2008南京房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與2009年預(yù)測(cè)

1、2008南京房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與2009年度預(yù)測(cè)中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)體系搜房網(wǎng)評(píng)論自2008年以來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的務(wù)體狀況已經(jīng)從供求熱潮完全轉(zhuǎn)變?yōu)閿?shù)量和價(jià)格均 下降的局而。市場(chǎng)的急劇變化主要是由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求疲軟，貝 次是指世國(guó)家/地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有較大影響0從宏觀角度來(lái)看, 美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)已逐漸蔓延至實(shí)體經(jīng)濟(jì)。中國(guó)直接受到市場(chǎng)需求萎縮，出 口急劇下降以及原材料價(jià)格波動(dòng)的影響。同時(shí)，中國(guó)自身在過(guò)去幾年中發(fā)展迅速。深層結(jié)構(gòu) 性別問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)整周期。國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化和未來(lái)趨勢(shì)的不確世 性導(dǎo)致房地產(chǎn)生產(chǎn)市場(chǎng)

2、中的付款能力和在短短幾個(gè)月內(nèi)，付款信心迅速下降，南京房地產(chǎn)市 場(chǎng)的具體表現(xiàn)是：整體銷售領(lǐng)域今年商品房持續(xù)下降，商品房的銷售價(jià)格從上升到下降開(kāi)始 已經(jīng)放緩，房地產(chǎn)公司的資金鏈日趨緊張，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以折價(jià)和低價(jià)出售一1. 宏觀經(jīng)濟(jì)概況2008年從那以后受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)沖擊加劇，宏觀政策收緊，自然災(zāi)害和明顯的通貨膨脹 的影響等因素，南京繁重的城市向前邁進(jìn)，努力解決經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾和問(wèn)題。整體社 會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)世快速増長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)增長(zhǎng)。卜10南京月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)現(xiàn)價(jià)完成5452. 52億元，同比增長(zhǎng)16.8%,低于1-9月的2.9%.1-10月，全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資1840. 8億元比

3、上年同期增長(zhǎng)20.8%.南京月城市外貿(mào)進(jìn)出口總額349.41億美元，同比增長(zhǎng)18.8%.比去年同期增長(zhǎng)4. 2%。其中，出口總額202. 24億元，增長(zhǎng)19.8%。一月到十月南京城市財(cái)政收入612 97 億元，比上年同期增長(zhǎng)16%。受工業(yè)和房地產(chǎn)收益下降的影響，增速比上半年下降6.5個(gè) 百分點(diǎn)0其中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入30& 47億元，增長(zhǎng)14.6%。O1- 10月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1956& 27元，同比增長(zhǎng)13.9%,是今年2月以來(lái) 的最低點(diǎn)，比去年同期下降2. 6個(gè)百分點(diǎn)。自2008年以來(lái)南京市CPI總體呈現(xiàn)“先高后 低逐月下降。10南京月城市居民居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)4.5%

4、.自2008年起進(jìn) 入南京城市CPI每月漲幅最低。與9月相比，全市食品價(jià)格下降了 1.5%,比今年2月的峰值下降了 15.5%。2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分析卜10月，南京完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資436.33億元，同比增長(zhǎng)17. 21%.住宅投資完成 354.47億元，同比增長(zhǎng)33.23%。1-10月，全市完成商品房銷售額254. 98億元，同比下數(shù)字1個(gè)：住宅區(qū)竣工并出售來(lái)樞AH “話300%250%200%150%0%-50%100%50%350%-100%二 MO.r09e806uI住宅竣工面積住宅銷售面積竣工面積同比銷售面積同比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)il局，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）卜10月，南京

5、住宅投資354. 47億元，同比增長(zhǎng)33. 23%。建筑面積2948. 42萬(wàn)平方米, 同比增長(zhǎng)1368%0完成而積514. 31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)94.03%。一月至十月.累訃銷售而積南京市住宅房屋460. 18萬(wàn)平方米，同比下降42.98%, K 中，現(xiàn)房銷售而積88.48萬(wàn)平方米，同比下降31.87%,訃劃外房屋銷售而積393. 8 73平方 米平方米，同比下降45.74%：住宅累汁銷售213.92億元，冋比下降42.42%,其中，現(xiàn)房 銷售34. 94億元，同比下降36. 01%,計(jì)劃外銷售住房收入196. 98億元，同比下降43. 42%。數(shù)字2：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷售I房地產(chǎn)開(kāi)

6、發(fā)投資額商品房銷借額投資額同比銷售額同比暇3 “7沖數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)il局，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）1月至10月，住宅建筑32.58萬(wàn)平方米，比上年同期繼續(xù)增加，占全市空置面積的 6751%0商業(yè)住房。自2007年底以來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始交易0小聲房地產(chǎn)市場(chǎng) 一宜處于供過(guò)于求的狀態(tài)，而空置地區(qū)住宅建筑繼續(xù)增加。一月至十月累訃新建筑面積南京的別墅和高瑞公寓為64個(gè)0 01萬(wàn)平方米，累汁建筑 而積270.86萬(wàn)平方米，累汁銷售而積23. 45萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售額25. 41億元。3. 商品住宅新貨源明顯數(shù)量:下降因?yàn)槟暇?008全年商業(yè)住宅的銷售仍然低迷，開(kāi)發(fā)商在推出市場(chǎng)時(shí)更加謹(jǐn)慎，

7、尤加是在下半年。總體202008年1月至2008年11月的新供應(yīng)比例202007年同期柑比顯著下 降，20從2008年1月到2008年11月，批準(zhǔn)上市的總數(shù)為55, 015,與去年同期相比202007 年減少18. 279臺(tái)，減少25.94%：核準(zhǔn)的總上市而積5871492平方米，比去年同期20減 少071889546平方米，下降了 24. 35%。盡管供應(yīng)量已大幅下降，但仍供應(yīng)超過(guò)需求截至 11月底，南京市可供出售的住宅數(shù)量為51,833個(gè)。根據(jù)1月至11月南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的月 平均銷售量3288套，完全消化現(xiàn)有庫(kù)存大約需要16個(gè)月?？傮w供需形勢(shì)不容樂(lè)觀。數(shù)字3：新增供應(yīng)區(qū)域的比較2007年至

8、2008年南京市商品房數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)il局，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）4商品房交易量大寬度下降2008年前兩個(gè)季度主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的影響，而后兩個(gè)季度則受到國(guó) 內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化的影響。南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，交易量勺2007年同期相比大幅下 降。202008年1月至11月，南京共銷售商品房36163套，比上年同期減少49256套，同比下降5766%.交易量最大的是浦口，江寧和河西，即新的三個(gè)地區(qū)，約占總銷售額的70%。數(shù)字4： 2007-2008南京商品房交易量比較數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)il局，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）5, 商品房供應(yīng)大于乞討用于商品房比較供求情況，可

9、以發(fā)現(xiàn)2008年1月至2008年11月商品房整體表現(xiàn)是供 大于求而不同月份變化較大。202008年1月至2008年11月.南京商品房總銷售面積比 為137,其中第一季度為12&第二季度為152,第三季度為155.第四季度前兩個(gè)月的供 應(yīng)量顯著下降，供銷比下降0至0.67.結(jié)合現(xiàn)有住房存量，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體銷售形勢(shì) 嚴(yán)峻。即將到年底，最近5周交易量持續(xù)上升，市場(chǎng)變化值得關(guān)注。6. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況而對(duì)2008年嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形勢(shì)，南京房地產(chǎn)公司改變了以往的提價(jià)，惜售，加強(qiáng)促銷 和降價(jià)的營(yíng)銷策略。萬(wàn)科-提香和恒大金出-恒大綠洲大幅降價(jià)產(chǎn)生了巨大影響，瓦他項(xiàng) 目也提供了大幅降價(jià)。最近，浦口

10、地區(qū)許多物業(yè)的價(jià)格已大幅下跌，這推動(dòng)了該市的發(fā)展J 的銷量連續(xù)五周上升-苴中，蘇寧天潤(rùn)市最搶眼。這表明只要價(jià)格足夠低.有人仍然會(huì)買(mǎi) 房。另外，南京最大的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展歷程企業(yè)棲霞建設(shè)，在2008年H月10日?qǐng)?jiān)持住 第三屆董事會(huì)第三十九次會(huì)議通過(guò)了兩項(xiàng)重要決議：1變更募集資金投資項(xiàng)目。取消無(wú)錫玉 井灣第三期募集資金投入中，相應(yīng)的募集資金3億元用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金無(wú)錫玉景灣三 期的投資將根據(jù)公司調(diào)整后的起止計(jì)劃，通過(guò)英他融資方式解決。2建議用閑置募集資金 臨時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)資金。計(jì)劃利用南京B5地投資項(xiàng)目閑宜募集資金12億元，南京尚城風(fēng)景 區(qū)二期投資項(xiàng)目閑置募集資金8000萬(wàn)元，暫時(shí)補(bǔ)充公司的流動(dòng)資金和

11、時(shí)間。補(bǔ)充流動(dòng)資金 不得超過(guò)6個(gè)月。通過(guò)這兩項(xiàng)決議，不難發(fā)現(xiàn)棲複建設(shè)也在減少投資并確?，F(xiàn)金以應(yīng)對(duì)未來(lái) 的挑戰(zhàn)。7, 回顧房地產(chǎn)市場(chǎng)政策2008年年對(duì)南京對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)和壓力一年中2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008 年上半年繼續(xù)監(jiān)管政策主要目標(biāo)是調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，防止房地產(chǎn)投資過(guò)熱。下 半年，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，需求減弱，房地產(chǎn)交易量崩潰，國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向 逐漸轉(zhuǎn)變，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷。確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)；發(fā)展作為主要目標(biāo)0中央政府已 多次降息，降低了交易費(fèi)和稅金以及第二套房貸部分放松和其他政策品種，加南京市政府 發(fā)布了更加具體，宜接的市場(chǎng)救助規(guī)則，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)崔，維

12、護(hù)市場(chǎng)信心起到了一世作用?，F(xiàn)在2008年南京房地產(chǎn)政策概述如下:關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和股票住房交易資金管理的規(guī)定2008年8月27日，南京市工商行政管理局，南京市房地產(chǎn)管理局，南京巾公安局，人 民工商管理局中國(guó)銀行南京市分行最近聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和股票住 房交易資金管理的規(guī)定。2008年9月1日起正式實(shí)施。關(guān)于調(diào)整普通住房?jī)?yōu)惠政策的通知2008年10月7日，根據(jù)關(guān)于做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見(jiàn)國(guó)務(wù)院辦公廳，建設(shè)部等七個(gè)部委 轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)辦發(fā)2005 26號(hào)“關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(jiàn)氣寧根據(jù)政府辦公 廳（2008） 106號(hào)文件的精神，根據(jù)城市實(shí)際情況，對(duì)普通住房?jī)?yōu)惠政策

13、的標(biāo)準(zhǔn)涮整如下: 1住房?jī)?yōu)惠政策還應(yīng)滿足以下條件：住宅區(qū)的建筑面積比為10（含）。以上，單套在144平 方米（包括）以下內(nèi)容。2本標(biāo)準(zhǔn)自2008年10月1日起如果執(zhí)行與本通知的精神不一致, 則應(yīng)按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn) 2008年9月19日南京市人民政府發(fā)布了關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)九意 見(jiàn)的主要內(nèi)容包括：進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境，適當(dāng)調(diào)整普通商品住房稅收優(yōu)患政策標(biāo)準(zhǔn), 加大研究力度，適時(shí)增加公枳金貸款額度，增加住房補(bǔ)貼的支付。（不超過(guò)住房總付款的 l%h進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的投資發(fā)展環(huán)境.加大資金支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品和擔(dān) 保方式的創(chuàng)新，全力保

14、護(hù)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住房的貸款需求：適當(dāng)調(diào)整上地出讓規(guī)模，不斷優(yōu)化上 地出讓條件，吸引有能力的開(kāi)發(fā)公司參與開(kāi)發(fā)建設(shè)。預(yù)測(cè)b房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管將與整體經(jīng)濟(jì)監(jiān)管更加一致宏觀調(diào)控是長(zhǎng)期的行動(dòng)，這取決于房地產(chǎn)行業(yè)的屬性,南京市政府不能房地產(chǎn)投資過(guò)熱, 房?jī)r(jià)太快上升被忽略并且不會(huì)坐下來(lái)觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷。2009年南京市政府房 地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)省政策和支持措施將繼續(xù)。并瞄準(zhǔn)南京社會(huì)經(jīng)濟(jì)法規(guī)，方向上會(huì)更加一致.這 是主要目標(biāo)是保持增長(zhǎng)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，保持市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。20自2008年下半年以來(lái)，中 央財(cái)政和貨幣政策發(fā)生了重大變化。引入了 4萬(wàn)億投資計(jì)劃，以增加投資和擴(kuò)大內(nèi)需，以緩 解外貿(mào)出口急劇下降和內(nèi)需疲軟所造成

15、的困難局而，同時(shí)趁此機(jī)會(huì)調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。4 萬(wàn)億投資中的大部分投資在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人員改善民生將為未來(lái)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期的快速發(fā) 展奠企堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)基礎(chǔ)。投資了 4萬(wàn)億南京實(shí)施為市政府建立內(nèi)需工作小組在擴(kuò)大內(nèi)需的三 天內(nèi)發(fā)布了 48個(gè)重大項(xiàng)目，總投資2286億元.預(yù)計(jì)明年完成投資超過(guò)600億元，帶動(dòng)全社 會(huì)投資2500約1億元，南京將投資2286億美元48個(gè)項(xiàng)目，南京經(jīng)濟(jì)和枕會(huì)的長(zhǎng)期發(fā)展迫 切需要6個(gè)項(xiàng)目。具體走向房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)施級(jí)別，南京市政府將繼續(xù)專注于加強(qiáng)廉租房和經(jīng) 濟(jì)適用房建立和規(guī)范市場(chǎng)秩序并維護(hù)財(cái)務(wù)安全，加強(qiáng)項(xiàng)目審批，優(yōu)化上地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等等，讓 房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的建設(shè)性驅(qū)動(dòng)因素，而不是拖累國(guó)民整體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。2,商業(yè)住宅供應(yīng)仍然超過(guò)需求，住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定下來(lái)2008年，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求不旺，交易乏力。與去年同期相比，下降幅度較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)被視為長(zhǎng)三角重要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管南京市政府銷售壓力相對(duì)較高的地方 為了穩(wěn)總市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)交易采取了一系列減稅和免稅描施.性需求和改善需求的政策還放 寬了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)收政策，放寬了丄地出讓金的支付期限，放寬了項(xiàng)目的開(kāi)始和完 成期限，延遲和暫停了收取行政費(fèi)用以改善房地產(chǎn)的價(jià)格。企業(yè)的投資環(huán)境改善了房地產(chǎn)企 業(yè)投資和商業(yè)信心。不過(guò)我我們還必須看到，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化對(duì)我國(guó)的影響經(jīng)濟(jì)不