上海真如城市副中心規(guī)劃

1、真如城市副中心規(guī)劃方案獲批 總用地面積約2.4平方公里( 2007年12月12日 )上海市政府近日正式批準上海市真如城市副中心規(guī)劃方案。根據(jù)其區(qū)位優(yōu)勢，其規(guī)劃功能定位為服務長三角的開放性生產(chǎn)力服務中心、服務上海西北地區(qū)的公共活動中心，重點發(fā)展物流貿易、商務會展、文化旅游等功能。此外，在此地區(qū)前所未有地規(guī)劃了4條軌道交通線，凸顯其交通疏導功能。2002年，真如副中心結構規(guī)劃編制和研究工作正式啟動。2005年，組織開展國際方案征集工作。經(jīng)專家評審，法國reichen et robert & associes和德國koopx公司的副中心規(guī)劃方案分別獲得第一名和第二名。2006年，在國際方案征集基礎上

2、，委托同濟規(guī)劃院和市規(guī)劃院聯(lián)合開展真如城市副中心規(guī)劃方案編制工作。經(jīng)過市規(guī)劃委員會相關成員單位和專家的評審，2007年9月17日，市政府正式批準上海市真如城市副中心規(guī)劃方案。據(jù)悉，該規(guī)劃范圍東至靜寧路，西至桃浦河，南至武寧路，北至上海西站北側富平路和規(guī)劃邊界，總用地面積約2.4平方公里。功能布局以公共設施用地為主，約占36.9%。規(guī)劃地上總建筑面積約為460萬平方米，其中規(guī)劃新建公共建筑總量約300萬平方米。形成“縱橫雙軸、南北兩心、商街合環(huán)、帶型公園”的布局結構?！翱v橫雙軸”是指曹楊路和銅川路兩條發(fā)展軸線。曹楊路為真如副中心區(qū)南北向主要商業(yè)商務功能與空間景觀軸線，銅川路為真如副中心區(qū)東西向行

3、政、體育與文化功能的軸線?！澳媳眱尚摹笔窃谲壍澜煌ㄣ~川路站和上海西站周邊地區(qū)，形成南北兩個核心區(qū)。銅川路站周邊地區(qū)是真如副中心城市建設集中區(qū)域，將成形象展示區(qū)域及公共活動區(qū)域。上海西站地區(qū)則是上海市綜合交通樞紐之一，是城際城內交通轉換樞紐和地區(qū)商貿聚集節(jié)點，在鐵路南北廣場上方將形成西站地區(qū)綜合建筑群?！吧探趾檄h(huán)”是在曹楊路兩側的，規(guī)劃形成環(huán)形的商業(yè)內街，連通地上、地下步行空間，形成安全舒適的休閑購物娛樂環(huán)境?！皫凸珗@”是通過對銅川路南側高壓走廊的改造，形成大型城市公共綠地。公交優(yōu)先在交通規(guī)劃方面，堅持“優(yōu)先發(fā)展城市公共交通”的策略。在副中心范圍內，規(guī)劃有軌道交通11號線、14號線、15號線和

4、16號線經(jīng)過，形成銅川路站和上海西站兩個換乘車站，其中11號線目前正在建設過程中。據(jù)預測，2020年真如城市副中心吸引的人流量為31.2萬人次/日左右，其中公共交通承擔交通出行比例將達到45-50%。同時，按照“總量控制、適度供給”的原則，停車泊位自邊緣向中心地區(qū)逐次減少，核心區(qū)域按照相關規(guī)范50%的標準配建停車位，鼓勵在核心區(qū)外圍停車。步行空間在曹楊路兩側商業(yè)商務辦公區(qū)域內，規(guī)劃形成的步行商業(yè)街，與曹楊路的車行交通相對分離。二層連廊、步行商業(yè)街、步行通道和地下空間，使整個中心商業(yè)商務區(qū)的步行體系連成一體，形成安全、舒適、宜人的步行空間和休閑購物娛樂環(huán)境。地下空間按照“確保交通、分層使用、整體

5、連通”的原則，在確保公共交通功能、市政管線設施和防災設施等城市生命線工程的前提下，充分利用地下空間，適當進行商業(yè)、停車等開發(fā)利用。規(guī)劃地下空間建筑面積約120萬平方米，其中軌道交通、地下通道和市政管線等設施約25萬平方米，停車設施約55萬平方米，商業(yè)設施約40萬平方米。圍繞軌道交通車站，地下一層以商業(yè)開發(fā)為主，外圍地區(qū)有部分停車功能。地下二層、地下三層以停車為主。在核心區(qū)域，規(guī)劃預留機動車連通道，將地塊之間的地下停車庫相互聯(lián)通，與地下步行和公共活動空間共同組成網(wǎng)絡化的空間。文化保護規(guī)劃方案著重從“寺、倉、市、軌”這些規(guī)劃中值得重視的歷史記憶點體現(xiàn)對城市文化的理解與尊重。真如寺是真如中心區(qū)的重要

6、宗教文化建筑，規(guī)劃在真如古寺東部以綠色開放空間重塑古塔的區(qū)域中心地位，使其成為一定范圍的視覺焦點，與核心區(qū)現(xiàn)代公共建筑群共同形成古今交相輝映的空間。真如中心區(qū)作為工業(yè)倉儲的集中地擁有較多工業(yè)倉儲建筑，在曹楊路東面地塊內，保留三幢質量良好的原物流倉庫建筑，發(fā)展休閑娛樂功能。銅川路水產(chǎn)市場是上海知名的市場場所，在新的城市建設中，將退出歷史舞臺，規(guī)劃通過保留水產(chǎn)市場大門等富有特征性的建筑局部?？v橫交錯的鐵軌見證了上海的繁榮歷程。在真華路東側商業(yè)辦公地塊內保留原上海西站貨場用鐵軌，將其設計為景觀要素，形成富有歷史記憶的環(huán)境景觀。上海真如城市副中心規(guī)劃方案出爐2007年12月12日 15:53新民晚報銅

7、川路水產(chǎn)市場門樓將保留銅川路水產(chǎn)市場搬遷后，其標志性的門樓仍將保留，成為具有文化意味的“保留細節(jié)”。昨天上海市規(guī)劃局透露，真如城市副中心規(guī)劃方案已正式出爐。據(jù)悉，真如地區(qū)的規(guī)劃范圍東至靜寧路，西至桃浦河，南至武寧路，北至上海西站北側富平路和規(guī)劃邊界，總用地面積約2.4平方公里。規(guī)劃以公共設施用地為主，約占36.9%。規(guī)劃地上總建筑面積約為460萬平方米，其中新建公共建筑總量約300萬平方米。標志性建筑高280米根據(jù)規(guī)劃，真如地區(qū)將以曹楊路和銅川路為兩條發(fā)展軸線。曹楊路為南北向“主要商業(yè)商務功能與空間景觀”軸線，銅川路為東西向“行政、體育與文化功能”軸線。在軌道交通銅川路站和上海西站周邊地區(qū)，將

8、形成南北兩個核心區(qū)。銅川路站周邊地區(qū)是真如副中心城市建設集中區(qū)域，副中心主要標志性建筑高度達到280米左右，核心區(qū)景觀建筑群建筑高度在100米至150米。上海西站地區(qū)則是上海市綜合交通樞紐之一，是城際城內交通轉換樞紐和地區(qū)商貿聚集節(jié)點，在鐵路南北廣場上方將形成西站地區(qū)綜合建筑群。在曹楊路兩側，規(guī)劃形成環(huán)形的商業(yè)內街，連通地上、地下步行空間，形成安全舒適的休閑購物娛樂環(huán)境。而通過對銅川路南側的改造，形成大型城市公共綠地。日人流量將達31.2萬為緩解真如城市副中心地面交通壓力，按照“外圈疏解、內圈保護”的原則，形成兩個交通保護環(huán)，將主要地面交通流量引導到副中心的外圍區(qū)域。其中，外圈是由真華路、桃浦

9、路、大渡河路、武寧路構成的交通疏解環(huán)，內圈是由芝川路、銅川路以及兩條南北向支路形成的交通保護環(huán)。而在真如副中心范圍內，規(guī)劃有軌道交通11號線、14號線、15號線和16號線經(jīng)過，形成銅川路站和上海西站兩個換乘車站，其中11號線目前正在建設過程中。據(jù)預測，2020年真如城市副中心吸引的人流量為31.2萬人次/日左右，其中公共交通承擔交通出行比例將達到45%至50%。鐵軌將成新景觀在傳承歷史文脈方面，真如城市副中心著重聚焦“寺、倉、市、軌”規(guī)劃。真如寺是真如中心區(qū)的重要宗教文化建筑，規(guī)劃在真如古寺東部以綠色開放空間重塑古塔的區(qū)域中心地位，使其成為一定范圍的視覺焦點。在曹楊路東面地塊內，保留三幢質量良

10、好的原物流倉庫建筑，通過建筑改造和功能置換，發(fā)展休閑娛樂功能。銅川路水產(chǎn)市場是上海知名的市場，在新的城市建設中，將退出歷史舞臺，規(guī)劃保留水產(chǎn)市場大門等富有特征性的建筑局部。縱橫交錯的鐵軌見證了上海的繁榮歷程，鐵軌和火車成為一種有著符號意味的特殊景觀。在真華路東側商業(yè)辦公功能地塊內保留原上海西站貨場用鐵軌，將其設計為景觀要素，形成富有歷史記憶的環(huán)境景觀。(首席記者 晏秋秋)上海真如城市副中心規(guī)劃方案獲批 日期：2007-11-06 作者：李繼成 來源：東方早報 規(guī)劃范圍 西起桃浦河、東臨規(guī)劃靜寧路、南到武寧路、北至上海西站北側規(guī)劃富平路，總用地面積約243公頃。 規(guī)劃研究范圍 覆蓋嵐皋路、中山北

11、路、武寧路、真北路(中環(huán)線)、滬寧鐵路緊鄰上海西站圍合所成的區(qū)域，總用地面積621公頃。 功能定位 作為輻射長三角的開放性生產(chǎn)力服務中心(包括產(chǎn)業(yè)服務中心、技術服務中心、現(xiàn)代物流服務中心和企業(yè)總部中心等)、服務上海西北地區(qū)的公共活動中心(包括地區(qū)商貿中心，大型公共文體活動中心等)。 上?！拔鞔箝T”開發(fā)將逐漸發(fā)力。 早報記者昨日獲悉，作為上海中心城區(qū)4個城市副中心之一的真如城市副中心，其規(guī)劃方案已獲得市政府批復。至此，繼徐家匯、五角場、花木城市副中心后，真如城市副中心即將全面推進，上海四大城市副中心也開始全線“起航”。 將以曹楊路、銅川路為發(fā)展軸 真如古稱桃溪，因桃浦得名。元代遷建真如寺，緣寺發(fā)

12、展，遂名真如。1984年11月，劃入普陀區(qū)，為區(qū)屬鎮(zhèn)。 作為上海的“西大門”，早在普陀區(qū)第十個五年計劃中，真如城市副中心和蘇州河沿線及長壽地區(qū)等6個地區(qū)，就被列入重點發(fā)展地區(qū)。 根據(jù)獲批的規(guī)劃方案，真如城市副中心規(guī)劃范圍西起桃浦河、東臨規(guī)劃靜寧路、南到武寧路、北至上海西站北側規(guī)劃富平路，總用地面積約243公頃。 而該城市副中心規(guī)劃研究的范圍則覆蓋嵐皋路、中山北路、武寧路、真北路(中環(huán)線)、滬寧鐵路緊鄰上海西站圍合所成的區(qū)域，總用地面積621公頃。 按照規(guī)劃，真如城市副中心的功能定位是作為輻射長三角的開放性生產(chǎn)力服務中心(包括產(chǎn)業(yè)服務中心、技術服務中心、現(xiàn)代物流服務中心和企業(yè)總部中心等)、服務上

13、海西北地區(qū)的公共活動中心(包括地區(qū)商貿中心，大型公共文體活動中心等)。 據(jù)介紹，按照規(guī)劃，真如城市副中心將重點發(fā)展物流貿易、商務會展、文化旅游等功能。 據(jù)了解，真如城市副中心將以曹楊路、銅川路為發(fā)展軸，向兩側擴展，為普陀及城市外圍地區(qū)提供公共服務，積極承擔市級cbd功能的疏解，形成“縱橫雙軸、南北兩心、商街合環(huán)、帶形公園”的布局結構。 多條軌道交通線從此穿越 目前，真如城市副中心附近北有中環(huán)線、南有內環(huán)線，滬寧高速等，區(qū)域內的道路主要有真華路、曹楊路、銅川路、潮州路等，可謂進出交通便捷。 除了道路交通，該區(qū)域未來還有多條軌道交通通過。目前正在建設的11號線，將有上海西站站和曹楊路站處于城市副中

14、心范圍內。 根據(jù)上海市軌道交通線網(wǎng)的規(guī)劃，除了11號線，能夠為真如城市副中心提供直接服務的軌道交通線路還有多條線路，并在上海西站形成一個大型綜合換乘樞紐。 上海西站將有一個新的發(fā)展 業(yè)內人士分析，如果說江灣五角場是重點發(fā)展教育、商業(yè)功能的綜合副中心，徐家匯是重點發(fā)展商業(yè)、文化功能的副中心，花木以發(fā)展政務、文化、會展為主體的副中心，那么借助以現(xiàn)代物流為中心的真如城市副中心，上海西站將有一個新的發(fā)展。 始建于1905年的上海西站，在100多年的歷史里發(fā)揮了重要的作用。隨著上海交通大架構的發(fā)展，上海西站的客運業(yè)務整體轉移到上海南站。 據(jù)悉，上海西站將作為真如城市副中心的重要組成部分。在曹楊路、祁連山

15、路、鐵路真如貨站等區(qū)域物流優(yōu)勢基礎上，上海西站將重點發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，建設商務辦公區(qū)、大型物流企業(yè)集聚地、酒店服務區(qū)和低密度的文化設施等。 新聞附件 其他城市副中心 根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，以外環(huán)線為界，面積為660平方公里的上海中心城區(qū)，將形成徐家匯、江灣五角場、花木、真如4個市級副中心，使中心城形成“多心、開敞”的空間布局結構。 徐家匯城市副中心 徐家匯城市副中心規(guī)劃用地范圍以徐家匯廣場為核心，北至淮海路，東至陜西南路瑞金南路，南至中山環(huán)路，西至凱旋路。 徐家匯城市副中心規(guī)劃用地面積約8.70平方公里。 結合上海市和徐匯區(qū)的總體要求，徐家匯城市副中心將從功能、結構、形態(tài)、環(huán)境、歷史、文化等多

16、方面對這一地區(qū)進行結構調整，完善地區(qū)功能，提升整體品質，使徐家匯地區(qū)成為世界級的城市副中心，形成融商業(yè)、商務、科教、文化等功能為一體的市級公共活動中心。 五角場城市副中心 五角場城市副中心以五角場為核心，規(guī)劃范圍東至民京路、國京路、政立路、國和路一線，西至國定路、政立路、南北向規(guī)劃道路，南至國定路、國和路，北至殷高路。 五角場城市副中心規(guī)劃面積約3.11平方公里。 按照規(guī)劃，五角場城市副中心功能定位是以知識創(chuàng)新區(qū)公共活動為特色，融商業(yè)、金融、辦公、文化、體育、高科技研發(fā)以及居住為一體的綜合型市級公共活動中心，以科教為特色的現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，以繁榮繁華為標志的市級商業(yè)中心。 花木城市副中心 花木

17、城市副中心主要服務浦東地區(qū)，以發(fā)展政務、文化、會展為主體，規(guī)劃用地約2.0平方公里。真如副中心啟動 李嘉誠上海最大項目今日開工 字體：【大 中 小】 時間：2009/4/22 國際金融報 記者最新獲悉，“上海普陀真如城市副中心啟動區(qū)a3a6地塊”工程4月22日高調舉行開工典禮。記者了解到，該項目由香港長江實業(yè)（集團）有限公司、和記黃埔有限公司及和潤集團有限公司共同打造，地上地下總建筑面積達114萬平方米，綜合了國際甲級商務樓、公寓式辦公樓、酒店、商業(yè)及住宅等配套。上海普陀真如城市副中心建成后將與徐家匯、五角場和花木并列上海四大城市副中心。位于普陀區(qū)重點建設的真如城市副中心的a3-a6地塊，自亮

18、相后，就受到業(yè)內普遍關注。該地塊地理位置為曹楊路以東、銅川路以北、真華路以西、固川路以南，土地面積近18萬平方米。按照上海城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來的真如城市副中心將依托上海西站交通樞紐，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)、技術和現(xiàn)代物流服務中心，建設企業(yè)總部基地，形成面向長三角的開放性生產(chǎn)力服務中心。去年，李嘉誠的長和系在滬動作頻頻轉手靜安寺世紀商貿廣場高位套現(xiàn)，其古北住宅樓盤御翠豪庭報價的“寬幅震蕩”，都引發(fā)了業(yè)內的廣泛關注。最近，真如副中心項目“即將啟動”又被業(yè)內說成“攪醒上海市場，引領港商抄底”。實際上，李嘉誠的所有動作都證明，長和系在上海運作正常，該套現(xiàn)時套現(xiàn)，該拋盤時拋盤，而真如副中心項目更是如預期進展。2

19、006年12月底，當年土地出讓3號公告開標，其中最引人矚目的真如副中心啟動區(qū)36地塊被雅富、長潤、江和家企業(yè)以22億元的掛牌底價收入囊中。這是李嘉誠踏足普陀的第一步。此后的兩年時間，占地面積近20萬平方米的真如副中心地塊都在“規(guī)劃設計”之中，一直未有動工跡象。今年2月中旬，上海真如城市副中心開發(fā)建設投資有限公司總經(jīng)理何智奇突然對媒體表示，收到長實副主席李澤鉅的親筆信，希望政府協(xié)助確保開工。相關報道稱，“目前長實已經(jīng)做好所有準備，具體開工日期有望定在三四月?！惫_資料表明，上海真如城市副中心開發(fā)建設投資有限公司是普陀區(qū)政府在2007年為服務真如項目招商引資而專門設立的國有全資子公司。此外，記者昨

20、日獲悉，在上海樓市全面回暖、住宅消費熱潮逐步抬升之時，同為李嘉誠長和系旗下的和黃地產(chǎn)，借海逸酒店的物管優(yōu)勢，將其在古北的著名項目御翠豪庭的7-8號樓21-30層的120套高層景觀房源以3.5萬-4萬元/平方米的價格推出向市場。地產(chǎn)大鱷李嘉誠押寶真如副中心潛力無限(2008-1-4 15:36:19)日前，上海市城市總體規(guī)劃明確了“多心、開敞”的布局結構。即由市級中心、副中心以及地區(qū)級、社區(qū)級中心等組成公共活動中心體系，共同承擔服務全國、面向國際的服務功能。同時，徐家匯、江灣五角場、真如、花木這四大城市副中心的總體規(guī)劃也已基本成型。至此，上海由“單中心”至“多中心”轉變的布局結構，正式出臺。 其

21、中，24平方公里的真如城市副中心已經(jīng)進入啟動階段。據(jù)規(guī)劃，真如將形成“縱橫雙軸、南北兩心、商街合環(huán)、帶型公園”的布局結構。記者發(fā)現(xiàn)，隨著真如副中心規(guī)劃的出爐，周邊地區(qū)的住宅及寫字樓不斷升溫，“超人”李嘉誠旗下的長江實業(yè)更是在這一區(qū)域一擲千金。 4條軌交 據(jù)悉，真如城市副中心規(guī)劃范圍東至靜寧路，西至桃浦河，南至武寧路，北至上海西站北側富平路的規(guī)劃邊界，總用地面積約24平方公里。功能布局以公共設施用地為主，約占369%。規(guī)劃地上總建筑面積約為460萬平方米，其中規(guī)劃新建公共建筑總量約300萬平方米。 根據(jù)規(guī)劃，真如地區(qū)主要將分兩個部分開發(fā)：其一，以主要建立商業(yè)文化中心、商務辦公中心發(fā)展軸的核心功能

22、區(qū)；其二，進行公寓、住宅、辦公、商業(yè)、餐飲、文化娛樂休閑等功能的混合開發(fā)，作為核心區(qū)的補充和延伸。上海市城市規(guī)劃局副局長劉海生向媒體表示，真如規(guī)劃要輻射江蘇，把真如副中心建成上海的西北大堂，“目前一些在江蘇設廠的企業(yè)希望能把辦公地點設到這里來，尤其很多發(fā)展快的企業(yè)希望把頭腦工廠建在這里。由于交通區(qū)位優(yōu)勢，所以定位為生產(chǎn)型服務中心，對接更遠的安徽、山東等地?！?。 值得一提的是，為配合其“西北大堂”的交通疏導功能，真如地區(qū)規(guī)劃有5條軌道交通線軌道交通11號線、14號線、15號線和16號線經(jīng)過，形成銅川路站和上海西站兩個換乘車站，其中11號線目前正在建設過程中。據(jù)預測，2020年真如城市副中心吸引的

23、人流量為312萬人次/日左右，其中公共交通承擔交通出行比例將達到4550%。雖然近期因放貸新政影響，全市二手房成交量均有大幅下降，但是，記者了解到，軌道交通的規(guī)劃利好和城市副中心規(guī)劃，使得真如周邊二手房成交量相對活躍。中介介紹，目前真如周邊次新房比老工房更受年輕人追捧，單價也較高，次新房單價已達13萬元/平方米至15萬元/平方米之間。 “長和”押寶 實際上，在真如城市副中心規(guī)劃出爐之前，真如地區(qū)的前景就已經(jīng)被香港地產(chǎn)大鱷李嘉誠看好。2006年土地出讓3號公告中，帶有附加條件“限定買家必須是世界500強或其子公司”的真如a3a6地塊，在當年12月26日以22億元人民幣的身價毫無懸念地嫁給了最終買

24、主李嘉誠的“長和系”。“這四塊地位于真如副中心啟動區(qū)，已經(jīng)簽好土地出讓合同了?！鄙虾Ｊ衅胀訁^(qū)規(guī)劃局官員在近期向媒體記者透露。 真如夾在萬里、桃浦、長征、曹楊等幾大傳統(tǒng)聚居區(qū)塊之間，其傳統(tǒng)住宅格局成熟，生活配套豐富，是一個非常適宜自住的板塊。據(jù)了解，普陀區(qū)是上海大型購物中心密集的地方，麥德龍、紅星美凱龍、樂購、農工商總部超市、中環(huán)百聯(lián)購物中心等等，一系列超大型賣場的數(shù)量在整個上海市范圍內首屈一指，而位于中環(huán)東側的真如更是這些超大型賣場的聚合之處。 “真如和黃銅川路商業(yè)地塊的建起，將會改變這里的商業(yè)格局，屆時，真如的商業(yè)品質會大大提升，形成一個符合現(xiàn)代意義的城市副中心。另外，長風板塊目前住宅用地尚

25、未推出，一旦真如副中心發(fā)展啟動，這些土地將會打造成為未來的國際居住區(qū)。這一區(qū)域未來的發(fā)展非常值得期待。”業(yè)內人士認為，和記黃埔進駐真如，就是該地區(qū)最大的“押寶”，“開發(fā)商和投資者都相信，李嘉誠的眼光是不會錯的。”立體開發(fā) 記者發(fā)現(xiàn)，真如副中心規(guī)劃顯示，在曹楊路兩側商業(yè)商務辦公區(qū)域內，將形成步行商業(yè)街，與曹楊路的車行交通相對分離。其中設計的二層連廊、步行商業(yè)街、步行通道和地下空間，使整個中心商業(yè)商務區(qū)的步行體系連成一體，形成安全、舒適、宜人的步行空間和休閑購物娛樂環(huán)境。 而按照“確保交通、分層使用、整體連通”的原則，規(guī)劃還在確保公共交通功能、市政管線設施和防災設施等城市生命線工程的前提下，充分利

26、用地下空間，適當進行商業(yè)、停車等開發(fā)利用。據(jù)悉，真如副中心規(guī)劃地下空間建筑面積約120萬平方米，其中軌道交通、地下通道和市政管線等設施約25萬平方米，停車設施約55萬平方米，商業(yè)設施約40萬平方米。 圍繞軌道交通車站，地下一層以商業(yè)開發(fā)為主，外圍地區(qū)有部分停車功能。地下二層、地下三層以停車為主。在核心區(qū)域，規(guī)劃預留機動車連通道，將地塊之間的地下停車庫相互連通，與地下步行和公共活動空間共同組成網(wǎng)絡化的空間。 記者發(fā)現(xiàn)，這些設計方案獲批之前，普陀的寫字樓市場就已引起市場的關注，長風以頻現(xiàn)整棟收購寫字樓受到市場的高度關注，而真北地區(qū)的綠洲中環(huán)中心銷售業(yè)績也十分喜人。 相關鏈接 真如副中心規(guī)劃歷程 2

27、002年，真如副中心結構規(guī)劃編制和研究工作正式啟動。2005年，組織開展國際方案征集工作。經(jīng)專家評審，法國recichenetrobert&associes和德國koopx公司的副中心規(guī)劃方案分別獲得第一名和第二名。 2006年，在國際方案征集基礎上，委托同濟規(guī)劃院和市規(guī)劃院聯(lián)合開展真如城市副中心規(guī)劃方案編制工作。經(jīng)過市規(guī)劃委員會相關成員單位和專家的評審，2007年9月17日，市政府正式批準上海市真如城市副中心規(guī)劃方案。真如副中心規(guī)劃形態(tài) 在真如副中心規(guī)劃的“縱橫雙軸、南北兩心、商街合環(huán)、帶型公園”布局結構中，“縱橫雙軸”是指曹楊路和銅川路兩條發(fā)展軸線。曹楊路為真如副中心區(qū)南北向主要商業(yè)商務功

28、能與空間景觀軸線，銅川路為真如副中心區(qū)東西向行政、體育與文化功能的軸線。 “南北兩心”是在軌道交通銅川路站和上海西站周邊地區(qū)，形成南北兩個核心區(qū)。銅川路站周邊地區(qū)是真如副中心城市建設集中區(qū)域，將成為形象展示區(qū)域及公共活動區(qū)域。上海西站地區(qū)則是上海市綜合交通樞紐之一，是城際城內交通轉換樞紐和地區(qū)商貿聚集節(jié)點，在鐵路南北廣場上方將形成西站地區(qū)綜合建筑群。 “商街合環(huán)”是在曹楊路兩側的，規(guī)劃形成環(huán)形的商業(yè)內街，連通地上、地下步行空間，形成安全舒適的休閑購物娛樂環(huán)境。 “帶型公園”是通過對銅川路南側高壓走廊的改造，形成大型城市公共綠地。李嘉誠父子逆勢拿下上海真如城市副中心項目（圖）中廣網(wǎng)2009-04

29、-23 圖為富豪李嘉誠 中廣網(wǎng)河南分網(wǎng)消息 在很多房地產(chǎn)開發(fā)商心中，李嘉誠是行業(yè)發(fā)展方向的風向標。其旗下迄今在內地最大的商 業(yè) 地 產(chǎn) 項目上海真如城市副中心項目的動工，對現(xiàn)階段樓市的意義，遠遠超出項目本身。自去年以來，李嘉誠旗下的公司先后拋售了多項所持的上海物業(yè)。市場普遍認為，這或許是他看淡內地樓市的表現(xiàn)。但近日，“風向”似乎變了。昨日，是李嘉誠在內地最大的商業(yè)地產(chǎn)項目上海普陀真如城市副中心a3a6地塊(以下簡稱“真如項目”)正式開工的日子。有業(yè)內人士認為，真如項目可能是李嘉誠在內地房地產(chǎn)業(yè)最大的一筆投資。此時距離他以22億元拿下這一地塊的時間，已經(jīng)過去了兩年多。按照流程，昨天舉行的真如項目

30、開工儀式，是下午4點正式開始，而在下午3點半左右，穿著深色西裝的李澤鉅(李嘉誠長子)，已經(jīng)出現(xiàn)在開工典禮上。李澤鉅帶著微笑，禮貌地站在嘉賓入口處，迎接每一位到場的嘉賓。真如項目成風向標2006年12月，李嘉誠“長和系”旗下的三家附屬公司：雅富投資有限公司、上海長潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海江和地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以22億元的價格，在公開招拍掛中購得真如a3-a6地塊。該項目的樓面價將近每平方米3056元，有分析人士表示，保守估計該項目至少能為長實帶來200億元的收入。隨著2008年樓市進入漫長的調整期，這一地塊遲遲沒有動工。此次進行開工儀式的a3a6地塊，處于上海真如城市副中心的核心地段，并且是區(qū)

31、域內首個啟動的項目。真如項目地處上海真如城市副中心南北兩心之一的南部核心區(qū)。該項目的正式開工，標志著上海第四個城市副中心的啟動建設，具有較高的引領地位。李澤鉅表示，真如項目的規(guī)劃建筑總用地面積約19.7公頃，總建筑面積達114萬平方米，其中包括14.4萬平方米的住宅、22.3萬平方米的公寓式辦公樓、24萬平方米的甲級辦公樓、21.4萬平方米的商業(yè)、兩棟星級酒店、會所和停車庫配套及大量公共綠化建設。其中，a5地塊中的300米超高層辦公樓，將是上海浦西地區(qū)的地標性建筑。在中國，李嘉誠是大眾心目中的“超人”、“股神”。在中國香港，李嘉誠的長江實業(yè)(集團)發(fā)展的全新私人住宅單位，占全香港私人住宅供應量

32、的30%以上。也就是說，在香港每3個全新私人住宅中，便有一個由長實發(fā)展。在很多房地產(chǎn)開發(fā)商心中，李嘉誠也是行業(yè)發(fā)展方向的風向標。真如項目的動工，將對樓市產(chǎn)生深遠影響。李澤鉅說，真如項目預計將于2018年前完工，他有信心在上海真如城市副中心區(qū)域內創(chuàng)造一個和諧社區(qū)。投資額約100億昨日，一位知情人士向每日經(jīng)濟新聞透露，除土地款外，李嘉誠旗下的長和系可能在真如項目中的投資額將在100億元左右。根據(jù)真如地塊22億元的成交價格計算，該項目的平均樓面地價僅3056元平方米。而當前，真如板塊的房價遠遠超越了這一水平。根據(jù)2007年初的公告，為發(fā)展真如項目，上述三家附屬公司還投資36億元成立一家新的合資公司。

33、按照上海城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來的真如城市副中心將依托上海西站交通樞紐，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)、技術和現(xiàn)代物流服務中心，建設企業(yè)總部基地，形成面向長三角的開放性生產(chǎn)力服務中心。和記黃埔(00013，hk)與長江實業(yè)(00001，hk)雖然都是李嘉誠旗下的產(chǎn)業(yè)航母，但歷來各自分工不同。有報道稱，李嘉誠在上海的大部分項目主要是由和記黃埔運作，長江實業(yè)更多只是進行股份投資和基礎建設。但從上海真如項目開始，情況則有所變化，變成由長江實業(yè)主導操作。在和黃上海拋售高端物業(yè)的同時，長江實業(yè)卻在上海商業(yè)地產(chǎn)領域積極布局。真如項目的動工，正好暗合長江實業(yè)戰(zhàn)略轉變的需要。真如副中心開發(fā)建設投資有限公司何智奇曾表示，可以預判，

34、李嘉誠對真如項目胸有成竹?？春脴鞘虚L遠發(fā)展對于今后的發(fā)展，李澤鉅說：“今后，我們將繼續(xù)與政府合作，打造上海市的城市亮點。”長江實業(yè)網(wǎng)站資料顯示，從1992年進軍內地開始，目前“長和系”在上海擁有的項目已經(jīng)達到13個，包括最初的梅隴鎮(zhèn)廣場以及2005年競得的浦東竹園商貿區(qū)地塊。真如項目此時動工，意味著李嘉誠仍然看好內地房地產(chǎn)市場。3月26日，長江實業(yè)2008年年報中稱，“受全球金融危機影響，物業(yè)市場整體交投及價格相應下調，惟長遠住房需求、以及政府行之有效的土地和房屋政策，為物業(yè)市場長遠、平穩(wěn)發(fā)展奠定基石?！崩罴握\認為，加上內地維持穩(wěn)固發(fā)展的利好因素支持，集團將把握機會“以合理價格購入有潛力之優(yōu)質

35、土地”，對未來兩三年的地產(chǎn)價格持樂觀態(tài)度。目前，集團在北京、天津、長春、沈陽、上海、常州、青島、重慶、成都、武漢、西安、長沙、廣州、深圳、東莞、珠海、江門及惠州等地均有多個項目正在進行中，并會繼續(xù)考慮在其他省市投資。真如項目破土 李嘉誠30億加注上海焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 2009年04月09日11:57 時代周報 李嘉誠在上海的一進一退，都牽扯著市場人士敏感的神經(jīng)。去年以來，和記黃埔大規(guī)模拋售上海商業(yè)地產(chǎn)項目，一度引發(fā)市場人士對上海商業(yè)地產(chǎn)的投資價值產(chǎn)生了懷疑。 而今年，長江實業(yè)啟動真如副中心項目，又再次鼓舞了市場做多上海商業(yè)地產(chǎn)的熱情。上海曹楊路與銅川路交叉口，李嘉誠真如副中心項目所在地，打樁機的轟

36、鳴聲貫耳，4臺吊機的身影在工地上忙碌著。與之一條馬路之隔的銅川水產(chǎn)品批發(fā)市場邊沿，上海11號地鐵線正在修建中。兩個工程的同時進行讓曹楊路上塵土飛揚。真如項目的開工，是對“該項目已經(jīng)停工”傳言的最好反駁。在真如項目動工之前，市場上就有李嘉誠全線拋售世紀商貿廣場、御翠豪庭等上海高端物業(yè)，甚至轉讓地塊的傳言。因為李嘉誠的樓市風向標效應，他的一舉一動，讓市場一再揣度上海商業(yè)地產(chǎn)是否還有投資價值。“長江實業(yè)對上海商業(yè)地產(chǎn)的走勢非常樂觀?！遍L江實業(yè)(0001.hk)企業(yè)事業(yè)部黃麗婷在接受時代周報記者采訪時如此表示。真如項目終動工位于普陀區(qū)重點建設的真如城市副中心的a3-a6地塊，自打亮相后，就受到業(yè)內普遍

37、關注。該地塊地理位置為曹楊路以東、銅川路以北、規(guī)劃真華路以西、規(guī)劃固川路以南，土地面積近18萬平方米。按照上海城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來的真如城市副中心將依托上海西站交通樞紐，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)、技術和現(xiàn)代物流服務中心，建設企業(yè)總部基地，形成面向長三角的開放性生產(chǎn)力服務中心。2007年1月30日，長江實業(yè)與和記黃埔聯(lián)合發(fā)布公告，正式宣布拿下真如城市副中心地塊。從當年的公告中，我們可以看到，“長和系”旗下的3家附屬公司雅富投資有限公司（以下簡稱雅富投資）、上海長潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱長潤）和上海江和地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱江和）以22億元人民幣的價格購得該地塊。這3家附屬公司還投資36億元人民幣

38、成立一家新的合資公司，以發(fā)展該項目。其中，雅富投資是長江實業(yè)與和記黃埔分別持股51%和49%的附屬公司，長潤與江和則都是“長和系”間接控股99%的附屬公司。這是李嘉誠在內地房地產(chǎn)業(yè)最大的一單投資。但此后的2年時間里，真如副中心地塊一直都在“規(guī)劃設計”之中，未有動工跡象。在此期間，市場一度傳出李嘉誠因為金融危機，欲轉讓該地塊的消息。今年2月中旬，上海真如城市副中心開發(fā)建設投資有限公司總經(jīng)理何智奇突然對媒體表示，收到長實副主席李澤鉅的親筆信，希望政府協(xié)助確保開工，“目前長實已經(jīng)做好所有準備，具體開工日期有望定在3月或者4月?！薄捌鋵嵨覀円恢痹诎凑諆炔恳?guī)劃進行項目的建設，從來沒有所謂的停工。”黃麗婷

39、說道。時代周報記者在上海規(guī)劃和國土資源處查詢得知，由上海長潤江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱長潤江和）開發(fā)的普陀真如副中心a5項目已于去年12月30日獲準開工。長潤江和正是當年長江實業(yè)為真如項目組建的公司。在長潤江和公司注冊辦公處位于曹楊路的中友大廈，門口貼著“普陀曹楊路發(fā)展項目公司”，但其門已緊鎖，屋內一片狼藉。大廈物業(yè)處工作人員告訴時代周報記者，該公司去年就已搬離此處。事實上，長江實業(yè)真如項目工地上早已打樁動工?，F(xiàn)場工地施工人員告訴記者，去年11月地塊附近居民的動遷工作結束后，施工隊在春節(jié)后就開始施工了。真如項目為何在閑置2年后才動工？市場有消息傳，如果長實不在此時啟動真如地塊，就將面臨“

40、土地閑置兩年”將被收回的處罰。對此，長江實業(yè)方面給予了否認，“因為真如副中心項目過大，一切都得按規(guī)劃進程進行?！辈贿^佑威房地產(chǎn)陸騎麟認為，長實拿下真如項目后遲遲不開發(fā)，“正是看中真如區(qū)域日后的發(fā)展前景，假如等區(qū)域發(fā)展起來，利潤更大，太早開工的話，后期銷售回款壓力會很大”。陸騎麟認為，李嘉誠可能會慢慢開發(fā)，待上海樓市攀回高峰后再伺機投放市場。李嘉誠進退之間和記黃埔(0013.hk)與長江實業(yè)歷來各自分工不同。雖然同為李嘉誠旗下的產(chǎn)業(yè)航母，李嘉誠在上海的大部分項目主要是由和記黃埔運作，長江實業(yè)更多只是進行股份投資和基礎建設。從上海真如項目開始，情況則有所變化，變成由長江實業(yè)主導操作。而就在和黃上海

41、高端物業(yè)拋盤的同時，長江實業(yè)卻在上海商業(yè)地產(chǎn)領域積極布局。在真如項目之前，長江實業(yè)僅重點開發(fā)香港以及海外的地產(chǎn)項目，或是作為投資方參與到眾多和黃開發(fā)的地產(chǎn)項目之中。和記黃埔則早在1992年就進入內地，目前在深圳、上海、北京等地成立了多個區(qū)域分公司。無論拿地還是開發(fā)，此前都是由和記黃埔主導。與其他香港地產(chǎn)商一樣，和黃內地項目主攻高端物業(yè)市場，住宅開發(fā)以豪宅為主。1993年，和黃最早在上海開發(fā)了商務樓“華爾登”廣場，此后又開發(fā)了大型商廈梅隴鎮(zhèn)廣場和供出租的別墅“四季雅苑”。綜觀李嘉誠在上海地產(chǎn)的投資，都是長實與和黃雙方股權相互滲透，而操作主體則按照需要而定。無論是哪家公司進行操作，雙方的股權比例一

42、般都是各持50%。和黃與長江實業(yè)對各自主導的項目分工非常清晰。長江實業(yè)網(wǎng)站資料顯示，從1992年至今，“長和系”在上海擁有的項目已經(jīng)達到13個，其中包括最初的梅隴鎮(zhèn)廣場以及2005年競得的浦東竹園商貿區(qū)地塊。如果加上公司在普陀的布局，長和系在上海的投資已近百億元。在這些項目中，目前由長江實業(yè)主導的項目，除了真如副中心項目外，還包括以11.6億元購得的上海嘉定區(qū)一地塊，以及投資總額約17.4億元的陸家嘴(600663,股吧)項目。和黃與長實雙方各持一半股份成立的上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司負責嘉定區(qū)項目。而在具體操作策略上，眼光奇準的李嘉誠屢次采取“高拋低吸”戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略早在本世紀初上海樓市低迷之

43、時就屢見功效。和黃當時拋出上海的“樓王”匯賢居，同時將御翠豪庭地塊低價納入囊中。該地塊購入時樓面地價僅2468元/平方米，現(xiàn)在平均售價已超過4萬元/平方米。市場迸發(fā)做多熱情從去年開始，“長和系”就加快了上海的拋盤步伐。去年5月，李嘉誠旗下的和記黃埔稱，以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀商貿廣場寫字樓物業(yè)。一個月后，和記黃埔位于古北的高檔公寓御翠豪庭36個商鋪降價銷售，價格跌幅最高達24。今年年初，和黃再次以“改租為售”的方式拋售黃金城道商鋪，回籠資金超過10億元。與此同時，“長和系”持有并收租長達10余年的別墅物業(yè)御翠園一期“四季雅苑”也被傳出計劃出售，預計回籠資金最多超過40億元。此

44、外，和記黃埔還加推30個共3000多平方米的沿花木路商鋪以及8000平方米的會所。李嘉誠拋售多宗商業(yè)物業(yè)之際，2月，長江實業(yè)在陸家嘴x32地塊也陷入了賣地傳言中。李嘉誠是否缺錢、是否看空上海商業(yè)地產(chǎn)的猜疑一時四起。對此，黃麗婷表示，“集團從來沒有賣地的打算，長江實業(yè)非常看好上海的市場。”隨著真如項目的開工，傳言不攻自破。上海某房地產(chǎn)研究院回建強認為，李嘉誠拋售旗下物業(yè)，很可能是由于公司認為一些物業(yè)盈利水平已經(jīng)達到預期，以回收資金。和黃拋售套現(xiàn)，長江實業(yè)主導項目的開工，實際上顯示的是“長和系”在內地投資策略的一種轉變。此前，長江實業(yè)旗下長實地產(chǎn)投資董事郭子威就曾透露，長實將重點在北京、上海、廣州

45、三地開發(fā)項目，而在二三線城市，依舊是和記黃埔獨立開發(fā)，項目定位亦偏向于中高檔。“因為大量保障房的建設，未來上海市商品房的價格不會出現(xiàn)大幅上漲，但是隨著上海2個中心的建設發(fā)展，下一個周期，商業(yè)地產(chǎn)將長期看好。”回建強說道。真如項目的動工，正好暗合長江實業(yè)戰(zhàn)略轉變的需要。根據(jù)真如地塊出讓時22億元的成交價格來計算，該項目的平均樓面地價僅在3055元平方米左右。而當前，真如板塊的房價遠遠超越了這一水平。真如副中心開發(fā)建設投資有限公司何智奇曾表示，可以預判，李嘉誠對真如項目胸有成竹。長江實業(yè)啟動真如項目，無疑鼓舞了市場上更多的資金投向上海商業(yè)地產(chǎn)。soho中國主席潘石屹近期高調宣布，未來數(shù)月將大舉收購位于北京及上海市中心的商業(yè)地產(chǎn)建成項目。近兩年押寶內地的新鴻基地產(chǎn)(00016.hk)，在上海也啟動了濱江凱旋門有關項目。 (作者： 陳曉雙)真如副中心規(guī)劃獲批 上海4大城市副中心全線啟航- 【打印本稿】【進入論壇】【推薦朋友】【關閉窗口】 2007年11月09日 06:39 鄧旭 不同于這三個城市副中心的是，真如是上海市西北部重要的大型聚居區(qū)。業(yè)內人士認為，其無論是先天條件和發(fā)展途徑，都將會在現(xiàn)有基礎上出現(xiàn)突破性發(fā)展，最終形成上海四個城市副中心特色各異而又共同發(fā)展的局面 近日記者獲悉，上海真如城市副中心規(guī)劃方案獲上海市政府批準。作為上海市