襄陽市某住宅商業(yè)綜合地產可研報告

1、襄陽市某住宅商業(yè)綜合地產可行性研究報告二o一三年四月目 錄第一章 總 論3第一節(jié)項目背景3第二節(jié)項目概況5第二章 項目投資環(huán)境與市場研究9第一節(jié)襄陽市投資環(huán)境分析9第二節(jié)襄陽市房地產市場分析12第三節(jié)目標市場及銷售預測16第三章項目開發(fā)條件與建設方案22第一節(jié)項目現(xiàn)狀概況22第二節(jié)項目建設條件22第四章投資估算與資金籌措27第一節(jié)項目總投資估算27第二節(jié)銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預測32第五章財務評價35第一節(jié)評價方法的選擇及依據(jù)35第二節(jié)項目財務評價36第六章項目風險及對策40第一節(jié)項目風險40第二節(jié)相應對策41后 記43第一章 總 論第一節(jié) 項目背景一、項目簡介1、項目名稱：8

2、88888地產2、開發(fā)商：666公司666集團股份有限公司是經國務院國有資產監(jiān)督管理委員會批準，由8888公司出資，于88888日設立。經中國證券監(jiān)督管理委員會批準，于*日，666集團（6*）a股在上海證券交易所掛牌上市。*3、工程地點：襄陽市*區(qū)*路 4、項目簡介：項目占地面積427.16畝，規(guī)劃建筑容積率2.76，綠化率40%，總建筑面積778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積224197平方米（含物業(yè)及會所2000平方米）,住宅面積554717平方米，另外地下建筑60000平方米。項目建設周期及總投資估算。初步估計本項目建設投資總額為306593萬元，預計建設周期約為6年。二

3、、可行性研究報告編制依據(jù)1、國家計委計辦投資200215號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）； 2、國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版）；3、城市房地產開發(fā)經營管理條例；4、房地產項目經濟評價方法。三、項目背景1、項目所在地襄陽市地處湖北省西北部，居漢水中游，轄南漳、谷城、?？等h，棗陽、宜城、老河口三個縣級市，襄城、樊城、襄陽三個城區(qū)和國家級高新技術開發(fā)區(qū)、省級魚梁洲開發(fā)區(qū)。襄陽市城區(qū)面積3563平方公里，人口218.6萬,其中建成區(qū)面積100平方公里，人口120萬。2、襄陽有著2800年悠久的歷史，不僅是“中國歷史文化名城”，而且是“中國優(yōu)秀旅游城市

4、”、“國家園林城市”和“中國魅力城市”。襄陽是重要的鐵路交通樞紐，有一條漢江、兩座機場、三條鐵路和四通八達的公路網(wǎng)，尤其是孝襄、襄十、襄荊和魏樊四條高速公路在襄陽交匯，基本可與相距1000公里左右的大城市實現(xiàn)朝發(fā)夕至，交通條件便利。襄陽作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，人力資源豐富，勞動力素質較高，科研院所、大專院校、金融機構、涉外服務、醫(yī)療單位等較為完善，其綜合實力和發(fā)展水平居湖北省前列。近年來，襄陽經濟快速發(fā)展，目前已形成以汽車、商貿、房地產業(yè)為核心的格局，襄陽市經濟結構日趨合理，已步入良性發(fā)展的軌道，逐步成為“產業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實力雄厚、發(fā)展?jié)摿妱拧钡某鞘小?、經濟

5、的強勁發(fā)展帶動了襄陽市房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，市民消費觀念不斷更新，購房能力不斷提高。正是在這種環(huán)境下，666集團擬開發(fā)此地塊。第二節(jié) 項目概況一、項目內容建設規(guī)模：計劃建設商品住宅樓40棟，總建筑面積778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積224197平方米（含物業(yè)及會所2000平方米）,住宅面積554717平方米，另外地下建筑60000平方米。二、主要建設條件（一）、地址狀況地面狀況：該項目地段位于123路和33路之間，配套設施齊全。 （二）、氣候條件年平均氣溫16.116.9；極端最高溫度42；極端最低溫度-12；年日照時間20502200小時；年降雨量9001107毫米；年無霜

6、期250266天；年平均風速3-4米/秒；年最大風速19-22米/秒。（三）、地震幅度襄陽市地震設防幅度為6度。（四）、原材料供應情況水泥：為本市采供砂石料：為本市采供鋼材：武鋼產品石灰：襄陽產品（五）、交通狀況項目位于123路、33路和*路三條主干道交匯處，標準路面，寬闊、暢通。（六）、能源供應1、供水：襄陽市n水廠管網(wǎng)，增容方便快捷。2、供電：現(xiàn)有原兩家企業(yè)的專用工業(yè)供電線路三條，足夠使用。三、主要經濟技術指標1、根據(jù)規(guī)劃，“888888地產”小區(qū)主要技術指標如下：表1： 主要技術指標表項目單位指標項目單位指標用地面積282586.1建筑密度%22.08綠化率%40容積率2.76總建筑面積

7、778914.7建筑占地面積62400.07其中住宅554717.5其中住宅26160.09商業(yè)169781商業(yè)33347.98酒店52416酒店28922、戶型配比情況表2 戶型配比表戶型套數(shù)建筑面積比例兩房339530553855.08%三房175521062637.97%四房241385526.95%合計5391554717100%3、項目主要經濟數(shù)據(jù)表3 主要經濟數(shù)據(jù)表項目數(shù)據(jù)總投資（萬元）306593其中：土地費用（萬元）128148項目收入（萬元）384324.11住宅售價（元/）5300商業(yè)售價均價（元/）9000利潤（萬元）（所得稅前）47945總投資利潤率15.63財務內部收

8、益率10.38%凈現(xiàn)值（萬元）1106投資回收期4.94年項目建設期6年四、項目實施進度安排1、工作進度安排第一年，繳納土地出讓金首款。第二年，商業(yè)、住宅一期工程開工。第三年，商業(yè)、住宅一期工程竣工；商業(yè)、住宅二期工程開工。第四年，商業(yè)、住宅二期工程竣工；商業(yè)、住宅三期工程開工。第五年，商業(yè)、住宅三期工程竣工；商業(yè)、住宅四期工程開工。第六年，項目竣工。2、銷售進度計劃具體銷售進度如下表：表4 銷售進度安排表銷售周期商業(yè)部分銷售進度住宅部分銷售進度第二年3.3%第三年15.9%33%第四年15.9%33%第五年15.9%33%第六年15.9%29%第二章 項目投資環(huán)境與市場研究第一節(jié) 襄陽市投資

9、環(huán)境分析（一）襄陽市基本情況襄陽市地處湖北省西北部，居漢水中游，秦嶺大巴山余脈，轄南漳、谷城、保康三縣，棗陽、宜城、老河口三個縣級市，襄城、樊城、襄陽三個城區(qū)和國家級高新技術開發(fā)區(qū)、省級魚梁洲開發(fā)區(qū)。 襄陽市是湖北省域副中心城市，版土面積1.97萬平方公里，人口578.8萬。襄陽市城區(qū)面積3563平方公里，人口218.6萬；其中建成區(qū)面積100平方公里，人口120萬。2012年全市國內生產總值2501億萬，固定資產投資1538.23億元，全地域財政收入251.03億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在17348元左右，農村居民人均純收入在8545元左右，襄陽城鄉(xiāng)居民收入增長均達到13%以上。有著280

10、0年悠久歷史的襄陽，不僅是“中國歷史文化名城”，而且是“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”和“中國魅力城市”、“全國科技進步先進市”、“全國綠化模范城市”。2005年襄陽被福布斯評為“中國20座最適合開設工廠的城市”之一。經過建國以來特別是改革開放以來的發(fā)展，襄陽發(fā)生了巨大的變化，逐步成為“產業(yè)特色鮮明、交通優(yōu)勢明顯、科教實力雄厚、發(fā)展?jié)摿妱拧钡某鞘?。襄陽市是東風公司發(fā)展重型柴油車、輕型車、中高檔轎車的重要基地，其中發(fā)動機、中重型車橋、座椅等初具核心競爭力，汽車工業(yè)占全市第二產業(yè)的60%以上，“天籟”轎車年產量已突破6萬輛，成為市場青睞的車型之一。襄陽還是正在興起的火電基地，其遠期工程可形

11、成與三峽配套的火力調峰發(fā)電基地。紡織、化工、食品、輕工、醫(yī)化、建材、高新技術、新材料等也是襄陽的支柱產業(yè)。襄陽交通優(yōu)勢突出，有一條漢江、兩座機場、三條鐵路和四通八達的公路網(wǎng)，尤其是孝襄、襄十、襄荊和魏樊四條高速公路在襄陽市交匯，基本可與相距1000公里左右的大城市實現(xiàn)朝發(fā)夕至。作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，襄陽的人力資源豐富，勞動力素質較高，科研院所、大專院校、金融機構、涉外服務、醫(yī)療單位等較為完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流。（二）襄陽市經濟發(fā)展狀況2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在17348元左右，農村居民人均純收入在8545元左右，襄陽城鄉(xiāng)居民收入增長均達到13%以上，增長速度

12、超過預計的地區(qū)生產總值12.5%左右。2012年襄陽糧食生產實現(xiàn)“九連增”，總產達到100.28億斤，成為湖北首個、中國第22個百億斤糧食大市。1至11月，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值1001.1億元，同比增長16.7%。第三產業(yè)預計全年增加值達725億元，增長10%左右。固定投資、簽約項目、社會消費及出庫貿易上也成績斐然。2012年，全市地方財政、地方公共財政、城鄉(xiāng)居民收入同步增長，全市完成地方財政總收入251億元，同比增長32.5%。全市地方公共財政預算收入完成139.82億元，同比增長43.5%，增幅居全省市州第一位。襄陽市“十二五”規(guī)劃預測，到2015年，全市生產總值年均增長14%，達到

13、3500億元；地方一般預算收入年均增長21%，達到132億元；人均生產總值達到58萬元；全社會固定資產投資達到2550億元，年均增長25% ，5年 累 計 達 到8500億元以上；城市居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達到24130元和11620元。襄陽市十五屆人大四次會議審議的襄陽市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要(草案)提出：未來5年，要努力建成全國重要的汽車及零部件生產基地、高新技術產業(yè)基地、新能源汽車產業(yè)基地、航空航天產業(yè)基地、現(xiàn)代農業(yè)基地、區(qū)域性綜合交通樞紐和物流基地、區(qū)域性旅游目的地和鄂西生態(tài)文化旅游圈核心基地，進一步增強產業(yè)集聚力、科技創(chuàng)新力、環(huán)境承載力、文化軟實力，把

14、襄陽建設成為綜合實力強、輻射帶動力大的省域副中心城市，全省重要的核心增長極，鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的中心城市。第二節(jié) 襄陽市房地產市場分析一、襄陽市2012年1-8月襄陽市區(qū)樓市數(shù)據(jù)1、商品房預售面積和套數(shù)2012年1-8月市區(qū)新增預售面積1992238平方（其中住宅134.80平方），同比增長71.69%，新增預售商品房套數(shù)15884套（其中住宅12485套），同比83.84%。商品住宅新增預售按套型面積分解表5：住宅面積（平方）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合計預售面積（萬方）1.149.2215.5122.3618.9558.737

15、.451.44134.80預售套數(shù)（套）327132318082367172944124576512485可以看出，80-144平方的套型占絕對主力，占新增預售面積的85.71，占新增預售套數(shù)的82.62%。2、商品房成交套數(shù)情況2012年1-8月市區(qū)共成交商品房8454套，較2011年同期同比增長6.4%，其中住宅成交7513套，同比增加2.12%。表6：住宅面積（平方）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合計預售套數(shù)（套）1943311304161411102430488427513去化率.59%25%72%68%64%55%107%

16、65%60%從消化速度上看，80-90平米的戶型在市場上銷售率較高，達到72%，市場最受歡迎。90-177平米的戶型消化率在55-68%，消化了一半左右。60-80平米去化速度最慢。3、商品房成交面積情況2012年1-8月市區(qū)商品房共成交面積99.04萬方。其中住宅成交82.84平米，同比有1%跌幅。表7：住宅面積（平方）60以下60-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上合計預售面積（萬方）0.822.4111.4115.1512.2732.097.710.9682.83去化率72%26%74%68%65%55%103%67%61%4、商品房成交金額2

17、012年1-8月市區(qū)商品房共成交金額50.55億元。其中住宅成交45.95億元，同比增加26.21%。住宅商品房成交均價為5380.48元。5、商品住宅購買對象分析2012年1-8月商品住宅銷售面積82.84萬方。其中本市銷售78.36萬方，包含城區(qū)72.99萬方，其他5.37萬方；外地銷售4.47萬方，包含本省3.05萬方，外省的1.4萬方，境外0.01萬方。2012年1-8月商品住宅銷售75123套。其中本市銷售7074套，包含城區(qū)6542套，其他532套；外地銷售439套，包含本省311套，外省的127套，境外1套。以上數(shù)據(jù)表明，當前襄陽房地產市場的銷售主力仍然在市區(qū)，銷售面積占到整體份

18、額的88.1%，銷售套數(shù)比例也占到87.1%。二、預測情況表8 “十二五” 襄陽市區(qū)住宅建設情況預計年份市區(qū)房屋總建筑面積（萬）其中：住宅總建筑面積（萬）年均新增住宅建筑面積（萬）市區(qū)人口（萬人）市區(qū)戶數(shù)（萬戶）人均住宅建筑面積（萬）20105605.783643.76218.67126.1344.1728.8820115941.863862.21218.6713.545.2129.520126277.944080.66218.67134.8846.2430.1320136614.864299.66218.67139.2547.2830.7520146950.094517.56218.6714

19、3.6348.3431.3820157286.154736.23218.6714849.3632表9 “十二五” 襄陽市區(qū)住宅房價情況預計預測方法2011年2012年2013年2014年2015年備注按“十一五”時期房價平均增長速度23.37%5378.93 6635.99 8186.82 10100.07 12460.46 2010年末為4360元房價收入比為6倍，增長速率為4.2%4535.12 4725.60 4924.07 5130.88 5346.38 房價收入比為9倍，增長速率為13%4926.80 5567.28 6291.03 7108.86 8033.02 與城鎮(zhèn)可支配收入增

20、長幅度（10.07%）同比例增長4799.055282.31 5814.24 6399.74 7044.19 2010年我市城鎮(zhèn)可支配收入為14756元人襄陽市的實際房價情況，更接近上表按照13%的預測結果。襄陽市委市政府提出的，到2015年末市區(qū)人口達到200萬目標，需要大量的商品房供應，按每年新增15萬人計，每年需新增商品住房面積400萬方，現(xiàn)有數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)階段的商品房銷售城區(qū)還占著88.1%的絕對數(shù)，隨著外來人口的增加，目前每年商品房竣工只有200萬方，跟日益加快的城市化進程還有一些差距。三、樊城區(qū)地塊所在區(qū)域情況介紹1、功能定位：區(qū)域性商業(yè)商務和市級公共服務主體功能區(qū)，以都市文化為特色

21、，集休閑、居住、旅游為一體的高品質的綜合社區(qū)2. 土地使用規(guī)劃圖3、樊城區(qū)規(guī)劃布局規(guī)劃實施后形成新城綜合服務組團、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)組團、濱水休閑文化中心三大市級綜合服務中心，三者通過新城商業(yè)界面延伸帶 、濱水公共岸線、老城商業(yè)界面延伸帶組成三足鼎立的樊城區(qū)市級綜合服務組群。4、道路交通規(guī)劃第三節(jié) 目標市場及銷售預測一、項目情況“888888地產”項目占地面積427.16畝，規(guī)劃建筑容積率2.76，綠化率40%，總建筑面積778914平方米。二、市場定位（一）宏觀環(huán)境分析1、襄陽作為湖北省副中心城市，隨著城市經濟的發(fā)展和城市規(guī)模的擴張，房地產發(fā)展與商業(yè)將與這一城市定位相匹配，有著較大的發(fā)展?jié)摿Α?、

22、襄陽作為中部交通要道，南船北馬，物流中轉中心,交通優(yōu)勢明顯，對周邊縣市輻射能力較強，有利于周邊地區(qū)的人口向其聚集3、龐大的人口基數(shù)，成為為購房置業(yè)主要群體。隨著“省域副中心城市”戰(zhàn)略實施的發(fā)展，以及襄陽市經濟發(fā)展加速,外來人口規(guī)模將持續(xù)增大，省內和周邊省份的流動人口將是襄陽市外來人口的主力軍。4、襄陽市gdp增長較快，經濟發(fā)展穩(wěn)定快速上揚，為房地產發(fā)展奠定經濟基礎。5、第一產業(yè)比重較低，第二 、三產業(yè)發(fā)達，共同支撐國民經濟發(fā)展的局面。6、襄陽城鄉(xiāng)居民收入均有較快的增長，居民消費購買能力逐步提升。7、隨著可支配收入水平整體提高及受消費觀念的影響，襄陽市總體消費能力逐年提升。8、金融業(yè)在發(fā)展中已具

23、備相當?shù)囊?guī)模和基礎，對襄陽市全市經濟社會發(fā)展支持力愈來愈強。9、襄陽市居民家庭存款余額逐漸遞增，襄陽市居民消費潛力不斷增強襄陽作為湖北省的副中心城市,區(qū)位優(yōu)勢明顯,交通便利,是以汽車產業(yè)為支柱的工業(yè)性城市,也是中西部地區(qū)的物流中轉中心,工商業(yè)發(fā)展基礎良好,發(fā)展后勁較強。襄陽近年來國民經濟快速發(fā)展,居民收入水平的持續(xù)提高，居民可支配收入及人均儲蓄存款余額逐年增長，顯示出后期強勁的消費潛力。襄陽近年來房價增長速度快于收入的增長，理論上可能會影響市民的購買能力從而抑制市民的購買需求。但是同時存在另一現(xiàn)象，襄陽家庭內人口規(guī)模趨于下降,家庭個數(shù)逐漸增加,催生了部分剛性的住房需求.（二）市場定位項目整體市

24、場定位為：集會所、商業(yè)、休閑、教育于一體的襄陽市復合型高尚住宅區(qū)。根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調查分析，將項目住宅定位為中高檔次，項目地塊沿*路、*路、*路設施臨街多層商業(yè)，局部高層。定位依據(jù)：第一，住宅定位為中高檔。本案緊鄰漢江三橋（在建，2014年通車），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越。便利的交通，可以免除交通堵塞的煩惱，為城市有車一族提供了絕好的居住地。由于面積較大（400余畝），可以將綠化、景觀等做到盡善盡美，滿足成功人士的需求。第二，商業(yè)定位為大型購物地產、專業(yè)市場、和集合娛樂、餐飲的復合型美食街。三、市場定價1、項目周邊開發(fā)或在建樓盤情況金環(huán)御江苑樓盤為5800元/， 藝苑觀天下

25、樓盤為5400元/2、根據(jù)低開高走及周邊樓盤售價對比的定價原則，對于“888888地產”項目銷售定價如下：住宅第一階段銷售期銷售起價為5300元/平方米，隨著樓盤主體建筑工程的完工，市場對前期推出的樓盤經過一段時間認可和消化后，第二階段的銷售隨即開始，第二階段銷售起價擬定為5500元/平方米（注：本文測算時全部按5500計算）。周邊商業(yè)底層在10000元左右，長虹路繁華地段一般在4萬元以上?？紤]到本案商業(yè)的地段情況，一層按10000元估算。四、銷售銷售對象產品主要針對對于居住環(huán)境有一定要求客群。根據(jù)年齡、職業(yè)、收入、購房心理等分為高端客群、大眾客群和城市就近工作人員三部分。（1）高端客群職業(yè)結

26、構主要為：私企、外企、個體等管理經營人士、其他高收入人群及投資客戶；高端客群年齡結構主要為：3550歲。高端客群購房特點主要為：事業(yè)有所成就，年收入一般在10萬元以上，比較穩(wěn)定，大多數(shù)是第二、第三次置業(yè)，有自己的房子，置業(yè)用途主要是尋找與身份相匹配的居所或者為孩子準備和投資。（2）大眾客群職業(yè)結構主要為：市區(qū)居民、企事業(yè)人員、機關單位人員、自由、個體職業(yè)者等；大眾客群年齡結構主要為：2230歲、45歲以上大眾客群購房特點主要為：事業(yè)的起步階段，年收入一般在28萬元；他們大部份已經或準備結婚，也許已經有了孩子，第一次置業(yè)自住為主；或者襄陽老市民二次換房需要，舒適性追求。五、銷售策略：總體原則：（

27、1）因項目為襄陽市一流城市品位樓盤，所以先利用高品質、適當價位產品搶占高端市場所造成的市場影響力，樹立樓盤形象，成為市場的引領者的位置；（2）服務大眾消費客群，以較合適的價格策略主力銷售多層公寓產品，切合項目市場定位，以景觀和物管及配套的差異化優(yōu)勢占據(jù)市場主導力量，營造高檔型樓盤的社會正面影響力；（3）因為本項目產品類型具有一定跨度，銷售時間要參照各種產品的競爭力和進入市場的具體時間進行錯位銷售，拉開與其他樓盤的差距，按工程進度分批推出；（4）分批次以穩(wěn)定的價格推盤，采用多批次、小批量的推盤原則，逐步占領市場，形成持續(xù)熱銷場面。第三章 項目開發(fā)條件與建設方案第一節(jié) 項目現(xiàn)狀概況一、地理位置項目

28、位于樊城區(qū)*路與*路之間，為臨近市中心繁華地段，項目所在地商業(yè)林立，交通便利，市政配套齊全，有著較好的自然環(huán)境和交通條件。二、土地權屬類別及占地面積“888888地產”項目總占地面積284488平方米?？偨ㄖ娣e778914平方米。項目用地以出讓方式取得土地使用權。第二節(jié) 項目建設條件一、經濟社會條件隨著襄陽市經濟的蓬勃發(fā)展，城區(qū)建設、小城鎮(zhèn)建設的大力推進，給襄陽市房地產業(yè)注入了強大的活力，房地產業(yè)由“慢?！弊?yōu)椤翱祚R”，成為推動投資的著力點、擴大內需的新亮點，拉動經濟的新增長點。在這種情況下，在襄陽市投資建設“888888地產”住宅小區(qū)項目，以規(guī)模的開發(fā)、引進成熟的設計及營銷方式來提升襄陽市

29、房地產市場的發(fā)展水平。二、地質地貌條件根據(jù)周邊建筑現(xiàn)狀分析，本地塊適合開發(fā)房地產。三、環(huán)境條件本項目位于襄陽市樊城區(qū)，商業(yè)繁華，市政配套齊全。四、交通狀況本項目交通便捷，區(qū)位交通優(yōu)越，交通方便。第三節(jié) 建設方案一、項目設計主題和開發(fā)理念在建筑設計上，以江景為導向，考量襄陽當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質量的居住氛圍。項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打

30、造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的江岸生活。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設計理論，力求將歐洲經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設的精神層面。小區(qū)綠化率達40%，按照綠化品種分區(qū)?！氨滩ňG荷，鳥語花香，古樹蔥郁，綠草茵茵，呼吸著撲面而來帶著森林氣息的清新空氣，沿著曲折蜿蜒的小路”小區(qū)周邊樓群環(huán)繞，與城市道路自然隔離，融都市的繁華熱鬧和自然的寧靜幽雅于一體。二、項目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設計原則 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； 以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有

31、序運作； 節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； 人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。2、項目結構和布局本項目總體規(guī)劃領先于湖北和襄陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開666集團發(fā)展視野的前瞻性和產品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地284488平方米，總建筑面積778914平方米，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質，強調人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在襄陽房地產業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、高綠化率的控制指標

32、，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 更多的地產和綠化開放的空間。小區(qū)內曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 充分考慮襄陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通

33、。 采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。采用地源熱泵可調節(jié)溫控系統(tǒng)，做到低能耗冬暖夏涼，戶戶通熱水，住戶省去了購買安裝空調、熱水器的費用，真切的享受到科技進步的成果，品味人生。3、商業(yè)布局本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的*路，結合小區(qū)主入口的設置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)外123路、*路和33路規(guī)劃了沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。第四章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 項目總投資估算一、投資估算依據(jù)1、國家、建設部頒布的相關法規(guī)與政策，襄陽市關于房地產開發(fā)經營的相關規(guī)定與稅費標準；2、“888888地產”

34、項目規(guī)劃設計方案3、本案競爭對手的基本情況二、建設投資預測說明本項目開發(fā)成本主要由土地、前期支出、主體工程、管理四大分類費用構成。土地分類主要包括土地出讓金、土地交易契稅和拆遷補償費用；前期支出分類包括市政設施配套費、規(guī)劃許可證費、用地紅線測量費、人防費、白蟻防治費、建筑噪音防治費、建筑工程防雷審查費、消防建審費、地質勘查費、施工圖紙設計費、圖紙審查費、結算審計費、工程質量監(jiān)督費、安全生產監(jiān)督費、工程監(jiān)理費等費用組成。主體工程分類主要為主體建安工程費用；管理分類是指項目運作的工程開發(fā)管理費用、不可預見費用、營銷費用及財務費用。三、投資預測1、土地費用預測本項目土地取得成本為128148萬元，按

35、照每畝300萬元估算。參考價格：“幸福里”樓盤：每畝210萬元，出讓時間2011年12月?！坝贰睒潜P：每畝300萬元，出讓時間2010年3月。由于土地出讓金數(shù)額巨大，建議和地方政府談判，按下表方式繳納土地出讓金。表10：按年度繳納土地出讓金表年度12345土地付款（萬元）38444224262242622426224262、前期費用預測本項目各項前期費用11672萬元，具體明細如下：表11：項目名稱單位工程量單價(元)總價（萬元）設計、審查費平方米778914191480監(jiān)理費平方米77891410779勘查費平方米2844880.514評估費平方米7789140.539七通一平平方米28

36、4488128規(guī)劃咨詢費平方米7789144312規(guī)劃工程配套費平方米778914806231垃圾處置費平方米7789145389白蟻防治平方米7789142156散裝水泥平方米7789142156墻革基金平方米7789148623招投標費用平方米7789144312安全保險費平方米7789141.5117合同履行擔保平方米778914178氣象費平方米7789142156規(guī)劃立項平方米778914178檔案服務費平方米7789144312房管局費用（住宅）平方米5547173166房管局費用（商業(yè)）平方米22419711247合計116723、主體工程費用預測本項目住宅建安工程費用為7699

37、4萬元，建筑面積554717平方米，單方造價為1388元。本項目商業(yè)建安工程費用為35781萬元，建筑面積224197平方米，單方造價為1596元。考慮到商業(yè)建筑的層高、外裝修等因素，單價提高15%確定價格。主體工程費用合計112775萬元。定價參考文件：湖北省2012年第四季度城市住宅建筑工程造價指數(shù)說明：1、根據(jù)各地上報的已完工程住宅造價資料測算并進行編制。2、本期以2009年下半年各地市城市住宅平方米造價作為基期價格。3、本住宅指數(shù)中的造價指標僅為建安成本。4、本住宅指數(shù)中的造價指標僅供參考。表12：城市住宅建筑工程造價指標序號所屬地、市綜合建筑類型建筑類型建筑類型多層（6層以下）小高層

38、（7-12層）高層（12層以上）本期本期本期本期湖北省1223939123914001武漢1240954126314122黃石1215922123113953黃岡1212924122413934宜昌1213925121813995孝感1212928122013956襄陽1201920120213887十堰1215929122313988鄂州1192907118813824、公共配套設施費預設：27261萬元，包括地基處理（100元/）、安防消防（50元/）、道路綠化（100元/）、中央空調（100元/）等配套工程?？偯娣e778914平凡米*350元/=27261萬元。5、管理費用和財務費用表1

39、3：項目名稱單位總價（萬元）說明管理費用萬元7000銷售額的2%不可預見費萬元1330建筑成本的1%銷售費用萬元1750銷售額的0.5%資金成本萬元11532土地款的1年利息（9%）土地契稅萬元5125土地價的4%合計26737不可預見費按照主體工程及配套設施投資計算銷售費用包括策劃費、廣告費、銷售代理費。7、項目總投資預測表14：序號項目名稱總價（萬元）一土地費用128148二前期費用11672二主體費用112775三配套費用27261四管理財務費用26737五合計3065938、銷售價格確定表14-1單價計算表 單位：元/平方米項目面積（平方米）土建價格其他費用單價確定單價住宅554717

40、1388843 2231 商業(yè)2241971596843 2439 合計778914四、資金籌措計劃經估算，本項目總投資為306593萬元，具體資金來源為：項目自籌資金183955萬元，占總投資的60%，申請銀行項目貸款122637萬元，占總投資的30%。第二節(jié) 銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預測一、基本數(shù)據(jù)1、本項目可銷售面積具體為：住宅554717平方米；商業(yè)222197平方米，其中95078平方米銷售，其他自主經營，不銷售。2、所得稅:應納所得稅額按項目銷售收入減去總投資及銷售稅費、營業(yè)成本，稅率為25%。3、營業(yè)稅稅率為5.25%。4、土地增值稅稅率為2%。5、銷售提成:銷售額

41、0.5%。二、銷售收入預測根據(jù)前文介紹，本項目銷售價格為：住宅均價5300元/平方米，商業(yè)用房均價9000元/平方米。具體銷售收入預測情況如下：表15：銷售收入預測情況表分項名稱數(shù)量價格項目收入說明（平方米）(元/平方米)(萬元)住宅營銷收入5547175300294000.01商業(yè)22419790324.1其中一樓商業(yè)475391000047539二樓商業(yè)47539900042785.1三樓商業(yè)47539持有，自主經營四樓商業(yè)13582持有，自主經營五樓商業(yè)13582持有，自主經營酒店、寫字樓52416持有，自主經營物業(yè)用房2000持有，不銷售項目營銷收入合計384324.11共有12911

42、9平方米商業(yè)用房沒有銷售，其中2000平方米用于物業(yè)管理和居民娛樂健身使用，127119平方米為開發(fā)方自主經營，已取得長效經濟收入。二、利潤預測根據(jù)項目銷售收入和建設期、銷售期各項費用，本項目利潤預測如下：表16 ：利潤計算表序號分項名稱金額（萬元）1項目營銷收入合計384324 2建設成本合計306593 3營業(yè)稅金及附加（5.25%）20177 4銷售提成（0.5%）1922 5土地增值稅（2%）7686 6利潤47946 7所得稅（25%）11986 8凈利潤35959 第五章 財務評價第一節(jié) 評價方法的選擇及依據(jù)一、評價方法的選擇根據(jù)財務評價依據(jù)方法與參數(shù)（第二版）中規(guī)定的方法計算效益

43、與費用，從而進行評價分析，估算項目的財務評價指標。本項目屬房地產開發(fā)項目，根據(jù)開發(fā)商襄陽房地產開發(fā)有限公司的經營策略，本項目計劃采用傳統(tǒng)產權式銷售模式。作為房地產企業(yè)的房地產開發(fā)來說，與一般普通的企業(yè)相比較，存在著跨年度投入和收益的問題，且一旦全面實現(xiàn)銷售，不存在永續(xù)的持續(xù)經營和收益的問題。也就是說，我們可以將其看成一個大的產品的生產和銷售實現(xiàn)過程，分別從開發(fā)產值分析值和投資開發(fā)收益凈值進行財務分析評價。二、評價依據(jù)1、國家計劃委員會、建設部發(fā)布的建設項目經濟評價方法與參數(shù)2、國家現(xiàn)行的財務、稅收文件3、建設單位提供的有關資料三、主要參數(shù)設定貼現(xiàn)率（財務基準收益率）ic取值為當前房地產行業(yè)的平

44、均利潤率10。第二節(jié) 項目財務評價一、項目財務凈現(xiàn)值（fnpv）本項目建設、經營期內各季度現(xiàn)金流量情況計算如下：經測算本項目稅前的財務凈現(xiàn)值1106萬元0，因此本項目財務凈現(xiàn)值從財務上看是可行的。請看表17：年度資金流量表表17 年度資金流量表項目面積單位項目年限合計說明123456土地427.16畝土地出讓金38444 22426 22426 22426 22426 128148 土地按每畝300萬元計算住宅554717平方米建設面積91528 183057 183057 97075 554717 流出20421 40842 40842 21658 123763 住宅成本單價2231.096

45、927流入4851 53361 97020 92463 46305 294000 住宅銷售單價5300商業(yè)224197平方米建設面積44839 44839 44839 44839 44839 224197 流出10937 10937 10937 10937 10937 54684 商業(yè)單價2439.09692795078平方米銷售面積23770 23770 23770 23770 95078 27164平方米商業(yè)和2000物業(yè)用房不銷售流入22581 22581 22581 22581 90324 流出合計38444 69802 74204 74204 55021 33363 306595 流入合計0 4851 75942 119601 115044 68886 384324 凈現(xiàn)金