地產(chǎn)無效成本管理工作指引

1、1.1.1.1213141.5.2.3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.無效成本管理工作指引目的與作用培養(yǎng)、提高全員成本意識；分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無效成 本管理與控制；歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門專業(yè)能力和計(jì)劃能力 的提高；尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對最終降低項(xiàng)目成本費(fèi)用提供參考； 減少無效成本，降低項(xiàng)目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。 范圍覆蓋各類合同以及非合同性成本的分析，涉及設(shè)計(jì)、工程、營銷、財(cái)務(wù)、成本等各 個(gè)業(yè)務(wù)口。定義無效成

2、本：房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營銷沒有作 用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。有效成本：能形成有效產(chǎn)品或提升價(jià)值，對促進(jìn)營銷有積極作用的成本費(fèi)用。 計(jì)算公式： 有效成本=總成本-無效成本無效成本與有效成本的區(qū)分：有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補(bǔ)償，無效 成本無法獲得補(bǔ)償。職責(zé)與分工各公司成本管理部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，明確無效成本產(chǎn)生的金額、原 因，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)層和相關(guān)部門、人員通報(bào)。公司各部門針對相關(guān)的無效成本及時(shí)進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。各公司成本管理部有義務(wù)在日常工作中督促、提醒、并采取主動行為避免和減少無 效成本的發(fā)生。無效成本管理

3、工作的實(shí)施過程成本有效性管理理念的灌輸向公司管理層、各部門明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點(diǎn)，獲得公司 全體對成本有效性管理工作的支持。無效成本的分析對象以項(xiàng)目分期（例如：四季花城一期）為分析對象。無效成本的分類參見附件項(xiàng)目無效成本分類無效成本的總結(jié)與發(fā)布。1）通過對每單結(jié)算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無效成 本數(shù)據(jù)，建立無效成本檔案；（參見附件無效成本分析表）2）定期（每月或每季度）向公司管理層和各部門通報(bào)無效成本動態(tài)信息、做出比較;3）根據(jù)對無效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議。4）合適時(shí)機(jī)，可提請公司領(lǐng)導(dǎo)層針對無效成本的發(fā)生變化情況進(jìn)行獎懲。5.45.4

4、5.5.5.5.目標(biāo)成本制定中成本有效性的應(yīng)用制定目標(biāo)成本時(shí)，根據(jù)對前期無效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，考慮通過努力導(dǎo)致無效成 本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。無效成本的控制控制無效成本是降低項(xiàng)目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門的共同參與。具體的措施包括：1）限額設(shè)計(jì)；2）設(shè)計(jì)方案優(yōu)化；3）加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設(shè)計(jì)變更；4）確定合理的施工技術(shù)方案（降低廢品率）；5）加強(qiáng)供應(yīng)商考察；6）加大集中采購力度；7）嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度；8）提高專業(yè)能力；9）加強(qiáng)部門間信息溝通。項(xiàng)目無效成本分類作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)失誤對設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn) 拆除和重建 后期加固與補(bǔ)

5、強(qiáng) 資金浪費(fèi) 拆除與重建設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)材料、施工工藝選擇不當(dāng)多工序設(shè)計(jì)圖矛盾裝飾設(shè)計(jì)未結(jié)合建筑現(xiàn)狀設(shè)計(jì)保守經(jīng)濟(jì)性不合理招標(biāo)招標(biāo)策劃標(biāo)段劃分不合理，計(jì)劃性不足影響工期與質(zhì)量投標(biāo)單位選擇施工單位考祭失誤，投標(biāo)競爭不充 分中途變化，總價(jià)增加招標(biāo)文件編制合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失 誤多承擔(dān)費(fèi)用評定標(biāo)評標(biāo)分析失誤中標(biāo)價(jià)格偏咼施工施工準(zhǔn)備使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)拆除與重建施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃不合理:延誤工期，增加成本施工過程施工安排失誤賠償與維修費(fèi)用工程質(zhì)量管理不善考慮不周，費(fèi)用大增非關(guān)鍵線路搶工費(fèi)效比不咼合同執(zhí)行拆分合同工作內(nèi)容未及時(shí)簽訂補(bǔ)充 合同總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回維修維修工作程序不到位維修

6、時(shí)未及時(shí)通知責(zé)任 單位，維修費(fèi)用無法落實(shí)銷售銷售承諾超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾為承諾付出大量成本展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建樣板房過早銷售重復(fù)建設(shè)信息溝通不暢信息失真，工作失誤預(yù)結(jié)算預(yù)算失誤合同價(jià)款失實(shí)導(dǎo)致費(fèi)用 增加結(jié)算失誤結(jié)算價(jià)不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付無效成本分析表項(xiàng)目名稱:施工單位:結(jié)算總造價(jià)：Y其中工程指令造價(jià)：Y設(shè)計(jì)變更共計(jì)份設(shè)計(jì)變更率%工程簽證共計(jì)份工程簽證率%結(jié)算中無效成本共計(jì)：Y占結(jié)算造價(jià)的比例：%結(jié)算中有效成本共計(jì)：Y占結(jié)算造價(jià)的比例：%序號無效成本責(zé)任部門無效成本造價(jià)合計(jì)(萬元)產(chǎn)生原因1設(shè)計(jì)部2項(xiàng)目部3營銷部4其他部門( )說明：無效成本統(tǒng)計(jì)表（年月）填寫人：審核：填寫時(shí)間:序號合同（或非合同成本）名稱結(jié)算造價(jià)（元）其中無效成本（元）無效成本比例（）無效成本產(chǎn)生原因改進(jìn)辦法123456789101112合計(jì)項(xiàng)目無效成本統(tǒng)計(jì)