集體土地房屋買(mǎi)賣(mài)能否買(mǎi)賣(mài)

1、集體土地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效一般亦不予返還【案情】 2006 年 7 月 4 日， 原告王某某與被告嵇某某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，雙方約定： 原告將其位于王興中 學(xué)門(mén)前的三間平房、兩間廚房、十四間豬舍、一臺(tái)飼料機(jī)等墻院內(nèi)所有建筑設(shè)施以及院外零星土地轉(zhuǎn)讓給 被告，被告于 2006年 7月 20日一次性付給原告轉(zhuǎn)讓費(fèi) 55000元，王某某協(xié)助嵇某某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，過(guò)戶(hù) 費(fèi)由嵇某某負(fù)擔(dān)等。時(shí)任村委會(huì)黨支部書(shū)記的李某某及村委會(huì)副主任（無(wú)正主任）張某某作為見(jiàn)證人在協(xié) 議上簽字。 協(xié)議簽訂后， 被告按約支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi) 55000 元，原告亦向被告交付房屋及其他標(biāo)的物。 交付后， 被告對(duì)上述房屋進(jìn)行了維修和裝潢，并增

2、添了院墻門(mén)等。2008 年 11 月 4 日，原告以雙方簽訂的協(xié)議違反 農(nóng)村宅基地相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)歸于無(wú)效為由向一審法院起訴，要求確認(rèn)雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，并要 求被告返還上述房屋及宅基地使用權(quán)和飼料機(jī)等。另，訟爭(zhēng)房屋除上述三間平房及兩間廚房有集體土地建 設(shè)用地使用證外，其他無(wú)任何手續(xù)。被告一直未獲得政府主管部門(mén)對(duì)宅基地轉(zhuǎn)讓的行政許可。被告在王興 社區(qū)居民委員會(huì) 1 組已有宅基地一處。 【評(píng)析】 本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、原、被告雙方簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力；二、如果協(xié)議無(wú)效財(cái)產(chǎn)是否應(yīng)予返 還。 從本案來(lái)看，協(xié)議中約定的標(biāo)的物包含兩個(gè)方面，一方面是飼料機(jī)等動(dòng)產(chǎn)部分，由于該動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)并不 違反法律規(guī)

3、定，是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效，且已履行完畢，自然不存在返還的問(wèn)題；另一方面是涉 及房屋等不動(dòng)產(chǎn)部分，由于是集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)，無(wú)論是理論界還是實(shí)務(wù)界，其效力爭(zhēng)議較大。 中 華人民共和國(guó)土地管理法第六十二條規(guī)定： “農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得 超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使 用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其 中涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅 基地的，不予批準(zhǔn)。 ”江蘇省土地管理?xiàng)l例第 3

4、5 條第 2 款規(guī)定：“購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶(hù)應(yīng)當(dāng)符合申 請(qǐng)建房用地條件。 ” 根據(jù)上述規(guī)定，宅基地轉(zhuǎn)讓必須報(bào)經(jīng)政府主管部門(mén)審批準(zhǔn)予，此屬行政許可，即合同 生效必須有此要式，而且買(mǎi)受方只能擁有一處宅基地。司法實(shí)踐中，一般以此理由認(rèn)定無(wú)效為主，而以認(rèn) 定有效為輔。 即在購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)房以后， 獲得了該集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份， 同時(shí)， 其又符合取得宅基地的條件， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。因此，本案雙方簽訂的房屋等不動(dòng)產(chǎn)部分買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效。 第二，無(wú)效情形下的處理。 中華人民共和國(guó)合同法第五十八條規(guī)定： “合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合 同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的

5、一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì) 方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ”因此，合同被認(rèn)定無(wú)效以后，雙方 各自返還財(cái)產(chǎn)應(yīng)屬于常態(tài)的一種處理方式。無(wú)效以后主要審查的重點(diǎn)在于是否存在不能返還或者沒(méi)有必要 返還的情形。雖然在認(rèn)定合同無(wú)效過(guò)程中，更多地是考慮宅基地使用權(quán)的法律適用問(wèn)題，但在判斷能否返 還或有無(wú)必要返還時(shí)，則應(yīng)更多地考慮地上房屋的現(xiàn)狀與合同履行的時(shí)間長(zhǎng)短。實(shí)踐中，集體土地房屋買(mǎi) 賣(mài)合同履行的時(shí)間長(zhǎng)短很好判別， 而房屋的現(xiàn)狀通常存在以下幾種情況： 其一， 與原買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的一致； 其二， 購(gòu)房人已對(duì)房屋實(shí)施了部分翻建或者添附且不可區(qū)分；其三，該房屋已被完全翻建；其四，該房屋已自然 滅失；其

6、五，該房屋因征用、拆遷而滅失，但購(gòu)房人獲得了拆遷補(bǔ)償款；等等。 司法實(shí)踐中，針對(duì)上述情況，法院一般采取的是，除了與原買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的完全一致且買(mǎi)賣(mài)合同履行時(shí)間較短情 形予以適當(dāng)返還之外，其他的，一般是以不返還為主，尤其是當(dāng)前拆遷行為日益增多而導(dǎo)致的合同糾紛， 當(dāng)事人缺乏基本的誠(chéng)信，此種風(fēng)氣不能因當(dāng)事人違反誠(chéng)信卻因司法裁判而使其獲得不當(dāng)利益。本案中，由 于雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效。同時(shí)，雙方合同履行時(shí)間較長(zhǎng)，買(mǎi)受人也已對(duì)該房屋進(jìn)行了維修 和裝潢，并增添了院墻門(mén)等，如果返還將給買(mǎi)受人造成更大的損失，所以，此種情況屬于合同法規(guī)定的沒(méi) 有必要返還的情形； 又因在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后， 買(mǎi)受人也已經(jīng)支付了一定

7、的對(duì)價(jià)， 亦不存在折價(jià)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。 如何看待集體土地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力 其實(shí)合同法規(guī)定了 ,如果合同簽訂的是損害到國(guó)家或集體利益的 , 這種買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的 . 土地法規(guī)定了村集體用地只作為本村民調(diào)制 , 非本村民或城鎮(zhèn)居民等局外人不得買(mǎi)賣(mài) , 禁止買(mǎi)賣(mài) 所以樓主這種買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的 ,以前幾年的北京的藝術(shù)村就是個(gè)最典型的案例 ,打官司全輸呀 ,慎重呀 . 案情簡(jiǎn)介 2 0 0 3年8月，原告潘某 （反訴被告）與W經(jīng)理部簽訂村民住宅集資代建協(xié)議書(shū)1份，雙方約定：原 告潘某繳納集資建房款1 3 6 5 4 7元，選定W經(jīng)理部開(kāi)發(fā)建造的生活小區(qū)中房號(hào)為4 0 3的房屋1套， 同日原告潘某繳納了全部

8、房款。 2 0 0 4年12月，被告張某 （反訴原告）的房屋被拆遷，被告張某與拆遷單位X簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié) 議一份，約定拆遷單位X將自W經(jīng)理部購(gòu)得的本案爭(zhēng)議房屋4 0 3室安置給被告張某。 2 0 0 6年7月原告潘某通過(guò)經(jīng)理部W取得D 1 - 4 0 3房屋并進(jìn)行了裝潢，于同年8月入住。同年 10月30日晚7時(shí)許，原告潘某回到403室，發(fā)現(xiàn)房門(mén)被撬，被告張某等人在該房屋內(nèi)，并稱(chēng)該40 3室系拆遷安置給他的房屋，雙方為此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，原告潘某向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告張某停止妨礙 其居住。被告張某接到訴狀后，向法院提起反訴。 爭(zhēng)執(zhí)意見(jiàn) 對(duì)該案如何處理，第一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案爭(zhēng)議房屋系集體土地上建房

9、，違反了土地管理法第63 條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定原被告 分別與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。據(jù)此，原被告雙方均未取得爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)，應(yīng)駁回雙方的訴 訟請(qǐng)求。 第二種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)本案的實(shí)際情況和目前我國(guó)的有關(guān)集體土地建房的現(xiàn)狀，將雙方各自與開(kāi)發(fā) 商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同視為有效，再根據(jù)誰(shuí)先實(shí)際控制和占有的原則進(jìn)行判決。 分析意見(jiàn) 筆者贊成第二種意見(jiàn)。本案因房屋土地的性質(zhì)問(wèn)題，導(dǎo)致該房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證，至于本案中涉及的合同效 力問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)爭(zhēng)議頗多，筆者認(rèn)為，對(duì)于在農(nóng)村集體土地上所建房屋的買(mǎi)賣(mài)從土地管理法的立法目的 來(lái)考慮，確認(rèn)合同有效

10、，并不影響該法旨在保護(hù)耕地總量、防止耕地減少的立法目的，且能有效地改善農(nóng) 民自身居住條件，改善城市低收入家庭的居住條件，更重要的是認(rèn)定合同有效能夠避免由于合同無(wú)效引起 的社會(huì)不穩(wěn)定。 認(rèn)定合同有效， 既體現(xiàn)了合同法鼓勵(lì)交易之立法精神， 亦符合現(xiàn)在和未來(lái)立法的發(fā)展趨勢(shì)， 且本案的原被告并非是同一個(gè)合同的相對(duì)人，均未對(duì)合同的效力進(jìn)行抗辯，法院在審理本案時(shí)，可以不就 合同是否有效的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)定和處理，將上述合同視為有效，并按有效處理。 綜上，因原告潘某先于被告張入住403室，且對(duì)403室進(jìn)行了裝修，對(duì)該房屋進(jìn)行了事實(shí)上的控 制與裝修，被告張某以撬門(mén)的方式進(jìn)入403室，違背了原告潘某的意志并使其喪失了

11、對(duì)該房屋事實(shí)上的 控制與支配，因此，原告潘某要求被告張某排除妨礙的主張應(yīng)被法院支持。 農(nóng)村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)整體的發(fā)展，物質(zhì)水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足。城鄉(xiāng)一體化、農(nóng)村 城市化、農(nóng)民市民化已成為農(nóng)村發(fā)展的新趨勢(shì)。農(nóng)村各類(lèi)產(chǎn)業(yè)基地和開(kāi)發(fā)園區(qū)的不斷崛起，大量集體土地 被征用，大批農(nóng)村房屋被拆遷。由于拆遷補(bǔ)償款的數(shù)額往往遠(yuǎn)高于房屋售價(jià)，為此原農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的 出售方紛紛毀約，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的增加。另外，拆遷的異地集中安置，動(dòng)遷戶(hù)將安置房屋 出售他人；一部分地區(qū)還出現(xiàn)了利用尚未收歸國(guó)有的集體土地開(kāi)發(fā)商品房、規(guī)模建設(shè)新型人口聚集區(qū)的活 動(dòng)，較為時(shí)

12、興的說(shuō)法叫作“舊村改造”等等。在這些過(guò)程中出現(xiàn)了一些糾紛，這些糾紛的出現(xiàn)從深層次上 看有其必然原因。 等傳統(tǒng)功能逐步萎縮，而財(cái)富儲(chǔ)存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能 不斷加強(qiáng)，集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變。二是隨著開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè) 的深入發(fā)展，大量外來(lái)資金與人口涌入，使村鎮(zhèn)集體土地的價(jià)值迅速提升，城市近郊非農(nóng)用地的收益率明 顯高于農(nóng)用地。三是國(guó)家征用集體土地是按產(chǎn)值補(bǔ)償，而當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該標(biāo)準(zhǔn)，用地者到國(guó) 家嚴(yán)格控制的土地一級(jí)市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補(bǔ)償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農(nóng)村 集體建設(shè)用地不可避免地自行流轉(zhuǎn)。四是我國(guó)土地管理

13、制度改革后，土地使用權(quán)在土地權(quán)力體系中的地位 日益突出，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn)，相當(dāng)一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟(jì)組織，在經(jīng)濟(jì) 利益最大化的驅(qū)動(dòng)下，自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運(yùn)用的土地使用權(quán)作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”。 可以說(shuō)，在一定意義上，在農(nóng)村集體土地上所建房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)象的出現(xiàn)就成為不可避免的趨勢(shì)。既然有 買(mǎi)有賣(mài)， 其間就難免產(chǎn)生糾紛。為了處理日益涌現(xiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛， 2003 年 4 月 28 日最高人民法院公 布了關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 。這一司法解釋的出臺(tái)，對(duì)于人民法 院處理此類(lèi)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用，得到了社會(huì)各界的普遍歡迎。但

14、是，通過(guò)近三年來(lái)的實(shí)踐， 這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法旨意看，該司法解釋主要 是針對(duì)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行規(guī)定的，并未把占國(guó)土很大比例的農(nóng)村集體土地 上發(fā)生的房屋買(mǎi)賣(mài)行為納入調(diào)整范圍，這不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對(duì)于在農(nóng)村集體土地上所建 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理，目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論，但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增 加，亟待解決。 一、農(nóng)村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)中存在的問(wèn)題 根據(jù)我國(guó)憲法的規(guī)定，“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó) 家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山

15、，也屬于集體所有?！币虼?，在社會(huì)主義的中國(guó)， 從所有制上講，土地可以分為兩類(lèi)，即國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國(guó)的社 會(huì)主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國(guó)的土地問(wèn)題及附著于土地之上的房屋問(wèn)題，就不能不以此為最根 本的出發(fā)點(diǎn)，所以，房屋依據(jù)其土地屬性可以區(qū)分為建筑于國(guó)有土地上的房屋和建筑于集體土地上的房屋 兩大類(lèi)。對(duì)于國(guó)有土地上的房屋， 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法等已對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn) 交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等作出了具體規(guī)定。而對(duì)于建筑于集體土地上的房屋，現(xiàn)并無(wú)類(lèi)似的規(guī)定。 在房屋與土地的關(guān)系上，現(xiàn)普遍采取“房地一體主義”原則，即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的 所有

16、權(quán)或者使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過(guò)程中不會(huì)因房屋所附著的土 地歸屬于其他人而引致紛爭(zhēng)。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第三十一條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房 屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”。在我國(guó)經(jīng)過(guò)出讓的國(guó)有土地其土地使用權(quán) 的轉(zhuǎn)讓是不存在障礙的，但是， 1998 年 8月中華人民共和國(guó)土地管理法修改時(shí)將“允許城鎮(zhèn)非農(nóng)戶(hù)口 居民建住宅使用集體土地”的規(guī)定加以刪除，并在第 63 條中明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán) 不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因 破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法

17、發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”，造成“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn) 入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”的狀況，從而在立法意義上，城市及外村、外鄉(xiāng)居民已被禁止成為集體土地上住宅的合 法所有權(quán)人。在農(nóng)村集體土地上所建房屋的買(mǎi)賣(mài)合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定，而直接影響到買(mǎi)賣(mài)合 同的效力問(wèn)題。 二、農(nóng)村集體土地（宅基地）的性質(zhì) 依據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第八條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬 于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”；第十條規(guī)定： “農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng) 分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體

18、經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組 經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理”。筆者認(rèn)為， “農(nóng)民集體”不是一個(gè)抽象的名詞，而是一種能按章程或規(guī)則行使權(quán)利的組織形式。在“農(nóng)民集體”中每 個(gè)成員的權(quán)利是平等的， 如對(duì)集體土地享有平等的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 集體成員的權(quán)利是集體所有權(quán)的組成部分， 全體成員大會(huì)是集體的最高權(quán)力機(jī)關(guān)。但是，集體中的成員不能以個(gè)人身份享有和行使集體所有權(quán)，對(duì)集 體土地和其他財(cái)產(chǎn)不享有可分割的特定份額。所以，集體所有既不同于個(gè)人所有基礎(chǔ)上的共有，也不同于 股份制基礎(chǔ)上的法人所有。故集體土地所有權(quán)是一定社區(qū)范圍內(nèi)

19、的農(nóng)民共同共有的所有權(quán)。這一理解也符 合中華人民共和國(guó)民法通則第七十四條“勞動(dòng)群眾集體組織的財(cái)產(chǎn)屬于勞動(dòng)群眾集體所有”和第七十 八條“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)”以及共同共有人不得要求將共有的財(cái)產(chǎn)分出或者轉(zhuǎn)讓 的規(guī)定。 三、集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析 內(nèi)容提要 : 首先對(duì)無(wú)效合同的概念加以說(shuō)明。無(wú)效合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其在內(nèi)容和形 式上違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公眾利益，因此應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。 中華人民共和國(guó)合同 法第五十二條規(guī)定，有下列情形 . 首先對(duì)無(wú)效合同的概念加以說(shuō)明。無(wú)效合同，是指合同雖然已經(jīng)成 立，但因其在內(nèi)容和形式上違反了法律、行政法規(guī)

20、的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公眾利益，因此應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。 中華人民共和國(guó)合同法第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方依欺詐、脅迫的手段 訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的； 損害社會(huì)公共利益； 違反法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 最高法院關(guān)于適用 中華人民共和國(guó)合同法 若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┑谒臈l規(guī)定，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同效力，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委 會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。 有人認(rèn)為，由于中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地 使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

21、中華人民共和國(guó)土地管理法中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”，因此，在 農(nóng)村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無(wú)效合同。無(wú)效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起 來(lái)主要有以下兩點(diǎn)： 1、此類(lèi)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定房屋所 有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼艘獙?shí)現(xiàn)此類(lèi)合同的目的，就必須使在集體土地上所建 房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?但是在中華人民共和國(guó)土地管理法 里卻明確規(guī)定“農(nóng) 民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用

22、于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建房 屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律（此處是指中華人民共和國(guó)土地管理法）的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)中華人民共和 國(guó)合同法 第 52 條的規(guī)定， 違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效， 由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結(jié)論。 2、由于合同標(biāo)的不能而無(wú)效。除合法要件外，契約的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必 備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能 性。如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo) 的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房產(chǎn)管理部門(mén)只辦理城市國(guó)有土

23、地 上所建房屋的權(quán)屬證書(shū)，因此，在集體土地上所建的房屋無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因?yàn)橐勒瘴餀?quán) 的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬 始終不發(fā)生變化，也就是說(shuō)這類(lèi)合同的標(biāo)的在客觀上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也 不能履行的狀態(tài)?；谶@一原因，也可以確定此類(lèi)合同無(wú)效。 但是，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有重新探討的必要。 1、雖然中華人民共和國(guó)土地管理法中規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓 或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但是，我國(guó)憲法第十條第四款后段明確規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照 法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這里雖然要求“依照法律的

24、規(guī)定”進(jìn)行移轉(zhuǎn)，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根 據(jù)該條的上下文意來(lái)判斷，這里所稱(chēng)的法律應(yīng)當(dāng)是對(duì)轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的法律，而不包括實(shí)體上 的限制。因?yàn)樵摋l從體系上分為四款，第一款規(guī)定了國(guó)有土地，第二款規(guī)定了集體所有土地，第三款規(guī)定 了土地征用，第四款對(duì)土地轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定。這就是說(shuō)，在整個(gè)這一條上，立法者是對(duì)國(guó)有土地和集體所 有土地作出了明確的區(qū)分，逐款加以規(guī)定，在此種情形下，不作區(qū)分地提及土地使用權(quán)，當(dāng)然是包括國(guó)有 土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個(gè)整體的，這是憲法條文中的應(yīng)有之義。所以， 中華人民共和 國(guó)土地管理法 的規(guī)定是與 憲法 的立法宗旨相背離的， 而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和 中 華人民共和國(guó)立法法第七十八條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。 依據(jù)前述集體土地所有權(quán)是一定社區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民共同共有的所有權(quán)。所謂共同共有，是指兩個(gè)以上 的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共同 財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、 使用權(quán)。 對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的處分， 必須征得全體共有人的同意。 但是，根據(jù)最高法院 關(guān) 于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行） 第八十九條的規(guī)定，在共同共有關(guān)系 承續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維