房地產(chǎn)基本制度與政策第六版

1、房地產(chǎn)基本制度與政策（第六版）第一章房地產(chǎn)法律法規(guī)第一節(jié)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)1. 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。2. 房地產(chǎn)的特性 不可移動(dòng)；獨(dú)一無(wú)二；壽命長(zhǎng)久；供給有限；價(jià)值最大；用途多樣；相互影 響；易受限制；變現(xiàn)困難和保值增值等十個(gè)方面。3. 房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門(mén)。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。4. 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。5. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及重要性房地產(chǎn)

2、業(yè)關(guān)聯(lián)度高、 帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)新的發(fā)展階段的 一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。6. 房地產(chǎn)業(yè)的改革房地產(chǎn)業(yè)在20世紀(jì)70年代末80年代初隨著城鎮(zhèn)住房制度改革（房改，形成了住房商品化 和社會(huì)化）和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革（土地使用制度改革，改變成土地使用權(quán)與所有權(quán)分離）的啟動(dòng)與深入推進(jìn)，迅速發(fā)展壯大起來(lái)的。（1987年深圳最早實(shí)施土地實(shí)用權(quán)買(mǎi)賣(mài)）7. 房地產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)又可分為房地產(chǎn)咨詢業(yè)、 房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)。（不要將房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和房產(chǎn)中介混淆）8. 房地產(chǎn)

3、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)單件性、投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)等。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)占主體地位，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體。9. 物業(yè)管理物業(yè)管理不同崗位要求的人員知識(shí)水平差異較大，其中的高層次專業(yè)人員是物業(yè)管理師。10. 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)同城要求獨(dú)立、客觀、公正，與估價(jià)委托人存在一定沖突。11.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)為資金密集型行業(yè)。物業(yè)管理是勞動(dòng)密集和知識(shí)密集的行業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是知識(shí)密集型行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)由新建商品房買(mǎi)賣(mài)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I(mǎi)賣(mài)和租賃

4、為主，房地產(chǎn)業(yè)將步由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)服務(wù)為主，在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體。第二節(jié)房地產(chǎn)法律體系1憲法具有最高法律效力，無(wú)論是房地產(chǎn)立法或執(zhí)法都必須遵循憲法規(guī)定的原則。2. 房地產(chǎn)法律全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)頒布的法律， 這些法律效力僅次于憲法，包括城市房地 產(chǎn)管理法和土地管理法、物權(quán)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、合同法、民法通則、中華人 民共和國(guó)擔(dān)保法等。3. 房地產(chǎn)行政法規(guī)房地產(chǎn)行政法規(guī)是以國(guó)務(wù)院令形式頒布的，多為條例。4. 其他廣義的房地產(chǎn)法律體系包括房地產(chǎn)的技術(shù)規(guī)范，如房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范等。第三節(jié)城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定1

5、. 國(guó)有土地有償、有限期使用制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度，但是，國(guó)家在 本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。2. 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)?！?轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格最為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。 房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到價(jià)格申報(bào)后，如發(fā)現(xiàn)成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知交易雙方，并不要求交易雙方當(dāng)事人更改合同約定的成交價(jià)格，但交易雙方應(yīng)當(dāng)按不低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理房地產(chǎn)交易

6、手續(xù)。3. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，遵循公正、公平、公開(kāi)的原則。4. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。第二章房地產(chǎn)權(quán)利第一節(jié)房地產(chǎn)所有權(quán)1. 土地實(shí)行社會(huì)主義公有制即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。2. 國(guó)有土地的含義全民所有制的土地被成為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。3. 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；建設(shè)用地使用權(quán)可以在徒弟的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不的髓海已設(shè)立的用益物權(quán)；建設(shè)物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，

7、 該建設(shè)物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用 權(quán)一并處分。4. 集體土地農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。5. 國(guó)家實(shí)行土地登記制度 國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記。 土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的土地權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利。 屬于國(guó)有土地的，核發(fā)國(guó)有土地使用證，確認(rèn)國(guó)有土地使用權(quán)； 屬于農(nóng)民集體所有土地的，核發(fā)集體土地所有證，使用集體土地的，核發(fā)集體土地使用證； 屬于土地他項(xiàng)權(quán)利的，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)，確認(rèn)土地他項(xiàng)權(quán)。6. 國(guó)家實(shí)行土地

8、用途管理制度核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。7. 國(guó)家實(shí)行耕地保護(hù)制度十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策（占補(bǔ)平衡）。8. 土地征收的概念和前提 征收和征用是國(guó)家強(qiáng)制取得公民和法人的財(cái)產(chǎn)權(quán)或者強(qiáng)制使用公民和法人的財(cái)產(chǎn)制度，屬于一種例外規(guī)則。 土地征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買(mǎi)，土地征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，是一種臨時(shí)使用土地的行為。 憲法第十條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或 者征用并給予補(bǔ)償。” 前提是為了公共利益的需要。9. 物權(quán)法對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)予以明確 第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外 的共有部分享有共

9、有和共同管理的權(quán)利。 第七十一條 業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán) 利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第七十二條 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄 權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并 轉(zhuǎn)讓。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)1. 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2. 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征 土地使用權(quán)出讓也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，

10、任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。 經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用期內(nèi)沒(méi)有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛惺褂?、占有、收益、處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物和礦藏物歸國(guó)家所有。 土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)。 集體土地不經(jīng)征收不得出讓。 土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點(diǎn)。3物權(quán)法規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出

11、讓。20XX年9月，國(guó)土資源部將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌范圍。即工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。4. 拍賣(mài)出讓方式最后一般出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)，出讓方用腳架的辦法將土地使用權(quán)一般拍賣(mài)給出價(jià)最咼者（競(jìng)拍人）。拍賣(mài)出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競(jìng)爭(zhēng)。5. 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地 50年。6. 土地使用權(quán)回收的原因 土地使用權(quán)期間屆滿收回；提前收回國(guó)有土地使用權(quán)；因土地使用者不履行土地使用 權(quán)出讓

12、合同收回；司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。7. 物權(quán)法規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。8. 出讓金繳納 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。 逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。 土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證， 取得土地使用權(quán)。9. 出讓后土地使用管理土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，依照

13、土地出讓管理有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。10. 征收土地閑置費(fèi)土地閑置一年以上按出讓金的20%A下征收土地閑置費(fèi)。11. 劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)范圍 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、 交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地； 經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房用地。第三節(jié)國(guó)有土地上房屋征收1. 房屋征收的概念房屋征收是指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法定權(quán)限和程序強(qiáng)制取得單位、個(gè)人及其他不動(dòng)產(chǎn)并給予公平補(bǔ)償?shù)男袨椤?房屋征收條例界定的公共利益的范圍 國(guó)防和外交的需要； 由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的

14、需要； 由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； 由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要； 由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。3. 征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容 被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； 因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； 因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。4. 被征收房屋價(jià)值的評(píng)估對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。5. 強(qiáng)制執(zhí)行 任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷

15、供水、供熱、供氣、供電和 道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。 被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府一發(fā)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。6. 房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)倍征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘；房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘幾率是簽字或者蓋章確 認(rèn)。7. 房屋評(píng)估爭(zhēng)議的處理被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果

16、有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向倍征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第一節(jié)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理1. 城鄉(xiāng)規(guī)劃的概念城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃，是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng) 濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重要手段。2. 城市規(guī)劃管理的概念城市規(guī)劃管理是一項(xiàng)政府行政職能，包括車鞥市規(guī)劃編制審批管理和實(shí)施監(jiān)察管理，逐步建立了綠線、紫線、藍(lán)線、黃線管理制度。3. 城市規(guī)劃的內(nèi)容包括城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃（控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃），規(guī)劃期限一般為20年。采取論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求意見(jiàn)，公告時(shí)間不得少于30日。4. 規(guī)劃的實(shí)施 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)； 建

17、設(shè)用地規(guī)劃許可證（提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作 為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地 使用權(quán)）； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證。5. 紫線、綠線、藍(lán)線和黃線的內(nèi)容 城市紫線是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府 公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。 城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。 城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控 制的地域界線。 城市黃線是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)

18、設(shè)施用地的控制界線。第二節(jié)建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理1. 項(xiàng)目報(bào)建制度凡在我國(guó)境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須實(shí)行報(bào)建制度，為保健的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得辦理招投標(biāo)和發(fā)放施工許可證。2. 施工許可制度建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng) 取施工許可證。3. 申請(qǐng)建筑工程施工許可證的條件建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，因故不能開(kāi)工的應(yīng)申請(qǐng)延期，延期以兩次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月。4. 建設(shè)工程質(zhì)量管理的原則從事建設(shè)工程活動(dòng)，必須嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工的原 則。5. 房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義

19、 務(wù)。6. 房屋建筑工程的最低保修期限（正常使用） 地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)采2年；裝修工程為2年。p65重點(diǎn)看）程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為 其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。 房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任管理1. 對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理方式（ 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品住房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅 使用說(shuō)明書(shū) 3保修項(xiàng)目和保修期商品住宅的保修期不得低于建

20、設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存 續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的；保修期不得低于規(guī)定中確定的最 低保修期限。開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的保修期：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；屋面防水3年；管道堵塞2個(gè)月；燈具電器開(kāi)關(guān) 6個(gè)月；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、 管道滲漏等1年。保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算。4. 商品房交付使用管理為能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。超過(guò)合同約定的期限，開(kāi)發(fā)商仍不能交付商品房的，購(gòu)房人還有權(quán)解除合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際

21、交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。第四節(jié)房地產(chǎn)廣告管理1. 房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：”內(nèi)部認(rèn)定，內(nèi)部登記：等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。 房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水， 占卜等封建迷信內(nèi)容， 對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的 說(shuō)明，渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。第四章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理概述1. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓； 土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。2. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件以出讓方式取得土地使用權(quán)

22、的；屬于房屋建設(shè)工程且完成開(kāi)發(fā)投資總額的25鳩上。為了嚴(yán)格限制炒賣(mài)地皮。3.20XX年5月9日，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn) 讓。第二節(jié)商品房銷售管理1.計(jì)價(jià)方式（p76重點(diǎn)看）面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積*100%2中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)（p77著重看時(shí)間）3商品房銷售中禁止的行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。 商品住宅不得分割拆

23、零銷售。4商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理的司法解釋 第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面

24、積誤差比絕對(duì)值超出3%,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事 人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）

25、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9 0日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起9 0日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額， 參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。第三節(jié)商品房預(yù)售管理1商品房預(yù)售的條件 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 取得商品房預(yù)售許可證。2. 轉(zhuǎn)讓的規(guī)定以出讓方式取得建設(shè)用土地使用權(quán)，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓，但無(wú)論轉(zhuǎn)讓幾次，原建設(shè)

26、用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權(quán)已使用年限后剩余的年限。3. 劃撥土地管理的兩種方式一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金； 另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)由轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益或做其他處理。4經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年， 不得直接上市交易， 購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用 住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿 5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)

27、適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地 收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。第五章房屋租賃 第一節(jié)房屋租賃概述1不得出租的情形屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)精致出租的其他形式的。2商品房屋租賃管理辦法 出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。3房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面

28、隨意提高租金水平。第二節(jié) 商品房屋租賃合同1租賃合同應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容 租賃期限：租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事 人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。2. 出租人對(duì)房屋進(jìn)行維修的義務(wù)出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。3. 承租人的權(quán)利如出租人出賣(mài)租賃房屋的， 應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有一同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租 賃合同繼續(xù)有效。承租

29、人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。4承租人的義務(wù) 交付租金：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。5轉(zhuǎn)租要求承租人轉(zhuǎn)租房屋的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意。 承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可 以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原合同規(guī)定的期限，房屋轉(zhuǎn)租也許簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。6出租人單方解除的情形承租人將承租的房屋扇子轉(zhuǎn)租的；承租人扇子變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)擴(kuò)建的；承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋受損的

30、；承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。第三節(jié)商品房屋租賃登記備案1房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人 民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。第四節(jié)其他房屋租賃管理1廉租住房租賃管理廉租住房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，相符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租住房只租不售。2廉租住房的供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。實(shí)物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。3公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象為城市中等偏下收入住房困難家庭。第六章房地產(chǎn)抵押第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概述1房地產(chǎn)抵押的特征房地產(chǎn)抵押的

31、特征是不轉(zhuǎn)移占有，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)設(shè)典有顯著區(qū)別。2. 房地產(chǎn)抵押的條件 依法取得的房屋所有權(quán)聯(lián)通該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)； 以單純的土地使用權(quán)抵押的， 設(shè)定抵押的前提條件是：要求土地必須是以出讓方式取得的。3不得抵押的條件? 土地所有權(quán)？耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外？學(xué)校、 幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施？所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)？依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)？法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。第二節(jié)房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定1不同類型房地產(chǎn)抵押規(guī)定以共有的房地

32、產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)價(jià)格租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。2. 物權(quán)法與房地產(chǎn)抵押有關(guān)的一般規(guī)定 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押， 抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的， 為抵押的財(cái)產(chǎn)視為 一并抵押。 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。第四節(jié)房地產(chǎn)抵押登記1. 房地產(chǎn)抵押未登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，對(duì)抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)

33、的效力與實(shí)現(xiàn) 1物權(quán)法規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后， 該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)， 該建設(shè) 用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分， 但新 增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。第七章房地產(chǎn)登記第一節(jié)房地產(chǎn)登記概述1. 房地產(chǎn)登記的概念房地產(chǎn)登記是指將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀，是一種不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)的公示方式。2. 房地產(chǎn)登記的原則 權(quán)利主體一致的原則（產(chǎn)權(quán)人與土地使用權(quán)人必須一致）；必須同屬一人，（包括法人和自 然人）。 屬地管理原則：只能由市縣房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)登記工作，權(quán)利申請(qǐng)人也應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的市縣房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記。3. 不動(dòng)產(chǎn)登

34、記制度 房屋和土地仍然已分別登記為主，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是今后的發(fā)展方向。 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)管理的、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記檔案，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，即不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)證，使用權(quán)證等，是登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明，是不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記不一致；圖記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。4. 我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)等集體制是房屋和土地分別由房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)分別登記。 第二節(jié)房屋登記相關(guān)規(guī)定1.

35、 房屋登記的基本要求房屋按照基本單元進(jìn)行登記，屋登記辦法規(guī)定：國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。2. 房屋登記的時(shí)限國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)登記，30個(gè)工作日；集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60和工作日；抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日；預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日；異議登記，1個(gè)工作日。法律、法規(guī)對(duì)登記時(shí)限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。3. 計(jì)費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)房屋登記費(fèi)向申請(qǐng)人收取，按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取，住房登記一套住房為一件。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書(shū)費(fèi)。第三節(jié)土地

36、登記相關(guān)規(guī)定1. 土地以宗地為單位進(jìn)行登記，宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息查詢1.房屋權(quán)屬登記信息的概念指房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在登記過(guò)程形成的與房屋權(quán)利直接相關(guān)的信息，包括原始登記憑證以及對(duì)房屋權(quán)利的記載信息。具體而言，原始登記憑證包括房屋權(quán)利登記申請(qǐng)表，房屋權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅或限制的具體依據(jù)，以及房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)人提交的其他資料。對(duì)房屋權(quán)利的記載信息， 包括房屋自然狀況（坐落、面積、用 途等），房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、 他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等），以及登記機(jī)關(guān)記載的其他必要信息。2房屋權(quán)屬登記信息的查詢范圍 可公開(kāi)查詢的信息：登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利

37、的記載信息 限制查詢的信息：房屋原始登記憑證第八章房地產(chǎn)稅費(fèi)第一節(jié)稅費(fèi)制度的概述1中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。其他相關(guān)稅種：營(yíng)業(yè)稅、城市 維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅。第二節(jié)契稅1.契稅的概念契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。2. 納稅人在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。3. 計(jì)稅依據(jù) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格； 土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定； 土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格

38、的差額。4. 減免規(guī)定 自20XX年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 90平方米記一下的普通住房且屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契 稅。第三節(jié)土地增值稅1. 土地增值稅的概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓過(guò)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征 收的一種稅。2纟內(nèi)稅人凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上建筑物及其他附著物（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和 個(gè)人為土地增值稅的納稅人。外商投資企業(yè)和外籍人員包括在內(nèi)。3. 課稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的課稅對(duì)

39、象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。 土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。4. 稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率5. 扣除項(xiàng)目取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額； 土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用； 建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi) 用，或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng) 目。6. 自20XX年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅第四節(jié)房產(chǎn)稅1.房產(chǎn)稅的概念 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。2. 納稅人凡是在中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。3. 計(jì)稅依據(jù)依照房產(chǎn)原值一次性檢出10%至 30%后余值計(jì)算繳納，稅率為

40、 1.2%。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%4. 免征規(guī)定個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。自20XX年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，自20XX年1月28日起，上海市、重慶市展開(kāi)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試 點(diǎn)。第七節(jié)其他相關(guān)稅費(fèi)1. 城建稅實(shí)行地區(qū)差別稅率。銷售房地產(chǎn)稅率為5%教育費(fèi)附加是隨增值稅，消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門(mén)用于教育的一種特別目的稅，稅率3%企業(yè)所得稅的稅率 25%財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為 20%2. 自20XX年1月28日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住

41、房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征 稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的， 按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。3. 自20XX年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅。4. 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá) 5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征個(gè)人所得稅。5. 自20XX年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租房取得的所得減按10%勺稅率征收個(gè)人所得稅。6. 印花稅印花稅的納稅人為在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立、零售稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人。包括外商投資企業(yè)和外籍人員。自20XX年3月1日

42、起，對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。自20XX年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房免征收印花稅。7. 住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)及住房租賃手續(xù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第九章物業(yè)管理1.業(yè)主大會(huì)作出的有效決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。2. 房屋所有權(quán)人為業(yè)主3. 業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成4. 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立5. 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)， 代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。6. 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。7臨時(shí)管理規(guī)約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定。8住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、 改造的資金。9. 業(yè)主繳存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。10. 業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄 市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門(mén)代管。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。11. 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制