電商文化創(chuàng)新港建設(shè)項目可行性研究報告

1、河南省電商文化創(chuàng)新港項目可行性報告鄭州和生置業(yè)發(fā)展有限公司2014 3一、項目概述（一）項目名稱：河南省電商文化創(chuàng)新港（二）項目地址：擬建項目位于鄭州市南三環(huán)與鄭尉路交叉口西 北角。（三）項目定位“河南省電商文化創(chuàng)新港” （以下簡稱電商文化創(chuàng)新港）是鄭州和 生置業(yè)發(fā)展有限公司等企業(yè)聯(lián)合規(guī)劃建設(shè)的旨在促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)和電子 商務(wù)發(fā)展的并集 商業(yè)文化、 豫商文化與電商文化發(fā)掘傳播， 文化產(chǎn)業(yè)與 電子商務(wù)互促發(fā)展， 電商企業(yè)運(yùn)營、 服務(wù) 為一體的文化基地， 規(guī)劃占地 40.37 畝。項目建成后，將促使我省文化產(chǎn)業(yè)步入電商助力發(fā)展的新階 段，并提高我省電商本身發(fā)展水平， 進(jìn)而為助推地方經(jīng)濟(jì)、參與并促進(jìn) 我

2、省經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變， 提高國內(nèi)、國際競爭力起到積極的推動作用。（四）開發(fā)企業(yè)情況 電商文化創(chuàng)新港項目由鄭州和生置業(yè)發(fā)展有限公司、 河南省黃河文 化基金會以及河南省黃河圣德文博股份有限公司聯(lián)合開發(fā)建設(shè)。其中，鄭州和生置業(yè)發(fā)展有限公司，注冊資本 1800 萬元，是鄭州 市一家具有三級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。河南省黃河文化基金會是在河南省民政廳登記注冊， 接受河南省文 化廳業(yè)務(wù)管理的公益組織。 其旨在依法管理和使用政府資助財產(chǎn)， 組織 社會募捐， 接受法人、自然人捐贈支持扶助文化產(chǎn)業(yè)、 文化事業(yè)單位及 項目，促進(jìn)文化交流，搶救文化遺產(chǎn)為文化建設(shè)服務(wù)。自 2006 年成立 以來開展了抗震救災(zāi)募捐，

3、 向貧困地區(qū)學(xué)校組織圖書捐助， 資助電視劇 拍攝，組織中原文化行、 海峽兩岸周易學(xué)術(shù)論壇等卓有成效的工作與活 動。河南省黃河圣德文博股份有限公司作為 “電商文化創(chuàng)新港” 的開發(fā) 企業(yè)之一， 一直以支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動文化創(chuàng)新、促進(jìn)文化交流為 己任。本項目的投建， 公司著力于推動我省包括商業(yè)文化在內(nèi)的歷史文 化資源在新的經(jīng)濟(jì)條件下的弘揚(yáng)與發(fā)展， 著力于為傳統(tǒng)文化企業(yè)插上電 子技術(shù)的翅膀， 即以電子商務(wù)為手段和紐帶， 促進(jìn)文化產(chǎn)品的開發(fā)與銷 售，拉動文化消費(fèi)。二、建設(shè)背景（一）電子商務(wù)的飛速發(fā)展與普遍應(yīng)用 自“十一五”以來，我國電子商務(wù)廣泛應(yīng)用于生產(chǎn)、流通、消費(fèi) 等各領(lǐng)域和社會生活的各個方面，表

4、現(xiàn)出了持續(xù)快速發(fā)展的良好態(tài)勢。 例如：據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，截止到 2013年 12月中國移動電子商務(wù)市場交易 規(guī)模達(dá)到 2325億元，較2012年的 965億元同比增長 141%。在2014年 的全國兩會上，政府工作報告強(qiáng)調(diào)鼓勵電子商務(wù)創(chuàng)新發(fā)展，并且指出 要統(tǒng)籌多雙邊和區(qū)域開放合作，推動服務(wù)貿(mào)易協(xié)定、政府采購協(xié)定、 信息技術(shù)協(xié)定等談判，加快環(huán)保、電子商務(wù)等新議題談判。而據(jù)保守 估計我國網(wǎng)絡(luò)零售規(guī)模在 2020 年將超過 10 萬億元人民幣，在社會消 費(fèi)品零售總額當(dāng)中的占比將超過 16%，總之，信息化與民眾的生活將會 越來越密切，電子商務(wù)的運(yùn)用將更加廣泛、深入和成熟，并將在推動 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，拉動國內(nèi)市

5、場需求，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)等方面發(fā)揮 更加積極而重要的作用。（二）文化產(chǎn)業(yè)與電子商務(wù)深度融合、互促發(fā)展的必然性 任何一個行業(yè)沒有文化的支撐是不能持久的， 電子商務(wù)的發(fā)展也同 樣如此，在電商迅猛發(fā)展的今天，我們更要對其進(jìn)行文化的觀照，逐步 促就健康有序的電商文化秩序的形成， 以文化產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新成果帶動電商 的新發(fā)展。同樣，任何一個產(chǎn)業(yè)全面推進(jìn)市場，首先要找到適合發(fā)展的平臺， 文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不例外， 要加快文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就需要從根本上解決 其與各類商情對接的問題?；ヂ?lián)網(wǎng)是 21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)社會的制高點(diǎn)，隨著 國內(nèi)電子商務(wù)應(yīng)用向縱深發(fā)展， 電子商務(wù)已經(jīng)為各行各業(yè)創(chuàng)造了不少的 奇跡，文化產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈

6、也應(yīng)該結(jié)合自身特色，著重以電子商務(wù)為 突破點(diǎn)，將商機(jī)互通互聯(lián)，這樣才能更好的改變文化產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。電子 商務(wù)可以將中國文化產(chǎn)業(yè)與全球需求商機(jī)利用互聯(lián)網(wǎng)建立高效的結(jié)合， 它具備可以將文化產(chǎn)業(yè)與各類的商業(yè)情報對接并且進(jìn)行交互的能力， 能 夠以最便捷的方式， 最低的成本達(dá)到為我國文化產(chǎn)業(yè)與全球商業(yè)互聯(lián)創(chuàng) 造全新商機(jī)整合機(jī)會。國家“十二五” 時期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要 提出新興文化產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展方向：要進(jìn)一步加快發(fā)展文化創(chuàng)意、數(shù)字出版、移動多媒體、動 漫游戲等七大類新興文化產(chǎn)業(yè)。隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)依 托數(shù)字技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)正獲得更廣闊的發(fā)展空間。所以，文化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)真正的整合， 真正的大發(fā)展， 就

7、必須緊跟時代 潮流，利用傳播新工具，發(fā)揮電子商務(wù)不可或缺的作用。（三）河南省文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 近年來我省文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢總體向好 , 但仍存在文化產(chǎn)業(yè)總體 規(guī)模偏小、文化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、文化產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象突出、人才匱 乏等問題。 2013 年，我省先后發(fā)布了河南省文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn) 方案、河南省文化產(chǎn)業(yè)“雙十”工程實施方案等政策文件，強(qiáng)調(diào) 了我省華夏歷史文明傳承創(chuàng)新的重要使命 , 為我省文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指 明了方向。文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最終要訴諸每個文化企業(yè)的發(fā)展，而如何為中原 文化企業(yè)提供運(yùn)營平臺和相關(guān)服務(wù)是“電商文化港”項目考慮的核心 問題。電商文化港從信息技術(shù)、電子商務(wù)的角度助推文化企業(yè)的發(fā)展，

8、 著力促進(jìn)文化企業(yè)的品牌打造，促成文化產(chǎn)品的銷售，從而促進(jìn)文化 產(chǎn)業(yè)和電子商務(wù)發(fā)展水平的再創(chuàng)新高。（四）河南省電商的發(fā)展我省自古就被認(rèn)為“居天下之中”，GDP在全國排到第五名，但進(jìn)出 口總值在GD沖所占的比例還低于全國平均水平，具體到電子商務(wù)，河 南企業(yè)在電子商務(wù)方面的發(fā)展水平與河南省的 GDF在全國的排名也不相 符。與東部地區(qū)相比，我省電子商務(wù)處于發(fā)展的初期階段，基礎(chǔ)較弱， 應(yīng)用意識不強(qiáng)，推廣范圍不寬，質(zhì)量和水平有待提高。而發(fā)展電子商務(wù)， 相對于東部沿海地區(qū)而言，可以補(bǔ)“地利”之不中，甚至可以充分發(fā)揮且有著“交通樞紐中心”和“物流中心”的優(yōu) 勢地位，走到全國前列。2014年年初，我省政府發(fā)布

9、了關(guān)于加快電子商務(wù)發(fā)展的若干意 見意見指出了電子商務(wù)發(fā)展的總體目標(biāo)，即到 2020年，我省電子商 務(wù)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)地位基本確立，電子商務(wù)成為我省社會商品和服務(wù) 的主要流通方式。因此，如何充分發(fā)掘我省電子商務(wù)發(fā)展?jié)摿?，是每?個著力于電商應(yīng)用的中原企業(yè)的應(yīng)盡責(zé)任。 在鄭州市建設(shè)電商文化創(chuàng)新 港項目，為全省乃至全國打造一個專業(yè)化、規(guī)?；?、現(xiàn)代化、集成化的 電子商務(wù)企業(yè)運(yùn)營平臺也成為必然。三、項目分析（一）區(qū)位和交通1、交通優(yōu)勢“電商文化創(chuàng)新港”項目規(guī)劃占地 40.37畝，東臨鄭尉路，南接南 三環(huán)，規(guī)劃地鐵四號線從項目旁經(jīng)過，項目距機(jī)場高速及中州大道均不 足一公里，交通便捷、通達(dá)性強(qiáng)。鄭州軌道交通

10、地圖ZHENGZHOU METRO MAPO地發(fā)車站Mmi 口 STATICiH結(jié)路色帶JIECOtDP1號線UNE12號址UNE22號集UNE35號端UNES醞號第UNE6142、區(qū)位集聚優(yōu)勢項目周邊各專業(yè)市場云集，為本項目的發(fā)展提供了較多的優(yōu)質(zhì)客戶 資源周邊專業(yè)市場主要有：鄭州國產(chǎn)汽車配件市場、河南汽貿(mào)園微配大 世界、齊輝鋼材城、三環(huán)沙發(fā)材料市場、南三環(huán)水暖潔具批發(fā)市場、泰 祥潔具五金市場、鴻運(yùn)燈具市場、寬廣潔具批發(fā)市場等。眾多專業(yè)市場 云集，中小型企業(yè)眾多。如何為這些專業(yè)市場內(nèi)的中小型企業(yè)電子商務(wù) 業(yè)務(wù)的發(fā)展提供全方位的服務(wù)，是本項目建設(shè)的首要出發(fā)點(diǎn)。（二）技術(shù)優(yōu)勢“電商文化創(chuàng)新港”項目

11、已與河南省科技廳生產(chǎn)力促進(jìn)中心、河南省863軟件孵化器有限公司及眾多行業(yè)協(xié)會等企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié) 議，并與省內(nèi)多家互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)企業(yè)及省內(nèi)高校達(dá)成了合作意向，這些高 新技術(shù)企業(yè)和單位將為本項目電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供可靠的技術(shù)支 持保障。四、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容（一）建設(shè)規(guī)?！半娚涛幕瘎?chuàng)新港”規(guī)劃占地 40.37畝，總建筑面積約19.4萬平 方米，其中地上建筑面積約 15.8萬平方米，規(guī)劃商業(yè)用地面積約 2.4 萬平方米，容積率5.88，綠化率不小于30%（二）建設(shè)內(nèi)容項目建成后分別有以下五大功能區(qū)：功能區(qū)一：電商文化館在此設(shè)立商業(yè)文化展覽館、 電商講堂、線下體驗館等 ，全面展示商 業(yè)文化、豫商文化與電

12、商文化的發(fā)展進(jìn)程。電商文化展覽館將以中原商 貿(mào)發(fā)展歷史為基礎(chǔ)， 對古今中外與人們衣食住行息息相關(guān)的商貿(mào)與消費(fèi) 歷史進(jìn)行全面探索與梳理。 電商講堂將定期邀請電商專家和知名企業(yè)代 表前來與我省的電商從業(yè)者一起交流學(xué)習(xí)， 共同探討電商發(fā)展的機(jī)遇與 挑戰(zhàn)。線下體驗館，將配合電商企業(yè)做好線下實體展示，形成線上與線 下的有效聯(lián)動，促進(jìn)線上線下的互通、共贏。功能區(qū)二：產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中心本中心是為文化企業(yè)開展電子商務(wù)而打造的企業(yè)運(yùn)營平臺， 正常投 運(yùn)后將吸引眾多中小型文化企業(yè)在此開展電子商務(wù)業(yè)務(wù)， 同時也大力吸 引大型電子商務(wù)企業(yè)入駐，成為其總部或分區(qū)總部駐地。中心將逐步形 成有電子商務(wù)特色的文化企業(yè)集聚地和有文化

13、特色的電子商務(wù)企業(yè)集 聚地，形成文化企業(yè)與電商企業(yè)互促發(fā)展的格局。功能區(qū)三：信息服務(wù)中心 用于吸引互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)及電子技術(shù)企業(yè)的入駐， 為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營中心提供 技術(shù)和信息服務(wù)， 促進(jìn)電子商務(wù)信息的交流。 同時，該中心還具有培訓(xùn)、 教學(xué)功能，承接電商企業(yè)運(yùn)營管理咨詢與電商人才職業(yè)教育，為電子商 務(wù)中小企業(yè)的孵化與電商專業(yè)人才的培訓(xùn)提供全方位的服務(wù)。功能區(qū)四：商務(wù)中心 隨著眾多文化企業(yè)、電商企業(yè)的入駐，商務(wù)及電商活動將頻繁開展， 本中心旨在為商務(wù)活動提供全方位的服務(wù)，包括提供即租即用的辦公 室、會議室等。 也將為電商相關(guān)辦公部門提供服務(wù)， 例如：物流、財務(wù)、 督導(dǎo)、人事管理等等，電商文化創(chuàng)新港將建設(shè)相應(yīng)比

14、例的辦公區(qū)域以適 應(yīng)客戶的需求。功能區(qū)五：配套服務(wù)中心電商文化創(chuàng)新港將考慮本基地的實際需求，并結(jié)合周邊市場的商業(yè) 布局，本著以人為本的理念，設(shè)計建造并引進(jìn)部分一流的零售品牌與連 鎖商務(wù)酒店，以滿足電商文化創(chuàng)新港內(nèi)部、周邊市場及外來商務(wù)人群的 消費(fèi)與居住需求，完善配套服務(wù)。五、概念規(guī)劃效果展示電商文化創(chuàng)新港鳥瞰圖-1 0i if 90 a. a ;-活.-!隨!:s罔皿活皿活*:電商文化創(chuàng)新港日景透視圖電商文化創(chuàng)新港夜景透視圖六、投資估算與資金籌措（一）投資估算按照國家發(fā)改委發(fā)布的“建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)” 的要求和 規(guī)定，預(yù)計本項目總投入額約為 9.28億元人民幣，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、

15、建筑工程費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等。具體如下表：項目投資預(yù)測表估算版序號項目金額（元）建筑面積樓 面價格（元/M2）可售面積樓 面價格（元/M2）比重（%-一一土地費(fèi)188,931,600.001,210.291,210.2920.4%二二二前期工程費(fèi)47,117,341.70301.83301.835.1%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)34,980,609.00224.08224.083.8%四建筑安裝工程費(fèi)375,748,473.702,407.032,407.0340.5%五公共配套設(shè)施建 設(shè)費(fèi)48,551,130.00311.02311.025.2%開發(fā)成本695,329,154.4

16、04,454.254,454.2574.9%六管理費(fèi)27,165,693.00174.02174.022.9%七物業(yè)前期啟動費(fèi)（印 花稅和土地使用稅 并入開發(fā)期稅務(wù)）409,040.632.622.620.0%八銷售費(fèi)40,748,539.50261.03261.034.4%九開發(fā)期稅費(fèi)（含印花 稅和土地使用稅）66,751,599.00427.61427.617.2%十財務(wù)費(fèi)62,579,624.00400.88400.886.7%十一不可預(yù)見費(fèi)34,766,457.72222.71222.713.7%開發(fā)費(fèi)用232,420,953.851,488.881,488.8825.1%合計927,

17、750,108.255,943.135,943.13100.0%（二）資金籌措本項目建設(shè)共需投入資金約 9.28 億元，建設(shè)資金采用自籌與貸款 相結(jié)合的形式取得。七、項目效益（一）經(jīng)濟(jì)與社會效益1、文化先行，創(chuàng)新示范，促進(jìn)文化電商新發(fā)展。 電商文化創(chuàng)新港， 目標(biāo)是建設(shè)成為當(dāng)?shù)貙I(yè)性最強(qiáng)、 規(guī)模最大的文化產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)運(yùn)營基 地。電商文化創(chuàng)新港將依托我省優(yōu)厚的文化歷史資源和 “交通樞紐中心” 和“物流中心”的優(yōu)勢地位，充分發(fā)掘和整理商業(yè)文化、豫商文化以及 新興的電商文化新內(nèi)涵和新成果， 并要把文化創(chuàng)新成果運(yùn)用到推動電商 發(fā)展升級的實踐當(dāng)中，促進(jìn)電商產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟與不斷升級，形成與省內(nèi) 及省外周邊城市

18、差異化競爭、互補(bǔ)性發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新模式。電商文化創(chuàng)新港還將按照一流的標(biāo)準(zhǔn)和城市綜合體的理念規(guī)劃建 設(shè)，將文娛、辦公、展覽、會議、教學(xué)等城市生活空間進(jìn)行組合，并在 各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多 功能、高效率的綜合體。相信電商文化港建成后不論是文化創(chuàng)新、建筑 形態(tài)還是實際運(yùn)營都將為我省電商產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開辟新思路， 起到良好的 示范效應(yīng)。2、繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)、增創(chuàng)稅收、帶動就業(yè)。 項目投入運(yùn)營后，將促 進(jìn)區(qū)域內(nèi)電商運(yùn)營水平的提高，吸引大量商務(wù)人流，帶來鄭州東南部區(qū) 域（管城區(qū)、國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、航空港區(qū)）經(jīng)濟(jì)的新繁榮。并且， 文化創(chuàng)新港預(yù)計每年創(chuàng)造稅收 2000 多萬元、直

19、接創(chuàng)造 2000 多個就業(yè)崗 位，間接創(chuàng)造 3000 個與電子商務(wù)和物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)的就業(yè)崗位，將會有 良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（二）周邊貢獻(xiàn)1、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。文化創(chuàng)新港以商業(yè)文化傳播、電商運(yùn)營兩 條線索為發(fā)展基點(diǎn)。以文化創(chuàng)新港為中心，軟件研發(fā)、商務(wù)展會、廣告 宣傳、培訓(xùn)、文化休閑、物流、物業(yè)等管理與服務(wù)一系列相關(guān)配套行業(yè)也將隨之加快發(fā)展步伐，快速實現(xiàn)智能化、信息化，形成電商、信息產(chǎn) 業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)聯(lián)系、互相驅(qū)動的戰(zhàn)略聯(lián)盟；2、促進(jìn)職業(yè)培訓(xùn)教育行業(yè)發(fā)展。 首先，電商文化創(chuàng)新港的建設(shè)和 大量的人才需求可引導(dǎo)本地職業(yè)教育力量大幅度向電商傾斜。其次，文 化港內(nèi)部將設(shè)立電商人才教育基地，培養(yǎng)相關(guān)

20、業(yè)務(wù)中高級人才；3、促進(jìn)軟件開發(fā)行業(yè)的發(fā)展。 大量的行業(yè)應(yīng)用、企業(yè)具體應(yīng)用將 促進(jìn)與電商配套的軟件業(yè)的科研、創(chuàng)新與發(fā)展；4、促進(jìn)配套服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 大量電商企業(yè)的集聚與電商業(yè)務(wù)的廣 泛開展，必將引發(fā)區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)、餐飲業(yè)的聯(lián)動發(fā)展效應(yīng)。八、項目敏感性分析（一）項目價格敏感性分析初始價格（元/平方米）7500 （估算均價）調(diào)整后價格投資凈利潤率20%900054%15%862549%10%825043%5%787538%0750033%-5%712527%-10%675022%-15%637517%-20%60000%（二）盈虧平衡點(diǎn)分析單位稅金770.2464045單位：元/平方米均價平衡點(diǎn)總銷

21、售金額/建安費(fèi)5610.769264單位：元/平方米面積平衡點(diǎn)總成本/均價平衡點(diǎn)103,709.44單位：平方米盈虧平衡率面積平衡點(diǎn)/總建筑面積0.534643765百分?jǐn)?shù)-0.3-0.2-0. 100.10.20.30.6系列1（三）投資成本固定時投資凈利潤率與銷售收入增減關(guān)系圖九、結(jié)論綜上所述，電商文化創(chuàng)新港以電子商務(wù)為基點(diǎn)和手段，著力推動我省文化產(chǎn)業(yè)及電子商務(wù)本身的發(fā)展，是符合文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的，是緊 扣時代脈搏的，是對國家和我省文化產(chǎn)業(yè)及電子商務(wù)發(fā)展政策的有效跟 進(jìn)。通過以上各項的論證，我們可得知，電商文化創(chuàng)新港項目在政策、 運(yùn)營主體、資金、人員組織等方面都具有可行性和可保證性，項目的順 利開展必將促使我省電子商務(wù)更加成熟穩(wěn)健地發(fā)展，必將促使我省文化 產(chǎn)業(yè)借由電子商務(wù)步入新的發(fā)展階段，必將為電商河南、文化河南的建 設(shè)做出重要貢獻(xiàn)！河