山東臨沂市臨沭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

1、山東臨沂市臨沭縣房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2010年12月金花動(dòng)力地產(chǎn)顧問(wèn)一、臨沭縣城市概況1、城市主要概述臨沭縣位于山東省最東南部的蘇魯交界處，因?yàn)l臨沭河而得名。東、南分別與江蘇省贛榆、東海兩縣交界，西、西南與河?xùn)|區(qū)、郯城縣相連，北與莒南縣接壤，距臨沂市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)不足10公里。現(xiàn)轄12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，300個(gè)行政村；總面積1038平方公里，總?cè)丝?3萬(wàn)人。臨沭是革命老根據(jù)地之一，劉少奇、羅榮桓、陳毅、粟裕、肖華、朱瑞等老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家都曾在臨沭戰(zhàn)斗過(guò)，中共山東分局、山東省戰(zhàn)工會(huì)、八路軍115師師部和濱海地委、行署曾長(zhǎng)期駐扎在這里?！咀匀坏乩怼颗R沭縣地勢(shì)北高南低，東高西洼，縣境東部和北部為低山丘陵，西部沭

2、河沿岸為沖積小平原，海拔高度均在60-400米之間，全縣大小山峰44座，最高海拔394.70米。山地占土地總面積的3.82%，丘陵占72.82%，平原占23.36%。境內(nèi)有蒼馬山省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和沭河生態(tài)旅游區(qū)等名勝?！練夂蛸Y源】臨沭縣屬于暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性氣候。寒暑交替，四季分明。光照充足，雨量充沛。年平均氣溫13；年均降水量852毫米。這里沒有北方漫長(zhǎng)的冬季，沒有南方陰雨連綿的梅雨季節(jié)，沒有海濱的潮濕，也沒有北方內(nèi)陸地區(qū)的干旱，是投資興業(yè)、工作、生活、居住的理想之地。2、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述臨沭縣礦產(chǎn)資源豐富。主要有重晶石、金剛石、大理石、石英石、金紅石、云母、陶土、粘土頁(yè)巖、優(yōu)質(zhì)礦泉水等20余

3、種,其中金紅石、陶土、粘土頁(yè)巖儲(chǔ)量十分豐富,質(zhì)量非常好,具有很高的開采利用價(jià)值,聞名全國(guó)的“常林鉆石”（158.7860克拉，出土?xí)r中國(guó)最大、世界第二）就出土在臨沭縣曹莊鎮(zhèn)常林村，享有“鉆石之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。臨沭縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。已基本形成化工、機(jī)械、復(fù)混（合）肥、五金、柳制品、食品、釀酒、紡織等優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)，并涌現(xiàn)出金沂蒙、金正大、史丹利、常林一批龍頭骨干企業(yè)。臨沭縣小型手扶拖拉機(jī)、醋酸乙酯等生產(chǎn)能力全國(guó)第一，復(fù)混（合）肥年生產(chǎn)能力達(dá)1000多萬(wàn)噸，被國(guó)家質(zhì)檢總局授予“全國(guó)爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)化肥生產(chǎn)基地先進(jìn)縣”稱號(hào)，并是五金錘類和航海索具類產(chǎn)品生產(chǎn)、出口基地和脫水蔬菜制品大縣。臨沭縣特色農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速。已形成

4、“東茶、西菜、南桑、北柳”的產(chǎn)業(yè)化格局，建立起了10萬(wàn)畝白柳、5萬(wàn)畝煙桑、16萬(wàn)畝果茶、6萬(wàn)畝蔬菜等生產(chǎn)基地?；ㄉa(chǎn)量居全國(guó)油料百?gòu)?qiáng)縣前20位；柳編制品暢銷40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，被國(guó)家林業(yè)局、中國(guó)經(jīng)濟(jì)林協(xié)會(huì)授予“中國(guó)名特優(yōu)經(jīng)濟(jì)林杞柳之鄉(xiāng)”；是全省板栗生產(chǎn)基地縣。旅游資源豐富。擁有利城遺址、北溝頭遺址、冠山仙人洞景區(qū)、仙人洞、長(zhǎng)春觀、觀音禪寺、云林栗海、沭河栗海、羽山等多處旅游景點(diǎn)?！颈镜靥禺a(chǎn)】：太子參、常林鉆石、柳編制品二、城市土地出讓情況（1）地塊性質(zhì)比較 居住用地商住用地工業(yè)用地商業(yè)/金融/辦公用地其他土地交易宗數(shù)4213宗69宗25宗7宗交易面積608650.6956134.4315901

5、78.35315554.711590.8根據(jù)臨沭縣國(guó)土資源局提供的數(shù)據(jù)，從2006年1月份至2010年11月份五年期間，成交土地156宗，交易面積為2582108.97。其中，僅2010年度，共出讓土地即有69宗，幾乎占總出讓土地的一半。2010臨沭縣的土地開發(fā)迎來(lái)一個(gè)新的高峰，也意味著對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也在逐漸增強(qiáng)，未來(lái)一兩年內(nèi)，臨沭房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)將迎來(lái)一個(gè)新的高潮。三、城市房地產(chǎn)開發(fā)情況1、主要在售樓盤基礎(chǔ)信息2、主要在售項(xiàng)目戶型3、在售項(xiàng)目個(gè)案分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)類別分析1、多層住宅1）價(jià)格方面：臨沭縣城現(xiàn)在在售的主要以多層為主，部分小高層，少量高層、別墅、公寓。多層價(jià)格相對(duì)較

6、低，在1900-2700元/平方米之間不等，根據(jù)當(dāng)前居民購(gòu)買情況分析，多層住宅在當(dāng)前的臨沭還是占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。2）產(chǎn)品類型：供應(yīng)產(chǎn)品住宅要為多層為主，以三房?jī)蓮d為主，面積以90-130居多。3）交房標(biāo)準(zhǔn)：大部分樓盤都是毛坯房或簡(jiǎn)裝。4）產(chǎn)品建筑形式在售項(xiàng)目多層主要以5+1為主，小高層以11層、12層為主。2、小高層、高層住宅1）價(jià)格方面臨沭縣現(xiàn)在只有部分小高層、少量高層。價(jià)格相對(duì)較高，在2200-3500元/平方米之間不等，根據(jù)當(dāng)前居民購(gòu)買情況分析，小高層、高層在當(dāng)前的臨沭還不占有優(yōu)勢(shì)。2）產(chǎn)品類型供應(yīng)產(chǎn)品主要以三房?jī)蓮d為主，面積以90130居多，但也有面積較大的。3）交房標(biāo)準(zhǔn)：大部分樓盤都是毛坯

7、房或簡(jiǎn)裝。4）項(xiàng)目形式樓盤的分類定位不是很明顯，市場(chǎng)的類似產(chǎn)品較少。且建筑形式同質(zhì)化較為嚴(yán)重，產(chǎn)品無(wú)太多創(chuàng)新、差異化可言。3、物業(yè)管理居民對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)普遍較低，物業(yè)管理水平處于上升階段，比較先進(jìn)的物業(yè)管理理念剛剛進(jìn)入。4、房地產(chǎn)市場(chǎng)水平房地產(chǎn)市場(chǎng)正出處在一個(gè)快速發(fā)展的初級(jí)階段，在外來(lái)開發(fā)商的引導(dǎo)下，在建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、宣傳包裝方面有很大改善，但是本地開發(fā)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目在以上方面相對(duì)薄弱。5、區(qū)位特點(diǎn)臨沭縣縣城建成區(qū)面積較小，開發(fā)分布相對(duì)集中除老城市去個(gè)別項(xiàng)目外，其余基本集中在城北北部區(qū)域，目前該區(qū)域總規(guī)劃建筑面積達(dá)45萬(wàn)平方米左右。6、銷售狀況目前該縣城在售項(xiàng)目12家左右，其房源非常充足：其

8、中中高檔項(xiàng)目8個(gè)。9年全年臨沭銷售面積約35萬(wàn)平方米，是以往幾年的三倍，在銷量上嚴(yán)重透支今明兩年的市場(chǎng)需求。尤其中高端客戶群體比較稀少。同時(shí)受房產(chǎn)新政心理預(yù)期影響，目前在售高端樓盤項(xiàng)目銷售均不理想，平均月銷售10套左右。未售項(xiàng)目現(xiàn)均通過(guò)推遲預(yù)售時(shí)間延長(zhǎng)客戶蓄客期來(lái)應(yīng)對(duì)。7、消費(fèi)者產(chǎn)品需求分析1）戶型：目前臨沭市場(chǎng)主要旺銷面積集中區(qū)間95130平方米2）價(jià)格：目前臨沭在售樓盤價(jià)格區(qū)間1900-2600元/平方米3）位置：主要距離商業(yè)中心、教育等配套較近的社區(qū)4）配套：在售項(xiàng)目規(guī)劃配套主要以車庫(kù)、儲(chǔ)藏室為主，對(duì)于小區(qū)綠化、物業(yè)關(guān)注程度較低，根據(jù)線程的消費(fèi)習(xí)慣，購(gòu)房者對(duì)車庫(kù)和儲(chǔ)藏室的關(guān)注度比較高，對(duì)

9、停車位和車棚的認(rèn)可度很低?，F(xiàn)場(chǎng)在售項(xiàng)目中盛世豪庭、寶來(lái)新天地、華僑城均采用停車位，據(jù)調(diào)查顧客反應(yīng)一般。五、市場(chǎng)預(yù)判綜合臨沭城區(qū)人口、規(guī)模、以往幾年銷售量、開發(fā)量、現(xiàn)存市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境政策因素等，今年下半年臨沭市場(chǎng)價(jià)格將在高端樓盤的帶動(dòng)下緩慢上揚(yáng)，但是中高端產(chǎn)品在銷量上將有所下滑，主要由于目前中高端客戶積累較少，政策影響心理因素重，產(chǎn)品多樣性市場(chǎng)推量較多。金花動(dòng)力地產(chǎn)顧問(wèn)市場(chǎng)部 裊莀薄蚃襖肀莇蕿袃膂薂袈袂芄蒞螄袁莇薁蝕羈肆莃薆羀腿蕿蒂罿莁莂袀羈肁蚇螆羇膃蒀螞羆芅蚆薈羅莇蒈袇羅肇芁螃肄腿蕆蠆肅節(jié)艿薅肂羈蒅薁肁膄莈袀肀芆薃螆聿莈莆螞聿肈薂薈肈膀莄袆膇芃薀螂膆蒞莃蚈膅肅薈蚄螂芇蒁薀螁荿蚆

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