房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題2015年

1、 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題 2015年(總分：100.00，做題時(shí)間：90分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：28，分?jǐn)?shù)：35.00)1.12暫缺（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺2.估價(jià)對(duì)象為一棟復(fù)式住宅，其中“復(fù)式”一詞表示的是估價(jià)對(duì)象的_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.實(shí)體b.功能 c.質(zhì)量d.權(quán)益中的權(quán)利解析：解析房地產(chǎn)的實(shí)物可分為有形的實(shí)體、質(zhì)量和組合完成的功能等方面，其中，組合完成的功能是指它的空間布局如何?？键c(diǎn) 教材第二章房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)房地產(chǎn)的含義。3.下列經(jīng)分類后的房地產(chǎn)中，不屬于按實(shí)物形態(tài)分類的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)b.已滅失的房地產(chǎn)c.部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) d.以房地

2、產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)解析：解析 未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)均是按實(shí)物形態(tài)劃分的，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是按權(quán)益狀況劃分的。考點(diǎn) 教材第二章房地產(chǎn)及其描述第三節(jié)房地產(chǎn)的種類。4.下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于位置描述的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.該房地產(chǎn)位于 28層辦公樓的第八層b.該房地產(chǎn) 500m內(nèi)有地鐵站點(diǎn) c.該房地產(chǎn)離機(jī)場(chǎng)約 25kmd.該房地產(chǎn)坐北朝南解析：解析 對(duì)位置的描述，主要有坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、朝向、樓層，“該房地產(chǎn) 500m內(nèi)有地鐵站點(diǎn)”屬于交通描述?？键c(diǎn) 教材第二章房地產(chǎn)及其描述第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述。5.某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為 40

3、00m ，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為 1000m ，建筑面積單價(jià)為 8000元/m ，222容積率為 2.5，建筑物價(jià)值為 1800萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的土地單價(jià)為_元/m。2（分?jǐn)?shù)：1.00）a.7000b.8750c.11000 d.13750解析：解析 建筑面積=4000m +1000m =5000m ，房地產(chǎn)價(jià)值=8000元/m 5000m =4000萬(wàn)元，22222土地總價(jià)=4000萬(wàn)元-1800萬(wàn)元=2200萬(wàn)元，樓面地價(jià)=2200萬(wàn)元5000m =4400元/m ，土地單價(jià)=樓面22地價(jià)容積率=4400元/m 2.5=11000 元/m2。2考點(diǎn) 教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格

4、和價(jià)值的種類。6.一套總價(jià)為 30萬(wàn)元的住宅，在下列實(shí)際交易的付款方式中，最經(jīng)濟(jì)的是_(假定年利率為 5%)。（分?jǐn)?shù)：1.00） a.成交日期時(shí)一次性付清，給予 3%的價(jià)格優(yōu)惠b.成交日期交付 10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)每半年支付 10萬(wàn)元c.成交日期的一年后一次性付清 d.成交日期支付 5萬(wàn)元，余款在 10年內(nèi)以抵押貸款方式按年等額本息支付解析：解析 選項(xiàng) a，價(jià)值=3097%=29.1(萬(wàn)元)，選項(xiàng) b，價(jià)值=10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬(wàn)元)，選項(xiàng) c，價(jià)值=30/(1+5%)=28.57(萬(wàn)元)，選項(xiàng) d，價(jià)值=30萬(wàn)元，因此，最經(jīng)濟(jì)的(或者說(shuō)最合適的)

5、是選項(xiàng) c。題意中給出的年利率 5%不對(duì)，應(yīng)為年折現(xiàn)率?？键c(diǎn) 教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。7.暫缺（分?jǐn)?shù)：1.00）解析：暫缺8.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素中，不屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.建筑結(jié)構(gòu)b.周圍環(huán)境 c.建筑物內(nèi)空間布局d.土地開發(fā)程度解析：解析 周圍環(huán)境屬于區(qū)位因素，其他三項(xiàng)屬于實(shí)物因素?？键c(diǎn) 教材第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素。9.下列影響某宗建設(shè)用地價(jià)格的因素中，不屬于權(quán)益因素的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.土地用途b.所在區(qū)域綠化水平 c.土地容積率d.土地使用期限解析：解析 所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位因素，其他三

6、項(xiàng)屬于權(quán)益因素?？键c(diǎn) 教材第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素。10.關(guān)于合法原則具體應(yīng)用的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.估價(jià)對(duì)象的狀況應(yīng)依法判定，但可以不是實(shí)際狀況b.抵押估價(jià)中具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價(jià)對(duì)象 c.未經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)政府有效認(rèn)定處理后可以作為征收估價(jià)對(duì)象d.司法鑒定估價(jià)中被查封的房地產(chǎn)不應(yīng)考慮查封因素的影響解析：解析依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是其實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，如房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況是被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封。在征收評(píng)估中，未經(jīng)登記的建筑按市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果評(píng)估。抵押估價(jià)中，不是

7、所有具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價(jià)對(duì)象，如法律法規(guī)或政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)就不行。考點(diǎn) 教材第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第三節(jié)合法原則。11.某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無(wú)力償還貸款，現(xiàn)被法院整體拍賣。為此，采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象狀況的說(shuō)法，正確的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為抵押貸款之日，估價(jià)對(duì)象狀況為抵押時(shí)的狀況b.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為抵押時(shí)的狀況c.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為完工時(shí)的狀況d.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在的狀況 解析：解析 題意是為法院整體拍賣該在建工程提供價(jià)值參考，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況也為現(xiàn)在狀況

8、?？键c(diǎn) 教材第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第四節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。12.采用收益法評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，樂(lè)觀、折中、保守預(yù)測(cè)其凈收益分別為 100 萬(wàn)元、95 萬(wàn)元、90 萬(wàn)元，報(bào)酬率為 8%9%。估價(jià)中選取估價(jià)數(shù)據(jù)及參數(shù)時(shí)，正確的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.年凈收益為 95 萬(wàn)元，報(bào)酬率為 8.5%b.年凈收益為 90 萬(wàn)元，報(bào)酬率為 9% c.年凈收益為 90 萬(wàn)元，報(bào)酬率為 8%d.年凈收益為 100 萬(wàn)元，報(bào)酬率為 8%解析：解析 抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，收益法中凈收益取保守估計(jì)值，報(bào)酬率取較高值。考點(diǎn) 教材第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則。13.1416 暫缺（分?jǐn)?shù)：3.00）解析：暫

9、缺14.某在建工程于 2014 年 4 月 1 日開工，2015 年 4 月 30 日因故停工，2015 年 6 月 1 日房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評(píng)估該在建工程的價(jià)值。該類建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為 24 個(gè)月，假設(shè)該在建工程競(jìng)買后辦理過(guò)戶手續(xù)及施工等前期工作所需時(shí)間為 3 個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中后續(xù)建設(shè)期為_個(gè)月。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.10b.11c.13d.14 解析：解析 價(jià)值時(shí)點(diǎn)為 2015 年 6 月 1 日，至 2015 年 4 月 30 日因故停工，該工程已完成工期 13 個(gè)月，剩余正常工期為 11 個(gè)月，再加上換手期 3 個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，按被迫轉(zhuǎn)讓前提估

10、價(jià)，后續(xù)建設(shè)期為 14 個(gè)月。考點(diǎn) 教材第九章假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。15.1819 暫缺（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺16.張某 2 年前抵押貸款購(gòu)買了一套產(chǎn)權(quán) 40 年，建筑面積 50m 的商鋪，首期支付 50%，目前貸款余額為211.8 萬(wàn)元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積 70 元/m ，空置率為 10%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為有2效毛收入的 10%，資本化率為 5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出信該商鋪的合理實(shí)得金額為_萬(wàn)元。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.42.64b.55.40c.56.24 d.68.04解析：解析 類似商鋪目前年有效毛收入=70 元/(m 月)5

11、0m 12 個(gè)月90%=37800 元，年凈收益22=37800 元90%-=34020 元，資本化法公式 v=noi/r=34020 元/5%=680400 元，68.04 萬(wàn)元-11.8 萬(wàn)元=56.24萬(wàn)元。考點(diǎn) 教材第七章收益法及其運(yùn)用第四節(jié)凈收益的測(cè)算和第六節(jié)直接資本化法。17.關(guān)于報(bào)酬率的說(shuō)法，正確的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來(lái)源于市場(chǎng)，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)b.累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對(duì)于同期國(guó)債利率或銀行存款利率都是相同的 c.報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響d.報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率 解析：

12、解析 市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來(lái)源于市場(chǎng)，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來(lái)各項(xiàng)收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針；累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定；報(bào)酬率一般是名義報(bào)酬率，已包含通貨膨脹的影響?？键c(diǎn) 教材第七章收益法及其運(yùn)用第五節(jié)報(bào)酬率的確定。18.新建房地產(chǎn)的土地取得成本為 600 萬(wàn)元，建設(shè)成本為 500 萬(wàn)元，管理費(fèi)用為 40 萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為 20 萬(wàn)元，投資利息為 30 萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 6.5%，直接成本利潤(rùn)率為 20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為_萬(wàn)元。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.1508.02 b.1520.86c.1527.27d.1619.05解析：解析 開

13、發(fā)利潤(rùn)：20%(600+500)=220(萬(wàn)元)，成本價(jià)值v=600+500+40+20+30+220+6.5%v，解得：v=1508.02 萬(wàn)元?？键c(diǎn) 教材第八章成本法及其運(yùn)用第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。19.暫缺（分?jǐn)?shù)：1.00）解析：暫缺20.采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)概念使用合理的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.已使用年限、耐用年齡、殘值率b.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率 c.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率d.有效年齡、耐用年齡、殘值率解析：解析 采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命，或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命。考點(diǎn) 教材第八章成

14、本法及其運(yùn)用第五節(jié)建筑物折舊的測(cè)算。21.2526 暫缺（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺22.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值b.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值c.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來(lái)發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值 d.需測(cè)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)解析：解析 假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中的開發(fā)完成后的價(jià)值是指未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；后續(xù)開發(fā)的必要支出為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的數(shù)值；需測(cè)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)?？键c(diǎn) 教材第九章假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的

15、求取。23.2829 暫缺（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺24.估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)過(guò)去 5 年的價(jià)格分別為 7800 元/m 、8140 元/m 、8470 元/m 、8800 元/m 和22229130 元/m 。若每年價(jià)格變化最按時(shí)間序列由前往后權(quán)重分別為 0.1、0.2、0.3、0.4，則選用平均增減2 量法預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的價(jià)格為_元/m。2（分?jǐn)?shù)：1.00）a.9452b.9455 c.9469d.9497解析：解析 d=(8140-7800)0.1+(8470-8140)0.2+(8800-8470)0.3+(9130-8800)0.4=331(元/m )，2估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的

16、價(jià)格=7800元/m +331元/m 5=9455 元/m 。222考點(diǎn) 教材第十章長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用第三節(jié)平均增減量法。25.某租賃期限為20年的土地?cái)M建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)，承租人投入建設(shè)成本費(fèi)用為 3500萬(wàn)元(建設(shè)期內(nèi)均勻投入)。建設(shè)期為 1年，建成后可全部出租，每年可獲得凈利潤(rùn) 600萬(wàn)元(未扣除應(yīng)支付的土地租金)若承租人要求的年報(bào)酬率為 10%，則可支付的土地租金為_萬(wàn)元/年。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.146b.105c.144 d.227解析：解析建設(shè)成本可視為在建設(shè)期期中一次性投入，設(shè)土地租金為 x萬(wàn)元/年，則，解得：x=144萬(wàn)元?？键c(diǎn) 教材第七章收益法及其運(yùn)用。26.3233暫缺（分?jǐn)?shù)：

17、2.00）解析：暫缺27.評(píng)估某加油站的抵押價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍不應(yīng)包括_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.加油站的特色裝修b.加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)c.加油站內(nèi)的車輛 d.加油站的加油機(jī)解析：解析加油站的特色裝飾裝修、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、加油機(jī)等動(dòng)產(chǎn)部分在進(jìn)行整體資產(chǎn)抵押時(shí)，是包含在抵押價(jià)值中的。考點(diǎn) 教材第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序第三節(jié)確定估價(jià)基本事項(xiàng)。28.估價(jià)機(jī)構(gòu)于 2015年 7月 1日出具了某辦公樓的抵押估價(jià)報(bào)告，估價(jià)委托人于 2015年 10月 1日獲得期限為 20年的抵押貸款。該估價(jià)報(bào)告應(yīng)保存至_。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.2025年 6月 30日b.2025年 9月 30日c.2035年 6月 30日

18、d.2035年 9月 30日 解析：解析 估價(jià)資料保存已超過(guò) 10年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)資料應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束?？键c(diǎn) 教材第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序第三節(jié)確定估價(jià)基本事項(xiàng)。二、多項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)29.下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.估價(jià)師向某銀行說(shuō)明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù) b.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件 c.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值d.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明 e.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果

19、的意見解析：解析 選項(xiàng) a，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；選項(xiàng) b，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查，應(yīng)收集合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的估價(jià)所需資料；選項(xiàng) c、選項(xiàng) e，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正直誠(chéng)實(shí)，不得按估價(jià)委托人或其他單位、個(gè)人的高估或低估要求進(jìn)行估價(jià)，也不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)；選項(xiàng) d，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于部分超過(guò)自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。考點(diǎn) 教材第一章房地

20、產(chǎn)估價(jià)概論第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。30.關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說(shuō)法，正確的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱 b.大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱 c.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱 d.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱e.房地產(chǎn)在賣方市場(chǎng)下通常比買方市場(chǎng)下的變現(xiàn)能力弱解析：解析 選項(xiàng) a，從通用性看，特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱；選項(xiàng) b，從房地產(chǎn)的價(jià)值大小上看，大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱；選項(xiàng)c、選項(xiàng) d，從房地產(chǎn)的開發(fā)程度上看，在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱，熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力強(qiáng)；選項(xiàng) e，從房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況上看，賣方市場(chǎng)下出售房地產(chǎn)容易，變現(xiàn)能力強(qiáng)，反之

21、則弱?？键c(diǎn) 教材第二章房地產(chǎn)及其描述第二節(jié)房地產(chǎn)的特性。31.下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高 b.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升c.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高 d.預(yù)期該類房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲 e.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加解析：解析 選項(xiàng) a，當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高則開發(fā)該類房地產(chǎn)就越有利可圖，供給增加；選項(xiàng) b，開發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)下降，則供給減少；選項(xiàng) c，開發(fā)技術(shù)水平可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤(rùn)，則供給增加；選項(xiàng) d，預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲則會(huì)增加開發(fā)量，從而使未來(lái)的房地產(chǎn)供給增加；選項(xiàng) e，該類房地產(chǎn)未來(lái)持有

22、成本增加，如預(yù)期會(huì)開征房產(chǎn)稅，未來(lái)市場(chǎng)需要減少，存量房市場(chǎng)供給增加，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期會(huì)下降，則會(huì)減少供給?？键c(diǎn) 教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價(jià)格。32.對(duì)帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)考慮租約對(duì)價(jià)值產(chǎn)生影響的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.房地產(chǎn)抵押估價(jià) b.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià) c.房屋征收補(bǔ)償估價(jià)d.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià) e.房地產(chǎn)火災(zāi)險(xiǎn)投保估價(jià) 解析：解析 選項(xiàng) a，房地產(chǎn)抵押估價(jià)評(píng)估的是出租人權(quán)益價(jià)值；選項(xiàng) b，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)時(shí)，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅；選項(xiàng) c，房屋征收估價(jià)評(píng)估的是設(shè)定權(quán)益下的價(jià)值，不考慮租約，評(píng)的是無(wú)租約限制下價(jià)值；選項(xiàng) d，買賣不破

23、租賃，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)評(píng)的是出租人權(quán)益價(jià)值；選項(xiàng) e，房地產(chǎn)火災(zāi)險(xiǎn)投保估價(jià)評(píng)的也是出租人權(quán)益價(jià)值，是法定權(quán)益狀況下價(jià)值而不是設(shè)定權(quán)益狀況下價(jià)值。 考點(diǎn) 教材第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素和教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。33.評(píng)估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.公共配套 b.朝向、樓層 c.環(huán)境景觀 d.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備e.臨街狀況 解析：解析 選項(xiàng) a，屬于區(qū)位因素中的交通因素；選項(xiàng) b，屬于區(qū)位因素中的位置因素；選項(xiàng) c，屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境因素；選項(xiàng) d 屬于實(shí)物因素；選項(xiàng) e，屬于區(qū)位因素中的位置因

24、素?？键c(diǎn) 教材第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素。34.關(guān)于最高最佳利用原則的說(shuō)法，正確的是_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則b.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次 c.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提d.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用 e.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途 解析：解析 選項(xiàng) a，遵循最高最佳利用原則，一定要遵循合法原則中的對(duì)估價(jià)對(duì)象依法利用的要求；選項(xiàng) b，最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次；選項(xiàng)c，估價(jià)對(duì)象已做了某種利用時(shí)，應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對(duì)估價(jià)前提作出判斷和選擇，如維

25、持現(xiàn)狀前提、更新改造前提、改變用途前提、重新開發(fā)前提或其他情況；選項(xiàng) d，收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟(jì)可行性，才可能是最高最佳利用；選項(xiàng) e，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途?？键c(diǎn) 教材第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第六節(jié)最高最佳利用原則。35.關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的 b.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確 c.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整 d.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整e.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括

26、租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素解析：解析 選項(xiàng) a，對(duì)于不同用途或者不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位因素是不一樣的，如商業(yè)用途房地產(chǎn)的繁華程度是有利的而對(duì)居住房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)可能是不利因素；選項(xiàng) b，比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，則出現(xiàn)偏差的概率越大，因此在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量選取與估價(jià)對(duì)象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)作為可比實(shí)例；選項(xiàng) c，可比實(shí)例的狀況應(yīng)是其在成交日期時(shí)的狀況而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況；選項(xiàng)d，優(yōu)則調(diào)減，劣則調(diào)增；選項(xiàng) e，租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素均為權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容?？键c(diǎn) 教材第六章比較法及其運(yùn)用第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整。36.求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括_。（分?jǐn)?shù)：

27、2.00）a.房產(chǎn)稅 b.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)c.空調(diào)設(shè)備重置提撥款 d.所得稅e.房屋保險(xiǎn)費(fèi) 解析：解析 選項(xiàng) a，房產(chǎn)稅可計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；選項(xiàng) b，承租人支付的費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，只有出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用才可以計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；選項(xiàng) c，空調(diào)設(shè)備的重置提撥款可計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；選項(xiàng)d，所得稅不得計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；選項(xiàng) e，房屋保險(xiǎn)費(fèi)可計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。獨(dú)家解讀此題考核的是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的內(nèi)涵。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)如果由承 租人負(fù)擔(dān)則也不應(yīng)計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?？键c(diǎn) 教材第七章收益法及其運(yùn)用第四節(jié)凈收益的測(cè)算。37.下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.房屋已被查封，司法拍

28、賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封 b.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘查，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定c.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的d.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無(wú)租約限制 e.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購(gòu)買的尚無(wú)規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定解析：解析 背離事實(shí)假設(shè)是指對(duì)估價(jià)對(duì)象所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。一般出現(xiàn)在征收估價(jià)和司法拍賣估價(jià)中，因此選項(xiàng) a、d 是正確的；選項(xiàng) b 是依據(jù)不足假設(shè)，選項(xiàng) c 是一般假設(shè)，選項(xiàng) e 是未定事項(xiàng)假設(shè)。考點(diǎn) 教材第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序第九節(jié)撰寫估價(jià)報(bào)告。38.成本法估價(jià)中采用市場(chǎng)提

29、取法求取成本利潤(rùn)率時(shí)，選取的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.土地取得方式相同 b.土地規(guī)劃用途相同 c.項(xiàng)目規(guī)模大小相當(dāng) d.項(xiàng)目建設(shè)期長(zhǎng)短相近 e.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)短相近解析：解析 利潤(rùn)率應(yīng)是通過(guò)大最調(diào)查同一市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的?？键c(diǎn) 教材第八章成本法及其運(yùn)用第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。39.關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值(其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算)的說(shuō)法，正確的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價(jià) b.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值 c.收益法測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)

30、值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算 d.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用e.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率解析：解析 選項(xiàng) a，投資價(jià)值評(píng)估應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；選項(xiàng) b，對(duì)于酒店房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以是包含房地產(chǎn)的整體資產(chǎn)價(jià)值；選項(xiàng) c，投資價(jià)值在計(jì)算開發(fā)完成后價(jià)值時(shí)應(yīng)采用投資者的參數(shù)測(cè)算；選項(xiàng) d，如果開發(fā)完成后價(jià)值是整體資產(chǎn)價(jià)值，則后續(xù)開發(fā)的必要支出就應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用；選項(xiàng) e，對(duì)于投資價(jià)值而言，折現(xiàn)率應(yīng)采用投資者要求的數(shù)值。考點(diǎn) 教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類和

31、教材第九章假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。40.假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.待開發(fā)在建工程價(jià)值 b.已完工程建設(shè)成本c.取得在建工程的稅費(fèi) d.后續(xù)開發(fā)的投資利息e.銷售稅金解析：解析 假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。考點(diǎn) 教材第九章假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。41.暫缺（分?jǐn)?shù)：2.00） 解析：暫缺42.運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格

32、時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.土地形狀 b.容積率 c.土地使用期限 d.土地市場(chǎng)狀況e.土地開發(fā)程度 解析：解析 運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算時(shí)，需要對(duì)待估宗地進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，市場(chǎng)狀況不必調(diào)整，因?yàn)橐言谇笕÷肪€價(jià)時(shí)進(jìn)行了?？键c(diǎn) 教材第十一章地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偟诙?jié)路線價(jià)法。43.在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有_。（分?jǐn)?shù)：2.00）a.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派 2 名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià) b.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 c.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有 1 名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作 d.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)

33、業(yè)務(wù) e.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名解析：解析 受理委托后，至少選派 2 名能勝任的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同估價(jià)，且應(yīng)明確其中 1 人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除應(yīng)采用批最估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有 1 名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、撰寫估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作?？键c(diǎn) 教材第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序第二節(jié)受理估價(jià)委托。三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)44.房地產(chǎn)被征收的，應(yīng)給予被征收房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償；被征用的，一般只給予被征用房地產(chǎn)租金補(bǔ)償，但房地產(chǎn)被征用后滅失的，應(yīng)給予被征用房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確 b.錯(cuò)誤解析：解析 房地產(chǎn)被征

34、收的，應(yīng)給予被征收房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償；被征用的，一般只給予被征用房地產(chǎn)使用上的補(bǔ)償(租金補(bǔ)償)，如果房地產(chǎn)被征用后滅失的，還應(yīng)給予被征用房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償。考點(diǎn) 教材第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論第二節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要。45.在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確 b.錯(cuò)誤解析：解析 估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)使用者。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人?？键c(diǎn) 教材第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素。46.外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)使用管制改變以及對(duì)房地產(chǎn)

35、進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確b.錯(cuò)誤 解析：解析 外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值；對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲不是房地產(chǎn)自然增值?？键c(diǎn) 教材第二章房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)房地產(chǎn)的含義。 47.估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值是其在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值，可能低于或高于市場(chǎng)價(jià)值；但在合法利用條件下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確 b.錯(cuò)誤解析：解析 估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值是其在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值，在合法利用下且不是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值

36、一般低于市場(chǎng)價(jià)值，合法利用且是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值；在非法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能大于市場(chǎng)價(jià)值?？键c(diǎn) 教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。48.對(duì)收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確 b.錯(cuò)誤解析：解析 如開征房產(chǎn)稅，對(duì)收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降?？键c(diǎn) 教材第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素。49.某宗房地產(chǎn)買賣合同的約定賣方實(shí)得金額為 5500 元/m ，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買家負(fù)擔(dān)，若買方和2賣方在買賣交易中應(yīng)繳的稅費(fèi)分別為交易稅

37、費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下成交價(jià)格的 3%和 6%，則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為 5851 元/m。2（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確 b.錯(cuò)誤解析：解析 賣中涉及的稅費(fèi)均由買家負(fù)擔(dān)則成交價(jià)格為賣方實(shí)得金額，賣方實(shí)得金額+賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，則正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=5500 元/m (1-6%)=5851 元/m2。2題干中的“某宗房地產(chǎn)買賣合同的約定賣方實(shí)得金額為 5500 元/m ”改為“某宗房地產(chǎn)買賣合同的約定2成交價(jià)格為 5500 元/m ”更合理些。2考點(diǎn) 教材第六章比較法及其運(yùn)用第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)。50.可比實(shí)例有債權(quán)債務(wù)而估價(jià)對(duì)象沒(méi)有，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)條件

38、下的成交價(jià)格減去債務(wù)加上債權(quán)，統(tǒng)一為不帶債權(quán)債務(wù)的價(jià)格。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確b.錯(cuò)誤 解析：解析 可比實(shí)例有債權(quán)債務(wù)而估價(jià)對(duì)象沒(méi)有，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)條件下的成交價(jià)格加上債務(wù)減去債權(quán)，統(tǒng)一為不帶債權(quán)債務(wù)的價(jià)格?？键c(diǎn) 教材第六章比較法及其運(yùn)用第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)。51.掛牌價(jià)格不是成交價(jià)格，不能選為可比實(shí)例作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確 b.錯(cuò)誤解析：解析 掛牌價(jià)格是指房地產(chǎn)所有權(quán)人公開出售房地產(chǎn)所公布或標(biāo)出的要價(jià)。它不是成交價(jià)格，而且通常高于成交價(jià)格。掛牌價(jià)不能作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考。還有另外一種意義上的掛牌價(jià)，即

39、國(guó)有土地“招拍掛”中的掛牌價(jià)。這里的掛牌價(jià)通常是成交底價(jià)，在市場(chǎng)行情好時(shí)，成交價(jià)格通常會(huì)高于掛牌價(jià)?？键c(diǎn) 教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。52.某收益性房地產(chǎn)的資本化率與其凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短無(wú)直接關(guān)系。 （分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確b.錯(cuò)誤 解析：解析 報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。考點(diǎn) 教材第七章收益法及其運(yùn)用第六節(jié)直接資本化法。53.求取房地重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常房地分估路徑求取的估價(jià)結(jié)果比房地合估路徑求取的估價(jià)結(jié)果低。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確b.錯(cuò)誤 解析：解析 求取房地

40、重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，房地分估路徑求取的估價(jià)結(jié)果與房地合估路徑求取的估價(jià)結(jié)果理論上應(yīng)相等?？键c(diǎn) 教材第八章成本法及其運(yùn)用第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算。54.建筑物的物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目，若修復(fù)成本大于修復(fù)所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增值額，則該項(xiàng)目稱為不可修復(fù)項(xiàng)目。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確 b.錯(cuò)誤解析：解析 若修復(fù)成本大于修復(fù)所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增值額，則該項(xiàng)目稱為不可修復(fù)項(xiàng)目，若修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增值額，則該項(xiàng)目稱為可修復(fù)項(xiàng)目?？键c(diǎn) 教材第八章成本法及其運(yùn)用第五節(jié)建筑物折舊的求取。55.某國(guó)有企業(yè)持有一宗尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)用地，目前其價(jià)格已上漲了 50%，根據(jù)有關(guān)政

41、策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該房地產(chǎn)開發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確 b.錯(cuò)誤解析：解析 該企業(yè)清退房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是被迫的，不是自愿轉(zhuǎn)讓的。理性經(jīng)濟(jì)人會(huì)首選自主開發(fā)而不是轉(zhuǎn)讓?？键c(diǎn) 教材第九章假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。56.在運(yùn)用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的變動(dòng)程度進(jìn)行移動(dòng)平均。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確b.錯(cuò)誤 解析：解析 在運(yùn)用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均?？键c(diǎn) 教材第十章長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用第五節(jié)移動(dòng)平均法。57.同一街道不可以有兩個(gè)或

42、多個(gè)路線價(jià)。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確b.錯(cuò)誤 解析：解析 如果同一街道兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有明顯差異，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)?？键c(diǎn) 教材第十一章地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偟诙?jié)路線價(jià)法。 58.估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，包括估價(jià)方法如何具體運(yùn)用。（分?jǐn)?shù)：1.00）a.正確 b.錯(cuò)誤解析：解析估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，包括估價(jià)方法如何具體運(yùn)用?？键c(diǎn) 教材第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序第八節(jié)確定估價(jià)結(jié)果。四、計(jì)算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00

43、)59.某寫字樓的總建筑面積為 30000m ，可出租面積比率為 70%，可出租面積的月租金為 60元/m 且每年22不變，空置率為 10%，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限均為 35年。按租賃合同約定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金 30萬(wàn)元，押金年利率 3.5%，自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話、傳真服務(wù)等年凈收入 15萬(wàn)元，維修費(fèi)、管理費(fèi)用、水電費(fèi)用、房產(chǎn)稅、其他稅費(fèi)等每年為 200萬(wàn)元，房屋年折舊費(fèi)為 220萬(wàn)元，房屋設(shè)備等需重置項(xiàng)目的年重置提撥款為 40萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查得知，該寫字樓用地重新購(gòu)建價(jià)格的樓面地價(jià)為1000元/m ，土地報(bào)酬率為 7%，建筑物報(bào)酬率為 9%，請(qǐng)求取該寫字樓的房地產(chǎn)

44、價(jià)格。2（分?jǐn)?shù)：10.00）_正確答案：()解析：解先用投資組合技術(shù)中的土地與建筑物的組合求解，再用成本法基本公式求解該寫字樓的房地產(chǎn)價(jià)格。(1)求取房地產(chǎn)凈收益年有效毛租金收入=30000m 70%60 元/m 12(1-10%)=1360.8萬(wàn)元22年其他收入=30萬(wàn)元3.5%+15 萬(wàn)元=16.05萬(wàn)元年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=200萬(wàn)元+220萬(wàn)元+40萬(wàn)元=460萬(wàn)元?jiǎng)t年凈收益=1360.8萬(wàn)元+16.05萬(wàn)元-460萬(wàn)元=916.85萬(wàn)元(2)求取土地帶來(lái)的凈收益 x，解得：x=231.702萬(wàn)元。(3)求取建筑物現(xiàn)值(4)房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物現(xiàn)值=1000元/m 3 萬(wàn) m +7239.837萬(wàn)元=10239.84萬(wàn)元 解22析 投資組合技術(shù)中的土地與建筑物的組合不僅有用資本化率的情形，也有用報(bào)酬率的情形，本題就是在報(bào)酬率情形下的計(jì)算。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f(shuō)，本題題干應(yīng)增加一句話“合同期滿自動(dòng)續(xù)期”。考點(diǎn) 教材第七章收益法及其運(yùn)用和教材第八章成本法及其運(yùn)用。60.某舊廠房的建筑面積 26400m ，占地面積 12500m 。經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案