物業(yè)停車場(chǎng)管理制度

1、物業(yè)停車場(chǎng)管理制度物業(yè)停車場(chǎng)管理制度一、小區(qū)停車場(chǎng)的權(quán)屬公安部、建設(shè)部停車場(chǎng)建設(shè)和管理管理暫行規(guī)定 第三條規(guī)定停車場(chǎng)是指供各種機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停 放的露天或室內(nèi)場(chǎng)所”。就目前各住宅小區(qū)的情況看， 對(duì)小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)的權(quán)屬糾紛尤為普遍。從各國(guó)立法和 學(xué)說(shuō)看，停車場(chǎng)的權(quán)屬也是區(qū)分所有權(quán)中最有爭(zhēng)議的 問(wèn)題。但從我國(guó)小區(qū)停車場(chǎng)的實(shí)際看，物業(yè)管理公司 所管理的停車場(chǎng)權(quán)屬主要有以下兩類：一是小區(qū)地下 或地上專用停車場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)已規(guī)劃為停車 場(chǎng)，并未分?jǐn)側(cè)胄^(qū)業(yè)主的公攤面積，對(duì)于此部分停 車場(chǎng)其所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商；二是小區(qū)的地上停車場(chǎng)及臨 時(shí)用于停車的過(guò)道，其占用土地已分?jǐn)偟叫^(qū)業(yè)主的 公攤面積，此部分停車

2、場(chǎng)屬于全體業(yè)主共同所有。二、物業(yè)公司對(duì)停車場(chǎng)管理的性質(zhì)物業(yè)管理?xiàng)l例第2條規(guī)定 物業(yè)管理，是指業(yè)主通 過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物 業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng) 地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi) 生和秩序的活動(dòng)”。從該規(guī)定可知，停車場(chǎng)作為小區(qū)的 配套設(shè)施應(yīng)屬于物業(yè)公司所進(jìn)行的物業(yè)管理范圍。但 該管理僅屬于物業(yè)管理公司基于小區(qū)公共利益的需要，對(duì)小區(qū)配套設(shè)施所進(jìn)行維修、清掃等維護(hù)、養(yǎng)護(hù) 管理，并不涉及業(yè)主私人車輛的管理。如該管理中包 含對(duì)車輛本身的管理或保管，則對(duì)小區(qū)內(nèi)沒(méi)有車輛的 業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。從而也可以確定，車輛在小區(qū) 停車場(chǎng)停放，并不是屬于

3、物業(yè)公司的正常物業(yè)管理服 務(wù)范圍，而屬于雙方當(dāng)事人一種特約服務(wù)，停泊車輛 的車主需另行向物業(yè)公司交納停車費(fèi)用。三、小區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)停泊車輛是場(chǎng)地使用關(guān)系，還是保 管關(guān)系大量糾紛顯示，車輛在小區(qū)停車場(chǎng)中如發(fā)生丟失、損 毀等情況，物業(yè)公司與車主爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)主要集中在物 業(yè)公司是否對(duì)停放的車輛承擔(dān)保管責(zé)任。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車輛停放在小區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)，且車主也 向物業(yè)管理公司交納了停車費(fèi)用，車主與物業(yè)管理公 司之間已形成保管關(guān)系，如車輛出現(xiàn)丟失、損毀等情 況，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，車輛停放一般只收取幾元錢(qián)的停車 費(fèi)，視為保管關(guān)系有失公平，在雙方?jīng)]有特別約定的 情況下，應(yīng)視為一種場(chǎng)地使用關(guān)系，而

4、不能認(rèn)定為保 管關(guān)系，對(duì)于提供場(chǎng)地使用的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，不應(yīng)對(duì) 車輛的丟失、損毀承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為，要正確認(rèn)定二者之間的法律關(guān)系，應(yīng)從保管合同的法律特征及雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示及具 體行為來(lái)綜合考慮。合同法第365條規(guī)定 保管合同是保管人保管寄存 人交付的保管物，并返還該物的合同”，根據(jù)保管合同 的概念及實(shí)踐合同的法律特征，保管合同的成立不僅 需要雙方當(dāng)事人的意思表示一致，而且最關(guān)鍵的是還 須有車主將車輛交付保管方并由保管方實(shí)際控制的行 為。實(shí)踐中要認(rèn)定究竟是 場(chǎng)地使用”，還是 停放保 管”，應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面確定： 1、物業(yè)公司與車主是否在物業(yè)服務(wù)合同或其他相關(guān)合 同中，對(duì)車輛的停放、領(lǐng)取

5、及保管等作出明確的約定, 這是確定雙方法律關(guān)系最直接的依據(jù)。比如深圳市政 府1996年9月24日頒布的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物 業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定 物業(yè)公司應(yīng)與車主明確車輛保 管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按規(guī)定收取相應(yīng)的保 管費(fèi)或車位使用費(fèi)”。走，那么在停車場(chǎng)所停放的車輛的實(shí)2、如物業(yè)公司與車主之間未對(duì)車輛停放是否為保管關(guān) 系進(jìn)行約定或約定不明的情況下，應(yīng)根據(jù)停車行為的 具體特征，即車輛是否由物業(yè)公司實(shí)際控制的行為來(lái) 確定。如果車主將車停泊在停車場(chǎng)，自已拿前鑰匙并 可以隨時(shí)將車開(kāi) 際控制權(quán)就沒(méi)有交付給物業(yè)公司，雙方之間就沒(méi)有形成委托占有的寄托關(guān)系，自然不具備保管的法律特征, 因而也就不能認(rèn)定為是一

6、種車輛保管關(guān)系。疋，如果有的小區(qū)在停車場(chǎng)在管理過(guò)程中，由停車場(chǎng)管 理-員憑證放行，車主只有憑證方可將車從停車場(chǎng)提 或者由車主在車輛停放時(shí)將車輛鑰匙及行車證明 交付物業(yè)公司，物業(yè)公司已通過(guò)這種具體的行為控制 了車輛，表明物業(yè)公司與車主之間在事實(shí)上對(duì)保管達(dá) 成了合意，應(yīng)可以認(rèn)定為是一種車輛保管關(guān)系。 因此，要正確判斷和區(qū)分這兩種不同的法律關(guān)系除了 看雙方當(dāng)事人是否有真實(shí)意思表示之外，關(guān)鍵在于車 主將車輛是否交付給物業(yè)公司實(shí)際控制。若交付給物 業(yè)公司控制，則保管關(guān)系就成立，否則就只能認(rèn)定為 是一種車位租用關(guān)系。這兩種涇渭分明的法律關(guān)系不 僅在英國(guó)、美國(guó)等英美法系國(guó)家有著明確的法律規(guī)范 和區(qū)別，就連德

7、國(guó)、法國(guó)、加拿大等大陸法系國(guó)家也 以成文法的形式區(qū)分的一清二楚。至于有的車主提出以物業(yè)公司收取停車費(fèi)用來(lái)認(rèn)定保 管關(guān)系的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，從法理上講，停車收費(fèi)并 不能證明物業(yè)公司與車主之間法律關(guān)系的性質(zhì)，無(wú)論 是保管合同還是場(chǎng)地使用合同，都可能交付收費(fèi)依據(jù), 但停車收費(fèi)依據(jù)僅能證明停車行為是有償行為，還是 無(wú)償行為，而對(duì)停車行為的法律性質(zhì)無(wú)關(guān)，因而也就不能以單憑停車收費(fèi)依據(jù)來(lái)認(rèn)定是否為保管關(guān)系。四、車輛在小區(qū)停車場(chǎng)丟失、損毀后的賠償責(zé)任認(rèn)定 當(dāng)車輛在小區(qū)內(nèi)發(fā)生丟失或毀損時(shí)，物業(yè)公司是否應(yīng) 承擔(dān)賠償責(zé)任，筆者認(rèn)為應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面認(rèn)定：（一）根據(jù)雙方當(dāng)事人的意思表示來(lái)確定賠償責(zé)任 意思自治是我國(guó)

8、合同法的一項(xiàng)基本原則，合同法第 4條明確規(guī)定 當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”。20XX年9月1日開(kāi) 始實(shí)行的物業(yè)管理?xiàng)l例第20條也規(guī)定，物業(yè)管 理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的 服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定”。因此，在處理物業(yè)公司 與車主之間糾紛時(shí)，應(yīng)首先考慮當(dāng)事人之間的約定， 倘若雙方在物業(yè)服務(wù)合同或其他相關(guān)合同中，已明確 約定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的車輛等財(cái)產(chǎn)承擔(dān)保管責(zé)任的， 則應(yīng)當(dāng)確定為保管關(guān)系，物業(yè)公司未盡保管職責(zé)，其 應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如雙方已明確約定為場(chǎng)地使用關(guān) 系，物業(yè)公司不對(duì)業(yè)主的車輛等財(cái)產(chǎn)承擔(dān)保管責(zé)任的， 則物業(yè)公司不負(fù)保管職責(zé)，只能根據(jù)物業(yè)

9、公司在物業(yè) 管理服務(wù)中是否有過(guò)錯(cuò)來(lái)確定物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠 償責(zé)任。（二）根據(jù)當(dāng)事人之間的行為特征確定賠償責(zé)任 對(duì)已經(jīng)發(fā)生的小區(qū)停車場(chǎng)車輛丟失糾紛，在當(dāng)事人之間未對(duì)車輛停放為保管關(guān)系作出明確約定的情況下， 應(yīng)從物業(yè)公司在車輛停放期間是否實(shí)際控制車輛來(lái)認(rèn) 定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。如前文所述，如物業(yè)公司 與車主之間存在物業(yè)公司出具了提車單證或憑卡放 行”、交付鑰匙”、交付行車證明”等行為的，可以認(rèn) 定物業(yè)公司通過(guò)控制車輛鑰匙、控制行車證明、控制 相關(guān)憑證等行為，實(shí)際控制了車輛，雙方之間已形成 了事實(shí)上的保管關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)車輛的丟失、毀 損按保管的法律關(guān)系承擔(dān)責(zé)任。（三）根據(jù)物業(yè)公司在物業(yè)管理中

10、是否有過(guò)錯(cuò)承擔(dān)賠 償責(zé)任。業(yè)主的這種要求能否得到支持呢?在雙方未明確約定保管關(guān)系，且從當(dāng)事人行為中也無(wú) 法確定保管關(guān)系的情況下，當(dāng)物業(yè)管理公司與車主發(fā) 生糾紛時(shí)，車主往往以物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包含保安費(fèi)用， 物業(yè)公司未盡保安或安全防范職責(zé)為由，要求物業(yè)公 司承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為，依據(jù)我國(guó)目前物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)和物業(yè) 管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理手段來(lái)看，物業(yè)公司對(duì)整 個(gè)小區(qū)的安全保衛(wèi)責(zé)任是整個(gè)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的 宏觀安全保衛(wèi)工作，并不涉及業(yè)主的個(gè)人特定財(cái)產(chǎn)的 微觀安全保衛(wèi)之責(zé)。畢竟物業(yè)公司是以服務(wù)為主收取 微薄費(fèi)用的，如把小區(qū)內(nèi)的私人財(cái)產(chǎn)及人身安全一并囊括進(jìn)物業(yè)公司的義務(wù)范疇，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)也是不 公平不

11、對(duì)價(jià)的。而且物業(yè)管理?xiàng)l例第47條規(guī)定 物 業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在米取應(yīng)急措 施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助 做好救助工作”。特別是上海市高級(jí)人民法院在關(guān)于審 理物業(yè)管理糾紛案件若干問(wèn)題的解答中指出物業(yè)管業(yè)主或使用人因人身或財(cái)理服務(wù)合同所約定的保安服務(wù)，僅指物業(yè)管理企業(yè)為 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全， 而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)。物業(yè)管理 企業(yè)不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、 使用人的人身、 財(cái)產(chǎn)遭受不法侵害的義務(wù)?！?。由此可見(jiàn)，物業(yè)公司所承擔(dān)的安全防范產(chǎn)受到第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，

12、經(jīng)審 理，如果物業(yè)管理企業(yè)已盡到保安注意義務(wù)，可不承 擔(dān)損害賠償責(zé)任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有 約定的除外 工作僅是協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行，物業(yè)公司的保安服務(wù)并 非法定義務(wù)，而是一種約定義務(wù)，當(dāng)發(fā)生車輛丟失等 事故時(shí)，只要物業(yè)公司履行了物業(yè)合同中所約定的正 常安全防范義務(wù)，沒(méi)有重大的過(guò)錯(cuò)行為，物業(yè)公司便 可對(duì)車輛和財(cái)物的損失免責(zé)。物業(yè)管理?xiàng)l例第36條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理 企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、 財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé) 任”根據(jù)該約定并結(jié)合物業(yè)公司在實(shí)際管理過(guò)程中的 安全防范職責(zé)，要確定物業(yè)公司是否有過(guò)

13、錯(cuò)，法律上 沒(méi)有明確規(guī)定，但實(shí)際中可以參考以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）物業(yè)公司是否按物業(yè)服務(wù)合同約定配備了保安人員及相 關(guān)的保安措施；（2）對(duì)于承諾24小時(shí)遠(yuǎn)紅外監(jiān)控的小，是否保障了監(jiān)控系統(tǒng)的正常有效運(yùn)作 （3）當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪行為時(shí)，小區(qū)保安人員是否不管不問(wèn)，是否采取 了合理的措施；（4）外來(lái)人員憑證出入的小區(qū)，盜賊 出入小區(qū)時(shí)門(mén)衛(wèi)是否查驗(yàn)證件；（5）小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū) 安全提出改進(jìn)或要求，但物業(yè)公司未予以理會(huì)；（6）當(dāng)小區(qū)已發(fā)生治安事件，物業(yè)公司是否加派安全防范 人員等。五、物業(yè)公司的違約行為與他人侵權(quán)行為競(jìng)合時(shí)的責(zé) 任承擔(dān)無(wú)論物業(yè)公司與車主之間就車輛停放是一種場(chǎng)地使用 關(guān)系，還是保管關(guān)系，抑或是物業(yè)公司違反物

14、業(yè)服務(wù) 合同的約定未盡安全防范義務(wù)，物業(yè)公司所承擔(dān)的責(zé) 任均是依據(jù)合同關(guān)系所產(chǎn)生的違約責(zé)任，但在小區(qū)車 輛丟失時(shí)，物業(yè)公司的違約行為并不是造成車輛丟失的唯一原因，而是同時(shí)介入了犯罪分子或他人的侵權(quán) 責(zé)任。那么此種情況下，如何認(rèn)定物業(yè)公司承擔(dān)的責(zé) 任呢？筆者認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任的認(rèn)定，應(yīng)根 據(jù)前文所述的雙方之間是否存在保管關(guān)系確定，在無(wú) 法確定保管關(guān)系的情況下，應(yīng)通過(guò)物業(yè)公司是否按物 業(yè)服務(wù)合同約定履行了保安義務(wù)來(lái)認(rèn)定。在通過(guò)因果 關(guān)系分析物業(yè)公司存在違約行為時(shí)，對(duì)于物業(yè)公司應(yīng) 承擔(dān)的責(zé)任大小，筆者認(rèn)為因盜竊具有私密性，不應(yīng) 要求物業(yè)公司承擔(dān)全部責(zé)任，而應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司的違 約行為在造成

15、損害后果的所有原因中所占的比例來(lái)確 疋。對(duì)于車主能否既要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，又要求侵犯 人承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，從法理上講，物業(yè)公 司的違約行為與第三人的侵權(quán)行為構(gòu)成了不真正連帶 債務(wù)。不真正連帶債務(wù)系指數(shù)個(gè)債務(wù)人基于不同的發(fā) 生原因，而偶然產(chǎn)生同一內(nèi)容的給付，在不真正連帶 債務(wù)中，債權(quán)人可以同時(shí)或先后請(qǐng)求債務(wù)人中的任何 一人或數(shù)人履行債務(wù)，但其請(qǐng)求債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)后，其 無(wú)權(quán)再起訴其他債務(wù)人。因此，作為車主來(lái)說(shuō)，其既 可以要求侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，也可以要求物業(yè)公司承擔(dān) 違約責(zé)任。但如車主起訴侵權(quán)人后由于侵權(quán)人無(wú)力償還，致使債權(quán)未能得到實(shí)現(xiàn)的，其同樣可以要求物業(yè) 公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。注：查看本

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