萬國商城商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)案

1、萬國商城商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)案顧問服務(wù)項(xiàng)目組合及說明一、 組合表二、 作業(yè)流程圖第一階段：萬國商城商業(yè)項(xiàng)目的總體商業(yè)開發(fā)策略規(guī)劃1. 萬國商總體商業(yè)策劃的范圍包括：1.1. 萬國商項(xiàng)目 2 期已規(guī)劃之沿路底商、 萬國商已規(guī)劃之公建軸、 3-5 期待規(guī)劃之商業(yè)物業(yè)的總體策劃；1.2. 一期售樓處，公園、學(xué)校、道路等相關(guān)配套物業(yè)及規(guī)劃整合的建議；2. 總體策略規(guī)劃的基本原則2.1. 萬國商總體商業(yè)規(guī)劃首先需要配合及推動(dòng)萬國商整體造鎮(zhèn)的行銷，通過塑造新市鎮(zhèn)性格、空間意象 及生活想象空間為新市鎮(zhèn)行銷提供區(qū)域級(jí)賣點(diǎn)與獨(dú)立形象，從而打破現(xiàn)有住宅購買群體的地域抗性心理、 擴(kuò)大未來銷售商圈，從而帶動(dòng)整個(gè)造鎮(zhèn)項(xiàng)目的

2、升級(jí)與銷售放量；2.2. 在項(xiàng)目分解開發(fā)的同時(shí)，需要部分商店預(yù)先營業(yè)，形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)部分，營造一個(gè)生活樣 板環(huán)境， 而且在整個(gè)造鎮(zhèn)推案周期內(nèi) （ 3-5 年），前期軟開業(yè)營業(yè)部分需要控制業(yè)態(tài)及維持一個(gè)良好的整體 商業(yè)形象，不但滿足陸續(xù)入住業(yè)主的生活需求，更需要為整體項(xiàng)目行銷提供一個(gè)生活樣板的銷售道具，去 化生活抗性因素，強(qiáng)化生活形象。2.3. 配合萬國商整體行銷策劃，持續(xù)漸進(jìn)的制造行銷熱點(diǎn)與商鋪熱銷熱租氣氛，帶動(dòng)案場人潮；2.4. 創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)概念與意象，發(fā)展出一整套適合社區(qū)型商業(yè)消費(fèi)需求特點(diǎn)與北京商業(yè)市場基礎(chǔ)的包括 商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開發(fā)行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作

3、模式 / ；2.5. 區(qū)別于商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)的開發(fā)模式，根據(jù)房地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)的短線特性，在維持形象營造商業(yè)氣氛及控 制業(yè)態(tài)保持長期收益的前提下，特別需要規(guī)劃適當(dāng)比例的銷售商鋪部分用于回收項(xiàng)目投資與產(chǎn)生短線利 潤，減少發(fā)展商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與提高關(guān)聯(lián)開發(fā)收益；2.6. 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際條件與市場機(jī)會(huì)，推動(dòng)形成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動(dòng)整合的復(fù)合開發(fā)。3. 商圈條件的分析 在市場及區(qū)域調(diào)查的基礎(chǔ)上，分析不同區(qū)位概念與時(shí)間概念下萬國商對(duì)應(yīng)的商圈格局、商圈特性及未來走 向，根據(jù)整個(gè)商圈體系的競合生態(tài)關(guān)系、配合萬國商項(xiàng)目的城市定位界定萬國商商業(yè)開發(fā)的目標(biāo)商圈與商 圈策略4. 目標(biāo)商圈的消費(fèi)型態(tài)分析與消費(fèi)額估計(jì)、競

4、爭策略、商圈管理策略 消費(fèi)形態(tài)分析消費(fèi)定位與業(yè)態(tài)競爭策略；消費(fèi)額估計(jì)；5. 市場需求分析與客戶定位（商戶入駐意愿與投資意愿） 根據(jù)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)群體的不同消費(fèi)形態(tài)、鎖定特定的消費(fèi)形態(tài)；相應(yīng)特定消費(fèi)的消費(fèi)配比。 設(shè)店要求：商圈容量坪效指標(biāo)；等等；租金要求； 經(jīng)營選址配置要求； 社區(qū)設(shè)店意愿與目標(biāo)商家選擇；6. 不同商業(yè)開發(fā)模式的比較與建議7. 萬國商項(xiàng)目的 swot 分析及策略規(guī)劃通過對(duì)萬國商開發(fā)特性、商圈條件及環(huán)境的SWOT分析，形成對(duì)萬國商商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是優(yōu)劣勢的清晰認(rèn)識(shí)與相應(yīng)去化策略規(guī)劃7.1. 后勤平臺(tái)、招商；8. 目標(biāo)商圈的通路規(guī)劃及商業(yè)面積配置利于招商的部分，利于銷售、互

5、動(dòng)整合；商業(yè)模式；坪效定位；配坪策略：商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力（太少則業(yè)態(tài)完整性不夠）；保留一定的競爭性；未來擴(kuò)充（分期開發(fā)）街區(qū)商業(yè)有一定彈性；租金與面積的配比關(guān)系；產(chǎn)出規(guī)劃；業(yè)態(tài)概念（低租金類型商店）商業(yè)活性化策略；（領(lǐng)跑消費(fèi)潮流的新新業(yè)態(tài)）提案能力；業(yè)種業(yè)態(tài)配比；經(jīng)常購買商品或服務(wù)；集客規(guī)劃?？鸵?guī)劃坪效估計(jì)（不同類型商家的設(shè)店意愿）商圈容量；租金水平；外部后勤平臺(tái)（物流、人力、通勤）租金策略（開發(fā)策略）定位與卡位策略、競爭策略；業(yè)態(tài)組合9. 商業(yè)定位核心商業(yè)定位競爭機(jī)會(huì)大賣場：吸引交通人口、家庭生活購物、關(guān)聯(lián)消費(fèi)；社區(qū)中心商圈；后場面積較大的店1、改變布局；2、業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)；10. 社區(qū)商圈通

6、路的開發(fā)策略、形態(tài)與空間布局社區(qū)商圈營造：主力店架構(gòu)、宅配服務(wù)、休閑育樂事業(yè)、家庭外代商業(yè)、便利事業(yè)（服務(wù)為主）、生活商品；小商圈，如果有一個(gè)大賣場，其實(shí)連便利店也無法生存；街區(qū)商業(yè)營業(yè)空間的塑造；育樂會(huì)所型街坊商業(yè)外設(shè)生活大賣場的競合策略；服務(wù)導(dǎo)向或定位；特殊商品定位/特殊消費(fèi)定位；公共政策的利用；住關(guān)聯(lián)事業(yè)、商品定位脫破（高品質(zhì)小流量商品：業(yè)態(tài)的設(shè)置：流量足以保證坪效卻無 法滿足大賣場的流量要求）專門店，跳出日常消費(fèi)類商品；品質(zhì)排斥街區(qū)概念（低投資、銷售）box罐式：集合商店式商場（購物中心）客、貨單價(jià)范圍；購買頻率；商品范 圍；街區(qū)經(jīng)營空間的預(yù)留社區(qū)商業(yè)格局/經(jīng)營條件假設(shè)（衛(wèi)星城的商圈條

7、件足以容納一個(gè)集合日常生活需求的大賣場，如果這家店 由發(fā)展商主導(dǎo)，則還存在一定經(jīng)營空間配合規(guī)劃）宅配創(chuàng)意；公建軸商店的汰換或業(yè)態(tài)調(diào)整；（便利店、書店、花店，有一定的人流量，可安排隨機(jī)消費(fèi)業(yè)態(tài)）人流的穩(wěn)定性：人流不穩(wěn)定；適于商品變化快的店不適于品牌店；專門店；隨機(jī)消費(fèi)；習(xí)慣消費(fèi)；目的消費(fèi)；大賣場（目的消費(fèi)集客帶動(dòng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)）；10.1. 與整體推案的配合；形象商業(yè)；10.2. 不同商業(yè)部分的開發(fā)與收益模式；10.3. 商業(yè)/事業(yè)投入與開發(fā)腹地；10.4. 商鋪形象的控制策略與形象商鋪的控制比例；10.5. 各部分商鋪?zhàn)馐郾壤?不同回收方式：最佳租售組合；10.6. 各部分商鋪的最佳銷售時(shí)機(jī)選擇；1

8、1. 商業(yè)概念創(chuàng)意12. 商圈通路的推案分期策略13. 商圈通路的業(yè)態(tài)控制策略在整個(gè)業(yè)態(tài)控制、管理深度與外觀形象控制、業(yè)態(tài)控制、內(nèi)觀形象控制，有整體形象而又充滿活力的商圈感受；主題商圈：改變?cè)猩鐓^(qū)商圈的以基本需求為主或過度娛樂的業(yè)態(tài)面貌；（社區(qū)商業(yè)的研究：正反案例）形成一個(gè)以社區(qū)個(gè)性為主題的商圈；主題層次主力層次延伸層次；包裝層次；14. 商圈通路的招商策略15. 商圈通路的銷售策略16. 商圈通路與整體造鎮(zhèn)推案的配合策略第二階段：2期底商及公建軸規(guī)劃方案1. 商場規(guī)劃方案/商場空間調(diào)整方案（商業(yè)街區(qū)）根據(jù)不同部分、不同階段的通路規(guī)劃，不同的行銷模式：不同的規(guī)模區(qū)間/商場單元；劃分商場空間及

9、商場布局規(guī)劃的組合方式層次（商品組合方式/消費(fèi)業(yè)態(tài)組合方式）并進(jìn)一步確定相應(yīng)的空間布局規(guī)劃；獨(dú)立出消費(fèi)數(shù)量較大的商品；2期底商先行調(diào)整空間，而后配置業(yè)種業(yè)態(tài)；2. 各分區(qū)商業(yè)主題的建立與業(yè)種業(yè)態(tài)組合方案3. 消費(fèi)者與服務(wù)動(dòng)線規(guī)劃動(dòng)線特性、空間配置、商品配置；磁力點(diǎn)的配置4. 整體空間配置建議5. 賣場服務(wù)輔助設(shè)施/后場規(guī)劃6. 安全服務(wù)監(jiān)管系統(tǒng)7. 街具設(shè)施建議8. 經(jīng)營模式（主力店與集合店劃分）9. 內(nèi)部管理模式10. 營運(yùn)定位與計(jì)劃（自營與招商）11. 租賃條件（租金、扣率、租約長度、免租期）12. 商場包裝方案（通路店面形象主題、建筑外觀建議、CIS原則、公共識(shí)別、店招標(biāo)識(shí)等）13. 投

10、資方案14. 鋪位銷售劃分方案15. 銷控劃分方案16. 銷售組價(jià)方案17. 行銷企劃方案總體精神文宣策略媒體規(guī)劃第三階段：2期底商及公建軸執(zhí)行業(yè)務(wù)18. 經(jīng)營管理合約設(shè)計(jì)（商場經(jīng)營公約、公共事務(wù)管理公約、組織章程制定）19. 主力商店、樣板商店預(yù)招20. 招商名冊(cè)建立21. 招商計(jì)劃書制作22. 招商條件建立23. 招商會(huì)場籌設(shè)24. 招商人員組訓(xùn)25. 業(yè)主經(jīng)營意向調(diào)查及聯(lián)系協(xié)調(diào)26. 經(jīng)營廠商及產(chǎn)品數(shù)據(jù)收集27. 商場月刊資料寄送28. 開店經(jīng)營咨詢顧問29. 商家會(huì)組織籌設(shè)30. 商家會(huì)會(huì)議召開31. 案場規(guī)劃32. 銷控氣氛33. 銷售制度設(shè)計(jì)34. 銷講編制35. 人員專訓(xùn)36.

11、現(xiàn)場專案37. 自營店前期經(jīng)營顧問；第一階段：萬國商城商業(yè)項(xiàng)目的總體商業(yè)開發(fā)策略規(guī)劃17. 萬國商總體商業(yè)策劃的范圍包括：17.1. 萬國商項(xiàng)目2期已規(guī)劃之沿路底商、萬國商已規(guī)劃之公建軸、3-5期待規(guī)劃之商業(yè)物業(yè)的總體策劃;17.2. 一期售樓處，公園、學(xué)校、道路等相關(guān)配套物業(yè)及規(guī)劃整合的建議；18. 總體策略規(guī)劃的基本原則18.1. 萬國商總體商業(yè)規(guī)劃首先需要配合及推動(dòng)萬國商整體造鎮(zhèn)的行銷，通過塑造新市鎮(zhèn)性格、空間意 象及生活想象空間為新市鎮(zhèn)行銷提供區(qū)域級(jí)賣點(diǎn)與獨(dú)立形象，從而打破現(xiàn)有住宅購買群體的地域抗性心 理、擴(kuò)大未來銷售商圈，從而帶動(dòng)整個(gè)造鎮(zhèn)項(xiàng)目的升級(jí)與銷售放量；18.2. 在項(xiàng)目分解開

12、發(fā)的同時(shí)，需要部分商店預(yù)先營業(yè)，形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)部分，營造一個(gè)生活樣板環(huán)境，而且在整個(gè)造鎮(zhèn)推案周期內(nèi)（3-5年），前期軟開業(yè)營業(yè)部分需要控制業(yè)態(tài)及維持一個(gè)良好的整體商業(yè)形象，不但滿足陸續(xù)入住業(yè)主的生活需求，更需要為整體項(xiàng)目行銷提供一個(gè)生活樣板的銷售道具，去化生活抗性因素，強(qiáng)化生活形象。18.3. 配合萬國商整體行銷策劃，持續(xù)漸進(jìn)的制造行銷熱點(diǎn)與商鋪熱銷熱租氣氛，帶動(dòng)案場人潮；18.4. 創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)概念與意象，發(fā)展出一整套適合社區(qū)型商業(yè)消費(fèi)需求特點(diǎn)與北京商業(yè)市場基礎(chǔ)的包 括商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開發(fā)行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作模式；18.5. 區(qū)別于商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)的開發(fā)模式，

13、根據(jù)房地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)的短線特性，在維持形象營造商業(yè)氣氛及 控制業(yè)態(tài)保持長期收益的前提下，特別需要規(guī)劃適當(dāng)比例的銷售商鋪部分用于回收項(xiàng)目投資與產(chǎn)生短線利 潤，減少發(fā)展商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與提高關(guān)聯(lián)開發(fā)收益；18.6. 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際條件與市場機(jī)會(huì)，推動(dòng)形成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動(dòng)整合的復(fù)合開發(fā)。19. 目的：通過與發(fā)展商項(xiàng)目部門、設(shè)計(jì)規(guī)劃部門及市場部門組成策劃團(tuán)隊(duì)，為發(fā)展商20. 商圈條件的分析與商圈取向在市場及區(qū)域調(diào)查的基礎(chǔ)上，分析不同區(qū)位概念與時(shí)間概念下萬國商對(duì)應(yīng)的商圈格局、商圈容量及競爭優(yōu) 劣，配合萬國商項(xiàng)目所屬區(qū)域的城市定位，擬定翠城商業(yè)開發(fā)的商圈取向策略。20.1. 立地條件分析20.2.

14、 消費(fèi)潛力分析20.3. 外部競爭條件分析204 主次商圈的取向21. 目標(biāo)商圈的消費(fèi)型態(tài)分析與消費(fèi)吸收值估計(jì)在對(duì)商圈不同消費(fèi)形態(tài)的分析與商圈內(nèi)部競合生態(tài)關(guān)系模擬的基礎(chǔ)上，界定相應(yīng)的消費(fèi)形態(tài)區(qū)間作為商業(yè) 開發(fā)的主力消費(fèi)客層，并估計(jì)相應(yīng)消費(fèi)規(guī)模與消費(fèi)配比范圍。21.1. 消費(fèi)形態(tài)分析21.2. 內(nèi)部競爭條件分析21.3. 消費(fèi)區(qū)間定位與業(yè)態(tài)競爭策略；21.4. 消費(fèi)額估計(jì)；22. 市場需求分析與客戶定位通過調(diào)查與分析目標(biāo)市場各類型商家的設(shè)店動(dòng)向，分析各類商家對(duì)開放商圈與封閉商圈的不同設(shè)店意愿、 設(shè)店要求及業(yè)態(tài)產(chǎn)品，擬定未來招商的潛在商家組合范圍；同樣通過比較各類投資者對(duì)開放商圈及封閉商 圈不同的

15、投資需求擬定未來銷售的潛在承購者組合范圍。22.1. 開放商圈與封閉商圈的優(yōu)劣比較22.2. 開放商圈與封閉商圈的競合形勢（現(xiàn)狀、意愿、前景比較與潛力預(yù)測類似參考指標(biāo)）22.3. 潛在商家與業(yè)態(tài)策略建議22.4. 刺激需求的策略；22.5. 潛在承購者與投資策略建議23. 不同商業(yè)開發(fā)模式的比較與建議以房地產(chǎn)主導(dǎo)與商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)兩種代表性開發(fā)模式在開發(fā)策略、收益特性、管理模式與相應(yīng)商業(yè)形態(tài)方面 的比較，建議本項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)模式的選擇23.1. 兩種開發(fā)模式的比較23.2. 不同情形下兩種開發(fā)模式的方式結(jié)合23.3. 萬國商項(xiàng)目開發(fā)模式的建議24. 萬國商項(xiàng)目的swot分析及策略規(guī)劃通過對(duì)萬國商開發(fā)

16、特性、商圈條件及市場環(huán)境的SWOT總結(jié)性分析，形成對(duì)萬國商商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是核心環(huán)節(jié)的清晰認(rèn)識(shí)與系列策略規(guī)劃，掌控萬國商的商圈開發(fā)樞紐及改善整體營商環(huán)境。24.1. swot 總結(jié)24.2. 商業(yè)開發(fā)核心價(jià)值取向24.3. 營商限制瓶頸及去化策略25. 商圈通路的規(guī)劃及商業(yè)面積配置在上述分析及取向策略的基礎(chǔ)上，提出本項(xiàng)目適合之若干通路類別，并運(yùn)用相應(yīng)的集客、活化等策略建立 通路主題以展開相關(guān)的商業(yè)開發(fā)及一系列營業(yè)規(guī)模、面積配置與業(yè)態(tài)深度的后繼策略。25.1. 通路劃分與定位策略25.2. 通路聚客策略規(guī)劃25.3. 商業(yè)/消費(fèi)活性化策略；25.4. 商業(yè)規(guī)劃主題定位與關(guān)聯(lián)配置25.5.

17、 營業(yè)額區(qū)間估計(jì)25.6. 商業(yè)面積配置策略與開發(fā)規(guī)模建議25.7. 業(yè)態(tài)業(yè)種組合建議26. 商圈通路的開發(fā)策略、形態(tài)與空間布局26.1. 商業(yè)通路的開發(fā)模式與策略步驟26.2. 經(jīng)營形態(tài)的規(guī)劃與業(yè)態(tài)概念建議26.3. 商業(yè)空間布局與規(guī)劃概念建議26.4. 租售選擇26.5. 策略客戶合作建議26.6. 租金結(jié)構(gòu)規(guī)劃26.7. 主要開發(fā)收益估計(jì)27. 與整體推案的配合建議：通過形象商圈、前期管理等主要方面輔助及推動(dòng)整體造鎮(zhèn)行銷的要求。27.1. 形象商圈營造策略27.2. 商鋪形象的控制策略與形象商鋪的比例控制；27.3. 前期管理策略建議27.4. 配合整體造鎮(zhèn)行銷的建議28. 商圈通路的業(yè)

18、態(tài)控制策略配合不同商業(yè)部分管理需求與重點(diǎn)，通過權(quán)益控制、經(jīng)營控制、管理控制及行銷控制等方面擬定相應(yīng)的管 理深度，引導(dǎo)整個(gè)商圈形成一個(gè)保證規(guī)劃意圖實(shí)現(xiàn)及長期利益保障的業(yè)態(tài)環(huán)境，為下一步房地產(chǎn)商業(yè)品牌 化行銷建立樣板。28.1. 業(yè)態(tài)控制需求分析28.2. 整體商圈營造與宣導(dǎo)28.3. 商鋪權(quán)益控制策略28.4. 商圈經(jīng)營核心控制策略28.5. 商業(yè)管理模式選擇28.6. 業(yè)主公關(guān)與激勵(lì)政策28.7. 招商篩選28.8. 銷售制度設(shè)計(jì)28.9. 商鋪設(shè)計(jì)管理29. 商圈通路的招商策略29.1. 業(yè)態(tài)產(chǎn)品定位與組合配比29.2. 承租客戶定位29.3. 招商利基與抗性分析29.4. 行銷概念規(guī)劃29

19、.5. 租金模式與促進(jìn)策略29.6. 招商步驟與招商時(shí)機(jī)的選擇30. 商圈通路的銷售策略30.1. 投資產(chǎn)品定位30.2. 承購目標(biāo)定位30.3. 投資利基與抗性分析30.4. 行銷概念規(guī)劃30.5. 各部分商鋪的最佳銷售時(shí)機(jī)選擇；第二部分：萬國商 2期底商及公建軸商品規(guī)劃及行銷方案目的：I確立整體定位、經(jīng)營主題、統(tǒng)一 CI設(shè)計(jì)，以獲得目標(biāo)承租戶入場認(rèn)同及承購戶承購信心I針對(duì)營業(yè)空間與非營業(yè)空間之設(shè)施、動(dòng)線規(guī)劃作建議，提供建筑、景觀、裝璜設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)施工參考。31.商業(yè)規(guī)劃方案31.1.原有規(guī)劃方案調(diào)整建議31.2.商場分區(qū)規(guī)劃31.3.各分區(qū)商業(yè)主題的建立與面積配置31.4.出入口配置方案31.5.空間格局與商業(yè)功能區(qū)域配置31.6.客流動(dòng)線規(guī)劃31.7.業(yè)種業(yè)態(tài)布局方案31.8.消費(fèi)動(dòng)線規(guī)劃319 營業(yè)單元?jiǎng)澐?1.10. 商場內(nèi)外包裝主題31.11. CIS主題與控制建議32. 商場設(shè)計(jì)建