市場法存在問題

1、房屋征收中市場法法存在的問題及改進(jìn)措施隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展房地產(chǎn)市場的日趨完善， 與房地產(chǎn)估價 有關(guān)的業(yè)務(wù)需求也在快速地增長， 尤其是近年來我國城市建設(shè)勢頭日 益火熱，其建設(shè)中對房屋的征收以及評估工作也開始引起國家的高度 重視。但是其具體征收工作依然存在諸多問題， 實(shí)現(xiàn)對于這些問題的 全面解決， 是我國城市化建設(shè)獲得更好發(fā)展的必要保證， 這就要求房 地產(chǎn)估價師評估出合理、 準(zhǔn)確的價值。 但由于我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起 步較晚，一些估價理論和方法并不是十分成熟， 在用于實(shí)際估價業(yè)務(wù) 時有一定的局限性和不足， 造成了估價結(jié)果稍有偏離房地產(chǎn)的實(shí)際價 值。本文首先闡述了市場比較法的理論依據(jù)、 適用條件及

2、操作步驟等； 接著在此基礎(chǔ)上分析總結(jié)出這市場法中存在的問題； 最后針對目前較 常用的房地產(chǎn)評估方法 :市場比較法，闡述了在實(shí)際房屋征收估價中 存在的問題以及參數(shù)確定中存在的不足， 并提出一些新的建議和改進(jìn) 措施，及以定量的方法來確定房地產(chǎn)價值。鑒于以上考慮，闡述在實(shí) 際征收工作中市場比較法中價格修正、公式修正的應(yīng)用， ;充分發(fā)揮 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的之間的相互作用， 以期完善 現(xiàn)有的估價方法，使其更好的為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供服務(wù)。、市場比較法概述1 市場比較法的基本概念 市場比較法是參照于估價時點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格 來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 市場比較法是以

3、市場實(shí)際交 易價格為估價基準(zhǔn)， 所以市場比較法是一種說服力較強(qiáng)， 適用范圍較 廣及普遍采用的重要估價方法。2 市場比較法應(yīng)用的優(yōu)勢市場比較法在市場經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)被普遍使用。 因?yàn)?在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域， 通常由相當(dāng)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場， 而且市場比較 所需要的有關(guān)房地產(chǎn)交易的價格資料， 很容易從經(jīng)紀(jì)人、 法院或政府 稅收部門那得到。 應(yīng)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估， 其基本條件 就是需要有一個充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場， 以及一個可以供便捷利用的 市場資料源。3 市場比較法操作步驟運(yùn)用市場法估價， 首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。 只有擁有 了大量真實(shí)的交易實(shí)例， 才能把握正常的市場價格行情，

4、 才能據(jù)此評 估出客觀合理價格或價值。不是任何交易實(shí)例都可以用來參照比較的， 有些交易實(shí)例并不合 適。因此需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易 實(shí)例即可比實(shí)例。 選取可比實(shí)例有 4個基本要求： 可比實(shí)例房地產(chǎn) 應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)； 可比實(shí)例的成交日期與估價時 點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合； 可比實(shí)例的成 交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。 建立價格可比 基礎(chǔ)包括：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一幣種和貨幣單 位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位運(yùn)用市場比較法估價應(yīng)按下列 步驟進(jìn)行：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價格可比基礎(chǔ)； 進(jìn)行交易情況修正

5、；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正； 進(jìn)行個別因素修正；求出比準(zhǔn)價格。二 、 市場比較法存在的問題傳統(tǒng)的市場比較法雖然經(jīng)過多年的發(fā)展及應(yīng)用， 但是有實(shí)際應(yīng)用中仍然存在以下幾個方面的問題 :(1)選取可比案例的主觀性大 市場比較法的基本原理是參考房地產(chǎn)交易市場上已經(jīng)成交的房 地產(chǎn)價格來確定待估房地產(chǎn)的價格， 因此， 市場比較法所確定的估價 結(jié)果精確與否， 很大程度上取決于可比案例選擇的是否客觀合理。 而 在實(shí)際的估價過程中， 如果房地產(chǎn)市場特別發(fā)達(dá)， 可比案例選擇的范 圍就非常的大， 因此，對于如何在這無數(shù)個類似的可比實(shí)例中選擇滿 足要求、符合客觀實(shí)際的案例， 目前并沒一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。 在現(xiàn)階

6、段， 這個工作的完成完全依靠于估價師的經(jīng)驗(yàn)， 其中帶有很大的主觀能動 性，而這種主觀能動性就會在無形之中影響最終的結(jié)果， 使評估價格 偏離市場價格。因此這是房地產(chǎn)估價中一個難以解決的矛盾所在。(2)因素修正過于簡單主觀化 因素修正是房地產(chǎn)估價中又一個難點(diǎn)所在， 房地產(chǎn)成交價格是一 個非常大的數(shù)值， 對其價格稍作修正， 最終引起的結(jié)果就會和市場價 格相差巨大，例如對于一套價格 100 萬的房子進(jìn)行 2%的修正，引起 的變化就是 2 萬元的出入， 因此，因素修正幅度的確定是市場比較法 中一個非常重要的環(huán)節(jié)。但是，在目前的市場法估價中，對各種比較 因素進(jìn)行修正時， 并沒一個統(tǒng)一定量的標(biāo)準(zhǔn)， 很大程度

7、上還是依賴于 房地產(chǎn)估價師的主觀經(jīng)驗(yàn)， 缺乏相應(yīng)的技術(shù)支持。 對于同一估價案例， 由于沒有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標(biāo)準(zhǔn)， 不同的估價師可能有不同 的的判斷，這樣就會導(dǎo)致最終的評估結(jié)果失真。更有甚者，部分房地 產(chǎn)估價人員對于所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易行情不是特別了解， 這樣就會 直接影響到評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。(3)最終的評估結(jié)果確定方法過于簡單 對不同的可比案例進(jìn)行因素調(diào)整之后會得到不同的結(jié)果， 而最終 評估價格的確定目前大多數(shù)是采用的平均數(shù)法、 加權(quán)平均數(shù)或者眾數(shù) 法等，但是這些方法在一定程度上講都比較粗略， 難以讓最終的結(jié)果 被人接受。而目前基本上所有的房地產(chǎn)評估公司為了簡單省事都是采 用的簡單平均

8、法， 這是完全不符合客觀實(shí)際的， 因?yàn)檫x擇的這些可比 實(shí)例，每一個都與待估房地產(chǎn)的相似度是不同的， 也即影響程度是不 一樣的，因此對于最終結(jié)果的判斷，我們應(yīng)該選取一個權(quán)重，但是， 這個權(quán)重的選取，也沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此，這也是市場比較法 的一個缺陷所在。 為了規(guī)避上述三種情況所導(dǎo)致的種種弊端， 我們應(yīng) 該考慮各方面的影響因素， 運(yùn)用客觀合理的方法確定市場法中的各個 參數(shù)值，在些基礎(chǔ)之上建立適合市場比較法的估價模型， 來降低估價 過程中估價的主觀能動性， 以得到一個更接近市場實(shí)際的價格。 因此， 為了彌補(bǔ)這些缺陷， 在市場比較法中建立現(xiàn)實(shí)可行的房地產(chǎn)估價模型 具有非常現(xiàn)實(shí)的意義。三、 市場比

9、較法的改進(jìn)1改進(jìn)未考慮市場未來下跌風(fēng)險的問題。一方面，在估價時應(yīng) 盡量選取二手房交易案例，因?yàn)槎址績r格比一手房價格的“泡沫” 成分低；另一方面，如果條件所限只能選取一手交易案例，則應(yīng)參照 二手房價格和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對交易價格進(jìn)行適當(dāng)減價修正， 特別是在投機(jī)嚴(yán)重、房價上漲較快時。2改進(jìn)個別調(diào)整因素考慮不全面的問題。在進(jìn)行價格修正時， 除了按房地產(chǎn)估價規(guī)范 GB/T50291- 1999規(guī)定的個別因素進(jìn)行修 正外，還應(yīng)進(jìn)行房貸、租約、物業(yè)管理及附加權(quán)益（如房地產(chǎn)共有部 分的使用權(quán)等也會影響房地產(chǎn)價值） 等修正因素， 以使可交易實(shí)例的 價格具有可比性。3改進(jìn)對價格重復(fù)修正的問題。建議不要采用

10、系數(shù)連乘修正公式，而應(yīng)采用系數(shù)累加即差額法的修正公式： 估價對象價格=可比實(shí) 例成交價格 + 交易情況修正數(shù)額 + 交易日期修正數(shù)額區(qū)域因素修 正數(shù)額個別因素修正數(shù)額。 在公式中， 每一項(xiàng)價格修正均是獨(dú)立進(jìn) 行的，各項(xiàng)修正之間不存在相互干擾和影響， 以避免重復(fù)修正的可能。隨著我國的房地產(chǎn)制度的改革， 房地產(chǎn)估價業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中扮 演的角色越來越重要， 覆蓋的面積也越來越廣泛， 雖然經(jīng)過近幾年的 發(fā)展，房地產(chǎn)估價業(yè)日趨成熟， 但是在理論上和實(shí)踐中都存在著一定 的缺陷，基于此，我們應(yīng)該對房地產(chǎn)估價方法進(jìn)行深入的研究，推動 房地產(chǎn)估價業(yè)的前進(jìn)。本文從房地產(chǎn)估價業(yè)的發(fā)展歷程作為出發(fā)點(diǎn)， 聯(lián)系國內(nèi)外的研究 現(xiàn)狀，根據(jù)估價理論，分別對市場比較法在實(shí)際運(yùn)用中存在的問題加 以分析，并