CBD公寓項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告.doc

1、CBD公寓項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告本次調(diào)查中，共走訪了 CBD區(qū)域內(nèi)10個(gè)公寓項(xiàng)目，分別是建外SOHO、華貿(mào)中心、金 地國(guó)際花園、藍(lán)堡國(guó)際公寓、北京萬達(dá)廣場(chǎng)、東方瑞景國(guó)際公寓、通用時(shí)代國(guó)際中心、溫莎 大道、新城國(guó)際和旺座中心，基本情況和分析如下：、CBD公寓市場(chǎng)供給分析1 供給量和供應(yīng)趨勢(shì)項(xiàng)目名稱供應(yīng)量開盤時(shí)間入住時(shí)間華貿(mào)中心20XX0020XX-220XX-9北京萬達(dá)廣場(chǎng)18000020XX-1020XX-7新城國(guó)際320XX020XX-420XX-6金地國(guó)際花園12800020XX-520XX-4溫莎大道20XX0020XX-920XX-3通用時(shí)代15550020XX-1020XX-12東方瑞景130

2、00020XX-1220XX-12藍(lán)堡國(guó)際公寓11488620XX-320XX-8建外SOHO320XX020XX-120XX-12旺座中心10000020XX-720XX-10總供應(yīng)量1848386(1) 公寓入市項(xiàng)目不斷減少，供應(yīng)面積具有下降趨勢(shì)目前從公寓在售項(xiàng)目的調(diào)研情況看，總供應(yīng)量大約在1848386平米左右，其中在 20XX年入市的有1040386平米，20XX年入市的有 508000平米，20XX年入市的僅有 20XX00平 米左右，與CBD管委會(huì)官方所宣稱的“ 20XX年為規(guī)劃年，20XX年為公寓年”的說法正好 合拍。而目前即將進(jìn)入市場(chǎng)的僅有新城國(guó)際項(xiàng)目的后兩期，大約面積在152

3、0萬左右，三期將于20XX年開盤。(2) 公寓入住項(xiàng)目不斷增加，目前已接近入住高峰公寓項(xiàng)目在 20XX年入住的面積在420XX0平米左右；20XX年入住的面積大約在400386平米左右，其中將近 30萬將在今年年底入??；20XX年入住的面積大約在 766000 左右(其中新城國(guó)際只計(jì)算其二期面積58000平米)?？梢?，今年年底到明年九月將是CBD公寓項(xiàng)目的入住高峰，總面積大約在1060000左右。2.供應(yīng)價(jià)格分析項(xiàng)目名稱供應(yīng)量平均價(jià)格華貿(mào)中心20XX0015000北京萬達(dá)廣場(chǎng)180000120XX新城國(guó)際320XX015500金地國(guó)際花園12800014000溫莎大道20XX0016000通用

4、時(shí)方瑞堡國(guó)際公寓114886120XX建外SOHO320XX017000旺座中心100000220XX總計(jì)184838615186.8從供應(yīng)價(jià)格上來看，如果新城國(guó)際項(xiàng)目?jī)H按照二期58000平米的面積計(jì)算，各項(xiàng)目加權(quán)平均后的價(jià)格應(yīng)在 15186左右，屬于北京高檔公寓價(jià)格的最高區(qū)域，如下圖：3. 戶型分布特點(diǎn)分析從下表分析中可以看出， CBD區(qū)域公寓項(xiàng)目的主力戶型以兩居和三居為主，主要是兩 居所占比例最大。除溫莎大道和通用時(shí)代作為CBD區(qū)域內(nèi)的典型豪宅，戶型面積較大外,其余項(xiàng)目主力戶型的面積基本在 100平米-200平米之間。項(xiàng)目名稱n居2居3居

5、4居復(fù)式(5居)華貿(mào)中心64-82107-150162北京萬達(dá)廣場(chǎng)59-61127-141180283新城國(guó)際62107-135146-198234121-133金地國(guó)際花園112-148169-199|191(264)1溫莎大道306363通用時(shí)代205-250-350東方瑞景85133198-210藍(lán)堡國(guó)際公寓6598-131138-207 252318-387 建外SOHO97120-160236-288170旺座中心114157-187250G上圖中加黑字體為主力戶型4. 內(nèi)外裝修配置分析1)社區(qū)環(huán)境分析該區(qū)域公寓項(xiàng)目受土地成本高的影響，其容積率較高，而且綠化率基本只維持在政府 要求的

6、最低水平，最高不超過 40%，因此小區(qū)環(huán)境難以塑造和提升。(2)裝修標(biāo)準(zhǔn)分析CBD區(qū)域內(nèi)的公寓項(xiàng)目均為精裝修，有些項(xiàng)目還具備挑空大堂。在大堂的設(shè)計(jì)上，普 遍使用石材鋪裝，擁有品牌燈飾。外墻材料品質(zhì)不一，既有石材和玻璃幕高檔材料，也有面磚等低檔材料。室內(nèi)多采用實(shí)木地板和壁紙，注重營(yíng)造產(chǎn)品的品質(zhì)感，裝修色澤以咖啡色為主，有些項(xiàng)目可以挑選建材顏色。F表為部分項(xiàng)目裝修情況:項(xiàng)目名稱大堂外墻內(nèi)墻、天花板門窗衛(wèi)生間新城國(guó)際石材面磚、鋁板:乳膠漆子母門、鋁合金品牌潔具金地國(guó)際花園壁紙、乳膠漆鋼制品牌潔具溫莎大道大理石花崗巖:壁紙、乳膠漆實(shí)木、鋁合金品牌潔具東方瑞景石材石材、墻磚:壁紙實(shí)木、鋁合金品牌潔具旺座

7、中心花崗巖雙層玻璃幕墻紙、涂料實(shí)木、鋁合金品牌潔具(3) 配套設(shè)施分析從配套設(shè)施上看，項(xiàng)目 注重智能化系統(tǒng)的配備，多使用外資品牌的設(shè)備設(shè)施，具備24小時(shí)熱水和飲水入戶的能力，多使用門禁和監(jiān)控系統(tǒng)加強(qiáng)保安，配備分戶中央空調(diào)?？梢哉f，從配置上開看，CBD區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目的配套設(shè)施較為完善，檔次也屬于高端水平。F表為部分項(xiàng)目配套情況:項(xiàng)目名稱空調(diào)給排水電梯智能保安系統(tǒng)新城國(guó)際戶式中央 空調(diào)中水處理合資2-2.5 米 /秒一卡通、 社區(qū)網(wǎng)絡(luò)門禁、電子巡 更、閉路監(jiān)控通用時(shí)代分戶式冷 暖空調(diào)系 統(tǒng)24小時(shí)熱水、飲用 水三菱一卡通24小時(shí)紅外線、 攝像、電子巡更東方瑞景戶式中央 空調(diào)24小時(shí)熱水三菱門禁、電

8、子巡 更、閉路監(jiān)控旺座中心中央空調(diào)24小時(shí)熱水、飲用 水5物業(yè)服務(wù)水平分析從物業(yè)管理上看，被調(diào)查項(xiàng)目基本上都采用 國(guó)內(nèi)外知名的物業(yè)管理公司 ，其中選擇國(guó)貿(mào) 物業(yè)酒店管理公司的物業(yè)有三家， 選擇第一太平戴維斯物業(yè)公司的有兩家， 物業(yè)管理費(fèi)用也 比較高集中在4元/月 /平米一一7元/月 /平米之間。項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司費(fèi)用藍(lán)堡國(guó)際公寓國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司4新城國(guó)際第一太平戴維斯物業(yè)公司5.50金地國(guó)際花園北京金地物業(yè)管理公司5華貿(mào)中心公寓第一太平戴維斯4.20建外SOHO賽特物業(yè)5溫莎大道國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司6萬達(dá)廣場(chǎng)大連萬達(dá)物業(yè)管理公司4.6東方瑞景新加坡PREMAS集團(tuán)6旺座中心凱賓斯基飯

9、店股份公司1.5美金通用時(shí)代國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司6. 8二、CBD區(qū)域需求市場(chǎng)分析1銷售情況分析目前CBD的公寓項(xiàng)目基本上可以分為三類，第一類是以溫莎大道和通用時(shí)代為代表的毫宅，這類項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平較高，均價(jià)在15000 16000之間。從這類項(xiàng)目的銷售情況看，項(xiàng)目開盤前期屬于難銷階段，隨著項(xiàng)目施工不斷進(jìn)展， 項(xiàng)目銷售也隨之逐步樂觀，目前通用時(shí)代已經(jīng)售罄，而溫莎大道所剩戶型基本上為300平米以上的大戶型；第二類是以華貿(mào)中心、金地國(guó)際、東方瑞景、新城國(guó)際、藍(lán)堡國(guó)際為代表的純居住公寓，這些公寓的戶型基本集中在60200平米之間，以二居和三居為主，從銷售狀況來看，新城國(guó)際、藍(lán)堡國(guó)際和華貿(mào)中心的銷售情況較

10、為理想，銷售率已經(jīng)達(dá)到 80%以上，藍(lán)堡剩余戶型為250-300平米的大戶型， 而華貿(mào)所剩戶型是 60-80的小戶型，中等戶型銷售火暴，而東方瑞景的銷售情況不樂觀，金 地國(guó)際隨著項(xiàng)目施工的進(jìn)展，銷售有所好轉(zhuǎn)；第三類是以建外SOH0、萬達(dá)廣場(chǎng)為代表的商 住公寓項(xiàng)目，由于項(xiàng)目宜商宜住，比較靈活，因此銷售情況良好，建外SOHO已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段，由于小戶型好投資，因此目前主要剩余戶型為 200平米以上的大戶型，萬達(dá)廣 場(chǎng)由于開盤較晚，因此銷售率不是很高?？梢?，在CBD區(qū)域100平米一一200平米的二居、三居不僅是主力戶型，也是熱銷戶 型。2. 客戶特征分析CBD的客戶年收入基本在 50萬以上，主要

11、為在 CBD工作的商務(wù)人士、外籍人士和北 京新移民。他們屬于社會(huì)精英階層， 支付能力強(qiáng)，看中個(gè)人資產(chǎn)的投資價(jià)值，一部分客戶享 有企業(yè)的住房津貼。3. 需求特征分析一是CBD的公寓客戶投資性購(gòu)買特征明顯，一般項(xiàng)目會(huì)擁有50%以上的投資客戶，即使是純居住項(xiàng)目，例如金地國(guó)際花園，其項(xiàng)目?jī)?nèi)部也有超過30%的投資客戶，可見，良好的投資回報(bào)是客戶看中的關(guān)鍵因素。二是高檔公寓客戶比較注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)和居住品質(zhì)?？蛻舯容^注重產(chǎn)品的價(jià)值感，能夠 注意到裝修細(xì)節(jié)和服務(wù)細(xì)節(jié)的項(xiàng)目能夠容易地得到客戶認(rèn)同。另外如果居住品質(zhì)高也會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，例如東方瑞景其單層住戶面積偏多因此銷售情況不容樂觀，而相比之下，其他能夠

12、做到單層 2-4戶的項(xiàng)目，銷售情況比較盡如人意。二、CBD區(qū)域公寓市場(chǎng)前景和對(duì)耀輝的建議（一） CBD公寓市場(chǎng)的前景從目前公寓市場(chǎng)的情況來看，新開盤項(xiàng)目不多，主要是吸納20XX年和20XX年開盤的項(xiàng)目，除個(gè)別項(xiàng)目外，整體銷售情況漸好。從未來供應(yīng)來看，沒有大規(guī)模的放量，新城國(guó)際 的公寓項(xiàng)目也為分期開發(fā)，對(duì)市場(chǎng)影響不大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境樂觀。 但從入住時(shí)間上看， 今年年底和明年是公寓大規(guī)模入住階段，由于高檔公寓的投資比例較高，因此這勢(shì)必會(huì)帶來租金下跌的情況。實(shí)際上，從高檔公寓的投資回報(bào)率來看，目前已經(jīng)處于低谷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1995年之前，高檔公寓投資回報(bào)率可達(dá)到 25% 35%，1997年以后只能達(dá)到15

13、%18%，而現(xiàn)在只能達(dá) 到6%8%，如果按照售價(jià)為15186的區(qū)域均價(jià)來算，當(dāng)高檔公寓的租金再進(jìn)一步下跌，跌破9美金/月 /平米，那么投資回報(bào)將低于貸款利率，高檔公寓的出售會(huì)面臨極大的危機(jī)。（二）對(duì)耀輝的建議考慮到目前的市場(chǎng)形勢(shì)， 耀輝公寓的入市會(huì)不可避免地遭遇公寓入住高峰，而這種高峰效應(yīng)的持續(xù)時(shí)間不得而知，因此，如果定位為商住公寓快進(jìn)快出會(huì)是一個(gè)比較理智的選擇， 這樣不僅資金回籠快，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，而且能夠取得比較客觀的銷售利潤(rùn)，但無疑會(huì)對(duì)產(chǎn)品的 品質(zhì)和北側(cè)寫字樓的品質(zhì)產(chǎn)生不良影響，這不符合企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)。但如果考慮企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)， 耀輝公寓可的可選模式則是定位為純居住和酒店式公寓相 結(jié)合的產(chǎn)品

14、，酒店式公寓持有經(jīng)營(yíng)，滿足公司資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)，純居住公寓可出售，可得到酒店式服務(wù)，但要另外收取服務(wù)費(fèi)用。鑒于資金問題，北側(cè)寫字樓可采用整售的方式，以保證產(chǎn)品的整體品質(zhì)。 各種物業(yè)分別配置出入口。 這種定位方式雖然保證了產(chǎn)品的品質(zhì)，也能夠樹立企業(yè)的社會(huì)形象，但卻存在三個(gè)方面的劣勢(shì)，一是由于寫字樓整售會(huì)影響價(jià)格，因此企業(yè)利潤(rùn)勢(shì)必受到影響。 二是由于市場(chǎng)前景不明朗， 純居住項(xiàng)目銷售旺期又比較滯后，因此將在一定時(shí)期內(nèi)占?jí)浩髽I(yè)資金， 產(chǎn)生資金壓力。三是純居住物業(yè)和酒店式服務(wù)公寓要求產(chǎn)品 的品質(zhì)高，注重細(xì)節(jié)的塑造，因此會(huì)加大投資成本。改進(jìn):項(xiàng)目名稱位置，交部南街1汪莊西里朝外大街13000東四十條新中街1

15、0000東中街1011600工體北路1111000萬豪1612500序 號(hào)1314京華豪園麗舍公寓a吋11000 ik18000120XX10000j雍景臺(tái)）東方銀座藍(lán)堡吐 S S 售價(jià)（元/平米）9 ;-8杰座朝陽區(qū)光華路11600 18000匕路巴7 亓建國(guó)門外建華南路東三環(huán)北路建國(guó)門內(nèi)大街貢院西街1350015000125004 建國(guó)國(guó)際5 鵬麗國(guó)際本案公禺規(guī)模（萬平米）42.36.14.64.81821141.93.561.798.91611.5Important & Selected Documents 詁 t:n h1 ID聲丸i342套數(shù)2001303282102021046600768190218450竣工 時(shí)間20XX20X X 20XX20X X20X X20XX20XX20X X20X X 20XX20XX8060240030083220XX20XX20XX20XX20XX17泰悅豪庭三里屯南街140004.738220XX18當(dāng)代萬國(guó)城（1,2期）東直門香河園路1300014.5103220XX19鉑宮朝外大街16000815620XX20北京GOLF公寓朝陽公園西路178008.821820XX21京達(dá)國(guó)際公寓朝陽公園西路135009500