商丘南京路項(xiàng)目概念性策劃思路

1、本報(bào)告的技術(shù)思路本報(bào)告的技術(shù)思路 規(guī)劃篇規(guī)劃篇營(yíng)銷篇營(yíng)銷篇建筑篇建筑篇 “高檔形象中端價(jià)高檔形象中端價(jià) 格格”總體思路確定總體思路確定 的前提下，如何通的前提下，如何通 過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目 形象？形象？ 在商業(yè)價(jià)值有限的在商業(yè)價(jià)值有限的 情況下，那種開發(fā)情況下，那種開發(fā) 模式能夠使得項(xiàng)目模式能夠使得項(xiàng)目 開發(fā)利益最大化開發(fā)利益最大化 如何確定啟動(dòng)區(qū)物如何確定啟動(dòng)區(qū)物 業(yè)營(yíng)銷方式，能夠業(yè)營(yíng)銷方式，能夠 在盡量不損害項(xiàng)目在盡量不損害項(xiàng)目 開發(fā)利益的基礎(chǔ)上開發(fā)利益的基礎(chǔ)上 快速回籠資金快速回籠資金 推廣篇推廣篇 推廣方向的初步推廣方向的初步 探索探索 規(guī)劃篇規(guī)劃篇營(yíng)銷篇營(yíng)銷篇建筑篇建筑篇

2、“高檔形象中端價(jià)高檔形象中端價(jià) 格格”總體思路確定總體思路確定 的前提下，如何通的前提下，如何通 過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目 形象？形象？ 在商業(yè)價(jià)值有限的在商業(yè)價(jià)值有限的 情況下，那種開發(fā)情況下，那種開發(fā) 模式能夠使得項(xiàng)目模式能夠使得項(xiàng)目 開發(fā)利益最大化開發(fā)利益最大化 如何確定啟動(dòng)區(qū)物如何確定啟動(dòng)區(qū)物 業(yè)營(yíng)銷方式，能夠業(yè)營(yíng)銷方式，能夠 在盡量不損害項(xiàng)目在盡量不損害項(xiàng)目 開發(fā)利益的基礎(chǔ)上開發(fā)利益的基礎(chǔ)上 快速回籠資金快速回籠資金 推廣篇推廣篇 推廣方向的初步推廣方向的初步 探索探索 通過(guò)拔高立意提升項(xiàng)目形象，打通過(guò)拔高立意提升項(xiàng)目形象，打 造商丘未來(lái)的榜樣風(fēng)情社區(qū)造商丘未來(lái)的榜樣風(fēng)情社區(qū) u

3、挖掘文化，傳承底蘊(yùn)肌理挖掘文化，傳承底蘊(yùn)肌理 u制造主題，產(chǎn)生市場(chǎng)效應(yīng)；制造主題，產(chǎn)生市場(chǎng)效應(yīng)； u借鑒沿海，打造高層花園；借鑒沿海，打造高層花園； u以商促住，建立地產(chǎn)典范。以商促住，建立地產(chǎn)典范。 形象定位主要目的是挖掘客戶內(nèi)心的潛在渴望，迎合其價(jià)值取向，本項(xiàng)目必須 通過(guò)拔高立意提升項(xiàng)目形象： p一種具有張力的生活方式；一種具有張力的生活方式； p一種充滿氣息的生活情調(diào)；一種充滿氣息的生活情調(diào)； p一種獨(dú)特的居住文化氛圍；一種獨(dú)特的居住文化氛圍； p一種稀缺的舒適生活體驗(yàn)；一種稀缺的舒適生活體驗(yàn)； 形象表達(dá)形象表達(dá)建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議 有一定代表性、時(shí)代感，可以代表 身份和生活追求的建

4、筑。 打造一個(gè)區(qū)域中心地標(biāo)性建筑物， 具有與城市發(fā)展同步的融合性。 經(jīng)過(guò)改良的古典主義風(fēng)格。一方面保留了材質(zhì)、色彩的大致 風(fēng)格，仍然可以很強(qiáng)烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化 底蘊(yùn)，同時(shí)又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的機(jī)理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條。 主體色調(diào)主體色調(diào)建筑材料建筑材料建筑立面建筑立面 目前市場(chǎng)上中式、歐式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約 風(fēng)格泛濫，同質(zhì)化嚴(yán)重。 震撼的視覺效果震撼的視覺效果節(jié)省成本節(jié)省成本體現(xiàn)高端形象體現(xiàn)高端形象 歷史文化 中高項(xiàng)目借鑒 區(qū)域?qū)傩蕴卣?專家專業(yè)提示 紅磚碧瓦的故宮、宮殿等古 權(quán)貴族特有印記。 南京路，火紅發(fā)展中 中高項(xiàng)目多以深紅為基色， 消費(fèi)者認(rèn)同為有檔次、有 品質(zhì)感 哈工大郭恩章教授指出

5、城 市建設(shè)應(yīng)注重暖色應(yīng)用 形象表達(dá)形象表達(dá)建筑立面建議建筑立面建議 沿街立面適當(dāng)增加現(xiàn)代氣息，展現(xiàn)城市現(xiàn)代化風(fēng)貌沿街立面適當(dāng)增加現(xiàn)代氣息，展現(xiàn)城市現(xiàn)代化風(fēng)貌 形象表達(dá)形象表達(dá)符號(hào)化亮點(diǎn)打造建議符號(hào)化亮點(diǎn)打造建議 通過(guò)局部亮點(diǎn)來(lái)突出項(xiàng)目特點(diǎn)的手法，在近兩年越來(lái)越明 顯，其中尤以萬(wàn)科為代表，其好處是符號(hào)化明顯，特點(diǎn)非 常突出，并且成本的投入較低。 水晶城火車 水晶城保留了地塊上原有的部分 廠房和火車，成為業(yè)內(nèi)外人士談 到水晶城時(shí)的第一個(gè)反應(yīng)、記憶 萬(wàn)科城機(jī)器人 以電影情節(jié)里的機(jī)器人的造型為 核心元素，營(yíng)造出獨(dú)特的街區(qū)形 象 湖濱 1號(hào) 后現(xiàn)代 體驗(yàn)中心 以類似于北京長(zhǎng)城腳下的公社的 外型造型，完全

6、直線條的運(yùn)用， 大紅色立面，成為無(wú)錫濱海綠化 中獨(dú)特的風(fēng)景 規(guī)劃篇規(guī)劃篇營(yíng)銷篇營(yíng)銷篇建筑篇建筑篇 “高檔形象中端價(jià)高檔形象中端價(jià) 格格”總體思路確定總體思路確定 的前提下，如何通的前提下，如何通 過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目 形象？形象？ 在商業(yè)價(jià)值有限的在商業(yè)價(jià)值有限的 情況下，那種開發(fā)情況下，那種開發(fā) 模式能夠使得項(xiàng)目模式能夠使得項(xiàng)目 開發(fā)利益最大化開發(fā)利益最大化 如何確定啟動(dòng)區(qū)物如何確定啟動(dòng)區(qū)物 業(yè)營(yíng)銷方式，能夠業(yè)營(yíng)銷方式，能夠 在盡量不損害項(xiàng)目在盡量不損害項(xiàng)目 開發(fā)利益的基礎(chǔ)上開發(fā)利益的基礎(chǔ)上 快速回籠資金快速回籠資金 推廣篇推廣篇 推廣方向的初步推廣方向的初步 探索探索 n采用點(diǎn)線排

7、布采用點(diǎn)線排布, ,進(jìn)行合理的多層次布局；進(jìn)行合理的多層次布局； n景觀集中布置景觀集中布置, ,做到景觀最大化做到景觀最大化, ,制造并利用地勢(shì)高差營(yíng)造豐富制造并利用地勢(shì)高差營(yíng)造豐富 空間層次空間層次, ,以景觀引導(dǎo)住宅朝向；以景觀引導(dǎo)住宅朝向； n注重景觀均好性的前提下，保證價(jià)高物業(yè)享有最佳景觀；注重景觀均好性的前提下，保證價(jià)高物業(yè)享有最佳景觀； n合理設(shè)置商業(yè)街區(qū)，聚集人流；合理設(shè)置商業(yè)街區(qū)，聚集人流； n人車分流人車分流, ,機(jī)動(dòng)車外部繞行機(jī)動(dòng)車外部繞行, ,圍合內(nèi)部均為景觀道及人行道；圍合內(nèi)部均為景觀道及人行道； n充分利用紅線退距設(shè)置地面停車場(chǎng)及其他小區(qū)配套；充分利用紅線退距設(shè)置地

8、面停車場(chǎng)及其他小區(qū)配套； 項(xiàng)目整體布局項(xiàng)目整體布局 n在保證社區(qū)品質(zhì)等因素下，同時(shí)為了滿足容積率，應(yīng)盡量拔高項(xiàng)目高度，保證容積率的 同時(shí)，預(yù)留較多的地塊，打造精細(xì)化景觀； n結(jié)合住宅、商業(yè)定位的前提下，根據(jù)規(guī)劃道路的分布，合理布局商業(yè)、住宅，形成自有 的特色，而景觀則貫穿整個(gè)社區(qū)，使其融會(huì)貫通； n在規(guī)劃道路交界區(qū)域，合理布局，設(shè)計(jì)特色核心吸引物。項(xiàng)目入口處景觀或其他觀賞類 小品應(yīng)大氣和有特色，形成項(xiàng)目的核心景觀展示區(qū)域。 n公建類配套應(yīng)設(shè)置在規(guī)劃道路附近，該區(qū)域昭示性較強(qiáng)，可首先開發(fā)以吸引客群。 按照地塊價(jià)值及市場(chǎng)容量分析，結(jié)合項(xiàng)目地塊自身銜接性、規(guī)整度按照地塊價(jià)值及市場(chǎng)容量分析，結(jié)合項(xiàng)目地

9、塊自身銜接性、規(guī)整度 等因素，擬將項(xiàng)目分為以下幾種物業(yè)形態(tài)。等因素，擬將項(xiàng)目分為以下幾種物業(yè)形態(tài)。 1. 1. 整體按照整體按照“底層商業(yè)底層商業(yè)+ +酒店、辦公酒店、辦公+ +品質(zhì)高層品質(zhì)高層”進(jìn)行配置；進(jìn)行配置； 2. 2. 利用高層住宅拉高項(xiàng)目容積率，尋求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；利用高層住宅拉高項(xiàng)目容積率，尋求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化； 3. 3. 沿街位置布局沿街位置布局底層商業(yè)及底層商業(yè)及酒店、辦公酒店、辦公，提升項(xiàng)目溢價(jià)。，提升項(xiàng)目溢價(jià)。 項(xiàng)目盈利模式分析項(xiàng)目盈利模式分析 回遷安置房回遷安置房 （含部分集資房）（含部分集資房） 底商（兩層配套商業(yè)）底商（兩層配套商業(yè)） 4+1退臺(tái)洋房（約退臺(tái)洋房（約

10、2.7萬(wàn)）萬(wàn)） 高層高層 酒店、辦公酒店、辦公 項(xiàng)目總規(guī)布局建議項(xiàng)目總規(guī)布局建議 n將回遷安置房建在地塊最西 側(cè)，與項(xiàng)目整體區(qū)隔開。多余 部分與集資房搭配銷售。 n集資房以沿街房為主，避免 后期銷售抗性； n酒店與辦公物業(yè)設(shè)置在昭示 性最強(qiáng)的東北側(cè)，同時(shí)也規(guī)避 了該位置加油站帶來(lái)的抗性； n項(xiàng)目最南側(cè)設(shè)置4+1退臺(tái)洋房， 以增加項(xiàng)目品質(zhì)。同時(shí)，規(guī)避 了由于領(lǐng)導(dǎo)預(yù)留而造成的開發(fā) 利潤(rùn)流失。 模式一模式一估算：容積率估算：容積率3.53.5左右，總建面約左右，總建面約33.2533.25萬(wàn)平米萬(wàn)平米 住宅 2.7萬(wàn)平米花園洋房形象產(chǎn)品、高端定制 27萬(wàn)平米高層住宅主要的盈利性產(chǎn)品 酒店、辦公2萬(wàn)平

11、米SOHO辦公滿足未來(lái)區(qū)域需求 臨街底商1萬(wàn)平米兩層利潤(rùn)最大化 配套用房3000平米幼兒園、物業(yè)用房等項(xiàng)目配套 合計(jì) 項(xiàng)目總占地約為9.5萬(wàn)平方米左右，安置房約4.7萬(wàn)平米 備注：車庫(kù)主要采用地面車位，按平均120平米計(jì)算住宅總戶數(shù)，按照中高項(xiàng)目的1：0.5 進(jìn)行車位配比；商業(yè)部分可考慮沿街退線，在地面停車。 模式二模式二估算：容積率估算：容積率.5.5左右，總建面約左右，總建面約42.7542.75萬(wàn)平米萬(wàn)平米 住宅 2.7萬(wàn)平米花園洋房形象產(chǎn)品、高端定制 36.7萬(wàn)平米高層住宅主要的盈利性產(chǎn)品 酒店、辦公2萬(wàn)平米SOHO辦公滿足未來(lái)區(qū)域需求 臨街底商1萬(wàn)平米兩層利潤(rùn)最大化 配套用房3000

12、平米幼兒園、物業(yè)用房等項(xiàng)目配套 合計(jì) 項(xiàng)目總占地約為9.5萬(wàn)平方米左右，安置房約4.7萬(wàn)平米 模式三模式三估算：容積率估算：容積率5 5左右，總建面約左右，總建面約47.547.5萬(wàn)平米萬(wàn)平米 住宅44萬(wàn)平米高層住宅主要的盈利性產(chǎn)品 酒店、辦公2萬(wàn)平米SOHO辦公滿足未來(lái)區(qū)域需求 臨街底商1萬(wàn)平米兩層利潤(rùn)最大化 配套用房3000平米幼兒園、物業(yè)用房等項(xiàng)目配套 合計(jì) 項(xiàng)目總占地約為9.5萬(wàn)平方米左右，安置房約4.7萬(wàn)平米 4+14+1洋房洋房每戶向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，使每戶向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南向每戶擁有南向 的私家花園或露臺(tái)的私家花園或露臺(tái) n情景花園洋房在設(shè)計(jì)

13、上融合了別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè) 性的突破，最大的的特色是米的橫廳，戶戶有露臺(tái)。 n主要為4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶 二層：南向露臺(tái)入戶 三層、四層：樓梯入戶 二層露臺(tái)入戶二層露臺(tái)入戶 三層露臺(tái)三層露臺(tái) 首層花園入戶首層花園入戶 首層情景房首層情景房 首層情景房首層情景房 以層層退臺(tái)、首層花園、外置樓梯等設(shè)計(jì)元素體現(xiàn)洋房特質(zhì)以層層退臺(tái)、首層花園、外置樓梯等設(shè)計(jì)元素體現(xiàn)洋房特質(zhì) n層層退臺(tái)，由自家退臺(tái)俯視室 外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底； 退臺(tái)退臺(tái) 退臺(tái)退臺(tái) 室外樓梯室外樓梯 首層私家花園首層私家花園 俯瞰露臺(tái)俯瞰露臺(tái) 外置樓梯外置樓梯 步入式花園步入式花園 n 步入式設(shè)計(jì)，穿過(guò)

14、院子才可進(jìn)入家門， 回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生 活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié) 合； n外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道”的 昏暗，增加與自然的親近； a a b b c c d d 六大價(jià)值點(diǎn)：六大價(jià)值點(diǎn)： a. 獨(dú)特的露臺(tái)空間 b. 多景式陽(yáng)光房 6+16+1層情景洋房層情景洋房 c. 豐富的建筑形態(tài) d. 首層私家庭院 情景洋房在于層高更高、控制面積，主力戶型保持在100-150平米，提供可支付的洋房生活； e e f f e. 大面積贈(zèng)送 f. 全明戶型 高層產(chǎn)品高層產(chǎn)品市場(chǎng)趨勢(shì)主流產(chǎn)品，項(xiàng)目主力產(chǎn)品，做足市場(chǎng)趨勢(shì)主流產(chǎn)品，項(xiàng)目主力產(chǎn)品，做足23F23F限高限高 底層商業(yè)及底層商業(yè)

15、及SOHOSOHO酒店式公寓（依托商業(yè)的差異化產(chǎn)品），酒店式公寓（依托商業(yè)的差異化產(chǎn)品）， 提升項(xiàng)目溢價(jià)提升項(xiàng)目溢價(jià) 戶型建議：本項(xiàng)目戶型創(chuàng)新的出發(fā)點(diǎn)戶型建議：本項(xiàng)目戶型創(chuàng)新的出發(fā)點(diǎn)對(duì)片區(qū)對(duì)片區(qū) 主流戶型設(shè)計(jì)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)先進(jìn)戶型的超越主流戶型設(shè)計(jì)和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)先進(jìn)戶型的超越 本項(xiàng)目戶型創(chuàng)新的出發(fā)點(diǎn)本項(xiàng)目戶型創(chuàng)新的出發(fā)點(diǎn)兩大原則：兩大原則： n戶型創(chuàng)新只是基于整體市場(chǎng)的創(chuàng)新，而 該類創(chuàng)新元素已出現(xiàn)在其他城市，并通過(guò) 市場(chǎng)驗(yàn)證，被廣大客戶接受； n戶型創(chuàng)新是在尊重當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣的前提 下，通過(guò)改善戶內(nèi)空間設(shè)計(jì)，提升居住品 質(zhì)，引導(dǎo)居住潮流。 n以實(shí)用舒適為設(shè)計(jì)原則，但必須合理控 制總價(jià) 1 1步陽(yáng)臺(tái)步陽(yáng)臺(tái)

16、 入戶花園入戶花園 大景觀陽(yáng)臺(tái)大景觀陽(yáng)臺(tái) 落地凸窗落地凸窗 n戶型更具變化，6米陽(yáng) 臺(tái)的設(shè)計(jì)使外立面更豐 富，同時(shí)也屬戶型創(chuàng)新 的亮點(diǎn)。 n兩層6米挑高陽(yáng)臺(tái)、奇 偶層客廳方向不同也是 我們考慮的方向 高層戶型高層戶型66米挑高陽(yáng)臺(tái)的利用米挑高陽(yáng)臺(tái)的利用 送一步陽(yáng)臺(tái)，既可以增加與天地自然接觸的機(jī)會(huì)，有豐富了建筑立面，充滿 生機(jī)而有情趣 高層戶型高層戶型一步陽(yáng)臺(tái)一步陽(yáng)臺(tái) 步入式衣帽間和干濕分離衛(wèi)生間都是體現(xiàn)戶型人性化的亮點(diǎn)，同時(shí)提高了戶 型的功能性和舒適度。 高層戶型高層戶型步入衣帽間、干濕分離衛(wèi)生間步入衣帽間、干濕分離衛(wèi)生間 高層戶型高層戶型陽(yáng)光功能房陽(yáng)光功能房 完善居住品質(zhì)和功能性，使居住的人

17、可以更好的接近自然和陽(yáng)光 高層戶型高層戶型空中庭院空中庭院 采用大面積觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，作為空中庭院，便于觀景的結(jié)合。同 時(shí)可以結(jié)合建筑立面來(lái)采用一定的造型設(shè)計(jì)。 高層戶型高層戶型二代居戶型二代居戶型 超大面積入戶花 園分割兩大獨(dú)立 空間，適合兩代 和諧居住空間， 營(yíng)造舒適宜的院 落模式家庭居住 生活。 戶型戶型B B 戶型戶型A A 情景花園洋房：情景花園洋房：4+14+1退臺(tái)式花園洋房退臺(tái)式花園洋房 由于排除了從樓梯間進(jìn) 出的方式，直接南面入 戶，跟公共樓道再?zèng)]關(guān) 系了，一層采用臺(tái)階 大門庭院陽(yáng) 光室門廳這種方式 進(jìn)門，增加了首層的獨(dú) 立感受，以陽(yáng)光室作為 客廳和庭院的溝通也非 常和諧。 一層

18、：一層：135.46135.46平米四室兩廳兩衛(wèi)平米四室兩廳兩衛(wèi) 二層：二層：131131平米四室兩廳兩衛(wèi)平米四室兩廳兩衛(wèi) 情景洋房的二層希望讓 人感覺到住在一層的感 覺，通過(guò)兩個(gè)方向的室 外樓梯，上到一層的一 個(gè)平臺(tái)，再往上從自家 的露臺(tái)進(jìn)戶。 三層：三層：117117平米四室兩廳兩衛(wèi)平米四室兩廳兩衛(wèi) 三層從南面樓梯進(jìn)戶，四層 從北面樓梯通道進(jìn)戶，通過(guò) 露臺(tái)提升居住舒適度。露臺(tái) 沒有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花 園感 , 露臺(tái)與客廳相連并有 較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng) 。 四樓和五樓作成復(fù)式，也可作為平 層。圖示是采用復(fù)式房，樓下三房， 樓上兩房。超大露臺(tái)贈(zèng)送，通透性 良好。 頂層復(fù)式：頂層復(fù)式：155

19、155平米五室兩廳兩衛(wèi)平米五室兩廳兩衛(wèi) n該戶型面積配比方 案的確定充分考慮了 主觀的戰(zhàn)略目標(biāo)與客 觀的市場(chǎng)需求； n本項(xiàng)目住宅總套數(shù) 大約為3500套，其中 110-130的三房型電 梯小高產(chǎn)品為主力戶 型，符合主流中高客 戶需求； n144150平米的大 戶型產(chǎn)品套數(shù)主要為 提升項(xiàng)目整體形象， 為了控制項(xiàng)目的開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)。 戶型配比建議戶型配比建議 豪華型豪華型 產(chǎn)品產(chǎn)品 豪華四室144-1505%符合項(xiàng)目高端產(chǎn)品定位，以舒適性的 三室為主要產(chǎn)品，體現(xiàn)產(chǎn)品的豪華和 舒適。 舒適三室135-14420% 舒適型舒適型 產(chǎn)品產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)三室110-13035% 考慮產(chǎn)品的良好居住性和市場(chǎng)接受度，

20、主要以豪華二室、標(biāo)準(zhǔn)三室作為主力。 豪華二室 （可變?nèi)?房） 100-11025% 緊湊型緊湊型 產(chǎn)品產(chǎn)品 緊湊二室70-9015% 以特色化的緊湊型二室為主，減少面 積，降低總房款，吸引購(gòu)買，并兼顧 產(chǎn)品的居住舒適度。 規(guī)劃篇規(guī)劃篇營(yíng)銷篇營(yíng)銷篇建筑篇建筑篇 “高檔形象中端價(jià)高檔形象中端價(jià) 格格”總體思路確定總體思路確定 的前提下，如何通的前提下，如何通 過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目 形象？形象？ 在商業(yè)價(jià)值有限的在商業(yè)價(jià)值有限的 情況下，那種開發(fā)情況下，那種開發(fā) 模式能夠使得項(xiàng)目模式能夠使得項(xiàng)目 開發(fā)利益最大化開發(fā)利益最大化 如何確定啟動(dòng)區(qū)物如何確定啟動(dòng)區(qū)物 業(yè)營(yíng)銷方式，能夠業(yè)營(yíng)銷方式，能夠

21、 在盡量不損害項(xiàng)目在盡量不損害項(xiàng)目 開發(fā)利益的基礎(chǔ)上開發(fā)利益的基礎(chǔ)上 快速回籠資金快速回籠資金 推廣篇推廣篇 推廣方向的初步推廣方向的初步 探索探索 如何利用自身掌握單位團(tuán)購(gòu)資源，解如何利用自身掌握單位團(tuán)購(gòu)資源，解 決項(xiàng)目資金問題？決項(xiàng)目資金問題？ 需解決三個(gè)問題需解決三個(gè)問題 如何規(guī)避法律問題？ 單純以團(tuán)購(gòu)的名義，吸納社會(huì)資金，在法律 上難以通過(guò) 第一個(gè)問題第一個(gè)問題 解決辦法：解決辦法： 成立建筑公司，以建筑公司名義出面；成立建筑公司，以建筑公司名義出面； 團(tuán)購(gòu)單位委托建筑公司建設(shè)集資房；團(tuán)購(gòu)單位委托建筑公司建設(shè)集資房； 然后由單位為員工建設(shè)集資房的名義收取然后由單位為員工建設(shè)集資房的名義

22、收取 意向金。意向金。 操作要點(diǎn)：操作要點(diǎn)： 規(guī)劃、報(bào)批等前期各項(xiàng)工作已完成； 如何規(guī)避收錢難問題？ 房子還沒動(dòng)工就收款，團(tuán)購(gòu)人員有抗性 第二個(gè)問題第二個(gè)問題 以單位建設(shè)集資房名義，向單位員工收取意以單位建設(shè)集資房名義，向單位員工收取意 向金（向金（1010萬(wàn)元萬(wàn)元/ /戶）；戶）； 收取意向金之前，向團(tuán)購(gòu)人員公布整體均價(jià)收取意向金之前，向團(tuán)購(gòu)人員公布整體均價(jià) （低于市場(chǎng)價(jià)，后期可稍作變動(dòng)）；（低于市場(chǎng)價(jià)，后期可稍作變動(dòng)）； 解決辦法：解決辦法： 操作要點(diǎn)：操作要點(diǎn)： 制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格表，保證整體均價(jià)在市場(chǎng)上有較大競(jìng)爭(zhēng)力； 如何規(guī)避選房矛盾？ 需要解決團(tuán)購(gòu)單位與團(tuán)購(gòu)單位之間的矛 盾，員工與員工之間

23、的矛盾 第三個(gè)問題第三個(gè)問題 由各單位領(lǐng)導(dǎo)牽頭，統(tǒng)計(jì)團(tuán)購(gòu)人數(shù)；由各單位領(lǐng)導(dǎo)牽頭，統(tǒng)計(jì)團(tuán)購(gòu)人數(shù)； 開發(fā)商從規(guī)劃樓棟中選取若干樓棟（不低于團(tuán)購(gòu)單位數(shù)）開發(fā)商從規(guī)劃樓棟中選取若干樓棟（不低于團(tuán)購(gòu)單位數(shù)） 所有參加團(tuán)購(gòu)的單位統(tǒng)一搖號(hào)，抽取樓棟號(hào)；所有參加團(tuán)購(gòu)的單位統(tǒng)一搖號(hào)，抽取樓棟號(hào)； 本單位人員需在所抽取的樓棟號(hào)內(nèi)選擇房源；本單位人員需在所抽取的樓棟號(hào)內(nèi)選擇房源； 所有人員在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一選房；所有人員在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一選房； 所有單位選房結(jié)束后，由參加團(tuán)購(gòu)但為選中滿意房源者在剩余團(tuán)所有單位選房結(jié)束后，由參加團(tuán)購(gòu)但為選中滿意房源者在剩余團(tuán) 購(gòu)房源中再行選房。購(gòu)房源中再行選房。 解決辦法：解

24、決辦法： 操作要點(diǎn)：操作要點(diǎn)： 單位領(lǐng)導(dǎo)的前期公關(guān)與員工情緒的后期安撫； 單位委托建筑公司建設(shè)集資房單位委托建筑公司建設(shè)集資房 單位收取員工意向金單位收取員工意向金 團(tuán)購(gòu)人員在所抽樓棟內(nèi)統(tǒng)一選房團(tuán)購(gòu)人員在所抽樓棟內(nèi)統(tǒng)一選房 單位領(lǐng)導(dǎo)抽取選房樓棟單位領(lǐng)導(dǎo)抽取選房樓棟 意向金交由建筑公司意向金交由建筑公司 建筑規(guī)劃確定建筑規(guī)劃確定 項(xiàng)目正式動(dòng)工項(xiàng)目正式動(dòng)工 整體操作流程：整體操作流程： 規(guī)劃篇規(guī)劃篇營(yíng)銷篇營(yíng)銷篇建筑篇建筑篇 “高檔形象中端價(jià)高檔形象中端價(jià) 格格”總體思路確定總體思路確定 的前提下，如何通的前提下，如何通 過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目過(guò)建筑體現(xiàn)項(xiàng)目 形象？形象？ 在商業(yè)價(jià)值有限的在商業(yè)價(jià)值有限的

25、情況下，那種開發(fā)情況下，那種開發(fā) 模式能夠使得項(xiàng)目模式能夠使得項(xiàng)目 開發(fā)利益最大化開發(fā)利益最大化 如何確定啟動(dòng)區(qū)物如何確定啟動(dòng)區(qū)物 業(yè)營(yíng)銷方式，能夠業(yè)營(yíng)銷方式，能夠 在盡量不損害項(xiàng)目在盡量不損害項(xiàng)目 開發(fā)利益的基礎(chǔ)上開發(fā)利益的基礎(chǔ)上 快速回籠資金快速回籠資金 推廣篇推廣篇 推廣方向的初步推廣方向的初步 探索探索 項(xiàng)目主題提煉項(xiàng)目主題提煉 南京路南京路 公園旁公園旁 巔峰家?guī)p峰家 點(diǎn)出項(xiàng)目位置，突出地段優(yōu)勢(shì) 三大公園環(huán)繞，突出景觀優(yōu)勢(shì) 與客戶心理結(jié)合，滿足其虛榮心 案名建議案名建議 周邊市場(chǎng)突圍，迅速引起市場(chǎng)影響周邊市場(chǎng)突圍，迅速引起市場(chǎng)影響 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 如何命名？如何命名？ A: 體現(xiàn)產(chǎn)品核

26、心賣點(diǎn)體現(xiàn)產(chǎn)品核心賣點(diǎn) B：提升產(chǎn)品價(jià)值感：提升產(chǎn)品價(jià)值感 C：品質(zhì)感高、精致：品質(zhì)感高、精致 D、易于傳播、有內(nèi)涵、易于傳播、有內(nèi)涵 項(xiàng)目案名（主推）項(xiàng)目案名（主推） 中央公園中央公園 SLOGANSLOGAN 南京路南京路 公園旁公園旁 巔峰家?guī)p峰家 中央：中央： 地段，項(xiàng)目最重要的賣點(diǎn)。本案位于南京路與凱旋路交叉口，典型的“非傳統(tǒng)生 活核心區(qū)”，未來(lái)城市中心地位呼之欲出； 公園：公園： 景觀，項(xiàng)目的 核心賣點(diǎn)。內(nèi)部規(guī)劃姑且不論，外部的三大公園將是本案后期推 廣中最值得深挖的一大賣點(diǎn)。 案名，就是要將最直觀的賣點(diǎn)無(wú)限放大案名，就是要將最直觀的賣點(diǎn)無(wú)限放大 項(xiàng)目案名（輔推）項(xiàng)目案名（輔推）

27、天河灣天河灣 SLOGANSLOGAN 水岸林畔，城市生活詩(shī)情畫卷水岸林畔，城市生活詩(shī)情畫卷 本案項(xiàng)目名稱（備選）本案項(xiàng)目名稱（備選） 景觀優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì) 文化氛圍文化氛圍 突出位置突出位置 數(shù)字更易形成記憶點(diǎn)數(shù)字更易形成記憶點(diǎn) 桃花源桃花源南京路南京路XX號(hào)號(hào) 家在城中，園在景中家在城中，園在景中 案名案名主題主題 南京路南京路公園旁公園旁巔峰家?guī)p峰家 主題主題案名案名 專注溝通 做好每件事 同翔地產(chǎn)商丘項(xiàng)目組同翔地產(chǎn)商丘項(xiàng)目組 通過(guò)拔高立意提升項(xiàng)目形象，打通過(guò)拔高立意提升項(xiàng)目形象，打 造商丘未來(lái)的榜樣風(fēng)情社區(qū)造商丘未來(lái)的榜樣風(fēng)情社區(qū) 模式一模式一估算：容積率估算：容積率3.53.5左右，總建面約左右，總建面約33.2533.25萬(wàn)平米萬(wàn)平米 住宅 2.7萬(wàn)平米花園洋房形象產(chǎn)品、高端定制 27萬(wàn)平米高層住宅主要的盈利性產(chǎn)品 酒店、辦公2萬(wàn)平米SOHO辦公滿足未來(lái)