地產(chǎn)無效成本管理工作指引

1、無效成本管理工作指引 1. 目的與作用 1.1. 培養(yǎng)、提高全員成本意識； 1.2. 分析項目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標成本，實施無效成 本管理與控制； 1.3. 歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進各部門專業(yè)能力和計劃能力 的提高； 1.4. 尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對最終降低項目成本費用提供參考； 1.5. 減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經(jīng)濟消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟效益。 2. 范圍 覆蓋各類合同以及非合同性成本的分析，涉及設(shè)計、工程、營銷、財務(wù)、成本等各 個業(yè)務(wù)口。 3. 定義 3.1. 無效成本： 房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品

2、、提升價值、促進營銷沒有作 用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。 3.2. 有效成本： 能形成有效產(chǎn)品或提升價值，對促進營銷有積極作用的成本費用。 3.3. 計算公式： 有效成本 =總成本 -無效成本 3.4. 無效成本與有效成本的區(qū)分： 有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，無效 成本無法獲得補償。 4. 職責與分工 4.1. 各公司成本管理部負責對項目發(fā)生的成本進行分析，明確無效成本產(chǎn)生的金額、原 因，定期向公司領(lǐng)導層和相關(guān)部門、人員通報。 4.2. 公司各部門針對相關(guān)的無效成本及時進行總結(jié)，以避免重復發(fā)生。 4.3. 各公司成本管理部有義務(wù)在日常工作中督促、提醒、并采取主

3、動行為避免和減少無 效成本的發(fā)生。 5. 無效成本管理工作的實施過程 5.1. 52 5.3. 5.4. 5.4 5.5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.4 5.5. 成本有效性管理理念的灌輸 向公司管理層、各部門明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點，獲得公司 全體對成本有效性管理工作的支持。 無效成本的分析對象 以項目分期（例如：四季花城一期）為分析對象。 無效成本的分類 參見附件項目無效成本分類 無效成本的總結(jié)與發(fā)布。 1）通過對每單結(jié)算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進行分析，提煉無效成 本數(shù)據(jù)，建立無效成本檔案；（參見附件無效成本分析表） 2）定期（每月或每季度

4、）向公司管理層和各部門通報無效成本動態(tài)信息、做出比較; 3）根據(jù)對無效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進建議。 4）合適時機，可提請公司領(lǐng)導層針對無效成本的發(fā)生變化情況進行獎懲。 目標成本制定中成本有效性的應(yīng)用 制定目標成本時，根據(jù)對前期無效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，考慮通過努力導致無效成 本減少的情況，以形成合理的目標成本。 無效成本的控制 控制無效成本是降低項目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門的共同參與。具 體的措施包括： 1）限額設(shè)計； 2）設(shè)計方案優(yōu)化； 3）加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設(shè)計變更； 4）確定合理的施工技術(shù)方案（降低廢品率）； 5）加強供應(yīng)商考察； 6）加大集中

5、采購力度； 7）嚴格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度； 8）提高專業(yè)能力； 9）加強部門間信息溝通。 月無誠本貓表 附件2: 項目無效成本分類 作業(yè)環(huán)節(jié) 無效成本產(chǎn)生原因 現(xiàn)象表現(xiàn) 設(shè)計 設(shè)計失誤 對設(shè)計效果把握不準 拆除和重建 后期加固與補強 資金浪費 拆除與重建 設(shè)計變更下達不及時 材料、施工工藝選擇不當 多工序設(shè)計圖矛盾 裝飾設(shè)計未結(jié)合建筑現(xiàn)狀 設(shè)計保守 經(jīng)濟性不合理 招標 招標策劃 標段劃分不合理，計劃性不足 影響工期與質(zhì)量 投標單位選擇 施工單位考祭失誤，投標競爭不充 分 中途變化，總價增加 招標文件編制 合同條款有誤，經(jīng)濟標編制出現(xiàn)失 誤 多承擔費用 評定標 評標分析失誤 中標價格偏咼 施工 施工

6、準備 使用周期短的高標準臨設(shè) 拆除與重建 施工節(jié)點計劃不合理 延誤工期，增加成本 施工過程 施工安排失誤 賠償與維修費用 工程質(zhì)量管理不善 考慮不周，費用大增 非關(guān)鍵線路搶工 費效比不咼 合同執(zhí)行 拆分合同工作內(nèi)容未及時簽訂補充 合同 總成本增加，卻無法從相 應(yīng)單位扣回 維修 維修工作程序不到位 維修時未及時通知責任 單位，維修費用無法落實 銷售 銷售承諾 超出交樓標準的承諾 為承諾付出大量成本 展示資料有誤 業(yè)主投訴引發(fā)賠償 銷售過程 改變房屋用途 拆除與重建 樣板房過早銷售 重復建設(shè) 信息溝通不暢 信息失真，工作失誤 預結(jié)算 預算失誤 合同價款失實導致費用 增加 結(jié)算失誤 結(jié)算價不符，工程

7、款超付 付款 付款失誤 工程款超付 附件2: 無效成本分析表 項目名稱: 施工單位: 結(jié)算總造價：Y 其中工程指令造價：Y 設(shè)計變更共計份 設(shè)計變更率% 工程簽證共計份 工程簽證率% 結(jié)算中無效成本共計：Y占結(jié)算造價的比例：% 結(jié)算中有效成本共計：Y占結(jié)算造價的比例：% 序號 無效成本責任部門 無效成本造價合計(萬元) 產(chǎn)生原因 1 設(shè)計部 2 項目部 3 營銷部 4 其他部門 ( ) 說明： 附件5: 無效成本統(tǒng)計表（年月） 填寫人：審核：填寫時間: 序號 合同（或非合同成本）名稱 結(jié)算造價（元） 其中無效成本（元） 無效成本比例（） 無效成本產(chǎn)生原因 改進辦法 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合計 項目無效成本統(tǒng)計表 填寫人：審核：填寫時間