某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資計(jì)劃書

1、 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資計(jì)劃書康源名都房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 融 資 計(jì) 劃 書 淮安康源置業(yè)有限公司 1 保密告知 本融資計(jì)劃書屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)歸淮安康源置業(yè)有限公司所有。 本融資計(jì)劃書的所有信息均來自于本公司內(nèi)部或其他可靠途徑，其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已具有投資意向的投資者使用。收件人應(yīng)該像對待貴公司的機(jī)密資料一樣對待本計(jì)劃書所提供的所有資料。收到本計(jì)劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定: 1.若收件人不希望涉足本計(jì)劃書所述項(xiàng)目，請盡快將本計(jì)劃書完整退回。 2.在沒有取得本公司的書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃書全部或部分 內(nèi)容予以復(fù)制、傳遞、影印、泄露、散布給他人。 收件人如發(fā)生違反本規(guī)定

2、的行為，致使本公司遭受重大損失的，本公司保留追究收件人法律責(zé)任的權(quán)利。 2 目錄一、執(zhí)行摘要. . . 1 1、項(xiàng)目名稱.1 2、建設(shè)地點(diǎn)及用地性質(zhì).1 3、項(xiàng)目概況.1 4、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).1 二、建設(shè)單位概況.3 1、建設(shè)單位.3 2、企業(yè)簡況.3 3、股東組成.3 4、主要負(fù)責(zé)人.3 三、市場分析.4 1、漣水現(xiàn).狀.4 2、漣水房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.4 3、漣水房價(jià)趨勢.5 四、建設(shè)方案.6 1、建設(shè)規(guī)模.6 2、總體構(gòu)思與設(shè)計(jì)理念.6 3、規(guī)劃設(shè)計(jì).7 4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì).10 5、給排水設(shè)計(jì).11 6、電氣設(shè)計(jì).12 7、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃.13 五、SWOT分析.14 1、優(yōu)勢方.面.14 2、

3、劣勢方面.15 3、機(jī)會方面.15 4、威脅方面.15 六、項(xiàng)目管理.16 1、經(jīng)營管理體制及內(nèi)控制度.16 2、人力資源計(jì)劃.17 七、風(fēng)險(xiǎn)分析.18 1、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別.18 2、風(fēng)險(xiǎn)程度分析.18 3、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對策.20 八、環(huán)境保護(hù).、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影.22 1響.22 2、環(huán)境保護(hù)措施.23 九、節(jié)能減排.25 1、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范. 25 2、能耗指標(biāo).25 3、節(jié)能措施.26 十、投資與資金管理方案.28 3 1、投資估算.28 2、資金來源.28 3、資金管理.28 4、投資者權(quán).利.28 5、財(cái)務(wù)報(bào)告.29 6、融資償還方式.29 十一、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià).

4、30 1、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)依據(jù).30 2、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取.30 3、銷售收入估算.30 4、成本估算.30 5、盈利預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo).30 6、不確定性分析.31 7、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)結(jié)論.32 4 一、執(zhí)行摘要1、項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱:康源名都房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 2、建設(shè)地點(diǎn)及用地性質(zhì) 項(xiàng)目位于漣水縣南京路東側(cè)，紅日大道北側(cè)，總用地面積為62448.009平方米。 用地性質(zhì)為居住用地。 3、項(xiàng)目概況 (1)區(qū)位概況 漣水縣地處江蘇省北部，黃淮平原東部，淮河下游，縣城面積1676平方 公里，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，土地肥沃。漣水屬暖溫帶季風(fēng)氣候，氣候宜 人，四季分明，自然風(fēng)光優(yōu)美，其中五島風(fēng)景

5、區(qū)為國家AA級旅游風(fēng)景區(qū)。漣 水素有教育大縣、文化古城、全國平原綠化縣、綠化造林百佳縣等美譽(yù)。 隨著整個(gè)縣城中心北移，縣醫(yī)院新大樓落成，即將整體搬遷，淮安康源置 業(yè)有限公司決策者果斷拿下了毗鄰新醫(yī)院的康源名都小區(qū)地塊。 (2)基地分析 康源名都小區(qū)位于漣水縣南京路東側(cè)，紅日大道北側(cè)。項(xiàng)目擬建成縣城建 筑品質(zhì)優(yōu)良，環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)美的中高檔住宅小區(qū)，成為建筑風(fēng)格鮮明，富有變化， 具有較高數(shù)字化，運(yùn)動化，文化型的現(xiàn)代住宅小區(qū)，同時(shí)充分利用節(jié)能、安全管理等先進(jìn)技術(shù)，為人提供現(xiàn)代化的、舒適優(yōu)美、健康的居住環(huán)境。地塊總用 地面積為62448.009平方米。 (3)項(xiàng)目定位 目標(biāo)定位:高起點(diǎn)、高質(zhì)量的現(xiàn)代化生態(tài)

6、居住區(qū)。 設(shè)計(jì)理念:和諧、生態(tài)、健康?？h城首家實(shí)行人車分流，采用全地下停車 確保業(yè)主的出行安全。各種綠地景觀交相呼應(yīng)，積極引進(jìn)生態(tài)概念，創(chuàng)造綠色 人居環(huán) 境。4、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本工程的主要建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容如下: 序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 平方米 62448.009 2 總建筑面積 平方米 152523.81 其中:多層住宅 平方米 34499.62 高層住宅 平方米 113118.41 商業(yè) 平方米 3552.10 物管用房 平方米 740.20 社區(qū)用房 平方米 374.48 1 配電房 平方米 239.00 3 地下建筑面積 平方米 30349.31 4 建筑物占地面積 平

7、方米 11478.63 5 容積率 2.44 6 建筑密度 % 18.38 7 綠地率 % 30.00 8 總戶數(shù) 戶 1333 9 總停車位 輛 1361 其中:住宅 輛 1333 商業(yè) 輛 28 10 非機(jī)動車位 輛 3187 11 建設(shè)期 月 45 12 總投資 萬元 69031 13 總銷售收入 萬元 91846 14 投資利潤率 % 24 2 二、建設(shè)單位概況 1、建設(shè)單位 本項(xiàng)目建設(shè)單位:淮安康源置業(yè)有限公司 、企業(yè)簡況2淮安康源置業(yè)有限公司成立于2008年，注冊資金2018萬元，公司位于淮安市漣水縣漣城鎮(zhèn)安東北路西側(cè)，公司在冊職工總數(shù)21人，其中有職稱的專業(yè)人員21人。公司法定代

8、表人:姚偉林。 公司經(jīng)營范圍:房地產(chǎn)開發(fā)與銷售。具有江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳核發(fā)的 貳級房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書(淮安KF12945)。 3、股東組成 淮安康源置業(yè)有限公司的股東成員及出資情況如下: 江蘇軍民邨商貿(mào)有限公司，出資1200萬元; 孫 樂，出資200萬元; 張成軍，出資209萬元; 卜 磊，出資209萬元; 姚偉林，出資200萬元。 4、主要負(fù)責(zé)人 類別 姓名 職務(wù) 專業(yè) 職稱 企業(yè)負(fù)責(zé)人 姚偉林 董事長 建設(shè)工程 工程負(fù)責(zé)人 徐洪順 工程經(jīng)理 建設(shè)工程 中級工程師 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人 謝時(shí)康 會計(jì) 會計(jì)(企業(yè)) 會計(jì)師 經(jīng)營負(fù)責(zé)人 付桂成 經(jīng)營經(jīng)理 建設(shè)工程 中級工程師 統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人 崔永峰

9、統(tǒng)計(jì) 統(tǒng)計(jì) 統(tǒng)計(jì)師 3 三、市場分析 1、漣水現(xiàn)狀 漣水縣地處淮安市東北部，縣域面積1676平方公里，下轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、3個(gè)園區(qū)，戶籍人口110萬。漣水歷史悠久、文脈厚重。自公元前117年建縣至今，已有2100多年的歷史，養(yǎng)育過鮑照等古代文化名人和吳強(qiáng)等當(dāng)代作家，米芾、吳昌碩兩位書畫大家曾經(jīng)先后在此任職。漣水環(huán)境優(yōu)美、景色宜人。漣水因水而得名，古黃河、漣河、鹽河穿境而過，兼具自然和人文景觀的五島湖公園鑲嵌城區(qū)，“城在水中、水在城中”的特色非常鮮明。漣水教育發(fā)達(dá)、文教昌明。漣水人歷來崇文尚學(xué)，勤學(xué)苦讀的社會風(fēng)氣非常濃郁，素有“安東出才子”的美譽(yù)。同時(shí)，漣水也是“全國生態(tài)旅游示范

10、縣”、“國家級生態(tài)家園富民工程示范縣”和“江蘇省生態(tài)農(nóng)業(yè)示范縣”。 過去的一年，漣水發(fā)展步伐繼續(xù)加快，綜合實(shí)力明顯提高;項(xiàng)目建設(shè)取得成效，工業(yè)經(jīng)濟(jì)后勁增強(qiáng);城鄉(xiāng)面貌顯著變化，人居環(huán)境明顯改善;高效農(nóng)業(yè)穩(wěn)步實(shí)施，農(nóng)業(yè)農(nóng)村全面發(fā)展;社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，公共服務(wù)全面加強(qiáng);民主法制和精神文明建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)，社會大局和諧穩(wěn)定。 2013全年共完成地區(qū)生產(chǎn)總值260億元，固定資產(chǎn)投資167億元，分別增長13.8%和19.9%;完成財(cái)政總收入45.2億元，公共財(cái)政收入25.7億元，分別增長16.4%和19.1%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20540元，農(nóng)民人均純收入10400元，分別增長13.4%和13.2%;“2

11、003版”小康四大類18項(xiàng)25個(gè)指標(biāo)如期達(dá)標(biāo)。 2、漣水房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2013年，漣水房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，但商品房成交面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)107.05萬平方米，商品住房均價(jià)也逐年上升。12月份漣水房地產(chǎn)投資額、成交面積較11月份環(huán)比上升幅度較大。 (1)商品房新批準(zhǔn)預(yù)售許可面積及成交情況 新批準(zhǔn)預(yù)售樓盤有錦繡前城、首府國際花苑、領(lǐng)秀花都、狀元府、金地尚 城、萬香國際，新批商品房預(yù)售許可面積7.31萬平方米，累計(jì)92.25萬平方米， 同比下降9.1%;112月份實(shí)際銷售商品房面積達(dá)107.05萬平方米，其中住 宅94.66萬平方米，計(jì)9022套，同比上升28.48%。本月銷售商品房面積15.69

12、 萬平方米，其中商品住宅銷售面積15.60萬平方米，環(huán)比上升5.04%。 商品房新開工、施工及竣工情況(2)112月份新開工面積累計(jì)85.59萬平方米，同比下降6.2%;施工面積 446.05萬平方米，同比上升3.1%;累計(jì)投資額35.09億，同比下降3.47%。 本月漣水商品房竣工面積較大的樓盤有金輪陽光、國子家緣、國際文化商貿(mào)城， 112月累計(jì)竣工面積達(dá)34.73萬平方米，同比上升0.5%。 整體看來漣水房地產(chǎn)市場可以大致劃分為三個(gè)板塊:政務(wù)板塊(開發(fā)區(qū)板 塊)城東板塊、城西板塊。 (3)板塊劃分 政務(wù)板塊開發(fā)區(qū)板塊 4 以政務(wù)板塊發(fā)展最為火熱，集中了大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)量最大。 該

13、區(qū)域集中了包括萊茵風(fēng)情、府前?御景園、清華苑等漣水營銷最為成熟的 房地產(chǎn)項(xiàng)目。 區(qū)域內(nèi)集中了以縣政府為主，包括檢察院、公安局、國土局等等政府機(jī)構(gòu),以及眾多企業(yè)也集中在該區(qū)域。同時(shí)漣水最好的中學(xué)漣水中學(xué)也在該區(qū)域內(nèi)，但是目前該區(qū)域各項(xiàng)配套尚不成熟;該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)起初均以這部分機(jī)構(gòu)的客戶為主，在項(xiàng)目后期的客戶構(gòu)成中以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，近期已經(jīng)達(dá)到80%左右。 城東板塊老城改造板塊 城東板塊主要以舊城改造為主，各項(xiàng)配套成熟而完善，銷售價(jià)格為三個(gè)板塊中最高的板塊。 由于該板塊屬于老城改造部分，區(qū)域內(nèi)集中了大量的生活配套。包括縣醫(yī)院、新時(shí)代購物中心、劇院、中小學(xué)等等。生活相對另外兩個(gè)區(qū)域較為成熟，開發(fā)量

14、也相對較小，但是售價(jià)較高。原來漣水居民隨著政務(wù)板塊的興起，均搬遷至開發(fā)區(qū)，的鄉(xiāng)鎮(zhèn)80%以上，而在這80%本區(qū)域由大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶支撐，占到總體客戶構(gòu)成達(dá)到客戶中又有很大一部分客戶以解決孩子上學(xué)為主要目的，學(xué)區(qū)房受到非常大的重視。 城西板塊房地產(chǎn)新興板塊(本項(xiàng)目所在區(qū)域) 城西板塊屬于剛剛起步的房地產(chǎn)板塊，開發(fā)量較小。 但是從數(shù)據(jù)顯示，老百姓對城西板塊的期望最高。一方面漣水人民對于李源潮支持城西發(fā)展的傳說，而對城西的發(fā)展表現(xiàn)得信心十足;另外一方面城西離正在建設(shè)中淮安機(jī)場較近、離淮安市區(qū)僅30公里，對于漣水與淮安聯(lián)動發(fā)展也表現(xiàn)出強(qiáng)烈的信心;第三，該板塊環(huán)境較好，生態(tài)果園等等原有的成熟的生態(tài)配套使得本區(qū)

15、域環(huán)境高于其他板塊。這對于未來本項(xiàng)目的營銷推廣有著十分重要的意義。 3、漣水房價(jià)趨勢 關(guān)注房價(jià)的漣水人群很多，想買房的，炒房的，都會對房價(jià)很敏感。未來漣水房價(jià)趨勢的問題，也是大家關(guān)注的。預(yù)測房價(jià)，往往是“專家”們的事，而有些“?！奔也⒉豢孔V，反向指標(biāo)的專家比比皆是。 其實(shí)，預(yù)測房價(jià)可以從幾個(gè)角度來:一個(gè)是需求量與供應(yīng)量，連起來就是供求關(guān)系。簡單的原理:供應(yīng)大于需求，價(jià)格就會下跌，需求大于供給，那么價(jià)格自然會上漲。這個(gè)定律是客觀的。漣水目前房源并不少，樓盤開發(fā)量較大，應(yīng)該說供給量相對充足。需求面，只要關(guān)注這個(gè)文章的，大多數(shù)也是為了要買房的，也就是說，漣水目前有購房需求的量也很大。 未來樓市政策變

16、化也是影響房價(jià)的一個(gè)重要力量，從目前我們觀測到的情況來看，政策面主要的目的是穩(wěn)定房價(jià)，意味著不希望房價(jià)大漲與大跌。那么加上貨幣貶值的因素，未來漣水房價(jià)出現(xiàn)一定幅度的上漲的可能性比較大。 當(dāng)然，還有其它很多因素在影響著房價(jià)，專家們往往也是根據(jù)這些因素來判斷，之所以有的看漲有的看跌，無非是對這些因素影響力的理解程度不同而已。 5 四、建設(shè)方案 1、建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積62448平方米，總建筑面積152523.81平方米(不含地下建筑面積)，其中:多層住宅34499.62平方米、高層住宅113118.41平方米、商業(yè)3552.10平方米、物管用房740.20平方米、社區(qū)用房374.48平方米和

17、配電房239平方米，另有地下建筑面積30349.31平方米。 項(xiàng)目內(nèi)共有住宅及商住20幢，各幢指標(biāo)詳見下表: 樓號 項(xiàng)目 儲藏室(車庫)層面積 商業(yè)及公建面積 住宅面積 總面積 1# 6F住宅 208.35 2638.53 2846.88 2# 6F住宅 208.35 2638.53 2846.88 3# 6F住宅 317.05 4003.75 4320.80 4# 6F住宅 317.05 4003.75 4320.80 5# 6F住宅 221.12 2827.39 3048.51 6# 6F住宅 221.12 2827.39 3048.51 7# 6F住宅 221.12 2827.39 30

18、48.51 8# 6F住宅 221.12 2827.39 3048.51 9# 6F住宅 193.71 2463.03 2656.74 10# 6F住宅 193.71 2463.03 2656.74 11# 6F住宅 193.71 2463.03 2656.74 12# 9F住宅 4028.08 4028.08 13# 18F住宅 11478.16 11478.16 14# 18F住宅 1646.66 10206.54 11853.20 15# 18F住宅 1905.44 10206.54 12111.98 16# 18F住宅 11478.16 11478.16 17# 24F住宅 10445

19、.49 10445.49 18# 18F住宅 7791.13 7791.13 19# 28F住宅 503.63 24036.11 24339.73 20# 28F住宅 611.05 23607.51 24347.71 (其中:19#樓含社區(qū)374.48平方米，物管129.15平方米，20#樓含物管611.05平方米) 2、總體構(gòu)思與設(shè)計(jì)理念 (1)設(shè)計(jì)立意 根據(jù)小區(qū)地理位置的特點(diǎn)，充分利用現(xiàn)有的環(huán)境資源，是本小區(qū)設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，小區(qū)設(shè)計(jì)定位主題為“高質(zhì)量的現(xiàn)代化生態(tài)住區(qū)”，力求小區(qū)在環(huán)境營造、空間組成及建筑特色方面與其周圍環(huán)境相呼應(yīng)。最大限度地把周邊自然資源引入到小區(qū)中，創(chuàng)建一個(gè)二十一世紀(jì)的優(yōu)美

20、新生活天地。 6 (2)設(shè)計(jì)宗旨 小區(qū)設(shè)計(jì)宗旨是中國人古代的山水畫。從田園居到美國著名建筑師主持設(shè)計(jì)的落水山莊(考夫曼宅邸)，我們發(fā)現(xiàn)建筑作為人與自然的一座橋梁，它的最高境界應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)人、建筑、自然的充分融合。它平息現(xiàn)代人躁動和焦慮的心靈，是空間的凈化。是生活的詩意化的最佳體現(xiàn)。由此得到我們的設(shè)計(jì)宗旨:創(chuàng)造一個(gè)既繼承中國居住文明，又吻合當(dāng)代人居住的理想的美好家園。 (3)建制設(shè)計(jì)的原則 ?生態(tài)性原則:尊重自然環(huán)境，調(diào)整生態(tài)結(jié)構(gòu)，建設(shè)性地維護(hù)自然生態(tài)狀況。 ?合理性原則:合理利用土地，確定合理的開發(fā)規(guī)模和層次，完善交通、水電等配套公共設(shè)施，滿足人們住、食、行、游等活動需求。 ?文化性原則:從“回

21、歸自然”的文化理念出發(fā)，突出居住園區(qū)的文化特色，營造古今中外多元文化共存的氛圍。 ?整體性原則:強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的遠(yuǎn)近期結(jié)合，在結(jié)合遠(yuǎn)期發(fā)展方向的前提下完善結(jié)構(gòu)，同時(shí)對小區(qū)的經(jīng)營管理、環(huán)境形象設(shè)計(jì)等有所考慮。 (4)環(huán)境資源的利用 1999年世界建筑師聚首北京，共商新世紀(jì)人類家園的營建。針對即將到來的“城市時(shí)代”鑒于20世紀(jì)城市化引發(fā)的人口爆炸、交通堵塞與環(huán)境惡化等問題。提出了共存、共生、共享、共榮的未來設(shè)計(jì)理念，并通過了99北京憲章。因此在規(guī)劃布局中，包括綠化的設(shè)計(jì)、水系的整理、坡地的營建、對景的安排，無不貫穿并體現(xiàn)著同樣一個(gè)原則:共存、共生、共享、共榮，亦即環(huán)境的“均好性”原 則。(5)可持續(xù)發(fā)展

22、 小區(qū)建設(shè)力求實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的綜合優(yōu)化，按照符合地塊特性、遵循建設(shè)規(guī)律、充分考慮可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃原則，布局上體現(xiàn)科學(xué)、理性和文化情懷。 3、規(guī)劃設(shè)計(jì) (1)總體布局與構(gòu)思 ?清晰及功能合理的小區(qū)骨架 本小區(qū)基地，交通及地理位置優(yōu)越。本方案設(shè)計(jì)創(chuàng)造了獨(dú)具特色的多層次的立體生態(tài)景觀空間，形成中央景觀區(qū)，小區(qū)主要干道由一個(gè)流暢的路環(huán)組成，形成整體性的綠化網(wǎng)絡(luò)，從而形成了一個(gè)被綠化所覆蓋的有強(qiáng)烈獨(dú)特個(gè)性的場所，成為小區(qū)最主要的景觀休閑區(qū)。 ?親切、宜人的圍合空間及合理的小區(qū)建筑布局 小區(qū)設(shè)計(jì)從環(huán)境均好性原則出發(fā)，布置有內(nèi)向的主題綠化，較大的組團(tuán)休閑 7 廣場與綠地，在此為組團(tuán)內(nèi)純步行空間，滿足人

23、車分流的要求，同時(shí)充滿了“居家”的氛圍。形成了小區(qū)的半公共空間，由南向北，有機(jī)的布置多層和高層，小區(qū)的空間富有氣勢，并形成了有標(biāo)志性的空間形態(tài)和豐富的天際輪廓線。 ?合理高效的交通流線及停車系統(tǒng) 小區(qū)根據(jù)現(xiàn)有地形，因地制宜地規(guī)劃了“通而不暢”的車行系統(tǒng)及舒適通暢的步行系統(tǒng)，并分層解決了小區(qū)內(nèi)機(jī)動車與自行車的停車問題。小區(qū)內(nèi)的主要干道分別與小區(qū)西的周邊城市道路相連形成高效、通暢的車行網(wǎng)絡(luò)。車輛進(jìn)入小區(qū)即到達(dá)每個(gè)停車區(qū)。 ?生活在花園中，充滿陽光、清新的空氣、綠地和水是每個(gè)人內(nèi)心的渴望，創(chuàng)造一個(gè)”花園社區(qū)”是本規(guī)劃的目標(biāo)，規(guī)劃將小區(qū)綠化系統(tǒng)分為四個(gè)層次，即公共綠化、通路綠化及庭院綠化。各種綠地景觀

24、交相呼應(yīng)。滿足了環(huán)境均好性的原則。為居民提供高雅而溫馨的綠色環(huán)境。同時(shí)充分考慮引進(jìn)生態(tài)概念，創(chuàng)造綠化人居環(huán)境，共同營造一個(gè)有靈性的自然環(huán)境，隱隱透出中國本土文化的深厚底厚底蘊(yùn)，提升小區(qū)的文化品質(zhì)。 (2)交通 ?小區(qū)通路 8 小區(qū)道路結(jié)構(gòu)是以林蔭道為主干。 A、主要道路:路面寬7米，在保證交通順暢的前提下，有意識的減少道路的長度，有利于限制車速，同時(shí)豐富了空間層次，達(dá)到步移景異的效果，兩邊為道路綠化帶。 B、次要通路:路面寬5米，方便小車到達(dá)各戶入口。 C、入戶通路:路面寬3米。 ?小區(qū)停車 小區(qū)內(nèi)機(jī)動車停車采用全地下停車，地下室停車采用機(jī)械式停車。 小區(qū)交通準(zhǔn)則?小區(qū)遵循步行優(yōu)先的原則，機(jī)動

25、車在所有道路交叉口都必須限速行駛，局部主要交通路段設(shè)綠化步行道，進(jìn)行人車適度分流。 (3)綠化 ?綠化原則 以綠為中心的規(guī)劃指導(dǎo)思想，提高局部建筑密度，擴(kuò)大綠地面積，變單純的景觀綠地為融綠于生活之中的綠地規(guī)劃，充分發(fā)揮環(huán)境對品性、人格的熏陶作用。切實(shí)保護(hù)和利用某地內(nèi)現(xiàn)有的大樹、常綠樹、名貴樹、完善、補(bǔ)充部分樹木，力求創(chuàng)造人、建筑、樹木和諧共存，互為情趣。 ?綠化系統(tǒng) 通過庭院綠化、道路綠化，形成點(diǎn)上成景，線上成蔭。面上成林的綠化系統(tǒng)。 與城市共享的面貫穿小區(qū)中部的綠地與周邊的綠色植被相呼應(yīng)，達(dá)到小區(qū)精華與城市綠色資源共生共享。 與庭院及住房內(nèi)院空間相融的點(diǎn)一一像觸角般滲入各庭院空間節(jié)點(diǎn)的綠，創(chuàng)

26、造了庭院空間氣氛和環(huán)境標(biāo)識性。 (4)戶型設(shè)計(jì) ?住宅設(shè)計(jì)中力求做到以下幾點(diǎn)，房間齊備，套內(nèi)安排臥室、起居、餐廳、儲藏等基本空間，并參照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了房間面積和面寬的設(shè)計(jì)，同公共空間及私密空間沒有相互干擾，交通順暢，起居廳和餐廳，廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設(shè)有入戶的過渡空間，緊湊的開間布局，使建筑使用系數(shù)均達(dá)到80%以上。所有房間都直接采光，并保證日照的要求。 戶型特點(diǎn):努力營造高品質(zhì)的居住環(huán)境。 “照明”設(shè)計(jì)，每戶均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳的四明格局。 每戶均保證一到二間居住空間朝南，每戶均保證一到二間居住空間朝向主要景 觀。臥室設(shè)置低窗臺大玻璃凸窗，內(nèi)加防護(hù)欄桿，通過凸窗轉(zhuǎn)角玻璃的設(shè)置，

27、以及起居室至陽臺門為落地玻璃門，保證了更加良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野，并與室外綠化相連，提高了生活品位。 部分戶型利用屋頂設(shè)置屋頂花園，形成空間綠化的第二層次，既增加了屋頂?shù)睦寐?，又豐富了建筑的外觀。 所有房間保證足夠的窗地比。 引入“生態(tài)建筑”設(shè)計(jì)手法，屋面可以考慮設(shè)置太陽能集熱裝置，為住戶提供干凈，清潔的能源，并結(jié)合立面布置立體綠化，遮陽、降溫，同時(shí)又豐富了立面形式。 9 未來的社會是信息的社會，我們更加充分考慮住宅信息化、智能化，這主要體現(xiàn)在住戶與社會的聯(lián)系，即每戶預(yù)留Internet接口，并設(shè)置電腦控制的自動監(jiān)控系統(tǒng)。從住宅單元門起，直至室內(nèi)火災(zāi)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)，這些組成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)由

28、小區(qū)的物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理，三表出戶計(jì)費(fèi)系統(tǒng)通過戶內(nèi)表具上的傳感器在物業(yè)管理部門的打印機(jī)上輸出，代替機(jī)械的三表出戶，亦可使用小區(qū)內(nèi)的一卡通，實(shí)現(xiàn)多種功能。 ?細(xì)部設(shè)計(jì) 再結(jié)合立面精心設(shè)計(jì)，我們打破了以往住宅設(shè)計(jì)中空調(diào)室外機(jī)的草率處理。每一個(gè)房間的室外機(jī)都結(jié)合立面精心考慮，使其完全地隱藏在立面中，和立面有機(jī)結(jié)合而不顯突兀，設(shè)計(jì)中考慮了室內(nèi)機(jī)與家具布置的關(guān)系，室內(nèi)外機(jī)之間的聯(lián)系，使空調(diào)這一住宅的立面“殺手”不再破壞立面。 各種形式的外窗:設(shè)計(jì)中的外窗有豐富的形式，按高度分有落地窗、低窗臺、普通高度窗臺，按形式分有凸窗、轉(zhuǎn)角窗、平窗等，窗的選擇是結(jié)合室外機(jī)的安放 和對景觀、日照的利用來的。朝向:所有

29、戶型都有寬敞的南廳，每戶都有一到二個(gè)朝南臥室，做到充分利用南向采光面。 外墻防水:由于技術(shù)的進(jìn)步，外墻防水問題主要還是要靠材料選用與施工質(zhì)量保證。立面上選用一些面磚、石材、可有助于防水，涂料選用優(yōu)質(zhì)防水涂料，并在一些山墻等容易滲水處加上一層防水構(gòu)造處理，并在施工中嚴(yán)格把關(guān)，以處理好外墻防水問題。 (5)立面篇 項(xiàng)目立面采用新古典主義風(fēng)格，塑造簡約端莊的建筑形象，從平庸中脫穎而出，成為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，住宅造型上突出豎向構(gòu)圖與水平連接的均衡精致的細(xì)節(jié)、柔和的色彩，緩和了高層的壓迫感，體現(xiàn)對于人無微不至的關(guān)懷。合理的布局商業(yè)內(nèi)接的入口，實(shí)現(xiàn)良好的人流導(dǎo)向，大氣的立面造型實(shí)現(xiàn)了區(qū)域的標(biāo)桿形象，在立面

30、構(gòu)圖和色彩上，可使用相似的建筑語音，高層住宅體量相似，整體細(xì)部及色彩主要與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，采用穩(wěn)重，明快的色系。 4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) (1)抗震設(shè)防 10 ?本工程抗震設(shè)防烈度為七度。設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.10g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)特征周期Tg=0.90Sa ?本工程的安全等級為二級，抗震設(shè)防類別為丙類，設(shè)計(jì)使用年限50年。 類。IV場地土類別為?各拼接單元之間按規(guī)范要求于適當(dāng)部位設(shè)置變形縫。 (2)上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ?多層住宅:現(xiàn)澆鋼筋混凝土磚混結(jié)構(gòu)，高層住宅:現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 ?商業(yè):現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 ?其它生活配套設(shè)施(配電間、門房間等):現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)或

31、承重多孔磚混合結(jié)構(gòu)。 (3)地基基礎(chǔ) ?設(shè)計(jì)原則 地基基礎(chǔ)必須滿足強(qiáng)度，變形和穩(wěn)定性的要求，整體性好，安全適用，經(jīng)濟(jì)合理。 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)必須綜合考慮場地的地質(zhì)狀況，上部結(jié)構(gòu)類型，荷載，周邊建筑物、道路，地下水，地下管網(wǎng)，施工條件，選擇合理的基礎(chǔ)形式。 ?基礎(chǔ)形式 多層住宅:采用墻下條形基礎(chǔ)。 高層住宅:采用補(bǔ)償式樁筏基礎(chǔ)。 樁型擬采用預(yù)制混凝土方樁，具體型號按地質(zhì)勘察確定。 5、給排水設(shè)計(jì) (1)給水系統(tǒng)設(shè)計(jì) ?水源:生活用水，消防用水等為城市自來水。 ?用水量:生活用水量約150m/d，最高日最大時(shí)用水量16m/h。 ?給水系統(tǒng)設(shè)計(jì) 生活給水?本項(xiàng)目為住宅建筑加部分商業(yè)，市政給水壓力供給不到地區(qū)

32、利用無負(fù)壓供水設(shè)備供給。 ?消防系統(tǒng) 各建筑設(shè)置室外消火栓系統(tǒng)及手提式滅火器。商業(yè)另設(shè)置輕便消防卷盤。火災(zāi)時(shí)間2小時(shí)。 室外滅火栓采用常高壓供水系統(tǒng)，設(shè)置成環(huán)，與市政給水管網(wǎng)連接。每隔88-100米設(shè)DN100消火栓一只。在綠化帶下設(shè)置室外消防水池及取水口。 樓屋頂設(shè)置10噸消防水箱，地下一層設(shè)置消防泵房及消防水池，其公共商業(yè)部分設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，自噴泵組設(shè)置于消防泵房內(nèi)。 獨(dú)立的商業(yè)用房設(shè)置消防輕便卷盤，接室外消防管網(wǎng)。 滅火器配置:室內(nèi)每隔約20米處均設(shè)置磷酸銨鹽干粉滅火器。根據(jù)不同單體性質(zhì)配備不同規(guī)格滅火器。 (2)排水系統(tǒng)設(shè)計(jì) 11 ?污廢水設(shè)計(jì):室內(nèi)設(shè)計(jì)污水廢水合流制，排出水室外

33、經(jīng)化糞池處理后排至室外污水管網(wǎng)，最終排入市政污水管網(wǎng)，每天排出水量約90立方米。 ?屋面及場地雨水經(jīng)排水管道系統(tǒng)排至室外雨水管網(wǎng)，室外雨水匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期至面采用P=5年，地面采用P=2年。 (3)節(jié)能環(huán)保及其他 ?給水及管制水流速度采用措施不超過1.0m/s，防止水流噪音的產(chǎn)生。 ?水泵排水管:出水管設(shè)置可曲撓橡膠接頭和彈性吊、支架，減少噪音及振動傳遞，泵組采用隔振基礎(chǔ)。 ?選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。 太陽能熱水器?熱水用水量50升/天?人，50x3=150升。本工程給住宅每戶配置承壓式太陽能熱水器。采用電輔助加熱。太陽能熱水系統(tǒng)用水時(shí)間為24h，集熱面積2.55平方

34、米，儲水量150L。水源由各戶給水管分別供給。 6、電氣設(shè)計(jì) (1)負(fù)荷等級 本工程一類高層住宅消防用電一級負(fù)荷供電，其余均按三級負(fù)荷供電。 (2)計(jì)算方式 ?住宅樓每層電表箱集中裝設(shè)在樓梯公共部位，每戶單相電度表一只。 ?公共建筑單獨(dú)設(shè)置計(jì)量電表箱。 ?水泵房動力和管理用房用電單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表箱。 (3)低壓配電系統(tǒng) ?低壓配電干線采用放射形式，從箱型變電站通過電纜埋地引入各樓配電間，由低壓配電柜引出各低壓電纜沿各單元電纜井或公共走道向各受電點(diǎn)供配電，然后再經(jīng)層電集成至各用戶終端，支線均采用塑料銅芯絕緣導(dǎo)線空鋼管埋敷設(shè)，每層單相電源接入，采用導(dǎo)線分流器分流。 ?二級負(fù)荷電源采用雙電源末端配電箱

35、自動切換裝置，以保證二級負(fù)荷用電要求，相關(guān)設(shè)施的供電線路均采用耐火電線或電纜。 ?線路敷設(shè)，整個(gè)小區(qū)內(nèi)高壓線路、低壓配電線路及道路照明線路均采取電纜埋地敷設(shè)，以改善住宅區(qū)景觀及供電安全性。 (4)應(yīng)急電源 地下室、半地下層應(yīng)急備用電源由不同的變壓器引出的回路提供。 (5)電話系統(tǒng) ?每戶設(shè)2對用戶線進(jìn)戶。 各層設(shè)一個(gè)電話分線箱，在公共樓梯或弱電井內(nèi)安裝。?每個(gè)單元底層電信間設(shè)一電話交接箱。 ?在每個(gè)獨(dú)立商業(yè)經(jīng)營單位，都設(shè)置有線電視用戶終端各1個(gè)。 ?整個(gè)小區(qū)設(shè)一個(gè)電話交接間，由市話局引入一根多模光纜，埋地引入該電 12 話交換間，經(jīng)光電轉(zhuǎn)換后，采用多對數(shù)干纜接至各單元的電話交接箱。 ?具體開通

36、電話數(shù)量由用戶向電信部門申請，但開發(fā)商提供電話分線箱，交接箱及多對數(shù)干纜均可滿足每戶開通2門電話的需要。 (6)可視對講系統(tǒng) ?每戶設(shè)一個(gè)黑白顯示屏的可視對講機(jī)。 ?每個(gè)單元進(jìn)戶大門處設(shè)室外機(jī)一只，內(nèi)含黑白攝像機(jī)。 ?住戶可根據(jù)來訪者影像以決定是否開啟門鎖。 (7)數(shù)據(jù)通信系統(tǒng) ?每戶設(shè)數(shù)據(jù)通信與電話雙孔出線終端3只，分別設(shè)于主臥室、書房及起居室。戶內(nèi)由二根CATS-UTP對絞線穿PC20埋地引至每個(gè)雙孔出線終端。 ?每個(gè)單元底層設(shè)置一個(gè)數(shù)據(jù)總配電箱，在公共樓梯或弱電井內(nèi)嵌墻安裝由小區(qū)局域網(wǎng)引入一根光纜進(jìn)入該箱，經(jīng)光電轉(zhuǎn)換后，采用放射式向各家庭信息配線箱分配。 ?整個(gè)小區(qū)設(shè)一電腦網(wǎng)絡(luò)機(jī)房，約3

37、0平方米，設(shè)置多臺服務(wù)器，并配有光纖配線架。向Internet網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商申請專用通道，以提供Internet服務(wù)的專用接口。 7、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 為優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)周期，盡快完成本項(xiàng)目的工程建設(shè)，在設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、安裝等各個(gè)環(huán)節(jié)采取有效措施，做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，力爭項(xiàng)目在2017年3月完成建設(shè)工作。 月，開工前準(zhǔn)備1年2014月至6年20132014年2月開工 2017年3月整體竣工 13 五、SWOT分析 SWOT分析來自于企業(yè)管理理論中的策略性規(guī)劃。SWOT包含了優(yōu)勢 Strengths、劣勢Weaknesses、機(jī)會Opportunities,威脅Threats。 1、優(yōu)勢方面 (1)項(xiàng)目地址

38、位置優(yōu)越 漣水歷史悠久、文脈厚重。自公元前117年建縣至今，已有2100多年的歷史，養(yǎng)育過鮑照等古代文化名人和吳強(qiáng)等當(dāng)代作家，米芾、吳昌碩兩位書畫大家曾經(jīng)先后在此任職。漣水環(huán)境優(yōu)美、景色宜人。漣水因水而得名，古黃河、漣河、鹽河穿境而過兼具自然和人文景觀的五島湖公園鑲嵌城區(qū)，“城在水中、水在城中”的特色非常鮮明。本項(xiàng)目地處漣水城西地塊，老百姓對該地區(qū)的期望最高，這對于未來本項(xiàng)目的營銷推廣有著十分重要的意義。 項(xiàng)目目標(biāo)定位優(yōu)勢(2)本項(xiàng)目定位是高起點(diǎn)、高質(zhì)量的現(xiàn)代化生態(tài)居住區(qū)。項(xiàng)目擬建成縣城建筑品質(zhì)優(yōu)良，環(huán)境設(shè)計(jì)優(yōu)美的中高檔住宅小區(qū)，成為建筑風(fēng)格鮮明，富有變化，具有較高數(shù)字化，運(yùn)動化，文化型的現(xiàn)代

39、住宅小區(qū)，同時(shí)充分利用節(jié)能、安全管理等先進(jìn)技術(shù)，為人提供現(xiàn)代化的、舒適優(yōu)美、健康的居住環(huán)境。 (3)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念先進(jìn) 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)宗旨:創(chuàng)造一個(gè)既繼承中國居住文明，又吻合當(dāng)代人居住的理想的美好家園。最大限度地把周邊自然資源引入到小區(qū)中，創(chuàng)建一個(gè)二十一世紀(jì)的 14 優(yōu)美新生活天地。尊重自然環(huán)境，調(diào)整生態(tài)結(jié)構(gòu)，建設(shè)性地維護(hù)自然生態(tài)狀況。 (4)戶型設(shè)計(jì)人性化 本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)簡約自然，視線通暢柔和，明亮廳房，良好通風(fēng)采光，步入式陽臺與臥室連為一體，私密性強(qiáng)。 戶型方正實(shí)用，動靜、干濕分區(qū)，得房率高，且完全人性化設(shè)計(jì)，透光性好。 廳、臥方正實(shí)用，動靜分區(qū)，具靈動之美，客廳聯(lián)體落地陽臺，視野豁然開朗，美景

40、一覽無余。 2、劣勢方面 本項(xiàng)目投資體量較大，資金需求量多。目前的資金調(diào)用量不足以完成所有的建設(shè)內(nèi)容，資金短時(shí)缺乏限制了該項(xiàng)目的建設(shè)。如有意向出資者，合作將是雙贏的，同時(shí)也是市場和利益的需要。 如果項(xiàng)目能夠順利建設(shè)，充分利用各自的優(yōu)勢并采取嚴(yán)格管理和擴(kuò)大企業(yè)市場規(guī)模等手段，上述劣勢均可以逐步轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，最終成為公司的核心競爭力。 、機(jī)會方面3通過前面對市場需求進(jìn)行的分析，我們看得出來本項(xiàng)目的市場前景是非常廣闊的。廣闊的市場前景對于這個(gè)項(xiàng)目而言是一個(gè)非常好的機(jī)會。 國家和地方政府為了促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展制定了一系列的政策，這給本項(xiàng) 目營銷推廣帶來了機(jī)遇。 4、威脅方面 本項(xiàng)目在政策、市場等方面存在的威脅微弱，且來自于同行業(yè)競爭企業(yè)的威脅也不大，但如果滿足于現(xiàn)狀，不思發(fā)展壯大，也會被競爭日益激烈的市場所淘汰。 15 六、項(xiàng)目管理 1、經(jīng)營管理體制及內(nèi)控制度 (1)重大經(jīng)營決策程序與規(guī)則 公司實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)管理制度，設(shè)有董事會、監(jiān)事會和董事長、總經(jīng)理等。公司總體實(shí)行