下行樓梯及扶梯之間的梯間間隔大于0.2 米（含 0.2 米）時，上層樓梯及其以上的梯間間隔部分，不計建筑面積。 3 室外樓梯、臺階、車道的面積計算 1）按以下條件界定室外樓梯和室外臺階： a）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）的高差 大于 2.20 米，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯； b）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，臺階起終點高差小于 2.20 米的樓梯，或臺階起 終點高差大于 2.20 米但其下方為自然地形不設計利用的，視為室外臺階。 2）有頂蓋的室外樓梯按該層水平投影面積的全部計算建筑面積；無頂蓋的室外樓梯按 該層水

31、平投影面積的一半計算建筑面積。 當上層樓梯設計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋； 當室外樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，可視為該層室外樓梯無頂蓋。 3）室外樓梯的起始層不計算建筑面積。 但若其下方空間設計加以利用的， 其層高在 2.20 米以上的部分應計算全部建筑面積。 4）與建筑物不相連的獨立室外樓梯，或在局部層與建筑物通過不計建筑面積的平臺等 過渡空間連通的獨立室外樓梯，按室外臺階處理，不計算建筑面積。 5）用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯，不計算建筑面積。 6）室外臺階不計算建筑面積。 7）建筑底層無上蓋的室外車道不計算建筑面積， 有上蓋的室外車道計

32、算全部建筑面積。 車道下方空間設計加以利用的，其層高在 2.20 米以上的部分應計算全部建筑面積。 8）通向二層以上的室外車道，參照室外樓梯計算建筑面積。 9）通向地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設計為不可利用的建筑空間 的，或車道下方直接為地下二層建筑空間的，該車道對應的地面一層有蓋部分作挑空處理， 車道有蓋部分計入地下一層建筑面積中；如車道下方在地下一層設計為可利用空間的，那 么車道應分為兩部分分別計算面積，層高在 2.20 米以上空間的建筑面積計入下方空間的套 內(nèi)建筑面積，層高在 2.20 米以下空間的建筑面積計入車道建筑面積。 4 門廊、雨蓬的面積計算 1）建筑物出入口上方

33、設置的遮雨、 遮陽的上蓋， 當為上方建筑時， 下方空間視為門廊； 當為專設蓋板時，則視為雨蓬。 2）凸出房屋外墻的門廊、雨蓬，為凸出式門廊、雨蓬；凹入房屋外墻的為凹入式門廊、 雨蓬；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨蓬，為復合式門廊、雨蓬。 3）凸出式門廊、雨蓬，無柱時，不計算建筑面積；獨立柱時，按上蓋水平投影面積的 一半計算建筑面積；兩根以上柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。 4）凹入式門廊、雨蓬，無柱或獨立柱時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積； 有兩根以上柱時，按柱外圍計算全部建筑面積。 5）凸凹復合式門廊、雨蓬，無柱時，以凹入部分上蓋水平投影的一半計算建筑面積； 獨立柱時，按上蓋水平投影面

34、積的一半計算建筑面積。 6）住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護結(jié)構(gòu)或 圍護物，第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時，如上蓋為上一層的陽 臺，則以該陽臺的外圍水平投影面積的一半計為第一層陽臺的建筑面積；如上蓋為上方的 建筑，下方視為門廊，按門廊規(guī)定計算建筑面積。 7）各類門廊、雨蓬建筑面積計算規(guī)定可以圖 1歸納。 圖1 門廊、雨蓬建筑面積計算圖示 5 幕墻墻體的面積計算 1）幕墻分為裝飾性幕墻和圍護性幕墻。 2）裝飾性幕墻不計算建筑面積。 3）圍護性幕墻，按以下幾種情況分別計算外墻的墻體面積： a）幕墻與樓板外沿通過結(jié)構(gòu)掛件相連接的，以樓板外沿至幕墻

35、外墻面的距離確定為外 墻厚度。 b）當下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護性幕墻，取梁厚作為外墻厚度。 c）上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成圍護性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為外墻厚 度。 4）同一樓層既有主墻又有幕墻時，將墻體分為主墻部分和幕墻部分，分別計算墻體面 積。 6 走廊、挑廊、檐廊的面積計算 1）走廊分為內(nèi)走廊和外走廊。當走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時， 該走廊視為外走廊；當走廊沿延伸方向兩側(cè)均封閉時，該走廊視為內(nèi)走廊。 2）內(nèi)走廊計算全部建筑面積。 3）外走廊按其開敞側(cè)是否有結(jié)構(gòu)體分為有柱走廊和無柱走廊。 4）如果一段走廊僅局部有柱或墻體，可以將該走廊分為有柱部分和無柱

36、部分，分別計 算建筑面積。 5）有柱走廊，只要其層高大于 2.2 米，均按其柱的外圍水平投影面積計算全部建筑面 積；無柱走廊當層高不超過兩個自然層時，按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算一半建筑 面積，當層高超過兩個自然層時，不計算建筑面積。 6）位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無維護結(jié)構(gòu)、凸出建筑主體的走廊、檐廊， 均不計算建筑面積。凹入建筑主體的有蓋、無柱的走廊、檐廊，如果走廊在上蓋水平投影 范圍內(nèi)的地面設有圍護結(jié)構(gòu)或二級及二級以上臺階，則按其圍護物外圍水平投影面積或臨 墻的一級臺階寬度的一半計算建筑面積。 8. 共有 建 筑 面積 分攤 與 計算 8.1 共有建筑面積的處理原則 1 共有

37、建筑面積的分攤計算以幢為單位進行，非本幢的共有建筑面積不在本幢分攤，本 幢的共有建筑面積也不分攤到其它幢去。 2 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。相關(guān)房屋權(quán)利人所 達成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不視為有效的分割協(xié)議。 3 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。 4 一幢建筑只有單戶產(chǎn)權(quán)人時，不進行共有建筑面積的劃分與分攤計算。 5 凡列為不可分攤的共有建筑面積，不參與分攤其它的共有建筑面積（外半墻除外）。 8.2 共有建筑面積按比例分攤的計算公式 對相關(guān)建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式計算 : Si KSi KSi/ Si

38、 式中： K為面積分攤系數(shù)； Si 為各單元參加分攤的建筑面積，單位：平方米； Si 為各單元參加分攤所得的分攤面積，單位：平方米； Si 為需要分攤的分攤面積總和，單位：平方米； Si 為參加分攤的各單元建筑面積總和，單位：平方米。 8.3 共有建筑面積的分類及范圍 共有建筑面積分為可分攤的共有建筑面積和不可分攤的共有建筑面積。 1 可分攤的共有建筑面積包括： a）相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的可分攤的共有建筑空間； b）房屋內(nèi)的核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光梯（井）、提物井，室外樓梯等 垂直移動空間及各種管道井、垃圾道（井）； c）房屋內(nèi)的公共門廳、大廳、電梯廳、過道、走廊、檐廊、門廊、門斗

39、、入口大堂、 疏散通道等平行移動空間； d）地面以上為本幢服務的變（配）電室、消防控制室、水泵房、設備間、工具間、 值班警衛(wèi)室等公共用房和管理用房； e）凸出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、樓梯間、風機房、設備工具間等； f ）架空層內(nèi)的大堂、門廳、電梯間、樓梯間、設備間、 值班警衛(wèi)室 等公共用房和管 理用房； g）地面以上層高在 2.2 米以上的消防避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設備層內(nèi)的電梯間、樓梯 間、設備間等； h）套與公共建筑之間的分隔墻的一半及外半墻。 2不可分攤的共有建筑面積和公共建筑空間： a）相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不可分攤的共有建筑空間； b）建在幢內(nèi)或建在幢外與本幢相連， 為多幢

40、服務的值班警衛(wèi)室、 管理用房、 設備用房、 公共設施用房等；建在幢外與本幢不相連為本幢或多幢服務的值班警衛(wèi)室、管理用房、設 備用房、公共設施用房等； c）獨立建造的變（配）電房、水泵房、值班警衛(wèi)室、管理用房等附屬配套設施用房； d）專用于人防工程的地下室，平戰(zhàn)兩用的人防地下室中人防專用部位、平戰(zhàn)兩用區(qū) 域內(nèi)除公共通道外的其他部位； e）為本幢服務的共有建筑空間，在房產(chǎn)測量時還未完全竣工的； f ）按規(guī)劃部門批建的層高大于 2.20 米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層（室）、架空 層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等； g）房屋底層、頂層或裙房頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑

41、使用的公共建 筑空間； h）穿過房屋為小區(qū)服務的消防通道、公共通道； i ）屬公共使用的汽車、摩托車、自行車等機動、非機動車車棚、車庫。 8.4 可分攤共有建筑面積的分級 可分攤共有建筑面積根據(jù)其使用功能及服務對象可劃分為四級： 1幢共有建筑面積：為整幢服務的共有建筑面積； 2功能區(qū)共有建筑面積：為某個功能區(qū)服務的共有建筑面積； 3層共有建筑面積：為某一層服務的共有建筑面積； 4其它共有建筑面積：為某個特定對象服務的共有建筑面積。 8.5 共有建筑面積的分攤方法 1多級共有建筑面積分攤的基本原則 多級共有建筑面積分攤，以幢為單位采用從整體到局部的逐級分攤的原則。 第一步：先將幢共有的建筑面積，

42、分攤到各功能區(qū)； 第二步：各功能區(qū)再將分攤得到的幢共有建筑面積加上各功能區(qū)自身的共有建筑面積， 分攤到功能區(qū)的各層； 第三步：各層再將分攤得到的功能區(qū)的共有建筑面積加上各層自身的共有建筑面積， 分攤到各層內(nèi)的各單元。 本分攤區(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級分攤至本區(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。 2單一功能房屋共有建筑面積的分攤方法 單一功能房屋一般指純住宅樓（宿舍）、純辦公（寫字樓）、純商業(yè)、純廠房等。 單一功能房屋存在同幢多樓梯位時，一般以幢為單位統(tǒng)一分攤其共有建筑面積；但如 果部分設電梯、部分不設電梯，分別以設電梯和不設電梯部分區(qū)分功能區(qū)計算分攤面積。 3商住樓共有建筑面積的分攤方法 首先根據(jù)住宅和商

43、業(yè)（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建 筑面積分攤成住宅和商業(yè)（或辦公）兩部分，然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的分 攤面積再各自進行分攤。 住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分自身的共有建筑面積，依照 第9.2 條的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。 商業(yè)（或辦公）部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上商業(yè)（或辦公）自身的共 有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層；各層再將分攤得到的商業(yè)（或辦公） 共有建筑面積，加上各層自身的共有建筑面積，得到各層總的共有建筑面積；然后再根據(jù) 層各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，從而求出各

44、套房屋分攤得到的共有建筑面 積。 對于同一幢樓的不同塔樓，應分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個獨立樓梯或電梯 的，還應按梯細分功能區(qū)分別計算。 4多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法 多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤， 一般需進行多級分攤。 8.6 共有建筑面積分攤的特別規(guī)定 1可分攤共有面積劃分確認的原則： a） 依據(jù)經(jīng)規(guī)劃部門核準的建筑施工圖，劃分共有部位的使用功能和服務范圍，其功能 和名稱以設計圖紙的標注為依據(jù)進行確認。 b） 房產(chǎn)測量時，現(xiàn)場復核并測量已使用建筑空間的實際使用功能，未使用的建筑空間 或?qū)嵉責o法確認功能的建筑空間，其功能以經(jīng)規(guī)劃部門核