成都市御園項目可行性研究報告

1、四川xx房地產開發(fā)有限公司之xx御園項目可行性研究報告第一章 概論1、1 項目背景12 項目概況13 可行性研究依據(jù)和范圍第二章 項目建設業(yè)主簡介第三章 市場分析31 宏觀環(huán)境分析32 房地產市場環(huán)境分析33 住宅地產市場概況第四章 項目區(qū)域分析41區(qū)域地理概況42項目周邊道路現(xiàn)狀分析五章 項目定位51 項目swot分析5、2 項目核心競爭力分析53 目標市場分析54 目標客戶定位55 形象定位56 功能和業(yè)態(tài)定位57 價格定位第六章 項目規(guī)劃61 規(guī)劃條件62 規(guī)劃定位的基本思路63 主要技術經濟指標第七章 項目管理第八章 項目實施計劃第九章 財務分析與評價91 分析的原則和依據(jù)92 基礎數(shù)

2、據(jù)說明93 投資估算94 投資計劃與資金籌措95 盈利能力分析96 清償能力分析97 盈虧平衡分析98 財務評價第十章 風險分析第十一章 競爭項目概況附件：1、 市場調查表2、項目現(xiàn)金流量表（全部投資）3、國有土地使用證4、建設用地規(guī)劃許可證5、建設項目選址意見書6、規(guī)劃條件通知書7、放線交接單第一章 概論11 項目背景本項目地處成都市金牛區(qū)西安街道，位于成都西區(qū)，一環(huán)路以內.項目地塊南面緊鄰西府花園,北側緊鄰花牌坊街，東西兩側為部分舊宅.根據(jù)我司對成都市房地產板塊的劃分可知，本項目地處西區(qū),屬于騾馬市板塊邊緣，該板塊正是成都市政府近期重點開發(fā)培植的新騾馬市商圈,具體包括成都羅馬國際金貿中心、

3、太平洋百貨、鉑金城及百盛公司。項目所屬板塊規(guī)劃定位為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小區(qū)為主；目前該板塊開發(fā)的最大特點為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面,從而更加確立成都“富人區(qū)”的形象。其區(qū)域主要特征如下：（1）、從發(fā)展階段上看，近期新項目西錦國際及曦城項目為代表，花牌坊物業(yè)的開發(fā)已經邁入產品細分的階段。（2）、從現(xiàn)有開發(fā)及花牌坊區(qū)域地塊條件上看，近期花牌坊板塊房地產開發(fā)土地將極為稀少,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外.（3）、從開發(fā)檔次上看，目前花牌坊板塊正在成都人印象中的富人區(qū)。（4）、從產品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細分已越來越明顯，同一檔次可以設計不同產品類型，同一種產品類型可

4、能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，產品細分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。12 項目概況1、 項目名稱：xx御園；2、 項目選址：金牛區(qū)王家巷；3、 建設單位：四川xx房地產開發(fā)有限公司；4、 占地面積：10976.68；5、 實施計劃：2007年9月-2008年3月：設計、報建；2008年4月-2008年7月：基礎及地下部分建設，取得政府令；2008年8月-2009年5月：08年9月開始預售，09年5月主體封項；2009年6月-2010年1月：內外裝、整改以及竣工驗收；2010年2月：交房。6、項目總投資20000萬，其中土地成本5620萬（公司現(xiàn)有資產，按330.6萬/畝 計算），工

5、程費用8574萬。7、資金籌措：自有資金投入7000萬元，占總投資的35%，銀行貸款8000萬元，銷售收入投入5000萬元。8、經濟效益：1、3 可行性研究依據(jù)和范圍編制依據(jù)：1、 國家相關政策；2、 國有土地使用證；3、 建設用地規(guī)劃許可證；4、 宗地放線交接單；5、 規(guī)劃設計條件通知書；6、 項目前期市場調查報告。編制范圍：本可行性研究報告研究范圍包括與項目有關的國家產業(yè)發(fā)展政策、市場現(xiàn)狀及預測、項目自身條件、項目規(guī)劃設計要點、項目定位和運作、項目營銷思路、項目實施進度、項目投資估算及經濟效益評價、社會效益評價。第二章 項目建設業(yè)主簡介本項目由四川xx房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的商住項目.四川

6、xx房地產開發(fā)有限公司是一家以房地產開發(fā)為主的民營企業(yè)。四川xx房地產開發(fā)公司十分注意強化自身管理結構，通過戰(zhàn)略調整，公司已經初步形成了以資本為基本聯(lián)結紐帶的企業(yè)架構。公司設有股東會、董事會、監(jiān)事會、員工委員會，公司采用直線職能制的公司管理模式，由公司董事會負責組建公司經營管理班子。 “為您想得更多，為您做得更好”的經營理念，公司成立以來，成功開發(fā)了xx花苑的房地產項目，享有較高的市場美譽度和較強的品牌影響力。以良好的經營業(yè)績和獨特的企業(yè)文化贏得了業(yè)界、客戶的廣泛認可。在2004年和2005年的中國住交會上，“xx北極星”樓盤被評為最有價值樓盤獎,總經理陳劍榮獲“中國房地產十大新銳人物”。 第

7、三章 市場分析31 宏觀環(huán)境分析成都市面積12390平方公里，總人口1103.4萬，其中市區(qū)人口497.15萬。93年被國務院確定為西南地區(qū)的科技、商貿、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實力西部第一.改革開放20多年來，成都經濟發(fā)展迅速，社會全面進步，人民生活極大改善，成都市綜合實力顯著增強。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為22564元。城市居民人均可支配收入12789元，增長12.6%。農村居民人均純收入4905元，增長9.4%，成都經濟實現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭. 成都先后榮獲過“國家環(huán)境保護模范城市”、“中國十大最具經濟活力城市”、臺商“極力推薦”城市、“十大中國大陸最佳商務城市”、“中國城市綜合實力

8、十強”、“中國最佳旅游城市”、“國家森林城市”等稱號。以上說明，成都市的經濟經過多年的發(fā)展, 目前正處在一個較高速度的發(fā)展階段,深厚的文化底蘊和獨具的風土人情彰顯著這座歷史文化名城的恒久魅力，孕育了“和諧包容，智慧誠信，務實創(chuàng)新”的城市精神，日新月異的城市建設更添了一份迷人的現(xiàn)代氣息。32 房地產市場環(huán)境分析政府的連續(xù)幾道政策，使得全國各地的房價迅速得到控制。目前來看，市場處于膠著狀態(tài)。即賣家咬住價格不放松，買家期待價格的后續(xù)下降。但總體市場的價格并沒有下降或下降有限。首先是開發(fā)商，成熟的開發(fā)商往往并不會在單個項目上追求過高的利潤，尤其是大型的開發(fā)商，越來越重視資金流量的控制，希望通過快速的資

9、金流轉來提高資金利用率。但就市場上目前在售項目來說，要么是銷售到中期，要么是新開項目。對于銷售到中期的項目，因前期已經銷售一部分，后期如果降價，給前期業(yè)主沒辦法交代，企業(yè)品牌也會受到很大影響。對于新開項目，大多是通過拍賣獲取的土地，成本壓力較大，降價沒有空間。于是，開發(fā)商在追求資金快速流轉與降價切實難行的矛盾中徘徊。 其次是消費者，這是整個房地產參與主體中最為弱勢的群體。房地產永遠具有兩重屬性，即功能屬性和投資屬性。受政府政策與輿論導向的影響，新進入投資者銳減，原有投資者則由需求方轉達為供應方。而對自用需求，絕大多數(shù)需求者認為未來房地產價格不可能上漲，下降的可能性較大。這就使得消費者的觀望情緒

10、較為濃厚。在久盼不下的情況下，猶豫不決的市場特征非常明顯。在買方期望下降而開發(fā)商難以下降的情況下，當前房地產市場的價格仍然相對穩(wěn)定，但成交量一直較為低迷，市場處于“膠著”狀態(tài)。這種狀態(tài)沿續(xù)下去，無外乎三個結果，一是大多數(shù)開發(fā)商開始下調價格，則房價會進入下降通道，消費者更加持幣觀望，會使房地產整個行業(yè)“硬著陸”，幾年之內難以復蘇，目前來看這種可能性較小。二是市場徹底恢復，房價開始繼續(xù)上漲。但就市場總量來看，全國范圍近期有一個土地集中放量的過程，近期市場供應量較大，供過于求的局面短期難以改變，因此這種結果也難以出現(xiàn)。三是大多數(shù)開發(fā)商堅持了當前價格水平，不作大的變化，則消費者觀望一段時間后會恢復信心

11、，由猶豫轉向購買，成交量緩慢回升，目前來看，這種傾向較為明顯?？傮w來說，市場會在目前的價格的基礎上略微下調，并在缺乏交易量的情況下，前行并穩(wěn)步回升。這種狀況至少會待續(xù)到明年中期成都市商業(yè)歷史時間相對較短，其經濟特色主要為休閑娛樂經濟。一些全球知名商家陸續(xù)進入成都，在一定程度上促進了成都市的商業(yè)繁榮；但同時也加劇了城市商業(yè)市場的競爭。綜上所述，從事房產項目運作，必須作好前期市場定位，準確把握目標市場，在產品功能訴求上爭取實現(xiàn)差異化、精細化、標準化。這樣才能在激烈的競爭中脫穎而出。33 住宅地產市場概況2007年全年,成都市新開住宅樓盤419個,新增供應面積1881.66.其中,主城區(qū)新增樓盤23

12、9個,新增供應面積1075.13萬,占到總體供應量的57.17%;城東和城西繼續(xù)擔當購房者首選區(qū)域的角色；受國家宏觀調控的影響，大多數(shù)樓盤在推出產品的時候均比較謹慎，即便是規(guī)模不大，也采取分期分批次甚至是分單元推出的模式，從而造就了不少“開盤售罄”的樓市新聞；在開盤時間的選擇上開發(fā)商更是小心翼翼，在消費者持幣觀望的同時，開發(fā)商也捂盤觀望，拉鋸戰(zhàn)由此展開。 城西和城東作為成熟社區(qū)聚集的兩個區(qū)域，仍然是成都新盤供應的熱點區(qū)域，從價格供應來看，主城區(qū)樓盤整體均價接近于8000元/平方米，郊區(qū)的價格在5500元/平方米左右；戶型:70100平方米成為需求主力2007年全市商品房住宅項目戶型供應面積為7

13、0100平方米為主,各樓盤的銷售主力產品同樣以70100平方米的套2套3戶型為主. 主力購房群體最需要的也是70100平方米的套2套3戶型.第四章 項目區(qū)域分析41 區(qū)域地理概況根據(jù)我司對成都市房地產板塊的劃分可知，本項目地處西區(qū),屬于騾馬市板塊邊緣. 其區(qū)域主要特征如下：（1）、從發(fā)展階段上看，近期新項目西錦國際及曦城項目為代表，花牌坊物業(yè)的開發(fā)已經邁入產品細分的階段。（2）、從現(xiàn)有開發(fā)及花牌坊區(qū)域地塊條件上看，近期花牌坊板塊房地產開發(fā)土地將極為稀少,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外.（3）、從開發(fā)檔次上看，目前花牌坊板塊正在成都人印象中的富人區(qū)。（4）、從產品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細分

14、已越來越明顯，同一檔次可以設計不同產品類型，同一種產品類型可能又有不同的定位，而且賣點越來越豐富，在未來的市場中，產品細分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。42項目周邊道路現(xiàn)狀分析本項目緊鄰花牌坊街, 花牌坊街一條雙向八車道,并劃分單獨非機動車道的主干道,其連接著二環(huán),一環(huán),和人民路，由此路輻射出縱橫交錯的交通體系，很大程度上保證本區(qū)域內的交通環(huán)境。交通條件：區(qū)域內公共交通較為便捷，公交線路數(shù)量充足；途徑項目周邊的公交線路總計11條，其中主要的公交站點均集中于花牌坊干道沿線，如:可至五桂橋地區(qū)的4路（五桂橋-茶店子）；可至市中心地區(qū)的62線（九眼橋-金沙總站）；可到達火車北站的34線（火車北站-火車北站）；可

15、至城南的93線（九里堤-紫荊南路）等，便于區(qū)域內居民到達成都市區(qū)的各個主要地區(qū)。除上述普通市區(qū)線路外，更有位于火車北站及金沙長途運輸樞紐站，可提供跨縣乃至跨省的長途車業(yè)務；為區(qū)域內居民出行提供了極大的便利。但同時值得注意的一個現(xiàn)象是，部分公交線路在運營高峰時段較擁堵，可能會對交通出行帶來一定影響。通過我司實地觀測調研得知，從本項目步行公交車站上客集中點僅需二至三分鐘左右，而從項目至成都國際機場實際距離約為30公里左右，至春熙路商業(yè)圈實際距離約為6公里左右，交通出行十分方便。生活配套：本區(qū)域內商業(yè)分布的特點為：“東高西低”，即以騾馬市商圈為界，其東側商業(yè)配套設施的數(shù)量及品質均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主

16、要是由于騾馬市商圈已經歷百年，商業(yè)底蘊深厚。項目區(qū)域由于主干道路幅較寬，車流量遠大于人流量，又處于騾馬市商圈末端，從一定程度上影響其沿線的商業(yè)氛圍。干道沿線配套數(shù)量較為零散，無法形成集中的規(guī)模大型商業(yè)群。但干道部分已逐漸形成了較大規(guī)模的特色商業(yè)，如楓橋曉月美食休閑廣場等，商業(yè)氛圍相對濃厚。干道沿線隨著幾個新樓盤建立后，配套發(fā)展了大規(guī)模的商業(yè)項目，如引入百佳，好又多大型超市，個別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場，離本項目僅十分鐘左右的步行距離。1、商業(yè)網點由于區(qū)域內交通干道，路幅寬，車流量極大，從一定程度上影響了沿線商業(yè)氛圍的形成，導致區(qū)域內商業(yè)大型設施數(shù)量較少。區(qū)域內商業(yè)設施形態(tài)主要

17、以中小型沿街商鋪為主，經營的業(yè)種趨于單一，主要以經營日常消費類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費需要。區(qū)域內商業(yè)設施分布平均，基于道路原因無法形成商圈效應，商業(yè)基本分布在干道沿線；另外，大型商業(yè)圈騾馬市與玉帶橋匯合地有著完整的商業(yè)配套設施，其后期更有著大量新增商業(yè)設施出現(xiàn)，包括大型的購物中心、娛樂總匯等。區(qū)域內其余路段商業(yè)網點數(shù)量較為分散。由于本項目與上述百年商圈步行距離控制在15分鐘之內，以及其商業(yè)設施的輻射范圍均包括本項目，可有效彌補本項目附近大型商業(yè)設施缺乏的不足。2、餐飲及休閑娛樂場所該區(qū)域內餐飲類商業(yè)設施較多，主要集中于八寶街及西大街兩側，另外在

18、西月城路干道兩側也有較多餐飲設施，區(qū)域內餐飲設施多以走大眾路線的川派火鍋店及湯煲店為主，這非常符合成都本地居民喜辣、喜食火鍋的飲食習慣；其中較知名的是位于西大街上的川江號子火鍋,及位于通錦橋路上的南粥北面等，另外在八寶街沿線鋪有適量經營中式餐飲的中高檔酒樓、酒家，主要經營各地方口味的餐飲，但由于檔次及價位相對較高，故食客數(shù)量相對稀少。西大街還配備一些休閑餐飲及各國的美食,豐富居民飲食文化.該區(qū)域內休閑娛樂設施較多，據(jù)我司實地調查后得知，所經營業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂城；其中以美容保健類設施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下10家左右。美容保健機構發(fā)展蓬勃，應是成都居民的日

19、常生活消費習慣所致。大型娛樂設施分布在青龍街，三洞橋路等較繁華的地段，其余路段設有適量的休閑茶坊，輔有公眾網吧、休閑浴場及桑拿中心等，但場所分布較散。步行距離適當，居民日常娛樂需要都能得到方便的解決.3、教育文化機構本次市調區(qū)域內的教育機構數(shù)量較多，基礎教育與高等教育機構數(shù)量相當。據(jù)我司實地了解，主要有成都市政建院，樹德中學、成都電子機械高等專科學院，實驗外國語學校，金牛實驗中學，十八中學，以及西南交通大學，西南財經大學等西南知名學府。高等教育設施可有效提升區(qū)域的人文品質，但從實用性而言，基礎教育設施則為住宅區(qū)的必須配套設施。區(qū)域內的住宅小區(qū)多數(shù)配套幼兒園設施，可滿足居民中學齡前兒童的就近教育

20、需要。小學及中學均為就近入學，因此中、小學的配套數(shù)量和質量也可有效增加住宅項目的賣點。就本項目附近配套的中小學數(shù)量及質量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學需要。4、社會醫(yī)療設施本區(qū)域內醫(yī)療設施較多，均為正規(guī)的大型醫(yī)療機構，這很大程度上可以保證本項目小區(qū)住戶的求醫(yī)保健問題。換言之，可能對本項目的銷售產生一定有利影響。此外，區(qū)域內藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購藥的需求。社會醫(yī)療設施附表：道路名稱主要醫(yī)療、醫(yī)藥設施青龍街第三人民醫(yī)院一環(huán)路西門皮膚病?？剖医纸鹋^(qū)第二人民醫(yī)院5、金融、郵電機構區(qū)域內金融場所分布相對集中，在西月城街沿線集中大量銀行，道路沿線企事業(yè)單位相

21、對較多，如市建設局、軍區(qū)質監(jiān)所,四川電力等；由此帶動了不少相關金融配套設施，如：中國農業(yè)銀行、中國工商銀行、上海建設銀行、中國銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。另外中國電信及中國聯(lián)通的營業(yè)廳也位于此處。上述金融機構與本項目所在地距離較近，基本可照顧到本項目居民今后對此方面的需求。該區(qū)域內其他金融設施也齊全，如郵政局、證券交易所等。區(qū)域環(huán)境綜述 項目所在區(qū)域為成都市重點發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內的商業(yè)配套、學校、均配備齊全。 道路路況上佳，交通體系完整，但項目臨近干道道路功能設置欠考，影響本項目交通出入動線的布置。 交通便利，公交線路眾多，出行方便。 商業(yè)網點分布平均，部分路段已是百年商業(yè)街及

22、有些路段漸漸形成美食街概念。商業(yè)設施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要?，F(xiàn)階段娛樂、醫(yī)療、文教等相關設施仍較齊全，幾年后還有較大改善。 區(qū)域內綠化覆蓋率中等，生態(tài)環(huán)境一般，通過政府規(guī)劃籌建，將來生態(tài)環(huán)境可賦予本項目相當?shù)漠a品附加值。 隨著高新區(qū)的規(guī)劃和市府招商成功。產業(yè)的發(fā)展不僅能帶來大量居住需求，也可吸引其他區(qū)域的人士進入該區(qū)域發(fā)展。產業(yè)發(fā)展的進程及程度將直接影響區(qū)域內居住物業(yè)市場的表現(xiàn)。五章 項目定位51 項目swot分析1、項目優(yōu)勢本項目的優(yōu)勢在于地處內環(huán)線市中心，商業(yè)口岸價值和居住價值認可度高，也是城市中心越來越稀缺的純居社區(qū)，這是我們的項目的核心點。一直以來，成都樓市由地段而折射出來的物

23、業(yè)差異日漸明顯，市中心住宅價格一再攀升。本項目的地段優(yōu)勢分析：1.1項目位于人們傳統(tǒng)意識的“南富西貴”的西部，有著先天的地理優(yōu)勢。1.2緊鄰成都騾馬市商圈。1.3地處西大街交通網絡前面，上可至成渝，下可到茶店子車站，北上一環(huán)，南過天府廣場，交通網絡無一不至。1.4毗鄰好又多、家樂福、百佳、摩爾百盛、蘇寧、國美、博美，成熟購物環(huán)境1.5醫(yī)療教育配套環(huán)境完善：市三醫(yī)院、兒童婦幼保健院、電子高專、樹德中學、永陵博物館。1.6極高的商圈品牌認可度，強大的市場輻射力；1.7本案在打造內部優(yōu)美環(huán)境的同時，從園林景觀方面增加項目的可觀景面，增強項目的景觀建設。1.8經過長時間的市場摸底，開發(fā)公司及合作單位不

24、斷對區(qū)域市場作詳細調研，對項目有了深入的認識，保證了項目運作成功的先決條件。1.9戶型設計優(yōu)勢：戶型設計定位明確，合理、實用，功能性與舒適性兼顧很好適合大部份外來定居人員和一次置業(yè)的工薪階層。2、項目劣勢2.1項目規(guī)模在現(xiàn)階段略顯不足。項目占地面積不到20畝，想在目前眾多的大規(guī)模小區(qū)中脫穎而出，則規(guī)模較小，難以形成較大的規(guī)模優(yōu)勢，以目前其他競爭項目動輒上百畝的開發(fā)規(guī)模來看，本項目的規(guī)模相比略顯較小，難以形成超級大盤的規(guī)模和品牌優(yōu)勢。2.2開發(fā)公司知名度及品牌度不大的影響。目前的大多數(shù)購房者比較看重開發(fā)商的實力和品牌，并且穩(wěn)定的跟隨開發(fā)公司所開發(fā)的樓盤。而“xx”是第一次在成都開發(fā)項目，擴大知名

25、度和建立公司品牌尚需一個過程，因此對項目銷售不會起到一定的促進作用。2.3在上班高峰時期，有一段道路較擁堵，不過通過道路改造，會解決這一問題的。2.4 小區(qū)內綠化面積有限，如果做綠化就難以實現(xiàn)其他健康類配套設施；3、發(fā)展機會31土地市場在三環(huán)路以內匱乏的機會。目前成都開發(fā)的商品房已經跨越三環(huán)路，在三環(huán)路以內土地已經相當匱乏，而本項目位內環(huán)線，在地域上相對于其他項目有更大的市場機會。32項目周邊新建高檔樓盤共同打造區(qū)域市場的機會。在項目半徑一公里以內，目前在建的高端項目較多，眾多項目共同打造和塑造區(qū)域高端市場，為本項目贏得市場提供有利機會。33新公司、新形象，客戶沒有既成觀念，可以任意發(fā)揮以獲得

26、客戶的認同。34受政策影響，本案開盤時市場的總體價格會有波動。目前，價格已成了消費者最敏感、關注度排名第一的購買左右因素，按照消費者心理學分析，消費者在持幣觀望的同時，無論其購房目的是用于投資還是自住，都會傾向于均價偏低的項目，以降低投入風險。與本案的競爭樓盤的價位比較，本案在這一點上有很大機會。35有效營造銷售氣氛，準確把握購買心理的機會。從房地產銷售角度來看，要實現(xiàn)最終的銷售目標，就必須要營造出一個良好的銷售氣氛和銷售環(huán)境，并準確地把握客戶的購買心理才能實現(xiàn)銷售。從項目銷售中心外觀設計及內部設施的配置來看，項目將會營造出良好的銷售氛圍，激發(fā)消費者購買欲望。 4、潛在威脅由于政府加大對房地產

27、宏觀調控，2008年的樓盤價格走勢尚無法完全準確預測，市場未來的走勢也會受到多種無法預測的因素的影響而變化，消費者會更加理性的消費。同時，本項目區(qū)域周邊在售樓盤較多，市場競爭相當激烈。另外，政策因素導致投資者將加大投資風險，投資者如受政策因素的影響后，會更加謹慎的選擇項目投資 。5、基本對策建議5.1 根據(jù)項目地塊特點，合理進行規(guī)劃布局，力爭打造最適合居住的純居社區(qū),吸引大量自住型客戶購買。5.2 通過項目“純居”的產品形態(tài)與市中心商住并存的產品形態(tài)的差異化定位，成為成都內環(huán)線最具居住優(yōu)勢的樓盤。5.3 通過項目合理的開發(fā)步驟，實現(xiàn)項目快速滾動開發(fā)，減少前期投入資金。5.4 通過項目的個性化設

28、計，打造耳目一新的建筑風格及多元化的建筑功能，力求在成都形成與眾不同的純居建筑亮點。52 項目核心競爭力分析本項目的核心競爭力的挖掘，通過對項目地塊的價值的分析，要努力克服不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項目地塊的資源優(yōu)勢，變不利為有利，讓消費者切實感覺所購買的住宅商品是超值的，滿足他們對住宅的深層次的渴求，充分挖掘項目的價值。本案在產品設計、配套規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境改造前景、市政交通方面與其他競爭項目相比，占據(jù)了“面面俱到，面面優(yōu)先”的優(yōu)勢，對于普通購房者來說，生活的超級便捷、豐富的生態(tài)資源、實用至上的房型這幾大優(yōu)勢兼具的項目是他們理想中的選擇。俗話說：合適的產品賣給合適的人。本案自產品設計伊

29、始就已經有了明確的消費對像定位，因此，當本案在上述幾方面都具備的時候，消費者唯一關心的就只有價格了。最適合自己的產品人人都喜歡，但并非人人都消費得起。所以，本案在定價方面不一定要參照其他項目的價格基礎，只要在確定了目標消費群后，本案的價格能在其承受范圍內，相信本案的銷售壓力會遠遠小于其他競爭項目。53 目標市場分析受傳統(tǒng)區(qū)域“南富西貴”觀念的影響，區(qū)域特性吸引了眾多置業(yè)者首選西南方向樓盤。但成都房地產市場日新月異，各區(qū)域都在積極打出獨特的居住特色來吸引目標客戶。因此，只有充分把握市場方向，深入了解區(qū)域特性及項目自身要素，揚長避短，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。我們將本項目的目標客戶，劃分

30、為自營者和投資者兩大類型：1.1自營者（自用者）。這部分客戶具備較高的學歷和素質，從事行業(yè)大都屬于技術性行業(yè)、公務員、白領階層等高收入人群，且在行業(yè)中擁有一定職務，屬于中高層管理人員，他們重視居家的環(huán)境和未來發(fā)展，希望能夠給自己選擇一個舒適的居家環(huán)境，能夠放松在工作中疲憊的身心，同時也將購房當作一項投資，希望能夠在未來看到收益。1.2投資者a、專業(yè)收租投資者這部分客戶經濟基礎較好，一般擁有多套投資性物業(yè)，以“滾雪球”方式積累財富。他們有強烈的投資意識和精明的投資理念，在投資前，往往比較謹慎，會對周邊可比的現(xiàn)有商業(yè)行情詳細了解。他們對新購商業(yè)物業(yè)，首先考慮租金水平，同時也會較多考慮變現(xiàn)能力，做好

31、短期內收益受損時的變現(xiàn)解套。b、私營企業(yè)老板這類客戶結構復雜，但其共性心理是“背靠大樹好乘涼”。一般個體私營企業(yè)原始積累達到一定程度后，在生意上所需的流動資金不大，有較多的余錢。但他們對其他投資不熟悉，不愿盲目冒險，所以當翹腳老板是他們的主流想法。c、國企及大公司高層這類人早已滿足了基本生活水平，對自己生活所需的物質配套已沒有什么可補充了。但并不意味著他們沒有危機感，對未來的許多不可預知的因素，他們一般多會產生一種原始性的防御方式：購買不動產來保值和增值。同時他們的投資多具有長期性，并且一次性付款者較多。d、部分政府官員該類客戶一般不愿張揚，他們的投資資金主要來源于隱性收子孫后來留下一筆傳世家

32、業(yè)。他們投資商業(yè)，對資金的安全性特別謹慎，看重開發(fā)商的實力和運營商的運作能力。但他們專業(yè)知識相對較少，容易被一些表面相象迷惑，容易被感染，從眾心理比較突出。在付款上，一次性付款者較多。e、專業(yè)炒家這部分客戶是專業(yè)炒家，熟悉市場和交易環(huán)節(jié)，懂得如何從口岸、地段、定位、規(guī)劃和價格來分析商業(yè)的潛力，判斷較準。這部分客戶有本地“房串串”甚至二手房中介公司，也有房地產和建筑行業(yè)內的專業(yè)人士，還會有外地投資者甚至江浙人，最大的來源是荷花池一批老商家，往往以商會的形式成團隊運做，具有明顯的群體效應和連帶效應，并且動用的資金往往很大。54 目標客戶定位a他們普遍生于70年代。不再為方向迷茫，不再為生存憂慮，他

33、們的事業(yè)正值海闊天空，他們的未來清晰可見，他們有相對穩(wěn)固的積累，他們在步步為營的上升，他們對現(xiàn)狀并不滿足，對繁華名利保持長足的渴望，他們在不斷的追逐更高的話語權和更高層面的社會認知度。b他們的特點。他們有小資的情調，有小資沒有的財力與實力，他們有中產的姿態(tài)，有中產群體沒有的激情與斗志。他們熱愛城市，城市中有他們奮斗的軌跡和成熟的歷程；他們迷戀城市，城市中的流光溢彩與物欲橫流是他們生活的樂趣。他們主動追逐生活的品質感。c他們需要一個尊貴的市中心居所，他們需要一個能為“生活加冕”的地方。55 形象定位1、整體形象：城市中心靜景庭院2、定位解析：“城市中心” 市中心絕版區(qū)域，純粹品質生活社區(qū)。實現(xiàn)中

34、心居住價值。項目區(qū)域價值的肯定，作為成都城西內環(huán)線的稀缺土地資源，本案更可借這樣一個極大的優(yōu)勢，提高市場的認可度和接受度?！办o景庭院”項目是繁華市中心不可多得的“純居社區(qū)”。是現(xiàn)代歐式、簡約、挺拔、時尚、大氣的市中心標志性建筑；闊綽兩房，奢適三房是市場的主流，市中心至尊家園；絕對皇家園林，培育一域真正的奢華舒適的景觀園林。方方面面，造就xx御園區(qū)域內的品質生活標榜。56 功能和業(yè)態(tài)定位主樓：住宅地下：負一層：停車場、設備房57 價格定位住宅：整體均價8000元/（清水房），面積80140；地下室：地下一層車庫：9000，252個車位，租金200元/月/個，售價100000元/個第六章 項目規(guī)劃

35、61 規(guī)劃條件規(guī)劃凈用地面積：10976.68；用地性質：商住用地；容積率：不大于5.0；建筑密度：不大于24.9%；建筑高度：不大于100米；綠地率：大于25%， 62 規(guī)劃定位的基本思路1、總體布局主體建筑順應地形，沿街布置，其中1號樓由a、b、c、d座4個單元組合而成，2號樓由a座及b座組合而成。1、2號樓之間間距為13米，建筑層數(shù)根據(jù)退界要求分別為17f、17f、16f、16f、20f和31f，采用周邊布置的方式不僅滿足了規(guī)劃要求，同時使大部分的住宅獲得了良好的日照、通風、采光及視野、景觀、私密性要求；在2號樓南邊臨街轉角處還自然的形成了集中綠地，北邊形成了小區(qū)的集中綠地（中心花園）。

36、緊臨2號樓設有小型3f的獨立商業(yè)服務用房，其中1、2f為店鋪，3f為物管用房。2、平面布局本工程由1號樓及2號樓組成，1號樓由a、b、c、d座4個單元組成，層數(shù)分別為17f、17f、16f、16f；2號樓由a、b座及3f小商鋪組成，層數(shù)分別為20f和31f。住宅單體設計充分體現(xiàn)其特點，都具有合量的空間尺度和功能關系。3、建筑特色建筑物的設計強調幾何形和大空間，磅礴的氣勢奠定了整體秩序。綠化園林空間細膩的手法和小巧的尺度豐富了設計的層次，并起到了把建筑物結合成為有機整體的作用。重視第五立面（屋頂）的設計，使之在功能和景觀上成為本地的唯一性。住宅造型設計上通過巧妙安排采光面和遮陽板，使得造型生動細

37、膩，富于時代氣息而且融濃濃的人情于其中，實現(xiàn)了花園式家園的居住理想。在立面造型風格上采用簡潔、明快、精細的實用主義風格，在明朗中不失親切，水平的線條，大面積明凈的玻璃窗以及疏密有致的韻律，體現(xiàn)出現(xiàn)代主義的簡潔。精彩園林設計，精心的景觀安排，使得每一扇窗戶都成為一個景框，就在你的舉手投足之間，將風景融入生活。1） 建筑外觀1、外墻體，分戶墻為200厚頁巖空心磚，內隔墻為200厚加氣砼磚，廚房、衛(wèi)生間為120厚頁巖實心磚。2、水泥混合砂漿面，表面不作乳膠漆面層，用于（衛(wèi)生間、廚房以外的）的所有內墻面。3、釉面磚飾面，用于所有衛(wèi)生間及廚房。4、外墻面飾面為外墻涂料。2）建筑景觀建筑景觀的運用往往是通

38、過各種建筑符號來實現(xiàn)，本案充分考慮自然、生態(tài)與住宅氛圍的有效融合，其目的是在于對本案的再度升級，這是立足于項目的區(qū)域特點和市場長期發(fā)展需要的，同時也是為了提升項目的商業(yè)價值. 3）剖面設計住宅層高2.9米或3米，均為平層設計，建筑室內外高差為0.5米，建筑總高度最高為98米，地下車庫層高為3.900米，頂板上覆土0.8米。63 主要技術經濟指標總建筑面積：63678.14；基底面積：2676.93；容積率：5.0；待添加的隱藏文字內容3建筑密度：24.9%；建筑高度：98m，地上建筑面積:54678.14 住宅53850.14 商業(yè)552 物管276地下室：建筑面積9000；第七章 項目管理基

39、本原則1、按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度及經營機制組建有限責任公司，健全和完善法人治理機構，規(guī)范公司組織和行為，確保公司、股東的合法權益不受損害。2、遵循民主決策，權威管理的原則，實行董事會領導下的總經理負責制。3、公司的股權結構為：自然人占100%，如融資需要，在適當?shù)臅r候可進行股權轉讓進行融資。第八章 項目實施計劃2007年9月-2008年3月：設計、報建；2008年4月-2008年7月：基礎及地下部分建設，取得政府令；2008年8月-2009年5月：08年9月開始預售，09年5月主體封項；2009年6月-2010年1月：內外裝、整改以及竣工驗收；2010年2月：交房。第九章 財務分析與評價91 分

40、析的原則和依據(jù)1、遵循重要性、謹慎性原則；2、建設部房地產開發(fā)項目經濟評價方法；3、項目規(guī)劃及實施計劃；92 基礎數(shù)據(jù)說明1、項目主要技術經濟指標主要技術經濟指標序號名 稱單 位數(shù) 量備 注1總占地面積畝16.52地上建筑面積平米54678其中：商業(yè)平米5521-2層，每層276 配套平米276第3層，每層276 公寓平米7380共16層，每層32003地下建筑面積平米90001層4建筑基底面積26765容積率5.06建筑密度24.9%8綠地率25%3、項目計算期2年。4、有關稅費率稅 種稅 率備 注營業(yè)稅5%城市維護建設稅7%營業(yè)稅的7%計教育附加費3%營業(yè)稅的3%計土地增值稅30%累進稅率

41、，30-60%，所得稅33%93 投資估算項目總投資20000萬元，其中土地成本5620萬（公司現(xiàn)有資產，按330.6萬/畝 計算），工程費用8574萬。項目成本測算序號項目工程量單價總投資(萬元)成本比例估算說明1土地費用萬元/畝5620.00 43.00%z1.1土地出讓費用16.500 平方米0.00 5455.00 41.75%1.2土地契稅萬元3.00%165.00 1.25%2前期設計、勘察費178.15 0.63%z2.1設計費元/平方米116.39 0.51%2.1.1工程設計費63678 平方米16.00 101.89 0.51%2.1.2景觀設計費5000 平方米9.00

42、4.50 0.02%2.1.3裝修設計費平方米2.1.4人防設計費0 平方米10.00 0.05%2.2地質勘察費平方米元/平方米4.30 0.02%2.3三通一平工程費平方米元/平方米38.52 0.19%2.31臨時供電平方米1.00 7.70 0.04%2.32臨時供水10977 平方米1.50 1.65 0.01%2.33臨時道路費0 平方米2.00 0.00 0.00%2.34場地平整費10977 平方米2.00 2.20 0.01%2.35接管0.50 0.00%2.36遷水表造價結標書1.48 0.01%2.37移箱變11.00 2.38移電纜4.00 2.39樹木砍伐10.00

43、 2.4臨時設施費18.95 0.09%2.41臨時辦公設施費平方米5.00 0.02%2.42臨時圍墻工程費363 米100.00 3.63 0.02%2.43其他前期費用10977 1.00 1.10 0.01%2.51房產測繪6.62 2.52環(huán)境評估2.60 3開發(fā)前期報件費元/平方米789.61 3.45%z3.1基礎設施配套費63678 平方米124789.61 3.95%文物勘探發(fā)掘費工程定額測定費工程質量監(jiān)督費房屋白蟻防治費3.2新型建材基金63678 平方米0.00 0.00 3.3異地綠化建設費63678 平方米0.00 0.00 3.4散裝水泥基金63678 平方米0.0

44、0 0.00 4配套設施費248.76 1.24%z4.1區(qū)外供電費300米80024.00 0.12%4.2區(qū)外供上水費4.3區(qū)外供下水費4.4區(qū)外道路建設費0.00 4.5區(qū)內配電所3276 千瓦10032.76 0.16%4.6會所建設費0平方米25000.00 0.00%4.7配套小學平方米0.00 4.8配套中學平方米0.00 4.9配套幼兒平方米0.00 4.10 公交車站個0.00 4.11 物管用房768平方米2500192.00 5 基礎設施費平方米1503.69 7.51%z5.1 區(qū)內供電工程千瓦510.00 2.55%5.11 配電房工程費3276 千瓦2400450.

45、00 2.25%5.12 發(fā)電機工程費229 千瓦110060.00 0.30%5.2 自來水工程費63678平方米1063.68 0.32%5.3 供氣工程費546戶3750204.75 1.02%5.4 排水工程費63678平方米1595.52 0.48%5.5 區(qū)內道路工程費1141 平方米30034.23 0.17%混凝土5.6 弱電工程費63678平方米1595.52 0.48%5.61 數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)費5.62 有線電視工程費546戶2009.88 5.63 紅外線防盜系統(tǒng)5.64 背景音樂工程費5.7 環(huán)境景觀工程費5000 平方米200100.00 0.50%5.71 硬景工程費

46、5.72 軟景工程費5.73 環(huán)境安裝工程5.74 雕塑及導視系統(tǒng)5.80 電梯13臺400.00 2.00%6 建安及裝修工程8574.50 42.85%z6.1 建安工程費6.11 多層住宅0平方米0.00 6.12 花園洋房6.13 獨立別墅6.14 聯(lián)排別墅6.15 小高層住宅6.16 高層住宅53850平方米12006462.02 32.29%6.17 群樓商業(yè)828平方米1600132.48 0.66%6.18 地下車庫9000平方米22001980.00 9.90%6.2 裝修工程6.21 普通裝修6.22 精裝修6.23 豪華裝修7 工程其他成本135.00 0.67%z7.1

47、 工程監(jiān)理費63678 平方米1063.68 0.32%7.2 工程審計費63678 平方米1063.68 0.32%7.3 工程技術咨詢費7.4 施工圖設計審查費63678 平方米1.27.64 0.04%項目開發(fā)成本17049.71 85.21%z8 開發(fā)間接費用2959.69 14.79%8.1 公司管理費17473 萬元3.00%524.00 2.62%8.2 銷售費用32800 萬元2.00%656.00 3.28%8.3 財務費用7667 萬元10%766.72 3.83%8.4 不可預見費63678平方米150955.17 4.77%8.5 售樓部費用平方米57.80 0.29%

48、項目總成本20009.40 100.00%銷售收入9產品型態(tài)銷售面積單位銷售均價元/平米銷售收入9.1 獨立別墅平方米9.2 聯(lián)排別墅平方米9.3 花園洋房平方米9.4 多層住宅0平方米0.00 9.5 小高層住宅平方米00.00 9.6 高層住宅53850平方米800043080 9.7 底層二層商業(yè)房502平方米10000502.00 9.8 底層物管50平方米0.00 9.9 三層物管276平方米0.00 9.10 地下車庫150個1000001500.00 9.11 其他用房平方米銷售收入合計45082 10稅收土地增值額扣除項目金額10.1營業(yè)稅及附加45082 萬元5.75%259

49、2 z10.2土地增值稅22480 萬元30%6744 22480 20009 10.3企業(yè)所得稅15736 萬元33%5193 稅收合計14529 94 投資計劃與資金籌措項目總投資20000萬元，資金籌措主要來源2個方面，自有資金投入約7000萬（含土地），占總投入的35%；銀行貸款8000萬，2007年11月貸款8000萬，期限2年，貸款利率按7%計算；銷售收入投入5000萬元。投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱合計建設經營期 2007年 2008年 2009年 2010年1項目總投資20000 6688 4165 8631 516 1.1建設開發(fā)投資20000 6688 4165 8631 516 其中：土地費用