祥閣花園二期整體發(fā)展及營銷策劃方案

1、祥閣花園2004年度整體營銷策略及營銷推廣方案前 言祥閣花園經(jīng)過一期的銷售,取得了階段性的銷售成果。但隨著市場的發(fā)展和祥閣花園的發(fā)展,祥閣花園發(fā)展面臨新的形式。其一，品牌美譽(yù)度的再提升祥閣花園作為大慶市大型小區(qū)之一，在一年的發(fā)展過程中，市場形象日趨成熟，在大慶人的心目中已經(jīng)建立了一定的品牌形象。但是市場在變化，同時(shí)一期發(fā)展中的空調(diào)問題給祥閣的品牌造成了一定程度的損害。因此在新一階段的發(fā)展過程中，塑造項(xiàng)目強(qiáng)勢品牌，建立品牌美譽(yù)度，打造祥閣地產(chǎn)品牌成為發(fā)展的重中之重。祥閣花園的所要做的，不僅僅是產(chǎn)品的構(gòu)筑，而且必須是各方面社會(huì)資源的全面整合，實(shí)施全面升級(jí)運(yùn)動(dòng)，構(gòu)筑祥閣花園品牌平臺(tái)，賦予全新品牌的形

2、象,為祥閣花園的發(fā)展和祥閣地產(chǎn)品牌的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其二，銷售渠道開辟與實(shí)效廣告?zhèn)鞑サ慕?004年，祥閣面對的是大面積單位的銷售，銷售總價(jià)高，目標(biāo)客戶承接面有限。因此，祥閣花園一期小高層和二期單位的推出必須是通過產(chǎn)品功能價(jià)值的包裝定位，針對目標(biāo)消費(fèi)群，增加產(chǎn)品的附加值與增值服務(wù)。尤其是在大慶在小高層市場尚未真正啟動(dòng)的情況下，如何開辟新的銷售渠道，通過實(shí)效廣告?zhèn)鞑?，引爆小高層市場，引領(lǐng)潮流。目 錄第一部分 市場分析一、大慶市宏觀市場調(diào)查二、2003年大慶市房地產(chǎn)市場調(diào)查三、區(qū)域競爭樓盤調(diào)查分析四、區(qū)域調(diào)查第二部分 項(xiàng)目一期銷售深度分析一、目的二、項(xiàng)目一期成交客戶分析三、媒體評(píng)估四、推廣活動(dòng)評(píng)估第

3、三部分 2004年銷售力分析與建議一、2004年待售單位分析二、項(xiàng)目的swot 分析三、建議第四部分 項(xiàng)目整體營銷策略一、品牌提升，增加附加值二、目標(biāo)客源，有的放矢三、賣點(diǎn)升華，重點(diǎn)打好教育牌四、強(qiáng)化直銷，“走出去，請進(jìn)來”五、產(chǎn)品突圍，產(chǎn)品力提升與優(yōu)化第五部分 項(xiàng)目營銷推廣階段策略一、項(xiàng)目推售原則二、推廣階段劃分三、各階段推廣策略與計(jì)劃 第一部分 市場分析一、大慶市宏觀市場調(diào)查1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 大慶市位于松嫩平原中部，現(xiàn)轄四縣五區(qū)，總面積2.1萬平方公里。2002年末，大慶市全市總?cè)丝?54.6萬人，比去年增長9.95。其中市區(qū)面積5107平方公里，市區(qū)人口114.9萬人，四縣人口139.7

4、萬人。國民生產(chǎn)總值：2002年，大慶市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1030.7億元，同比增長8.0%。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到30.1億元、887.3億元、113.3億元，分別比去年增長27.3%、7.1%和12.7%。 2003年15月份，大慶市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值481億元，同比增長8.6%。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到5.3億元、432.3億元、43.4億元，同比增長25.4%、8.2%、11%。市民生活水平：大慶市職工工資水平繼續(xù)提高。2002年末全市在崗職工總數(shù)42.7萬人，在崗職工工資總額75.0億元，在崗職工年人均工資為17632元，比去年增長11.9%。 據(jù)抽樣調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，2

5、002年城市居民人均可支配收入9841.2元，比去年增長3.6%。城市居民人均消費(fèi)支出7024.3元，比去年增長6.4%。農(nóng)民人均純收入1838.8元，比去年增長38.3%。2003年15月份城市人均可支配收入為4433.9元，比上年同期增長8.6%；人均消費(fèi)性支出為3120.6元，比上年同期增長2.9%整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度：大慶市的2002年國民生產(chǎn)總值比2001年增長8%， 2003比2002年預(yù)計(jì)增長9%。根據(jù)2001-2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，每年經(jīng)濟(jì)均以遞增的速度發(fā)展。表 2002年大慶市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查項(xiàng)目內(nèi)容同比增長（%）國民生產(chǎn)總值1030.7億元人民幣8%人均生產(chǎn)總值40483.1元

6、人民幣7.1%人均可支配收入水平9841.2元人民幣3.6%人均消費(fèi)水平7024.3元人民幣6.4%房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中所占比重： 約1.3% 表2 2003年1-5月大慶市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查項(xiàng)目內(nèi)容同比增長（%）國民生產(chǎn)總值481億元人民幣8.6%人均生產(chǎn)總值18789元人民幣10%人均可支配收入水平4433.9元人民幣8.6%人均消費(fèi)水平3120元人民幣2.9%二、2003年大慶市房地產(chǎn)市場調(diào)查1.大慶市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢大慶市屬于工業(yè)城市，特別是建市時(shí)期，工業(yè)總產(chǎn)值占國民總生產(chǎn)總值的90%，但隨著城市的發(fā)展，第一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到相應(yīng)的平衡，如2002年工業(yè)總產(chǎn)值只占了國民生產(chǎn)總值的

7、50%。特別是教育產(chǎn)業(yè)得到了重視，政府前幾年推出“實(shí)施科教興市戰(zhàn)略，加快建設(shè)高科技現(xiàn)代化城市步伐”,把開發(fā)區(qū)規(guī)劃為大學(xué)城的集聚區(qū)，以達(dá)到人才興市戰(zhàn)略目標(biāo)。但大慶今后的發(fā)展中，仍然會(huì)以石油化工產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，使大慶成為功能齊全的現(xiàn)代城市。2.樓盤所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢樓盤所在開發(fā)區(qū)新村，是未來大慶的城市中心，是大慶由資源型城市向教育、高科技產(chǎn)業(yè)化城市轉(zhuǎn)化的重要區(qū)域。也是大慶未來商業(yè)、政治、文化的中心，也是城市居住規(guī)劃的中心。該區(qū)域是大慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好的區(qū)域。3.大慶市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：1）供求走勢：有2001年以來的供大于求逐漸趨于平衡。但區(qū)域間存在不平衡。2）價(jià)格走勢：價(jià)格

8、呈上漲趨勢，2001年以來相繼出現(xiàn)很多綜合素質(zhì)較高的樓盤。不在只是普通1500以下元的低價(jià)房，出現(xiàn)2000元左右，高的3000元左右。3）生活配套：生活配套日趨齊全，特別是2000年以后開發(fā)的小區(qū)，會(huì)所、地下車庫、熱水、純凈水、天然氣入戶等等。4）戶型：戶型有兩個(gè)趨勢;一是格局比以前的職工房更合理，二是150平以上的大戶型的開發(fā)比例明顯高。5）交樓標(biāo)準(zhǔn); 交樓標(biāo)準(zhǔn)普遍是清水房。4.樓盤所在區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：1）供求走勢：供不應(yīng)求。有兩方面原因：一是城市發(fā)展規(guī)劃影響，大慶各個(gè)采油廠10多萬的職工住宅由原來的福利分房改成貨幣分房，各個(gè)采油產(chǎn)不再分散建房。這些職工位了子女教育和以后的生活環(huán)境多

9、回開發(fā)區(qū)新村以及讓胡路去買房；二是2002年至2003年該區(qū)域的新建項(xiàng)目很少。2）價(jià)格走勢：中檔房：2001年下半年以來中檔房的價(jià)格比較穩(wěn)定，2002略有上升趨勢；高檔房：（時(shí)代麗景，祥閣花園）價(jià)格略有下降；3）生活配套：生活配套比較齊全。超市、會(huì)所、地下車庫、熱水、純凈水、天然氣入戶等等。4）戶型：主要是120平米以下的戶型暢銷。5）交樓標(biāo)準(zhǔn)：主要是清水房。時(shí)代麗景有為促銷而裝修的20-30套精裝修房。5、樓盤所在區(qū)域小高層市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢1）現(xiàn)狀：至今還沒有11層小高層項(xiàng)目。因大慶地廣人稀，土地資源豐富；再有大慶有是石油城市，為開采方便，一般不建高層。2）趨勢：隨著該區(qū)域的發(fā)展，地價(jià)的

10、上漲，物業(yè)管理費(fèi)的降低、先進(jìn)物業(yè)公司的進(jìn)駐，該區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)。據(jù)了解，2004年該區(qū)域除祥閣花園外沒有小高層開發(fā)。三、區(qū)域競爭樓盤調(diào)查分析1.世紀(jì)家園基本資料項(xiàng)目名稱世紀(jì)家園地理位置大慶市讓胡路區(qū)銷售熱5105080 5105079項(xiàng)目規(guī)劃占地面積22萬平方米組團(tuán)開發(fā)44棟多層、2棟高層 總建筑面積25萬平方米容積率1.1建筑特色歐式建筑風(fēng)格配套設(shè)施會(huì)所、幼兒園、休閑廣場園林、綠化綠化率46% .車位數(shù)量500個(gè)周邊配套龍南醫(yī)院 大慶市一中現(xiàn)推組團(tuán)及數(shù)量2棟高層余16套，3棟多層余100套交樓時(shí)間一期2001年末交樓，二期2002年末交樓工程進(jìn)度2001年開工裝修標(biāo)

11、準(zhǔn)白墻、水泥地面（毛坯房）管理費(fèi)19.39元/每平米.年2項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)格類型表面均價(jià)一次性均價(jià)按揭均價(jià)最高價(jià)最低價(jià)售價(jià)（元/m2）26052527260529402340戶型二房三房四房一房高層三、四房面積范圍91平米100130平米150平米6975平米192-257平米數(shù)量200余套500余套100套400套80套比例15%38%13%30%6%銷售率92%92%94%77%80%熱銷戶型及原因90150平米，格局好，戶型適用。售樓人員表現(xiàn)熱情，專業(yè)能力一般?，F(xiàn)場包裝現(xiàn)場銷售氛圍不濃，小區(qū)成熟，屬尾盤銷售狀態(tài)項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目開發(fā)早，屬讓胡路區(qū)第一個(gè)高檔社區(qū)，綠化率較大，項(xiàng)目規(guī)模大，業(yè)主子女可直接

12、入讀大慶一中。項(xiàng)目劣勢車庫少，交通較為不便。市場反應(yīng)和銷售效果評(píng)價(jià)居住環(huán)境好、高檔社區(qū)、銷售率大、物業(yè)管理服務(wù)好、格局適合。2.奧維馨苑基本資料項(xiàng)目名稱奧維馨苑地理位置時(shí)代廣場東側(cè)，市政府南側(cè)銷售熱6678191項(xiàng)目規(guī)劃占地面積5.2萬平米組團(tuán)開發(fā)24棟多層總建筑面積8.8萬平米容積率1.69建筑特色歐式建筑配套設(shè)施電采暖、三水循環(huán)、網(wǎng)球場、電梯園林、綠化綠化率為45%，普通的園林設(shè)計(jì)。車位數(shù)量160個(gè)周邊配套郵局、交通銀行、市政府、時(shí)代休閑廣場現(xiàn)推組團(tuán)及數(shù)量11棟（二期）交樓時(shí)間現(xiàn)房工程進(jìn)度2003年7月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房管理費(fèi)17.4元/平米.年項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)格類型表面

13、均價(jià)一次性均價(jià)按揭均價(jià)最高價(jià)最低價(jià)售價(jià)（元/m2）18001800180020001600戶型二房三房四房五房其它面積范圍89平米100-130平米184平米數(shù)量80套140套32套比例31%56%13%銷售率85%95%30%熱銷戶型及原因100平米左右戶型，工薪階層熱購。售樓人員表現(xiàn)熱情、積極現(xiàn)場包裝銷售氛圍包裝一般，燈桿裝有刀旗，銷售部面積不足80平米，包裝簡單。項(xiàng)目優(yōu)勢交通方便，臨時(shí)代休閑廣場。項(xiàng)目劣勢樓間距窄，小區(qū)內(nèi)顯擁擠。周邊教育環(huán)境差，文化氛圍不足。市場反應(yīng)和銷售效果評(píng)價(jià)房質(zhì)量好，但采暖方式不好，樓間距小，通透性差。3.時(shí)代麗景基本資料項(xiàng)目名稱時(shí)代麗景地理位置時(shí)代廣場東側(cè)，奧維馨

14、苑南側(cè)銷售熱線04596687117 6678227項(xiàng)目規(guī)劃占地面積3.4萬平米組團(tuán)開發(fā)11棟多層總建筑面積8萬平米容積率2.3建筑特色歐式圍合式建筑配套設(shè)施社區(qū)會(huì)所，露天網(wǎng)球場、遠(yuǎn)紅外線防盜系統(tǒng)、配有業(yè)主子女上學(xué)大巴。園林、綠化特色綠化率40%，沒有特色設(shè)計(jì)，主入口有一人工噴池，其余均為草地綠化為主。車位數(shù)量400個(gè)（收租形式）周邊配套郵局、交通銀行、市政府、時(shí)代休閑廣場?，F(xiàn)推組團(tuán)及數(shù)量4棟多層.其中有一棟為精裝修房.交樓時(shí)間2002年工程進(jìn)度現(xiàn)房裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房為主，其中一棟為局部精裝修，560元/平米管理費(fèi)17.4元/平.年項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)格類型表面均價(jià)一次性均價(jià)按揭均價(jià)最高價(jià)最低價(jià)售價(jià)（元/m

15、2）2700270027003800（精裝修）2010戶型二房三房四房五房其它面積范圍125平米140平米160平米170平米數(shù)量80套50套40套40套比例38%22%20%20%銷售率70%60%10%10%熱銷戶型及原因熱銷三房單位，價(jià)格適中。售樓人員表現(xiàn)勤懇、專業(yè)能力不錯(cuò)?，F(xiàn)場包裝項(xiàng)目早開發(fā)，且沒有活動(dòng)，所以現(xiàn)階段小區(qū)現(xiàn)場銷售氣氛不足，售樓不足200平米簡單裝飾，項(xiàng)目模型小。項(xiàng)目優(yōu)勢臨時(shí)代休閑廣場，交通方便，配有社區(qū)會(huì)所，車庫相對齊。住宅均配有電直梯。項(xiàng)目劣勢供暖系統(tǒng)不穩(wěn)定，樓間距小，教育環(huán)境差，文化氛圍一般。市場反應(yīng)和銷售效果評(píng)價(jià)價(jià)格高，與項(xiàng)目實(shí)際不匹配，且供暖系統(tǒng)的原因，造成不良口

16、碑。銷售率相對較差。4.南湖景苑基本資料項(xiàng)目名稱南湖景苑地理位置大慶市東風(fēng)新村銷售熱目規(guī)劃占地面積7萬組團(tuán)開發(fā)19棟多層總建筑面積10萬容積率1.4建筑特色歐式風(fēng)格配套設(shè)施寬帶園林、綠化特色基本沒有園林綠化設(shè)計(jì)，僅設(shè)有一個(gè)小的中央花園。車位數(shù)量120個(gè)周邊配套人民醫(yī)院、祥閣中小學(xué)、黎明湖廣場現(xiàn)推組團(tuán)及數(shù)量主要為大面積的底層與頂層。交樓時(shí)間現(xiàn)房工程進(jìn)度2002年12月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房管理費(fèi)16.2/平米.年項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)格類型表面均價(jià)一次性均價(jià)按揭均價(jià)最高價(jià)最低價(jià)售價(jià)（元/m2）20002000200022001800戶型二房三房四房五房其它面積范圍80-110120-13

17、5140-200300數(shù)量951707640比例25%45%20%10%銷售率100%100%95%95%熱銷戶型及原因80-135平米的單位，價(jià)格較低。售樓人員表現(xiàn)服務(wù)意識(shí)一般，專業(yè)能力相對較差?，F(xiàn)場包裝項(xiàng)目屬早起期開發(fā)住宅小區(qū)，銷售進(jìn)入尾盤銷售，所以現(xiàn)場沒有針對銷售而包裝，銷售部面積小，包裝簡單。項(xiàng)目優(yōu)勢政府新規(guī)劃區(qū)域，業(yè)主子女可入讀祥閣學(xué)校，價(jià)格低，周邊環(huán)境好。項(xiàng)目劣勢生活配套相對不齊全,小區(qū)規(guī)模小.園林規(guī)劃差。市場反應(yīng)和銷售效果評(píng)價(jià)價(jià)格低，周邊環(huán)境好，但生活配套相對不全。四、區(qū)域調(diào)查1.大慶市各區(qū)域在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景區(qū)域地位現(xiàn)狀前景薩爾圖交通樞紐、商業(yè)中心老城區(qū)、區(qū)域規(guī)劃亂

18、、不利于居住百貨、商品批發(fā)等商業(yè)會(huì)更成熟、受歷史影響居住環(huán)境的改善很困難 新村、開發(fā)區(qū)政治中心、高科技產(chǎn)業(yè)中心教育環(huán)境逐漸成熟、區(qū)域規(guī)劃合理、商業(yè)繁華、大慶未來城市中心發(fā)展前景最為看好讓胡路區(qū)石油管理局中心商業(yè)、文化、市政配套較全、石油化工產(chǎn)業(yè)會(huì)對該區(qū)有很大的帶動(dòng)2.項(xiàng)目所在地塊區(qū)域在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景1）項(xiàng)目區(qū)域位置分析大慶市中心的重要組成部分，科技開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商貿(mào)金融、文化教育、休閑娛樂、居住環(huán)境等發(fā)展前景最好的區(qū)域。2）未來城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位調(diào)查大慶城市發(fā)展的方向是東移北擴(kuò)。項(xiàng)目處在大慶市東部。該區(qū)域?qū)⒊蔀榇髴c的科教文化中心。五、項(xiàng)目周邊配套調(diào)查附表1 祥閣周邊環(huán)境

19、調(diào)查：周邊配套設(shè)施數(shù)量備注肉菜市場2批發(fā)市場銀行6銀行系統(tǒng)齊全超市3經(jīng)營面積大學(xué)校（中小學(xué)、幼兒園）3中小學(xué)2個(gè)、幼兒園1個(gè)醫(yī)院、診所、藥店1市人民醫(yī)院公交線路4路通往各區(qū)郵局1飲食場所約30家各類風(fēng)味較為全娛樂場所2個(gè)較大規(guī)模其它設(shè)施1個(gè)休閑廣場、2所大學(xué)黎明湖、大慶大學(xué)、農(nóng)大 第二部分 祥閣花園一期銷售深度分析一、目的:根據(jù)第一期銷售狀況以及出現(xiàn)的各種問題，為第二期的開發(fā)和銷售提供依據(jù)二、項(xiàng)目一期成交客戶分析1.客流量分析月份客流數(shù)量（組）成交數(shù)量(合同數(shù))成交率5月份556468.27%6月份570417.19%7月份411327.79%8月份526346.46%9月份6397712.0

20、5%10月份613426.85%11月份293144.78%12月份8533.53%總結(jié)：客流量主要集中在5-10月，因?yàn)闅夂虻脑驈?1月以后銷售部客流明顯減少。因此，2004年重點(diǎn)的推廣時(shí)期是4-10月。9月份客流量有明顯增加，是因?yàn)閷W(xué)校效應(yīng)。因此教育賣點(diǎn)是2004年度推廣重點(diǎn)。2.成交客戶居住區(qū)域分析區(qū)域分布區(qū)域新村薩爾圖讓區(qū)龍鳳紅崗?fù)獾亟M數(shù)783642191006比例28%14%15%7%36%2%總結(jié)：客戶來源比例最大的紅崗區(qū)。2004年，挖掘其他區(qū)域客戶資源，爭取團(tuán)購成交是我們的重點(diǎn)。3.成交客戶職業(yè)分析職業(yè)個(gè)休石油工人國家單位干部公務(wù)員(教師 醫(yī)生等)其它組數(shù)7278674220

21、比例26%28%24%15%7%總結(jié)：因?yàn)橐黄诔山灰孕∶娣e戶型為主，客戶以工薪階層為主；但2004年由于待售戶型面積較大，因此目標(biāo)客戶群應(yīng)當(dāng)有所調(diào)整。4.成交客戶認(rèn)知途徑分析認(rèn)知途徑報(bào)紙業(yè)主(朋友)介紹電視公司關(guān)系其它組數(shù)1408420286比例50%30%7%10%2%總結(jié)：成交客戶認(rèn)知途徑最主要的是報(bào)紙和朋友介紹，因此2004年推廣途徑應(yīng)當(dāng)以報(bào)紙為主，電視媒體為附，同時(shí)加大業(yè)主介紹促銷力度。5.工作區(qū)域客戶工作區(qū)域分析：工作區(qū)域分布區(qū)域新村薩爾圖讓區(qū)龍鳳紅崗組數(shù)67612814112比例24%22%10%5%40%總結(jié)：與工作地點(diǎn)的距離是客戶購房選擇的重點(diǎn)考慮因素。因此，2004年推廣對象

22、應(yīng)在有所側(cè)重的基礎(chǔ)上，從全市的高度進(jìn)行推廣。6、成交面積分析:面積范圍數(shù)量(套)成交數(shù)比例7324套0套0%(未推)85.41108套(含閣樓)103套95%104.2496套(含閣樓)89套93%12990套(含閣樓)20套22%13570套(含閣樓)45套64%110.3470(含閣樓)67套96%17150套27套54%147.430套0套0%15450套10套20%211.6532套14套44%總結(jié)：成交戶型以120平方米以下的戶型為主，2004年銷售的重點(diǎn)是大面積戶型7.成交戶型分析戶型數(shù)量占總銷售量比例3房2廳1衛(wèi)12532%3房2廳2衛(wèi)4612%2房2廳1衛(wèi)6717%4房2廳2衛(wèi)

23、4913%注：此戶型統(tǒng)計(jì)不含閣樓房。8、成交價(jià)格分析總體均價(jià)2房單位成交均價(jià)3房單位成交均價(jià)4房單位成交均價(jià)226723792427-9、成交客戶選擇付款方式分析付款方式一次性按揭分期付款組數(shù)1481360比例52.11%47.89%0%注：按揭貸款中含公積金貸款。總結(jié)：選擇一次性付款客戶比例比選擇按揭客戶稍高，在2004年推售單位面積大、總價(jià)高的情況下，降低首付，引導(dǎo)客戶選擇按揭方式是促使成交的關(guān)鍵之一。10、成交客戶家庭人口構(gòu)成分析 家庭二口之家三口之家四口之家五口之家六口以上不詳組數(shù)501771110520比例18.32%64.84%4.03%3.66%1.83%7.33%總結(jié)：成交客戶

24、中，三口之家是主力，但2004年目標(biāo)客戶應(yīng)向多口之家轉(zhuǎn)變。11、裝修分析需求裝修類型組數(shù)待添加的隱藏文字內(nèi)容3比例清水房22480%精裝修5620%總結(jié):大慶房地產(chǎn)市場普遍是清水房，來祥閣買房的客戶需求精裝修房的占一定的比例，并以需求小面積的客戶為多，主要是因?yàn)檠b修太耗費(fèi)精力。時(shí)代麗景的精裝修賣的不好，關(guān)鍵是價(jià)格和質(zhì)量。12、客戶購買動(dòng)機(jī)分析客戶購買主要因素羅列組數(shù)比例改善居住環(huán)境8430%為子女16860%為結(jié)婚562%投資31%度假為老人207%總結(jié)：60%客戶因?yàn)榻逃x擇祥閣花園，因此教育賣點(diǎn)是強(qiáng)勢賣點(diǎn)。在2004年應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做足。13、促使成交主要因素分析主要因素組數(shù)比例地理位置5620

25、%價(jià)格145%開發(fā)商實(shí)力62%交通00%規(guī)劃2810%綠化景觀4215%戶型166%裝修00%會(huì)所00%學(xué)校11240%付款方式00%得房率62%工程進(jìn)度00%其他00%三、媒體評(píng)估月份平面廣告電視廣告效果評(píng)估3月媒體：晚報(bào)油田報(bào)訴求：全為商鋪的推廣，增強(qiáng)消費(fèi)者信心。來訪客戶55組，來電93個(gè)，效果一般。消費(fèi)者起初對該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展不看好。4月媒體：晚報(bào)油田報(bào)訴求：商鋪推廣主力階段，繼續(xù)加強(qiáng)消費(fèi)者的投資信心。大慶有線、無線電視臺(tái)銷售共9套，平均每天來訪10人，可見消費(fèi)者還沒有認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。5月媒體：晚報(bào)油田報(bào)訴求：全面推廣住宅項(xiàng)目的整體賣點(diǎn)。大慶有線、無線電視臺(tái)5月份為住宅推廣初期，

26、還沒真正融合市場，但項(xiàng)目賣點(diǎn)的宣傳達(dá)到了消費(fèi)者對項(xiàng)目的憧憬。 6月媒體：晚報(bào)油田報(bào)、讀者新報(bào)訴求：主要為項(xiàng)目買點(diǎn)之一“教育”。6月認(rèn)購30套，項(xiàng)目進(jìn)入正常銷售期，廣告宣傳取到了真正吸引消費(fèi)者效果，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的購買客戶對項(xiàng)目的教育配套很是認(rèn)可。7月媒體：晚報(bào)油田報(bào)讀者新報(bào)訴求：項(xiàng)目整體形象及樣板間的引導(dǎo)油田電視臺(tái)7月份認(rèn)購38套，客戶平均每天來訪15組。廣告起到了項(xiàng)目形象的提升作用，樣板間的開放達(dá)到對消費(fèi)者的吸引效果。8月媒體：晚報(bào)油田報(bào)讀者新報(bào)訴求：小區(qū)園林的特點(diǎn)。8月份認(rèn)購57套，客戶平均每天來訪20組，項(xiàng)目進(jìn)入銷售旺期，廣告對小區(qū)的園林配套進(jìn)行闡述，但因?yàn)楝F(xiàn)場實(shí)景有施工，所以給來訪客戶并沒

27、有看到廣告宣傳效果。9月媒體：晚報(bào)油田報(bào)讀者新報(bào)訴求：項(xiàng)目的整體形象。油田電視臺(tái)9月份銷售99套，客戶平均每天來訪25組。廣告追求了理性與感性的結(jié)合，據(jù)客戶反映，報(bào)紙廣告對他們很有吸引力，推廣效果達(dá)到最高潮。10月媒體：晚報(bào)油田報(bào)讀者新報(bào)訴求：項(xiàng)目的配套“地?zé)釡厝?。大慶電視臺(tái)10月份銷售59套，客戶平均每天來訪20組，10月份的銷售大多延續(xù)9月的效果。11月媒體：晚報(bào)訴求：項(xiàng)目的大戶型特點(diǎn)推廣。11月份銷售18套。廣告中主要對項(xiàng)目大戶型的特點(diǎn)進(jìn)一步宣傳，但效果 較差，因?yàn)閺?8套的認(rèn)購中，只有1套為大戶型單位。四、推廣活動(dòng)評(píng)估推廣活動(dòng)一覽表月份推廣活動(dòng)促銷措施成交套數(shù)整體效果評(píng)估5月19日開

28、盤活動(dòng)誠意金選房24套整個(gè)過程得到很有效的控制，高優(yōu)惠措施直接帶來了銷售效果。7月祥閣露天電影月活動(dòng)的推廣起到了一個(gè)口碑作用，但對銷售沒有顯現(xiàn)直接效果。9月祥閣花園攝影大賽99套此活動(dòng)得到市民的認(rèn)可，有近200人參加活動(dòng)，給項(xiàng)目帶來宣傳作用，但從過程中沒直接給銷售帶來效果。10月祥閣開園活動(dòng)購房抽家電14套活動(dòng)效果一般，參與人數(shù)稀少，與國慶節(jié)原因有直接聯(lián)系。促銷活動(dòng)也給銷售帶來一定促進(jìn)作用?？偨Y(jié)：活動(dòng)推廣主要的作用是吸引人氣，他對銷售的作用是潛移默化的，更大的意義是有利于小區(qū)品牌形象力的提升。2004年活動(dòng)推廣依然是銷售推廣的主線。第三部分 2004年度銷售力分析與建議一、2004年待售單位分

29、析1.一期多層單位：戶型面積（平方）待售戶數(shù)（套）占總量比例2房1廳1衛(wèi)732997%2房2廳1衛(wèi)85.41411%3房2廳1衛(wèi)104.2477.9%110.3434.5%3房2廳2衛(wèi)1297077.8%1352535.7%147.41963.3%4房2廳2衛(wèi)1544080%1712346%211.651856.25%總量/總比列：3180223938%總建筑面積31802平方；其中面積在120平方以上剩余195戶，數(shù)占總量81.6%2.一期小高層棟號(hào)戶型面積套數(shù)比例a13房2廳2衛(wèi)1336045.5%a24房2廳2衛(wèi)1596045.5%a34房2廳2衛(wèi)220124%總建筑面積：20160平方

30、；總套數(shù)1323.二期1#地塊總建筑面積（平方）戶型面積套數(shù)比例66302房2廳1衛(wèi)857839.8%89253房2廳1衛(wèi)1058543.36%37953房2廳2衛(wèi)1153317.84%總建筑面積：19350平方；總戶數(shù)：196套其中小高層66套，多層130套4.待售單位特點(diǎn)1）大面積單位多一期和二期1#地塊總待售面積71312平方，總量567套，其中120平方以上的327套，占總量的56.7%，明年大面積單位的銷售是主要的工作內(nèi)容 2）小高層單位多小高層總量198套，占總量的34.9%3）小高層單位中，大面積單位多總量198套小高層單位中，130平方以上的大面積單位132套，占總量66.7%

31、二、項(xiàng)目的swot 分析1.優(yōu)勢分析：（1）區(qū)域規(guī)劃方面，項(xiàng)目所處開發(fā)區(qū)的大學(xué)城與黎明湖之間，開 發(fā)區(qū)又是大慶未來發(fā)展市中心。區(qū)域發(fā)展前景看好。（2）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方面,祥閣花園的樓間距在大慶為最寬的樓間距，戶型朝向?yàn)槟掀珫|，均屬南北朝向的正房，并戶戶望湖。（3）規(guī)模方面，祥閣花園3期合計(jì)約25萬平米，客戶喜歡居住這樣較大規(guī)模的小區(qū)，認(rèn)為配套和服務(wù)會(huì)好。（4）教育方面，祥閣花園的教育配套具有很大的優(yōu)勢，從幼兒園到重點(diǎn)高中。祥閣小區(qū)的業(yè)主子女可直接入讀祥閣九年制中小學(xué)。（5）物業(yè)管理方面，深圳開元國際物管公司在國內(nèi)有一定的影響力，物業(yè)人員在工作的過程中，也得到業(yè)主的認(rèn)可，這樣并有了良好口碑。（6）

32、配套方面,祥閣花園的生活配套設(shè)施較大慶地區(qū)比較齊全，如24小時(shí)熱水、純凈水，小區(qū)智能化系統(tǒng)等，這給業(yè)主的生活帶來很大方便。2.劣勢分析：（1）價(jià)格方面，祥閣花園與周邊的其他項(xiàng)目相比較，價(jià)格明顯高出一定比例，較多客戶在不了解項(xiàng)目情況下不能接受此價(jià)格，這同時(shí)也直接局限了一定量的潛在客戶。（2）戶型設(shè)計(jì)方面，項(xiàng)目的戶型配比不合理，大戶型單位占總套數(shù)的一半，而且大戶型單位的總價(jià)也很高，銷售不暢。（3）交通方面，祥閣花園作為開發(fā)區(qū)的一個(gè)新建項(xiàng)目，目前顯然要偏離市中心，這直接給客戶帶來交通不便的感覺。3.機(jī)會(huì)分析：（1）地段發(fā)展趨勢方面，大慶的發(fā)展規(guī)劃是城市東移，并且政府的 規(guī)劃也正在得以實(shí)施，客戶也看到

33、規(guī)劃的優(yōu)勢，項(xiàng)目處于新城市中心地段，也是開發(fā)區(qū)的第一個(gè)中高檔住宅小區(qū)，還沒有形成大的房地產(chǎn)市場的競爭。（2）品牌方面，項(xiàng)目一開始推出便以很高姿態(tài)進(jìn)入市場，通過銷售率的統(tǒng)計(jì)及客戶的信息回饋，項(xiàng)目產(chǎn)品已初步給市場形成一種“祥閣品牌”。 （3）產(chǎn)品方面，大慶房地產(chǎn)處在不成熟的初級(jí)階段，規(guī)劃、環(huán)境、服務(wù)好的小區(qū)還屬市場空白。大慶人不缺房子，但缺好房子。4.威脅分析（1）城市人居分布方面，大慶區(qū)域分散，特別是各個(gè)采油廠分散并距離市中心（開發(fā)區(qū)、新村）很遠(yuǎn)。有購買能力的職工解決不了居住于工作之間的矛盾。（2）大慶屬資源城市，居住環(huán)境很差，很大一部分人在大連、威海、青島、秦皇島買房。一部分大慶人的傳統(tǒng)觀念上

34、大慶不可能有綜合素質(zhì)很高的小區(qū)、在大慶賣30萬元以上的房子很不值。（3）市場競爭方面，2004年項(xiàng)目附近有1萬多平米的低檔房發(fā)售，該房業(yè)主子女也可以直接入讀祥閣中學(xué)。據(jù)了解3-4樓現(xiàn)在宣傳為2380元/平米（沒開工）；另外黎明湖北04年有10多萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房開工。估計(jì)價(jià)格1500以下。三、發(fā)展建議根據(jù)市場競爭狀況以及一期銷售回顧和待售單位特點(diǎn)分析，基本總結(jié)如下：1.發(fā)展戰(zhàn)略方面將祥閣花園上升到全省乃至全國的高度，提升品牌，主打兩張牌：服務(wù)牌和教育牌。針對一期出現(xiàn)的客戶不滿意，我們的策略是對祥閣花園進(jìn)行品牌提升，提出服務(wù)年概念，確定2004年為祥閣花園的服務(wù)年。從而全面提升祥閣產(chǎn)品的附加值。

35、同時(shí)提升祥閣花園賣點(diǎn)，重點(diǎn)突出教育賣點(diǎn)。2.銷售方向方面2004年度，銷售的方向應(yīng)以大面積單位和小高層單位銷售為主要目標(biāo)對象3.市場定位方面對一期小高層進(jìn)行單獨(dú)包裝和定位，樹立新的形象，以新面目推出市場4.目標(biāo)客戶群定位方面針對待售單位面積大的特點(diǎn)，對目標(biāo)客戶群重新梳理。5.價(jià)格方面根據(jù)一銷售狀況，對多層和小高層進(jìn)行合理的價(jià)格調(diào)整。6.推盤節(jié)奏方面合理銷控，保持合理的營銷節(jié)奏。7. 事件行銷方面以兩張牌為主線，適時(shí)進(jìn)行事件營銷推廣。8.促銷策略方面，增強(qiáng)針對性考慮到大面積單位總價(jià)高，目標(biāo)客戶群相對狹窄，因此在不降低價(jià)格水平的前提下，降低置業(yè)門檻，提供輕松首期的付款方式成為最佳途徑，同時(shí)加強(qiáng)業(yè)主

36、推薦促銷力度（一期空調(diào)問題造成了業(yè)主介紹阻力）9.媒體策略為了將祥閣花園提升到全省乃至全國的高度，同時(shí)將服務(wù)年概念推廣出去，我們需要進(jìn)行全面的媒體整合，在加強(qiáng)主流媒體推廣前提下，尤其加強(qiáng)戶外廣告和流動(dòng)廣告的推廣。第四部分 祥閣花園整體營銷五大核心策略之一：品牌提升，增加附加值之二：目標(biāo)客源，有的放矢之三：賣點(diǎn)升華，重點(diǎn)打好教育牌之四：強(qiáng)化直銷，“走出去，請進(jìn)來”之五：產(chǎn)品突圍，產(chǎn)品力提升與優(yōu)化一、項(xiàng)目整體策劃目標(biāo)（一）全面實(shí)現(xiàn)品牌提升實(shí)現(xiàn)三個(gè)方面的目標(biāo)序號(hào)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)1構(gòu)筑祥閣花園品牌平臺(tái)住宅品牌是住宅發(fā)展商向消費(fèi)者長期提供的利益和服務(wù)，良好的品牌傳達(dá)了質(zhì)量的保證。成功的品牌就是信譽(yù)，就是擁有一批

37、“鐵桿買家”，就是客戶毫不猶豫掏錢買你的樓。同時(shí)，進(jìn)一步發(fā)展和充實(shí)“祥閣花園”的品牌內(nèi)涵，鞏固“祥閣花園”的品牌知名度，提高品牌美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)品牌忠誠，建立品牌美譽(yù)度與忠誠度通過全新的祥閣花園品牌強(qiáng)勢導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商品牌的升級(jí)換代。2通過省級(jí)、國家級(jí)住宅榮譽(yù)稱號(hào)，以及服務(wù)年的形象增強(qiáng)競爭力祥閣花園的開發(fā)，不僅僅只是針對項(xiàng)目而發(fā)展商的長遠(yuǎn)發(fā)展為著眼點(diǎn)。積極申報(bào)住宅榮譽(yù)稱號(hào)樹立項(xiàng)目產(chǎn)品素質(zhì)的絕對優(yōu)勢，推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展，從而帶動(dòng)發(fā)展商地產(chǎn)品牌的全面升級(jí)換代。鞏固大慶第一大盤的市場地位，繼續(xù)成為中高檔消費(fèi)群的購房首選，同時(shí)增強(qiáng)發(fā)展商競爭力。3實(shí)現(xiàn)服務(wù)的全面升級(jí)，倡導(dǎo)新興生活方式祥閣花園所提供的不再是單一的鋼

38、筋+水泥的房子，而是一個(gè)完整意義的“家”。一種優(yōu)質(zhì)的生活，享受到的是一種優(yōu)越的生活方式。由單純的賣房子到生活方式的轉(zhuǎn)變，將是發(fā)展商不斷發(fā)展質(zhì)的飛躍，也是祥閣花園居住者提供一種全面升級(jí)的生活模式。（二）銷售目標(biāo)銷售總建筑面積60000平方米銷售率（按面積）86%。二、項(xiàng)目策劃五大營銷策略針對祥閣花園發(fā)展過程中遇到的問題和2004年祥閣花園新的發(fā)展目標(biāo)，我們提出五大營銷策略。（一）品牌提升，增加附加值1.“2004年祥閣花園服務(wù)年”計(jì)劃“服務(wù)年”：2004年品牌建設(shè)主線必要性：a.服務(wù)年建設(shè)是市場發(fā)展的要求。品牌建設(shè)是大型小區(qū)持續(xù)發(fā)展的必由之路，未來房地產(chǎn)市場的競爭不僅僅是單純產(chǎn)品的競爭，而是包括

39、產(chǎn)品、管理、服務(wù)、人文關(guān)懷、居住環(huán)境升級(jí)在內(nèi)的綜合素質(zhì)的競爭。因此品牌建設(shè)，是項(xiàng)目長遠(yuǎn)發(fā)展和祥閣地產(chǎn)品牌建設(shè)的必須。b.服務(wù)年建設(shè)是項(xiàng)目自身發(fā)展的要求。祥閣花園在一期的發(fā)展中，由于工程質(zhì)量以及部分設(shè)備使用過程中產(chǎn)生的問題，給客戶造成不滿意，甚至有客戶提出退房，給祥閣花園推廣造成負(fù)面影響。若不從客戶角度根本解決誠信問題，增強(qiáng)產(chǎn)品的附加值，建立良好的口碑，將會(huì)給以后大面積推廣造成極大障礙。目的a. 全面提升項(xiàng)目品牌及發(fā)展商品牌，為公司持續(xù)發(fā)展提供基石。b. 降低祥閣花園一期發(fā)展中質(zhì)量問題給項(xiàng)目帶來的負(fù)面影響c.跳出以產(chǎn)品賣產(chǎn)品的銷售局限，從提高項(xiàng)目附加值的高度，來推廣祥閣花園。d.最大限度的促進(jìn)銷

40、售，為銷售服務(wù)e.品牌建設(shè)可以加強(qiáng)商品價(jià)值印象，強(qiáng)化差異性，降低新產(chǎn)品上市門檻宗旨：全心全意全程為您服務(wù)是我們最大的榮幸服務(wù)年體系建設(shè)主要內(nèi)容a.建立服務(wù)年的vi系統(tǒng)：通過一系列的小區(qū)形象系統(tǒng)和廣告系統(tǒng)，如小區(qū)條幅、公司職員統(tǒng)一佩帶的服務(wù)年胸章等，進(jìn)行服務(wù)年信息傳播。b.建立“70年優(yōu)質(zhì)生活”服務(wù)體系1）“70年優(yōu)質(zhì)生活”服務(wù)體系增值服務(wù)系統(tǒng)（物業(yè)服務(wù)）銷售服務(wù)系統(tǒng)（營銷服務(wù)、工程質(zhì)量服務(wù)）售后服務(wù)系統(tǒng)（合作單位服務(wù)）n 祥閣地產(chǎn)“70年優(yōu)質(zhì)生活”服務(wù)體系組織架構(gòu)圖“70年優(yōu)質(zhì)生活”服務(wù)體系工程質(zhì)量服務(wù)合作單位服務(wù)物業(yè)服務(wù)營銷服務(wù)系統(tǒng)組成單位：1、 招標(biāo)中心2、 財(cái)務(wù)部3、 工程部4、 其它部

41、門或項(xiàng)目公司系統(tǒng)組成單位：1、 營銷中心2、 各項(xiàng)目銷售中心系統(tǒng)組成單位：1、工程部2、各項(xiàng)目工程部系統(tǒng)組成單位：1.物業(yè)公司及小區(qū)服務(wù)中心2）“70年優(yōu)質(zhì)生活”服務(wù)承諾為了對客戶負(fù)責(zé)，祥閣地產(chǎn)還必須對各個(gè)系統(tǒng)的日常運(yùn)作進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì)的監(jiān)控。所有服務(wù)的監(jiān)控系統(tǒng)每月都必須向客戶服務(wù)中心提交報(bào)告，匯報(bào)投訴事項(xiàng)的處理情況。中心則定期檢查各個(gè)服務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)內(nèi)的有關(guān)工作，對服務(wù)臨控工作中工作不到位、配合不力者，提出處罰建議?？蛻舴?wù)中心根據(jù)客戶投訴，客情調(diào)查和工作檢查的情況，每月提交客戶服務(wù)監(jiān)控情況匯總報(bào)告，對相應(yīng)投訴處理人員進(jìn)行考核。a、成立獨(dú)立職能部門客戶服務(wù)中心專門受理投訴工作：客戶服務(wù)中心并不只是一

42、種形式，它具有相對的獨(dú)立性及相應(yīng)的權(quán)限，如調(diào)查取證權(quán)、人員借用權(quán)、統(tǒng)籌處理權(quán)、監(jiān)辦權(quán)、監(jiān)督權(quán)、賠償決定權(quán)、處罰建議權(quán)等，擔(dān)任起領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督各方面投訴處理情況的角色。b、監(jiān)督范圍廣泛服務(wù)系統(tǒng)的涉及范圍涵蓋開發(fā)商規(guī)劃、工程、銷售、物業(yè)管理等全方面的業(yè)務(wù)。c、設(shè)定固定投訴電話統(tǒng)一投訴電話，統(tǒng)一投訴窗口，便于客戶投訴。d、建立首問責(zé)任制第一位接受投訴的人員（首問負(fù)責(zé)人）必須受理投訴，再根據(jù)內(nèi)部職責(zé)分工轉(zhuǎn)到相應(yīng)部門處理，處理完畢之后，將投訴案轉(zhuǎn)回首問責(zé)任人，由其反饋給投訴客戶。首問責(zé)任人必須跟蹤整個(gè)投訴案的處理過程，保持與投訴客戶溝通，隨時(shí)接受詢問。（附：“70年優(yōu)質(zhì)生活”客戶服務(wù)流程圖）客戶來電、

43、來訪、來函、來信投訴首問人接待接待人記錄、給回執(zhí)投訴是否成立成立不成立無經(jīng)濟(jì)糾紛或涉及多個(gè)部門無經(jīng)濟(jì)糾紛、不涉及多個(gè)部門受理人向客戶作相關(guān)解釋受理人與涉及部門、單位達(dá)成共識(shí)受理人監(jiān)督各服務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行處理客戶服務(wù)中心綜合共識(shí)提出處理意見補(bǔ)償金額1萬元補(bǔ)償金額1萬元公司財(cái)務(wù)從承建商質(zhì)保金扣款支付補(bǔ)償公司領(lǐng)導(dǎo)批示按領(lǐng)導(dǎo)指示跟進(jìn)處理以發(fā)展商名義與客戶簽協(xié)議付款給客戶獨(dú)立處理或協(xié)同相關(guān)管部門單位共同處里理理理首問人反饋給業(yè)主處理完畢、對投訴客戶進(jìn)行回訪處理結(jié)果、回訪意見歸檔每月將客戶投訴處理情況匯總，形成專題報(bào)告，送公司領(lǐng)導(dǎo)c.提出服務(wù)年“服務(wù)十大承偌”承諾一：祥閣花園特別成立客戶服務(wù)中心，開通24小

44、時(shí)服務(wù)熱線，為業(yè)主提供全方位生活服務(wù)。承諾二：業(yè)主撥打服務(wù)熱線，保證在響鈴三聲后接聽?wèi)?yīng)答。承諾三：小區(qū)內(nèi)保安24小時(shí)巡視。承諾四：保安中心接到業(yè)主或其他情況報(bào)告后，有關(guān)人員5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。承諾五：小區(qū)內(nèi)公共場所保證干凈、整潔；做到地面無紙屑、無落葉、無煙頭、無雜物；墻面無蛛蛛網(wǎng)、窗戶玻璃明亮、通透。承諾六：保障小區(qū)交通順暢，減少噪音、空氣污染；讓業(yè)主有一個(gè)良好的生活環(huán)境。承諾七：客戶服務(wù)中心接到業(yè)主的維修要求，有關(guān)職能部門在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行解決，屬于現(xiàn)場無法解決的問題，保證在兩個(gè)工作日內(nèi)給予明確的答復(fù)。承諾八：客戶服務(wù)中心接到業(yè)主的投訴，由當(dāng)天值班的經(jīng)理與有關(guān)職能部門的負(fù)責(zé)人在15分鐘內(nèi)

45、到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理。屬于現(xiàn)場無法解決的問題，保證在兩個(gè)工作日內(nèi)給予明確的答復(fù)。承諾九：客戶服務(wù)中心建立完善的回訪制度。在業(yè)主維修要求或投訴后的一個(gè)星期內(nèi)由有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人回訪，進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估承諾十：實(shí)行承諾賠償制度，請各位業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行，若有違反以上承諾條例，保證給予業(yè)主不低于一個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)的賠償，追究相關(guān)責(zé)任人并進(jìn)行通報(bào)。d.“金牌置業(yè)顧問”服務(wù)形式：舉行金牌置業(yè)顧問大賽，選拔優(yōu)秀置業(yè)顧問為購房客戶提供收費(fèi)全程的購房顧問服務(wù)服務(wù)內(nèi)容：選房服務(wù)購房貸款辦理服務(wù)房產(chǎn)證辦理服務(wù)購房稅費(fèi)辦理服務(wù)二手房買賣、租賃交易服務(wù)裝修顧問服務(wù)家居選擇顧問服務(wù)e.成立置業(yè)會(huì)“祥閣會(huì)”宗旨祥閣花園置業(yè)會(huì)的宗旨

46、是向消費(fèi)者提供優(yōu)先定購祥閣花園，享受會(huì)員優(yōu)惠政策及精選商號(hào)的購買折扣等。另外，祥閣花園也通過祥閣花園置業(yè)會(huì)了解客戶對物業(yè)的需求，密切把握市場及消費(fèi)者的動(dòng)態(tài)。成立祥閣花園置業(yè)會(huì)，是與想成為未來的祥閣花園客戶，或不是祥閣花園客戶，但想了解祥閣花園的消費(fèi)者溝通的渠道，把客戶層面最大程度地向社會(huì)推廣，擴(kuò)展與客戶交流的途徑。成立祥閣花園置業(yè)會(huì)的基本流程提交置業(yè)會(huì)操作建議書 研究方案 成立置業(yè)委員會(huì) 制定置業(yè)會(huì)章程 設(shè)計(jì)會(huì)員申請表格 置業(yè)會(huì)的宣傳推廣祥閣花園置業(yè)會(huì)章程1）前言2）創(chuàng)會(huì)宗旨透過與消費(fèi)者的溝通，祥閣花園置業(yè)會(huì)致力于達(dá)成以下目標(biāo)：l 消費(fèi)者在購房時(shí)得到有效地指導(dǎo)與協(xié)助；l 消費(fèi)者可以仔細(xì)了解如何

47、更好地購買物業(yè)；l 客戶可以將意見和有關(guān)問題進(jìn)行愉快投述和細(xì)致反映；l 本會(huì)誠懇地與消費(fèi)者展開有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的溝通與交流；l 本會(huì)及時(shí)提供祥閣花園最新樓盤情況與資料；l 本會(huì)更貼近地了解消費(fèi)者對祥閣花園的需求或建議，改善小區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì)；l 本會(huì)加強(qiáng)和促進(jìn)與社會(huì)各界的密切聯(lián)系。3） 會(huì)員優(yōu)惠l 優(yōu)先收到祥閣地產(chǎn)樓盤的全套資料；l 購買祥閣花園享受額外99折優(yōu)惠；l 優(yōu)先安排參觀祥閣花園樣板房；l 優(yōu)先安排選購祥閣花園；l 自由選擇參加置業(yè)會(huì)舉辦的各類公眾社會(huì)活動(dòng)；l 優(yōu)先安排參加各類房地產(chǎn)置業(yè)講座；l 享受購房置業(yè)咨詢及協(xié)助；l 定期收到祥閣地產(chǎn)刊物；l 享用與置業(yè)會(huì)進(jìn)行商業(yè)聯(lián)盟商家所提供的

48、購物折扣和優(yōu)惠價(jià)格。4） 資深會(huì)員優(yōu)惠凡符合以下三種條件之一，方能成為資深會(huì)員：1、 所有曾經(jīng)購買祥閣花園并且已經(jīng)完整填寫申請表格的人士；2、 加入本會(huì)一年以上的人士；3、 成功介紹購買祥閣花園物業(yè)的會(huì)員。4、 資深會(huì)員在購買祥閣花園時(shí)，除享有普通會(huì)員的所有優(yōu)惠外，還可以在購房時(shí)享受資深會(huì)員25%優(yōu)惠。a) 入會(huì)條件 20歲以上，擁有正當(dāng)收入途徑。 符合以上條件人士，填妥申請表格，通過審核，無須交納任何費(fèi)用即可成為會(huì)員。祥閣花園業(yè)主自動(dòng)成為會(huì)員。b) 會(huì)籍所有會(huì)籍及延期申請須經(jīng)本會(huì)批準(zhǔn)； 本會(huì)有權(quán)酌情做出或保留有關(guān)批準(zhǔn)，而無須作任何解釋；會(huì)員對置業(yè)會(huì)的組織、運(yùn)作和管理無投票權(quán)，對本會(huì)任何財(cái)產(chǎn)無

49、任何所有權(quán)或追索權(quán)；本會(huì)會(huì)籍不得轉(zhuǎn)讓或代理。c) 會(huì)員守則 本守則對本會(huì)的所有會(huì)員均有在會(huì)約束力，在會(huì)期間不能損壞祥閣地產(chǎn)的社會(huì)聲譽(yù)。本守則并構(gòu)成本會(huì)與每位會(huì)員間的一份合約，一旦簽署申請表格并且得到本會(huì)確認(rèn)，即成為本會(huì)會(huì)員，同時(shí)被視作同意受本會(huì)員守則約束。d) 會(huì)員證會(huì)籍申請被接納后，將獲得本會(huì)發(fā)出的一張具有授權(quán)資料的會(huì)員證； 會(huì)員收到會(huì)員證應(yīng)立即于證上簽名，而會(huì)員證上的簽名須與申請表上的簽名相同； 會(huì)員證為本會(huì)財(cái)物，本會(huì)有權(quán)撤銷該證的效力或終止您的會(huì)籍，而無須做出解釋； 本會(huì)有權(quán)要求會(huì)員歸還會(huì)員證予本會(huì)； 會(huì)員證只供會(huì)員使用，不得轉(zhuǎn)讓。倘若會(huì)員證遺失或損壞，須立即通知本會(huì)，本會(huì)收取工本費(fèi)補(bǔ)發(fā)新證；會(huì)員在享受本會(huì)任何優(yōu)惠或參與任何活動(dòng)，須被要求出示會(huì)員證。e) 設(shè)施與服務(wù)本會(huì)承認(rèn)您被批準(zhǔn)入會(huì)后，即有資格接受及享用本會(huì)提供的各種優(yōu)惠和服務(wù)。如有特別活動(dòng)安排時(shí)，須先得到本會(huì)的邀請，且受本會(huì)所提供該等優(yōu)惠及