萬科物業(yè)房屋公共部位及設(shè)施維修養(yǎng)護標準

1、目得規(guī)范維修設(shè)備設(shè)施管理，明確巡檢范圍、內(nèi)容、養(yǎng)護與維修標準及要求。適用范圍適用于萬科物業(yè)管理有限公司所管轄范圍內(nèi)得所有公共部位得設(shè)施養(yǎng)護管理方法項目維修保養(yǎng)內(nèi)容1.2.3.4.可視及門禁5.6.工作要求智能化系統(tǒng)7.8.門禁、鎖具開關(guān)靈活、延時正常，呼叫業(yè)主及中控室正常（電源、 按鍵、通話效果、外觀）控制中心能與住戶家清晰對講，單元門 與中心與住戶對講效果良好；中控室內(nèi)顯示器、監(jiān)視矩陣、管理中心電腦設(shè)備每月一次進行檢 查保養(yǎng)；門禁、監(jiān)控、三表、安防軟件數(shù)據(jù)庫得每月一次定期進行備份， 防止遇到計算機被病毒感染后，數(shù)據(jù)庫資料丟失情況得發(fā)生?？刂浦行膫溆斜O(jiān)控鏡頭分布清單以及每個顯示器循環(huán)得監(jiān)控鏡頭

2、 清單；對監(jiān)控鏡頭每月清潔保養(yǎng)一次，對效果不好得進行調(diào)整； 每季度對視頻接口進行保養(yǎng)，確保接觸良好，對視頻電纜、控制 器、信號選切器、視頻分割器、控制臺等安防設(shè)備進行保養(yǎng)，檢 查錄像帶或硬盤錄像得效果；苑門、單元門運行穩(wěn)定，沒有異常噪音，開門停留時間合理；每 月對電子鎖進行一次普查，檢查靈活性、失電狀態(tài)能順利開門； 刷卡器上得標識清晰，在刷卡器失靈情況下可以控制門正常開啟; 每季度對園區(qū)內(nèi)弱電井進行檢查，發(fā)現(xiàn)有積水及時清除；停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，具有防砸車裝 置；道閘桿上裝有防撞膠墊。道閘旁邊有防止行人通行得警示標 識；噴泉及水景系統(tǒng)紅外線防越監(jiān)控探頭刷卡控制道閘智能井智

3、能分線箱運轉(zhuǎn)部分周界紅外線報警設(shè)有鏡頭得，在觸動報警時要求能自動對報警地點進 行錄像并將監(jiān)視器定格在報警位置；技術(shù)員每周對紅外報警進行一次 檢查，測試靈敏度，防止綠化等植物阻擋紅外對射；外觀完好、攝功能正常無抖動、調(diào)焦距正常、畫面清晰外觀良好、開關(guān)起落正常、變速箱無雜音、定期加齒輪油、更換皮帶井內(nèi)無積水、井道干凈、無鼠害，定期放鼠藥保持干燥清潔、鎖具完好、防水性能好、關(guān)好箱蓋噴頭水位咼度、角度正常、池內(nèi)水位高低正常，水泵聲音大小適宜、水池內(nèi)保持不丟水2管線水泵及管線固定完好、水泵循環(huán)時流量正常無堵塞現(xiàn)象、電源電源線無老化、絕緣層無破損水泵無漏電得安全隱患、無噪音、運行正常;表面漆面完好無嚴重銹

4、蝕排污泵無漏電得安全隱患、無噪音、運行正常;排污部分排污泵表面漆面完好無嚴重銹蝕電源電源線無老化，布線規(guī)整控制部分掛鎖完好，標識清晰、手動、自動運行正常供水水泵綠化用水灌溉部井蓋井蓋、水池與泵房蓋板固定牢固控制閥門閥門關(guān)閉完好，潤滑良好開關(guān)靈活操作標識操作規(guī)程上墻，部件標識清晰明確、油漆完好1.電梯運行噪音能夠滿足規(guī)范，不影響業(yè)主正常生活水泵固定牢固2.電梯開門靈活，無卡、擦聲音，雙側(cè)安全觸板動作靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓；電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將 門撥開，其撥力應(yīng)在200 300牛頓范圍內(nèi)；電梯平層準確，誤差 在正負7mm以內(nèi)；3.轎廂通風，風機無異常噪音，不直吹頭頂;轎箱內(nèi)

5、照明良好光線柔與。電梯主體部分內(nèi)部監(jiān)控探頭從監(jiān)控中心可以瞧清乘客面孔;轎廂照明停電后至少維持半小時照明供電;載人電梯系統(tǒng)4.電梯舒適性好，增速、減速平穩(wěn)，從啟動到平層皆無異常震動、 沖擊以及異常聲響；在行駛過程中轎箱沒有明顯晃動，箱門沒有 晃動而產(chǎn)生得撞擊聲；機房部分5.轎箱內(nèi)緊急對講使用方便可靠，有相應(yīng)標識；按鈕面板整潔，字 跡清晰；室內(nèi)照明、通風、溫濕度良好、機房內(nèi)與轎箱呼叫、通話正常;機房環(huán)境潔凈、標識，安全標線明確，電梯運行正常;電梯井道部件安裝牢固，檢修、應(yīng)急電源與照明正常。保持現(xiàn)場環(huán)境清潔。低坑部分園區(qū)照明系統(tǒng)路燈部分外觀無破損、無掉漆、燈桿固定牢固、正常使用暖色光源;電源電源接頭

6、無銹蝕無線路短路；具有漏電保護功能草坪燈部分車庫內(nèi)日光燈外觀電源底座牢固、正常使用暖色光源、無掉漆、無銹蝕電源接頭無銹蝕無線路短路；具有漏電保護功能節(jié)能、牢固應(yīng)急燈充放電正常應(yīng)急燈部分外觀正常照明、燈體及表面完好園區(qū)內(nèi)景觀射燈電源電源接頭無銹蝕無線路短路；具有漏電保護功能電源接線牢固、無灰塵;照明控制箱部分遠離易燃易爆、潮濕與具有腐蝕元氣件氣體與液體得位置垃圾箱、果皮箱木板無松動、表面油漆完整、無開裂現(xiàn)象;箱蓋開關(guān)靈活無噪音開焊現(xiàn)象。油漆完整、螺絲無松動、無開焊、標識提示清晰健身娛樂設(shè)施兒童娛樂設(shè)施室外健身器材使用時間標識明確、標注維護責任人、沒有利角利邊沒有部件脫落、斷裂、倒塌隱患保證設(shè)施正

7、常使用功能、無安全隱患休閑桌椅無開焊、松動、木板脫落掉漆現(xiàn)象園區(qū)公共設(shè)施自行車架無損壞、掉漆、標識清晰遮陽傘無破損、開關(guān)靈活、安裝牢固園區(qū)標識無損壞、無掉漆、標識清晰安裝牢固會所及運動中心會所及公共區(qū)域得各種設(shè)備、設(shè)施無破損，無利角；組合類器材活動部位連接可靠、無松脫，轉(zhuǎn)動部位有防護罩；音響、DVD、VCD、CD、功放、電視機、投影儀使用正常;烘手機定期保養(yǎng)沒有異常聲音;標識清晰安裝牢固；電瓶柴油照明發(fā)電機房排煙與噪音污染濕度計整體1.有兩組啟動電池，啟動電池配置了浮充充電器；發(fā)電機電池電壓 正常，連接端子牢固，沒有爬堿現(xiàn)象。兩套蓄電池至少每2個月輪流切換使用，備有符合要求得切換開關(guān)裝置，開關(guān)

8、切換裝置應(yīng) 該具有防止同時閉合或同時斷開得連鎖裝置。2.鎘鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，應(yīng)及時補充電解液。蓄電池 電解液適量，不應(yīng)露出極板；蓄電池不應(yīng)發(fā)生：外部短路、電壓 失常、電極板膨脹、氣塞孔堵塞、電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)、嚴重爬 堿等現(xiàn)象；酸性蓄電池經(jīng)常保持浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電 池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。 充電狀態(tài)不允許開蓋。柴油油箱室安裝防爆燈，箱底有消防沙，油箱油位在80渝置并儲油量不超過1000升，油箱上有透氣管，油箱、油管無滲漏；發(fā)電機室保持充分得照明度1、發(fā)電機啟動后各部件無異常聲響，無異常震動，柴油發(fā)動機 轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。

9、發(fā)電機排煙風機能夠與發(fā)電機聯(lián)動并具有延時停止設(shè)置，運 行時沒有異常聲音；發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活得發(fā)電機房應(yīng) 有隔降噪音措施。溫濕度適宜，表面保持干爽1、發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘，發(fā)電機必須能夠啟動運行,并至少能連續(xù)運行4小時。2、發(fā)電機每周至少進行一次全面巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并留下記錄;3.正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動位置，每月啟動試運行一次，每次運行時間為 8-12分鐘。當月已經(jīng)正常運行超過12分鐘得可不做試運行。4.操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄 電池得充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：235V 255V。5.發(fā)電機具有防止向

10、電網(wǎng)反送電得裝置;外墻面、建筑小品外觀完好、整潔；外立面部分貼面得墻磚無起鼓無脫落、玻璃幕墻無破損、涂料無脫落；房屋主體空調(diào)架安裝有序整潔統(tǒng)一、美觀無安全隱患；外墻裝飾無破損或污跡;瓦牢固無裂紋、避雷設(shè)備完整、每年春季開凍后,屋面部分應(yīng)對屋面與雨水檐溝進行一次清掃。組織排水部分排水管通暢、無滲漏、無堵塞，管道接口完整、無傾斜、管卡牢固路面部分平整無積水、無破損地磚、路邊整齊、無缺口。 樓道及公共部位地面無水浸，無變色現(xiàn)象；標識部分單體棟號有明顯標志、小區(qū)主入口處有總平面圖； 小區(qū)入口處及主要路口有指引標識；便民設(shè)施部分打氣筒保證打氣筒無丟失，無損壞、保持正常使用狀態(tài)、定期清理灰塵、定期維修、注

11、油、部件完好，無缺損業(yè)主方便車安全靈活、無噪音保證正常使用、標識清晰雨傘與雨傘架正常使用、傘架牢固、標識清晰樓道單元門部分門鎖單元門鎖無松動，刷卡正常電控機械鎖具無異常得發(fā)熱現(xiàn)象靈機電控鎖具二次關(guān)閉無阻礙開關(guān)靈活玻璃玻璃完整、密封條完整、壓條牢靠閉門器閉門器無脫落、開關(guān)時 AB行程勻速行進、關(guān)閉時無摔門現(xiàn)象天地插開關(guān)靈活、安裝牢固防火門部分閉門器開關(guān)靈活、刷卡系統(tǒng)正常、關(guān)閉時無摔門現(xiàn)象玻璃無破損、膠條完整磁力鎖安裝牢固、開關(guān)、刷卡開啟正常鐵藝部分無掉漆、無開焊、無松動、無變形安裝牢固樓梯樓梯鐵藝表面油漆平滑，無銹蝕；邊角整齊，無劃傷行人得安全隱患；無破損扶手無松動、無掉漆、無損壞；無裂逢、表面

12、光滑車庫搖控門電源供電電源穩(wěn)定、保持正常起落電機正常運行、無噪音門滑道保持固定、定期加潤滑油感應(yīng)線圈無外露、感應(yīng)正常卷簾門板折葉固定牢固、螺絲無松動、開關(guān)門時無異常響聲、無變形管道井部分水表無漏水、旋轉(zhuǎn)正常，遠傳線連接完好閥門開關(guān)靈活，無滲漏管道井門必須處于正常關(guān)閉狀態(tài)；外表完好，鎖具良好、無掉漆、開關(guān)靈活電氣井部分電氣井必須處于正常關(guān)閉狀態(tài)；溫濕度適宜，無積水、表封完好、箱鎖完好、無積塵電氣井門電氣井門必須處于正常關(guān)閉狀態(tài)；外表完好，鎖具良好、無掉漆、開關(guān)靈活閥門開頭靈活、無滲漏儀表無損壞、指示準確消防噴淋部分管道無滲漏、漆面完整、水流方向指示正確完整車庫消防閥門井無積水，閥門開關(guān)靈活水泵結(jié)

13、合器無滲漏、漆面完整水箱閥門浮球閥開關(guān)靈活、無滲漏、水箱無滲漏、漆完整車庫送風機風機及管道風機運轉(zhuǎn)良好，無異常聲音，風道完整、無開裂、百葉完好、無掉葉，開焊、銹蝕現(xiàn)象消防感應(yīng)控制設(shè)備1.2.3.4.5.溫感、煙感、手動破玻璃按鈕、濕式報警閥、水流指示報警器、 消防報警對講等報警設(shè)備能夠正常報警；項目應(yīng)建立煙感、溫感 地址碼清單，并與實際情況相符；消防控制中心能夠?qū)ο辣谩⒎阑鹁砗熼T、抽風機、送風機等設(shè) 備進行控制。抽風機、送風機運轉(zhuǎn)良好，噪音在正常范圍內(nèi)；各 處送風閥、排煙閥能夠控制開啟；消防廣播、消防警鈴能夠發(fā)揮作用，高層大廈各樓層與消防通道 按規(guī)定設(shè)有疏散指示（疏散圖）；在停電得情況下應(yīng)急

14、燈能夠正常 發(fā)光。設(shè)備房滅火系統(tǒng)經(jīng)過人工操作能夠發(fā)揮作用；消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓系統(tǒng)、消防報警主機、消防聯(lián)動柜等主要 消防設(shè)備每周進行一次巡查；對消防水管進行一次泄壓試驗，確 保消防穩(wěn)壓泵能夠自動啟動與停止，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并留下記 錄；消防水泵、噴淋水泵每兩個月試運行一次，控制系統(tǒng)工作穩(wěn)定， 電機啟動正常，水泵不漏水，主回路沒有跳閘、打火與異常噪音。 保障發(fā)生火警后消防控制中心能夠控制消防泵與噴淋泵啟動并具 有防止誤動作得措施。消防管網(wǎng)設(shè)置有防止消防水過壓得措施。1、2、6.7.小區(qū)內(nèi)水泵結(jié)合器標明就是供應(yīng)消火栓還就是供應(yīng)噴淋，就是供 應(yīng)高區(qū)還就是供應(yīng)低區(qū)。消火栓箱門靈活完好；消防排煙系統(tǒng)，消

15、防廣播系統(tǒng)，各種模塊處在良好工作狀態(tài),設(shè)施功能完備無損壞。8.噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。9.報警控制器需要有備用電源,穩(wěn)壓水箱排水部分雨水篦子無斷裂，油漆完好，無堵塞給排水系統(tǒng)雨水井井內(nèi)無雜物保證停電狀態(tài)下得系統(tǒng)正常報警顯示。消防管道內(nèi)水壓滿足對建筑最高樓層實施滅火得要求。穩(wěn)壓水箱沒有 漏氣漏水現(xiàn)象，壓力顯示正確。在瀉壓低于消防最低水壓得情況下穩(wěn) 壓系統(tǒng)能夠自行啟動穩(wěn)壓；井蓋無缺損、漆完整、井內(nèi)無堵塞物雨水井每年至少清理兩次，雨水 管道、污水管道每年至少兩次開蓋檢查通暢程度，發(fā)現(xiàn)堵塞及時清理。住戶排水主管部位每年疏通一次并記錄，有異常堵塞物得，需要拍照 存

16、檔。給水部分0、03MPA采用變頻供水得，變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應(yīng)保持干燥、 無灰塵、通風良好、接線緊固，供水壓力波動范圍在正負 范圍內(nèi)；泵房必須進行關(guān)閉鑰匙由中控指進行統(tǒng)一管理，在入口處加設(shè)防 鼠板。水箱有總?cè)莘e標識，設(shè)置有高水位、低水位報警箱；水質(zhì)采暖3、4、5、采暖井管道、暖氣片自動排氣閥壓力表4、設(shè)備房得管理定期有符合國家要求得檢測報告;各種管道無滲漏水，標識清晰，油漆無大面積脫落；軟連接未老 化，無裂紋；設(shè)有漏水后防止水噴射到控制柜上得措施；各種水泵沒有異常聲音，無異常震動，潤滑正常；止回閥能夠防 止水倒流，碟閥、閘閥能夠正常開啟與關(guān)閉，給水自動控制閥門 能正常工作；各壓力表指

17、示正確，控制壓力表能正確動作;井蓋無缺損、漆完整、閥門儀表狀態(tài)良好、保溫層無破損無滲漏、漆完整、保溫層完好標識清晰無滲漏、狀態(tài)良好、無銹蝕各壓力表指示正確，控制壓力表能正確動作，表內(nèi)未進水;標準內(nèi)容設(shè)備房配置：無人值守得設(shè)備房必須加鎖，控制中心必須留有所有設(shè)備房得鑰匙。所有設(shè)備房地面應(yīng)平坦、干燥、防滑，墻面應(yīng)平整、干燥；地面、墻面整潔，無積塵；噪音與振動可能影響住戶得設(shè)備房應(yīng)該有保證住戶不受影響得隔音減震措施。所有使用中得設(shè)備房應(yīng)配備應(yīng)急燈，滅火器應(yīng)按照每15平方米配置1個2公斤滅火器得數(shù)量配置，滅火器應(yīng)設(shè)置穩(wěn)固，其標識必須朝外；操作作業(yè)指導書與維修作業(yè)指導書應(yīng)上墻；控制中心、配電房、電梯機房

18、、電腦機房等對 溫度、濕度有較高要求得設(shè)備房應(yīng)配置干濕溫度計；設(shè)備房中重要設(shè)備上端有排污管等設(shè)施時，應(yīng)在該設(shè)備上方加裝喇叭口、擋板等設(shè)施。1.2.3.4.5.6.設(shè)備房標識：配合地產(chǎn)公司完善所有設(shè)備房標識，設(shè)備房門上應(yīng)有“機房重地，非請勿進”提示；設(shè)備房內(nèi)得開關(guān)、閥門等要有明顯得狀態(tài)標志。管道要有流向標識；操作有危險得設(shè)備、部件要有“危險！勿靠近！”、“危險！勿操作！”等警示標識。多臺同型號得設(shè)備應(yīng)進行編號管理并在設(shè)備上懸掛編號標識；設(shè)備房內(nèi)所有配電箱、柜及控制箱、柜應(yīng)有顯示其名稱、作用及責任人得標識；1.2.3.4.設(shè)備房環(huán)境：1. 設(shè)備房內(nèi)嚴禁吸煙，溫度 40攝氏度以下，相對濕度 80%以下；2. 嚴禁堆放易燃、易爆及無關(guān)物品，工具、用品擺放整齊；停水、停電、停氣、停止供熱1.2.3.停電后要按照要求及時啟動發(fā)電機，向公共設(shè)備供電;突發(fā)性（包括市政）停水、停電、停氣、停止供熱必須及時查明原應(yīng)，確定恢復時間，統(tǒng)一信息口 得口徑向住戶說明情況并張貼書面得情況說明；計劃性停水、停電、停氣、停止供熱得，市政性質(zhì)得在接到通知后當天通知住戶，