房地產(chǎn)估價師考試介紹

1、房地產(chǎn)估價師考試介紹房地產(chǎn)估價師考試介紹房地產(chǎn)估價師考試介紹從1993年到2003年，中國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度已經(jīng)建立十周年，中國估 價師也走過了十個春夏秋冬。房地產(chǎn)估價師作為一種專業(yè)執(zhí)業(yè)資格， 特別需要估價師具有較高的個人經(jīng)驗、 專業(yè)水平、知識面以及服務(wù)水 平等方面的職業(yè)技能。一、估價師應(yīng)掌握一定的建筑知識和建筑造價知識我們知道運用任何一種評估方法時，都會涉及一定的建筑知識， 尤其是運用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估時，更是考驗估價師建筑知識的水 平。評估個案中 真正的 房地產(chǎn)并不多，其確有大量的包括儲油罐、 輸油管、高壓電、泵船、碼頭、罐基。棧橋等等在內(nèi)的動產(chǎn)，對其中既無造價資料，亦無圖紙 的，宜

2、采用重置成本法，結(jié)合 替代原 理，先 模擬 出以當(dāng)今設(shè)計思想及施工工藝狀態(tài)下重建能大到實物 最佳 使用狀態(tài)的建筑施工方案，后分部分測算工程量，再查找相關(guān) 水利、土建定額，以此測算其新建成本。這些 個案 的評估要求估價 師掌握一定的建筑知識和建筑造價知識。二、估價師應(yīng)掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論眾所周知房地產(chǎn)估價是一門從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房地產(chǎn)的分支學(xué) 科，因此，只有具備較深厚的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)，方能真正地做好估價工 作并能進(jìn)行相應(yīng)地探索。這就要求估價師了解并探索更多的經(jīng)紀(jì)問題包括：貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟(jì)增長、機(jī)會成本、邊際收益、收入與稅收等， 參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論培訓(xùn)、知識競賽和房地產(chǎn)繼續(xù)教育。本人通過自 學(xué)和培

3、訓(xùn)1996年通過了房地產(chǎn)估價師考試，1997年參加 荊門市房 地產(chǎn)法規(guī)知識競賽 獲一等獎，并獲獎金200元。事實上，一個全面 的估價師，不僅可以從事 單一的評估業(yè)務(wù)，更可以為大眾提供房地 產(chǎn)投資/置業(yè)咨詢服務(wù) 為房地產(chǎn)投資者憂解難，或者為置業(yè)者出謀劃 策。這主要包括：預(yù)算不動產(chǎn)投資價值和投資回報率；測算投資/置業(yè)成本，安排購置資金；測算改造成本，改進(jìn)物業(yè)收益水平；預(yù)測市 場波動，確定投資/置業(yè)方向；測算租售、抵押（留置）成本，安排 物業(yè)資產(chǎn)管理計劃。三、估價師應(yīng)該具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識顧名思義，房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)標(biāo)的物或者房地產(chǎn)為主的標(biāo) 的物進(jìn)行估價的一項技術(shù)工作，缺少房地產(chǎn)專業(yè)的基礎(chǔ)

4、知識，就談不 上做一名估價師。從房地產(chǎn)估價的基本方法也可以佐證， 成本法是以 成本測算方式估算房地產(chǎn)價值，其中比如社會平均利潤率、資金占用 成本如何確定，直接牽涉到估價結(jié)論的可靠性；市場法是以市場可比 價格估算房地產(chǎn)價值，但是如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識， 又如何選 擇 可比實例，又如何進(jìn)行 區(qū)域、個別 等因素的調(diào)整；收益還原 法是以貼現(xiàn)原理測算房地產(chǎn)價值的，試問如果不具備房地產(chǎn)基礎(chǔ)知 識，其中的客觀收益又怎么判定，特別是針對一個收益整體不可分， 但只評估其中部分房地產(chǎn)的價值時必須確定分?jǐn)們r值時，更離不開房地產(chǎn)專業(yè)知識。事實上，房地產(chǎn)專業(yè)知識的面很廣，包括建筑、規(guī)劃、土地、質(zhì)量、計劃、營銷、物業(yè)

5、管理等等。有些估價師在用市場法進(jìn) 行評估時，對物業(yè)管理作為個別因素修正時，只有有和無 兩種，然而實際工作中，物業(yè)管理的水平大有不同，應(yīng)區(qū)別對待和修正。四、估價師必須熟練掌握相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)定我們知道無規(guī)不圓，作為從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的估價師來說， 諸如民法通則、合同法、擔(dān)保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實施規(guī) 則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國有資產(chǎn)管理辦法及其實施細(xì)則、拍 賣法、房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等都是我們必須熟悉的內(nèi) 容，并且有必要 拳不離手，曲不離口 ，做到?？?、常想、常推敲。 諸如要通過反復(fù)學(xué)習(xí)相關(guān)稅法及稅收等政策，并向有關(guān)部門咨詢，估價師要能準(zhǔn)確地測算包括土地增值稅，企業(yè)所

6、得稅等在內(nèi)的與房地產(chǎn) 相關(guān)的稅收和費用；要了解擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定，最高院2000年12月8日關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋第四條規(guī)定 董事、經(jīng)理違反中 華人民共和國公司法第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東 或者其他債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效，公司法第六十條規(guī)定 為董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提 供擔(dān)保。五、估價師應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況。大家都知道市場比較法的原理就是市場檢驗，而成本法中的社 會化評估成本等一般也用比較法取得，收益還原法的 年收益 也是主 要以市場比較而定，假設(shè)開發(fā)法中的市場銷售價格更是市場現(xiàn)值等 等。因此，熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況，對于

7、估價師而言是非 常重要的。本人在實際工作中，非常注重了解、搜集、判斷有關(guān)市場 交易案例，包括買賣、抵押、租賃、拍賣、抵債等方面，事實上，只 有具備大量的案例并建庫管理，才能在具體辦理估價時得心應(yīng)手，要 多與多家開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)公司、拍賣公司以及相關(guān)部門保持著良好的協(xié) 作關(guān)系，還可以通過當(dāng)?shù)氐膱蠹埣半娕_、電視、網(wǎng)絡(luò)了解二手房價格 信息，再加上從拍賣公告及拍賣成交價方面掌握當(dāng)?shù)卣嬲幸饬x的房 地產(chǎn)交易價格，大大增加了房地產(chǎn)案例庫存量，本人還備有房地產(chǎn)估 價筆記本、房地產(chǎn)交易價格剪貼簿和房地產(chǎn)估價電子檔案等，平時注 重搜集、整理和完善這些基礎(chǔ)工作，對日常的房地產(chǎn)估價工作帶來意 想不到的效果。六、估價師應(yīng)

8、有較高的素質(zhì)和誠信的服務(wù)。房地產(chǎn)評估是一種典型的服務(wù)性工作，只不過它不是一種體力 服務(wù)，而是一種智力服務(wù)。因此本人以為，一名合格的估價師，不僅 應(yīng)有職業(yè)自豪感，更要有致誠、致信的服務(wù)意識與實際行動。我們知 道，有些評估機(jī)構(gòu)，常常表現(xiàn)給客戶 嫌貧愛富 的感覺，從細(xì)處講， 比如客戶想了解結(jié)論的過程時，有些估價師不是本著以理服人，擺事 實講道理，而是故弄玄虛，甚至以諸如 你不懂、跟你講不清 等語 言搪塞客戶，更又甚者，時有發(fā)生諸如收費額小，服務(wù)拉倒、不付錢不能看報告等等不利于估價人員形象，甚至整個行業(yè)形象的事 情。在實際工作中，估價師應(yīng)換位思考問題，要想客戶之所想，急客 戶之所急。針對客戶想少付錢的問題，一方面要引導(dǎo)大多數(shù)客戶了解 估價業(yè)務(wù)的無形成本，或者說長期經(jīng)驗等的積累成本；另一方面要