房地產(chǎn)白玉蘭花園企劃書

1、房地產(chǎn)白玉蘭花園企劃書1資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。白玉蘭花園規(guī)劃設(shè)計(jì)市場分析報(bào)告目錄1、 南市區(qū)房產(chǎn)銷售市場概況1.1大環(huán)境分析1.2居民消費(fèi)特征1.3南市區(qū)房屋市場綜述2、 競爭個案分析3、 本案企劃要點(diǎn)2資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。1、 南市區(qū)房產(chǎn)銷售市場概況1. 1 大環(huán)境分析進(jìn)入 99 年以來 , 中國房地產(chǎn)市場發(fā)生最大的兩個變化就是: 第一 ,已由過去的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。第二, 由集團(tuán)購買轉(zhuǎn)向個人購買。面對這種變化 , 未來房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈以下趨勢: 1、 住房將是房地產(chǎn)市場絕對主角。 2、 經(jīng)濟(jì)適用房是主力市

2、場, 供應(yīng)對象占城市人口的 70以上。 3、 住房的布局、功能、 設(shè)施、 環(huán)境、 面積都將經(jīng)歷更新?lián)Q代。要講品牌、樹形象、 重點(diǎn)之一是要加大住宅建設(shè)的科技含量。幾乎能夠肯定 , 今年上海的房地產(chǎn)市場將總體趨強(qiáng)。由于住房商品化的概念正越來越被人們所接受, 上海房地產(chǎn)市場當(dāng)前個人購房比重持續(xù)上升 , 已達(dá)到 90以上。銀行利率的下調(diào), 也為個人購房貸款減輕了壓力。這些對房市均是利好消息。同時全市房地產(chǎn)銷售價格在下降通道上運(yùn)行 , 房地產(chǎn)價格總水平下降。上房 50 指數(shù)依然價跌量縮 , 樣本樓盤加權(quán)平均售價降至3892 元, 因清盤等因素多個樓盤價格”高臺跳水”造成上述情況?？墒?與去年同期相比成交

3、量明顯放大 , 銷售業(yè)績良好的個盤增多。市場推崇的3000 至4000 元的中價樓盤成為主力品種。房地產(chǎn)企業(yè)從自身經(jīng)營出發(fā),也將會采用一些靈活手段來刺激樓盤銷售, 由于考慮周邊樓盤清盤可能造成的低價干擾和摒棄超額利潤, 定價更謹(jǐn)慎和趨于合理 , 能夠預(yù)見 , 上海市場整體房價會在平穩(wěn)發(fā)展的同時略有下降。3資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。1、 南市區(qū)房產(chǎn)銷售市場概況1. 2 居民消費(fèi)特征南市區(qū)和浦東區(qū)、盧灣區(qū)、 黃浦區(qū)為鄰。全區(qū)面積22.7 平方公里 ( 其中水上面積1.47 平方公里 ) , 人口密度每平方公里達(dá)到約 9 萬人 ( 含一定外來人口 ) , 其中老城廂

4、區(qū)每平方公里平均125386人 , 是全市入口密度最高的地區(qū)。由于居民居住密度高 , 不可避免造成居住質(zhì)量差 , 因此能夠說南市區(qū)居民對改進(jìn)居停有著極為強(qiáng)烈的”翻身欲”。其購房需求非常旺盛 , 主要購買本區(qū)和盧灣、 浦東等臨近區(qū)域住宅。由于價格較低 , 大量動遷戶主要遷往浦東新區(qū)。根據(jù)上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心對全市進(jìn)行的專題調(diào)查,80%以上的市民希望居住多層和小高層, 但南市區(qū)極少出現(xiàn)多層甚至數(shù)小高層個案 , 大量相同規(guī)劃設(shè)計(jì)的高層個案也令購房客戶無所適從。 另外 , 調(diào)查顯示 , 二室一廳和二室二廳占總需求量的60以上。一室一廳和三室一廳以上的需求各占20左右。盡管這一結(jié)果與市場反映的”

5、三室一廳比二室一廳好賣”的說法不盡相同,但數(shù)據(jù)顯示的卻是真正的市場趨勢, 反映了購房者的真實(shí)意愿。從購買力分析 , 70強(qiáng)的購房者有能力購買總價為20 40萬元的商品住宅 ; 每平方米 3000 3500元的商品房最受消費(fèi)者歡迎。 每平方米價格在40007000 元的中等偏上住宅樓, 只要規(guī)劃合理、 房型堪佳、綠化到位 , 還是好銷的。但購買對象局限于小部分消費(fèi)者 , 其中 : 董事、 總經(jīng)理及經(jīng)理級以上人士占48 ;律師、 醫(yī)生、 教授、 工程師及主任級職稱人士占34,文化人、4資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。工人等占18。而南市區(qū)本區(qū)樓盤無一例外在4000 元/

6、平米以上 ,高層次購買者畢竟有限, 大戶型自然遭遇滯銷。1、 南市區(qū)房產(chǎn)銷售市場概況1. 3 南市區(qū)房屋及市場綜述南市區(qū)樓盤有以下幾個特點(diǎn):一、 普遍戶型過大。而且大多數(shù)設(shè)計(jì)較早 , 房型落伍 , 得房率低 , 購房客戶很難找到 80 平米左右的中等面積實(shí)用戶型 , 只得轉(zhuǎn)向其它區(qū)域?qū)ふ?。南市區(qū)存量房以 120-140 平米的三房一廳為主 , 普遍總價在 60 萬左右 , 不降價處理根本沒有出路。二、超近距離競爭白熱化。樓盤往往三五成群, 擠在一起 , 工期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、總價等都相差無幾, 銷售均無建樹。發(fā)展商無奈之余,只能設(shè)法刺激銷售。這樣造成”跳水”個案頻發(fā) , 價格混亂。甚至出現(xiàn)了”輪流跳

7、水”的惡性競爭的趨向。三、綠化重視不夠。南市區(qū)地價高昂, 發(fā)展商往往不太舍得營造大面積綠化。而南市區(qū)是上海綠化率最低的區(qū)之一, 破舊房屋、棚戶還大量存在 , 樓盤綠化不夠 , 污染重、 景觀差 , 客戶一定無法忍受。5資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。2、 競爭個案分析本案的銷售價格是本案能否在當(dāng)前這種低價競爭的市場狀況下順利推出的關(guān)鍵因素 , 我們必須制訂較低的開盤銷售基價 , 靈活、輕松的付款方式 ( 如按揭、 免息分期等 ) 并配合產(chǎn)品品質(zhì)與環(huán)境的優(yōu)勢 , 從這幾個方面將本產(chǎn)品塑造成為銷售利點(diǎn)。以下就臨近地區(qū)競爭個案從地段、 價格和戶型等因素對其銷售狀況做出分析 , 希望能汲取成功經(jīng)驗(yàn) , 避免重蹈失敗覆轍。南市區(qū)樓盤眾多 , 本企劃書取樣分析臨近競爭個案 10 個。其它樓盤資料如需要 , 我們將隨時提供。由于市場狀況瞬息萬變 , 本資料部分?jǐn)?shù)據(jù)不精確也在所難免 , 僅供參考并請指正。6資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。綜合上表 , 能夠做如下分析:一、 均價4500 以下占 10;樓盤清盤價 ;45005000占 30;西藏南