安徽省某物流儲運(yùn)中心建設(shè)項目建議書

1、 第一章 項目建設(shè)的目的和意義1.1 項目名稱及承辦單位1.1.1 項目名稱:安徽省xx投資有限公司物流儲運(yùn)中心建設(shè)項目 1.1.2 項目承辦單位: 安徽省xx投資有限公司 1.1.3 法人代表：1.2 承辦單位概況1.2.1承辦單位概況安徽省xx投資有限公司系宿州市商務(wù)局招商引資企業(yè)，主要經(jīng)營：日用百貨、煙酒商品代銷，化肥銷售，農(nóng)產(chǎn)品種植、加工和超市連鎖等，公司主要員工20人，大專以上文憑占70%以上，平均年齡30歲，是一個年富力強(qiáng)、有開拓創(chuàng)新的企業(yè)，現(xiàn)有連鎖超市50家。1.3研究工作的依據(jù)和范圍1.3.1研究工作的依據(jù)（1）2005年宿州市統(tǒng)計年鑒（2）國家現(xiàn)行的有關(guān)政策、法規(guī)（3）國家計

2、委1993年頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）（4）項目承辦單位提供的有關(guān)本項目的基礎(chǔ)資料（5）市場調(diào)研有關(guān)資料1.3.2研究工作范圍本項目建議書論述了項目建設(shè)的背景及必要性，對建設(shè)指導(dǎo)思想，建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模，建設(shè)條件與場址選擇、建材及動力供應(yīng)，建筑方案，環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生，節(jié)約能源，組織機(jī)構(gòu)與勞動定員，項目管理與實(shí)施進(jìn)度，投資估算與資金籌措，綜合效益等方面進(jìn)行了分析論證，并提出本項目建議書的結(jié)論與建議。1.4項目建設(shè)的背景1.4.1項目背景現(xiàn)代道路運(yùn)輸作為一種與國民經(jīng)濟(jì)和人民生活息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的較快增長，城市化進(jìn)程的加快，特別是加入wto，我國現(xiàn)代道路

3、運(yùn)輸發(fā)展必將迎來一個新的飛躍?，F(xiàn)代物流作為新興和支柱產(chǎn)業(yè)是道路貨運(yùn)發(fā)展的重要方向，已被越來越多的生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)所接受，并將逐步成為現(xiàn)代道路貨運(yùn)發(fā)展的主流，必將發(fā)揮滿足客戶從起點(diǎn)到終點(diǎn)全方位一體化運(yùn)輸服務(wù)的需要，帶來較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。1.4.2政策背景2001年3月2日國家經(jīng)貿(mào)委、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、對外貿(mào)易合作部、中國民航總局聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見的通知，提出了我國發(fā)展現(xiàn)代物流的指導(dǎo)思想和總體目標(biāo)，這為我們發(fā)展物流信息業(yè)務(wù)提供了政策保證。1.5交通運(yùn)輸結(jié)構(gòu)性調(diào)整，給安徽省xx投資有限公司切入貨運(yùn)市場物流儲運(yùn)信息業(yè)務(wù)帶來最佳時機(jī)傳統(tǒng)的道路貨運(yùn)形式，必須要在組織

4、結(jié)構(gòu)、經(jīng)營手段和服務(wù)方式等方面作出全方位調(diào)整，以適應(yīng)滿足國家經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展需要。而滲透到生產(chǎn)和商貿(mào)流通領(lǐng)域，形成現(xiàn)代物流重要環(huán)節(jié)的物流信息業(yè)務(wù)，必將適應(yīng)這種發(fā)展趨勢而成為道路貨運(yùn)的重要力量。1.6區(qū)域經(jīng)營環(huán)境狀況隨著國家經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)將由東向西推進(jìn)，中部地區(qū)將是國家發(fā)展戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)。宿州是皖北中心城市，具有承東啟西，貫通南北的區(qū)位特征。宿州市是一個農(nóng)業(yè)大市，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和資源加工大有文章可做，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿艽?，上升空間廣闊。作為華東重要鐵路運(yùn)輸樞紐，宿州市的交通十分便利，這必將使宿州市與周邊地區(qū)的聯(lián)系越來越廣泛。隨著城市化進(jìn)程的明顯加快、招商引資工作進(jìn)展迅速，各類專業(yè)

5、市場、三資企業(yè)、外資企業(yè)蓬勃發(fā)展，宿州市與周邊地區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的物資和人員交流將會日益擴(kuò)大，對周邊地區(qū)的輻射作用也將會進(jìn)一步增強(qiáng)。這就預(yù)示著我市道路貨運(yùn)市場隱藏著向高標(biāo)準(zhǔn)、全方位現(xiàn)代運(yùn)輸方式發(fā)展的潛力；宿州市城區(qū)現(xiàn)有年銷售額超億元的現(xiàn)代化零售商業(yè)企業(yè)四家，全市年商品銷售總額在全省各地名列前茅，近幾年來隨著城鄉(xiāng)市場的進(jìn)一步發(fā)展，商品銷售總額的迅速增加，連銷分店的持續(xù)擴(kuò)張，對物流要求也越來越高。而目前各個商家的配送中心還停留在原來的水平上，倉儲設(shè)施存在封閉性，布局不合理和功能單一性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了發(fā)展的要求。因此對原有配送系統(tǒng)的改造和建立新的物流配送體系已是各商家一項亟待解決的重要任務(wù)，同時為我司作為

6、第三方物流企業(yè)的介入提供了一個千載難逢的機(jī)遇。據(jù)統(tǒng)計，宿州市社會流通費(fèi)用約占gdp的20%以上。面對這樣一個已經(jīng)形成的物流市場，宿州市目前物流行業(yè)建設(shè)處于空白，物流市場基本上由個體車輛經(jīng)營，一無場所、二無資質(zhì)、三無管理、四無信息，車輛聚集在城區(qū)阜裕大橋下，攔河壩及西關(guān)五岔路口等地。宿州物流市場無一專業(yè)站場，企業(yè)自備的商品貨站缺少必要的硬件設(shè)施，物流市場有市無場，以街為市，以路為站，臨路等貨現(xiàn)象十分普遍。嚴(yán)重影響了城市交通秩序和文明建設(shè)。為此規(guī)范宿州市物流貨運(yùn)市場，建設(shè)一個集停車、運(yùn)輸、儲存、配送、信息處理等基本功能為一體，使公路運(yùn)輸效率充分發(fā)揮、貨源配置科學(xué)合理的現(xiàn)代化物流（儲運(yùn)）中心已刻不容

7、緩，勢在必行。我司物流儲運(yùn)中心的建立正是適應(yīng)和發(fā)拙這一潛力市場的經(jīng)營實(shí)體，必將在第三方物流市場高層次競爭中占得先機(jī)。4、安徽省xx投資有限公司發(fā)展物流業(yè)務(wù)的優(yōu)勢安徽省xx投資有限公司系宿州市商務(wù)局招商引資企業(yè)，主要經(jīng)營：日用百貨、煙酒商品代銷，化肥銷售，農(nóng)產(chǎn)品種植、加工和超市連鎖等，是宿州市超市連鎖的龍頭，經(jīng)營優(yōu)勢明顯，另有存量土地和倉場設(shè)施，具備企業(yè)良好的信譽(yù)優(yōu)勢，人才資源優(yōu)勢,規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢，切入貨運(yùn)市場高層次信息發(fā)展優(yōu)勢，現(xiàn)有經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。1.7 項目建設(shè)的必要性（1）發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)全面調(diào)整的現(xiàn)實(shí)要求。（2）現(xiàn)代物流作為一種先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)，被廣泛認(rèn)為是企業(yè)在

8、降低物資消耗，提高勞動生產(chǎn)率以外的重要的“第三利潤源泉”，在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。（3）大力發(fā)展物流業(yè)是富市、強(qiáng)市的必由之路。1.8主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)宿州市物流儲運(yùn)中心工程總投資1569.2萬元,其中建設(shè)投資1550萬元,流動資金19.2萬元。項目投資利潤率15.11%，投資利稅率16.67%，靜態(tài)投資回收期8.15年（包括建設(shè)期1年），項目經(jīng)濟(jì)計算期內(nèi)所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)金流量923.71萬元（firr=5%），所得稅后內(nèi)部收益率為12.26%,借款償還期為4.13年，盈虧平衡點(diǎn)為20.94%，項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。第二章 市 場 分 析2.1宿州市概況宿州市交通十分便捷，宿州市及周邊

9、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，貨物運(yùn)輸量快速增長，宿州市處于皖北中心城市，具有承東接西，呼南應(yīng)北的區(qū)位優(yōu)勢，是產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的必經(jīng)階段，市場輻射地域廣闊。目前已逐漸成為國內(nèi)外大公司進(jìn)軍皖西北市場的黃金區(qū)域。為充分發(fā)揮宿州市區(qū)域性綜合交通樞紐和區(qū)域中心城市集散效應(yīng)的作用，滿足工商企業(yè)對物流市場的需求，因此建設(shè)以宿州市為中心的皖北現(xiàn)代物流中心具有十分重要的意義。 2.2市場分析宿州市的物流結(jié)構(gòu)中，按商品種類主要是：煤、水泥、礦建材料、新型建材、家電、汽車及儀表零件類、生活消費(fèi)品及小商品。家電類：安徽省主要的家電企業(yè)集中在合肥和蕪湖，有海爾彩電、榮事達(dá)冰箱、飛鴿空調(diào)、美菱冰箱、實(shí)達(dá)電腦、萬時紅電子、美的空調(diào)、科龍

10、冰箱等。原材料由南向北的大方向，經(jīng)由公路，鐵路，輻射江北地區(qū)。其中以廣東、浙江為多。安徽地區(qū)的家電類產(chǎn)品是呈輻射狀態(tài)銷往全國地區(qū)的，合肥地區(qū)產(chǎn)量估計有300萬臺左右。國內(nèi)運(yùn)輸主要以公路為主，出口以集裝箱運(yùn)輸為主。 新型建材的原材料為pvc塑料，通過公路和鐵路兩種方式，從河北、山東、華東向安徽省流入，其中合肥市有25000噸的流量；產(chǎn)成品以公路運(yùn)輸為主，銷往全國各地。汽車及儀表零件類，原材料來自省內(nèi)和江浙，主要采用公路運(yùn)輸方式。產(chǎn)成品流向南方和東部地區(qū)。叉車年產(chǎn)7000臺，叉車出口量為10%，運(yùn)輸方式全部為集裝箱汽車運(yùn)輸。汽車年產(chǎn)15萬輛，遠(yuǎn)期達(dá)50萬輛，運(yùn)輸方式為公路和水運(yùn)。生活消費(fèi)品及小商品

11、，長江大市場（合肥），主要經(jīng)營煙、酒、糖、茶等，安徽大市場（合肥），主要經(jīng)營電子、電器等，中州家具城（合肥），安慶正在興建管材大市場。 集裝箱，集裝箱運(yùn)輸進(jìn)口主要是：原材料、建材；與外貿(mào)的政策方向是相一致的。出口主要是：電器（開發(fā)區(qū)企業(yè)）、土特產(chǎn)品、機(jī)械產(chǎn)品。尤其對公路運(yùn)輸和鐵路運(yùn)輸影響最大。鑒于以上分析，宿州市區(qū)域物流中心的市場定位為：以提供煤炭、水泥、礦建材料、新型建材、家電、汽車及其零部件、生活消費(fèi)品及小商品的物流服務(wù)為主，以多式聯(lián)運(yùn)、供應(yīng)鏈信息服務(wù)為主要特色，以國際化管理為形象，以物流增值服務(wù)（流通加工、售后服務(wù)、電子商務(wù)）吸引客戶，用不高于周邊地區(qū)的物流服務(wù)價格，提供快速、柔性的物流

12、服務(wù)。 其市場輻射范圍界定為： （1）在近期，以合肥、宿州地區(qū)的物流服務(wù)為對象，以煤炭、水泥、礦建材料、家電、汽車及其零部件、新型建材、生活消費(fèi)品及小商品為主要品種，為工商企業(yè)及消費(fèi)者提供周到滿意的服務(wù)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（2）在中期，以華東地區(qū)為主要服務(wù)對象，以煤炭、水泥、礦建材料、家電、汽車及其零部件、新型建材、服裝、金屬材料、紙及其制品、化工、生活消費(fèi)品及小商品為主要品種，為華東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)交流與合作提供服務(wù)。 （3）在遠(yuǎn)期，以全國為主要服務(wù)對象，以煤炭、水泥、礦建材料、新型建材、家電、汽車及其零部件、金屬材料、紙及其制品、化工、生活消費(fèi)品及小商品為主要品種，為全國經(jīng)濟(jì)交流與合作創(chuàng)造條件

13、。(4)宿州市是一個農(nóng)業(yè)大市，各種農(nóng)副產(chǎn)品總產(chǎn)量在安徽省位居前列，除滿足宿州市及周邊地區(qū)外，還有大量的剩余，物流儲運(yùn)中心的建設(shè)有利于宿州農(nóng)副產(chǎn)品銷往全國各地，從而促進(jìn)宿州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2.3市場競爭的優(yōu)勢宿州市尚沒有一家真正意義上的現(xiàn)代物流公司，我們的競爭對手主要是傳統(tǒng)的儲運(yùn)公司，這類公司主要通過價格競爭，在硬件設(shè)施和管理手段上是無法與宿州市物流儲運(yùn)中心相比的。物流儲運(yùn)中心的建設(shè)將大大推動社會分工的專業(yè)化，提高社會生產(chǎn)的效率，降低物流成本，促進(jìn)社會生產(chǎn)力和人民生活水平的提高。宿州市及周邊地區(qū)人口稠密，宿州是安徽省重要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，歷年來，安徽省農(nóng)產(chǎn)品除本省消費(fèi)外，還銷往國內(nèi)大中城市，因此消費(fèi)品

14、物流市場潛力大。物流中心功能專業(yè)化和規(guī)?；俏锪骰剡@種新興物流集疏方式的重要特點(diǎn)。一般來說，在物流中心建設(shè)按照貨物種類區(qū)分的專業(yè)化倉庫，在具備倉儲功能的同時，還具備分撥、配送、中轉(zhuǎn)、包裝設(shè)備回收及垃圾處理等功能 隨著中國加入wto以后，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的主要障礙之一就是物流，現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展成為中國國內(nèi)企業(yè)和世界上眾多國際物流公司的焦點(diǎn)。2.4加入wto對于中國物流業(yè)的影響和機(jī)遇公路運(yùn)輸是我國在加入wto以后的重頭戲，國內(nèi)和國際企業(yè)的重點(diǎn)競爭領(lǐng)域。我國的大型城市物流中轉(zhuǎn)中心的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于公路建設(shè)，這是我國必須解決的重點(diǎn)難題之一我國的物流企業(yè)應(yīng)該抓緊時間進(jìn)行改革。我國物流企業(yè)的優(yōu)勢在于地理、

15、人文、經(jīng)驗(yàn)，劣勢在于資金、服務(wù)，管理上，這場競爭之戰(zhàn)主要是在服務(wù)和管理上。 中國物流中心建設(shè)，特別是城市大型物流基地的建設(shè)將會有一個高潮。 宿州市物流儲運(yùn)中心的建設(shè)將改革傳統(tǒng)貨運(yùn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，全市將建起高效物流體系，初步形成以宿州為依托，以宿州周邊城市為支持的多層次物流網(wǎng)絡(luò)體系。 物流是極具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產(chǎn)業(yè)，也是降低物資消耗，改善、提高地區(qū)及企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的先進(jìn)管理方式。物流中心建設(shè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)為：全方位參與、全過程推進(jìn)、發(fā)揮優(yōu)勢、挖掘潛能、培育核心競爭能力、提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力、提升經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量、鞏固區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位。其總體目標(biāo)按合理規(guī)劃、科學(xué)組織、循序漸進(jìn)、穩(wěn)步發(fā)展的方針，分階段實(shí)

16、施。宿州市物流儲運(yùn)中心發(fā)展總體構(gòu)想為：依托宿州市在京九鐵路上作為樞紐站之一的特殊地位，以宿州為物流中心的核心，以宿州及周邊城市物流基礎(chǔ)設(shè)施與物流企業(yè)為基礎(chǔ)，以國家綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)為主干，構(gòu)筑物流服務(wù)區(qū)域和物流服務(wù)主通道，形成宿州物流發(fā)展與運(yùn)作的架構(gòu)。物流的內(nèi)涵為：構(gòu)筑面向市區(qū)重要產(chǎn)業(yè)基地、商品集散地、城市消費(fèi)功能區(qū)的1小時區(qū)域配送物流圈；構(gòu)筑以宿州為中心，以宿州及市內(nèi)周邊城市物流設(shè)施為依托，面向宿州及周邊城市的3小時分撥及終端配送物流圈；構(gòu)筑以宿州為中心，以國內(nèi)各主要經(jīng)濟(jì)中心城市物流設(shè)施為支持的十二小時終端配送物流圈。按照總體規(guī)劃及實(shí)施方案，宿州還將以核心區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施為依托，以綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，

17、構(gòu)建物流通道。一是加快物流基礎(chǔ)設(shè)施與物流服務(wù)市場體系的規(guī)劃和建設(shè)。其思路是：以物流中心建設(shè)為契機(jī)和突破口，促進(jìn)全市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成；初步完成物流資源的首次整合與重新配置，帶動全市物流產(chǎn)業(yè)的全面啟動；打破部門分割和行業(yè)界線，加速市場環(huán)境的建設(shè)與培育，為物流社會化服務(wù)體系的建立創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。 二是大力發(fā)展第三方物流企業(yè)，加速傳統(tǒng)運(yùn)輸業(yè)向現(xiàn)代物流業(yè)的融合和轉(zhuǎn)化。其措施是：博采眾長，聯(lián)合發(fā)展；內(nèi)引外聯(lián)，提高效率；更新觀念，夯實(shí)基礎(chǔ)；以人為本，提高素質(zhì)。組建快速貨運(yùn)企業(yè)，形成覆蓋全省的快運(yùn)網(wǎng)絡(luò)；發(fā)展多種方式的集裝箱多式聯(lián)運(yùn)、集裝箱甩掛、汽車零擔(dān)快件運(yùn)輸，在運(yùn)輸方式和運(yùn)輸工具上向現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。

18、建設(shè)產(chǎn)品配送平臺，進(jìn)一步發(fā)展物流業(yè)。專業(yè)化、規(guī)模經(jīng)營的物流企業(yè)得以發(fā)展壯大；高效、低成本運(yùn)作的現(xiàn)代城市綜合運(yùn)輸體系得以建立；現(xiàn)代物流經(jīng)營管理手段和技術(shù)融入到企業(yè)經(jīng)營管理之中，確立宿州作為本市物流中心、分撥中心的地位；在此基礎(chǔ)上，建立物流中心的組織管理體系，進(jìn)而與國內(nèi)、國際物流服務(wù)體系的融合與連接。物流中心將實(shí)現(xiàn)原材料、產(chǎn)成品從起點(diǎn)至終點(diǎn)的全過程有效流動，把運(yùn)輸、倉儲、裝卸、加工、整理、配送、信息等進(jìn)行有機(jī)整合，形成完整的供應(yīng)鏈，為用戶提供多功能、一體化的綜合服務(wù)，為宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。通過宿州運(yùn)輸市場的預(yù)測分析，其物流儲運(yùn)服務(wù)將有很大的發(fā)展。第三章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模3.1建設(shè)指導(dǎo)思想（1）

19、符合宿州市總體規(guī)劃的用地要求（2）為規(guī)范宿州市物流貨運(yùn)市場，建設(shè)一個集停車、運(yùn)輸、儲存、配送，信息處理等基本功能為一體，使公路運(yùn)輸效率充分發(fā)揮，貨源配置科學(xué)合理的現(xiàn)代化物流儲運(yùn)中心是十分必要的。（3）在充分利用有限的經(jīng)濟(jì)資源和場地條件下，要求建設(shè)一個高標(biāo)準(zhǔn)，多功能，現(xiàn)代化的儲運(yùn)中心。3.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項目擬建在宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地50畝，擬建現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉庫12000平方米，辦公樓1000平方米停車場及道路10000平方米，購買車輛12臺（其中12噸位車2臺，8噸位車2臺，2噸位車4臺，1噸位車4臺）及水電消防、綠化等附屬設(shè)施和配套設(shè)施，二期建設(shè)規(guī)模視總體規(guī)劃來定。3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)

20、指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表項 目數(shù) 量單 位占地面積總建筑面積容積率綠化率50130003932.5畝平方米%第四章 建材及動力供應(yīng)4.1 建材4.1.1 主要建筑建材消耗：建材是各項建筑工程的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，任何一項工程中，用于建筑材料的費(fèi)用都在總投資中占有較大的比重。此外，建材質(zhì)量、品種及規(guī)格還直接影響著各項工程的堅固、耐久和適用，并在一定程度上影響著結(jié)構(gòu)形式和施工方法。建設(shè)工程中許多技術(shù)問題的突破，往往依賴于材料問題解決，而許多新材料的出現(xiàn)，又將促使結(jié)構(gòu)設(shè)計及施工技術(shù)的革新。因此，建材生產(chǎn)、流通及結(jié)構(gòu)設(shè)計及施工技術(shù)迅速發(fā)展，對于國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重要的意義。本項目建設(shè)所消耗的建材主要有機(jī)磚

21、、水泥、石子、黃砂、石灰、鋼材、給排水管材、木材、電力電訊管線及其它輔助材料。4.1.2建設(shè)用材要求：在兼顧質(zhì)量與價格的前提下，擇優(yōu)選購。產(chǎn)品要有出廠（場）合格證或檢驗(yàn)報告，同時要得到技術(shù)監(jiān)督部門的認(rèn)可方可使用。4.2動力供應(yīng)水：項目建設(shè)期間用水可通過打深水井解決;項目建成后用水可采用無塔供水器解決用水。電：由宿州供電局直接供給。煤：可從就近煤場運(yùn)進(jìn)。第五章 建設(shè)條件與場址選擇5.1宿州市自然資源概況宿州市自然資源豐富，名特產(chǎn)品眾多。境內(nèi)平原廣袤、沃野千里，氣候適宜，生物繁茂。平原面積8897平方公里，占全市總面積的91%，耕地997.79萬畝，占地總面積的67.97%。區(qū)內(nèi)盛產(chǎn)小麥、玉米、大

22、豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及蘋果、梨、桃、葡萄、湖桑等。境內(nèi)擁有120萬畝全國最大的連片水果產(chǎn)區(qū)，面積和產(chǎn)量均占全省70%以上。擁有80萬畝的花生種植基地和沿國道、省道縱向分布的40萬畝大棚蔬菜種植帶。地下礦產(chǎn)資源豐富，煤儲量約為60億噸，是兩淮煤田的重要組成部分；黃口油田石油預(yù)測儲量達(dá)20億噸以上；宿南煤層氣已探明儲量達(dá)3000億立方米；大理石儲量4000萬立方，居全省之首，花色品種達(dá)20個以上。靈璧奇石為中國“四大奇石”之一。5.2 社會經(jīng)濟(jì)條件區(qū)位優(yōu)勢：宿州，位于安徽省北部。公路、水運(yùn)、航空多種方式組成宿州四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路有京滬、隴海兩大干線縱橫全境，符夾線在市內(nèi)腹地迂回，溝通

23、京滬、隴海、京九鐵路，并擁有數(shù)條煤炭鐵路專用線；新汴河水道入洪澤湖抵長江入海；國道104、206、310、311線以及合徐高速公路、連霍高速公路縱橫貫穿我市；規(guī)劃中的京流高速鐵路也將從我市穿越；徐州觀音機(jī)場距市區(qū)僅70公里。社會經(jīng)濟(jì)改革開放以后，宿州市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)初步形成畜牧、水果、蔬菜、種子四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，全市已基本形成食品、紡織、建材、能源、醫(yī)藥等五大支柱產(chǎn)業(yè)；全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值46.2億元。上市公司科苑集團(tuán)與鴻鵬集團(tuán)、百通集團(tuán)、皖北藥業(yè)公司、安特酒廠等骨干企業(yè)成為帶動全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“航空母艦”?？平涛男l(wèi)體等多項社會事業(yè)全面進(jìn)

24、步，蕭縣、碭山縣和埇橋區(qū)是全國科教先進(jìn)縣，碭山縣為首批國家生態(tài)示范縣，全市高考上線人數(shù)連續(xù)多年名列全省前茅。5.3廠址選擇該項目選址于宿州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，這里地勢平坦，建設(shè)條件及交通條件十分便利，環(huán)境優(yōu)雅，選址較為合理。第六章 公用工程與輔助設(shè)施6.1 總平面布置6.1.1 總平面布置原則（1）總平面布置應(yīng)符合宿州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃要求。（2）總體布置應(yīng)合理、緊湊、完整，空間處理協(xié)調(diào)。（3）因地制宜，充分利用自然條件，合理有效地利用土地。（4）做好綠化、美化工作，創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。（5）妥善處理近期建設(shè)與遠(yuǎn)期發(fā)展的關(guān)系，總圖布置應(yīng)以近期為主，遠(yuǎn)近期相結(jié)合，全面考慮，合理預(yù)留發(fā)展

25、用地。6.1.2平面布置本項目擬建在宿州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi),占地50畝,近似呈矩形。辦公樓設(shè)在場地的東部，靠近次出入口，倉庫布置在場地的西部。6.1.3道路、停車場、綠化整個場區(qū)（預(yù)留地除外）除建筑占地和綠化外均做砼路面。作為道路和停車場。為創(chuàng)造一個良好的工作及生活環(huán)境，本項目應(yīng)搞好綠化工作，以美化、觀賞植物為主，以達(dá)到美化和防塵的目的。6.2土建工程（1）倉庫12000平方米，一層，鋼架結(jié)構(gòu)，辦公樓1000平方米，二層，框架結(jié)構(gòu)。(2)本工程基本風(fēng)壓取值為0.25kn/m2，基本雪壓取值為0.4kn/m2，工程所在地抗震設(shè)防烈度為七度。6.3 給排水工程6.3.1 給水給水水源采用市政統(tǒng)一供水

26、，室外給水管道設(shè)為環(huán)形。6.3.2 排水室外排水系統(tǒng)采用雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市下水道，雨水經(jīng)雨水斗收集后通過雨水管，排至室外雨水管網(wǎng)。6.3.3 消防根據(jù)防火規(guī)范，室外消防用水量為35升/秒，室內(nèi)消防用水量為10升/秒，按照防火規(guī)范要求，設(shè)置足夠數(shù)量的消火栓。6.4 電氣工程(1)項目用電為二級負(fù)荷，按雙回路電源設(shè)計。(2)本項目設(shè)置10/0.4kv變電所一座，采用tn-s接地型的低壓配電系統(tǒng)，電壓為380/220v，采用放射式與樹干式相結(jié)合的配電方式。(3)配線全部采用bv型銅芯導(dǎo)線，穿pvc管材暗設(shè)，電纜沿電纜溝敷設(shè)。(4)電氣裝置的外殼均采用接零保護(hù)。第七章 環(huán)境保護(hù)

27、及安全衛(wèi)生7.1 環(huán)保的意義環(huán)境保護(hù)對社會發(fā)展及人民生活都具有重要意義，近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們對環(huán)保工作的不夠重視，環(huán)境被污染被破壞的狀況日益嚴(yán)重，這不僅對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到阻礙作用，同時也給人類自身的生存帶來危害。目前，環(huán)境保護(hù)已引起世界各國的關(guān)注，我國政府也相繼出臺了一系列環(huán)保方面的法律、法規(guī)、對環(huán)境的保護(hù)和污染的治理加大了力度。保護(hù)環(huán)境已成為人們的共識。7.2 污染情況分析項目在施工過程中，會產(chǎn)生一定的建筑垃圾，污水及廢渣，機(jī)械設(shè)備也會造成較大的噪音污染和振動，給周圍居民的生活造成不同程度的影響。項目建成后，主要是裝卸貨物及汽車過往引起的地面揚(yáng)塵，辦公人員產(chǎn)生的生活污水，少量辦公垃圾，各

28、種運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲。7.3 環(huán)保措施7.3.1建設(shè)期間盡量采用新工藝、新設(shè)備，減少施工期間的噪音污染，盡量避免夜間施工。7.3.2施工期間材料的堆放要統(tǒng)一規(guī)劃，集中管理，切莫亂堆亂放。7.3.3施工中產(chǎn)生的廢渣、廢水和生活垃圾及時清運(yùn)，以免污染環(huán)境，建筑應(yīng)盡量多采用隔音、吸音材料。7.3.4露天堆放的材料如石灰、水泥等要有防雨措施，防止跑、冒、漏現(xiàn)象，對環(huán)境造成不良影響。7.3.5工程結(jié)束后的木質(zhì)材料和草袋等廢棄物，嚴(yán)禁焚燒處理，應(yīng)送垃圾場集中處理。7.3.6該項目建成后污水主要來自辦公生活盥洗水，直接排到城市下水管網(wǎng)，入城市污水處理廠，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生明顯不利影響。7.3.7該項目建成后

29、通過對噪聲源采取積極措施及合理高度安排，同時加強(qiáng)儲運(yùn)中心四周綠化，建立自然隔聲屏障，達(dá)到降低噪聲的目的。7.4安全衛(wèi)生7.4.1 安全(1)工作人員要嚴(yán)格按照規(guī)定的線路搬運(yùn)貨物。(2)有關(guān)人員要認(rèn)真做好貨物的管理。7.4.2 衛(wèi)生項目建成后要為工作人員配備浴室、浴池和衛(wèi)生間。第八章 節(jié) 能8.1節(jié)能的意義能源是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動力和基礎(chǔ).隨著人類社會的進(jìn)步和科技的發(fā)展,能源的消耗量將越來越大,能源消耗與貯藏有限的矛盾日益突出,不合理地利用能源加劇了矛盾的激化,能源短缺已嚴(yán)重制約人類社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)前我國正處于現(xiàn)代化工業(yè)進(jìn)程階段，是國民經(jīng)濟(jì)對能源保持持續(xù)旺盛需求的發(fā)展階段。而我國的能源實(shí)際儲

30、量與需求之間的矛盾比較突出。目前節(jié)能已成為我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的有效途徑。8.2節(jié)能原則和依據(jù)8.2.1按照中華人民共和國節(jié)約能源法的各項規(guī)定，加強(qiáng)能源管理，采取技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理，以及環(huán)境和社會可以接受的措施，減少從能源生產(chǎn)到消費(fèi)各個環(huán)節(jié)中的損失和浪費(fèi)，更加有效、合理地利用能源。8.2.2依據(jù)國家頒布的有關(guān)節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)定和中國技術(shù)政策大綱中的節(jié)能規(guī)定。8.3節(jié)能措施(1)該項目作總體規(guī)劃時，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)向、太陽能輻射等氣候條件以及建筑外部空間構(gòu)成情況、合理確定各類建筑和道路的布局、走向、方位、朝向、體形、間距，形成良好

31、的工作條件和有利于建筑節(jié)能的微氣候環(huán)境。(2)圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用多孔輕質(zhì)加氣砼砌塊或空心磚等新型墻體材料，內(nèi)隔墻采用組裝的輕鋼龍骨石膏板代替粘土實(shí)心磚，以達(dá)到節(jié)能、節(jié)土、利廢的目的。(3)推廣使用節(jié)能照明燈具，推動國家“綠色照明”工程。(4)原材料的選購上注意運(yùn)輸成本和質(zhì)量的關(guān)系，在保證質(zhì)量的前提下，就近選擇本地材料。(5)項目建設(shè)中采用節(jié)水型的工藝、設(shè)備、器具，與主體工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用，以便節(jié)約用水。8.4節(jié)能管理和綜合利用加強(qiáng)能源的科學(xué)管理，建立能源管理體系，切實(shí)做到節(jié)能降耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。加強(qiáng)對日常施工人員的節(jié)能教育，使其養(yǎng)成節(jié)能的習(xí)慣。第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動定員9.1組織機(jī)

32、構(gòu) 項目建設(shè)期間，應(yīng)由承辦單位法人代表負(fù)總責(zé)，選派一名財務(wù)會計和一名技術(shù)人員參與項目管理。項目建成后，實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。9.2 工作制度根據(jù)中心實(shí)際情況，合理安排工作時間。9.3勞動定員編制原則（1）管理人員按各部門職能及實(shí)際需要配備。（2）技術(shù)工人應(yīng)具有高中以上文化程度及具有一定的維修經(jīng)驗(yàn)。（3）業(yè)務(wù)人員應(yīng)具有一定的聯(lián)絡(luò)經(jīng)驗(yàn)。9.4勞動定員本項目定員30人，其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理2人，管理4人，財務(wù)人員2人，業(yè)務(wù)人員4人，司機(jī)12人，后勤人員3人，保衛(wèi)人員2人。9.5人員培訓(xùn)為提高中心管理人員及業(yè)務(wù)人員的水平，應(yīng)選派人員到同行單位學(xué)習(xí)，提高人員工作能力。第十章 項目管理與實(shí)施進(jìn)度安排10.1 項

33、目建設(shè)管理工程建設(shè)必須堅持質(zhì)量第一，本項目應(yīng)積極推行項目法人責(zé)任制、工程監(jiān)理制、合同制。由項目承辦單位主要領(lǐng)導(dǎo)親自負(fù)責(zé)，并抽出有關(guān)人員組成項目建設(shè)辦公室，全面具體的負(fù)責(zé)項目建設(shè)工作，主要完成項目實(shí)施準(zhǔn)備，勘察設(shè)計、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備、項目施工直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個工作階段，將項目實(shí)施時期各個工作階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，以便對項目實(shí)施進(jìn)度作出合理的安排，以達(dá)到保證工期，順利投入使用的目的。10.2項目實(shí)施進(jìn)度前期工作前期工作包括項目建設(shè)書的編制和立項、可研報告的編制與審批和初步設(shè)計階段，根據(jù)項目的審批程序及工作量的大小，預(yù)計需三個月時間。（2）設(shè)計及施工準(zhǔn)備初步設(shè)計經(jīng)過審查通過后，進(jìn)入

34、施工圖設(shè)計階段在委托設(shè)計單位進(jìn)行施工圖設(shè)計的同時，建設(shè)單位要著手進(jìn)行施工前準(zhǔn)備，辦理各種施工許可手續(xù)。10.3土建施工土建施工本項目土建工程包括辦公樓、倉庫，道路等共需8個月時間。安裝工程土建施工的同時安裝水、電、消防設(shè)備、維修設(shè)備等，根據(jù)施工圖紙有相應(yīng)位置預(yù)留洞口及設(shè)預(yù)埋件，建筑物主體基本完工后，進(jìn)行管、線、設(shè)備安裝。總圖部分道路、停車場、綠化及其它輔助設(shè)施可在建筑物土建施工進(jìn)入后期階段時開始全面施工，也可根據(jù)具體情況有項目土建施工的同時分期分批進(jìn)行施工。項目實(shí)施計劃項目建議書的編制和立項 2006年12月可行性研究報告的編制及審批 2007年1月初步設(shè)計階段 2007年2月施工圖設(shè)計及施工

35、前準(zhǔn)備 2007年3月-2007年4月土建施工 2007年2月-2008年9月設(shè)備選購 2007年1月-2007年6月設(shè)備安裝、調(diào)試及總圖部分 2007年7月-2007年11月人員培訓(xùn) 2007年10月-2007年11月試營業(yè) 2007年12月第十一章 投資估算與資金籌措11.1 投資估算11.1.1 固定資產(chǎn)投資估算1、估算依據(jù)（1）國家計委、建設(shè)部頒布的有關(guān)文件（2）現(xiàn)行財務(wù)會計制度（3）安徽省建設(shè)廳頒布的有關(guān)文件（4）宿州市相關(guān)定額信息2、估算范圍（1）辦公樓、倉庫、停車場、道路及綠化等土建工程建筑工程費(fèi)。（2）水電、消防及倉儲設(shè)備購置與安裝工程費(fèi)。（3）土地征用、勘察設(shè)計監(jiān)理費(fèi)；（4）

36、不可預(yù)見費(fèi)。3、估算方法（1）土建工程建筑工程費(fèi)采用概算指標(biāo)法，參考宿州市相關(guān)定額信息等進(jìn)行必要調(diào)整。（2）設(shè)備購置與安裝工程費(fèi)參考市場價進(jìn)行確定。（3）土地征用費(fèi)按8萬元/畝計。（4）不可預(yù)見費(fèi)按投資與無形及遞延資產(chǎn)投資之和的5%計取。4、投資估算本項目建設(shè)投資1550萬元，詳見表11-1建設(shè)投資估算表11.2 資金籌措本項目總投資1569.2萬元，建設(shè)投資1550萬元，流動資金19.2萬元，其中申請銀行貸款600萬元，其余資金自籌。第十二章 財務(wù)評價及綜合評價12.1 概況安徽省xx投資有限公司物流儲運(yùn)中心擬建于宿州市開發(fā)區(qū)內(nèi)，該處地勢開闊，建設(shè)條件和交通十分便利。安徽省xx投資有限公司物

37、流儲運(yùn)中心占地50畝，工程總建筑面積13000平方米，其中倉庫建筑面積為12000平方米，辦公樓建筑面積1000平方米。12.2 財務(wù)評價12.2.1 收入及稅金估算項目建成后，收入來源主要包括裝卸費(fèi)收入、倉儲費(fèi)收入、自營運(yùn)輸利潤和其他收入。各項收入指標(biāo)的估算如下：1、 裝卸費(fèi)收入項目擬建成后，預(yù)期先期月貨物吞吐量為1200t，單價按10元/噸計，年可實(shí)現(xiàn)裝卸費(fèi)收入12001012=14.4萬元。2、 倉儲收入項目倉庫面積12000平方米,其營業(yè)場所暫按第一年出租率80%、第二年全部出租估算，參照宿州市同行業(yè)的現(xiàn)狀并考慮中心的功能和優(yōu)勢，出租價格估算為0.4元/平方米.天,則正常年份可實(shí)現(xiàn)倉儲

38、收入為：12000平方米0.4元/平方米.天365天/10000=175.2萬元3、 運(yùn)輸收入公司投入運(yùn)輸汽車12輛,考慮社會車輛的競爭,每臺車按月均實(shí)現(xiàn)收入1.5萬元估算,則年可實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸收入:12臺1.8萬元/臺.月12月=259.2萬元根據(jù)現(xiàn)行財稅制度規(guī)定，項目建成交付后應(yīng)交納的稅金主要有：營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加。1、 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅率為3%，城建稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%。經(jīng)測算，正常年份收入為448.8萬元，應(yīng)交營業(yè)稅為22.4萬元，城建稅為1.6萬元,教育費(fèi)附加為0.7萬元；正常年份稅金及附加為24.7萬元，詳見運(yùn)行收入及稅金和附加估算表12-11。 項指標(biāo)

39、的估算參數(shù)如下：1、 固定資產(chǎn)采用平均年限法進(jìn)行分類折舊（1） 計提折舊的固定資產(chǎn)原值物流儲運(yùn)中心運(yùn)行后應(yīng)計提折舊的固定資產(chǎn)原值等于固定資產(chǎn)總投資扣除形成無形、遞延資產(chǎn)的投資額。（2） 分類折舊年限計提折舊的各類固定資產(chǎn)原值采用以建筑安裝和設(shè)備投資加上按各自投資比重分?jǐn)偟钠渌顿Y計算而得。房屋建筑物的折舊年限為30年，凈殘值率為5%；設(shè)備部分的折舊年限為15年，凈殘值率5%。詳見固定資產(chǎn)折舊估算表表12-8。2、 無形及遞延資產(chǎn)攤銷無形資產(chǎn)中權(quán)屬按照30年平均攤銷；遞延資產(chǎn)按照5年平均攤銷。詳見無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表表12-9。3、 人員工資及福利物流儲運(yùn)中心建成交付后將設(shè)立一流的專業(yè)管理隊

40、伍進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)的管理，預(yù)計定員30人，人均工資及福利按照800元/月計，年工資及福利費(fèi)總額為33.8萬元。4、 外購燃料和動力費(fèi)5、 物流儲運(yùn)中心外購燃料和動力費(fèi)包括正常運(yùn)轉(zhuǎn)耗水電和汽車的油耗,按60萬元/年估算。6、 維修費(fèi)物流儲運(yùn)中心交付運(yùn)行后的維修主要包括日常檢修和專業(yè)維修，維修費(fèi)按照固定資產(chǎn)折舊的20%估算。7、 管理費(fèi)用管理費(fèi)是指管理部門為管理和組織各物流管理服務(wù)工作而發(fā)生的扣除工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)后的費(fèi)用，按年收入的2%計列，計年9萬元。8、 其他費(fèi)用待添加的隱藏文字內(nèi)容2其他費(fèi)用是指上述費(fèi)用中未包括的費(fèi)用，參照同行業(yè)的平均指標(biāo)估列。經(jīng)測算，年均總成本費(fèi)用181.4萬

41、元，年均固定成本62.8萬元，年均可變成本118.5萬元，年均經(jīng)營成本120.8萬元。詳見總成本費(fèi)用估算表表12-10。12.2.2 利潤及所得稅估算項目年利潤總額等項目年收入總額減年總成本費(fèi)用和年營業(yè)稅金及附加。所得稅為利潤總額（利潤總額調(diào)整為應(yīng)納稅所得額）的33%；盈作公積按照稅后利潤的15%計提，其中公益金的提取比例為5%。經(jīng)測算年均利潤總額237.1萬元，年均所得額78.2萬元，年均稅后凈利潤158.9萬元。詳見損益表表12-3。12.2.3 流動資金估算流動資金采用詳細(xì)指標(biāo)估算法，參照該地區(qū)同行業(yè)正常的經(jīng)營成本資金率，測算項目需要流動資金19.2元。12.2.4 財務(wù)指標(biāo)分析1、 靜態(tài)財務(wù)指標(biāo)項目建設(shè)期投資為1550萬元，流動資金19.2萬元，項目總投資1569.2萬元，以各年平均數(shù)計算，靜態(tài)財務(wù)指標(biāo)如下： 年利潤總額投資利潤率= 100% 投資總額 237.9 = 100%=15.11% 1569.2 年利稅總額投資